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2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 1 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 内容 目录 2020 年：事实 . 7 一、 政策篇 楼市调控 差异化 ，长效机制加速完善 . 8 1、部分城市房价过快上涨，调控分化趋势加剧 . 8 2、经营性用地跨区域调剂 加速，核心城市群与成渝都市圈土地供应将增加 . 9 3、住房保障制度加速完善，多主体供应缓解大城市供需格局 . 10 二、销售篇 量稳价升，结构 分化 . 11 1、全年商品房销售额突破 17 万亿，增速 8.7%超预期 . 11 2、住宅量价齐升拉动销售额增长，商办物业继续呈结构性恶化 . 12 3、量价 表 现 区域分化极大，长三角与珠三角表现亮眼 . 13 4、营销与定位更精准，客户 “ 成单率 ” 提升 . 20 三、土地篇 土地成交量价齐涨，长三角与湾区热度再升 . 22 1、土地成交前低后高，量价齐升再超预期 . 22 2、土地市场热度冲高回落，核心城市群三线城市楼面价高增 . 23 3、长三角与大湾区仍最受青睐，部分二线城市供需格局将改善 . 25 四、资金篇 行业融资强监管，融资成本仍下行 . 27 1、行业融资前松后紧，销售持续超预期助力回款高增 . 27 2、货币宽松导致境内发债大涨，疫情海外扩散致使海外发债二季度受掣 . 28 3、境内发债成本先降后升，境外发债成本持续走低 . 30 4、信托融资规模同比 略降，平均收益率持续下行 . 32 5、港股房企股权融资爆发，头部房企加速拆分物业单独上市 . 33 2021 年：展望 . 35 难易相成，长短相形 . 35 一、 宏观篇 海外宽松短期继续，国内流动性迎拐点 . 37 1、海外疫情拐点 初现，全球经济恢复进度有序 . 38 2、海外宽松力度短期仍将持续，多国无风险收益率处历史低位 . 39 3、投资 与出口高增带动经济修复，货币政策将向中性温和回归 . 40 2 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所 有 4、中央经济工作会议定调宏观政策，房地产明年以稳为主 . 43 二、需求篇 冰与火继续上演，投机性购房将受抑制 . 46 1、居民杠杆率快 速上行，投机性购房加强抑制 . 46 2、房贷利率下行趋缓，对楼市总需求影响渐弱 . 47 3、房价涨跌分化，各地购 房需求分化将继续 . 48 4、房地产贷款集中度管理条例出台，总需求影响有限但行业分化加剧 . 49 三、库存篇 供需格局分化，商办去化仍承压 . 53 1、住宅去化顺畅，商办去 化仍承压 . 54 2、城市库存分化巨大，部分城市去化承压 . 56 3、竣工将改善，房企资金压力 将加剧 . 59 四、债务篇 偿债规模再上台阶， “ 三道红线 ” 加速行业整合 . 64 1、债券及信托全年偿债规模 2.5 万亿，房企 资金链将进一步紧绷 . 64 2、 “ 三道红线 ” 出台，行业或将进入供给侧改革 . 65 3、行业上半年偿债能力恶化，民营房企短期偿债压力巨大 . 68 五、应对 篇 重质、深耕、合作、革新 . 70 1、头部房企积极补仓，轻量重质提升拿地标准 . 70 2、核心城市与都市圈极化 是必然，一二线及核心城市群城市仍是重点 . 71 3、以一二线城市为中心，通盘考虑谋全局 . 74 4、拥抱合作，实现共赢 . 76 5、革新提效，结构效率优于运营效率 . 76 六、世联跟踪城市年 度简评合集 . 78 关于房地产下半场的 15 个预判 . 92 2020 年度政策大事记 . 93 特别鸣谢 . 101 数据说明 . 102 2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 3 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 图表目录 图表 1 全国 “ 五限 ” 调控政策出台城市个数 . 8 图表 2 2020 年楼市调控升级的城市及分类 . 9 图表 3 商品房销售额累计同比情况 . 11 图表 4 商品住宅销售额累计同比情况 . 11 图表 5 商品房销售面积累计同比情况 . 11 图表 6 商品住宅销售面积累计同比情况 . 11 图表 7 不同类型物业销售额累计同比 (%) . 12 图表 8 历年全国不同类型物业销售面积增长情况 . 12 图表 9 商品房销售额、销售面积及均价同比 (%) . 12 图表 10 历年全国不同类型物业销售面积增长情况 . 12 图表 11 全国各大片区商品住宅销售金额与销售面积增长情况 . 