逆风而上：中美博弈和新冠疫情之下投资者增加中国房地产投资.pdf

高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日胡优级经理| 研究华东区+862143moly.hucliers.郑媛副| ab.zngli.杨依婷高分析师| 8621430cdie.yolirs.c袁媛副董事| 资本市场及投服务| 中国区+86214350michel.yuanolirs.c主要作者贡献者 逆风而上中美博弈和新冠疫情之下投资者增加中国房地产投资 2 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日 胡优高级经理研究| 华东区郑媛副| 通过分析回收的72份有效问卷，高力国际的此次调查应为投资者清晰地描绘出未来经济走势展望、投资策略与方向以及中市场机遇。可以参考，整产配置和计划，以期更好地应对未来挑战20年初的新冠疫情给全球经济带来挑战，加剧了脆弱性，同时持续中美博弈将重塑世界格局。中国在控制展现优异执行力并率先反弹体韧和活高际本次投资调查对国未房地产机遇战提供一些望与启示基面势明显长期投资获得稳定回报从区域的角度来看，者组合应注重线城市中北京上海同时亦可考虑于非例如杭州成都以更的增值会。受疫情影响较小物业关注升例产园和流地此外受益5G发展国家支持新基建政数据心今年投资大幅提升，位列第四写字楼依旧是者最类型然而疫情大量供应得票率有所下降由于策监管部杠杆高的开商为金回笼及低而处置产对目前观望中和发言将很的“买入机会”尤其分非一线城市优质物业，或主在价格者条款上更具灵活性。 总结与建议 杨依婷高级分析师研究| 华东区袁媛副董事本及服务| 中国 将引领全济反弹65%的投资者将增加中国受益于经济快速反弹，接近三分之二（）访表示愿意增这明他们对房地产市场充满信心且该比例显高2019年4。同时价格下行带来机会成为加中主要原因4%20业园15物流（14%）数据中关注度大幅提升研结果显示者希望通过降低总金额风险同时更倾于散整体如标多元化选择另类产例养老地医院学校停车等组合暴露。避情绪提升大部分者担忧球经复苏及政治动荡，然而回答“20-1年可能影响发展的主要趋势”和走最关键因素，中国是其为乐观并且排名靠前韧性表现给房市场带来机遇。 3 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日机遇 挑战建议IMF预计，20年中国是唯一保持GDP正增长的主要经济体全球货币政策宽松：低利率即充足流动性新基建为带来的机遇REITs元下工业地产（园、物仓储和数据心）一线城市稳定需求非分化加大拥有区位优势及发展潜力更受欢迎近期资价格行压中国经济长向好，人民币升值让期持中国资产有空间增长20年全球GDP负增发达经济体就业恢复缓慢债务过度致使脆弱贫富差距加大国际中美贸易宏观杠杆率维持高位与内消费放资本流动控制需求 持续聚焦中国一线城市的同时，可关注政府支下新兴长期发展潜力与机遇产业园、物流仓储数据心写字楼是主要投资类型另养老地医院学校及停车场等避险能够提供定风险分散并为者带来增点并购重组会显现冠疫情和策监管给予大开商兼收扩大份额观望者中国以获取其长期回报，规避短不确性的进一步放将新机遇力发展科技例如5G集成电路工业互联及物网应用等同时关注线城市稳定非由于疫情带来窗口会全球货币宽松利率下行中资产价格上涨目前是买入好时冠创造了更有谈判条件和格，并机获取优质不良资产投遇提升金短缺的开发商或所者可能在上加灵活另类如养老地医院学校停车场供新增长点通过分散降低组合整体风险 4 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日目录前言：调查简介 5第一章节穿越危机 6 二：高瞻远瞩 10第三章节伺机而动 12四：政策保持定力 16页码 5 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日52% 14%31%81%0%03064222019图1：受访者的企业类型（20年vs. 19）投资者今年积极关注商业地产投资机会本次调查的受访类型广泛且多元化，包括：基金/管理开发商，国有企，银行/保险公司以及私人者。相较于去年或产管理和或机构回答意愿明显上升此外次受访业中内占58%外42将近一半（45%）的企总规模在0亿美数据来源：高力国际基金/资产管理非银行和金融企业银行/保险机构上市房地开发商有企业私人投资者非上市房地产开发商信托基（REITs）其他本次查简介专业人与开发商的洞见出于对疫情后经济重塑中美贸易冲突持续等不确定因素担忧投资积极寻求调整策略计划，合理规避和分散风险来稳回报。因此高力国际展次问卷查以期为人开发商如何应未来挑战提供参考过精心准备通回收7份有效将描绘走势望、方向及国市场机遇。可以为产配置投资更好地应对未的挑战图企业总资产规模20年vs. 19数据来源：高力国际5元以上45%亿美至02513亿美元以下10%19001929747 6 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日穿越危机美博弈及新冠疫情重塑世界格局问题1：20-年可能定义或造的主要趋势包括什么？