2017-2018天津写字楼及零售市场研究报告.pptx

,2017-2018天津写字楼及零售市场研究报告,2,宏观经济概况,XX,3,天津,青岛,济南,沈阳,大连,西安,人口（万）（2016年）,1,562.1,920,723.3,829,595.63,883.2,面积（市区）,（平方千米）,4,334,1,471,3,257,3,495,2,415,3,866,地区生产总值（亿元）第三产业生产总值（亿元）失业率（2016年）社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）消费价格指数,13,449.58,180.63.5%4,295.629,448102.2,7,983.84,336.53.1%3,208.835,318101.9(11月）,5,211.93,179.12.2%2,961.434,233102,4,079.72,390.23.1%2,920.130,727101.0,5,378.42,821.52.9%2,68630,199101.5,5,049.73,366.83.3%3,056.5524,498101.7,房地产开发投资,（亿元）,1,899.1,1,233.8(11月),974.8,694.6,470.4,1,664.5,天津宏观经济概况北中国区主要城市经济数据(2017 Q3),XX,天津宏观经济概况主要地块成交,地块编号津和营(挂)2017-128号津红双(挂)2017-129号,竞得方中国人民银行天津分行平安不动产(豪礼投资管理有限公司),成交时间2017Q42017Q4,土地用途商服综合用地(含住宅),区域和平区红桥区,土地面积(平方米)2,38152,482,总价(百万 元)1023,520,容积率2.93.4,楼面价(元/平方米)14,57119,556,津滨临,(挂)2017-4号津丽(挂)2017-04号津武(挂)2016-070号,碧桂园金融街世茂(上海妙佑企业管理有限公司),2017Q42017Q42017Q4,住宅、商服住宅综合用地(含住宅),滨海新区东丽区武清区,74,5019,492177,656,36091.13,199,1.0且1.51.0且1.21.0-1.5,3,2227,99812,004,4,5,天津甲级写字楼市场,XX,6,南京路,：,平均租金 南市 119.3空置率：29.2%,友谊路平均租金：102.5空置率：18.0%注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。,小白楼,平均租金：108.4空置率：20.2%,金融城,天津写字楼市场各区域市场行情平均租金：103.3空置率：40.9%,50%40%30%20%10%0%,400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,000-,2012,2013,2014,2015,2016,2017,新增供应,净吸纳量,天津写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率平方米, 2017年第四季度，天津市没有甲级写字楼入市，全市甲级写字楼总存量仍为155.6万平方米。 本季度，天津甲级写字楼租赁市场较为活跃，吸纳速度加快，净吸纳量为85,441平方米，市场平均空置率降至30.7%，但仍处于较高水平。,空置率主要租赁交易,项目名称世纪都会商厦泰达大厦新华国金中心XX,商圈南京路小白楼金融城,租户日东新材料中国金茂天津公司国商金控,面积（平方米）5361,0001,820,7, 本季度，甲级写字楼租赁需求表现良好，企业搬迁升级或扩张需求成为租赁成交的主力，如日东新材料从平安大厦撤出，迁入世纪都会商厦；中国金茂天津公司继续扩张，在泰达大厦扩租1,000平方米。 本季度，金融行业在租赁市场中的表现依旧强劲，国商金控在新华国金中心租赁一整层，面积为1,820平方米。来源：XX研究部,XX,130125120115110105100,2012,2013,2014,2015,2016,2017,平均租金历年存量及预测,天津写字楼市场市场动态租金水平人民币/平方米/月, 本季度，天津甲级写字楼平均租金继续保持平稳，为每月每平方米109.4元。 南京路商圈得益于其成熟的租赁市场及完善的基础设施，租金领跑全市，达到每月每平方米119.3元。相比之下，友谊路商圈的平均租金最低，为每月每平方米102.5元。 鉴于天津市甲级写字楼市场新增客户较少，因此部分商家为吸引客户会适当下调租金，以达去库存的目的。, 展望未来，2018年天津市写字楼市场的新增供应量将达历史峰值，写字楼的空置率将继续攀升，写字楼市场库存压力将会加大。 