2020中国商铺租金指数研究报告.pdf

目录 前言 . 1 1、商铺租金指数编制说明 . 2 2、商铺租金指数运行分析 . 5 2.1 租金变动： 2020 年 下半年 ，百街商铺平均租金环比下跌 0.52%，百 MALL 商铺平均租金环比下 跌 0.25% . 5 2.2 租金涨跌幅较大的商业街： 近 半数 商业街租金环比下跌，武汉 万松园商业街 、 南昌胜利路 步 行街 等商业街跌幅较大 . 6 2.3 租金涨跌幅较大的商圈（购物中心）： 约 半数 商圈租金环比下跌， 长沙五一广场 、 上海长寿路 等商圈跌幅较大 . 8 2.4 租金运行趋势研判： 下半年 实体商业租金 跌幅收窄，明年有望恢复平稳运行 . 12 3、 重点城市 商铺租金指数分析 . 14 3.1 北京： 商业街租金环比下跌；商圈购物中心经营回暖，租金环比小幅上涨 . 14 3.2 成都 ： 商圈商业街租金环比普遍小幅度上涨； 首店经济 激发消费新动能 . 19 研究主办： 中指研究院 中国房地产指数系统 主要研究成员： 莫天全 黄瑜 曹晶晶 孙晓一 姚卓 吴刚 陈文静 程威 周巍 马琛 魏云静 陈光辉 李雪娇 李璠 璠 杜咏咏 胡国华 辛芸娜 葛海峰 赵丽一 王慧博 张凯 蒋云峰 李建桥 刘水 牛晓娟 吴建钦 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 高院生 胡佳娜 程宇 李宁 黄雪 唐懿 唐爽 杨红侠 张文静 李清兰 刘韧坚 荣伍刚 薛建行 袁彬彬 黄艳 姚一维 高 小妹 王玲 薛琳 梁波涛 石蕊 薛晴 秦尔伟 李嵩 杜垒 赵晓东 李云翔 齐庆治 唐梓桓 刘爱芹 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方颃 刘莉芬 苏宇 1 2020 年， 面对严峻复杂的国内外环境特别是新冠肺炎疫情严重冲击 ，我国的国内生产总值最终突破了百 万亿大关，实现了 2.3%的正增长。同时， 2020 年 全国 社会消费品零售总额 391981 亿元，比上年下降 3.9%， 消费恢复仍然需要一段时间。 商业地产作为 满足消费需求的实体场所 ， 承载着人们 对美好生活的追求，也 在 消费者需求结构不断变化 过程中 ，迎接消费升级、运营升级的新挑战 。 随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，商业地产行业也 将迎来发展良机。同时，存量博弈、 同质化竞争 以及消费需求的变化 都 将加大商业地产经营的不确定性，也 对商业地产的运营创新提出了更高要求 ； 互联网时代的消费习惯变革持续加速，促使传统商业企业拥抱大数 据、人工智能等新科技。商业街和购物中心应抓住疫情后转型升级的发展契机，以新技术、新思维激活商业 活力，实现商业地产的模式创新与稳步增值 ，并积极 改进 业务 模式 ， 以高质量管理和精细化运营为根基，提 升核心竞争力，打造行业新生态 。 在此背景下，中指 研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及商业地 产行业发展现状的基础上， 开展 中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和 写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。此研究能为商业企业及各类社会 投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考；其次，可帮助广大商业机构及投资者准确了解 商业地产价格水平和最新发展动向，更大程度地提升市场配置资源的效率，促进商业地 产市场与商业资源供 需两端精准对接 、 高效匹配 ， 引领行业的稳健发展 。 前言 2 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 商铺租金指数是 中国房地产 指数系统的重要组成部分，反映了全国重点城市在租商铺在不同时点上的租 金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租商铺样本项目租金报价均值表示，主要涵盖商业街租金 1指数和商圈 （购物中心） 租金 2指数。其中，由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成中国百大 商业街（百街）商铺租金指数；由 100 个典型购物中心 3商铺为样本标的，构成中国百大购物中心（百 MALL） 商铺租金指数。