2020徐州房地产市场年报.pdf

代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关 专业至上 服务至诚 Profesional Sincere 2020徐州房地产市场年报 -南京同策淮海区域 年 报 目 录 宏观市场环境分析 2020年度市场基本面回顾 未来发展趋势预判 关于同策淮海咨询 Part1 Part2 Part3 Part4 01 宏观市场环境分析 Part1 城市格局 后疫时代，徐州城市基本面依然向好，“十四五”规划出炉，全面增强城市 发展能级和辐射力， GDP保持高增速，城市活力可期 国家战略，推进淮海中心城市进程 全市经济向好，城镇化率仍有上行空间 GDP总量，淮海经济区第一 淮海经济区唯一高购买力城市，人口基数大，吸附能力强 交通拉伸城市框架，加速城市发展速度 棚改红利，人才落户，政策加持 城建规划助力城市发展蓝图 Part1 城市格局 城市格局发展演变 徐州整体发展规划明确，始终保持以“都市区”为核心，建设区域中心城市， 目前新城区、东区、铜山新区等发展势头较猛 由于主城区工业外移、对接沿海、东陇海线带动及高铁的影响，城市整体呈现东进南扩发展形态 第一阶段：十一五期间（ 2006-2010） u一区：优化以市区为核心的中心集聚 区 u一带：沿东陇海线产业带 u两轴：徐丰（沛）、徐睢产业发展轴 u三核：老城区商贸旅游中心、新城区 商务政务中心、经济开发区产业创新中 心 第二阶段：十二五期间（ 2011-2015） u一区：徐州都市区（一主三辅） 一主：形成以主城区为核心 三辅：以铜山新区、贾汪城区、临空 产业园为辅的 u一带：东陇海城市带 u两轴：徐丰（沛）、徐睢城镇聚合轴 第三阶段：十三五期间（ 2016-2020） u一区：徐州都市区 u一轴：沿东陇海城镇聚合轴 u一带：沿大运河 黄河故道城乡统筹 发展带 u一通道：对接沿海开发的城镇联系通 道 受限人口经济 单核扩张 单核持续扩张 呈现向东，向南发展趋势 东进南扩 双核心 5组团规划 多点开花，城市裂变 多点辐射 城市空间重新布局 填补各个区域间发展空白区 1983年 1990年 2003年 2014年 1983年 地市合并，成立徐州市 依托工业向北向西发展 仅有鼓楼区与云龙区 90年代， 设金山桥、铜山经开区 94年， 增设泉山区 96年， 增设九里区 2004年 新城区明确规划开始建设 2008年 高铁东站开工建设， 11年启用 2010年， 撤九里区，铜山撤县并区 2014年 地铁 1号线开工 2016年 “ 2+6+15”市区空间重新布局 （ 2中心 :老城区中心、新城中心； 6组团： 金山桥、坝山、翟山、铜山、九里山、城 东新区； 15个功能集聚区）；地铁 2/3号 线开工 2017年 国务院批复徐州规划，明确徐州 ” 淮海经济区中心城市” 第四阶段：十四五期间（ 2020-2035） u一核：徐州市都市区 u五心： 新沂、邳州、睢宁、沛县、丰县五个县 级中心 u两轴： 东陇海对外开放发展轴、融入长三角协 同发展轴 u一带： 大运河生态文化带 u四区： 徐州都市区、东部发展区、东南片区、 丰沛片区 2021年编制 2019年：地铁 1号线开通 2020年：地铁 2号线开通 中心城区向外扩散 多方向多组团，平衡区域发展 统筹城市空间格局 Part1 城市战略发展方向为“东联、南拓、西进、北改、中优”，映射了徐州资源向东向南发展 的条件，因此房地产层面“改善向东南、刚需往西北”是贴合整体城市脉络的大势所趋 图：市域空间发展结构图 图：徐州市国土空间总体规划 发展方向： l东联：东部以高铁商务新城连接贾汪；东南以东南片区促进黄河故道、新城区、吕梁片区联动发展； l南拓：南部以高新区带动形成创新策源地； l西进：西部以淮海国际港务区打造开放新窗口； l北改：北部以生态新城筑牢生态屏障； l中优：中部以大郭庄中央活力区引领城市更新。 徐州极核：老城中心 +大郭庄 +新城中心； 徐州城市核心：九里 +高铁新城； 徐州 2大拓展翼：铜山中心 +高新区，潘安湖 +贾汪中心； 3大发展带：机场方向、东陇海方向、丰沛县方向； 3大山体休闲廊道：云龙山、大洞山、吕梁山； 5大外围城市组团：陆港、利国、大许、张集、大彭； 3大重点镇：郑集、汴塘、伊庄。 城市格局 城市格局发展演变 02 年度市场基本面回顾 Part2 年度核心结论 政策变化 l针对 C端购房者，徐州整体调控政策相对宽松：限贷政策的升级（开始认房），对改善型需求及投资性需求有所影响，而公积金政策对 刚性需求有所帮助。 l当前徐州市场对销许申领，价格备案均有一定管控：销许申领原则上每次不低于 4万平米，价格备案原则上不得高于周边同类产品价格， 可根据项目成本，适当给予利润空间，项目备案价施行 10万方政策，备案价格一年内不得调整。对于地产商未来追涨空间进行限制。 