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物流地产的未来 科技赋能物流地产转型1760年，世界历史经历了一个重大转折点。随着工业革命的发展和手工生产方法向新 兴机器制造工艺的过渡，人们的日常生活发生了翻天覆地的变化，生活水平得到了极大 的提升。 如今，身处工业革命4.0时代，我们的企业运营方式正在经历前所未有的转变。新兴科 技重新定义着仓库的运作方式，影响商品的生产制造和发货，以及大众购买、支付以及 消费产品的方式。最重要的是，数字技术将帮助供应链提高响应性和灵活性，并且更快 地响应消费模式的变化。在新冠疫情的限制下，大多数实体店被迫关闭或改变运营模 式，电子商务对于谋求增长的企业变得更重要。 如今，比以往任何时候都更重要的是，无论是作为物流地产的业主、投资者、用户还是 运营商，必须要认识到科技正在创造新的消费者类型，并影响着物流地产及供应链的各 个环节。 围绕物流地产的未来走向，高力专家编写了一份深度的未来发展趋势综述，旨在帮助我 们的客户最大化地挖掘其地产未来发展的潜力目录 0 1 02 物流板块的 科技与创新 1.1. 消费者画像和环境 2.1. 设计 1.1.1. 2.2. 地理位置 1.1.2. 2.3. 科技 1.1.3. 1.2. 1.2.1 2.3.1. 自动化和机器人技术 2.3.2. 数据和IT 2.4. 储存 1.2.2 2.4.1. 可灵活调整的现代化仓库 1.3. 1.4 配送方式 哪些趋势将会推动 物流地产的未来？ 消费者习惯和行为 新一代消费者有哪些特征？ 社交媒体和新零售的兴起 采取全渠道的方法 企业在如何应对？ 科技趋势 开发商和业主的应对01哪些趋势将会 推动物流地产 的未来消费者习惯和行为 过去十几年，消费者的期望和行为发生了巨大的变化。在新兴科技 的赋能和推动下，新一代的消费者应运而生，他们希望足不出 户，便可买到需要的服务和产品。这些新一代消费者渴望获得沉 浸式的品牌体验，并且与商家进行虚拟但体验更好的互动服务， 这样的需求对整个价值链都具有重大的影响和意义。 深入理解不断变化的消费者画像和消费行为模式对打造面向未来 的物流地产至关重要，因为这些因素将会越来越多地影响物业的 位置、设计和科技基础设施。 消费者正在日益迈向数字化的世界。受近期疫情影响，全球网购 家庭数量达到新高。考虑到网购的迅猛增长，在“2019新国货盛 典”上，亚马逊全球市场与战略拓展部亚太区高级总监庹晓骅表示， 预计到2023年，零售电商的销售额在全球零售总额中的占比将超过 20%；在全球市场上，中国电商的渗透率*最高，达到37%。 * 备注：渗透率即线上零售占总零售的比例。 根据国家统计局的数据，2019年中国网上商品和服务零售额为10.6 万亿元，同比增长 16.5%，网上商品和服务零售额首次突破10万亿 大关。 EMarketer发布2019全球电子商务报告显示，按电商销售额 计算，自2013年起，中国就成为了全球最大的电子商务市场。 在普华永道2018年全球消费者洞察调查中，有50%的受访者 使用智能手机在实体店完成付款无论是通过提前下单、店内 app，还是在收银台使用手机支付平台。 6新一代消费者有哪些特征？ 追求即时的满足 消费者越来越有辨识能力，更加追求即时性和灵活性。他们希望 能够购买任何地方任何商家的任何产品，并且决定付款方式和付 款时间。追求即时满足在千禧一代中尤为普遍，而“先买后付”的 日益流行更是支撑了这一需求，通过京东白条等互联网信用支付 产品，消费者可以先购买产品，后进行付款。 有比价能力 如今丰富信息触手可得，消费者能够做出更加明智的购买决定。 他们可以在线搜寻最优惠的价格哪怕正在店内购物。根据毕 马威发布的全球在线消费者报告，在实体店购物时，65%的 消费者使用智能手机进行比价。 消费者越来越强的比价能力也使他们越来越忽视品牌。购物者不 再需要忠诚于某个特定的品牌或商家如果他们的需求和期望 没有得到满足，他们可以且也 一定会到其他地方去消费。 购物时间灵活 数字和移动技术的发展已经将传统的线下购买路径逐渐演变为一种错 综复杂的活动网。消费者如今可通过他们选择的任何渠道购买商品 他们可以在实体店或网上商店购买，也可通过移动终端或社交媒 体进行线上购买线下自提。零售商紧跟消费者消费习惯的改变，即人 们越来越多在社交媒体平台（如小红书、新浪微博、抖音等）购物， 零售商在图片或视频上添加购物标签并且推广在平台app内的支付。 