商铺租金指数具有以下功能：（ 1）帮助广大商业运营机构、商户、商业地产投资者、房地产 经纪公司和金融机构准确了解中国商业地产价格水平和最新发展动向；（ 2）为政府及各类社会投资机构提供 数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。 样本选取 根据商铺的分类和特征，结合广大商业机构、房地产经纪公司、金融机构、商户及商业地产投资者对 商铺租赁市场的关注程度，我们按照商铺的位置形式和开发形式进行商铺租金指数体系的构架，涵盖商业 街租金指数和商圈 （购物中心） 租金指数。其中，商业街租金指数以商业街临街商铺作为指数编制的样本 标的；商圈 （购物中心） 租金指数样本标的为商圈中典型购物中心商铺。 1 商业街租金 ： 本报告指商业街临街商铺的平均租金 ， 简称 “商业街租金 ”。 2 商圈 （ 购物中心 ） 租金 ： 本报告指商圈中典型购物中心 首层 商 铺的平均租金 ， 简称 “商圈租金 ”。 3 典型购物中心：主要为大中型购物中心（大型购物中心：建筑面积 10 万 m2以上 ； 中型购物中心：建筑面积 5- 10 万 m2），即选取的购物中心建筑面积至少在 5 万 m2以上，根据城市商业地产成熟度不同可适当放宽面积规 模。 商铺租金指数编制说明 城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点区 域规划政策，我们综合选定了商铺租金指数编制覆盖的 15 个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、 武汉、重庆、南 京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。 3 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 数据 来源 商铺租金指数的样本数据主要通过 F、 3F 平台、 中指 研究院各城市直属机构人员实 地调研、 商业 运营 管理机构 及 经纪公司等 中介机构多种渠道获取 。 指数模型 商铺样本选取 方法选择 为了能够更加准确地反映商铺租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法 和中位数法来进行商铺租金指数的编制。其中，加权平均法以当期在租商铺建筑面积为权重。 商业街选取： 通过对各城市中央商业街、区域商业街和特色商业街三种类型商业街道的 梳理，结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地商业市场容量，最终在 15 个城市共选取了 100 条商业运营成熟、商铺样本丰富的主要商业街作为商业街租金 指数编制的商业街样本。 对选定的商业街进行商铺样本选取： 首先确定商业街抽样总数量；然后，分别确定各位 置段及各面积段商铺抽样数量；根据确定的抽样数量，按商铺签约年份由近至远选取商 铺，作为最终参与商业街租金指数计算的固定样本。 商 圈 购 物 中 心 租 金 指 数 样 本 选 取 商圈选取： 通过对各城市核心商圈、次核心商圈和潜力商圈的梳理，统计各商圈所含购 物中心数量和体量（建筑面积），结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及 各地市场容量情况，我们在 15 个城市最终选取了购物中心数量较多，体量较大的重点 商圈作为商圈（购物中心）租金指数编制的商圈样本。 购物中心选取： 根据确定的各商圈（购物中心）总数量，按 30%的比例选取该商圈建筑 面积较大、运营成熟的典型购物中心作为商圈购物中心租金指数编制的购物中心样本。 购物中心商铺样本选取： 首先确定购物中心抽样总数量，然后分别确定各位置段及各面 积段商铺抽样数量；根据确定的抽样数量，按商铺签约年份由近至远选取商铺，作为最 终参与商圈（购物中心）租金指数编制计算的固定样本。 商 业 街 租 金 指 数 样 本 选 取 4 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 指数发布 中国房地产 指数系统 每半年度定期对外发布重点城市主要商业街租金指数和商圈 （购物中心） 租金指 数及其分析报告 。 计算公式 【加权平均法】 单个商业街商铺样本平均租金计算公式如下（单个商圈购物中心商铺样本平均租金计算公式与此相 同）： = 其中， 代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 条商业街第 j 个商铺在第 t 期的 日租金， 为第 i 条商业街的第 j 个商铺的建筑面积。 