年度盘点系列之房企拿地篇：2020地产行业转折年迈入投资“新时代”.pdf

电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 1 月 29 日 行业 研究 年度 盘点 系列 之 房企 拿地 篇 ： 2020地产行 业转折年 ， 迈入投资“ 新时代 ” 核心观点： 一、 投资结构升级，拿地溢价推高 2020 年 受 疫情及 三道红线 影响 ，房企投资规模的增速有 所下降，但房企投资方式更加多元化，一方面 招拍挂压力加 大叠加资金压力上升，迫使房企寻求成本较低的获地渠道 ； 另一方面房企仅依靠传统的地产业务实现弯道超车的可能较 小，寻求与自身发展所匹配的新赛道才能实现可持续发展的 目标。 二、 资金规模有限，多元化拿地成主流 2020 年 ，行业中 主流的多元化拿地方式主要有四类： 第一利用旧改模式拿地， 2020 年 城市 更新加速推进 ， 房 企纷纷抢滩布局旧改 ；第二利用商业地产拿地，商业地产与 传统地产容易形成联动效应 ，且相对其他多元化业务，进入 门槛较低；第三利用文旅康养类产业拿地， 疫情的影响使健 康养老产业得到重视，同时随着疫情防控的常态化，旅游产 业逐渐恢复 ；第四利用 TOD 模式拿地，随着国内轨道交通行 业的发展， TOD 领域亦成为房地产行业的“新蓝海”。 总体而言， 2020 年 是 房企发展的重要转折年 ， 进入 2021 年 ， 代表着房企投资 “新时代”的开启 。一方面随着房地产行 业的继续分化以及增速放缓，房企的分化亦会逐步加快，除 以上多元化拿地方式之外，巨头房企已经开始跨领域寻求自 身的新增长点了， 例如 碧桂园的农业 ， 万科的生猪产业以及 恒大的新能源汽车 ； 另一方面房企间的收并购会更加频繁 ， 中小房企因失去行业发展红利，或将被迫面临出售项目甚至 被大房企并购的情况，行业的集中度持续提升。 相关研究： 2020 年第四季度策略报告：房住不炒下行业空 间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020 年 9 月地产月报：多地出台调控政策，金 九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020 年 8 月地产月报：土地供应与成交同环比 均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 月度数据 点评：住宅成交连续两月正增长，土 地成交创 2020 年 新高（ 2020 年 1-6 月 ） 20200716 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） 姜晓 刚 18516525402（微信号） 何志芳 18301781335（微信号） 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 2 目录 一、投资结构升级，拿地溢价推高 . 3 1.三四线加速分化，城市圈效应凸显 . 3 2.可动用资金规模有限，强三线土地竞拍压力加大 . 5 二、资金规模有限，多元化拿地成主流 . 6 （ -）旧改拿地 . 7 1.中国恒大：降土储增旧改，厚积正待薄发 . 9 2.时代中国： “ 稳 ” 字当先，城市更新进入利好释放期 . 10 3.中国奥园：加 大合作及收并购比例，拓宽旧改土地储备 . 11 （二）商业综合体 . 11 1.新城控股：逆势增储，“商业 +地产 ” 稳步推进全国化布局 . 12 2.大悦 城：基金模式盘活资产，轻重并举扩张规模 . 13 3.华润置地：全国化定点投资，多业态展开布局 . 14 （三）文旅康养产业 . 15 1.中国恒大：文体两开花，多元化转型在望 . 15 2.融创中国：缓投资降负债，文旅保持稳定增长 . 16 3.华侨城：优化文旅资产，推动公司转型 . 18 4.保利发展：文旅业务加速期，收并购拿地降成本 . 19 （四） TOD 模式 . 20 1.越秀地产：再获镇龙、水西项目，开启 TOD 全国化布局 . 22 2.龙湖集团： 2020 重点发力 TOD，大规模拓储 300 万方 . 22 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 3 一 、 投资结构升级，拿地溢价推高 2020 年是艰难的一年 ， 新冠疫情使 各行各业都受到 了不同程度的创伤 ，房地产行业也 不例外 。 