这意味着消费者不再受传统朝十晚十的商场营业时间所限制。消费者能 够一天24小时、一周七天进行在线购物，这为商家打开了新的渠道。 消费者选择网购，而不是去实体店购买，首要原因就在于时间上的灵活 性。 精于数字技术 消费者日益增强的数字素养反映在了他们的网购行为上，越来越多的 消费者使用手机进行网购。根据阿里巴巴公布的数据，自2017 年起双 十一交易额中， 移动端的占比就超过了90%，并且每年持续增长。 想要获得无缝 消费 体验 在整个购买生命周期中，消费者对“速度和方便”的期望越来越高，他们 希望零售商能够为他们提供无缝的体验。从网上消费到产品发货，再 到产品的退货流程，他们都希望获得便捷且快速的消费体验。 及时便捷的发货已经成为在线消费者的一项重要考量。他们越来越多 地希望网购产品能够在最适合他们的地点和时间发货，并且能够实时追 踪发货信息。 “消费者能够一天24小时、 一周七天进行在线购物，这 为商家打开了新的渠道。社交媒体和新零售的兴起 随着现代新消费者人群的出现以及消费方式向网购的转变，零售商运用社 交媒体的方式也发生了变化。消费者购物行为的这种改变导致了“网红”的 兴起，根据Influencer Marketing Hub的定义，网红是指“由于其权 威、知识、地位或与受众的关系而能够影响他人购买决定的人。” 网红利用精心策划的文案以及迎合特定小众或审美人群的照片或视频， 在社交媒体上积累了大量粉丝。品牌方会与他们接洽，并请他们有偿发 布穿着某品牌服装的照片，或者在其社交媒体上宣传某个特定的品牌。网 红业赚钱颇丰，名媛凯莉-詹娜目前是全球吸金能力最强的网红，在照片 墙（Instagram）上每发一个帖子就有约120万美元进账（数据来自商 业内幕）。 毋庸置疑，社交媒体和网红正在彻底地改变消费者尤其是年轻一代 的购物方式。利用购物标签和平台app内支付已经是一种司空见惯的零售 手段，而近年网红在直播间带货更是风靡。例如，作为一个29岁的千禧 一代，蒂娜在社交媒体上非常活跃，她购物不去店里，而是趁着闲暇时 间看直播间里她关注和欣赏的网红们所分享的商品。如果网红推荐的化 妆品、衣服或是零食让她怦然心动，点击直播间的链接可直接进入产品 购买界面。在这个界面上，她基本上只需要一次点击，即可通过直播间所 在 平台app支持的支付选项完成购买。 与此同时，中国的“超级app”微信几乎无所不能，公众号推文、朋友圈、 微店等都可以成为购买的入口，其全球每月活跃用户微信超过10亿企业在如何应对？ 零售商采用各种策略，以迎合现代消费者及其全新的购物模式 采取全渠道的方法 电商 行业的发展意味着零售业格局需要具有适应力。 201 9年 下半年高力零售研究与预测报告发现，多渠道或全渠道零售 商驱动着在线零售业的发展，通过在线和店内体验的融合， 顾客可跨两种渠道进行互动。从全球来看，越来越多的实体店 在继续打造线下与线上的融合。 近几年，沃尔玛成为了京东的 股东，苏宁收购家乐福、大润发卖给了阿里巴巴。这些合作或 是收购案进一步反映出，消费者仍然希望拥有店内购物选项， 而采用无缝式的多渠道方法是继续提高市场份额的最佳方式。 零售商通过推出 “线上购物、线下取货”等数字化体验，强化了 传统的店内体验。消费者可通过他们所选择的任何渠道，买 到这些传统零售商的产品。他们可以逛实体店，可以网上购 物，也可以采用线上选货、线下取货的模式。 线上下单，线下取货 新冠疫情下电商启动 2020年上半年，不少立零售商，例如大型超市，推出 了“线上下单线下取货”的购物模式，疫情期间可高 效地将线上订购的产品（尤其是生活必需品）安 全高效地送到顾客手中10 投资逆向物流 将产品交付到消费者手中不一定代表购买生命周期画上了句点。消费者想 要的不仅仅是购买时的速度和方便，对于退货流程的期望同样如此。 CouriersPlease研究发现，30%的受访者认为退货是其在线购物体验中的 最大痛点。此外，29%的受访者认为在线零售商应当简化退货流程，而同 比例的受访者希望零售商能够为退货商品提供包装。退货流程漫长、耗时 且费力的零售商可能会发现，他们的顾客已经转向了竞争对手。 由于网购的退货率一般比实体店购物高三到四倍，因此，拥有有效的逆向 物流*系统非常重要，对零售商来说也代表了重要的发展机会。 从确保对顾客友好的退货政策（包括支持线上购买的产品在实体店退 货），到及时为顾客提供退款，再到受理退货 零售商需要采用整体性的 逆向物流管理方法。 