2020中国产业地产市场回顾与趋势展望.pdf

2020 中 国 产 业 地 产 市 场 回 顾 与 趋 势 展 望回 顾 2020 年 ， 中 国 产 业 地 产 迎 来 了 新 的 机 遇 和 挑 战 ： 政 策 层 面 ， 利 好 政 策频 出 ， 产 业 地 产 迎 新 机 遇 。 为 了 应 对 疫 情 影 响 ， 国 家 及 各 级 政 府 出 台 了 系 列 引 导 、扶 持 政 策 ， 包 括 加 强 新 型 基 础 设 施 建 设 、 鼓 励 重 点 行 业 积 极 创 新 、 进 一 步 推 动 城市 群 发 展 、 建 立 多 个 自 贸 区 扩 大 改 革 开 放 等 多 个 方 面 。 土 地 层 面 ， 工 业 用 地 供 求平 稳 增 加 ， 成 交 楼 面 价 小 幅 下 降 。 2020 年 ， 全 国 300 城 共 成 交 工 业 用 地 7.9亿平 方 米 ， 同 比 增 长 5.6%； 工 业 用 地 成 交 楼 面 均 价 小 幅 下 降 ， 溢 价 率 小 幅 上 升 。行 业 层 面 ， REITs稳 步 推 进 ， 持 续 规 范 产 业 用 地 。 2020年 产 业 地 产 基 础 设 施 REITs稳 步 推 进 ， 融 资 渠 道 不 断 丰 富 ； 政 府 持 续 规 范 产 业 用 地 ， 推 动 产 业 园 区 精 细 化 、 集 约 化 发 展 。 企 业 层 面 ， 园 区 企 业 在 运 营 上 修 炼 内 功 ， 互 补 合 作 推 进 资 源 整 合 。产 业 地 产 企 业 围 绕 产 业 转 型 升 级 聚 焦 园 区 定 位 、 招 商 、 服 务 等 各 运 营 环 节 实 力 提升 ， 产 品 力 进 一 步 彰 显 ， 企 业 间 合 作 逐 步 加 强 。1、 政 策 环 境 ： 利 好 政 策 频 出 ， 产 业 地 产 迎 新 机 遇产 业 政 策 ： 新 基 建 助 力 产 业 转 型 升 级 ， 创 新 引 领 行 业 高 质 量 发 展加 强 新 型 基 础 设 施 建 设 ， 助 力 产 业 结 构 升 级 。 2020 年 ， 中 央 从 加 强 顶 层 设计 、 优 化 政 策 环 境 、 抓 好 项 目 建 设 、 强 化 部 门 协 同 等 方 面 加 快 新 基 建 建 设 进 度 ，研 究 出 台 推 动 新 型 基 础 设 施 发 展 的 有 关 指 导 意 见 ， 同 时 首 次 明 确 新 基 建 行 业 范围 ， 以 5G、 数 据 中 心 、 云 计 算 、 工 业 互 联 网 、 物 联 网 、 人 工 智 能 、 智 能 制 造 为代 表 的 七 大 产 业 有 望 成 为 新 型 基 建 投 资 驱 动 下 核 心 受 益 的 关 键 领 域 。 当 前 ， 宏 观 经 济 的 风 险 、 不 确 定 性 前 所 未 有 ， 新 一 轮 科 技 革 命 和 产 业 革 命 正 在 拉 开 序 幕 ， 运营 商 更 需 加 强 产 业 研 究 ， 把 握 产 业 发 展 演 变 规 律 ， 结 合 政 策 导 向 ， 实 现 更 精 准 的产 业 布 局 。 表 ： 2020年 新 基 建 行 业 相 关 政 策 汇 总 创 新 打 造 产 业 集 群 ， 引 领 行 业 高 质 量 发 展 。 