百街商铺样本平均租金计算公式如下（百 MALL 商铺样本平均租金计算公式与此相同）： 百街 = 其中， 百街 代表百街所有样本商铺在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均 日租金， 为第 i 条商业街所拥有商铺总建筑面积（当计算百 MALL 商铺样本平均租金时， 为第 i 个购 物中心总建筑面积）。 【中位数法】 单个商业街商铺样本租金中位数计算公式如下（单个商圈购物中心商铺样本租金中位数计算公式与 此相同）： = (1 ,2 ) 其中， 代表第 i 条商业街商铺在第 t 期的平均租金中位数， Median 是指返回给定数值中值的函数， 代表第 i 条商业街第 j 个商铺在第 t 期的日租金。 5 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 根据 中国房地产指数 系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的 调查数据， 2020 年中国主要商业街商铺和重点商圈 （ 购物中心 ） 商铺租金 水平 整体 下跌 ，下半年跌幅较 上半年收窄 。其中，由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均 租金为 24.96 元 /平 方 米 天，环比 下跌 0.52%；由 100 个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物 中心（百 MALL）商铺平均租金为 26.76 元 /平 方 米 天，环比 下跌 0.25%4。 受 疫情 冲击 ， 今年 商铺 普遍出现经营困难 ， 不少商铺出现退租现象，导致本期样本整体周转率和空置 率提高。同时 不少商业街和商圈购物中心 业主 也利用这一时期进行业态调整 ， 并给予商户免租优惠， 样本 商业街和商圈 有 近半数商铺获得免租期 。 从涨跌个数 来看 从市场表现来看 在样本商业街中，租金环比 上涨的商业街占 33.3%，租金环 比下跌的商业街占 47.0%， 19.7%的商业街租金与上期持 平；在样本商圈 （购物 中心 ） 中， 租金环比上涨的商圈占 40.0%， 租金环比下跌的商圈占 50.5%， 9.5%的商圈 （ 购物中心 ） 租金与 上期持平。 2020 年，我国社会消费品零售总额实现 39.2 万亿元，同比下 降 3.9%，降幅较 上半年 收窄 7.5 个 百分点 ； 其中三季度与四季度 分别 同比增长 0.9%与 4.6%。 2020 年，我国 实物商品 网上 零售额 同比增长 14.8%， 增幅 较 上半年 扩大 0.5 个 百分点 。 整体来看，线 上消费持续增长，实体经济稳定恢复，尽管目前消费市场仍未完全 恢复至疫情前的水平， 但 继续发挥对经济发展的基础性 作用 。 整体 来看，下半年商铺租赁需求较上半年有所增长，尽管短期内租金仍 处下行通道，但预计未来将 回归平稳 。 4 本次商铺平均租金涨跌幅未考虑疫情下业主 /供应商为商户提供免租期对租金水平的影响 。 商铺租金指数运行分析 6 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 根据全国 15 个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市 100 条商业街商铺为样本标的， 构成百大商业街（百街）商铺租金指数。 2020 年 下 半年，百街商铺平均租金为 24.96 元 /平 方 米 天，环比 下跌 0.52%。 2020 年 下 半年 ，一线城市中租金环比上涨的商业街占 30.8%， 租金 环比下跌的商业街 占 50.0%， 19.2%的商业街租金与上期持平。 一线城市中， 北京 9 条商业街租金环比 三涨 四 跌两平 ， 其中 簋街 跌 幅最 大 ， 为 6.81%； 上海 11 条商业街 租金环比 三涨 五跌三平 ， 其中 田子坊跌幅最大，为 4.59%； 广州 3 条 商业街租金环比 两 涨 一 跌，其中北京路步行街 涨幅 较大，为 1.20%； 深圳 3 条商业街租金环比 全部 下跌 ， 其中 深圳湾步行大街 跌幅 最 大 ，达 4.50%。 2020 年 下 半年 ，二线城市中租金环比上涨的商业街占 35.0%， 租金 环比下跌的商业街 占 45.0%， 20.0%的 商业街租金与上期持平 。二线城市中 ， 杭州、南京、海口、长沙 主要 商业街租金 环比上涨 或持平 ； 成都、天津、苏州、青岛 主要 商业街租金 环比 涨跌互现； 武 汉、重庆、南昌 主要 商业街租金环比均下跌或持平， 其中 武汉 万松园商业街 租金环比 跌幅 最大， 为 7.24%。 