2020年扬中房地产市场年报.pdf

2020 年扬 中 市 场 年 报 同 策 咨 询 镇 江 分 公 司2021 年 1 月 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 2 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告同 策 咨 询 简 介同 策 房 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 成 立 于 1998年 。 历 经 发 展 ， 已 成 为 长 三 角 区 域 房 产 代 理 行 业 的 领头 羊 ， 是 中 国 领 先 的 房 地 产 服 务 企 业 之 一 ， 为 客 户 提 供 房 地 产 营 销 代 理 、 商 业 物 业 运 营 和 房 地 产 咨询 等 服 务 。 除 上 海 地 区 以 外 ， 经 营 范 围 包 括 华 东 、 华 北 、 华 中 、 华 南 四 大 业 务 区 域 ， 设 立 上 海 、 苏州 、 南 京 、 常 州 、 扬 州 、 杭 州 、 重 庆 、 北 京 、 青 岛 、 大 连 、 长 沙 、 无 锡 、 西 安 、 宁 波 、 沈 阳 、 郑 州等 50多 家 分 公 司 。公 司 立 志 为 客 户 提 供 专 业 、 创 新 的 地 产 方 案 ， 满 足 客 户 的 需 求 。 我 们 拥 有 业 内 极 具 声 誉 的 工 作团 队 ， 凭 借 着 专 业 的 意 见 ， 丰 富 的 经 验 和 资 源 ， 始 终 为 客 户 提 供 最 佳 地 产 方 案 。 立 足 长 三 角 ， 放 眼 全 中 国 ， 短 短 十 年 时 间 ， 同 策 房 产 在 上 海 及 长 三 角 地 区 策 划 销 售 百 余 项 目 ，产 品 类 型 涉 及 公 寓 、 别 墅 、 商 铺 、 产 权 酒 店 、 酒 店 式 公 寓 、 5A办 公 楼 和 综 合 型 商 业 生 活 社 区 。同 策 2013年 在 销 项 目 已 达 332个 ， 公 司 销 售 房 地 产 面 积 780万 方 ， 销 售 房 地 产 金 额 突 破 1000亿 。 2015年 年 度 总 销 金 额 突 破 1500亿 元 。 2018年 年 度 总 销 金 额 跨 越 2000亿 ， 达 到 2200亿 元 。 2019年 年 度 总 销 金 额 依 然 保 持 规 模 稳 定 增 长 ， 完 成 2300亿 元 。镇 江 同 策 简 介镇 江 同 策 成 立 于 2011年 ， 专 注 深 耕 房 地 产 行 业 8年 ， 经 过 几 年 的 快 速 发 展 ， 公 司 拥 有 员 工 100人 ， 经 过 多 年 的 探 索 与 发 展 ， 已 由 单 一 的 房 地 产 销 售 发 展 成 为 多 元 化 的 专 业 房 地 产 全 程 代 理 营 销 机构 ， 8年 来 同 策 从 未 在 创 新 的 道 路 上 止 步 ， 目 前 公 司 业 务 模 块 除 了 代 理 、 广 告 、 咨 询 外 ， 还 辐 射 金融 、 渠 道 、 资 管 等 一 系 列 业 务 模 块 。 2019年 镇 江 公 司 市 占 率 4%， 连 续 三 年 稳 居 镇 江 第 一 。 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 3 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告咨 询 中 心 .镇 江咨 询 中 心 镇 江 ， 目 前 由 7人 的 团 队 组 成 ， 监 测 镇 江 市 区 、 扬 中 、 丹 阳 和 句 容 的 市 场 情 况 ， 为万 科 、 金 地 、 华 润 、 招 商 蛇 口 、 中 南 、 中 海 等 品 牌 企 业 提 供 专 业 咨 询 顾 问 服 务 ， 同 时 为 绿 城 、 融 信 、华 发 、 富 力 等 知 名 开 发 商 提 供 地 块 研 判 、 城 市 研 究 等 服 务 ， 服 务 质 量 获 高 度 认 可 ， 积 累 了 与 品 牌 开发 商 合 作 的 宝 贵 经 验 。 