2017-2018昆明写字楼与零售市场研究报告.pptx

,2017-2018昆明写字楼与零售市场研究报告,2,昆明宏观经济概况,昆明,成都,厦门,重庆,深圳,人口（万人，2016）面积（市区）（平方千米）地区生产总值（人民币亿元，2017年1月-9月）第三产业生产总值（人民币亿元，2017年1月-9月）失业率（2016）社会消费品零售总额（人民币亿元，2017年1月-9月）人均可支配收入*（人民币元，2017年1月-9月）消费价格指数(2017年1月-9月）房地产开发投资（人民币亿元，2017年1月-9月）房地产竣工面积（万平方米，2017年1月-9月）,672.8021,4733,272.431,925.553.11%1,857.5127,727100.41,145.62-,1,46612,1219,725.405,214.503.3%4,647.6029,343102.31,982.401,203.90,3921,6992,961.621,693.033.4%1,065.5438,837101.9657.03220.36,3,04882,40014,309.187,041.033.7%5,856.5824,834100.82,880.422,576.09,1,1911,99715,408.629,433.912.3%4,342.8040,930.32101.31,554.32231.47,昆明宏观经济概况华南及华西主要城市经济数据(2017年第三季度),*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算,昆明宏观经济概况主要地块成交情况,地块编号J2013-002-009,竞得方云南城投,成交时间2017 Q4,土地用途住宅,区域盘龙区,土地面积(平方米)65,004,总价(百万元)929,容积率1且4.65,楼面价(元/平方米)14,287,KCPL2013-18- 中海地产集团有限A2 公司KCGD2015-9- 成都中南世界房地A1 产开发有限公司KCPL2013-18- 中海地产集团有限A1 公司,2017 Q32017 Q32017 Q3,住宅住宅住宅,盘龙区官渡区盘龙区,54,95675,614136,776,7251,3111,733,1且1.21且3.81且1.1,13,20017,34112,670,J2012-034-07-1,云南文洁房地产开发有限公司,2017 Q2,住宅,五华区,43,673,544,1且4.6,12,457,KCXS2017-10- 大连万达商业地产A1 股份有限公司,2017 Q2,商业,西山区,262,256,1,699,1.02,6,480,KCXS2017-10-,A10至KCXS2017-10-,A27(累计18块地),大连万达商业地产股份有限公司,2017 Q2,混合,西山区,575,833,5,222,1.0且3.8,9,069,KCPL2016-8,昆明盘江置业有限公司,2017 Q1,混合,盘龙区,9,109,283,1且9.7,31,071,昆明宏观经济概况近期主要写字楼与零售物业大宗交易,项目名称苏宁电器（小花园店）七彩俊园2号楼,物业类型商业写字楼,交易类型N/AN/A,交易面积(平方米)11,00051,905,交易日期2015 Q12011Q1,卖方苏宁云商俊发地产,买方中信金石基金管理公司交通银行,交易总额(百万元)N/A73,楼面价(元/平方米)N/A14,064,5,来源：XX,6,昆明甲级写字楼市场概况,“官渡区”是昆明市主城区之一“呈贡区”是昆明新兴城区,昆明写字楼市场各区域市场行情,平均租金: 140元/平方米/月空置率: 15%,五华区,平均租金: 137.51元/平方米/月空置率: 55.11%盘龙区,西山区,官渡区,平均租金: 104.14元/平方米/月空置率: 66.73%呈贡区注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价,75.00%50.00%25.00%0.00%,盘龙区,西山区,500,000400,000300,000200,000100,000-,五华区存量空置率,主要租赁交易 各行业租户中，以金融业和房地产业租户在整体市场中表现最为强劲。其中，金融类企业在各个区域中的办公面积占比最大，其次则为房地产和建筑业。 由于昆明写字楼市场目前处于初级发展阶段，优质写字楼大多以散售为主，难以满足部分有经济实力且有大面积需求的企业办公。因此部分优质企业或选择购买办公楼，或采取与开发商合作的方式，定制办公楼。,来源：XX,8,昆明写字楼市场市场动态存量和空置率（2017）-分商圈平方米, 作为我国面向东南亚开放的桥头堡城市，昆明经济近几年快速发展，城市地位也有所提升，代表着城市现代化发展面貌的优质写字楼逐渐崛起。至2017年底，昆明甲级写字楼存量为619,886平方米。 昆明写字楼还处于初级发展期，办公成本相对较低，且昆明市政府今年以来加强了对住改商行为的管控，刺激部分原来在住宅区内办公的企业陆续搬入写字楼，企业对写字楼的需求有所提升。 前两年市场新增供应巨大导致空置率高企，市场吸纳速度未能赶上新增速度，因而全市空置率至2017年末仍居于60.34%的高位。,昆明写字楼市场市场动态租金水平（2017）-分商圈,盘龙区,五华区,西山区,人民币/平方米/月160140120100806040200, 截至2017年底，昆明市甲级写字楼的平均租金为每月每平方米115.95元。由于甲级写字楼市场处于发展初期，高品质甲级写字楼稀缺，项目租金起点高，因而整体租金水平较高。 分区域来看，五华区商业发展起步较早，氛围相对成熟，该区域内高端物业坐享交通、配套完善优势，甲级写字楼平均租金为全市最高，至每月每平方米140元。 