2020 年 以 来 ， 国 家 及 地 方 出 台一 系 列 政 策 促 进 开 发 区 产 业 迈 向 中 高 端 、 加 大 开 放 创 新 力 度 、 进 一 步 激 发 企 业 创新 发 展 活 力 。 通 过 大 力 集 聚 高 端 创 新 资 源 、 吸 引 培 育 一 流 创 新 人 才 、 加 强 关 键 核心 技 术 创 新 和 成 果 转 移 转 化 等 措 施 ， 着 力 提 升 开 发 区 自 主 创 新 能 力 ， 致 力 于 打 造一 批 具 有 全 球 影 响 力 的 高 科 技 园 区 。 其 中 ， 国 家 高 新 区 作 为 我 国 高 新 技 术 产 业 发展 最 为 主 要 的 战 略 力 量 ， 政 策 发 展 优 势 频 现 ， 4月 30 日 ， 科 技 部 火 炬 中 心 印 发 关 于 深 入 推 进 创 新 型 产 业 集 群 高 质 量 发 展 的 意 见 ， 要 求 充 分 发 挥 国 家 高 新 技术 产 业 开 发 区 的 产 业 聚 集 作 用 ， 按 照 “ 一 区 一 主 导 产 业 ” 的 布 局 方 式 ， 在 现 有 创新 型 产 业 集 群 试 点 和 培 育 基 础 上 ， 重 点 建 设 100个 国 家 创 新 型 产 业 集 群 ， 以 此 深入 实 施 创 新 驱 动 发 展 战 略 。 区 域 政 策 ： 紧 跟 区 域 发 展 战 略 ， 自 贸 区 聚 焦 优 势 产 业把 握 区 域 发 展 战 略 ， 聚 焦 重 点 城 市 群 。 2020 年 4月 ， 2020 年 新 型 城 镇 化建 设 和 城 乡 融 合 发 展 重 点 任 务 继 续 提 出 要 加 快 发 展 重 点 城 市 群 ， 并 对 不 同 城 市群 的 发 展 节 奏 给 出 了 明 确 意 见 ， 具 体 表 现 为 ： 加 快 实 施 京 津 冀 协 同 发 展 、 长 三 角区 域 一 体 化 发 展 、 粤 港 澳 大 湾 区 建 设 、 长 江 经 济 带 发 展 、 黄 河 流 域 生 态 保 护 和 高质 量 发 展 战 略 ； 全 面 实 施 城 市 群 发 展 规 划 ， 推 动 哈 长 、 长 江 中 游 、 中 原 、 北 部 湾城 市 群 建 设 取 得 阶 段 性 进 展 ， 促 进 天 山 北 坡 、 滇 中 等 边 疆 城 市 群 及 山 东 半 岛 、 黔中 等 省 内 城 市 群 发 展 。 图 ： 主 要 城 市 群 规 划 定 位 打 造 差 别 化 自 贸 区 ， 高 质 量 发 展 优 势 产 业 。 2020 年 以 来 国 家 批 准 推 动 多 个自 贸 区 建 设 ， 并 赋 予 自 贸 试 验 区 更 大 改 革 自 主 权 ， 深 入 开 展 差 别 化 探 索 ， 对 标 国际 先 进 规 则 ， 加 大 开 放 力 度 ， 开 展 规 则 、 规 制 、 管 理 、 标 准 等 制 度 型 开 放 。 6月1日 ， 国 务 院 印 发 海 南 自 由 贸 易 港 建 设 总 体 方 案 ， 在 制 度 设 计 上 强 调 以 现 代产 业 体 系 为 支 撑 ， 大 力 发 展 旅 游 业 、 现 代 服 务 业 和 高 新 技 术 产 业 ， 不 断 夯 实 实 体经 济 基 础 ， 增 强 产 业 竞 争 力 。 