消费者在退货商品被取走并进入零售商的逆向物流网络前，发挥着一定的 作用。通过提供退货表、清楚的退货说明（例如保留产品标签和原包装） 以及预付费退货标签，零售商可以提高消费者准备退货商品的速度和效率。 零售商还应考虑到自身供应链、物流、仓库及配送中心的的配置、位置和 规模，确保退货商品可以快速进入逆向物流网络，方便重新入库、重新包 装 或处理。统合电商平台、配送中心、运输能力以及逆向物流流程还可节约组 织成本并提高效率。 高效且有效的逆向物流是零售商建立差异化优势，并且提高顾客满意度和 留存率的最重要因素之一。透过逆向物流流程所获得的数据（例如消费者 决定退货的原因）还可以帮助组织节约流程上游的成本，并提高上游效率。 * 备注：逆向物流是指，商家客户委托第三方物流公司将交寄物品从用户指定所在地送达商 家客户所在地的过程。 “科技影响了人们购物方式，也 改变了商品的配送方式。配送方式 无人机送货 虽然无人机送货还处于相对早期的开发阶 段，但是这种技术有望快速发展，并且加 强企业的物流和配送网络。 2019年10月，中国民用航空局向迅蚁公司 所属的杭州送吧物流科技有限公司颁发了 无人机物流配送经营许可，是国内首张 城市物流无人机试运行“牌照”。随后，京 东、顺丰等研发的大型固定翼无人机也投入 使用。无人机使用空气动力学包装，且由电 池供电，意味着其重量与燃油无关。 不过，这种形式的物流仍然处于概念阶 段，其商业化会受到严格的管制。空中飞 行权尤其如此，各运营商的无人机可飞区域 需要进行界定。 如果组织希望推广无人机送货，那么它需 要考量各种关键因素，包括“机巢”（无人机 在不使用时的停放点）和“投放点”（无人机 的产品交付点）。还需要关注消费者的期望 及其与无人机投放点的距离。 无人驾驶车 无人驾驶送货车（简称“无人车”）是又一个 颇具未来主义色彩的概念，目前在市场上日 渐受到欢迎。 多家知名电子商务、第三方物流或快递企业 已开始研发和测试无人车，甚至一部分已投 入实战，其中包括京东、苏宁、菜鸟、德 邦、顺丰、美团等公司。 这不仅让顾客有机会选择无人送货，也给 了运营商额外的送货方式，未来有望成为更 多零售商选择采用的送货之选。 按需的众包物流 物流领域的共享经济也被称为众包物流或货 运众包。目前，这种模式在饭店、便利店和 普通的小产品运送中效果显著，可完美渗透 到中小型货运中。 在通过一系列合规审查后，车主可进入配送 网络，协助运送包裹。物流公司app中可直 观地看到准备配送的包裹，配送时间和配送 执行情况均可控制。司机从配送站直接取 货，并直接运送给顾客。 司机和公司完全为按需合作，如果订单符合 司机的要求，司机可查看并接单。如果申请 通过，预定信息就会被添加到日历中科技趋势 为了管理需求的突然变化、产品消费的优先顺序以及客户场景所发生的其它变化，我们从 企业身上看到哪些科技趋势？ 预测性分析 预测性分析可以最大限度地减少完成客户订单所需的时间、距离和 资源，并在此过程中扮演着至关重要的角色。受新冠疫情的影响， 供应链订单响应能力承受着巨大的压力。这一技术可用于改进需求 预测，提高资产利用率，并且实现成本的最优化，进而提供便捷且 无缝的客户体验。在根据趋势所作的预测被前所未有的事件扰乱 时，预测性分析可以模拟多种场景，直观地呈现所有潜在结果，为 决策提供重要依据。 分析出潜在订单量后，零售商可运用预测性分析在订单被分配之前 完成 分拣和打包，以提高所购商品发往消费者的速度。 在预测性分析的普及上，交货提前期是一个潜在的制约因素。 如果消费者线上订购产品并选择几小时内送达，那么使这种超 快速体验成为现实，需要尽可能快地完成配货发货。 目前，在立法、保险和责任链方面较为复杂，为这类物流的商 业化和普及带来了挑战。 12阿里巴巴 阿里巴巴旗下有多个购物网站，例如淘宝、天猫商 城、全球速卖通、阿里巴巴国际交易市场等。该公 司将预测性分析运用到了极致，包括推荐服装尺 码。回头用户可按推荐的尺码进行购买，在某件商 品被购买之前运用预测性分析可最大限度地降低退 货的可能性，进而确保供应链的顺畅运作遥测设备 遥测设备可能会被越来越多地用于推动物流的高效运转。这种 技术的优点是，它采用了一种责任链模式，可实时提供客户订 单的位置信息。通过遥测设备采集的信息可用于优化运输路 线，并为销售者提供更紧凑且更精准的交付窗口期。遥测设备 还可提供车辆中的可用空间信息，使司机能够将更多订单吸收 到他们的路线中，进而最大限度地减少行程时间，并且提高订 单的履行速度。 