14 图表 12 各能级城市新建商品住宅销售面积与销售额同比情况 . 17 图表 12 各能级城市新建商品住宅销售面积与销售额同比情况 . 19 图表 14 世联盘均客户上门指数与盘均成交指数情况 . 20 图表 15 一线盘均成交指数 . 20 图表 16 二线盘均成交指数 . 20 图表 17 核心城市群三线盘均成交指 数 . 21 图表 18 非核心城市群三线盘均成交指数 . 21 图表 19 未来三个月预计增加购房支出的城镇储户占比 (%) . 21 图表 20 历年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况 (所有用地类型 ) . 22 图表 21 历年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况 (住宅用地类型 ) . 22 图表 22 2017-2020 年 各线城市土地出让金同比 . 23 图表 23 2017-2020 年各线城市土地规划建面同比 . 23 图表 24 2017-2020 年各线城市土地溢价率 (住宅用地 ) . 23 图表 25 2017-2020 年各线城市土地流拍率 (住宅用地 ) . 23 图表 26 一线城市楼面价及同比 (住宅用地 ) . 24 图表 27 二线城市楼面价及同比 (住宅用地 ) . 24 图表 28 核心城市 群三线城市楼面价及同比 (住宅用地 ) . 24 图表 29 非核心城市群三线城市楼面价及同比 (住宅用地 ) . 24 图表 30 各线城市土地招拍挂成交情况（住宅用地类型 ) . 24 图表 31 全国住宅用地招拍挂成交金额 TOP50 城市 . 26 图表 32 房地产到位资金 与 累计同比（ %） . 28 图表 33 房地产行业到位资金 主要构成占比 及 累计同比走势 . 28 4 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所 有 图表 34 内地房地产行业 境内债券余额类型 . 29 图表 35 内地房地产行业 境内外债券余额规模及占比情况 . 29 图表 36 内地房地产行 业 境内外合计发债情况 . 29 图表 37 内地房地产行业 境内外合计发债情况 . 30 图表 38 内地民营 房企 境内外合计发债情况 . 30 图表 39 房企境内 债券发行加权平均票面利率 . 31 图表 40 民营房企境内债券发行票面利率 . 31 图表 41 国有房企境外 债券发行票面利率 . 31 图表 42 民营房企境外发行债券加权平均票面利率 . 31 图表 43 投向 房地产新增信托项目金额 及 同比 . 32 图表 44 投向房地产的资金信托余额 及 新增信托平均收益率 均下行 . 32 图表 45 2020 年上市房企股权融资情况 . 33 图表 46 部分金融机构 对 2021 年 GDP 增速及宏观政策预测 . 37 图表 47 全球新冠病例确诊单日新增人数拐点初现 . 38 图表 48 全球新冠疫苗接种总量 . 38 图表 49 全球 GDP 当季同比 . 39 图表 50 全球各经济体制造业 PMI 表现 . 39 图表 51 美联储与欧洲央行资产负债表规模飙升 . 40 图表 52 日本央行资产负债表规模飙升 . 40 图表 53 全球主要经济体 M2 同比增速飙升 (%) . 40 图表 54 多国 10 年期国债收益率处历史低位 (%) . 40 图表 55 GDP:不变价 :当季同比 (%) . 41 图表 56 三驾马车对 GDP 累计同比的拉动 . 41 图表 57 三大投资中制造业投资恢复较慢 (%) . 41 图表 58 社会消费 品零售总额恢复力度较弱 (%) . 41 图表 59 出口恢复力度强劲 (%) . 42 图表 60 出口同比增长的主要品类贡献度 . 42 图表 61 全国工业企业产能利用率及利润同比 (%) . 42 图表 62 制造业 PMI 各分类持续向好 . 42 图表 63 M1 增速 持续回升 反映生产经营活跃 . 42 图表 64 PPI 触底持续回升 . 42 图表 65 2019 年与 2020 年中央经济工作会议对比（与房地产相关部分） . 43 图表 66 社融规模与 M2 同比 (%) . 45 图表 67 各部门杠杆率抬升明显 (%) . 45 图表 68 居民杠杆率国际比较 . 47 2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 5 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 图表 69 短期与中长期新增居民贷款及同比 . 