在 传 统 咨 询 服 务 的 同 时 进 行 新 媒 体 的 运 营 ， 拓 展 线 上 资 源 ， 目 前 运 营 公 众 号 、头 条 号 、 抖 音 等 。数 联 天 下 .镇 江 数 联 天 下 以 专 业 的 数 据 采 集 、 维 护 与 制 作 能 力 为 核 心 ， 提 供 围 绕 房 地 产 资 产 展 开 的 市 场 分 析 、城 市 进 入 、 项 目 研 究 、 营 销 策 划 、 房 地 产 商 业 运 营 、 房 地 产 租 售 价 格 评 估 、 精 准 营 销 等 的 分 析 与 决策 支 持 。 1. 数 联 天 下 源 于 理 想 ， 始 于 跬 步 。 自 2015年 ， 同 策 集 团 倾 情 奉 献 一 款 覆 盖 全 中 国 的 房地 产 在 线 数 据 应 用 系 统 ； 以 专 业 的 数 据 采 集 、 维 护 与 制 作 能 力 为 核 心 ， 提 供 围 绕 房 地 产 资 产 展 开 的 市场 分 析 、 城 市 进 入 、 项 目 研 究 、 营 销 策 划 、 房 地 产 商 业 运 营 、 房 地 产 租 售 价格 评 估 、 精 准 营 销 等 的 分 析 与 决 策 支 持 。2. 数 联 天 下 优 势 ：I. 根 植 於 同 策 集 团 20年 之 房 地 产 行 业 知 识 与 洞 见 ；II. 独 一 无 二 的 多 层 次 、 多 角 度 数 据 采 集 、 整 合 、 维 护 及 展 现 能 力 ； 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 4 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告III. 覆 盖 全 中 国 之 研 究 与 咨 询 团 队 对 数 据 与 功 能 如 工 匠 般 持 续 打 磨 ；IV. 技 术 专 才 与 行 业 精 英 紧 密 互 动 ， 完 美 的 融 合 数 据 内 涵 与 表 达 ；3. 数 联 天 下 镇 江 提 供 附 加 值 ：I. 免 费 提 供 镇 江 市 区 及 地 级 市 周 月 报 pdf；II. 公 司 内 部 公 众 号 对 项 目 进 行 宣 传 ；III. 可 购 买 除 镇 江 以 外 其 他 城 市 数 据 ；IV. 拥 有 项 目 落 地 团 队 ， 数 据 更 精 准注 ： 数 联 天 下 镇 江 数 据 库 中 的 所 有 数 据 均 来 源 于 镇 江 市 房 地 产 信 息 网 、 镇 江 同 策 案 场 ，由 镇 江 同 策 咨 询 研 究 中 心 修 正 数 联 天 下 界 面 一 览全 市 统 计 分 析 （ 投 前 决 策 、 开 发 研 究 、 销 售 策 划 部 门 可 以 通 过 多 维 度 复 杂 交 叉 ， 支 持 自 定义 任 意 组 合 方 便 进 行 各 类 研 究 分 析 ） 多 维 交 叉 统 计 分 析 （ 支 持 按 照 行 政 区 、 板 块 、 面 积 段 、 房 屋 类 型 等 等 多 角 度 深 入 理 解 成 交状 况 ） 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 5 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告目 录序 言 .4一 、 扬 中 房 地 产 宏 观 投 资 环 境 分 析 .61、 宏 观 经 济 环 境 .62、 房 地 产 投 资 环 境 .6二 、 扬 中 市 重 大 城 建 进 展 .7 三 、 扬 中 土 地 市 场 分 析 .131、 一 级 土 地 市 场 分 析 .132、 一 级 土 地 市 场 总 结 .15四 、 扬 中 商 品 住 宅 市 场 分 析 .161、 扬 中 住 宅 市 场 成 交 数 据 分 析 .162、 商 品 住 宅 市 场 各 大 区 域 运 行 特 征 分 析 .19五 、 扬 中 市 非 普 通 住 宅 市 场 分 析 .231、 扬 中 市 区 非 普 通 住 宅 市 场 供 销 分 析 .23六 、 扬 中 商 办 市 场 分 析 .24 1、 商 业 市 场 供 销 分 析 .242、 办 公 市 场 供 销 分 析 .25七 、 扬 中 2020年 签 约 排 行 榜 .261、 商 品 住 宅 市 场 项 目 签 约 排 