对运营商来说，遥测设备的使用可大大节约燃油和时间、提高司机 的安全性 、降低拥堵和人工成本。全球最高效的供应链会充分利用 实时信息，并且确保伙伴之间的真正合作无论是某种闭环内， 还是在行业内，亦或是整个经济体内。司机即将到达时，地理围 栏就会触发并向接收者发送一条短信。这种技术可应用于卡车， 在货物即将到达时向消费者发送短信通知。 14区块链 有意识的消费主义的兴起意味着人们越来越希望了解产品来自哪里 以及材料在哪里采购等信息。区块链技术不仅可以帮助组织有效地 追踪产品生产所使用的的每一种材料，还可以为供应链的运作提供 一系列好处。 区块链技术有效地创建了一种可实时补充和核实信息及数据的分 布式账本，能够为链中所有相关方的各种资产和通知提供一种可 追踪、有时间戳且经过验证的历史信息。区块链技术的运用可通 过提高材料供应链的可追溯性，为供应链带来效率和透明度，同 时这一技术还可以增强外包生产的可见性、合规性和控制力，并 且精简管理流程。 机器学习 虽然在供应链运作中机器学习的采用还处于起步阶段，但却是提升 和优化效率的重大因素。机器学习使组织能够访问海量的被动数 据，并将这种数据转化为有用信息，为决策和日常运营提供支持。 机器学习的运用可提升数据预测和预测性分析，从而提高电商企业 履行客户订单的能力和速度。机器学习也带来了重大的机遇，它为 整个供应链提供了更大的透明度和准确度，包括库存管理、物流、 运输和仓库管理开发商和业主的应对 在选择新的物流载体时，不断变化的消费者行为、客户期望、全渠 道、履行及交付/物流策略仍 然是主要准则。不过，开发新的物流设 施时，层出不穷的新技术、定制的仓储/履单解决方案以 及电子商务 的运输功能，这些都在推高新建物业过时的风险。 当前正在开发中的大多数新物业都属于投资产品，普遍依据的是通用 的设计原则，创新有限。预期运营效率的变化速度以及新租户的灵活 性和复杂性 ，使得很多开发商和业主重新评估其业务战略。其中可能 包括，设计新产品时采用更具可持续性的方案，以及更注重理解终端 用户的业务运营模式下面列出了新兴趋势、电子商务和全渠道现象正在影响的地产类 型以及主要的战略聚焦点 ： 储存型配送中心 - 港口和战略位置 集运仓库 - 省会城市，战略位置 履单/电子商务设施 - 战略位置，主要交通网 “最后一 公里”物流设施 - 小型/灵活型设施，紧邻顾客，城市/ 郊区位置，线上下单和取货，逆向物流02物流板块的 科技与创新设计 虽然物流建筑的基本面（例如通用货架布局和建筑高度）没 有发生太大的变化，但是这些仓库和配送中心的设计却越来 越趋于定制化。新的物流仓储建筑在设计上会根据企业的供 应链需求及其技术和客户需求进行定制，这一点在机器人和 自动化设备的采用上最为突出。供应链的运作因产品而异， 例如食品配送和时装，在保留产品通用性的前提下，在设计 上 尽可能使仓库使用方的运作效率最大化便于配送给顾客。 新的物流建筑在设计上需要考虑以下主要因素，这样在开发 时才能最大程度降低过时的风险： 考虑运输车辆进入和使用物流设施的方式、车辆运行高 峰期的影响、车辆排队以及现场交通管理策略； 设施内的员工/作业人员变化和所需的作业功能：工作区 附近的便利设施、员工出入口要求（包括相关安全性和 功能性的）、现场停车和/或公共交通停靠区域及容纳能 力、单独考量仓库高频作业区的人员入口/通道要求； 能够提供集成的高质量技术和数字解决方案，包括指定 服务器/数据机房的电源进线、信息源多样性、库区主干 网、基层建筑BMS/WHMS系统和备用发电机。 20ESR易商 环保节能仓库 不少仓库开发商近年在进行流程和基础设施转型，开始从 传统向可持续发展目标转变。例如，ESR已在开发和管理 节约能源及资源的建筑物，通过节能照明设备、污水管 理、回收系统及在建筑物顶部安装太阳能发电装置等创新 举措，旨在将耗水和用电量减至最低，从而减轻供应商的运 营成本以及其对环境的影响。ESR部分设施甚至符合全球 公认的可持续发展标准，例如日本的建筑物综合环境性能 评价体系（CASBEE），以及中国和韩国的领先能源与环 境设计（LEED）认证。这一案例生动诠释了完全以节能减 排为主轴的未来仓库设计理念。 仓库和配送中心规模不断增长 过去十年，电商运营需要更大面积来放置不断增长的存货和获得更 高的效率，因此仓库和配送设施的规模也大幅增长。 