2020年无锡房地产市场年报.pdf

TOSPUR WU XI TOSPUR WU XI TOSPUR WU XI 边际松动“救市” 巩固中心 扩张核心外围利润度趋于饱和供地节奏加快 地价&溢价维稳房企进驻&回归跨越萧条周期地价制约下 天花板短期见顶“三道红线”下 房企高度承压外围潜力板块迎机遇 成交结构性偏移下沉主城价值回归 TOSPUR WU XI 2.21央行召开金融会议保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性 3.27中央政治局会议财政政策积极有为货币政策灵活适度 5.22稳住经济基本盘集中精力抓住“六稳、六保” 7.24住建部召开座谈会坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 8.26住建部再次召开会议沈阳、长春、成都、银川、唐山和常州6城参会 12.16-18中央经济会议宏观维稳因地制宜、多策并举稳城市 事件广州 ”商服项目不再限制单套面积及销售对象“条文被删除 济南 ”二星级及以上绿色建筑不限购“被取消湖州 否认首付比例下调宝鸡 ”争取降低首套住房首付比例“文件被下架海宁 ”非户籍人口暂不限购一个月“被撤回驻马店 ”首付降至两成“文件被撤回柳州 二套首付30%等新政被叫停表：2020年全国限购&限贷政策被叫停城市（不完全统计） 表：2020年全国人才引进&公积金政策（不完全统计）城市 事件南京 大专生可购人才房苏州 局部针对性放开落户门槛杭州 顶尖人才800万购房补贴东莞 公积金贷款额度可上浮30%南宁 放开二套房公积金贷款 嘉兴 二手房贷款期限最长30年 TOSPUR WU XI无锡 无锡8.30新政主要条款1、严打假离婚：夫妻离异2 年内购房的，按照2 年内共有套数计算；2、增值税收紧：个人住房转让增值税征免年限由2 年增至5 年（不含梁溪区）；3、限贷收紧：首套按揭未结清的，二套需要6 成首付。 n 对于梁溪区而言，个人住房转让增值税维持两年，加快了区域内改善客户手中资金变现的速度；改善需求的增多，加快了房企现金流循环以及回款力度。 n 2020年9月4日，无锡太湖湾科技创新带发展规划(2020-2025年)新闻发布会在无锡举行，确定了太湖湾科创带的发展规划。n 2020年，无锡锡山区开始重点打造“宛山湖新城”，“宛山湖智谷”的落地，国际产城人 综合示范区项目，立足于产、城、人文完美融合的世界级产业联动，实现城市的更新和产业的转型升级。 TOSPUR WU XI02004006008001000 12001400 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000n X轴：各城市2020年宅地成交楼面价（元/） n Y轴：各城市2020年宅地成交总建面（万）图：2020年无锡及同类别城市土地成交情况对比 苏州宁波 南京青岛 南通徐州 无锡常州合肥 高规模高地价高规模低地价低规模低地价 低规模高地价 城市 GDP(亿元) 平均工资（元/月） 房价收入比 市区人口（万人） 住房成交量/市区人口 宅地楼面价（元/） 商品住宅成交均价（元/） 房地价比苏州 19236 6642 3.92 556 1.20 13940 26339 1.89南京 14030 6943 4.16 766 1.09 16588 29006 1.75无锡 11852 6066 3.25 368 1.60 11459 19841 1.73常州 7400 5929 3.09 340 1.66 8245 18366 2.23南通 9383 6005 3.64 227 1.20 7170 21841 3.05图：无锡及同类别城市经济指标对比 n 注：宏观指标为2019年数据，房地产指标为2020年数据n 无锡经济基础夯实，处于同类别城市中部梯队。底盘需求稳定，购买力较为强劲，但人口不具虹吸效应。n 宅地成交规模落后同类城市均值，在宏观面托底下，地价处于第一梯队，媲美南京、苏州等强 二线城市；但房地价比处于低位，房企开发利润度受限。 TOSPUR WU XI 维稳 440.26 375.41 429.50 395.47 724.84405.05 421.81 375.05 403.06 640.270 100 200 300 400 500 600 700 800 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年供应建面（万） 成交建面（万）图：2016年-2020年无锡涉宅类用地供求走势 高质因素 地块信息学区 XDG-2020-5号地块位于梁溪区广惠路与新惠路交叉口西北侧，由阳光城以楼面价12548元/竞得区位 XDG-2019-52号地块位于经开区清晏路与文教路交叉口西南侧，由旭辉以楼面价17305元/竞得表：2020年高质地块示意 8,959 8,680 8,000 10,421 11,459 0 20 40 60 80 100 120 02000400060008000100001200014000 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年成交楼面价（元/） 溢价率（%）图：2016年-2020年无锡涉宅类用地供求走势 