47 图表 70 2019-2020 年各省居民部门杠杆率 . 47 图表 71 贷款市场报价利率 (LPR) . 48 图表 72 全国房贷平均利率 . 48 图表 73 35 个监测城市首套房实际 贷款利率上浮情况 . 48 图表 74 70 大中城市新建商品住宅价格同比涨跌个数 . 49 图表 75 70 大中城市二手商品住宅价格同比涨跌个数 . 49 图表 76 关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 . 49 图表 77 各银行房地产贷款余额 及占比情况 . 51 图表 78 房企开发资金来源占比 . 53 图表 79 主要金融机构各项贷款余额同比增速 (%) . 53 图表 80 商品房与商品住宅 待售面积及累计同比情况 . 54 图表 81 商办物业 待售面积及累计同比情况 . 54 图表 82 商品住宅 可售面积与累计同比 . 55 图表 83 2016-2020Q4 优质写字楼空置率（ %） . 55 图表 84 世联行重点跟踪城市 2020 年 供应面积同比 与 供销比 . 56 图表 85 世联行重点跟踪城市 可售面积 及 去化周期 . 56 图表 86 世联行重点跟踪城市 2020 年 供销与库存情况 (商品住宅 ) . 57 图表 87 房地产开发投资完成额与同比增长 . 59 图表 88 房地产开发投资总额构成及占比 . 59 图表 89 房地产开发投资总额各构成部分同比 . 59 图表 90 房屋新开工面积及同比情况 . 60 图表 91 房屋竣工面积及同比情况 . 60 图表 92 2020 年全国各省市房屋新开工面积与竣工面积同比 及 贡献率 . 60 图表 93 房屋新开工面积 与 竣工面积同比增速 (T-2.5 年 ) . 62 图表 94 房屋新开工面积 与 竣工面积 累计同比增速 (正常 值 ) . 62 图表 95 内地房地产行业 境内外合计债券到期情况 . 64 图表 96 内地民营房企 境内外合计债券到期情况 . 64 图表 97 内地 房 地 产行业 境内外债券合计到期规模 . 64 图表 98 “ 三道红线 ” 内容 . 65 图表 99 上市房企 “ 踩线 ” 及有息负债增长情况 . 66 图表 100 “ 三 道红 线 ” 改善路径 . 68 图表 101 内地上市房企现金短债比变化 . 69 图表 102 内地上市房企净负债率变化 . 69 图表 103 2020 年拿地 金额 TOP30 房企（涉宅 用地） . 70 6 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所 有 图表 104 2019 年末常住人口新增数 (万人 ) . 72 图表 105 2017-2019 年各省土地财政依赖度 . 73 图表 106 2018-2020 年部分头部房企一二线城市拿地金额占比 . 74 图表 107 2018-2020 年各地棚改开工及同比增长情况 . 75 图表 108 52 个世联跟踪城市年度简评合集 . 78 2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 7 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 2020 年： 事实 2020 年房地产市场的回顾 2020 年，全国新建商品房销售额突破 17 万亿，再度创下新高。 全年商品房销售额 17.36 万亿，同比增长 8.7%，其中销售面积 17.61 亿、同比增长 2.6%，全年销售均价 9,858 元 /、同比增长 5.9%， 总体呈现量价齐升，稳中向好。 全国商品房 待售面积 4.99 亿，较去年基本持平；新开工面积 22.4 亿 、竣工面积 9.1 亿，分别同比 下降 1.2%、 4.9%， 考虑到疫情原因， 总体较为平稳。 2020，“房住不炒”与“三稳” 仍 是主基调 ， 但 由于 对冲疫情 和“六保” 的需要 ，货币宽松 力度较大 ， 加之多地 政府上半年也 出台扶持政策托底 楼市， 使得 销售持续超预期 ； 其中 长三角、 大湾区 、西北及部分地区核 心城市表现火热， 部分城市房价 短期涨幅较大 ， 但其余 地区和二线的郊 区以价换量 是多数 ，区域分化加剧，上演冰与火。 楼市 销售的持续超预期 亦带动了 土地成交大涨 ， 但亦呈现区域分化，三 大核心城市群及少数区域核心城市 备 受青睐，溢价率相对较高。 目前 围 绕一二线及三大核心城市群重仓布局 基本 已成为行业共识，但 共识也 意 味着竞争加剧 。 当资金红利和土地 红利渐退， 房企竞争的落脚点仍在内 部管理和运营效率、品牌、产品、服务。 