备案政策全面收紧，宏观政策维稳，金融政策趋紧 新取证楼栋备案价格不得高 于本项目一季度成交均价的 10%，否则系统不予受理 限制备案价 2017.3 2017.3 首付比例提高 144 （含）以下商品住房公积金贷款首 付比例由 20%调整为 30%， 144 以上商 品住房公积金首付比例由 30%调整为 40%； 二套房首付比例不得低于 40% 2017.6 限售 权属登记 2年内限售， 备案 3个月内不得涨价 2017.7 认房认贷 徐州大部分银行将进入“既 认房又认贷”模式。首套房 利率最高上浮 10% 2017.8 徐州土拍首次开始 设置最高限价 限地价 2018.6 限售升级 限售升级，预售不得低 于 4万方，市区商品房最 长 6年不得转让 2019.9 公积金互认互贷 淮海经济区十市互认互贷： 徐州、淮北、菏泽、济宁、 临沂、连云港、商丘、宿 迁、宿州、枣庄 2019.11 徐州超 10家银行进入“认房认贷” 模式，首套房利率普遍上浮 15%-20% 2020.10 项目备案价施行 10万 方政策，备案价格一 年内不得调整 认房认贷 2019.6 组合贷 徐州开始试行“组合贷”，首 套房首次使用公积金，贷款额 度不超过商品房总价的 70% 限价 Part2 年度核心结论 涉宅土地 分析 2 1 3 4 5 6 7 8 9 10 12 13 1415 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 28 30 31 30 32 33 34 “北改、东拓”成为今年徐州土地市场的供应发力点，而疫情之后在资金流动性空前宽裕的 环境下，土拍市场再掀热潮，板块地王频现，且低密地块更受青睐；同时一级市场价格的高 企将助推二级市场价格继续走高，徐州各板块房价势必重构新纪元。 2020年，徐州市区共成交涉宅用地 37块，其中 23块集中在“北改、东拓”区域，全 年共涉及 16个板块，有 15个板块出现新晋地王： 11 细分板块 序号 地块名称 容积率 计容总 建面 (） 楼板价 （） 溢价率 竞得企业 成交时间 中心区 29 原华东机械厂 D地 块 2.0-2.3 108766.316906.7143.99%颐居 2020/8/11 大龙湖 26大龙湖 BC地块 1.11-1.2 87886.2 16180101.99%儒辰 2020/7/8 城东 23 原坝山热电厂地 块 2.2-2.4 121095.112411.7390.74%碧桂园 2020/7/14 淮塔 11孟庄 D-1地块 1.0-1.3 25011.7411834.4448.00%美的 2020/4/2 九里山 31龟山 8-1地块 1.2-1.5 70692.9 8979.6963.27%三盛 2020/8/27 徐州乐园 10 彭城欢乐世界南 侧地块 1.1-1.5 65957.7 8638.87107.35%正荣 2020/3/5 食品城 24十里村南地块 2.58-2.79110410.18260.1237.14%万科 2020/7/22 北京路 27 铜山区嵩山路东， 珠江路北地块 2.0-2.2 313986.9 7918.8 190.33%中梁 2020/8/7 客运北站 13丁万河 C地块 1.2-1.5 461467814.3342.19%中南 2020/4/9 火花 14 武警支队及其东 侧 A地块 1.6-2.0 90788.4 6619.7957.33%美的 2020/4/23 东湖新城 20 凤凰山集聚区 7号 地块 2.0-2.3 88853.466581.62152.29%中南 2020/6/19 大学路 19铜山后周窝地块 2.0-2.2 366526.66578.51138.45%招商 2020/6/15 大庙 28大大路西侧地块 2.0-2.3 83610.935037.62103.28%德信 2020/8/7 大黄山 7 徐海路北侧地块 2.0-2.6 142766.62849.0330.24%华美 2020/2/27 银山 6 闽江路 2号地块 1.8-2.2 174061.82582.130.00%金林置业 2020/2/26 3536 37 Part2 年度核心结论 住宅 市场价格格局变化 中心区板块 17000 下淀 板 块 9500 城东板块 16000 奥体板块 14000 大龙湖板块 14000 九龙湖 板块 16000 云龙湖 板块 23000 淮塔 板 块 15000 徐州乐园 板 块 13000 大学路 板块 11500 食品 板 块 12000 北京路 板 块 14500 高新区 板块 8500 娇山湖 板 块 10000 银山板 块 9000 九里湖板块 8000 客运北站板 块 11000 九里山板块 1000 火花板块 11000- 城西板块 9000 金山桥板块 10000 大黄山板块 8500 大庙板块 7000 东湖新 城板块 10000 高铁板块 12500 大郭庄板块 新城区东板 块 拖龙山板块 12000 中心区板块 18000 下淀 板 块 14000 城东板块 18000 奥体板块 17000 大龙湖板块 16000 九龙湖 板块 18000 云龙湖 板块 27000 淮塔 板 块 18000 徐州乐园 板 块 15000 大学路 板块 13000 食品 板 块 14000 北京路 板 块 17000 高新 区 板 块 9000 娇山湖 板 块 11000 银山板 块 10000 九里湖板块 9000 客运北站板 块 13000 九里山板块 11000 火花板块 12000 城西板块 12000 金山桥板块 10500 大黄山板块 10000 大庙板块 10500 东湖新 城板块 12000 高铁板块 19500 大郭庄板块 新城区东板 块 拖龙山板块 12000 2019年底 2020年底 第一梯队 第二梯队 第三梯队 第一梯队 第二梯队 第三梯队 对标 19年徐州主城区各板块市场价格表现， 20年价格梯度格局重组。 