（多选）中两国陷入对抗、以全球供应链是投资者主担忧因素。但仍有8%者认为中国经济将会强劲反弹并引领复苏，要体经济刺激下将6图3：20-1年可能定义或塑造世界的主要趋势美两国陷入对抗仍没有效治疗方法，COVID-19疫情仍将持续全球供应链和市场需求因经济停摆而受到进一步干扰领土争端民粹崛起导致保护发展会强劲反弹并引领全球复苏主要体的刺激计划将规避COVID-19疫情影响，促进其他线上行业永久性地重塑人类在教育、工作消费娱乐面为24%175318%6 图4：20-1年经济走势最关键的因素数据来源：高力国际问题2：0-1年影响全球经济走势最关键的因素是什么？（多选）在前四大中，疫苗研发29%是攸济复苏最重要而达体的不确定性例如美国举5和较高失业率15也投资者点关注对象持续反弹7为投入信心相将带动去进一步。经增长成一大亮点。货币基金组织IMF6月布新世界经济展望报告显示20年GDP有实现同比正增长1.%著于全球平均水-4.9%COVID-19疫苗研发的进度和功效20美国总统选举中反弹主要经济体国家高失业率股票市场过估价普遍新兴危机通货膨胀控其他1%2%5%175643 7 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日际环境的不确定性成为投资者主要顾虑问题3：20-1及以后，经济发展的担忧是什么？（多选）因素如美局势加剧、全球需求萎缩及其对本土制造业影响和供应链移出中国，被受访者认为是影响20-1年中国经济增长三大主要顾虑相比例占74%。相比较国中内部次内部因素中，排在第一位债务杠杆增加与去不力的担忧9%心情况若加剧或将引发债务危机。对高失业率只获得了5票 数据来源：高力国际图520-1年国主要5%高失业率人民币贬值和资本外流4股市波动票的估打击非银行场3%中印边境冲突1对中国经济的主要顾虑9债务杠杆增与去不力中美紧张局势加剧3%全球需求萎缩及其对本土制造业的影响2供应链移出18 8 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日 1%4%8%26%24%21%16%24185039302209201 经济快速复苏提升投资者意愿问题4：您是否愿意在今增加对房地产市场的？根据此次结果，有接近三分之二（65%）受访表示增加投资这表明他们中国充满信心，且该比例明显高于2019年的。尽管受疫情影响活动到阻碍仍保持力Real Cpitl Anyics在经历了今年第一季度交易量5%同比负长后季度强势反弹实现中国房地产市场保持韧性问题5：与前年相，您认为今中国整体商业地产预期价格分别会有多少增长？2019仅有3%的投资者预计将同比下降，然而到了20年该比例上升64%。同时，认为资产价格将在年内同比上涨超过受访明显下降由2019的6%至207。投资者在1恢复信心保持乐观态度的受访者升至35%。除此之外期201价格会平受访者也明显上升图7对商业望图6：是否愿意增加对中国房地产市场的投资（20年vs. 19）数据来源：高力国际 数据来源：高力国际持平-5-1 0减少增加 201920193%6546不确定愿意视情况而 9 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日避险情绪提升相比去小额投资更受欢迎问题6：您在的期望总是多少？较年，5亿美元以上金从2%下降到9，2亿美元以的投资从39%至7。者避险情绪提高希通过低金额降低风图8：预期的总（20vs. 19年） 数据来源：高力国际5亿美元以上3至21亿美元以下图9：在中国投资额增长的主要原因全球多元化长期利好前景出色的疫情控制，市场回暖不良资产带来新机遇其他15%26326数据来源：高力国际%2134%2371509090 问题7：您计划在中国的投资额增长主要原因是什么？不良产带来新机遇是受访者选择加首（32%）。而有将近一半47%被则出于对中国市场未来发展信心希望，其包括色疫情控制使迅速回暖6和期利好前景（21）。此外5希望通过大市场以实现全球分布冲风险 10 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日高瞻远瞩者对经济长期增充满信心问题8：中国房地产投资市场最具吸引力和不的因素分别是什么？得益于稳健的，庞大人口规模以及稳定政治经济环境，投资者对中国房地产市场的长期发展充满信心。然而，过高的供应和空置率以及租赁活动需求减少或将影响短期内意愿。所幸融难度加大等不利政策条件并未构成对投资意愿产生重影响。另一方面COVID-19下个消费习惯永久性向线上转移也将影响行为图10 房地产市场投资1%86风险对冲/投资多样化（潜在的）价值增长定收47%稳健的经济增长前景20庞大人口和市场规模19%稳定的政治/经济环境6 城化持续发展产业升级2快速技术乐观图1：商业最具吸引力因素1%345%671024%7市场流动性增强针对外国人的旅游禁令行业不利去杠杆政策“新基建”项目开发商高债务问题C-REIT试点成功企资本性支出的减少上回报率化跨国公司撤中或暂停由COVID-19带来个人租赁活动需求过高供应空置市场扩张计划消费习惯永久向线转移使融难度维持75数据来源：高力际数据来源：高力国际 1 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日长期本化率保持在4%-7问9：当您房地产市场时，您期望的资本化率、持有时间，内部收益（IR）和主要投方向分别是多少？