2020年西安房地产市场报告.pdf

专业至上 服务至诚 Professional Sincere 代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关 2020年西安房地产市场报告 同策咨询 新房事业部咨询中心 /西北研究院 20210129 Contents 目录 宏观环境 西安政策 土地市场 商品房市场 二手房市场 Part1 Part2 Part3 Part4 Part5 宏观政策 宏观经济 宏观环境01 宏观政策 房地产政策 2020年 坚持 “ 房住不炒 、 因城施策 ” 的主基调 ， 因 地制宜 、 多策并举 ， 实现 “ 三稳 “ 的长期调 控目标 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 2018年 建立房地产市场健康发展长效机制；坚 持房住不炒定位 ， 完善住房市场体系和 住房保障体系；因城施策 、 分类指导 ， 夯实城市政府主体责任 。 2019年 坚持房住不炒定位；全面落实因城施策， 稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制， 促进房地产市场平稳健康发展。 2016年 坚持房住不炒定位，加快研究建立长效机制； 既抑制房地产泡沫，又防止大起大落；信贷 政策支持合理自住购房，严格抑制投资投机 性购房。 2017年 保持调控政策的连续性和稳定性；加 快建立多主体供应多渠道保障 ， 租购 并举的住房制度 ， 完善长效机制；分 清中央和地方事权实行差别化调控 。 2015年 扩大有效需求 ， 化解房地产库存 ， 稳定房地 产市场；鼓励适当降低商品房价格 ， 促进房 地产业兼并重组；取消过时的限制性措施 。 中央经济工作会议 中央连续三年明确房住不炒 | 2020年继续坚持房住不炒、因城施策主基调 宏观政策 房地产政策 中央会议定调房地产市场 | 2021年行业政策走向预计稳中有紧 2020年 7月 30日 中央政治局会议 财政政策要更加积极 有为、注重实效， 货币政策要更加灵活 适度、精准导向， 并要坚持房子是用来 住的、不是用来炒 的定位，促进房地产 市场平稳健康发展。 2020年 11月 3日 “ 十四五 ” 规划建议 三大 房地产市场政策要点：一是要 坚 持 “ 房住不炒 ” 的定位；二是树 立底线思维，防风险；三是面向新 市民大力发展租赁。 2020年 12月 13日 韩正召开住建部座谈会 会议强调要坚 持房住不炒的定位，不把 房地产作为短 期刺激经济的手段，坚定 不移落实房地 产长效机制，谋划好 “ 十 四五 ” 时期住 房工作，加强住房保障体 系建设，有效 扩大保障性租赁住房供给。 2020年 12月 18日 中央经济工作会议 明年宏观政策要保 持连续性、稳定性、 可持续性，继续实 施积极的财政政策和 稳健的货币政策。 解决好大城市住房突 出问题，坚持房住 不炒、因地制宜、多 策并举，促进房地 产市场平稳健康发展。 宏观政策 金融政策 中央调控基调不变，金融监管强化 | 上半年降准降息，下半年三道红线引导去杠杆 2020年上半年经济面临较大下行压力 、 货币环境相对宽松 ， 央行三度降准释 放长期资 金 约 1.75万亿 元 ， 在 2月 和 4月下 调 1年期 和 5年 期 以上 的 LPR， 截止 目前 LPR已连续 8个月保持不变；房贷利率呈现趋势性下移 ， 5年期以上 LPR累 计降幅达 15个基点 。 2020年下半年房地产金融监管力度不减 ， 央行设置 “ 三道红线 ” 分档设定房 企有息负债的增速阈值 ， 并压降融资类信托规模 ， 房地产金融监管整体呈现 逐渐收紧态势 。 长期来看 “ 三道红线 ” 将减少房企挤占社会融资规模 ， 逐步 实现经济与楼市的切割 。 2020年 1月 6日 -降准 实施全面降准 0.5% 2020年 3月 13日 -降准 2020年 4月 3日 -降准 定向降准 1%， 于 4月 /5月 15日 分 两 次 实 施 ， 每次下调 0.5% 2020年 2月 20日 -下调 2020年 4月 20日 -下调 LPR 对达到考核标准的银 行 定 向 降 准 0.5% 至 1% 1年期 LPR下调至 4.05% 5年期以上 LPR下调至 4.75% 1年期 LPR下调至 3.85% 5年期以上 LPR下调至 4.65% 红线三红线二红线一 剔除预收账款后的 资产负债率 70% 净负债率 100% 现金短债比例 1倍 三 道 红 线 7 7 6.9 6.8 