行 榜 .262、 商 品 住 宅 市 场 开 发 企 业 签 约 排 行 榜 .27八 、 扬 中 2021年 市 场 供 应 分 析 .28九 、 2020 年 热 点 项 目 .291、 恒 大 养 生 谷 .29 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 6 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告序 言扬 中 市 是 江 苏 省 辖 县 级 市 ， 由 镇 江 市 代 管 ， 人 均 GDP 高 ， 二 产 发 达 ， 整 体 经 济 实 力 较强 ， 在 镇 江 发 展 全 局 中 具 有 重 要 地 位 。 整 体 市 场 较 为 封 闭 ， 基 本 以 扬 中 本 地 人 改 善 购 房 为主 。 目 前 由 北 向 南 发 展 ， 城 中 区 域 发 展 较 为 成 熟 。扬 中 市 场 较 封 闭 ， 容 量 有 限 ， 18年 前 ， 扬 中 以 本 地 开 发 商 为 主 ， 18年 底 ， 恒 大 、 碧 桂园 、 新 城 等 品 牌 房 企 集 中 入 市 ， 本 地 房 企 市 场 份 额 受 到 严 重 挤 压 。 2020年 受 疫 情 影 响 ， 全 国 地 产 形 势 下 行 ， 扬 中 作 为 四 线 县 级 市 ， 也 受 到 了 一 定 程 度 的影 响 。 但 由 于 恒 大 全 国 性 降 价 政 策 的 施 行 ， 低 价 的 刺 激 在 四 线 县 级 市 的 表 现 更 为 明 显 。 恒大 养 生 谷 持 续 以 价 换 量 ， 项 目 迅 速 走 量 。 同 时 ， 在 恒 大 降 价 分 流 的 影 响 下 ， 扬 中 各 项 目 也随 之 降 价 ， 以 谋 求 在 疫 情 后 回 笼 资 金 及 突 围 ， 从 而 导 致 2020年 扬 中 房 地 产 市 场 整 体 量 涨 价跌 。 其 中 ， 扬 中 商 品 住 宅 累 计 上 市 44.17 万 方 ， 环 比 上 涨 4.7%； 成 交 38.57 万 方 ， 环 比上 涨 11.8%； 2020年 月 均 去 化 约 3.2万 方 ， 主 力 成 交 面 积 段 为 120-130 的 改 善 类 产 品 。目 前 三 茅 镇 仍 是 扬 中 供 销 的 主 力 区 域 ， 恒 大 、 碧 桂 园 、 新 城 、 保 集 等 知 名 开 发 商 集 聚 ，也 是 全 市 政 府 重 点 规 划 区 域 。 随 着 吾 悦 广 场 的 落 地 ， 新 坝 镇 区 域 价 值 将 进 一 步 提 升 ， 目 前新 坝 镇 成 交 主 力 为 翡 丽 中 央 和 红 星 铂 樾 ， 其 他 乡 镇 基 本 无 房 可 售 。 2020年 从 各 大 数 据 反 映 出 扬 中 地 产 目 前 还 处 于 发 展 初 期 ， 作 为 四 线 城 市 的 扬 中 ， 由 于地 理 位 置 原 因 ， 整 体 市 场 较 为 封 闭 ， 受 外 界 影 响 波 及 较 小 ， 房 价 相 对 周 边 城 市 还 有 上 升 空间 。 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 7 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告附 ：名 词 定 义 ：扬 中 市 ： 含 扬 中 三 茅 镇 、 扬 中 新 坝 镇 、 扬 中 其 他 乡 镇 三 大 板 块 ；普 通 住 宅 ： 144 以 下 住 宅 商 品 住 宅 ； 非 普 通 住 宅 ： 144 （ 含 144 ） 以 上 住 宅 商 品 住 宅 ；商 品 住 宅 ： 普 通 住 宅 +非 普 通 住 宅 ；商 品 房 ： 所 有 纳 入 成 交 系 统 的 数 据 ， 含 保 障 安 置 房 、 营 业 性 用 房 、 办 公 、 车 位 、 生 产 用 房 、限 价 商 品 房 、 物 管 、 配 套 、 教 育 等 用 房 ；注 ： 本 报 告 数 据 均 来 自 数 联 天 下 镇 江 、 镇 江 市 房 产 信 息 网 （ 房 管 局 ） 、 扬 中 市 人 民 政 府 、 扬 中 市 自 然 资 源 和 规 划 局 、 扬 中 市 国 有 建 设 用 地 网 上 交 易 系 统 。 