资金方面，全年流动性宽松，但对于房地产融资却持续收紧，年内对于 保险资金、信托等投向房地产业再度出台新规 以加强规范 ，并严查银行 资金违规流向楼市 ，行业资金 链进一步趋紧，行业分化 也随之 加剧，销 售百强房企集中度进一步提升至 75%，行业格局加速向倒金字塔演变 。 站在 2021 年的新起点，回顾 在分化加剧的 2020 年，商品房销售新高 的 背后，有一些值得关注的事实： 8 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所 有 一、 政策篇 楼市调控 差异化 ，长效机制加速完善 1、 部分城市房价过快上涨，调控分化趋势加剧 全年 中央对于房地产 “ 房住不炒 ” 、“三稳”目标 贯彻 不变， 但 各地针对楼市的调控政策则呈现差异化 和精准化。 2020 年 上半年 因 受 到 疫情冲击， 故 “六保”和“六稳”为首要目标，多 个城市 从 房地产 供给端和需求 端出台 了 诸多政策 予以扶持 ，楼市调控政策总体呈现宽松态势 。 供给端：降低预售条件、降低预售监管资金的留存比例 /使用标准、土地出让款的延期与分期支付、开 工与竣工的允许延期、延期缴税等； 需求端：“一区一策”、降低人才落户与购房门槛 （变相放松限购） 、提供购房补贴、公积金政策 放宽 等。 图表 1 全国“五限”调控政策出台城市 个数 （ 2016.01-2020.12） 数据来源：各地政府公告，世联研究整理 进入下半年， 随着 长三角、珠三角、西北 地区 核心城市以及其他少数热点城市 房价加速上涨 ，其市场热 度也逐渐向周边扩散， 以至于 住建部召开了两次房地产座谈会 讨论 (共 16 城参会 )， 随即 多个热点城市 迎来调控升级 ，但其他城市绝大多数保持此前政策未变 。 20 16 M 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 10 M 11 M 12 20 17 M 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 10 M 11 M 12 20 18 M 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 10 M 11 M 12 20 19 M 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 10 M 11 M 12 20 20 M 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 10 M 11 M 12 限商 1 1 1 1 3 1 3 1 1 1 1 1 1 1 2 1 限价 3 2 2 2 2 5 3 2 5 6 1 8 1 2 1 3 7 3 1 6 1 1 1 1 3 3 2 限售 2 6 8 6 2 2 6 8 7 2 1 2 3 1 5 4 5 1 1 1 2 1 1 3 2 1 1 限贷 1 2 1 2 2 3 8 26 7 2 2519 8 3 2 6 5 1 3 2 2 2 1 4 3 1 2 1 1 5 2 限购 1 1 4 1 1 1 7 14 1 4 2 201618 3 3 2 6 2 1 1 3 1 3 3 7 5 2 1 1 4 1 1 1 1 4 1 1 1 7 14 1 4 2 20 1618 3 3 2 6 2 1 1 3 1 3 3 7 5 2 1 1 4 1 11 2 1 2 2 3 8 26 7 2 25 19 8 3 2 6 5 1 3 2 2 2 1 4 3 1 2 1 1 5 2 2 6 8 6 2 2 6 8 7 2 1 2 3 1 5 4 5 1 1 1 2 1 1 3 2 1 1 3 2 2 2 2 5 3 2 5 6 1 8 1 2 1 3 7 3 1 6 1 1 1 1 3 3 21 1 1 1 3 1 3 1 1 1 1 1 1 1 2 1 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 9 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 需求端 的调控 主要是加码“五限” 、 公积金收紧、 提升个人住房转让增值税免征年限 以及对诸如“假离 婚”等操作漏洞进行补漏 ；供给端主要是加强预售资金监管、土地出让条件、要求加大向无房家庭配售 的比例， 以及 对 申请预售的面积 有 最低 规模 限制 ，大多在 3-5 万 。 此外，部分热点城市在被约谈后，其在保证刚需、抑制投机方面亦加大力度，如成都、杭州、南京、宁 波等规定新开售的商品住宅方面，加大 向 无房家庭 倾斜 的 房源比例。 