6.7 6.7 6.7 6.8 6.9 6.9 6.8 6.8 6.8 6.7 6.5 6.4 6.4 6.2 6.2 6.0 -6.8 3.2 4.9 -9 -6 -3 0 3 6 9 7.8 7.5 7.9 7.6 7.4 7.5 7.3 7.3 13 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q4 14 Q1 14 Q2 14 Q3 14 Q4 15 Q1 15 Q2 15 Q3 15 Q4 16 Q1 16 Q2 16 Q3 16 Q4 17 Q1 17 Q2 17 Q3 17 Q4 18 Q1 18 Q2 18 Q3 18 Q4 19 Q1 19 Q2 19 Q3 19 Q4 20 Q1 20 Q2 20 Q3 2013年至 2020年全国 GDP走势分析 12 全国经济稳定向好，后期增长可期 | PMI短暂回暖，经济短期企稳 2020年前三季度国内生产总值 722786亿元。年初受疫情影响经济增速创下新低 ， 1-3季度 GDP增速分别为 -6.8%、 3.2%、 4.9%，可见前三季度经济运行持续稳定 恢 复，统筹防疫和发展成效显著，实现同比转正。据中国社科院 经济蓝皮书分 析， 预计全年 GDP增速在 2.2%左右，较去年有大幅回落，但 2021年将出现明显的 反弹， 经济预期持续好转带动居民收入预期向好。 51.3 数据来源：国家统计局 50.3 51.551.451.951.551.251.350.8 50.2 5049.449.549.250.550.149.449.449.749.549.849.350.250.250 35.7 52 50.850.650.951.1 51 51.551.4 52.511.9 30 40 50 60 18 .01 18 .02 18 .03 18 .04 18 .05 18 .06 18 .07 18 .08 18 .09 18 .10 18 .11 18 .12 19 .01 19 .02 19 .03 19 .04 19 .05 19 .06 19 .07 19 .08 19 .09 19 .10 19 .11 19 .12 20 .01 20 .02 20 .03 20 .04 20 .05 20 .06 20 .07 20 .08 20 .09 20 .10 20 .11 20 .12 2018年至 2020年 12月全国 PMI 指数 荣枯线： PMI 50， 经济收缩 2019年起 PMI进入持续上行通道， 2020年疫情造成短期巨幅波动，但迅速反 弹， 并持续处于荣枯线上方、恢复良好；从工业企业效益来看， 2019年开始步入 趋稳 上行通道， 2020年疫情短期扰动不改回升趋势，相比 2019年复苏势头更胜。 进入四季度，制造业复苏步伐有所加快，年底制造业 PMI为 51.9%，环比下降 0.2个百分点，但连续 10个月保持在荣枯线以上，表明制造业总体保持稳步恢复的 良好势头，景气度处于年内较高水平。 宏观政策 增长指标 市场逐渐复苏，运行总体平稳 | CPI短期回升、 PPI加速上行 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 18 .01 18 .02 18 .03 18 .04 18 .05 18 .06 18 .07 18 .08 18 .09 18 .10 18 .11 18 .12 19 .01 19 .02 19 .03 19 .04 19 .05 19 .06 19 .07 19 .08 19 .09 19 .10 19 .11 19 .12 20 .01 20 .02 20 .03 20 .04 20 .05 20 .06 20 .07 20 .08 20 .09 20 .10 20 .11 20 .12 2018年 -2020年 12月全国 PPI指数 2020年全年 PPI比上年下降 1.8%， 12月国内需求稳定恢复 ， 加之部分国际 大 宗商品价格持续攀升 ， 带动了 PPI继续上行 。 2020上半年疫情爆发 ， 终端生产产品需求低迷 ， PPI继续走低触底 ， 下半 年 随疫情趋稳 ， 中央逆周期调控政策发力 ， 国内经济复苏 ， 工业生产向好 ， 需求 持续改善 ， PPI回升明显 。 随着中国经济持续复苏向好 ， 企业信心和经营 逐渐改 善 ， 有效 需 求进 一 步提 升 ， 油价大 概 率回 升 ， PPI也将逐 渐 修复 ， 预计 2021年内 即将转正 。 