投资90者认为20年长将维在4-7%表明对中国价格回报预稳定。I面有58受访选择了1-5%值，而另外的31则选择6-2值。产方间3占比6高于209年由此可见倾于通过中以规避短收不确定性在向时，改造型资产（0）和机会2这两大类获得最多票数 图15：中国境内资产主要的投 方向数据来源：高力国际 数据来源：高力国际数据来源：力国际图14中境内资产投的预期持有时间（20年vs. 19）图12：中国境内长期资产投的预本化率图13：中国境内投的部收益率期望值IR 2010152078314数据来源：高力国际改造机会型核心开发业自用30%241861年-35以上取决于市场情况和价格201920196%847%（本化率/%）3%4679819%434625 12 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日伺机而动华东地连续两成为最受欢迎的投资点问题10：中国适合的区域有哪些？（多选）由于物流产和业是全布局，本年度新增“内整体”项以更好反映这类偏，2考虑在范围投资者达到8%。从区域层面而言超过三分之二受访者表示华东地仍然们最佳避险情绪下投资关注长角机会随着019年国务院江洲区域一化发展规划纲要的经济联系加紧密集中力量共同参与际竞争图16：中国最受投资者欢迎的地区（20年vs. 19）数据来源：高力国华东华北内整体1%图17中最具吸引的投资城市（20年vs. 19）3%南 数据来源：高力国际上海北京深圳广州其他重点城市 75206194201962093西 7%40%242092019019192012015336%34北京和上海意愿提升，深圳广州降问题1：最具吸引城市在城市方面北获得第和第二票数。避险情绪下相对稳定物业租金，较高的场流动性是主要因素。而深圳力可能受香港局势影响2018 13 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日 杭州和成都的投资关注度显著提升问题12：您是否考虑在中国非一线城市？具体哪个疫情之下者对不降反，68%的投资者考虑或正评估而2019年仅有19在非一线城市，3。非一线城市中，投资者关注的高度集中在杭州和成都，获得了超过半数选票（5%）为最希望城市。则位列第二18武汉尽管年初新冠肺炎疫情焦点但央部委密集出台政策支持经济将迎来发展好机遇同时其作为全国主要工业基地、科教心衔接南北方交通枢纽重要地第三吸引人兴对于武汉投资者说目前是较的买入机会数据来源高力际 图18：是否考虑加大对非一线城市的投资与最具吸引力的非一线城市（20年vs. 19）杭州苏州3%重庆西安3南京东莞 2他成都武汉40%不考虑%目前正在评估28未定13193206 96对中国经济顾205%26%31931811520741 14 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日图19：投资人偏好的产类型（20年vs. 19）产业园、物流地和数据心成为今年热门标的问13：您在20主要哪种类型资？（多选）20，投者受新冠疫情影响，避险绪较重拥有稳定租金收益资产更到人欢迎。其中写字楼表现依旧以20%票占据第一位然而和大量增供应影响得票由去年的8下滑至今20%业园区列本度数第二于用户为高技术企发展势头良好并国家支持需求1上升15物流仓储（得数三）则受线加速转上，半来自电商有效弥补了因际贸易供应链暂停带空缺此在投资偏中跃居。同时随着G等新基建推 行发展，据心“热”提投票显著位四12%）与2019年相比疫情对综合体和零售业短期内的冲击使这两类产面临巨大挑战在今调查结果业得下滑至85（098%）数写字楼业园区物流仓储数据中心股权投资和或战略伙伴住宅综合体酒店/租赁公寓零售物业另类资产5%894开发用地13202019写字楼住宅综合体产业园区28%37%62零售物业流仓储酒店/租赁公寓开发用地股权投和或战略伙伴最受投资者偏好的产类型 15 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日调查结果显示，受访者表寻找新的投资增长点是公司期策略的关键， 这也是制定另类产计划主要原因。同时产分散或多元化投资可在市场压提供一程度缓冲，成为了受访者愿意在该领域加大第二图20：年投资人偏好的另类产型数据来源：高力国际新的投资增长点39%32%业务和资产多元化23长收益率更稳定6%其他问题14：另类产，对您来说最具吸引力的资产类型是什么？（多选）由于今年受新冠疫情的影响风险意识强投者偏好相对安全、稳定。在所有拥租金避险受到较高票其中养老地可以带稳定现流，并抵御市场波动带来冲击28%数居榜首次为医院学校和停车。