第一梯队板块数量增加至九个，第三梯队板块数量锐减至四个，梯度攀升板块多集中在主城周边、城市发展方向区域。 Part2 年度核心结论 年度开盘表现 898 0 1362 1974 4513 6145 2256 2657 5540 1679 6268 5532 453 0 672 1540 3693 4667 1504 2229 3725 1089 4119 3872 52% 0% 44% 80% 72% 78% 65% 83% 66%68% 65% 67% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 0 2000 4000 6000 8000 2020年 1月 2020年 2月 2020年 3月 2020年 4月 2020年 5月 2020年 6月 2020年 7月 2020年 8月 2020年 9月 2020年 10月 2020年 11月 2020年 12月 2020年月度推盘去化情况分析 推盘套数 去化套数 去化率 疫情前后表现不同，土拍热潮助推住宅市场再创新高 2020年 1月 -4月，月均推出 1059套房源， 月均去化 666套，去化率 59% 2020年 5月 -2020年 12月，全市 月均推出 4324套房源，月均去化 3112套，去化率 71% 2020全年徐州开盘去化率均值为 67%， 1-4月月均推出 1059套房源，去化率为 59%， 5-12月月均推出 4324套房源，去化率 71%； 1- 4月受疫情影响，供销量急剧缩减， 5-12月在土地市场推动下，市场快速回暖，房企为冲刺年度目标、快速回笼资金供销节奏大幅加快。 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 Part2 十月新政前后 的 徐州 楼市 年度核心结论 新政前后的徐州市场 2020年十月新政前部分项目去化 日期 项目名 板块 去化率 成交均价 9月 22日 保利和府 淮塔 90%19400 9月 28日 格林世界 银山 73%10988 7月 4日 上东时代 大黄山 58%10095 9月 24日 云筑 淮塔 75%19400 6月 5日 德信未来之翼 客运北站 88%12900 9月 30日 千禧城 银山 66%9500 5月 29日 时代艺境 奥体 100%16500 6月 18日 招商雍华府 奥体 100%18699 8月 28日 浅山风华 大学路 100%14800 2020年十月新政后部分项目去化 日期 项目名 板块 去化率 成交均价 11月 30日 保利和府 淮塔 35%19400 12月 11日 格林世界 银山 35%10998 11月 12日 上东时代 大黄山 31%10095 11月 30日 云筑 淮塔 30% 洋房 24000 高层 17400 11月 9日 德信未来之翼 客运北站 28%12900 12月 18日 千禧城 银山 27% 高层 9700 洋房 10650 12月 28日 时代艺境 奥体 100%16500 11月 30日 招商雍华府 奥体 100%18699 11月 27日 浅山风华 大学路 100%14973 十月新政后市场整体限价，部分在原先高热市场下保持良好去化的项目，因区位非核心位置或价格优势不显等因素， 新政实施后去化受阻严重。真正位于城市核心且处于限价状态的优质项目，一直处于供不应求状态。市场分化现象日趋显著。 土地篇（涉宅地块） Part2 一级市场 土地 市场概况 1023万方 6% 857万方 18% 60% 193% 4010元 /平 32% 无地块 流拍 供应面积 2020年徐州土地供应面积 1023万方，同比下降 6% 成交面积 2020年徐州土地供应面积 857万方，同比下降 18% 楼板价 2020年徐州成交土地楼板价 4010元 /平，同比增长 32% 溢价率 2020年徐州土地市场溢价率 60%，同比增长 193% 流拍率 2020年徐州土地市场无流拍土 地，流拍率 0% 2020年土地供销走低，土拍市场火热，多幅住宅土地高溢价成交， 成交楼板价也大幅攀升 2020年全市供应土地总建面 1023万，同比下降 6%；成交土地总建面 857万，同比下降 18.2%；成交土地平均楼面地价 4010元 /， 同比上涨 32%。土地楼板价连续五年上涨，土拍市场持续高热。 Part2 一级市场 土地供求 18年起政府加大供地，房企加大囤地开发规模，开发商对市场整体预期向好，量稳价涨。 