TOSPUR WU XI 图：各区域涉宅类土地19年&20年成交楼面价对比（单位：元/）惠 山 区19：973720：10460 锡山区新 吴 区19：872120：11213梁 溪 区19： 1343120： 14733经 开 区 19： 1432820： 16536滨 湖 区19：985620：12577 锡 山 区19： 764820： 10583 60.74 13.65 35.52 45.87 140.40 106.88120.08 102.75 55.59 109.23 173.75 78.87锡山 梁溪 滨湖 惠山 新区 经开19年 20年 图：各区域19年&20年涉宅类土地供应量对比60.74 21.50 44.71 45.87 100.57 122.09152.00 118.88 69.64 109.23 183.50 91.59 锡山 梁溪 滨湖 惠山 新区 经开19年 20年图：各区域19年&20年涉宅类土地成交量对比 注：不含定销商品房地块 +452.93%+652.75% TOSPUR WU XI无锡 n 2020年2月无供应，仅成交15.94万，同比下跌34.64%。市场发展基本处于停滞状态。 n 在年初利好政策扶持下，房地产市场逐渐复苏，全年共计半数以上月份成交超过月度均值。 n 在三季度冲击顶峰后，四季度受”8.30”政策、高价项目入市以及客户观望情绪加重等原因，四季度市场上行动力不足，分化显现。33.08 0 7.06 36.3 49.31 44.43 60.56 46.99 47.84 90.93 66.82 55.2327.66 15.94 44.5 51.62 55.13 59.45 72.24 66.17 55.44 45.68 54.2 47.0418468 19523 19577 19358 19572 20149 20231 20897 19511 20106 19597 19795 170001750018000185001900019500200002050021000215000102030405060708090100 2020.01 2020.02 2020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2020.08 2020.09 2020.10 2020.11 2020.12 供应（万） 成交（万） 均价（元/）图：无锡2020年商品住宅供求走势 TOSPUR WU XI 13894 17584 14772 6367 1079 302 1193 83714189 14301 11124 4931 1651 452 903 1089100以下 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-250 250以上19年 20年 1700 18921 13485 5691 6402 5257 2828 1744921 8737 11105 6791 7038 7018 4443 258710000以下 10000-15000 15000-18000 18000-20000 20000-22000 22000-25000 25000-30000 30000以上19年 20年1477 13134 15765 11401 5364 5347 2223 1317734 7303 12915 10809 6103 6598 2605 1573100以下 100-150 150-200 200-250 250-300 300-400 400-500 500以上19年 20年 图：无锡19年&20年各面积段&总价段&单价段成交套数对比单位：平方米，套 单位：万元，套 项目名称 区域 成交金额(亿元) 成交面积(万) 成交套数(套) 成交均价(元/)融创大塘御园 梁溪 34.16 16.26 1528 21013万科翡翠之光 经开 29.44 9.94 835 29622中海寰宇天下 新吴 28.04 15.86 1551 17682无锡融创文化旅游城 滨湖 27.24 13.32 1090 20446公元九里 新吴 26.66 11.55 1093 23089融创壹号院 经开 26.49 8.43 803 31435和玺 经开 25.00 7.43 517 33652华侨城运河湾 梁溪 24.19 11.59 1015 20868 蠡湖金茂府 滨湖 23.61 7.35 490 32107绿城凤起和鸣 经开 23.40 6.87 410 34065 表：2020年无锡商品住宅项目成交金额TOP10 单位：元/，套 TOSPUR WU XI8923 11945 15234 17879 19841 24835 27228 33536 32749 34065图：2016-2020年无锡商品住宅天花板梯度走势对比（单位：元/)最高价项目均价全市均价 2016 2017 2018 2019 20202.78 2.28 2.20 1.83 1.72 注：天花板梯度=当年最高价项目均价/全市均价 图：2019&2020年无锡项目销售面积集中度对比10% 25% 52% 71%8% 20% 48% 66%TOP3 TOP10 TOP30 TOP5019年 20年图：2019&2020年无锡项目销售金额集中度对比 8% 23% 53% 72%8% 21% 50% 69%TOP3 TOP10 TOP30 TOP5019年 20年n 在疫情打击下，很长一段时间市场处于修复状态，项目入市价格虽然坚挺，但在政府调控下，市场存需求错伤，各梯队成交集中度均有下滑。 