1.9 2.9 2.1 1.8 1.8 1.9 2.1 2.3 2.5 2.5 2.2 1.9 1.7 1.5 2.3 2.5 2.7 2.7 2.8 2.8 3 3.8 4.5 4.5 5.4 5.2 4.3 3.3 2.4 2.5 2.7 2.4 1.7 0.5 0.2 -0.5 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 18 .01 18 .02 18 .03 18 .04 18 .05 18 .06 18 .07 18 .08 18 .09 18 .10 18 .11 18 .12 19 .01 19 .02 19 .03 19 .04 19 .05 19 .06 19 .07 19 .08 19 .09 19 .10 19 .11 19 .12 20 .01 20 .02 20 .03 20 .04 20 .05 20 .06 20 .07 20 .08 20 .09 20 .10 20 .11 20 .12 2018年 -2020年 12月全国 CPI指数 近两年 CPI受猪周期影响较大 ， 整体看 2019年持续上涨 ， 2020年逐步回落 ， 但 考虑到与经济增长相适应的合理通胀 ， 除开食品烟酒类的涨跌 ， 其他各类消 费价 格指数事实上在持续下行 ， 食品烟酒类则明显受到猪周期的剧烈影响 ， 整 体来看 存在通缩趋势 ， 消费情绪仍有待进一步恢复 。 2020年全年 CPI运行呈现 “ 前高后低 ” 走势 ， 比上年上涨 2.5%， “ 居民消费 价 格涨幅 3.5%左右 ” 的物价调控目标较好实现 。 展望 2021年 ， 受全年翘尾 ， 也就 是基数明显低于去年的影响 ， 物价总水平将逐渐回升 。 宏观政策 价格指标 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 0.5 1 1.5 2 2.5 2015年 -2020年 Q3个人房贷新增金额及占比 个人房贷增加额（万亿） 占比 经过 2019年的持续盘整 ， 再加上 2020年的疫情影响 ， 导致宽松的货币政策持续了大半年 ， 从下半年开始 ， 监管部门对金融信贷领域开展了有计划的平稳收紧政策 。 截 至 12 月末 ， M2同比增长 10.1%， 尽管增速比上月末低 0.6个百分点 ， 但仍比上年同期高 1.4个百分点 ， M2增速连续 10个月保持双位数增长 。 通常 M2反映货币供应量 ， M2 增速较 高通常表明市场 “ 不差钱 ” ， 企业和个人贷款可得性较高 ， 预计明年货币政策将更关注风险防范 。 2020年三季度末个人住房贷款余额 33.59万亿元，增速与上季度末持平，比上年同期低 1.1个百分点。 受疫情影响， 2020年一季度全国商品房销售面积同比大幅下降 26.3%， 因此个人住房贷款余额同比增速回落幅度也有所扩大；二、三季度商品房销售面积回升，全国个人住房贷款余额同比增速的回落幅度比一季度收窄。 整体环境趋于中性趋紧 | 房地产市场贷款相对增速亦有放缓 0 10 3 6 9 12 15 18 .01 18 .02 18 .03 18 .04 18 .05 18 .06 18 .07 18 .08 18 .09 18 .10 18 .11 18 .12 19 .01 19 .02 19 .03 19 .04 19 .05 19 .06 19 .07 19 .08 19 .09 19 .10 19 .11 19 .12 20 .01 20 .02 20 .03 20 .04 20 .05 20 .06 20 .07 20 .08 20 .09 20 .10 20 .11 20 .12 2018-2020年全国 M2同比增速 宏观政策 金融环境 房地产开发投资恢复良好态势 | 新开工面积小幅下滑 2020年 1-11月 ， 全国房地产开发投资 129492亿元 ， 同比增长 6.8%， 增 速比 1-10 月份提高 0.5个百分点 。 其中：住宅投资 95837亿元 ， 增长 7.4% ， 增速提高 0.4个 百分点 。 7月份以来保持两位数增幅 ， 说明下半年全国房 地产开发投资态势良好 。 受疫情及库存量过大影响，商业营业用房投资是三类物业中恢复最慢的， 住宅投资则是最好的。 2020年 1-11月，房屋新开工面积 201085万平方米，下降 2.0%，降幅收窄 0.6 个百 分点。其中：住宅新开工面积 147344万平方米，下降 2.7%。 单月数据来看， 11月房屋新开工面积 20367万平方米，同比增长 4.1%。