新建仓库和配送设施均配备下卸货平台和卷帘门，可提高吞吐效率， 并且同时进行多个发货和调度任务。这些大型设施所带来的效率还可 直接节省消费品的“ 进店成本”。 清洁能源技术 在考虑可持续性的前提下，能源使用情况是衡量效率的又一个指 标。未来的仓库很可能会一年365天、一周7天、 一天24小时全天候 运转，因此减少用电及其它公用事业消耗是一个重要的考虑层面。 利用替代能源实现碳中和作业是仓库建设的必然趋势，因此在现代 建筑中，清洁能源发电装置（例如太阳能板以及仍属于新兴产业的 风力发电）会被越来越多地用于照明和采暖。能够储存电能并转移 未使用电能的电动车充电装置，将会成为最常见的装备。 来源：近市区位置仓库的涌现提供了按需交付的“最后一公里”解决方案 主要参与者不断发展着新的零售供应链解决方案和基础设施，帮助 商家将其存货放在更靠近消费者的地方，并提供具有即时配送能力 的按需交付网络。这些物流设施正在不断涌现。 尽管这些小型设施可能面积仅有1,000-3,000平方米，而且位于靠近 消费者的城市区域，但是它们却需要有大型集运分拨中心一样的功 能，包括： 车辆出入能力，包括半挂车、轻卡、厢式送货车、电瓶车以及 消费者“线上下单& 线下取货”的能力； 24/7全天候作业，以及高人员配比考量； 潜在的共享/协同作业需求； 与开发商和业主所签订的商业条款的灵活性； 新兴技术、机械化和自动化的融合。 自动化的采用改变了仓库和配送中心的设计，提高内部净空高度 和升级地面承载能力变的越来越普遍。作为衡量物流总体成本效 益的一种基本方式，最大限度地利用仓库内的昂贵空间是一个重 要目标，也是这一趋势背后的推动因素。 现在若干仓库开发商已经把净高的建造标准从十年前的9米提升 到了10.5米，足够高的高净高可支撑高效的货架布局以及增加的 托盘储存解决方案。这样的设计提高了储存密度，并且减少了内 部行程距离，大大节约了作业成本，同时也简化了订单的分拣流 程。仓库和配送中心在建筑设计上的其它优化包括：采用2:1的 建筑布局比例（长宽比），增加通道门和凹进式平台，员工设施 靠近作业/工作区，采用单向交通，以及升级物料搬运设备。 仓储和配送设施的设计优化和自动化降低了人工成本和能耗，进 一步节约了企业向消费者的发货成本2020 年2月，武汉宝湾国际物流中心入选武汉市疫情 救援物资转运中心， 园区一线人员即进入一级战备状 态，依照政府要求，快速响应，高效保障，以最快的 时间规划出交通组织方案，建立起物资转运中心隔离 区、外地货车场站休息区，并组织开展了转运中心消 杀、4万平米货车停车场通水通电等相关保障工作。 截止2020 年3月底，武汉宝湾园区中转调运站共转运 各类应急物资600.2吨，接待运输车辆59车次，派送 物资至100多个点社区和医院。 宝湾在疫情救助中展现了自身仓库的灵活性和供应链 的有效性。 BLOGIS宝湾 地理位置 除在物流作业和资产功能中融入最佳设计和科技元 素外，企业还需要战略性地考虑进出货仓和履单中 心的地理位置和配置，以支撑高效且有效的供应链 网络。 仓库和 分拨中心的位置对供应链的效率至关重要， 因此，务必要考虑这些物业是否靠近与供应链枢纽 及要求相关的供需节点，确保进出运输作业期间能 够实现更加流畅且高效的货物流转。不过，主要问 题在于仓库和集运分拨中心是否足够靠近消费者， 可以实现最快的产品交付。 人口决定着 分拨和集运中心的选址，因为它代表了 终端客户的集中度。选址背后是对降低运输成本的 需求，尤其是最后一公里的交付，在物流总成本里 这一部分通常占最大头。因此，服务人口密集的城 市中心的仓库业主正在考虑进一步靠近终端客户， 以避免长途运输和日益严重的交通拥堵，同时也要 靠近主要的物流枢纽，以实现规模经济效应。 来源：靠近主要基础设施 将配送设施选在靠近港口、铁路和公路等基础 设施仍然是建立高效供应链 和确保商品在生产 源、消费目的地以及配送中心之间及时流动的 关键要素。尽管铁路基础设施的使用在增长， 在从港口（和机场）设施向外运输的过程中， 卡车仍然占据着最大的货运量。从配送中心到 履单中心和消费者，良好的公路连通性对商品 的高效流转同样至关重要。因此，对于寻找新 仓库设施和配送中心的零售商，公路基础设施 完善的位置仍将会是它们追逐的目标。 以港口为中心或铁路运输便利的位置较受欢迎，例如沿海位置或由内陆水路和铁路联动 的位置。