9 月 21 日 ， 国 务 院 关 于 印 发 北 京 、 湖 南 、 安 徽自 由 贸 易 试 验 区 总 体 方 案 及 浙 江 自 由 贸 易 试 验 区 扩 展 区 域 方 案 的 通 知 ， 其 中 ， 中 国 （ 北 京 ） 自 由 贸 易 试 验 区 总 体 方 案 ， 努 力 建 成 贸 易 投 资 便 利 、 营 商 环 境优 异 、 创 新 生 态 一 流 、 高 端 产 业 集 聚 、 金 融 服 务 完 善 、 国 际 经 济 交 往 活 跃 、 监 管安 全 高 效 、 辐 射 带 动 作 用 突 出 的 高 标 准 高 质 量 自 由 贸 易 园 区 。 随 着 自 由 贸 易 区 的 扩 容 ， 将 不 断 促 进 这 些 区 域 的 资 本 、 技 术 、 土 地 等 资 源 进 行 重 新 分 配 ； 同 时 ， 也将 持 续 吸 引 高 端 产 业 向 自 贸 区 汇 集 ， 为 区 域 经 济 发 展 注 入 新 的 活 力 。 图 ： 部 分 自 贸 区 规 划 定 位 2、 市 场 特 征 ： 土 地 供 求 平 稳 增 加 ， 企 业 运 营 修 炼 内 功土 地 ： 推 地 力 度 平 稳 增 加 ， 楼 面 均 价 小 幅 下 降推 地 力 度 平 稳 增 加 ， 工 业 用 地 占 比 保 持 平 稳 。 从 总 规 模 来 看 ， 2020 年 ， 全国 300城 共 推 出 工 业 用 地 规 划 建 筑 面 积 9.6亿 平 方 米 ， 同 比 增 长 12.1%； 共 成 交工 业 用 地 7.9亿 平 方 米 ， 同 比 增 长 5.6%， 推 出 和 成 交 较 去 年 均 平 稳 增 长 。 从 土地 占 比 来 看 ， 2013-2020年 ， 全 国 300城 工 业 用 地 成 交 规 划 建 筑 面 积 占 各 类 用 地总 成 交 面 积 的 比 例 总 体 呈 前 增 后 稳 的 态 势 ， 自 2016年 到 达 阶 段 高 点 后 ， 出 现 小幅 下 降 ， 2018年 回 升 至 近 7年 高 位 ， 经 历 2019年 小 幅 下 降 后 ， 2020年 再 次 回 升至 38%。 工 业 用 地 成 交 楼 面 均 价 小 幅 下 降 ， 溢 价 率 小 幅 上 升 。 其 中 楼 面 均 价 为 283元 / ， 同 比 小 幅 下 降 0.8%； 溢 价 率 为 1.5%， 较 2019年 上 升 0.1 个 百 分 点 ； 土 地 出 让 金 为 2509.9亿 元 ， 同 比 增 长 9.4%。 图 ： 2013-2020年 全 国 300城 工 业 用 地 推 出 、 成 交 及 成 交 占 比 情 况资 料 来 源 ： CREIS中 指 数 据企 业 ： 提 升 园 区 运 营 水 平 ， 互 补 合 作 推 进 资 源 整 合 整 合 内 外 部 研 究 资 源 ， 聚 焦 创 新 型 产 业 研 究 。 产 业 地 产 运 营 商 围 绕 前 瞻 布 局 、系 统 规 划 的 发 展 理 念 ， 注 重 研 究 平 台 和 机 制 建 设 ， 研 究 方 向 紧 扣 当 下 产 业 发 展 脉搏 ， 做 到 引 领 式 的 产 业 定 位 ， 为 园 区 运 营 把 好 方 向 。 