预计 全年 房屋新开工面积同比将小幅下降。 -20 -15 -10 -5 0 10 5 20 15 30 25 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 2018 年 1- 2月 1- 3月 1- 4月 1- 5月 1- 6月 1- 7月 1- 8月 1- 9月 1- 10 月 1- 11 月 1- 12 月 2019 年 1- 2月 1- 3月 1- 4月 1- 5月 1- 6月 1- 7月 1- 8月 1- 9月 1- 10 月 1- 11 月 1- 12 月 2020 年 1- 2月 1- 3月 1- 4月 1- 5月 1- 6月 1- 7月 1- 8月 1- 9月 1- 10 月 1- 11 月 2018-2020年全国房地产开发投资额及增速 房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资同比 住宅投资（亿元） 住宅开发投资同比 -100 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 201 7年 1- 2月 1- 4月 1- 6月 1- 8月 1- 10 月 1- 12 月 1- 3月 1- 5月 1- 7月 1- 9月 1- 11 月 201 9年 1- 2月 1- 4月 1- 6月 1- 8月 1- 10 月 1- 12 月 1- 3月 1- 5月 1- 7月 1- 9月 1- 11 月 2018-2020年全国房地产及住宅新开工面积及同比增速 房地产新开工面积（万平米） 住宅新开工面积（万平米） 住宅新开工面积同比 房地产新开工面积同比 宏观政策 投资指标 全国商品房销售面积与销售额增速高速恢复 | 房地产持续去库存，但整体压力依旧较大 0 10000 30000 40000 50000 2018 年 1- 2月 1- 3月 1- 4月 1- 5月 1- 6月 1- 7月 1- 8月 1- 9月 1- 10 月 1- 11 月 1- 12 月 2019 年 1- 2月 1- 3月 1- 4月 1- 5月 1- 6月 1- 7月 1- 8月 1- 9月 1- 10 月 1- 11 月 1- 12 月 2020 年 1- 2月 1- 3月 1- 4月 1- 5月 1- 6月 1- 7月 1- 8月 1- 9月 1- 10 月 1- 11 月 住宅待售面积（万平米） 办公待售面积（万平米） 商业待售面积（万平米） 全年两指标均呈 “V” 型走势，年初由于疫情影响，销售面积、金额均呈 断 崖式下跌，从 3月份开始，全国商品房销售面积同比转增，全年楼市量增价 稳， 实现了平稳健康发展的目标。 单月数据来看 ， 11月商品房销售面积同比增长 12%， 继续两位数的增速 。 3 月以来随着各地房企复工复产 ， 商品房销售逐渐恢复正常 ， 同比降幅开 始持 续收窄 ， 1-11月全国商品房销售面积同比转增 。 商品房待售面积环比小幅下降 ， 住宅现房库存再创本轮行情以来新低 ， 商 办类仍在高位 。 2020年 11月末商品房待售面积 49287万 ， 比 10月末减少 204万 。 分 业态来看 ， 住宅待售面积下降最为显著 ， 较年初锐减 14%；商业 、 办 公延 续波 动 态 势 ， 虽 然 疫情 负面 影 响 在 逐 步 消 退 ， 但是 考 量 到国内 经 济 形 势 依 旧严峻 ， 居民消费增长动力不足 ， 未来去化压力依旧较大 。 -50 -40 -20 20000 -30 -10 0 10 20 30 2018 年 1- 2月 1- 3月 1- 4月 1- 5月 1- 6月 1- 7月 1- 8月 1- 9月 1- 10 月 1- 11 月 1- 12 月 2019 年 1- 2月 1- 3月 1- 4月 1- 5月 1- 6月 1- 7月 1- 8月 1- 9月 1- 10 月 1- 11 月 1- 12 月 2020 年 1- 2月 1- 3月 1- 4月 1- 5月 1- 6月 1- 7月 1- 8月 1- 9月 1- 10 月 1- 11 月 2018-2020年全国商品房销售面积及销售 额 增速 60000 2018-2020年全国商品房待售面积 商品房销售面积增速（ %） 商品房销售额增速（ %） 宏观政策 销售指标 全年重点政策 楼市调控政策 租赁市场政策 西安政策02 重点政策回顾 商品房市场 上半年应对疫情，政策相对宽松稳健 | 下半年供需端相继收紧、严控房价涨幅 住房贷款定价基准转变 8月 12日，五大行均发布关于存量浮动利率个人住房贷款定价 基准批量转换 LPR的公告，公告均表示，将于 8月 25日起，对符 合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基 准批量转换为 LPR。 