2018年9月，国务院办公厅印发了推进运输结构调整三年行动计划（2018 2020年），其指出到2020年，全国货物运输结构明显优化，铁路、水路承担的大 宗货物运输量显著提高，港口铁路集疏运量和集装箱多式联运量大幅增长。 2019年11月，全国城市市政基础设施建设“十四五”规划 编制工作启动会在中规院 顺利召开。与物流和仓库业一样，交通领域也经历着颠覆性科技的探索期，例如车辆的 自动化，以及刚开始出现的共享经济模式。 随着电子商务持续的扩张和增长， “最后 一公里”设施可能会变得更加必不可少。 24科技 适应力是确保物流地产与时俱进的关键。物流地产能否有效地做出调整以适应当 前和未来的技术发展，这取决于为租户提供的优质骨干服务。物业设计和基础设 施都需要与租户采用的技术进行整合，以快速有效地将产品运送到终端消费者手 中。新冠疫情危机迫使企业不得不加速成熟，而这可能会转化为效率和响应力的 提高。 前瞻性地提早布局新技术可为 物流地产的业主和租户带来巨大效益。想要最大化 运营效率和效能，务必要了解影响未来物流地产格局的基础和新兴技术，并且评 估采用这些技术的适宜性。 仓库自动化 企业仓库的作业环境普遍存在服务、效率以及其它问题，靠人工操作的系统已无 法继续支撑，在此之外，日益增加的复杂性也是这些仓库所面临的挑战。自动化 迫在眉睫，仓库希望通过这一举措大幅提升安全性、掌控力、精确性、生产力、 可预测性以及空间效率。将人为干预降到最低是仓库货物装卸的趋势， 采用自动 化可促进实现从进货到出货的无缝流程。自动化是实现仓库作业蜕变的解决方 案，它可以成倍地提高手动和重复任务的效率。 自动化系统和选项虽然多样，但是它们都有一个共同的使命，就是简化并转变当 前劳动最密集的活动，例如分拣和包装。未来10年，自动化转型预计将创造数 以百计的工程师和技术员类白领工作。我们预计短期内自动化的采用会激增。根 据2019年eft交通运输调查报告，有55%的企业目前在进行自动化的投资。 必须要强调的是，并不存在“一刀切”的自动化解决方案，企业需要根据很多变量 来选择正确的方案，例如产品尺寸和重量、进货运输情况、需求量、库存政策、 订单情况等等进出货装卸 伸缩输送机：为进出仓库的纸箱和货品提 供一种符合人体工学且高效的散货装卸方 式。货物装卸时，这类设备可在集装箱中 进行伸缩操作。 滚装平台：通过将卡车加装的滚轮系统与 仓库内安装的托盘输送机连接在一起，为 标准化打托货物提供从卡车向仓库的最快 自动装卸方式。在无需人工介入且人货隔 离的情况下，这种连接装置将货物从卡车 中拖出并输送到仓库中。 立方体扫描仪：通过激光扫描仪捕捉尺 寸信息，测量出托盘、纸箱或其它任何立 方体物品的重量和体积。仓库管理系统采 集数据，以便更有效地进行仓储设计、库 存定位、运输活动和商业交易。 菜鸟供应链 自动化的有形效益 目前国内仓储仍以人工走动分拣为主。分拣员为 了完成订单，经常需要在动辄数万平米的仓库内 长距离走动，辛苦且低效。随着电商规模的增 长，以及消费者对物流时效的要求提高，不少物 流企业都试图引入科技提升效率。 2016年，菜鸟 联盟首个全自动化仓库在广州开始运转，该仓库 展示了自动化可以带来的效益和效率人工仅 需在条码复核、分拣机监护等环节投入，货品的 运输、仓储、装卸、搬运等七个环节可一体化集 成，效率至少提升 30%，拣货准确率几乎可达 100%。 来源：仓库内的运输 AGV（自动导引车）：适用于运送 大件货物，如托盘、货架等，可减 少行程时间，并且稳定且高效地运 输物品。 AMR（自主移动机器人）：进阶版 的 AGV，强化了内置系统通过一流 技术（传感器、蓝图、 2D和3D视 觉）与仓库内的其它软硬件进行沟 通的能力。 AMR可搬运重物，运输 效率高，且可显著提升履单效率并 缩短仓库行程时间，在电商企业间 颇受欢迎。 输送机系统：最大限度地减少仓 库内的步行时间或人员行程时间。 托盘、纸箱或单元输送机是配备有 皮带或滚轮的平台，可平稳运送货 物，同时标准化工作并且加快活动 处理时间。 履单解决方案 AS-RS（自动存取系统）和料箱：非常密集的托盘、纸箱或周转箱 仓储系统，有着非常窄的走道和快速的取货系统。在仓库控制系统的 导引下，存取车可自动从货架上分拣货物。这种解决方案实现了变革 性的空间利用，并且完全摒除了人机互动。 货到人拣选系统：自动化系统拣选纸箱或整层、周转箱或整板，并 输送到员工分拣工作站。这一系统的主要目标是将货物送到员工面 前，进而消除行程时间 。传统分拣系统则截然相反，员工履单需要 走遍仓库。 