一 方 面 ， 整 合 内 外 部 品 牌 资源 ， 建 立 多 方 合 作 研 究 机 制 ， 发 挥 利 用 各 方 研 究 优 势 ， 既 总 结 自 身 发 展 经 验 又 补充 外 部 研 究 咨 询 机 构 研 究 成 果 ， 同 时 参 考 借 鉴 国 外 发 展 成 果 ， 全 方 位 做 好 做 全 做深 产 业 定 位 研 究 ； 另 一 方 面 ， 通 过 对 经 济 发 展 、 产 业 政 策 、 科 技 创 新 技 术 等 方 面研 判 ， 把 握 产 业 转 型 升 级 脉 搏 ， 尤 其 注 重 对 新 基 建 、 新 经 济 等 国 家 鼓 励 的 创 新 型产 业 的 研 究 ， 推 动 产 业 结 构 科 学 升 级 。 如 星 河 产 城 研 究 院 拥 有 金 三 角 资 源 体 系 ，含 院 士 级 导 师 、 产 业 地 产 界 大 咖 智 库 ； 全 国 战 略 合 作 智 库 机 构 、 粤 港 澳 大 湾 区 产业 研 究 联 盟 ； 星 河 投 融 资 源 及 产 业 联 盟 资 源 库 ， 覆 盖 战 略 合 作 资 源 、 产 学 研 资 源 、 产 业 发 展 资 源 。数 字 化 赋 能 产 业 招 商 ， 智 慧 招 商 、 云 招 商 、 产 业 链 招 商 成 趋 势 。 招 商 和 服 务是 产 业 园 区 运 营 的 核 心 ， 招 商 解 决 了 企 业 “ 招 进 来 ” 的 问 题 ， 而 服 务 解 决 企 业 “ 活下 去 、 活 得 好 ” 的 问 题 。 招 商 是 产 业 地 产 成 功 发 展 的 前 提 ， 成 功 的 招 商 为 园 区 高效 运 营 提 供 保 障 ， 服 务 是 保 障 企 业 高 质 量 运 营 的 关 键 ， 优 质 的 园 区 服 务 增 加 招 商吸 引 力 ， 两 者 相 辅 相 成 。 2020 年 ， 产 业 地 产 运 营 商 适 应 新 的 市 场 形 势 ， 探 索 智慧 招 商 、 云 招 商 、 产 业 生 态 链 招 商 ， 进 一 步 丰 富 园 区 服 务 体 系 ， 更 好 地 满 足 对 接企 业 需 求 。 如 中 新 集 团 利 用 大 数 据 工 具 扩 展 招 商 工 作 平 台 ， 开 发 “ 中 新 产 业 云 平台 ” 线 上 招 商 工 具 ， 同 步 提 升 线 上 线 下 招 商 能 力 。 华 夏 幸 福 与 麦 当 劳 中 国 及 其 四大 供 应 商 、 孝 感 市 孝 南 区 人 民 政 府 签 约 ， 将 在 湖 北 汉 孝 产 业 地 产 打 造 供 应 链 智 慧 产 业 园 ， 此 次 合 作 将 在 孝 感 打 造 全 球 知 名 的 都 市 食 品 产 业 集 群 ， 以 先 进 产 业 集 群助 推 区 域 经 济 高 质 量 可 持 续 发 展 。图 ： 产 业 地 产 运 营 商 招 商 三 大 趋 势 打 造 立 体 化 园 区 服 务 体 系 ， 全 方 位 精 准 对 接 企 业 需 求 。 2020 年 ， 产 业 地 产运 营 商 想 企 业 所 想 ， 急 企 业 所 急 ， 积 极 改 善 园 区 环 境 ， 提 升 信 息 化 水 平 ， 建 立 立体 化 服 务 体 系 ， 助 力 园 区 企 业 高 质 量 发 展 。 一 方 面 持 续 加 强 园 区 功 能 建 设 ， 从 基础 设 施 和 信 息 化 平 台 建 设 着 手 ， 提 升 园 区 环 境 和 服 务 效 率 ， 给 企 业 带 来 更 加 便 捷 、智 慧 化 的 运 营 体 验 ； 另 一 方 面 围 绕 产 业 链 发 展 所 需 ， 构 建 包 括 产 业 孵 化 、 金 融 支持 等 在 内 的 全 周 期 全 方 位 的 产 业 发 展 协 助 体 系 ， 帮 助 企 业 应 对 疫 情 冲 击 ， 在 逆 境中 实 现 高 质 量 经 营 。 