2018年一季度，预计有三座楼宇入市，将为天津甲级写字楼市场带来约30万平方米的体量，届时，天津市写字楼市场竞争环境加剧，全市平均空置率将继续攀升，未来商家可通过提高楼宇品质及服务水平来提升自身的竞争力。,8,来源：XX研究部,平方米3,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000,2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F,XX,0,100,000,200,000,500,000400,000300,000,600,000,小白楼,金融城,海河沿线,河西新八大里,9,天津合生财富广场,京津国际中心2018,中冶大厦中海四信大厦中海五福大厦方正国际金融中心天房六合国际中心,天津写字楼市场未来供应 (2018-2020)平方米800,000700,000中海八里台,鲁能国际中心,平安泰达国际金融中心2019,中海城市广场,联合广场2020,融创中心中粮大道,融创中心天津诺德中心,其他来源：XX研究部,10,天津优质零售市场,XX,11,南市-老城厢,南京路-滨江,道-和平路,天津零售市场各区域市场行情平均租金：400900,平均租金：200800,友谊路平均租金：300900注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。,小白楼,平均租金：140300,津滨大道,平均租金：300600,天津零售市场市场动态新增供应, 空置面积和空置率平方米, 2017年第四季度，天津优质零售物业市场没有新增项目入市，全市优质商业市场总存量维持203.2万平方米。 空置率方面，本季度属消费旺季，受“双11”、“双12”、圣诞节等购物节的拉动，各大购物中心纷纷加速业态调整和引进新品牌，在无新项目入市的情况下，全市优质零售物业市场的总体空置率下降至9.2%。,主要新店开幕,341,000,196,000,299,956,0%,50%40%30%20%10%,-,50,000,400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,000,2015新增供应,2016净吸纳量,2017Q4空置率, 本季度，晟嘉国际影院入驻恒隆广场购物中心B1层，营业面积约为2,041平方米；最具颠覆性的法国设计师品牌YSL美妆和法国全球领先高档化妆品品牌LANCOM同天入驻南开大悦城；日本服装品牌优衣库入驻万福生活广场北宁湾店；中国电信线下门店入驻熙悦汇购物中心。 本季度，受各新兴购物节的影响，各购物中心也在积极开展大型的商场促销活动，如恒隆广场举办圣诞活动-“响见圣诞”于11月10日起延续至2018年1月3日；和平大悦城举办了以“吾城ONE岁”为主题的一周年店庆活动。来源：XX研究部12,项目名称恒隆广场南开大悦城万福生活广场北宁湾熙悦汇购物中心XX,商圈南京路-滨江道-和平路南市-老城厢其他其他,租户晟嘉国际影城YSL、LANCOM优衣库中国电信,天津零售市场市场动态租金水平, 2017年第四季度，天津购物中心首层平均租金保持平稳，为每月每平方米467.0元。, 展望2018年，预计将有7个购物中心入市天津零售市场，如各项目均能按期入市，将为天津优质零售物业市场带来大约45.3万平方米的新增商业面积，不仅增加了传统商圈的总量，还将拓宽天津市商业的辐射范围。 展望未来，2018年天津市优质零售市场的新增供应量预计达历史峰值，大体量供应入市预计将在一定程度上拉升商业市场的整体空置率，但各项目地处不同的地理位置及市场定位，预计将不会对核心商圈的平均租金水平带来影响，预计租金将维持稳定。,人民币/平方米./月470465,来源：XX研究部 13,460455450445平均租金历年存量及预测平方米,5,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,0000,2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F,南京路-滨江道-和平路友谊路,南市-老城厢津滨大道,小白楼海河沿线,天津西站XX,其他,XX,0,300,000200,000100,000,500,000400,000,南京路-滨江道-和平路,南市-老城厢,小白楼,海河沿线,天津西站,其他,天津零售市场未来供应（2018-2020）新世界中心3期平方米600,000,融创中心,天津诺德中心2019,天津国金购物中心2020,来源：XX研究部,天津进步广场天津大都会2018,北运河购物中心,中海城市广场,中粮大道联合广场,松江置地广场,鲁能城购物中心陆家嘴购物中心天津合生财富广场,14,财富绿道丹庭项目,THANKS,