分城市等级来看 百街 商铺租金指数 变化 百街商铺租金变动情况 7 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 图： 2020 年 下 半年 租金 环比 涨跌幅较大的商业街 数据来源： CREIS 中指数据、 F、 3F - 10% - 5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% - 60 - 30 0 30 60 90 120 杭 州 河 坊 街 天 津 滨 江 道 商 业 街 海 口 中 山 路 成 都 宽 窄 巷 子 长 沙 坡 子 街 上 海 四 川 北 路 商 业 街 北 京 王 府 井 大 街 广 州 北 京 路 步 行 街 北 京 亚 运 村 商 业 街 上 海 天 钥 桥 路 休 闲 餐 饮 街 苏 州 石 路 步 行 街 北 京 新 街 口 商 业 街 深 圳 深 圳 湾 步 行 大 街 上 海 田 子 坊 武 汉 楚 河 汉 街 北 京 南 锣 鼓 巷 武 汉 汉 正 街 北 京 簋 街 南 昌 胜 利 路 步 行 街 武 汉 万 松 园 商 业 街 元 / 平 方 米 天 平均租金（左） 环比涨幅（右） 环比跌幅（右） 百街 商铺租金指数 变化 租金涨跌幅较大的商业街 2020 年 下 半年 ， 在租金环比上涨 的商业街中 ，杭州 河坊街、天津滨江 道 商业街等 10 条 商业街租金 环比涨幅 相对 较大， 其中 杭州河坊街租金 环比 涨幅 最大，为 3.0%；天津滨江道商业街、海口中山路租金 环比涨幅在 2.0%-3.0%之间 ； 成都宽窄巷子、长沙坡子街 等 7 条 商业街租金环比涨幅均在 1.0%（含） - 2.0%之间。 在租金环比下跌的商业街中， 武汉万松园商业街、南昌胜利路步行街等 10 条 商业街租金环比 跌幅相对较大， 其中 武汉万松园商业街租金环比 跌幅最大，为 7.24%； 南昌胜利路步行街、北京簋街等 5 条 商业街 租金 环比 跌幅均在 5.0%-7.0%（含） 之间 ；上海田子坊、深圳深圳湾步行大街等 4 条 商业街租 金环比跌幅均在 3.0%-5.0%之间 。 8 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 根据全国 15 个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市 100 个典型购物中心商铺为样 本标的，构成百大购物中心（百 MALL）商铺租金指数。 2020 年 下 半年，百 MALL 商铺平均租金为 26.76 元 /平方米天，环比下跌 0.25%。 2020 年 下半年 ，一线城市中 36.4%的商圈 （购物中心） 租金环比上涨， 50.0%的商圈 （购物中心） 租金环比下跌 ， 13.6%的 商圈 （购物中心） 租金 与上期持平 。 一线城市中， 北 京 12 个商圈租金环比 六 涨 两 跌 四 平，其中 朝外大街 商圈 租金 涨幅 最大，为 1.55%；上海 22 个商圈 租金环比 五 涨 十五 跌 两平 ，其中 长寿路 商圈跌幅最大，为 3.50%；广州 6 个商圈 租金环比 五涨一 跌 ，其中 市桥商圈涨幅 最大，为 2.95%；深圳 4 个商圈 租金环比 均 下跌， 其中华强商圈跌幅较大，为 0.80%。 2020 年 下半年 ，二线城市中 43.1%的商圈 （购物中心） 租金环比上涨， 51.0%的商圈 （购物中心） 租金环比下跌 ， 5.9%的商圈（购物中心）租金环比持平 。 成都 、海口主要商 圈租金环比均上涨，天津、杭州、苏州、青岛 4 个城市 重点商圈租金环比 涨跌互现 ； 南京、 重庆、南昌 、长沙 、武汉 5 个 城市 重点商圈租金 环比持平或 下跌 。二线城市中， 长沙五一 广场 商圈 租金环比 跌幅最大 ，为 3.87%。 分城市等级来看 百 MALL 商铺租金指数变化 百 MALL 商铺租金变动情况 9 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 图： 2020 年 下 半年 租金 环 比 涨跌幅较大的商圈 数据来源 ： CREIS 中指数据 、 F、 3F -9% -3% 3% 9% 1 5 % 2 1 % 2 7 % -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 广 州 市 桥 商 圈 杭 州 吴 山 商 圈 广 州 珠 江 新 城 商 圈 上 海 川 沙 商 圈 北 京 朝 外 大 街 商 圈 青 岛 香 港 中 路 商 圈 杭 州 申 花 商 圈 广 州 北 京 路 商 圈 海 口 解 放 西 商 圈 北 京 中 关 村 商 圈 重 庆 南 坪 商 圈 天 津 中 北 镇 商 圈 杭 州 湖 滨 商 圈 天 津 鼓 楼 街 商 圈 上 海 曹 家 渡 商 圈 上 海 虹 桥 