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 8 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告一 、 扬 中 房 地 产 宏 观 投 资 环 境 分 析1、 宏 观 经 济 环 境1.1、 经 济 总 量 国 民 经 济 稳 定 增 长从 镇 江 市 统 计 局 、 国 家 统 计 局 镇 江 调 查 队 联 合 发 布 的 数 据 显 示 ， 1-11月 扬 中 市 房 地 产开 发 投 资 完 成 26.66亿 元 ， 同 比 下 降 6.0% 。 数 据 来 源 ： 镇 江 市 统 计 局2、 房 地 产 投 资 环 境 1-11月 房 地 产 开 发 投 资 同 比 下 降 6.0%， 商 品 房 销 售 面 积 38.46万 平 米 ， 同 比 上 涨 31.6%；商 品 房 销 售 额 31.18亿 元 ， 同 比 上 涨 22.5%。 2020年 扬 中 市 主 要 经 济 指 标指 标 名 称 单 位 总 值 同 比 增 幅 (%)1. #工 业 用 电 量（ 2020年 1-11月 ） 亿 千 瓦 时 8.98 -19.52.一 般 公 共 预 算 收 入 亿 元 282.04 -0.73.房 地 产 开 发 投 资（ 2020年 1-11月 ） 亿 元 26.66 -6.04.商 品 房 销 售 面 积（ 2020年 1-11月 ） 万 平 方 米 38.46 31.65.商 品 房 销 售 额（ 2020年 1-11月 ） 亿 元 31.18 22.5 6.进 出 口 总 额（ 2020年 1-9月 ） 亿 美 元 3.41 -3.87.出 口 总 额（ 2020年 1-9月 ） 亿 美 元 3.09 2.68.社 会 消 费 品 零 售 总 额（ 2020年 1-11月 ） 亿 元 120.39 -2.2 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 9 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告二 、 扬 中 市 重 大 城 建 进 展1、 2020 年 5月 28 日 举 办 的 第 十 七 届 中 国 扬 中 河 豚 文 化 节 项 目 集 中 签 约 仪 式 。2020年 5月 28日 举 办 的 第 十 七 届 中 国 扬 中 河 豚 文 化 节 项 目 集 中 签 约 仪 式 。成 功 签 约 产 业 园 区 项 目 3个 ， 共 签 约 项 目 33个 ， 亿 元 以 上 项 目 25个 ， 其 中 10亿 元 以 上 先进 制 造 业 项 目 1个 ， 涉 及 5G通 信 、 智 能 制 造 、 数 据 信 息 技 术 、 生 物 科 技 、 文 化 旅 游 等 多 个领 域 。 2、 提 出 全 市 域 “ 一 体 两 翼 ” 的 全 新 发 展 格 局上 半 年 ， 扬 中 经 开 区 危 中 抢 机 ， 疫 情 防 控 、 经 济 运 行 “ 两 手 抓 ” ， 工 业 销 售 保 持 稳 健 增 长 ，制 造 业 投 资 超 20亿 元 ， 同 比 增 长 70%。7月 31日 ， 镇 江 市 召 开 了 市 委 七 届 十 一 次 全 会 ， 会 议 上 提 出 了 全 市 域 “ 一 体 两 翼 ” 的 全 新发 展 格 局 ， 在 提 升 中 心 城 区 首 都 位 的 同 时 ， 丰 满 东 翼 、 提 振 西 翼 ， 使 得 镇 江 获 得 全 面 提 升 。按 照 相 关 方 案 ， 镇 江 东 翼 将 以 镇 江 新 区 、 扬 中 和 丹 阳 北 部 等 地 区 组 成 ， 重 点 发 展 先 进 制 造业 。 这 个 区 域 的 工 业 经 济 总 量 在 镇 江 占 比 最 多 ， 被 定 义 为 镇 江 向 东 对 接 苏 锡 常 都 市 圈 和 上海 的 “ 桥 头 堡 ” 。 