Autostore（周转箱存取系统）：从纸箱或托盘中分拆出的产品被放 进周转箱，然后通过输送机被送到非常密集的储存网格中。机器人小 车负责主要的分拣任务，它们移动到正确的位置，从网格中拖出周转 箱，然后运送到“货到人 ”（GTP）工作站，由作业人员分拣出期望的 单元数量。 分选系统：连接了分选软件的综合输送机系统，通过条形码扫码可 识别产品或纸箱的特征。扫描过的物品被转到预定分类（运输目的 地、订单类型、截止日期等）所对应的 走道，订单在这里进行合并， 完成出货准备。 分拣系统：以上所提到的大多数装置同时也是分拣系统。被实施采 用的分拣系统还有很多，例如电子标签辅助拣货系统、语音拣选、 A 字架系统、动态拣选面拣选等数据和IT 开发商和业主在开发新的仓储物业时，关键参与方和租户的科技应用是他们要考虑到的 关键因素，其目的是保证这些仓储物业能适应未来的需求。仓储物业有效适应当前和未 来科技的能力取决于其提供综合性高质量技术和数字解决方案的能力，包括指定服务 器 /资料室的电源进线、设施线路供给的多样性、仓库区域的基础网络、主楼的仓库管 理系统 BMS/WHMS和备用发电机。 仓库的基础技术 仓库管理系统WMS：仓库的操作表现通常与实体货物的处理和储存 相关，但确保 信息流准确、安全和快速信息交换也同样重要。虽然目前仓库中还使用纸和人力系 统，但是它们在未来的仓库中将不再有效。未来的仓库将考虑应用基础科技来管理 库存 、产品和工作流程，这是一项关键能力。仓库管理系统记录从国内和国外入库 货物的时间戳、数量 、供应商和产品详细信息。 仓库管理系统接收并筛选订单，并 根据预设的工作流直接拣货、包装并发货来完成订单。该系统保证及时处理信息， 记录缺货信息，以便经理计划和管理产品补货，与消费情况保持一致。 仓库管理系 统 还能优化拣货工作（拣货通常占仓库成本的80%），确保能够合理地将订单分 批并选择有效的拣货路径，防止 物料搬运设备MHE或者操作员耗费较长和/ 或不必 要的行程时间。 射频：射频技术是一项企业可负担的仓库解决方案，通过从射频标签或者条形码上 捕捉大量各种相关信息，减少纸质流程。用手持或者固定射频扫描仪扫条形码和标 签，通过无线电波将信息传输到系统，系统就能获得产品信息、流程关键点、储存 量、需求量、在仓库中位置、已完成阶段等。该 技术通常被嵌入到自动化解决方案 中，在基于人工操作的系统中，该项技术更是必备技术。 28工作流自动化 资源管理系统RMS: 不论什么时候，在部署人工操作 时，重要的是确保未来仓库内所有的操作都能实现安 全、协调和 高效的表现。资源管理系统对照根据约定设 计好的工作标准（活动周期时间和工作比率）衡量员工 的绩效表现，向员工和经理提供系统性的反馈意见，控 制安全工作时间、休息和奖金支付，并衡量和优化操作 表现。这类系统有助于对劳动力水平和人员安排进行动 态规划，并根据临时变化的需求量或者固定产出量安排 员工时间表。 动态货车调度和货场管理：仓库和供应链节点（供应 商、客户、第三方物流等）的协作对实现内向物流和外 向物流操作的无缝顺畅表现非常重要。按计划安排货物 收发进出仓库可确保缩短周转时间，避免交通拥堵、延 迟、扣押和滞留费用。可根据可用资源以及收到或者发 出的货量安排装货和卸货。货场管理和货车调度采用系 统性的方案控制这些任务，一般附加在仓库管理系统 WMS上。 可穿戴设备： 斑马技术公司预测可穿戴技术将遍布全球 90%的仓库。 目前已证实，利用可穿戴设备，用声控技 术控制拣货工作流， 能将拣货系统的生产率提高 10-20%。这些技术经济实惠，能快速部署，只需要几个 小时的培训和搭建。例如，语音拣货是一个完全无需手工 操作的系统，该系统设计让操作员使用高级的语音识别功 能和音频信息接收指示并进行确认。另一个可替换的系统 是手指或者环形扫描，尤其适用流动性大，要求不用手持 操作的持续扫描的工作流。这项技术包含一个很轻的套在 手指上的条码扫描仪，同时连接到手腕屏幕设备。手指扫 描避免了手持设备引起的中断，从而提高效率。下一代可 穿戴设备中，智能眼镜是一种类似于眼镜的设备，不需用 手，戴于头上，嵌有扫描仪、显示器和摄像头，有望成为 一项变革性设备。 这项设备让操作员不用携带显示器就 能直接与系统互动，操控订单处理等工作流程；它同时还 将语音、图像和扫描合为一体，支持仓库拣货。 由安装在传统储存方案（货架等）上的灯光指示模块驱动 工作流，实现拣货操作并指导拣货任务的系统叫做按灯拣 货系统。