2020年 1月 1日前已发放或已签订合同未发放， 且截至 2020年 8月 24日 (含 )，尚未办理定价基准转换的存量浮动 利率个人住房贷款，五大行将统一自 2020年 8月 25日起批量转换。 疫情期间住房公积金 /土地金缴纳相关措施 2月 9日，西安住房公积金管理中心就疫情期间支住房公积金缴存的其他 和职工应对疫情指定措施。本措施自印发之日起施行，有效期至疫情结束。 2月 12日，西安市自然资源和规划局发布通知，明确疫情防控期间，新出 让土地原则上可按起始价的 20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月 内缴纳土地出让价款的 50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定 分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。 1月 23日，西安住建局发布进一步完善商品房预 售管理制度 强化房地产市场监管的若干意见。 严 格商品房预售 许 可， 开 设 预 售 资 金 监 管 专 用 账 户 ， 实行商品房交付使用备案制度，严格落实 “ 四同步 一优先 ” 机制。 提高商品房预售门槛 5月 27日 ， 征求意见稿提出 ， 不再实物配建公租房 ， 改由 受让人按宗地出让住宅部分起始价的 10%， 缴纳集中配建 公租房建设资金 （ 下称配建资金 ） 。 征求意见稿明确 ， 与 住建局签订易地集中配建公租房协议 ， 再与市资源规划局 订国有建设用地使用权出让合同 。 拟出新规，将不再实物 配 建公 租 房 10月 14日，西咸新区发布关于进一步加强新区商品房价格申报工 作的通知，试行商品 房 价格 审 核备 案 制度 ， 优化 申 报流 程 ，规 范 市 场秩序，有序发展新区 商 品房 市 场。 通知 加强 商 品房 销 售价 格 备 案指导、优化商品房价 格 申报 流 程、 依 法规 范 商品 房 销售 市 场秩 序 、 建立健全约谈、提醒告诫制度。 西咸试行商品房价格审核备案制度 1月 2月 8月5月 10月 11月 30日 ， 西安市住建局联合 多 部门发 布 关于进 一 步 加 强房地产市场调控的通知 ， 从加强商品房预售管理 、 发 挥差别化信贷调节作用 、 加强预售资金监管 、 加强房地产 调控统筹管理四个层面调控升级 ， 西安楼市政策的收紧 ， 落实 “ 房子是用来住的 、 不是用来炒的 ” 定位精神 ， 保障 支持自住需求 ， 促进西安市房地产市场平稳健康发展 。 加强商品房预售、差别信贷调节 11月 重点政策回顾 租赁市场 加速推动租赁市场持续发展 | 住房租赁政策频出，监管力度不断加强 四、发布住房租赁试点工作方案 11月 ， 西安市人民政府办公厅出台 西 安市 住 房租 赁 试点工 作实施方案 ， 方案明确 ， 我市将加快推进政策性租赁住房 建设管理与市场化租赁住房运行管理协调发展 ， 逐步形成供 给主体多元 、 经营服务规范 、 租赁关系稳定的住房租赁市场 体系 ， 使全体城镇居民 “ 住有所居 、 居有所宜 ” 。 五、全面开展租赁市场试点工 作 为全面开展我市中央财政支持发展住房租赁市场 试点工作 ， 11月 24日 ， 西 安市住建局 启 动我 市 租赁住房项目申报工作 ， 明确了申报主体和申报 范围 ， 全面开展住房租赁市场试点工作 ， 加快我 市租赁住房市场建设 ， 切实发挥财政支持资金的 作用 。 一、加强租赁资金监管 8月 20日，市住建局印发西安住房租赁监督管理实施意见（试 行 ） 的通知 ， 通知表明从 10月 1日起 ， 收储西安国有土地上的存 量住房并通过西安市住房 租 赁服务平台进行租赁交易 的 住房租赁交 易企业 ， 其租赁交易资金 将 实施资金监 管 。 住房租赁 行 业管理部 门 将对 “ 托管式 ” 租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督 。 二、规范住房租赁市场 9月 9日，市政府发布西安市规范住房租赁市场管 理办法，建立多部门失信联合惩戒制度，明确住 房租赁管理职责，规范住房租赁行为和市场主体， 完善住房租赁市场的监管 制 度，促进市场健康发 展 。 