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 10 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8 号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告3、 制 定 扬 中 市 “ 十 四 五 ” 农 村 生 态 河 道 建 设 规 划 实 施 水 系 连 通 项 目 ， 打 通 河 道 的 最 后 一 公 里 ， 消 灭 了 断 头 河 ， 提 高 了 河 道 的 通 畅 性 。 不 仅如 此 ， 不 同 水 系 的 连 通 ， 还 全 面 提 升 了 水 体 的 综 合 能 力 ， 有 效 缓 解 了 河 道 蓄 水 压 力 ， 增 强了 排 涝 泄 洪 能 力 ， 改 善 了 水 生 态 环 境 。据 悉 ， 今 年 我 市 制 定 了 扬 中 市 “ 十 四 五 ” 农 村 生 态 河 道 建 设 规 划 ， 2021年 计 划 对一 条 县 级 河 道 、 11条 乡 级 河 道 实 施 水 系 连 通 工 程 ， 12条 河 道 将 新 建 桥 涵 等 水 系 连 通 建 筑 物29座 ， 新 建 连 通 通 道 1.03km， 不 断 加 强 我 市 河 道 的 连 通 治 理 工 作 。 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 11 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8 号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告4.完 成 全 国 “ 城 乡 交 通 运 输 一 体 化 示 范 市 ” 的 创 建 与 验 收 工 作扬 中 市 持 续 优 化 路 网 布 局 ， 不 断 提 升 道 路 通 行 能 力 和 水 平 ： 完 成 了 238 省 道 八 桥 段 、 西 来桥 段 改 造 建 设 任 务 ， 如 期 完 成 G523、 扬 中 大 道 等 大 修 工 程 ， 建 成 雷 公 岛 直 达 通 道 一 期 工 程 。创 建 期 内 ， 共 建 成 普 通 国 省 干 线 公 路 15公 里 ， 投 资 约 9亿 元 ， 实 现 全 市 各 乡 镇 15 分 钟 内通 达 高 速 公 路 ， 桥 梁 内 联 外 通 率 达 100%。结 合 “ 四 好 农 村 路 ” 建 设 ， 扬 中 市 大 力 提 升 全 市 农 村 公 路 通 行 能 力 、 安 全 水 平 和 服 务 品 质 ，实 现 了 行 政 村 双 车 道 四 级 公 路 覆 盖 率 100%， 乡 镇 和 建 制 村 通 硬 化 路 率 100%， 农 村 公 路 安 全隐 患 治 理 率 100%。 2019年 底 ， 扬 中 市 荣 获 省 “ 四 好 农 村 路 ” 示 范 县 称 号 。创 建 工 作 开 展 以 来 ， 扬 中 市 积 极 推 进 交 通 公 共 服 务 向 农 村 覆 盖 ， 打 破 “ 哑 铃 式 ” 三 级 网 络格 局 ， 形 成 扬 中 特 色 的 全 域 公 交 “ 五 个 一 ” 模 式 。为 进 一 步 提 升 客 运 服 务 水 平 ， 在 城 乡 客 运 一 体 化 发 展 最 高 AAAAA级 水 平 上 ， 扬 中 市 不 断 优化 公 交 线 路 ， 实 现 了 乡 镇 和 建 制 村 通 公 交 比 例 100%； 开 通 毗 邻 公 交 ， 加 速 与 毗 邻 地 区 的 融 合 发 展 ； 新 建 西 来 桥 公 交 枢 纽 站 ， 购 置 新 能 源 公 交 车 ， 实 现 中 心 城 市 公 交 500 米 站 点 覆 盖率 100%和 全 市 清 洁 能 源 公 交 车 以 及 新 能 源 公 交 车 比 例 100%；验 收 组 专 家 对 扬 中 市 的 基 础 设 施 建 设 、 城 乡 客 货 运 输 一 体 化 发 展 等 创 建 工 作 给 予 了 充 分 肯定 ， 表 示 扬 中 市 高 标 准 地 完 成 了 全 国 “ 城 乡 交 通 运 输 一 体 化 示 范 市 ” 的 创 建 工 作 。 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 12 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8 号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告5.