1 月及 2 月 房企线下 售楼 处 关闭，销售回 款大幅下降， 投资 亦 受到 影响 ， 但随 着 融 资 环境 放松，加上 房企 积极开展线上营销， 资金端 压力 得到缓解 ，房企投资 得以 修复 。 据亿 翰智库 中国典型房企新增货值 TOP100 研究成果 ， 2020 年 1-12 月典型房企 TOP100 新增 货值已达 115388.0 亿元 ， 较 2019 年同 比 增长 15.7%。为了解房企投资动向， 以下 我们 将 通 过 17 家典型房企 1展开分析 。 2020 年 ， 17 家房企总拿地金额 达 15979.6 亿元 ， 较 2019 年同比上升 11.0%， 拿地面积 达 28283.1 万平米 ， 较 2019 年同比下降 3.1%， 造成 拿地金额与面积 同比 较大 变化的原因是 高能级城市 在疫情冲击下 表现出 较强 的市场支撑力度及恢复能力 ， 出于避险情绪，房企投资 更倾向于此类 城市的 高价值土地， 进而 推进 了 投资 结构 的 升级 。 1.三四线加速分化， 城市圈效应凸显 从投资结构 来看 ， 2020 年 17 家典型 房企投资金额一线城市占比由 2019 年的 15.7%升 至 16.3%，强三四线城市占比由 14.5%升至 18.1%， 普通二线占比由 25.3%上升至 25.8%， 与 此相对的是 核心 二线城市占比由 26.9%下降至 25.1%， 普通 三四线城市占比由 17.6%下降至 14.7%。 总体来看房企的投资 倾向于一线及强三线城市 。 图表： 2019 年 及 2020 年 17 家典型 房企投资结构情况 注：内环为 2019 年，外环为 2020 年 数据来源：亿翰智库 疫情 冲击 下， 为提振市场信心， 2020 年 一线城市的土地供应量增幅较大 ， 高达 6177.3 117 家典型房企包括保利发展、碧桂园、滨江集团、华润置地、华夏幸福、金地集团、蓝光发展、绿地集团、荣盛发 展、首开股份、万科地产、新城控股、阳光城、越秀地产、招商蛇口、中海地产、中南置地，排名不分先后，仅为首 字母排序。 16% 27% 25% 14% 18% 16% 25% 26% 18% 15% 一线 核心二线 普通二线 强三四线 普通三四线 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 4 万平米 ， 较 2019 年 同比 提升 31.6%。受此 影响 多数房企均加大了一线城市的投资占比，典 型 如华润置地 2020 年一线城市 投资 金额 高 达 442.3 亿元，而 2019 年一线 投资 金额 仅为 276.5 亿元 ； 金地集团 2020 年一线城市投资金额达 213.0 亿元， 2019 全年仅为 24.6 亿元 。 此外 三四线城市出现较大分化， 从 典型房企 在 各能级 城市的投资情况可看出 ， 一线 城市 及强三线城市 的投资 额 恢复情况领先于二线及普通三四线城市 。 其中 一线 城市为 人口流入 型，市场基本面较好，具有充足的住房需求 ； 强三线多位于一线及核心二线周边一小时交通 圈内， 一方面可以吸收中心城市外溢 的 需求，另一方面 城市圈效应愈加明显 ，中心城市的产 业将逐渐转移至周边 三四线 地区， 预期 发展前景较好 。因此 相对其他 能级 城市 ， 一线及强三 线城市 自我修复能力更 强 ，未来发展空间更大，房企的投资也就偏向这类 城市 。 图表 ： 部分房企一线城市投资金额 （亿元） 变动情况 企业 2019 年 2020 年 同比增速 招商蛇口 159.88 329.27 106% 华润置地 276.51 442.31 60% 金地集团 24.60 212.96 766% 首开股份 184.91 318.31 72% 数据来源 ： 亿翰智库 图表 ： 2020 年 17 家典型房企 一二 线城市投资金额及同比变化情况（亿元） 数据来源 ： 亿翰智库 图表： 2020 年 17 家典型房企 三四线城市 投资金额及同比变化情况（亿元） -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 一线 二线 一线同比 二线同比 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 5 注：强三线包括以下城市： 珠海 、 金华 、 徐州 、 嘉兴 、 廊坊 、 鄂州 、 台州 、 绍兴 、 襄阳 、 济 宁 、 芜湖 、 镇江 、 盐城 、 肇庆 、 南通 、 柳州 、 临沂 、 泰安 、 洛阳 、 泉州 、 惠州 、 包头 、 湖州 数据来源：亿翰智库 2.