2015 2016 2017 2018 2019 2020 土地供应建面1081 821 476 1043 1088 1023 土地成交建面975 294 907 762 1048 857 楼面地价1217 1377 2203 2865 3039 4010 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 200 400 600 800 1000 元 /平米 万平米 土地市场供求面积与楼面地价年度走势 土地供应建面土地成交建面楼面地价 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 2020年度徐州市土地成交单价排行 TOP10 排名 未来项目 土地面积 (亩） 土地用途 楼面地价 （元 / ） 竞得者 1 原华东机械厂 D地块 70.93 住宅 16906.70 南京颐居 2 璞樾御珑湖 76.18 住宅 16180.01 儒辰 3 璞樾御珑湖 122.35 住宅 13440.77 儒辰 4 云樾外滩 75.68 住宅 12411.73 碧桂园 5孟庄 D-1地块 28.86 住宅 11834.44 美的 6 半山悦景 125.80 住宅 11257.87 华润 7龟山 8-1地块 70.69 住宅 8979.69 济南国资、三盛 8周庄及周边地块 9.87 住宅兼容商办 8850.11 徐州轨道交通公司 9 正荣府 65.96 住宅 8638.87 正荣 10 十里村南（姚庄 西路南）地块 59.36 住宅 8260.12 万科 2020年度徐州市土地成交总价排行 TOP10 排名 未来项目 土地面积 (亩） 土地用途 成交总价 （万元） 竞得者 1 铜山区嵩山路东 珠江路北地块 214.08住宅 248640中梁 2 璞樾御珑湖 122.35住宅 241200儒辰 3 山水间 249.90住宅 241120招商 4 原华东机械厂 D地块 70.93住宅 193000南京颐居 5 云樾外滩 75.68住宅 150300碧桂园 6 璞樾御珑湖 76.18住宅 142200儒辰 7 半山悦景 125.80住宅 122740华润 8闽江路 1号地块 269.85住宅 102193金林置业 9 十里村南（姚庄 西路南）地块 59.36住宅 91200万科 10合景 .珑樾东方 86.03住宅 85510合景泰富 Part2 一级市场 土地成交排行 徐州市土地成交单价、总价排行榜 地块信息 土地位置 矿山路东、矿山东路西 出让方式 拍卖 土地用途 住宅兼容社服 土地占地面积 5.1万 容积率 1.92-2.24 总建筑面积 11.4万 成交楼面地价 16906.7 竞得人 南京颐居 溢价率 144% Part2 一级市场 重点土地成交 南京颐居以 16907元 / 的楼面价竞得原华东机械厂 D地块，斩获徐州新地王 地块 位置 地块信息 土地位置 铜山区嵩山路东，珠江路北，楚河南，银山路西 出让方式 拍卖 土地用途 住宅 土地占地面积 14.3万 容积率 2.0-2.2 总建筑面积 31.4万 成交楼面地价 7918.8元 / 竞得人 中梁 溢价率 190% Part2 一级市场 重点土地成交 中梁成交总价 24.86亿元，成为徐州新总价地王。楼板价 7919元 /平方米，溢价 190% 地块 位置 地块信息 土地位置 彭祖大道东、天目路南 出让方式 拍卖 土地用途 住宅 土地占地面积 7.3万 容积率 1.11-1.2 总建筑面积 8.8万 成交楼面地价 16180元 / 竞得人 儒辰 溢价率 102% Part2 一级市场 重点土地成交 儒辰首入徐州，以 16180元 / 的楼面价竞得大龙湖 BC地块，溢价 102% 地块 位置 住宅篇 2020年徐州市商品住宅供应 49829套，同比下降 4.82%；成交 50977套，同比下降 2.14%。受本年初疫情影响年度供销量均小幅回落。 2020年徐州市商品住宅，成交均价为 13483元 /，同比上涨 16.45%，五年内保持高速增长。 Part2 二级市场 商品房住宅分析 全市商品住宅呈现量稳价升态势，楼市热度维持高位 2014201520162017201820192020 供应套数41509260963086142011493685235349829 成交套数27725324084785149831458035209250977 成交均价7019685570319020103741157813483 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 10000 20000 30000 40000 50000 元 /套数 商品住宅供求与价格走势 供应套数成交套数成交均价 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 2020年徐州市商品住宅成交总面积 601万方，同比下降 2.31%，成交总金额 810亿元，同比上涨 13.76%。 