三、推行住房租赁合同网签备案 10月 29日，西安住建局发布关于在我市全面推行住 房租赁合同网签备案的通知和关于在我市推行住 房租赁资金监管的通知，要求即日起西安全面推行 住房租赁合同网签备案制度和住房租赁资金监管制度。 重点政策回顾 1130新政背景 - 15% 0 % 10 % 5% 25 % 20 % 700 0 1100 0 1300 0 15000 15% 1700 0 2017 年 1 月 2017 年 3 月 2017 年 5 月 2017 年 7 月 2017 年 9 月 201 7年 11 月 2018 年 1 月 2018 年 3 月 2018 年 5 月 2018 年 7 月 2018 年 9 月 201 8年 11 月 2019 年 1 月 2019 年 3 月 2019 年 5 月 2019 年 7 月 2019 年 9 月 201 9年 11 月 2020 年 1 月 2020 年 3 月 2020 年 5 月 2020 年 7 月 2020 年 9 月 202 0年 11 月 2017年 1月 -2020年 12月房价走势 图 均价 （元 / ） 环比 （ %） 正负基准线 -5% 9000 -10% 平衡杠杆作用，抑制房地产泡沫 | 房价居高不下，大量资金进入房地产行业 从 2016年开始 ， 西安房地产市场成交价格逐步走高 ， 截止 2020年 12月已连续上涨约 57 个月 ， 甚至在 2月疫情影响商品房暂停交易时 ， 住房价格依旧呈上涨态势；近期价 格环 比涨幅有明显缩减 ， 但均价仍在小幅攀升 。 根据当前市场情况来看，土拍市场依旧火热、千人摇项目层出不穷，充分体现西安楼 市 过热。 “ 三道红线 ” 即融资监管新规，是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房 地产 金融审慎管理制度的重要组成部分。 目的：矫正企业盲目扩张行为，增强房地产企业融资管理的市场化、规则化、透明化。 标准：红线一是剔除预收款后的资产负债率大于 70%；红线二是净负债率大于 100% ； 红线三是现金短债比小于 1.0倍。 重点政策回顾 1130新政内容 西安楼市调控加码 | 二套房贷款首付比例提高、资金监管加强 二、发挥差别化信贷调节作用 一、加强商品房预售管理 全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可 ， 原则上地上层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；层以上的 ， 须达到地上规划总层数的 1/3，且不得少于层。 四、加强房地产调控统筹管理 区县、开发区（含西咸新区）要落实属地主体责任，加强管辖区域房地产市场运行态 势 的监测和房价调控。 未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势 ， 保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。 三、加强预售资金监管 加快互联网监管建设 负责住房贷款的商业银行应将贷款资金全额划转至预售资金监管账 户 各级住建部门要建立预售资金监管银行的信用管理体系 贷款情况 名下已有 一套房产 贷款 （首付比例） 144 以下（含） 144 以上 无贷款或 贷款已结清 90 以下（含） 40% 50% 90 -144 （含） 50% 60% 144 以上 60% 70% 备注：家庭现有商业贷款未结清的，二次贷款首付比例 60%起。 贷款申请次 数 公积金贷款（首付比例） 144 以下（含） 144 以上 第一次 25-35% 30-40% 第二次 50% 55% 备注：公积金贷款，必须结清第一次方可使用第二次。 西安土地 西咸土地 成交楼板价排行 成交溢价排行 新房新增土储排行 土地市场03 西安土地 成交量价 将建成万达广场、陕建工携手荣华摘得 4宗容积率仅 1.5宅地等。 土地市场供需两旺 | 市场热度不减，核心区域地价屡创新高 2020年 ， 因老城区更新及郊县崛起导致土地总供给量有所增加 ， 年度出让规模再攀高峰 。 本年度全市开发用地供需两旺 ， 总计供应 10170亩 ， 环比上升 8.27%；成交 11300亩 ， 环比上升 52.34%；亩单价 642万元 /亩 ， 环比下跌 2.43%， 主要因为主城区住宅土地资源不足且拿地成本攀升 ， 导致城市骨架外扩 ， 近郊热度明显增加 ， 以低地 价 拉低全市整体均价 。 