可动用资金规模有限， 强三线 土地竞拍压力加大 从溢价率来看 2020 年 17 家典型房企的平均溢价率为 19.2%， 较 2019 年上升 1.1 个百 分点 ， 我们发现 房企投资 更 侧重 强三线城市的高价值 地块 ， 从而 导致此类土地竞拍压力上 升 ，溢价率上行 。 其中 ： 一线城市涨幅较大，由 8.7%上升 6.3 个百分点 至 15.1%； 核心二线城市溢价率下降 3.5 个百分点至 13.9%； 普通 二线城市保持平稳 ， 溢价率较 2019 年提升了 0.1 个百分点至 18.2%； 强三线溢价率 在 各能级城市中最高，较 2019 年提升 3.1 个百分点至 30.4%； 普通 三四线 亦提升 2.7 个百分点至 21.9%。 我们认为，一线及三四线 城市 溢价率涨幅较高的原因如下： 第一 ， 一线城市土地供应增加且抗风险能力强。 在疫情影响下 ， 一线城市 市场 恢复速度 最快， 抗风险能力 突出，项目去化稳定，且城市加大土地供应量，吸引众多房企竞拍 。同时， 2020 年， 一线城市购房政策及 落户 政策有所放松，如 2020 年 9 月上海放开落户条件， 应届 博士、双一流硕士、一流学科硕士、交大复旦同济华师大的本科， 均可直接落户，多重因素 助推溢价率上涨 。 第二， 资金重压下， 房企 倾向在核心城市布局。 尽管 2020 年初有一段融资窗口期 ， 但 国家 坚定 “房住不炒”，融资 收 紧使房企资金 流入 受限，叠加疫情影响， 房企销售回款遭到 抑制 ，可动用资金规模有限，因此多数房企选择布局核心城市的周边 三四线 城市 ，这部分城 市地块成本较低，发展前景可观，致使土地竞拍压力加大。 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 强三线 普通三四线 强三线同比 普通三四线同比 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 6 图表 ： 2019 年及 2020 年各能级城市平均溢价率情况 数据来源 ： 亿翰智库 总体而言 ， 2020 年 受 疫情及融资收紧 影响 ， 房企 投资规模增速有所下降，但房企投资 方式 更加 多元化， 我们认为 一方面 招拍挂压力加大 叠加资金压力上升 ，迫使房企寻求成本较 低的获地渠道 ； 另一方面房企仅依靠传统的地产业务实现弯道超车的可能较小，寻求与自身 发展所匹配的新赛道才能实现可持续发展的目标。 二、 资金规模有限，多元化拿地成主流 2020 年 ， 行业内 主流的多元化拿地方式主要有四类 ： 第一利用旧改模式拿地 。 2020 年 城市 更新加速推进 ， 房企亦抢滩布局旧改 ， 如中国恒 大集团于 2020 年增加了 14 个旧改项目 ，已披露的用地面积高达 685.6 万平米 。 第二利用商业地产拿地 。 商业地产与传统地产容易形成联动效应 ， 相对其他多元化业务 进入门槛较低 ，如 新城控股 2020 年获 22 个商业项目 ， 多数为吾悦广场 ，总建筑面积达 2597 万平米 。 第三利用文旅康养类产业拿地 。 疫情的影响使健康养老产业得到重视，同时随着疫情防 控的常态化，旅游产业逐渐恢复。 2020 年 华侨城 新增 25 个项目中 14 个为文旅产业用地 ， 建筑面积占总新增比例达 67.2%。 第四利用 TOD 模式拿地 。 随着国内轨道交通行业的发展 ， TOD 领域亦成为房地产行业的 “新蓝海” 。 2020 年龙湖集团重点发力 TOD， 新增 建筑面积达 302 万平米 。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 一线 核心二线 普通二线 强三线 普通三四线 2019年 2020年 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 7 （ -）旧改 拿地 房住不炒的定位以及三道红线的实施使房企资金压力加大，为 保障货值充足， 城市更新 成为房企 扩充 土地储备 的重要渠道之一 。 