增“停车场”项由于疗美容而言需求刚性能为投资者更加因此成青睐另之一图210年投资另类产的主要原因数据来源：高力国际问题15：您20年进行什么？ 学校停车场医疗美容其他养老地产28%医院218%1698最有吸引力型 16 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日政策保持定力府通过房地产刺激经济的可能性较低问题16：20年中国是否会出台更多利好政策？初，为应对疫情带来影响我宏观逆周期调节力度明显加大，货币明显放松然而更多的投资者认不支发展（20年61%924）。另一方面7月份销售量升价稳动企累计到位资金增速回升转正现笼好转降温度再现。据央行官网823日报道住城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈研究进一步落实房地产长效机制，形成了产企业监测和融资管理规则此时融提高约束避免融化将引导入实体 图2：是否期望中国政府出台优惠策以支持房地产市场发展（0年vs. 219）数据来源：高力国际的不是61%39%2476201 图23：0年有助于商业地产发展的利政策数据来源：高力国际18%削减企税费降低商业用开支17LPR以及其他较积极的货币政策16%放宽外资企业市场准入8试点发行C-REITs 7%对中小企业的财政支持1新基建3发行消费券等促进措施REITs寄予重望问题17您认为有哪些？（多选）4月，中国证监会与家改革委联合布关于推进基础施领域不动投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，标志着境内公募I试点正式起投者对试点C-REITs出台寄予望，希未Is能促进商业地产发展。其他有助于商业地产发展利政策包括削减税费降低用开支、LP以及其它较积极的货币政策、以及放宽外企市场准入 17 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日图25：中国市场的资金来源 数据来源：高力国际数据来源：高力国际 问题18：您如何描述在的融资能力？此次结果显示开发商差异有所加大，49%受访者认为今年的融资情况在可接受范围内（2019年63%），有2的受访者认为今年融困难（2098%）而19容易相比2019%有所上升。受新冠肺炎疫情影响，房地产企业营收一季度销售下滑开发商半普遍面临较大现金流压力型房企拥较强销售执行力、稳固品牌实力、庞大规模和更为顺畅渠道疫情控后现金回款良好小而言因自身抗风险能和无法型相抗衡金压较。8月新规和三红线监管要求更加剧了动性挑战另一方面国融资成本普遍较低政策监管之机构倾向选择国背景、信用还合作开发商限预计未来开发商能将进一步分化图24：中国市场投资人的融能力（20年vs. 19）49%321968 %可接受困难容易05432%284更难无变化19您如何描述在01/年？与去相比，您如何描述资难度的变化？投资者的金来源7%35%58%境外境内定 18 高力专题投资调研| 中国区| 20年9月日 保险公司积极入市问题19：您在20年将主要使用哪些类型的投资工具来筹集金？银行依然是开发商融渠道（30%）。另一方面，长端利率下行以及由疫情带来的物业价格下跌提升了保险公司投资房地产意愿，因此，卷中获得5选票成为第二大信托公司则受监管政策影响，非标融资类务收缩明显。此在今年的融渠道跌出前三下降至 图26：0者偏好的融资渠道数据来源高力国际 家族办公室2%1%合公司和战略联盟配股/或出售权6%结构性产品8银行贷款30 主权财富基金4%发行境外债券5发行境内债券7资产负表5保险 养老3信托司永久性债券12019年投资者偏好的融渠道 关于高力国际（纳斯达克、多伦证交所代码：CIG）是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司。我们在68个国家开展业务，的15,0名富有进取精神员工携手合作提供专家建议和服务，为房地产租户业主和投资者最大限度创造价值。25年来，经验丰富导团队（拥有约40股权）为东带来了行领先投资回报。29年期间公司收入达30亿美元（包括附属企的情况下35亿美元管理额超过30如需了解更有新闻请登陆官网中心或关注方新浪微博,也可扫描右二维码关注高力际官方微信版权 20本报告中包含信息均具可靠源我们已采取切合努力确保信息准性但无法完全证确对于任何可能不准息我们承担责任读者在根据本报任何材料行动之前咨询专顾问 主要作者：胡优高级经理| 研究|华东区+862143moly.hucliers.o郑媛副| |6Aby.Zengclirs.m杨依婷高级分析师| 研究|华东区+86 214308Cadice.Yoliers.c贡献者：袁媛副董事| 资本市场及投服务| 中国+862143580Michel.Yuancoliers.m如需更多资讯，请联系：邓懿君董事总经理| 中国区+86 21435Tamy.ngcoliers.m汪蓓| 本市场及投服务| 9bety.wcliers.沈寅董事总经理| 华东区+86 21430Richard.Sencolirs.m夏思坚执行| 研究|亚洲5Arew.Haskicliers.