土地市场主要特征：主城城改用地推进明显 ，如新城西部大道 55亩城改用地、碧桂园航天基地夏殿村 264亩城改用地、中南长安下塔坡村 146亩城改用地、蓝光航天城皇 子坡村 59亩城改用地等，城改用地进程明显加快，可见城市更新速度持续提升； 拿地附加条件增多，房企拿地门槛提升 ，如中建、中冶及中铁加持 21.5亿分别建设超高层 企 业总部落位港务区、 绿 地集 团 凭借 超 高层 建 设拿 到 经开 区 共 394亩开发 用 地 等 ； 户县 土 地储 备 市场 化 运作 明 显加 速 ， 政 府 官方 举 办鄠 邑 区优 质 地块 推 介会 ， 并与 万 达签约 0 700 0 20000 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2019年 2020年 供应亩数 (亩 ) 成交亩数（亩） 2017年 2018年 亩单价（万元 /亩） 2011年 -2020年西安经营性土地市场量价走势图 18000 16000 600 14000 500 12000 400 10000 8000 300 6000 200 4000 2000 100 西安土地 区域表现 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 港务区 高新 经开 周至 灞河新区 鄠邑 航天城 长安 城西 城南 曲江 临潼 城东 城北蓝田 阎良 占地面积 (亩 ) 高陵 浐灞 亩单价（万元 /亩） 2020年港务、高新以绝对优势成为主力拍地区域 ，分别成交 2698亩、 2189亩，共计占比全市 43%；从成交价格来看，曲江亩单价最高，高新、城东次之 。 分区域成交表现来看，港务成交主要位于奥体板块和陆港商贸物流板块 ，以全运会的加持、地铁 14号线的建设以及企业总部的落地，板块价值日益凸显，吸引大批一线房 企的进驻快速带动该区域的发展； 高新成交主要位于软件新城和中央创新区， 因多重规划利好加持，吸引了众多开发商以高价竞拍落位；经开成交主要位于高铁新城，依 托门户位置、 叠加区域生态环境及交通优势，板块居住氛围日渐浓厚； 郊县土拍市场奋起直追， 除政府土地市场运作加速因素外，主城、西咸拿地困难也迫使房企纷纷主 区域发展导向明确 | 主城区涉宅用地日益稀缺，郊县热度明显提升 2020年西安各区域经营性土地成交量价表现 西安土地 成交性质 居住类用地供应节奏加快 | 港务区、高新、近郊区域居住用地批量成交 近年来，居住用地占比逐年走高、供应节奏逐年加快，成交土地始终以涉宅用地为主导。 2020年居住用地成交占比全市 53%，较去年同期有所增加。 居住类用地主要集中在港务区、高新三期以及近郊，区域建设处于起步阶段。区域典型成交地块：港务区年初有中建、中冶及中铁以承建超高层进驻，年中有华润、融创 及大悦城控股纷纷增持土储；高新年初先有中铁建、隆基泰和、高科地产高调入驻软件新城，年中又有新希望、紫薇、阳光城、碧桂园、招商、华宇、中天强势加盟 CID 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 居住 商服 商住 板块；阎良则有碧桂园二次摘地、德信恒通、丽登实业、卓越均溢价拿地等。 2013年 -2020年西安各用地属性经营性土地成交占比 2020年 2019年 2018年 2017年 2016年 2015年 2014年 2013年 西安土地 流挂地块 100% 土拍市场鲜有流拍 | 流拍原因为宗地及竞买人因素 2020年西安鲜有土地流拍，流拍面积共计 303亩，环比下降 69.52%，流挂土地多为宗地申请竞买人数不足或未存在有效报价。 流拍土地总计流拍 7宗，集中在下半年，其中郊县土地流拍 2宗，分别位于高陵（竞拍人数不符合拍卖文件要求）、周至（因地块出现违法建设，被终止挂牌）；主城土地 500 1000 1500 2000 2012-2020年西安市经营性用地流挂统计图 2500 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 流挂面积（亩） 流挂建面（万 ） 流拍 5宗，分别位于经开、航天城、浐灞、城东和城南，流拍原因主要是宗地存在问题及竞拍人数不足。 