旧改， 意为旧城改造，属城市更新项目范畴， “政府引导、市场运作、公众参与”的模 式使旧改成为拥有巨大潜力的市场 。 2020 年 4 月 14 日，国务院召开常务会议，计划于 2020 年改造城镇老旧小区 3.9 万个 ， 涉及居民近 700 万户 ， 若户均改造投资 10 万元 ， 则 2020 年 旧改市场规模高达 7000 亿元 。在旧改加速推进的过程中，房企亦纷纷抢滩城市更新 市场， 截至 2020 年 12 月 底 ， E50 房企几乎都已加入 “旧改”市场， 分食存量市场的蛋糕 ， 以下 我 们从在 2020 年旧改市场较为活跃的中国恒大 、 时代中国 、 中国奥园三大房企展开讲述 。 图表： 2020 年 部分大湾区企业布局旧改市场情况 企业名称 签约日期 地区 用地面积（万平米） 中国恒大 2020/11/24 深圳龙华区狮径一组片区 6.25 中国恒大 2020/10/29 广州黄埔庙头村 199.00 中国恒大 2020/10/20 广州南沙鸭利村 38.40 中国恒大 2020/08/26 东莞凤岗镇竹尾田村 27.00 中国恒大 2020/07/24 东莞黄江镇黄京坑片区 56.03 中国恒大 2020/07/04 广州南沙龙古村 23.86 中国恒大 2020/05/30 广州增城迳吓村 13.41 中国恒大 2020/05/26 东莞清溪镇鹌鹑 薮村 6.26 中国恒大 2020/04/30 珠海新铺村 / 中国恒大 2020/04/29 珠海南街村 / 中国恒大 2020/04/28 珠海勤建村 / 中国恒大 2020/04/27 珠海北街村 / 中国恒大 2020/03/12 珠海洪湾村 300.00 中国恒大 2020/02/20 东莞莞城粮仓片区 15.39 时代中国 2020/11/12 广州黄埔 云埔街刘村 岗贝片区 16.08 时代中国 2020/09/14 佛山南海桂城夏东三洲 / 时代中国 2020/08/30 珠海金湾区鱼林村 8.45 时代中国 2020/08/14 佛山南海三洲工业区 2.80 时代中国 2020/08/13 佛山南海九江英明村尾工业园 10.50 时代中国 2020/06/23 广州番禺区大石街东联村 47.25 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 8 时代中国 2020/06/23 广州 增城荔城街城丰村 48.67 时代中国 2020/05/17 广州南沙 黄阁镇 大塘村 70.41 时代中国 2020/03/21 广州增城城丰村新汤社 7.95 时代中国 2020/01/15 惠州 博罗中岗村 26.00 中国奥园 2020/10/29 东莞 万江金龙 1.95 中国奥园 2020/10/16 东莞 清溪镇清厦村鹿湖坝 13.82 中国奥园 2020/09/25 东莞 万江石美茶业小镇 40.00 中国奥园 2020/06/15 东莞 清溪镇荔枝村 16.66 中国奥园 2020/06/10 青岛经开区 38 条旧村改造 / 中国奥园 2020/05/02 广州黄埔嘉利码头 4.67 中国奥园 2020/05/02 广州增城横塱村 96.09 中国奥园 2020/04/24 珠海联安旧村 40.00 碧桂园 2020/08/30 东莞塘厦石潭埔社区 2.99 碧桂园 2020/04/23 东莞原诺基亚厂 8.30 碧桂园 2020/03/29 佛山永胜旧村 32.20 碧桂园 2020/03/25 佛山大沥平地道头 漖南 地块 5.07 碧桂园 2020/03/10 佛山大沥镇河东东城工业区 13.33 碧桂园 2020/03/05 佛山南海区里水镇 64.90 保利发展 2020/12/30 佛山 南桂钢铁旧厂房“工改居”获批 13.36 保利发展 2020/12/09 东莞石龙老城区 30.55 保利发展 2020/11/27 广州花都村 199.00 保利发展 2020/11/04 珠海金湾三灶社区鱼弄二组 0.50 保利发展 2020/11/04 珠海金湾三灶社区鱼弄三组 / 保利发展 2020/10/10 广州琶洲村 7.20 保利发展 2020/09/28 广州黄埔大塱村 16.04 富力地产 2020/11/20 广州天河吉山村 