Part2二级市场 商品房住宅分析 全市商品住宅呈现量稳价升态势，楼市热度维持高位 2014201520162017201820192020 成交面积300 366 528 573 541 615 601 总金额2104678250637837137195170620561066971187288098095 0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 6000000 7000000 8000000 9000000 0 100 200 300 400 500 600 700 万元万平方 商品住宅成交总面积与总金额走势 成交面积总金额 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 Part2二级市场 商品房住宅分析 2020年 1-4月因疫情影响，供销量缩减； 5-12月受疫情后徐州土拍热潮的推动， 二级市场快速回暖，为冲刺年度目标，供销节奏加快，成交价格同步上涨。 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.1o 2020.11 2020.12 供应套数13600 1578311946988145304130817010223678677694 成交套数2317562 2672305632227028546438975009366662237861 成交均价130651212911298125701193414212132101330913941126611501613882 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 元 / 套数 2020.1-2020.12商品房供求套数与价格走势 供应套数成交套数成交均价 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 Part2二级市场 分区域商 品房住宅表现 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 107 113 99 196 84 0 50 100 150 200 250 2016201720182019202020162017201820192020201620172018201920202016201720182019202020162017201820192020 泉山 云龙 鼓楼 铜山 经开 2016-2020年 徐州市区各区 商品房住宅 成交 面积走势 15303 17396 13111 11076 12038 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 泉山 云龙 鼓楼 铜山 经开 2016-2020年 徐州市区各区 商品房住宅 成交 价格走势 万平米元平米 2020年铜山区依然是住宅市场雷打不动的主力成交区域，而泉山区成交量 下滑明显，云龙区则持续走高；从价格来看，云龙区房价已处较高水平， 在限价背景下，预计未来上涨空间将明显受限 Part2二级市场 商品住宅成交结构分析 5% 54% 34% 5% 2% 2020年商品住宅成交 面积 结构 90以下 90-120 120-144 144-180 180以上 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2020年 2019年 2018年 2017年 商品住宅成交 面积 结构走势 90以下90-120120-144144-180180以上 客户改善需求逐渐凸显，需求面积段日益扩大，当前成交结构 120以上的已达 40%以 上，未来改善及舒适性产品成为市场主流，产品力成为房企核心区隔手段。 2020年全市商品住宅 市场成交面积结构， 90-120占比缩小至 54%， 120以上的改善户型已近乎占据市场半壁江山。 客群改善需求不断显现，未来 120以上占 比将 进一步提高。 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 2020年全市商品住宅市场成交总价结构， 100-150万元总价段成交占比 42%，成为市场主流。 客群承价能力不断提高，改善需求进一步释放， 150-200万总价段占比将进一步提高。 Part2二级市场 商品房住宅成交结构 客户承价能力逐步提升，当前市场结构已经从刚需为主过渡到改善当道， 改善产品或将成为未来主流产品。 14% 42% 21% 14% 9% 2020年商品住宅成交总价结构 100万元以下 100-150万元 150-200万元 200-250万元 250万元以上 3% 6% 18% 38% 11% 23% 24% 25% 42% 42% 41% 25% 21% 16% 11% 6% 14% 7% 3% 2% 9% 5% 4% 3% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 2020 2019 2018 2017 商品住宅成交总价结构走势 80万元以下80-100万100-150万150-200万200-250万250万以上 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 二级市场 商品房住宅年度成交 TOP10 银山板块和奥体板块成为本年度主力供销板块 , 在榜项目多位于城市东区及南区， 迎合“东进南扩”政策导向 , 南区项目偏刚需，走低价快销路线；东区受政策利 好加持，在售项目以改善为主。 