这个系统的概念是指导操作员到正确的地点拣选 需要拣选的货物，完成拣选工作。灯光吸引操作员注意， 通过电子显示屏告知他们需要拣选的货量。按灯放货系统 则与之相反，这个系统用于在拣货地点补货，或者将订单 合并放置到一组地点先进的数字化技术 公司在探索基础技术之后，下一步将使用先 进的数字化技术。正如上文所述，工业4.0 展现了一系列提升运作效率的新兴技术。 数字映射：由于需要用更系统的方式分析和模拟实际操作，产生了数字映射，它以虚拟的方式呈现 仓库中实际发生的事件。这种新能力能进一步协调实时发生的实际工作流 程与为安全和高效生产为 目的设计的最优流程。另一个优点是用数字化的方式展示工作流程，这个平台能更有效地制定问题 解决方案、规划情景和预测表现， 通常对于响应需求、存货储备或者仓库设计的持续变化是很有必 要的。 物联网：物联网指的是与系统平台交换信息的传感器之间的交互。在仓库中，物料搬运设备 MHE、物料搬运单元MHUs、员工、设备、建筑基础设施都能携带传感器，传输与产品和资产的位 置、温度、湿度、仓库利用率、任务完成率、货物移动、任务完成表现、空间利用率等相关的信 息，从而能够以更准确有效的方式制定决策和管理仓库。 大数据分析：大规模数字化和因此产生的数据对仓库提出了一项挑战：如何诠释现存大量信息。 要诠释数据项表明的内容，需要不同技术层面的协调和互动，计算机技术要储存和加工信息，数据 科学家要处理信息，仓库要将数据进行战略化应用。大数据分析的一些案例实现了有效的动态实时 路径选择和存货优化、智能预测、预期物流（即装运路径选择、网络重新配置）和风险管理。 30单重可调式托盘货架 双重深储式托盘货架 移动货架 驶入式托盘货架 托盘流动货架 后推式托盘货架 积层架 轻量型物料钢架 箱盒式解决方案 受此影响，开发商和业主开发的新仓储空间要确保仓库地 板 承重 、自动喷淋灭火 系统和相关服务能够适应储存密 度的增加。同时，越来越多的终端用户都要求开发商和业 主将有效的 储存解决方案作为基础设施服务的一部分，或 证明其操作效率和功能性。 储存 传统 储存系统 仓储设施中的货架效率日益提高，很多公司 组织在持续寻 找最有效的货物储存方式。货架也和其他很多物资一样可 以定制。货物基本信息、货量和特征决定了货架的类型。 最常见的有自动化储存 货架系统的进化有望对仓库的立体空间进行变革性的利用。此外，新的储存系统考 虑到了吊车的配置, 这是在传统货物处理设备（铲车和前移式叉车）从传统货架获 取托盘和纸箱基础上进化而来的。多种解决方案合并产生了自动化立体仓库AS- RS，这种是市场上储存密度最高的仓库。 这些自动化解决方案可以融入或者改造进现有的建筑中，或者在使用自动化立体仓 库的情况下，可将其作为高架仓库设计的核心，屋顶高度以吊车系统的最高工作半 径为限，目前市场上最高是50米。为了了解这类系统的空间节约能力，比如，传统 的可调式货架的托盘平均占地面积为5托盘高度下（7.45米）每托盘0.85平米，自动 化立体仓库高度为16托盘（27米），这个量值情况下，每托盘的占地面积约为0.23 平 方米。 自动化储存系统可针对托盘、周转箱、纸箱或者储存单元进行设计，这些系统是非 常密集的系统，不仅仅是仓储各个单元的货物，还能完成拣货操作。纸箱和周转箱 自动化存取系统通常被称为料箱。其中一个周转箱版本的自动化储存系统适合小件 储存，灵活性强，可设置和重新配置于已建和新建的场所，对高度和面积没有特殊 要求。 半自动化系统可作为卫星 储存方案，包括构建一个非常密集的货架和数量最少的走 道。叉车从前面进入，托盘由推车（或者穿梭车）运走。 32可灵活调整的现代化仓库 供应链趋势对未来仓库的影响 产品从原材料到消费终端 的过程中，未来仓库将继续担当调度产品流程的中坚力量，是供应链管理中的重要组成部 分 ，其根本目标是确保产品流程过程涉及的所有运营工作均能够高效且有效的完成仓储管理运营则是其中的重 中之重。新 一代供应链需要解读新一代消费者行为、技术和创新发展趋势，并利用全面的平台协调所有传统和尖端的 流程及体系。部分最常见的供应链发展趋势如下。 全渠道仓库 正如本文第一部分所述，电子商务造就了全渠道现象，客户可随时随地通过多样的渠道来购买产品。为满足客户的渠 道要求（ B2B或B2C），现代仓库需要能够灵活配置流程并高效履单。 仓库会接收各类渠道的订单，包括来自社交媒体、网店、商品目录和呼叫中心的订单（通常为B2C形式）。此