134.76 富力地产 2020/08/19 广州番禺石壁村 104.80 富力地产 2020/06/17 广州海珠赤沙村 68.38 富力地产 2020/06/14 广州南沙大同村 99.52 富力地产 2020/04/29 广州中山下闸片区 21.10 佳兆业 2020/12/21 广州海珠石溪村 101.38 佳兆业 2020/11/16 广州增城冯村 30.72 佳兆业 2020/10/25 东莞大岭山镇农场上场 23.90 佳兆业 2020/10/20 东莞谢岗镇大厚联合社更新单元 27.10 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 9 佳兆业 2020/10/20 东莞谢岗镇曹乐联合社格塘分社 11.10 华润置地 2020/12/16 深圳龙岗下李朗社区 60.12 华润置地 2020/09/22 深圳罗湖田心村 13.25 华润置地 2020/07/05 深圳宝安金蚝小镇 140.00 华润置地 2020/04/13 东莞道滘镇马洲 54.81 招商蛇口 2020/11/10 深圳市宝安区瑞远工业区 1.24 招商蛇口 2020/10/14 上海 虹口 251 街坊 / 招商蛇口 2020/02/10 深圳南山沿山路片区 1.82 数据来源 ： 亿翰智库 1.中国恒大： 降土储增旧改，厚积正待 薄 发 恒大 早年虽 因 “高负债、高杠杆、高周转 、低成本 ” 的发展 战略 实现了高速发展，位列 国内房企 TOP3， 但 也 因债务问题 饱受业界诟病 ， 2017 年恒大 向 “低负债、低杠杆、低成本， 高周转”进行转型，然其净负债率仅在 2017 年出现下降 ， 后续依旧走高 ， 并于 2020 年 6 月 30 日达到了 199.3%的高位 。 图表 ： 2014 年 -2020 年 上半年恒大 净负债率变化情况 数据来源 ：亿翰智库、企业公告 2020 年初 ， 恒大提出要在 2020 年 -2022 年内 ，实现“ 有息负债年均下降 1500 亿元 ， 土 地储备年均下降 3000 万平米 ”的目标。随着房地产行业的 增速放缓 ，恒大管理层不止一次 向外部表示，以后将更加注重存量市场的发展，而城市更新便是房企必争之地 。 2020 年以 来 ， 恒大接连在东莞 、 珠海 、 广州 、 深圳拿下 14 个旧改项目 ： 3 月底介入珠海洪湾村旧改 项目，改造面积高达 300 万平米 ， 4 月末连拿 4 个珠海村庄的改造 项目，后又接连发力布局 50% 70% 90% 110% 130% 150% 170% 190% 210% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020H1 中国恒大 2020H1 E50平 均净负债率 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 10 广州旧改市场， 涉及到增城、南沙及黄埔三个城区，其中黄埔庙头村的改造面积高达 199 万 平米 。 作为三道红线试点房企之一， 恒大 当前 任务是在解决债务问题的同时保证自身的发展规 模，提高旧改拿地比例便是解 决 措施之一 ：第一，旧改 项目拿地成本较低， 且距转化为土地 储备之间仍有一段时间， 既可以 满足恒大“降土储”的目标， 又 可 利用较少的资金提前锁定 较多的土地储备 ；第二 ，恒大布局的旧改项目均位于大湾区核心区域，市场前景较为广阔， 可 为 企业未来 业绩 的增长 提供源源不断的支撑力 ， 符合 房企可持续发展的预期 。 2.时代中国： “ 稳 ” 字当先，城市更新进入利好释放期 时代中国 2012 年并购了主营城中村转租业务的广州至德 ，为此后旧改业务的成长奠定了基 础 。 截至 2019 年底 ， 时代中国拥有城市更新项目 120 个 ， 总潜在建筑面积达 4300 万平 米 ， 2020 年 公司 也并未放缓脚步 ， 先后在惠州的博罗 ， 广州的增城 、 南沙 、 番禺等区域拿 下 旧改 ， 至 2020 年 6 月底， 半年内 增加了 30 个 城市更新项目 ， 且 多数位于大湾区经济发 达地区 。 2020 下半年 ， 公司进军佛山 及珠海 旧改市场 ， 先后以 50%的增值收益比例 拿下佛 山九江镇英明社区村尾工业园与桂城夏东三洲工业区改造项目 ，此外佛山南海三洲工业区 及珠海金湾区鱼林村项目亦被收入囊中 。 