TOSPUR WU XI -40%-30%-20%-10%0% 10%20%30%40%-15000-10000-50000500010000150002000025000 经开区 蠡湖新城 梁溪河 南长北片 山水城 南长南片 长江路 东亭 北塘北片 太湖广场 渔港 太科园 锡东新城 广益新城 惠山新城旺庄路-园区 江尖公园 马山 通江上马盛岸-山北 梅村 鸿山-硕放 凤翔路 东北塘 胡埭 洛社 钱桥 锡东乡镇 锡北东港 前洲-玉祁 解放内环18年梯度差 19年梯度差 20年梯度差 20年增幅图：2018-2020年无锡各板块商品住宅成交均价梯度差对比板块 同比涨幅 鸿山-硕放 28.83%旺庄路-园区 23.36%惠山新城 20.10%锡东新城 18.38%胡埭 13.81% 板块 同比涨幅太湖广场 0.04%南长北片 -1.04%锡北东港 -1.48%凤翔路板块 -3.86%马山板块 -30.04% n 鸿山-硕放、惠山新城等潜力板块得益于规划、产业以及产品力变革，未来房地产发展势头强劲；锡北东港等平庸型板块，上行驱动力不足，市场发展欠缺热度。表：2020年板块均价涨幅最高TOP5与涨幅最低TOP5对比 注：解放内环板块19、20年无成交 TOSPUR WU XI320 0 675 1310 1838 3497 1151 1982 1825 2023 2547 1176 156 0 260 775 1128 2052 498 1155 1150 865 1101 76949% 0% 39% 59% 61% 59% 43% 58% 63% 43% 43% 65% 0%10%20%30%40%50% 60%70% 050010001500200025003000 35004000 2020.01 2020.02 2020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2020.08 2020.09 2020.10 2020.11 2020.12 开盘套数 认购套数 去化率图：2020年无锡开盘走势监测（不完全统计） 3491 3715 730 2228 2619 55611912 2057 590 1337 984 302955% 55% 81% 60% 38% 54% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0100020003000400050006000 锡山 滨湖 经开 惠山 梁溪 新吴开盘套数 认购套数 去化率图：2020年无锡各区域开盘监测（不完全统计） n 全年开盘趋势紧随市场走势。年初受疫情影响，基本无推盘动作；复苏阶段推盘频次大幅上扬，项目集中入市于6月达到顶峰；国庆迎来“银十”，伴随着“三道红线”的压力，房企为加速年底现金流回笼加快推盘。n 分区域来看，新吴区占据推盘及去化套数龙头位置，经开区占据去化率榜首。具体表现来看，高性价比、优质产品、学区配套以及品牌加持成为保证去化的关键因素。 TOSPUR WU XI n “三道红线”试行后，企业融资端进一步收紧、对投资、开发、销售节奏都产生了一定影响。未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、提速现金回流。n 未来现金充裕、财务稳健的房企将有望获得更多优质的市场资源和发展机遇，一些央企、国企的优势将进一步凸显。 图：12家试点房企名单 TOSPUR WU XI 图：新进房企名单（20年自主参与无锡公开招拍挂市场） 图：回归房企名单（注：三年内无在售项目） n 新进&回归房企拿地表现：通过分析今年成交地块我们发现，新进房企以及回归房企大多选择主城核心以及价值高地。例如阳光城、彰泰、金辉等，其中阳光城两次落子分别选择今年大热北塘板块以及一直受房企追捧的经开区板块，另外，华晟、祥瑞等选择外围收割刚需打法，抓住板块市场空白机会。表：无锡各类型房企对比对比深耕 新兴 新进 万科、融创 建发 阳光城、禹洲发展路径 早期伴随着城市发展策略下，进驻太湖新城，不仅做住宅开发，同时参与城市建设。在吃透城市红利下，往核心外围扩散，基本已完成在无锡的重点布局。 无锡楼市火爆后于2017年进驻无锡，首选城市发展高地锡东新城。随后高价拿地成为区域新地王，带动多区域多板块房价跃迁。 20年以前，均在无锡有合作项目，出于战略意义对无锡持长线眼光。20年自主参与招拍挂市场，落子均选择主城核心以及新城价值高地板块。 