盘龙区近年迎来一批以昆明269为代表的高端物业，优越的软硬件条件及周边配套的逐渐完善使得该区甲级写字楼平均租金仅次于五华区，为每月每平方米137.51元。, 2009年以来的城中村项目改造使得部分位于主城区的优质土地资源得以整合，未来供应的众多优质项目仍将集中在主城区，其中，盘龙区未来供应量占全市71.26%。 近年来，昆明市政府南迁、大学城的打造、高铁和地铁等轨道交通的运行为呈贡新区提供了巨大发展机遇。目前，包括万达、俊发等知名开发商均在该区域拿地开发，未来几年将有优质写字楼项目陆续落地，届时该区域商务办公氛围将得以进一步提升。,平均租金历年存量及预测平方米,9,来源：XX,注: *表示未来供应,1,250,0001,050,000850,000650,000450,000250,00050,000,盘龙区,五华区,西山区,官渡区,呈贡新区,10,来源：XX,恒隆广场俊发春之眼,置地广场,华润悦中心南亚之门,大成金融商务中心,150,000100,00050,0000,200,000,昆明写字楼市场未来供应 (2018-2020)平方米400,000350,000300,000250,000,2018,2019,2020,盘龙区,官渡区,呈贡新区,11,昆明优质零售市场概况,昆明零售市场各区域市场行情,12,来源：基于谷歌地图的SiteSolutionIIXX,平均租金: 418.18元/平方米/月出租率: 95.92%,平均租金: 344.15元/平方米/月,出租率: 96.87%,平均租金: 200.00元/平方米/月出租率: 98.00%,平均租金: 924.12元/平方米/月出租率: 94.94%,南市区,平均租金: 200.00元/平方米/月出租率: 95.00%呈贡区注：平均租金取购物中心内最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值，按使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用,其他,平均租金: 220.00元/平方米/月,出租率: 70.00%,北市区西市区中市区东市区,平均租金: 200.00元/平方米/月出租率: 90.00%成仁路,13,昆明零售市场市场动态存量和空置率（2017）-分商圈平方米, 昆明零售商业市场的快速发展、居民消费能力的提高，刺激新增优质商业项目层出不穷，迅速壮大了全市优质购物中心存量。今年下半年，西城COHO和瑞鼎城入市为全市优质零售商业带来215,000平方米的新增供应，至此，全市优质商业存量将近180万平方米。 当前昆明市场上百货与购物中心在数量上分庭抗礼，竞争激烈，但在电商的冲击下，百货的优势逐渐消退并且有转型调整的趋势。,主要新店开幕 近几年，昆明零售市场的品牌丰富度不断提升，具有零售市场代表性的快时尚品牌基本在昆明各大购物中心内有所布局。 此外，包括MARC OPOLO、A|X Armani Exchange等针对中高端消费人群的轻奢品牌也陆续进入昆明市场，提升了昆明市场的消费等级。 顺城购物中心是昆明优质购物中心的典型代表，是昆明众多时尚潮流品牌的集合地。在品牌的吸引力上具有明显优势，外来轻奢、时尚品牌将其视作为西南首店、云南首店的首选。,30%25%20%15%10%5%0%,600,000450,000300,000150,000-,中市区,北市区,南市区,西市区,东市区 呈贡新区 其他区域,存量,空置率,来源：XX,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018*,2019*,2020*,2021*,来源：XX,3,500,0003,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000,中市区,北市区,南市区,西市区,呈贡新区,其他区域,14,昆明零售市场市场动态租金水平（2017）-分商圈, 截至2017年底，昆明市优质购物中心最优租金楼层的平均租金为每月每平方米457元。其中，中市区作为昆明传统核心商圈，商业聚集程度高，人流量大，对优质品牌吸引力强，因而该区域平均租金为全市最高水平，达每月每平方米924.12 元； 近几年，城市经济中心的外扩和市内交通的发展，使得各区域间, 未来四年，昆明市将有超过160万平方米的优质商业项目入市。其中包括华润万象城、大悦城、新城吾悦广场等国内知名的商业运营品牌。随着品牌商业的陆续入市，昆明市整体零售商业市场的品质有望迎来全方位的提档升级。 未来昆明商业市场将以市中区为引擎，区域级商圈为推动，真正实现多点开花式的全面发展。由于昆明未来优质商业项目大多集中在中市区，因而该区域作为全市最核心商圈的地位将持续得以巩固。与此同时，位于东市区和西市区内优质项目的落地，将改善区域商业氛围，填补区域优质商业空白。,注: *表示未来供应,的商业联动逐渐增强。其中，北市区、南市区依托于庞大居住客群，已逐渐发展成为仅次于市中区区域的城市副核心商圈。0,人民币/平方米/月1,000500,中市区,北市区,南市区,西市区,东市区 呈贡新区 其他区域,平均租金历年存量及预测平方米,博泰APM恒隆广场,大宥城,华润万象城,俊发春之眼,SKP,人民路壹号广场,云投中心,吾悦广场新迎新城,太古里大悦城0,100,000,200,000,400,000300,000,2018,2019,2020,2021,中市区,北市区,南市区,西市区,呈贡新区,其他区域,昆明零售市场未来供应(20182021)平方米700,000600,000呈贡万达广场500,000,15,来源：XX,THANK YOU,