图表 ： 2018 年 -2020 年 6 月 30 日时代中国旧改项 目总建筑面积 及 项目个数 情况 数据来源 ： 亿翰智库 、 企业公告 大湾区的旧改市场虽利润丰厚，但 “周期长、推进难、转化慢” 却使得多数外来房企望 而却步，相对来说，时代中国具有明显的 主场 优势 。 2019 年成功转化 10 个城市更新项目 ， 扩充土地储备达 349 万平米 ， 占 2019 年总新增土地储备的 46%， 尽管 2020 上半年受疫情影 响 ， 旧改项目 进程 有所延后 ， 公司 依旧转化了 4 个城市更新项目，总建筑面积达 137 万平 米 ， 而 同期 时代 中国 新增土地储备建筑面积 仅 92 万平米 ， 足可 见城市更新在时代中国的战 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2018年 2019年 2020年 6月 30日 建筑面积（万） 项目个数 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 11 略地位 。 随着 企业对城市更新 的经验逐渐丰富，项目 或 将 加速转化， 大幅缓解公司的拿地压 力 。 3.中国奥园 ： 加大合作及收并购 比例， 拓宽 旧改 土地储备 中国奥园 的旧改项目立足于粤港澳大湾区，并向环京区域、中西部城市群等 布局 。 截至 2019 年 底 ， 集团 拥有超过 30 个城市更新项目 ， 总建筑面积达 1425 万平米 ， 可售货值约 2260 亿元，其中粤港澳大湾区占比达 89%。对于中国奥园来说，能够在众多规模房企抢滩的大湾 区旧改市场中脱颖而出，靠的是两个重要 技能： 第一， 通过 特有的 “奥园 旧改 模式” 拿地 ， 实现三旧改造全覆盖 。 中国奥园 秉承 “一业 为主，纵向发展”的战略， 即 以房地产开发为核心业务，纵向发展复合产业，包括教育、医 疗、养老、商业、文化等多个产业，利用自身的优势及开发模式， 已实现 “旧城镇、旧厂房、 旧村庄 ”三旧改造全覆盖 。 如 2015 年正式开工的珠海奥园广场 ， 历时仅 3 年便更新改造 成 为集购物、休闲、游乐于一体的大型城市商业综合体， 2018 年 7 月开业 ，两天客流超 30 万，成为旧改的标杆项目 。以此为基础， 2020 年中国奥园还在加速推进城市更新项目 ， 4 月 成为珠海联安旧村改造项目实施主体， 6 月成为东莞清溪镇荔枝村商住更新单元的前期服务 商， 9 月、 10 月接连拿下东莞万江石美茶业小镇及万江金龙项目 。 第二， 除通过依靠自身 的运营实力拿地之外，奥园还加大了 合作及 收并购获地 比例 。 如 5 月联合广东合汇及 湾区产融拿下 广州增城横塱村 的旧改项目，投资金额达 70 亿元 ； 10 月 联合中天实业摘得东莞市清溪镇 清厦村鹿湖坝 旧改地块；与卓志集团就广州黄埔嘉利码头改 造项目签订合作协议，与青岛经控集团达成合作，首期项目便涉及 38 条旧村改造 。此外， 中国奥园还与花样年就大湾区城市更新项目签署了战略合作协议，截至 2019 年底 ，花样年 于大湾区持有 46 个城市更新项目，将有效扩充中国奥园的项目资源。 （二） 商业 综合体 商业地产 广义 上指用于各种零售 、 批发 、 餐饮 、 娱乐 、 健身 、 休闲等经营用途的房地产 形式 ，以办公为主要用途的地产也属商业地产范畴， 区别于普通房地产 的住宅属性 ， 商业地 产是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的功能和需求进行规划 。商业与住宅有较强 的联动性，且相对其他 多元化 产业来说投入资金较少，因此较多企业以 商业地产 为抓手获取 低成本的 土地 ， 其中 又 以新城控股的吾悦广场、 大悦城控股的 大悦城及 华润置地的万象城 较 为著名。 优秀的商业地产会带动周边消费 经济增长 ， 甚至成为 特色 地标，扩大品牌影响力。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 12 1.新城控股：逆势增储， “商业 +地产 ” 稳步推进全国化布局 2016 年 ， 新城控股提出 要在 “ 2020 年实现 100 座吾悦广场开业 ”的目标， 此后公司 开 启 大手笔拿地 模式推进全国布局 。 