商 圈 上 海 大 宁 商 圈 南 昌 八 一 商 圈 上 海 长 寿 路 商 圈 长 沙 五 一 广 场 商 圈 元 / 平 方 米 天 平均租金（左） 环比涨幅（右） 环比跌幅（右） 百 MALL 商铺租金指数变化 租金涨跌幅较大的商圈情况 从商圈层面看， 2020 年 下 半年，在租金环 比上涨的商圈中， 广州市桥商圈、杭州吴山商圈 等 10 个商 圈租金环比涨幅 相对 较大，其中 广州市桥 商圈租金环比涨幅最大，为 2.95%；杭州吴山商圈、广州珠江新 城商圈租金环比涨 幅亦 分别达到 2.22%、 2.18%； 上海川沙商圈、北京朝外大街商圈等 7 个商圈租金环比 涨 幅均在 1.0%-2.0%（含）之间 。在租金环比 跌幅 相对较大的 10 个 商圈中， 长沙五一广场商圈、上海长 寿路商圈和南昌八一商圈 圈租金环比跌幅 在 3.0%以上 ； 上海大宁、虹桥、曹家渡、天津鼓楼街 等 7 个商 圈租金环比跌幅 在 2.0%-3.0%之间 。 10 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 为了更好地反映商业地产市场形势变化，我们选取 15 个重点城市的主要商业街 和 重点商圈，对商业街 临街商铺 、 商圈内典型购物中心商铺平均租金进行了统计。 表： 2020 年 下 半年 15 城 主要 商业街 租金（单位：元 /平 方 米 天） 城市 商业街道 样本 平均租 金 样本租金 中位数 环比涨跌 城市 商业街道 样本 平均租金 样本租 金 中位数 环比涨跌 北京 南锣鼓巷 91.8 91.3 -6.05% 武汉 武汉天地商业街 11.5 12.4 0.00% 王府井大街 59.9 59.7 1.41% 万松园商业街 5.6 5.4 -7.24% 五道口商业街 47.2 48.6 0.00% 汉正街 5.1 5.9 -6.37% 西单 商业街 39.0 34.1 0.63% 天津 滨江道商业街 46.7 45.0 2.25% 苏州街餐饮一条街 24.2 23.9 -0.98% 古文化街 21.0 21.4 -1.10% 新街口商业街 14.9 16.4 -3.99% 五大道商业街 14.3 13.2 -1.57% 亚运村商业街 13.6 12.9 1.00% 南市食品街 13.4 14.2 -1.65% 簋街 8.6 8.4 -6.81% 小白楼商业街 11.6 11.0 -0.79% 好运街 8.2 8.8 0.00% 南京路 6.9 8.0 -2.23% 上海 城隍庙商业街 97.3 98.4 -0.60% 和平路金街 6.1 7.7 0.45% 南京西路商业街 48.7 48.1 0.53% 鼓楼 4.2 3.8 -1.45% 南京东路步行街 41.0 42.7 -0.12% 杭州 河坊街 13.8 12.3 3.00% 田子坊 38.3 41.0 -4.59% 武林路 13.7 13.8 0.00% 天钥桥路休闲餐饮街 33.3 31.3 1.00% 南京 老门东 5.5 6.1 0.31% 上海老街 32.1 29.9 0.00% 苏州 观前街 55.2 53.5 0.00% 淮海中路商业街 31.3 31.9 -1.68% 斜塘老街 11.3 12.5 0.75% 新天地 24.6 26.4 0.00% 石路步行街 9.5 9.1 -3.77% 七宝老街 17.9 17.5 -1.46% 龙湖狮山金街 6.1 6.7 -0.38% 四川北路商业街 16.5 16.7 1.50% 青岛 台东步行街 45.3 42.7 0.00% 南翔老街 5.8 6.7 0.00% 李村商业街 16.6 15.0 -1.93% 广州 天河又一城 58.8 59.1 0.97% 闽江路商业街 5.0 6.1 0.37% 北京路步行街 37.6 35.5 1.20% 重庆 解放碑商业街 45.7 45.5 0.00% 上下九步行街 33.8 32.9 -0.80% 三峡广场商业街 21.8 23.4 -1.95% 深圳 东门步行街 89.3 89.0 -3.00% 南坪商业街 20.0 19.3 0.00% 深圳湾步行大街 61.5 62.1 -4.50% 观音桥商业街 17.0 16.9 -1.54% 华强北步行街 56.0 56.3 -2.00% 杨家坪商业街 17.0 17.7 0.00% 成都 春熙路 21.4 21.6 0.00% 长沙 坡子街 20.5 21.7 1.60% 建设路 13.8 12.8 0.74% 黄兴路步行街 12.2 13.0 0.00% 宽窄巷子 8.8 8.6 1.76% 南昌 胜利路步行街 5.3 6.0 -7.00% 一品天下 6.6 6.5 -0.22% 海口 骑楼老街 20.7 21.7 0.50% 武汉 江汉路步行街 42.0 44.3 -1.21% 中山路 14.8 15.6 2.25% 楚河汉街 27.1 26.7 -5.40% 得胜沙步行街 12.8 11.0 0.50% 光谷步行街 26.8 27.4 -2.92% 解放西路 6.7 6.6 0.85% 注： 因上半年 什刹海风景区进行封闭式管理，取消所有公众活动， 本期环比分析不具有可比性， 故本期暂不发布后海酒吧街租金 及环比 。 