进驻方式 招拍挂、二手收并购、政企合作、房企合作 招拍挂、房企合作 招拍挂、房企合作产品配置 刚需、刚改、标杆 首改、改善 高端首置、改善项目代表 万科金域蓝湾、万科翡翠东方融创大塘御园、融创壹号院 建发玖里湾玖里映月建发华侨城和玺 阳光城印月文澜阳光城金科玖珑悦宸风云庐 TOSPUR WU XI 表：2020年无锡房企新增拿地榜单（按拿地金额排序）排名 房企 拿地宗数 总建面（万方） 总金额(亿元) 分布区域1 建发 3 58.61 81.85 惠山、新吴2 华发 1 31.96 47.05 经开3 旭辉 2 27.71 45.44 经开、滨湖4 阳光城 2 25.96 41.65 经开、梁溪 5 金辉 1 23.11 36.82 锡山6 爱情 2 9.11 29.91 梁溪7 禹洲 1 15.20 27.37 滨湖8 美的 1 20.53 24.79 新吴9 雅居乐 1 16.14 21.37 新吴10 丰树 1 16.92 21.18 新吴 无锡 TOSPUR WU XI TOSPUR WU XI TOSPUR WU XI 2.19央行发布的2019年第四季度中国货币执行报告中强调，按照“因城施策”的基本原则， 加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 3.3人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会，也强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。 5.18中共中央、国务院发布“关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见”。指出稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。 2.21 央行召开2020年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。4.17 中共中央政治局会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 7.24 住建部召开房地产工作座谈会，全国10城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期；防止资金违规流入房地产市场。8.20国家主席习近平在合肥主持召开扎实推进长三角一体化发展座谈会，指出要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。全国住房和城乡建设工作会议在京召开，明确2021年稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。 12.16 中央经济工作会议指出，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时效度。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。12.21 TOSPUR WU XI 财政政策积极有为，货币政策灵活适度：2020年3月27日，中央政治局会议指出要加大宏观政策调节和实施力度。积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。 整体来看，上半年为应对疫情，LPR下调助力实体经济发展，降低企业融资成本，在一定程度上也降低了购房者的置业成本，增强置业信心。下半年疫情有效控制，经济稳步恢复，逆周期调节措施不再加码，货币政策进入“观察期”，LPR连续8月维持稳定。 1月1日，央行宣布于1月6日实施全面降准0.5个百分点，释放长期资金约 8000多亿元，以支持实体经济发展，降低民营企业融资成本。3月13日，央行决定于3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。4月3日，央行对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。 2月20日，1年期LPR从4.15%下调至4.05%，5年期以上LPR从4.8%下调至4.75%。4月20日，1年期LPR从4.05%下调至3.85%，5年期以上LPR从4.75%下调至4.65%。4.80% 4.75% 4.75% 4.65% 4.65% 4.65% 4.65% 4.65% 4.65% 4.65% 4.65% 4.65%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2020年LPR月度走势图三度降准 LPR两度下调 TOSPUR WU XI人才新政对楼市利好程度有限：人才落户与购房补贴挂钩，带来购房需求的同时能够刺激居民住房消费。但在“房住不炒”的主基调下，当下房地产市场已进入调整期，仅靠新政较难出现市场反转行情，尤其是对城市房价的拉动力将明显减弱。 日期 城市 动作9.23 上海 上海出台北京大学、清华大学、上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学2020年应届本科毕业生，只要符合基本申报条件，就可直接申请落户上海。12.8 无锡 发布无锡市户籍准入登记规定，取消江阴、宜兴行政区域内的落户限制及高校和职业院校毕业生、留学归国人员、技术工人等群体的落户限制。12.11 福州 印发关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施提出，全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。