打 通 江 苏 高 铁 网 “ 脊 梁 骨 ” ， 连 镇 淮 扬 高 铁 开 通 ， 扬 中 加 速 区 域 融 合连 淮 扬 镇 铁 路 淮 安 至 镇 江 段 于 12月 11日 开 通 运 营 ， 这 意 味 着 连 淮 扬 镇 铁 路 全 线 建 成 运 营 。连 淮 扬 镇 铁 路 纵 贯 江 苏 南 北 ， 形 成 中 轴 铁 路 主 通 道 ， 是 全 省 高 铁 网 中 极 其 重 要 的 中 间 “ 一纵 ” ， 能 够 进 一 步 沟 通 京 津 冀 、 环 渤 海 和 长 三 角 “ 三 大 经 济 圈 ” 的 联 系 。 直 接 受 益 群 众 达到 2000万 以 上 。东 西 向 的 沪 宁 与 南 北 向 的 连 淮 扬 镇 两 条 国 家 铁 路 大 动 脉 在 镇 江 交 汇 。 高 桥 与 邗 江 陆 地 相 连 ，扬 中 与 泰 州 高 港 一 江 之 隔 ， 均 可 融 合 发 展 。 ” 镇 江 市 交 通 运 输 局 副 局 长 陈 峰 林 说 ， 镇 江 可将 丹 徒 区 高 桥 镇 、 扬 中 岛 作 为 跨 江 发 展 的 前 沿 ， 促 进 开 放 优 势 向 经 济 优 势 、 发 展 要 素 的 转化 ， 以 镇 江 东 部 区 块 的 做 精 做 强 ， 努 力 形 成 扬 子 江 城 市 群 中 部 新 高 地 。 在 镇 江 内 部 ， 可 以依 托 镇 江 新 区 ， 统 筹 大 港 港 区 、 高 桥 港 区 、 丹 阳 北 部 地 区 等 东 部 3 个 区 域 的 港 口 、 岸 线 资源 ， 以 港 区 联 动 推 进 东 部 片 区 的 跨 江 全 要 素 融 合 。为 加 快 扬 中 与 毗 邻 地 区 交 通 发 展 ， 有 效 对 接 大 港 （ 高 铁 ） 南 站 ， 方 便 扬 中 市 民 前 往 乘 坐 高 铁 ， 2020年 12月 16日 将 开 通 扬 中 至 大 港 （ 高 铁 ） 南 站 Y002路 公 交 线 路 （ 试 行 ） 。 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 13 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8 号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告三 、 扬 中 土 地 市 场 分 析1、 一 级 土 地 市 场 分 析1.1、 整 体 土 地 市 场 分 析2020年 扬 中 一 级 土 地 市 场 共 挂 牌 26幅 涉 住 用 地 ， 成 交 23幅 ， 其 中 3幅 流 拍 ， 成 交 土 地 面积 共 69.52 万 方 ， 成 交 建 筑 面 积 共 147.71 万 方 ， 平 均 楼 面 价 3564 元 / 。 注 ： 统 计 标 准 为 计 容 总 建 面 积 ， 涉 住 用 地 包 括 纯 住 宅 用 地 、 商 住 混 合 用 地 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 14 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8 号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告1.2、 2020年 土 地 成 交 详 情地 块 名 称 建 筑 面 积 出 让 面 积(平 方 米 ) 容 积 率 土 地 用 途 成 交 价（ 万 元 ） 竞 得 楼 面 价（ 元 / ） 中 买 单 位 溢 价 率 成 交 时 间(平 方 米 )2019-19 115907.63 46363.05 2.5 商 住 流 拍2019-20 136184.78 54473.91 2.5 商 住2019-21 36729.60 14691.84 2.5 商 住 18023 4907 丰 裕 0.36% 2020/1/62019-22 4349.27 1610.84 2.7 住 宅 1293 2973 城 投 0% 2020/1/6 2019-23 37522.01 