11 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 表： 2020 年 下 半年 15 城 重点商圈购物中心租金（单位：元 /平 方 米 天） 城市 商圈 样本平均 租金 样本租金 中位数 环比涨跌 城市 商圈 样本平均 租金 样本租金 中位数 环比涨跌 北京 王府井商圈 71.4 75.1 0.69% 武汉 徐东商圈 18.2 17.4 0.00% 朝外大街商圈 51.2 65.1 1.55% 王家湾商圈 13.3 12.0 -0.34% 远大路商圈 49.7 50.2 0.00% 街道口商圈 12.6 12.2 -0.40% 三里屯商圈 46.0 45.0 0.25% 中南 /中北路商圈 12.0 11.9 -0.61% 中关村商圈 45.2 42.7 1.07% 古田商圈 9.5 10.0 -1.13% 西单商圈 43.1 46.9 1.00% 后湖商圈 9.4 8.7 -0.80% 东直门商圈 41.3 43.5 -0.16% 钟家村商圈 7.2 9.6 -0.64% 崇文门商圈 29.9 31.1 0.30% 天津 友谊路商圈 54.6 54.0 0.57% 公主坟商圈 29.7 32.0 -0.56% 南市商圈 37.7 36.4 -0.34% 总部基地商圈 21.2 21.8 0.00% 劝业场商圈 36.2 33.8 -0.59% 鲁谷商圈 15.1 15.0 0.00% 小白楼商圈 32.2 42.9 0.33% 黄村商圈 15.0 14.8 0.00% 八里台商圈 18.8 17.7 0.00% 上海 淮海路商圈 66.1 62.6 0.00% 中北镇商圈 14.0 16.3 -2.18% 南京西路商圈 65.4 63.2 -1.22% 鼓楼街商圈 12.8 11.3 -2.47% 徐家汇商圈 54.0 61.0 -1.02% 梅江商圈 8.9 9.0 0.00% 静安寺商圈 49.7 48.9 -2.00% 杭州 武林商圈 51.6 53.3 0.24% 豫园商圈 47.7 48.3 -2.04% 湖滨商圈 24.3 24.6 -2.21% 人民广场商圈 44.0 49.1 -1.06% 钱江新城商圈 23.0 16.3 1.00% 曹家渡商圈 43.1 41.9 -2.50% 申花商圈 22.2 19.4 1.20% 南方商城商圈 24.7 23.3 -1.17% 吴山商圈 19.2 18.7 2.22% 长寿路商圈 24.7 23.9 -3.50% 滨江商圈 14.1 15.3 0.51% 大宁商圈 24.4 19.9 -2.74% 北干商圈 11.8 10.8 -0.30% 不夜城商圈 23.1 17.6 0.10% 西溪商圈 9.7 10.5 0.11% 中山公园商圈 18.0 16.8 -0.22% 新天地运河商圈 7.9 10.0 -0.28% 川沙商圈 16.9 13.1 2.00% 南京 新街口商圈 35.4 35.5 -0.03% 五角场商圈 16.8 17.2 -1.61% 苏州 石路商圈 16.1 16.0 -0.42% 八佰伴商圈 14.8 14.5 -1.97% 湖西商圈 10.6 16.8 0.11% 陆家嘴商圈 13.3 13.6 -0.99% 狮山路商圈 9.5 10.1 0.48% 天山商圈 12.8 13.3 0.50% 观前街商圈 7.4 15.3 -0.99% 控江路商圈 12.6 13.4 0.10% 青岛 新都心商圈 20.9 22.2 -0.74% 四川北路商圈 12.2 12.5 0.00% 香港中路商圈 18.2 18.6 1.37% 真如商圈 12.1 14.6 -1.49% 李村商圈 14.2 13.8 0.11% 虹桥商圈 11.5 11.1 -2.50% 市北 CBD 商圈 10.1 7.8 0.12% 七宝商圈 11.5 14.9 0.24% 浮山后商圈 9.2 9.5 0.27% 广州 天河路商圈 58.2 57.8 0.17% 重庆 观音桥商圈 33.7 33.6 -1.05% 珠江新城商圈 37.2 37.9 2.18% 解放碑商圈 31.1 30.9 -0.32% 北京路商圈 37.1 35.9 1.14% 大坪商圈 22.4 