12.14 青岛 出台关于进一步深化户籍制度改革的意见(征求意见稿)，放宽学历、技能人才落户条件，在青岛具有居住性质产权住房(含已网签)即可办理落户，同时在城区取消积分落户限制，全面放开县域三市落户，并鼓励举家迁徙和亲属投靠。12.16 广州 发布广州市差别化入户市外迁入管理办法(公开征求意见稿)，将落户门槛大幅降低：只需满足大专或技校学历，社保满一年，年龄在28岁及以下，就能在 广州白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区实现落户。堪称“史上最宽松”的一线城市落户政策。12.22 苏州 公布的关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见提到，落户租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门槛。12.25 广州 发布关于放宽“双一流”高校大学本科学历人才入户社保年限的通知提到，“双一流”高校大学本科学历或者有研究生及以上学历，无需半年连续社保，只要有广州社保记录，就可以直接落户。 表：2020年重点人才政策盘点（不完全统计） TOSPUR WU XI 限购政策调整：u 深圳：7月15日发布的楼市八条新政提出，深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房；u 东莞：7月25日出炉的楼市限购新政中，大幅收紧购房资格，首次将二手房纳入限购范围；u 宁波：限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限 购范围。 限售政策调整：u 杭州：7月2日明确通过高层次人才家庭优先购房方式取得的住房， 自商品住房合同网签备案之日起，5年内不得上市交易；u 银川：9月29日发布通知，市辖三区新房自签订商品房买卖合同之日起满2年后方可转让；u 浙江台州：11月3日发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，市区新购买的新房及二手房，自取得不动产权证书满3年后方可转让。 首付比例调整：u 沈阳：9月6日9部门联合发布关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知，将二套房首付比例提至50%，且首付款禁止分期支付和“首付贷”，二手房转让增值税免征年限由2年调整到5年。 因城施策更具针对性，下半场调控升级：房地产调控升级，通过限购、限售、抬高首付比例等，抑制投资炒房，促进房地产市场平稳健康发展。 TOSPUR WU XI8月20日住房城乡建设部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”，根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。“三道红线”将成为监测房企经营的重要内容。 2020年12月31日，央行，联合银保监会，联合发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。根据通知，所有商业银行，从2021年1月1日开始，都将受到房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限的调控。两条红线的占比上线，将依据银行规模分为5档，从40%-12.5%不等。房企三道红线 银行两道红线从借款方进行约束 对贷款方进行管理控制 TOSPUR WU XI(1) 推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效链接；(2) 促进住房消费健康发展；(3) 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；(4) 通过户籍改革等手段，加快农业人口转移至城市；(5) 优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用。 10月26日至29日，中共在北京召开第十九届中央委员会第五次全体会议，研究关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划，其中涉及到房地产的内容主要有以下几点： TOSPUR WU XI 无锡政策调控“先松后紧”：上半年密集出台人才政策，对需求端进行定向放松，快速转化刚需刚改类客户流入市场。下半年着力奠定“支持刚需自住、抑制投机炒房”的政策基调，聚焦限售、限贷、限购、税收调节、对离婚人士购房的政策规定，通过精准调控抑制房价过快上涨。紧 4.10人才落户政策放宽，年龄不超过45周岁全日制本科及以上学历，直接落户，无需社保。3.19无锡“锡引惠才”12条发布，符合条件的优秀大学生最高可获得30万元一次性购房补贴。2.12无锡市出台十七条政策措施支持房地产行业。内容涵盖预售门槛、延期缴纳土地出让金等。 6.24连续缴纳社会保险6个月及以上毕业生一次性补贴标准为学士1万元、硕士2万元、博士3万元 12.8取消江阴、宜兴落户限制；取消高校和职业院校毕业生、留学归国人员等群体的落户限制。松 6.3无锡住建规范商品房销售新规：不得作虚假承诺、签约全程录像。 