随着 2020 年 12 月 30 日 温州吾悦广场的开业， 宣告着新 城控股旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到 100 座 ， 成功完成目标 。 利用商业综合体拿地是新城控股 的主要手段 ， 2020 年 ，在疫情及三道红线影响下 ， 新 城控股依旧 拿下 了 2597 万平米的土地储备 。 据亿翰 智库 监测 ， 其中至少 863 万平米为商业 综合体拿地 ， 平均楼面价 1781 元 /平米，遍布昆明、贵阳、泰安、肇庆、宿迁、南昌、重庆、 乌鲁木齐等城市，其中 最低楼面价为宿迁泗阳吾悦广场项目， 项目计容建筑面积为 33.54 万 平米 ， 拿地金额仅为 1.53 亿元 ，楼面价仅为 456 元 /平米 。 大 规 模的扩张并没有给新城控股带来 较高的 债务压力，相反得益于“商业 +地产”双轮 驱动的战略投资模式，公司的拿地成本较低，财务结构保持稳健， 现金短债比为 1.7 倍 ， 净 负债率 仅 为 35.1%，处于行业内较低水平。 吾悦广场已经成为新城控股的核心竞争力，多数 已 成为当地的商业地标， 这不仅有助于实现品牌溢价的提高，反哺周边住宅市场，甚至可以 带动周边消费经济的增长 ，如常州武进吾悦广场在丰富居民业余生活的同时，还提供了 2000-3000 人的就业岗位 ， 拉动了区域经济 。 图表 ： 2020 年 新城 控股 部分 商业 及 综合体拿地明细 拿地时间 项目 拿地 建筑 面积 （万平米） 拿地金额 （亿元） 平均楼面价 （元 /平米） 2020-01-20 肇庆吾悦广场 11.32 1.2 1060 2020-01-21 宿迁 泗洪吾悦广场 64.91 6.42 989 2020-02-07 云南吾悦广场 13.73 2.10 1529 2020-02-26 泰安滨湖新区吾悦广场 56.85 7.54 1326 2020-04-30 米东吾悦广场 38.04 6.17 1622 2020-05-13 包头吾悦广场 11.15 3.00 2691 2020-05-29 宿迁 泗阳吾悦广场 33.54 1.53 456 2020-05-29 泰安肥城吾悦广场 25.98 3.10 1193 2020-06-15 运城吾悦广场 14.87 0.98 659 2020-06-17 小河吾悦项目 23.74 5.71 2405 2020-06-24 兰州吾悦广场 21.30 6.37 2991 2020-06-25 西宁吾悦广场 41.91 17.34 4137 2020-06-29 安阳吾悦广场 22.13 2.10 949 2020-07-28 重庆吾悦广场 1 37.93 3.66 965 2020-07-30 乌鲁木齐会展吾悦广场 63.87 19.87 3111 2020-07-31 太原吾悦广场 14.72 3.46 2351 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 13 2020-08-27 昆明安宁城市音乐广场 8.38 0.80 955 2020-09-11 广安东南商业综合体 12.59 0.74 588 2020-09-17 宜昌吾悦广场 26.53 4.70 1772 2020-09-22 重庆吾悦广场 2 48.14 7.15 1485 2020-10-14 进贤县青岚新区综合体 38.91 5.96 1532 2020-11-18 贵阳经开区吾悦广场 91.16 21.92 2405 2020-12-11 日照吾悦广场 48.05 8.84 1839 2020-12-14 常德吾悦广场 93.60 13.12 1401 总计 22 个项目 863.35 153.78 1781 数据来源： 亿翰智库 2.大悦城： 基金模式 盘活资产，轻重并举扩张规模 大悦城控股是央企中粮集团旗下的地产投资与管理平台，而大悦城地产则是大悦城控股 旗下负责商业地产的平台， 自 2007 年首家大悦城在北京西单开幕 ，至 2018 年 公司 也仅有 20 个商业项目 ， 其中 11 个 为 大悦城 项目 ， “精细化运作”使得 “慢”成为大悦城控股的标 签，但自 2019 年重组以来 ， 公司提高了对商业规模的诉求 ， 提出 “以每年三到五个新项目 的速度增长， 2020 年布局 30 个商业项目 ”的目标，截至 2020 年 6 月 30 日 ， 公司商业项目 共计达 33 个 ， 超额完成目标 。 