图表 2 2020 年楼市调控升级的城市及分类 调控政策分类 调控升级城市 限商（商改住） 深圳 限价（地价与 新房售价 ） 东莞、长春、唐山、银川、 南京、 徐州、绍兴、衢州、台州、丽水 限购 深圳、 东莞、 宁波、杭州、 南京、 无锡 限贷 （提升首付比例、认 定范围） 深圳、无锡、 湖州 、常州、 沈阳、唐山、 长 春 、 西安 限售 杭州、 东莞、 宁波、常州、衢州、台州 、银川 增值税免征年 2 年 变为 5 年 深圳、无锡、沈阳、成都 加强预售资金监管 广州、 成都、西安、昆明、唐山、石家庄 2、经营性用地跨区域调剂 加速 ， 核心 城市群与 成渝 都市圈 土地供应将增加 3 月，国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定，旨在基于严格保护耕地、节约集约用地的前 提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。核心内容 有以下两点： “一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授 权各省、自治区、直辖 市人民政府批准。 二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人 民政府批准首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限 1 年” 针对第一点，我们认为， 把 15.5 亿亩永久基本农田之外的农用地，国家把转为建设用地的审批权下放 到各省及直辖市， 既 直接增加了 各省市 潜在的可供开发的建设用地量 ， 也 提升了土地的利用效率。而 新 增的建设用地大概率 会向 省会城市 倾斜 ， 这一方面 有利于增加 区域 核心城市的潜在土地供应，有助于稳 地价和稳房价 。 针对第二点，我们认为，对于 15.5 亿亩永久基本农田，也授权了试点省份，但我们再仔细看的话，试 点地区是 北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆 ，正是对于我国经济贡献最大的三大核心 10 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所 有 城市群以及成渝都市圈。对于这些区域放宽永久基本农田的规模限制，意 味着国家对于三大城市群和成 渝都市圈给予了更多资源倾斜，同时也是对其作为中国经济最重要的增长引擎给予了更高期望。 在 2021 年 1 月 国务院办公厅印发 的 建设高标准市场体系行动方案 中，提出要“ 推动经营性土地要 素市场化配置 ”，在 此前 的基础上还增加了“ 完善建设用地市场体系 ” 和“ 开展土地指标跨区域交易试 点 ”两点，使得耕地占卜平衡的 机制 进一步完善 ，且将土地调剂的范围由省内调剂扩展到跨省调剂 ，这 将进一步缓解发达地区建设用地紧张的情况 。 3、 住房保障制度加速完善，多主体供应 将 缓解大城市供需格局 在 2020 年 12 月的中央经济工作会议中，重点提及要解决大城市的住房问题：“要高度重视保障性租赁 住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市 场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自 有闲置土地建设租赁 住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。” 此外，在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标的建议 中亦 提出“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给 ”。 此前全国租赁用地的出让较少， 仅上海 出让 稍多 ，多数城市只是 在 出让住宅用地时要求自持部分比例作 为租赁， 而这些 城市 2018 年至今 ， 折算后的租赁住房规划建面供应 多数 不足百万， 体量相对较小。 但此次正式提出并要求土地供应要向租赁住房建设倾斜，且单列租赁住房用地计划，这无疑将大大增加 一二线城市 租赁用房的建设和供应，对于大城市住房问题 缓解方面无疑 将有实质性 进展 。 而对于长租市场的监管方面，近期多地已陆续出台严控租金贷、“长收短付”等乱相， 并要求企业设立 受监管的租金专用资金账户。 在经历一众长租平台的陆续 爆 雷后，长租市场将迎来“劣币”出清后的改 善，有助于“良币”稳健发展及扩张。 2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 11 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 二 、销售篇 量稳价升， 结构分化 2020 年，疫情之下全年流动性宽松，保值和避险需求骤升，住宅量价齐升，而以投资和企业购置为主 的商办萎靡不振。