8.30严打假离婚：夫妻离异2 年内购房，按照2 年内共有套数计算。增值税收紧：个人住房转让增值税征免年限由2 年增至5 年。（不含梁溪区）限贷收紧：首套按揭未结清的，二套需要6 成首付。 10.15职工家庭第二套自住住房公积金个人住房贷款利率，按照同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。 TOSPUR WU XI TOSPUR WU XI TOSPUR WU XI14208 10602 8697 7285 5356 5171 308919236 14030 11852 9383 7400 7151 41272.40% 3.30% 2.50% 3.40% 3.20% 2.00% 2.10% 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%0500010000150002000025000 苏州 南京 无锡 南通 常州 徐州 镇江 2020年1-3季度（亿元） 2019年（亿元） GDP同比增速 15783 3583 2703 5074 954 19546 153065.0% 6.1% -2.2% -7.1% 3.8% 10.3% 13.8% -10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%0500010000150002000025000 工业生产总值 固定资产投资 社会消费品零售总额 对外贸易 一般公共收入预算 金融机构存款总额 金融机构贷款总额数额（亿元） 同比增幅 城市经济：2020年1-3季度无锡GDP位居江苏省第三（8697.5亿元），同比上升2.5%，增幅趋势次于南京、南通、常州。无锡经济：2020年1-11月全市工业总产值、固定资产投资额逐月递增，由于全球疫情尚未得到有效控制，对外贸易总额长期处于负值；无锡作为高外贸依赖度城市，企业尚未完全恢复盈利，下半年随着企业经济逐渐恢复，信贷额度有所收紧，全市金融机构贷款总额增幅呈现逐月递减，目前趋于稳定。图：江苏省重点城市2020年1-3季度GDP 图：无锡市2020年1-11月国民经济运行情况 月份 工业生产总值固定资产投资 社会消费品零售总额 对外贸易 一般公共收入预算 金融机构存款总额 金融机构贷款总额1月 - - - - 3.7% 4.7% 12.8%1-2月 -19.7% -26.1% -21.1% -14.7% -3.5% 6.1% 13.3%1-3月 -10.3% -5.1% -17.3% -11.9% -6.5% 7.3% 14.0%1-4月 -6.0% -0.2% -14.5% -8.4% -7.2% -7.7% 14.0%1-5月 -2.9% 1.7% -11.6% -10.3% -6.0% 8.1% 14.6%1-6月 -0.5% 4.8% -8.9% -11.6% -2.0% 9.7% 13.9%1-7月 0.4% 5.6% -7.5% -10.7% -0.9% 10.2% 13.9%1-8月 1.7% 5.7% -5.4% -9.5% 0.5% 10.5% 13.5%1-9月 3.0% 5.7% -3.9% -8.3% 2.1% 11.0% 13.4%1-10月 3.9% 5.8% -3.2% -8.1% 2.7% 10.4% 13.4%1-11月 5.0% 6.1% -2.2% -7.1% 3.8% 10.3% 13.8%表：无锡各经济指标增速情况 TOSPUR WU XI 图：无锡2020年土地（属性）成交占比 图：无锡2020年涉宅土地（区域）成交占比 -150%-100%-50%0%50% 100%150% 050100150200250300350400 450500 住宅 商住 商办 综合 工业 其它 供应面积（万） 成交面积（万） 供应同比（%） 成交同比（%） -100%0%100%200%300%400%500% 600%700% 020406080100120140160 180200 滨湖 梁溪 锡山 新吴 惠山 经开 供应面积（万） 成交面积（万） 供应同比（%） 成交同比（%） 土地属性：2020年成交住宅类用地占比达61%，其中纯住宅用地占比37%，商住用地占比24%，同比2019年涉宅用地比例增长61%；全年供地重点以涉宅用地为主，助力于二、三级销售市场快速恢复，随着全市产业持续恢复，三四季度工业用地供应量持续处于高位；土地区域：新吴区、锡山区作为无锡目前重点新城开发区，土地储备量充足，2020年涉宅用地供应新吴区占比25%居首，经开区由于区域土地储备量饱和，涉宅用地供地量处于低位。 