24.0 -2.02% 东圃商圈 35.2 36.3 -0.23% 南坪商圈 20.9 23.2 -2.17% 西关商圈 31.4 33.1 0.78% 三峡广场商圈 18.7 20.9 -0.40% 市桥商圈 19.1 18.5 2.95% 杨家坪商圈 8.1 9.8 -1.62% 深圳 东门商圈 65.1 62.9 -0.60% 长沙 五一广场商圈 46.3 46.8 -3.87% 南山中心区商圈 57.9 53.3 -0.58% 南昌 红谷滩中心商圈 15.9 11.8 -0.71% 福田中心区商圈 56.4 60.1 -0.50% 八一商圈 15.3 18.6 -3.33% 华强商圈 27.9 29.0 -0.80% 海口 滨海国贸商圈 14.1 16.6 0.50% 成都 春熙路商圈 36.8 37.9 0.03% 万达广场商圈 10.9 11.1 0.95% 盐市口商圈 27.9 29.6 0.04% 解放西商圈 10.1 10.5 1.09% 建设路商圈 26.3 24.5 0.67% 西海岸商圈 5.4 5.1 0.57% 新南天地商圈 17.6 16.2 0.15% 数据来源： CREIS 中指数据、 F、 3F 12 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 据商铺租金指数显示， 2020 年下半年 ，中国百街、百 MALL 商铺租金环比均 下跌，但跌幅较上半年 均有所收窄 。 整体来看， 2020 年下半年，国内消费市场呈现持续复苏态势， 带动 实体 商业平 稳恢复，但 国内局部疫情风险仍然存在 ，聚集型和接触式消费仍有待进一步恢复，实 体商业在短期内仍面临下行压力 。 在调研走访过程中，部分商家表示下半年店铺客流 量和经营情况尚未完全恢复至疫情前的水平，但比上半年有所好转，对未来一段时间 消费市场保持信心；但也有少部分商家表示经营情况并未能如期恢复，正考虑于合同 期结束后退租。 “ 互联网 +”时代 ， 实体 商铺 的社交 功能 逐渐显现 ， 网络媒体和社交平台推动 “ 种 草 ” 、 “ 打卡 ” 等新型消费观念的发展 。 随着 Z 世代成为消费市场主力 ， “ 科技 ”、 “ 颜 值 ” 、 “ 体验 ”成为消费市场的关键词 ， 部分升级类产品店铺 ， 例如家电 /数码 /通讯类店 铺、美妆类店铺以及潮玩 /娱乐类店铺客流量亦表现较好。此外，受国外疫情影响，出 境游受限，部分奢侈品店铺经营情况显著恢复。受线上消费影响，部分服装鞋帽类店 铺表现平淡。 从短期供应来看 ， 2020 年下半年，疫情得到有效控制，部分暂缓开业计划的购 物中心项目集中入市，商铺租金指数重点监测的 15 个城市共有 100 余个购物中心项 目开业； 2020 年全年 15 个城市新开而已购物中心建筑面积约为 1000 万平方米，同 比下降近四成 。 从长期供应来看 ， 2020 年 ， 商铺租金指数重点监测的 15 个城市 商办 用地成交规划建筑面积 共计 4760.5 万平方米，同比增长 29.7%。 其中一线城市成交 面积为 1375.1 万平方米，同比大幅增长 87.0%；二线城市成交面积为 3385.4 万平方 米，同比增长 15.3%。 从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占 15 城比例由 2019 年 的 20.0%上升至 28.9%，二线城市占比由去年同期的 80.0%下降至 71.1%。 市场 表现 供应 方面 租金运行趋势研判 13 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 2020 年 8 月起，社会消费品零售总额月度 同比增幅由负转正，居民消费逐渐恢 复。 2020 年，新冠肺炎疫情给国内消费市场带来冲击，但是随着国内疫情防控和经 济社会发展的统筹推进取得积极成效，消费恢复的态势持续增强。 2020 年 全年 ，我 国社会消费品零售总额实现 39.2 万 亿元，同比下降 3.9%，降幅较 上半年 收窄 7.5 个 百分点 ；从 12 月单月情况来看，我国实现 社会消费品零售总额 40566 亿元 ， 同比增 长 4.6%， 连续五 个月同比正增长 。 从 15 类限额以上单位商品零售额来看， 2020 年 全年 ， 饮料类、通讯器材类商品 零售额同比增长均超过 10%； 粮油及食品类、 化妆品类、中西药品类、日用品类、文 化办公用品类、 烟酒类 商品 零售额同比亦呈正增长态势。 石油及制品、家具 等 7 类商 品零售额同比下降，但降幅较上半年均有所收窄，其中金银珠宝类、汽车类、服装鞋 帽及针纺织品类商品零售额同比降幅收窄在 10 个百分点以上，恢复较快。 