交易时间 宗地编号 区域 土地位置 用途 容积率 （总） 用地面积 （总 / ） 流挂原因 2020/4/14 61012620200 6GB00016 高陵 高陵区上林三路北侧 居住 /商服 1.5 21276.96 竞买人数不符合 拍卖文件要求 2020/7/24 WY8-56-130 经开 西安经开区高铁新城元光 西路南侧，规划路西侧 商服 4 14496.41 挂牌期届满宗地 未存在有效报价 2020/8/7 HT01-31-9 航天城 西安市航天基地航新路以 东、航腾路以南、望月路 以西、航飞路以北 居住 1.5 46384.35 竞买人数不符合 拍卖文件要求 2020/9/4 CB1-2-133 浐灞 西安浐灞生态区金桥三路 以南、金茂七路以东 商服 5.5 43248.56 挂牌期届满宗地 未存在有效报价 2020/9/4 QJ11-4-26-1 城东 新城区华清路以北、六合 窑南口以东、陇海铁路以 南 居住 /商服 5.2 2981.75 宗地存在 遗留问题 2020/9/28 YT1-10-644 城南 雁塔区科技西路以北、皂 河以西、经十三路以东、 规划路以南 居住 4.29 57480.72 宗地存在 遗留问题 2020/12/2 61012400102 6GB00201 周至 周至县二曲街办范围内太 白南路以西 居住 3.3 15942.17 宗 地出现 违法建设 西咸土地 市场表现 政策性利好偏向西咸，品牌房企集中落子 | 沣西、秦汉成交量凸显、泾河提速发展 2020年西咸新区开发用地出让规模增量明显 ， 成交量价双双上行 ， 主要因为主城资源不足 、 拿地成本攀升等因素影响 ， 使得房企外扩至西咸拿地 。 本年度总计挂牌 9765 亩 ， 环比上升 43.11%， 成交 8657亩 ， 环比增加 17.49%， 亩单价 333万元 /亩 ， 环比上涨 333%， 主要原因在于沣东 、 沣西区域价值凸显 ， 拉高整体均价 。 分区域成交来看 ， 去年主力发展的空港及秦汉新城今年明显放松 ， 本年主力出让区域以沣西新城 、 秦汉新城为典型代表 ， 分别成交 2630亩 、 2603亩 ， 两区域成交占 比 60.45%。 沣西新城凭借沣东发展契机 ， 区域价值抬升明显 ， 形成主城 -沣东 -沣西的房价发展阶梯 ， 板块轮动效应明显 ， 更是在沣东出地贫瘠的情况下 ， 成功诞生 “ 双料 地王 ” ， 创造西咸新区宅地楼面价破万纪录 。 2018年 -2020年西咸新区经营性土地市场供求走势图 0 100 200 300 400 0 3000 6000 9000 12000 2018年 供应面积（亩） 2019年 成交面积（亩） 2020年 亩单价（万元 /亩） 2020年西咸新区各区域经营性土地成交量价 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 沣西新城 秦汉新城 泾河新城 沣东新城 空港新城 占地面积（亩） 亩单价（万元 /亩） 西咸土地 流拍地块 2020年西咸新区经营性土地流拍地块 流挂土地增量明显 | 秦汉新城由于涉及文物原因中止两宗地块 2020年，西咸新区经营土地流拍土地面积 525亩，环比去年流挂面积增加 81%，流挂土地原因涉及文物和未存在有效报价等。 流拍地块均位于下半年，共计流挂 6块，分别位于秦汉、空港、沣东、沣西，其中：秦汉新城由于城市规划原因， 2宗地块中止挂牌；沣东新城由于政府原因中止交易； 空 港、沣西则因没有有效报价及竞拍人数不足。 交易时间 宗地编号 区域 土地位置 用途 容积率 用地面积 （总 / ） 流挂原因 2020/8/27 XXQH-YB07-24 秦汉新城 天汉大道以北、怡魏街以南、汉高大道以东、韩 家湾路以西 住宅 2.5 102300 由于涉及文物原因中止拍卖 2020/8/27 XXQH-WB02-62 秦汉新城 兰池大道以北、兰池三路以南、泾渭大道以东、 秦宫一路以西 商服 1.2 60643.56 由于涉及文物原因中止拍卖 2020/12/16 XXKG-DZ02-111 空港新城 空港新城底张片区崇义路以东、净业大街以南、 立政路以西、兴教大街以北 住宅 /商业 2 100341.52 竞买人数不符合拍卖文件要求 2020/12/21 XXFX-ZX02-49 沣西新城 中心片区学林路（同心路）以东、八里庄路（永 沣西路）以南、白马河路以西、尚业路以北 商服 3 21463.14 挂牌期届满宗地未存在有效报 价 2020/12/28 FD2-7-19 沣东新城 沣东新城三桥片区征和六路以北，太安路以东， 征和七路以南，太宁路以西 住宅兼容商业用地 2.5 65505.14 政府中止交易 2020/12/28 FD2-7-20 沣东新城 沣东新城三桥片区征和六路以北，太安路以东， 征和七路以南，太宁路以西 商服 3 / 政府中