2020 年以来据公开资料整理 ， 大悦城共计购入 6 个项目，总建面达 249.0 万平米 ， 拿 地金额为 86.2 亿元 ， 平均楼面价为 3462 元 /平米， 相比其他企业综合体拿地楼面价较高部 分原因是公司重点布局一二线城市，从而催生了价格的上升。另外， 商业地产容易沉淀大量 现金 ， 不利于企业的快速扩张 ，因此大悦城早年便提出了“轻重并举”的大资管战略，其中 “基金管理模式”便是核心 ：第一， 该模式针对社会存量项目（购物中心）展开并购合作， 可快速回收现金流，扩大资金杠杆，降低商业地产项目沉淀规模， 12 月 25 日正式开业的 “ 大兴大悦春风里 ”便是 大悦城控股联合高和资本成立城市更新并购母基金之后收购的首 个投资项目 ；第二， 相 比 拿地开发， 收购再改造的方式可 加快商业综合体的扩张速度 ；第三， 大悦城地产既是基金的投资者，也是基金的管理者，公司在享有基金投资份额对应的收益时， 还可通过基金及项目运营收取相应的管理费用， 从而获取更多的长期且稳定的资金流 。 图表 ： 2020 年大悦城部分商业及综合体拿地明细 拿地时间 项目 拿地 建筑 面积 （万平米） 拿地金额 （亿元） 平均楼面价 （元 /平米） 2020-02-13 眉山加州智慧城 7.22 1.51 2091 2020-06-16 西安国际港务区公寓及 写字楼综合体 48.08 6.88 1431 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 14 2020-06-30 张家口祥云国际 小镇 47.87 8.72 1822 2020-07-14 西安中粮大悦城商业体 8.92 3.61 4047 2020-09-30 眉山加州智慧城 58.98 6.98 1183 2020-12-09 厦门大悦城综合体 23.33 39.55 16952 2020-12-28 南昌商业综合体 52.05 17.96 3451 总计 6 个项目 248.97 86.20 3462 数据来源 ： 亿翰智库 3.华润置地： 全国化定点投资，多业态展开布局 华润置地的商业综合体 模块 主要 有 三大产品 系： 首先是 城市商业综合体 （ 万象城系列 ） ， 主要分布在一线或核心二线城市中 ， 定位中档偏高的消费人群 ；其次是区域型商业中心（万 象汇 /五彩城系列），主要分布在京津冀城市群、山东半岛及长三角城市群，以二、三线具 有经济活力的城市为主，定位于满足年轻人群的家庭式消费 ；最后是区域中小型商业体（欢 乐颂系列），以大卖场和零售商业为主体，主要分布于大型社区及 区域商业片区，定位偏中 低端。 2020 年 ， 华润置地 于北京 、 成都 、 鄂州 、 杭州 、 呼和浩特等多地展开扩储行动 ， 项目总 建筑面积达 275.25 万平米 ， 拿地金额为 102.41 亿元 ， 与其他房企的商业 板块 拿地不一样的 是 ， 数据上看华润置地的商业拿地成本并没有比招拍挂拿地 便宜 ， 主要有两个原因 ：第一， 部分收并购获得的项目是半成品或成品，如北京乐都汇购物广场、钱湖万象汇项目及沈阳长 白万象汇项目均为发展中物业，而深圳龙岗 布吉万象汇项目已开业，此外呼和浩特华润万象 城为接盘鄂尔多斯广场改造项目，主体框架亦已完工；第二，部分项目 地理位置较为优越且 商业部分 占比较低 ，如南宁华润城市综合体， 总建面达 63.72 万平米 ，但零售商业部分最高 可占比例为 10%， 且 地处江南区中心片区，周边具有多个小学及中学、公园等，因此整体 上 拉高了 华润置地 商业综合体 项目的 拿地成本 ，但同时也意味着项目后期的 售价 较为可观， 该 项目 于 2020 年 12 月 29 日 开盘 ， 售价为 11000 元 /平米，地货比为 0.36。 图表 ： 2020 年华润置地部分商业及综合体拿地明细 拿地时间 项目 拿地 建筑 面积 （万平米） 拿地金额 （亿元） 平均楼面价 （元 /平米） 2020-04-28 成都万象系商业综合体 6.37 1.29 2025 2020-04-30 杭州华润健康小镇 8.59 0.97 1129 2020-06-30 北京乐都汇购物广场 3.79 4.97 13113 2020-06-30 钱湖万象汇项目 5