Part2 表： 2020年商品住宅成交面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 千禧城 银山板块 2228 2527639015 绿地淮海国博城 奥体板块 1780 24120916946 中骏 汇景城 银山板块 2206 23459511235 都会星宸 火花板块 1551 17937912639 美的天誉 大学路板块 1575 17456512929 颐居 隐山观湖 银山板块 1425 1724109494 弘阳大都会 奥体板块 1337 15958017915 美的 东湖天城 东湖新城板块 1392 14692610856 中南恒通和平府 东湖新城板块 1183 13603012704 招商雍华府 奥体板块 1019 12505418697 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 别墅篇 受限墅令政策影响，别墅市场供应量逐年下降， 2020低密市场供应 279套，同比减少 50%，成交套数 463，同比下降 45%。供求比 0.54。 受供需关系和整体市场影响，近年来均价持续上涨。 2020年均价 17681元 /，同比上涨 23%。 Part2二级市场 别墅市场分析 限墅令影响下别墅产品稀缺属性凸显，连续 4年呈供不应求态势，价格持续上涨 2014201520162017201820192020 供应套数660 491 554 1011842 556 279 成交套数312 481 603 16511328845 463 成交均价10199109411101611187143661437417681 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 0 200 400 600 800 1000 元 /套数 别墅市场供求套数与价格走势 供应套数成交套数成交均价 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 2020年徐州市别墅产品的成交面积为 114359，同比去年成交面积 220502下降 48.14%。 成交总金额 20.22亿元，同比去年成交总金额 31.7亿元下降 36.21%。 Part2二级市场 别墅市场 2014201520162017201820192020 成交面积102535167721189121485862363640220502114359 总金额104571183504208330543544522403316959202199 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 万元平方 别墅市场供求面积与总金额走势 成交面积总金额 2020年别墅市场受限墅令影响，供应短缺，价格持续上升 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 Part2 二级市场 别墅市场 全市别墅产品成交价整体呈波动上升趋势，最高价格为 2月的 20519元 / 创单月均价历史新高 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.1o 2020.11 2020.12 供应套数60 0 0 0 0 0 159 60 0 0 0 0 成交套数11 3 20 34 33 40 46 97 49 29 40 61 成交均价161562051915207147851411918150182661724218467187322015219619 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 元 / 套数 2020.1-2020.12别墅供求套数与价格走势 供应套数成交套数成交均价 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 今年受房价飙升影响，别墅产品总价整体上升明显， 300万以下产品占比大幅缩水，仅占 31% 市场引导下，客户承价能力逐步提升， 500万元以上产品占比逐年上升，成为市场主力。 