整体来看，国内的疫情防控效果明显，经济恢复带动就业增加和居民收入增长， 居民的消费信心和消费能力都有所增长。 需求 方面 2020 年 下半年， 随着国民经济持续稳定恢复，促进消费政策不断发力，居民消费需求稳步释放，消 费市场稳定恢复 ，实体商业亦较上半有所恢复。但 新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，国内 局部地区亦存在疫 情反弹压力 ， 商铺租金短期内仍处 下行通道 。 展望 “十四五 ”开局之年 ， 我国将 坚持扩大内需战略基点 ， 加 快培育完善内需体系 ， 把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来 ， 增强消费对经济发 展的基础性作用 。 随着 消费市场 活力 持续 恢复 ， 实体商业将逐渐恢复至疫情前的水平； 预计未来，我国重 点 城市 商铺租金有望 恢复 平稳 运行 态势。 展望未来 14 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 2020 年 1-12 月，北京共实现社会消费品零 售总额 13716.4 亿元，累计同比 下降 8.9%。其中 按照消费形态分类，餐饮收入实现 871.7 亿元， 累计同比 下降 29.9%；商品零售实现 12844.7 亿 元，累计同比 下降 7.1%。整体来看， 2020 年北 京社会消费品零售总额虽在前期受到疫情冲击影 响较大，但随着疫情防控措施取得成果， 从 第二 季度开始稳步复苏，累计同比 降幅 呈现收窄态势， 零售市场逐步活跃，带动 近半数 商业街和商圈（购 物中心）商铺租金环比 上涨 。 市场综述 北京商铺 近半数 商业街 样本 租金环比下跌 ，经营受到冲击 购物中心经营有所回暖， 半数商圈 租金环比上涨 15 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 2020 年 下 半年，北京重点监测的 9 条商业街租金环比三涨四跌两平。其中王府井大街 、 亚运村商业 街和西单商业街租金环比涨幅分别为 1.4%， 1.0%和 0.6%。租金环比下跌的商业街中，簋街跌幅最大，为 6.8%；次之的是南锣鼓巷商业街，租金跌幅为 6.0%；新街口商业街和苏州街餐饮一条街租金跌幅分别为 4.0%和 1.0%。好运街和五道口商业街租金环比持平。 从租金绝对值来看 从各业态商铺占比来看 2020 年下半年，我们所监测的北京主要商业街中，南 锣鼓巷租金最高，为 91.8 元 /平方米 天；王府井大街、 五道口商业街和西单商业街租金均在 30-60 元 /平方 米 天之间；苏州街餐饮一条街、新街口商业街、亚运 村商业街租金均在 10-30 元 /平方米 天之间；簋街和好 运街租金相对较低，不足 10 元 /平方米 天，其中租金 最低的好运街为 8.2 元 /平方米 天。 2020年下半年，我们所监测的北京主要商业街商铺中， 餐饮美食类商铺依旧为最活跃的业态，占比近五成，与 上半年基本持平；其次为服饰鞋包、百货超市和生活服 务类店铺，占比均在一成左右；休闲娱乐等业态店铺合 计占比在两成以内。在消费升级的驱动下，个性化新兴 品牌，国潮 品牌不断加入零售市场，以新业态新营销的 方式赢得当下消费者。 图： 2020 年 下 半 年北京商业街租金及环比涨跌 数据来源： CREIS 中指数据、 F、 3F -8.0% -6.0% -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 元 / 平方米 天 2020 年下半年平均租金（左） 2020 年下半年环比涨跌（右） 商业街商铺 近 五成样本商业街租金环比下跌 16 2020 中国 商铺 租金指数研究报告 2020 年 下 半年，北京重点监测的 12 个商圈（购物中心） 租金 环比六涨二跌四平。具体来看，租金上 涨的商圈中， 朝外大街商圈 、 中关村商圈 和 西单商圈 涨幅位列前三，分别上涨 1.55%、 1.07%和 1.00%； 王府井商圈 、 崇文门商圈 和 三里屯商圈 租金涨幅均在 1.0%以内。 公主坟商圈 和 东直门商圈 租金环比下跌 分别为 0.56%和 0.16%。 远大路商圈 、 总部基地商圈 、 鲁谷商圈 和 黄村商圈 租金 环比持平 。 从租金绝对值来看 从各业态商铺占比来看 2020 年下半年，我们所监测的北京重点商圈（购 物中心）中，王府井商圈租金最高，为 71.4 元 /平 方米 天；朝外大街、远大路等 6 个商圈租金在 40- 60 元 /平方米 天之间；公主坟、崇文门 和总部基 地 3 个商圈租金均在 20-30 元 /平方米 天以内， 鲁谷商圈和黄村商圈租金 水平最低 ， 在