如 张 江 高 科 通 过 产 业 孵 化 、 金 融 支 持 、 构 建 信 息 平 台 等 措 施 ，打 造 全 价 值 链 服 务 生 态 。资 源 整 合 优 势 互 补 ， 增 强 综 合 服 务 体 验 。 一 方 面 ， 产 业 地 产 运 营 商 之 间 强 强合 作 发 挥 各 自 优 势 ， 实 现 互 补 式 、 共 赢 式 发 展 。 不 同 的 产 业 地 产 运 营 商 在 建 设 、 招 商 、 运 营 等 方 面 逐 渐 形 成 了 差 异 化 的 竞 争 优 势 ， 通 过 合 作 将 实 现 产 业 生 态 、 运营 服 务 、 区 域 布 局 等 环 节 互 补 式 发 展 ， 弥 补 合 作 双 方 各 自 短 板 ， 形 成 “ 1+12”的 发 展 合 力 。 另 一 方 面 ， 产 业 地 产 运 营 商 牵 手 产 业 龙 头 企 业 ， 量 身 定 制 产 业 发 展空 间 。 运 营 商 与 产 业 龙 头 企 业 合 作 ， 一 方 面 可 以 发 挥 龙 头 企 业 招 商 拉 动 作 用 ， 实现 产 业 链 上 下 游 企 业 聚 集 发 展 ； 另 一 方 面 可 以 打 造 符 合 特 定 行 业 和 企 业 发 展 特 色的 园 区 环 境 和 服 务 体 系 ， 提 升 产 业 地 产 运 营 质 量 。 行 业 ： REITs稳 步 推 进 ， 持 续 规 范 产 业 用 地基 础 设 施 REITs稳 步 推 进 ， 丰 富 融 资 渠 道 。 2020年 4月 24日 ， 中 国 证 监 会 、国 家 发 展 改 革 委 印 发 关 于 推 进 基 础 设 施 领 域 不 动 产 投 资 信 托 基 金 （ REITs） 试点 相 关 工 作 的 通 知 ， 提 出 鼓 励 信 息 网 络 等 新 型 基 础 设 施 ， 以 及 国 家 战 略 性 新 兴产 业 集 群 、 高 科 技 产 业 园 区 、 特 色 产 业 园 区 等 开 展 试 点 。 多 地 相 继 出 台 细 则 推 进REITs发 行 落 实 工 作 ： 9 月 ， 北 京 市 发 展 和 改 革 委 员 会 等 六 部 门 联 合 印 发 关 于支 持 北 京 市 基 础 设 施 领 域 不 动 产 投 资 信 托 基 金 （ REITs） 产 业 发 展 的 若 干 措 施 ，主 要 围 绕 产 业 要 素 、 产 业 生 态 、 政 策 保 障 等 方 面 提 出 12条 政 策 措 施 ， 以 集 中 力量 打 造 一 批 辐 射 全 国 的 规 模 化 、 专 业 化 的 基 础 设 施 REITs运 营 管 理 龙 头 企 业 。 随着 上 市 通 道 打 开 及 REITs工 具 的 逐 步 完 善 ， 具 有 成 熟 运 营 项 目 的 运 营 商 将 拥 有 更 多 的 融 资 、 变 现 渠 道 ， 在 市 场 竞 争 中 将 赢 得 先 机 。图 ： 园 区 上 市 及 REITs发 行 相 关 政 策 规 范 产 业 用 地 ， 引 导 精 细 化 运 营 。 2020 年 我 国 不 断 规 范 产 业 用 地 政 策 ， 通过 土 地 政 策 的 调 整 助 力 产 业 结 构 优 化 升 级 。 