22071.77 1.7 商 住 18209 4853 荣 胜 0% 2020/1/62019-24 3214.85 1786.03 1.8 商 住 198 615 中 联 0% 2020/1/62020-2 62253.81 34585.45 1.8 商 住 17363 2789 恒 大 0% 2020/3/302020-3 68318.61 42699.13 1.6 商 住 18924 2770 恒 大 0% 2020/3/302020-4 96010.59 60006.62 1.6 商 住 29014 3022 恒 大 0% 2020/3/302020-8 7458.02 4972.01 1.5 商 住 2088 4200 京 城 经 贸 0% 2020/9/282020-9 22582.69 17371.30 1.3 商 住 8618 4961 扬 中 绿 洲 0% 2020/9/282020-10 77806.42 31122.58 2.5 商 住 9337 3000 爱 家 0% 2020/9/282020-11 35781.72 16264.42 2.2 商 住 流 拍2020-12 11958.70 10677.41 1.12 住 宅 6435 6027 京 城 经 贸 0% 2020/9/28 2020-13 35781.72 16264.42 2.2 商 住 5323 3273 江 苏 大 行 0% 2020/11/302020-14 51004.76 28335.98 1.8 商 住 4723 1667 大 航 控 股 0% 2020/11/302020-15 74944.02 46840.01 1.6 商 住 8783 1875 大 航 控 股 0% 2020/11/302020-16 116996.30 46798.52 2.5 商 住 12636 2700 扬 中 嘉 茂 0% 2020/11/302020-17 124455.43 49782.17 2.5 商 住 13441 2700 江 苏 大 行 0% 2020/11/302020-18 88196.45 35278.58 2.5 商 住 10584 3000 江 苏 天 禾 0% 2020/11/302020-19 85724.08 47624.49 1.8 商 住 15873 3333 江 苏 大 行 0% 2020/11/302020-20 118103.39 36907.31 3.2 商 住 71969 6094 扬 中 冠 捷 0% 2020/12/192020-21 34338.09 22892.06 1.5 商 住 19916 5800 扬 中 绿 洲 0% 2020/12/192020-22 72183.78 24061.26 3.0 商 住 50529 7000 中 扬 0% 2020/12/19 2020-23 122409.70 48963.88 2.5 商 住 40395 3300 中 扬 0% 2020/12/192020-24 124736.23 49894.49 2.5 商 住 41163 3300 中 扬 0% 2020/12/19 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 15 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8 号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告2、 一 级 土 地 市 场 总 结扬 中 目 前 在 售 项 目 较 少 ， 2017年 之 前 ， 扬 中 以 当 地 开 发 商 为 主 ， 2017年 以 来 一 二 线 城市 拿 地 难 度 加 大 ， 品 牌 开 发 商 把 投 资 方 向 转 向 三 四 线 城 市 ， 2017年 整 体 市 场 的 火 爆 带 动 了房 地 产 市 场 迅 速 发 展 ， 土 地 市 场 量 价 明 显 增 长 ， 恒 大 进 驻 扬 中 ， 产 业 圈 地 ， 楼 面 价 2491元/ 。 2018 年 ， 在 三 四 线 城 市 拿 地 竞 争 激 烈 的 情 况 下 ， 品 牌 房 企 开 始 布 局 发 达 地 区 的 县 级市 ， 碧 桂 园 首 进 扬 中 楼 面 价 4835元 / ， 2018年 扬 中 的 土 地 成 交 达 到 历 史 最 高 水 平 ， 并 且在 2018年 房 地 产 市 场 量 价 均 有 一 定 的 涨 幅 。 