Part2 二级市场 别墅市场 整体住宅市场上行，同时因别墅产品的稀缺性，将进一步助推别墅成交总价段抬升 9% 8% 14% 17% 22% 30% 2020年全市别墅成交总价结构（按套数） 200万元以下 200-250万元 250-300万元 300-400万元 400-500万元 500万元以上 1% 3% 2% 13% 8% 8% 12% 15% 8% 19% 10% 13% 14% 20% 19% 16% 17% 22% 26% 24% 22% 13% 15% 10% 30% 16% 14% 10% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 2020 2019 2018 2017 全市别墅成交总价结构走势 150万元以下150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500万元以上 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 公寓篇 酒店式公寓产品的成交均价为 9336元 /，同比下降 10.3%； 供应套数为 2841套，同比下降 27.06%，成交套数为 2015套，同比下降 13.67%。 Part2 二级市场 酒店式公寓 2020年呈现供销量价齐跌态势，供过于求明显 , 去化压力较大 2014201520162017201820192020 供应套数190 2405584 91 828 38952841 成交套数472 176 338 383 487 23342015 成交均价76459725117961005713492104089336 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 元 /套数 酒店式公寓市场供求套数与价格走势 供应套数成交套数成交均价 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 Part2 二级市场 酒店式公寓 酒店式公寓成交 2015套，月均去化 168套，成交均价 9336元 / 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.1o 2020.11 2020.12 供应套数0 0 0 38 560 355 592 0 12960 0 0 成交套数93 18 53 88 101 139 150 417 311 115 139 391 成交均价92921326210082899686441010493188110985510986105988696 -100 1000 3000 5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 0 200 400 600 800 1000 1200 元 / 套数 2020.1-2020.12酒店式公寓市场供求套数与价格走势 供应套数成交套数成交均价 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 商业篇 近几年徐州商业市场一直处于相对低迷状态。 2020年商业产品的供求比为 1.63，供过于求明显。 2020年徐州市商业产品成交 2710套，同比下降 16.23%。供应 4478套，同比上升 42.25%。 Part2 二级市场 商业市场 商业市场需求量维持低位，去化压力大，呈现“供过于求”态势 2014201520162017201820192020 供应套数7557522955918751346831484478 成交套数3267314250397861592232352710 成交均价17650174871666317522182791729417040 15500 16000 16500 17000 17500 18000 18500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 元 /套数 商业市场供求套数与价格走势 供应套数成交套数成交均价 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 Part2二级市场 商业市场 商业市场成交 2710套，月均去化 226套，成交均价为 17040元 / 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.1o 2020.11 2020.12 供应套数5 0 21 274 264 1197149 518 746 192 137 975 成交套数190 36 159 283 212 285 222 386 192 143 229 373 成交均价174661794619094162341962616132153342295015000161411669514220 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 200 400 600 800 1000 1200 元 / 套数 2020.1-2020.12商业市场供求套数与价格走势 供应套数成交套数成交均价 数据来源：数联天下 数据截止日期： 2020年 12月 31日 办公篇 2020年徐州市办公产品成交 2275套，同比下降 7.75%，供应 2993套，同比上升 40.98%。供求比为 1.28，开始出现供过于求现象。 办公