TOSPUR WU XI050001000015000 2000025000 0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00 140.00160.00180.00 2020.01 2020.02 2020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2020.08 2020.09 2020.10 2020.11 2020.12 供应面积（万） 成交面积（万） 成交楼板价（元/） 商品房成交均价（元/） 0.000.100.200.300.400.500.60 0.700.80 0.0050.00100.00150.00 200.00250.00 2020.01 2020.02 2020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2020.08 2020.09 2020.10 2020.11 2020.12 成交总价（亿） 溢价率（%） 地楼比图：无锡2020年月度涉宅用地供求价走势 图：无锡2020年月度涉宅用地成交总价/溢价率走势 土地供求：2020年无锡成功出让涉宅用地49幅，出让总建面640.3万方（2019年成交403.1万方），出让总用地面积328.7万，目前已超额完成年度供地指标（2020年土地供应指标300万方），2020年平均地楼比达57.8%，土地获利空间较为充足，为房企布局无锡市场提振信心。为保障房地产市场平稳发展，政府将继续控制土地供应，以防土地市场过热，预计2021年土地供应将持续平稳；同时受政府调控影响，土地起始楼面价攀升，预计2021年土地溢价率涨幅将有所放缓。 TOSPUR WU XI58.61 31.96 27.71 27.39 25.96 23.11 21.99 21.62 20.73 20.53 81.85 47.05 45.44 31.19 41.65 36.82 20.44 18.42 18.11 24.7913964 14720 16398 11387 16044 15932 9298 8522 8736 12072 02000400060008000100001200014000 1600018000 010203040506070 8090 建发 华发 旭辉 万科 阳光城 金辉 招商 文商旅 绿地 美的 新增土储（万） 成交总金额（亿元） 成交楼面均价（元/） 7 4 11 8 1012 18 15 18 242016 2017 2018 2019 2020新进房企 已进房企 新进房企21%已进房企79%图：2020年1-12月新增土储面积TOP10房企 新进房企数量涨跌幅对比图：2016-2020年新进房企与已进房企数量对比 房企表现：2020年建发以81.85亿元新增土储58.61万方，位于拿地房企面积榜首位；品牌房企在锡项目库存有限，急需补仓，变相加大新房企进入无锡市场的阻力，房企被迫选择联合开发模式；中型房企布局无锡市场意愿强烈，对无锡整体市场趋势看好，地王价不断刷新，实现板块价值筑底；无锡整体地价上行趋势已被打开，对于价格受限已久的经开区，价值凸显，整体的价值上涨空间将更加显著，预计2021年楼面价将有望突破新高点。 TOSPUR WU XI25.11 29.01 54.57 34.4 60.61 58.1844.47 50.10 109.64 66.75 121.74 97.989 5 9 7 7 5 012345678910020406080100120140 梁溪 滨湖 锡山 惠山 新吴 经开 土地面积（万） 建筑面积（万） 土地宗数 101.74 111.49 88.44 76.07 89.17 41.2089.26 113.51 229.56 135.93 203.83 170.8019 28 33 27 35 36 05101520253035 40 050100150200250 300350 梁溪 滨湖 锡山 惠山 新吴 经开 显性库存（万） 隐性库存（万） 去化周期（月）图：截止2020年年末各区域待入市土地对比 图：各区域显/隐性库存及去化周期对比 区域库存：截止2020年年末，未入市地块存量主要集中在新吴区，锡山区、经开区，其中锡山区库存总量318万居首位，去化周期33个月，梁溪区库存总量191万位居末席，去化周期19个月；惠山区库存处于低位，部分区域商品住宅呈现断供迹象，所以预计2021年惠山区将加大土地供应，梁溪区土地储备量相对饱和，将持续以小幅、低密地块供应为主，其它区域目前未售存量均超200万，且去化周期均在25个月以上，未来这些区域土地供应将有所控制。 TOSPUR WU XI TOSPUR WU XI TOSPUR WU XI499.23 608.14 835.79 807.42 621.611041.42 567.83 875.67 755.84 696.919107 11841 14933 17438 18625 02000400060008000100001200014000160001800020000020040060080010001200 2016 2017 2018 2019 2020 供应（万m） 成交（万m） 均价(元/)图：2016-2020年无锡商品房供求走势 商品房市场：近年来无锡商品房市场供求量逐年下降，尤其是2020年无锡市场受疫情及政策影响，供求同步萎缩，均价呈结构性上涨。预计21年供求受土地市场带动，有一定幅度上行，高价项目助推房价处于上行通道，预计上涨5%左右。 TOSPUR WU XI492.56 46 34.12 48.94530.36 64.73 49.68 52.15-20.74% -46.52% -50.35% 56.71%-14.57% 4.35% 23.89% 58.32% -60%-40%-20%0%20%40%60%80% 010