给 到 开 发 商 信 心 之 余 ， 2019年 持 续 布 局 ， 2019 年 新 城 吾 悦 广 场 在 滨 江 新 城 圈 地 ， 占 2019年 土 地 出 让 面 积 的 64%， 拉 低 了 整 年 的 楼 面 价 。2020年 恒 大 补 仓 3幅 涉 宅 地 块 ， 平 均 成 交 楼 面 价 2882元 / ， 爱 家 首 进 扬 中 ， 成 交 楼 面 价3000元 / ， 其 他 主 要 为 政 府 托 底 。同 策 认 为 ， 今 年 在 各 大 开 发 商 整 体 控 制 成 本 、 提 高 利 润 的 前 提 下 ， 品 牌 开 发 商 拿 地 态度 归 于 理 性 。 扬 中 作 为 镇 江 的 县 级 市 ， 由 于 地 理 位 置 及 经 济 水 平 等 原 因 ， 整 体 市 场 较 为 封闭 ， 市 场 容 量 有 限 。 同 时 ， 由 于 2020 年 在 恒 大 养 生 谷 持 续 降 价 的 带 动 下 ， 以 价 换 量 成 为 扬中 房 地 产 市 场 基 调 ， 扬 中 2020年 商 品 住 宅 市 场 整 体 供 销 齐 涨 ， 但 价 格 的 大 幅 下 滑 也 加 重 了开 发 商 进 驻 扬 中 的 观 望 情 绪 。 2020 年 成 交 土 地 总 建 面 近 150 万 方 ， 但 多 为 政 府 托 底 成 交 。不 过 ， 随 着 恒 大 养 生 谷 的 售 罄 ， 扬 中 价 格 成 长 或 将 回 归 正 轨 。 商 品 住 宅 市 场 价 格 的 稳 定 向上 或 将 提 振 开 发 商 进 驻 扬 中 的 信 心 。 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 16 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8 号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告四 、 扬 中 商 品 住 宅 市 场 分 析1、 扬 中 住 宅 市 场 成 交 数 据 分 析1.1、 2020年 市 场 成 交 走 势 分 析总 体 特 征 ： 市 场 封 闭 ， 受 外 界 影 响 有 限 数 据 来 源 ： 数 联 天 下 镇 江统 计 数 据 不 含 营 业 性 用 房 、 办 公 性 用 房从 成 交 情 况 来 看 ： 2020年 扬 中 商 品 住 宅 供 应 44.17万 方 ， 同 比 上 涨 4.7%， 成 交 38.57万 方 ，同 比 上 涨 11.8%； 2016-2017年 去 库 存 明 显 ， 近 两 年 的 商 品 住 宅 市 场 成 交 量 较 为 平 稳 ， 由 于市 场 的 封 闭 性 ， 2020 年 疫 情 造 成 全 国 市 场 的 降 温 ， 但 扬 中 以 价 换 量 效 果 较 好 ， 整 体 市 场量 涨 价 跌 ， 并 没 有 对 扬 中 成 交 量 造 成 太 大 冲 击 。从 价 格 走 势 来 看 ： 2020年 扬 中 商 品 住 宅 成 交 均 价 8548元 / ， 同 比 2019年 下 降 10.3%； 受疫 情 影 响 及 恒 大 养 生 谷 降 价 波 及 ， 扬 中 项 目 集 体 降 价 ， 成 交 价 格 下 跌 明 显 。 仅 供 商 业 合 作 伙 伴 专 阅 谢 绝 转 载 Page 17 of 30 镇 江 市 黄 山 西 路 常 发 广 场 8 号 楼 2201-2203专 业 至 上 服 务 至 诚 0511-88803600 YZ-外 发 -2020年 扬 中 市 房 地 产 市 场 研 究 报 告1.2、 2020年 扬 中 市 场 逐 月 供 销 走 势 分 析总 体 特 征 ： 年 初 疫 情 影 响 较 大 ， 后 走 势 平 稳 2020年 ， 整 体 市 场 受 疫 情 影 响 ， 第 一 季 度 供 销 跌 底 ， 3.4 月 起 ， 大 牌 房 企 恒 大 、 新 城开 始 以 价 换 量 寻 求 突 围 ， 成 交 迅 速 回 升 ， 年 初 扬