2020 年 ， 国 家 和 地 方 政 府 为 规 范 产业 用 地 使 用 行 为 ， 提 升 用 地 效 率 ， 出 台 了 大 量 的 有 关 工 业 用 地 创 新 、 集 约 、 高 效利 用 的 新 政 。 如 2020年 5月 ， 国 务 院 发 布 关 于 授 权 和 委 托 用 地 审 批 权 的 决 定 ，在 8个 省 （ 市 ） 试 点 委 托 当 地 政 府 批 准 永 久 基 本 农 田 转 为 建 设 用 地 和 国 务 院 批 准土 地 征 收 审 批 事 项 。 广 州 市 出 台 工 业 产 业 区 块 划 定 成 果 ； 杭 州 市 出 台 产 业 项 目 用地 守 则 。 这 些 均 要 求 产 业 新 城 运 营 商 优 秀 品 牌 不 断 提 升 项 目 运 营 管 理 能 力 ， 提 升 产 业 招 商 质 量 和 新 城 建 设 水 平 ， 以 提 高 新 城 的 综 合 价 值 ， 赋 能 区 域 经 济 社 会 发 展 。3、 趋 势 展 望 ： 聚 焦 优 势 产 业 ， 健 全 服 务 体 系产 业 ： 聚 焦 新 经 济 ， 促 区 域 产 业 升 级对 于 产 业 地 产 运 营 商 来 说 ， 产 业 的 选 择 应 该 从 国 家 产 业 发 展 战 略 角 度 出 发 ，选 择 发 展 前 景 广 阔 的 产 业 。 全 球 新 冠 肺 炎 疫 情 对 经 济 发 展 影 响 深 远 ， 基 于 数 字 技术 和 网 络 生 态 的 新 经 济 因 具 备 超 越 空 间 局 限 性 的 特 点 获 得 爆 发 性 增 长 ， 成 为 经 济增 长 的 新 亮 点 。 “ 新 基 建 ” 是 新 经 济 、 新 业 态 的 基 础 设 施 ， “ 新 基 建 ” 作 为 稳 增长 、 调 结 构 的 重 要 利 器 ， 成 为 行 业 风 口 。 企 业 ： 建 立 全 生 命 周 期 产 品 服 务 体 系 ， 数 字 化 提 升 运 营 水 平图 ： 全 生 命 周 期 服 务 体 系 企 业 需 持 续 完 善 升 级 全 周 期 产 业 发 展 服 务 能 力 。 从 产 业 研 究 、 技 术 转 化 、 产业 孵 化 、 交 流 培 训 、 金 融 支 持 、 上 市 辅 导 、 法 律 援 助 等 一 系 列 产 业 发 展 关 键 环 节入 手 ， 构 建 专 业 的 产 业 服 务 能 力 和 团 队 ， 形 成 对 目 标 产 业 的 全 链 条 服 务 体 系 ， 成为 企 业 发 展 好 帮 手 的 同 时 ， 扩 大 园 区 增 值 服 务 收 入 。搭 建 数 字 化 运 营 平 台 ， 提 升 园 区 运 营 效 率 和 体 验 。 随 着 5G、 大 数 据 等 新 一代 信 息 技 术 应 用 逐 渐 丰 富 ， 园 区 运 营 数 字 化 、 智 慧 化 潮 流 已 经 到 来 ， 通 过 场 景 挖掘 及 客 户 需 求 解 析 不 断 提 升 园 区 数 字 化 水 平 ， 创 新 打 造 园 区 服 务 平 台 、 运 营 管 理平 台 、 数 字 孪 生 、 产 业 发 展 平 台 、 招 商 服 务 平 台 和 金 融 服 务 平 台 ， 将 有 利 于 园 区高 效 运 营 并 提 升 入 驻 企 业 满 意 度 。来 源 ： 中 指 研 究 院