住宅方面长三角、珠三角、西北及部分区域核心城市领衔量价齐升，随即热度扩散并 带动全国销售最终全年量稳价升，但区域间分化仍较大，二线的郊县及非核心城 市群的三四线城市大多 以价换量。 1、全年商品房 销售额 突破 17 万亿 ， 增速 8.7%超预期 2020 年，全国商品房销售额 17.36 万亿，同比增长 8.7%， 其中商品住宅销售额 15.46 万亿，同比增 长 10.8%；办公楼销售额 0.50 万亿，同比下降 5.3%；商业营业用房销售额 0.99 万亿、同比下降 11.2%， 其他未列明属性商品房销售额 0.41 万亿，同比增长 7.7%。 商品住宅销售额占商品房整体的 89%，较 2019 年同期再提升 1.7 个百分点，对于商品销 售额增长贡 献度为 109%。而办公楼、商业营业用房主要以投资和企业自购为主，受实体经济影响较大 导致 需求不 振，占比分别为 2.9%、 5.7%，较 2019 年进一步下降。 从全年商品房销售额的增速来看，显著高于销售面积增速，主要 是 住宅价格同比高增所致。 图表 3 商品房 销售 额 累计同比情况 图表 4 商品住宅 销售 额 累计同比情况 图表 5 商品房 销售面积累计同比情况 图表 6 商品住宅 销售面积 累计 同比情况 15.46 10.8 -60.0 -40.0 -20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 20 16 -0 2 20 16 -0 5 20 16 -0 8 20 16 -1 1 20 17 -0 3 20 17 -0 6 20 17 -0 9 20 17 -1 2 20 18 -0 4 20 18 -0 7 20 18 -1 0 20 19 -0 2 20 19 -0 5 20 19 -0 8 20 19 -1 1 20 20 -0 3 20 20 -0 6 20 20 -0 9 20 20 -1 2 商品房销售额 :住宅（万亿元 ,左轴） 同比 (%,右轴 ) 17.61 2.60 -40.0 -20.0 0.0 20.0 40.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 20 16 -0 2 20 16 -0 5 20 16 -0 8 20 16 -1 1 20 17 -0 3 20 17 -0 6 20 17 -0 9 20 17 -1 2 20 18 -0 4 20 18 -0 7 20 18 -1 0 20 19 -0 2 20 19 -0 5 20 19 -0 8 20 19 -1 1 20 20 -0 3 20 20 -0 6 20 20 -0 9 20 20 -1 2 商品房销售面积 (亿 ,左轴 ) 同比 (%,右轴 ) 15.49 3.2 -40.0 -20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 20 16 -0 2 20 16 -0 5 20 16 -0 8 20 16 -1 1 20 17 -0 3 20 17 -0 6 20 17 -0 9 20 17 -1 2 20 18 -0 4 20 18 -0 7 20 18 -1 0 20 19 -0 2 20 19 -0 5 20 19 -0 8 20 19 -1 1 20 20 -0 3 20 20 -0 6 20 20 -0 9 20 20 -1 2 商品住宅销售面积 :住宅 (万 ,左轴 ) 同比 (%,右轴 ) 17.36 8.70 -40.0 -20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 20 16 -0 2 20 16 -0 5 20 16 -0 8 20 16 -1 1 20 17 -0 3 20 17 -0 6 20 17 -0 9 20 17 -1 2 20 18 -0 4 20 18 -0 7 20 18 -1 0 20 19 -0 2 20 19 -0 5 20 19 -0 8 20 19 -1 1 20 20 -0 3 20 20 -0 6 20 20 -0 9 20 20 -1 2 商品房销售额 (万亿元 ,左轴 ) 同比 (%,右轴 ) 12 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所 有 图表 7 不同类型物业销售额累计同比 (%) 图表 8 历年全国不同类型物业销售面积增长情 况 数据来源： 国家统计局、 Wind、 世联研究 数据来源： 国家统计局、 Wind、 世联研究 2、住宅量价齐升拉动销售额增长，商办物业继续呈结构性恶化 2020 年一季度，受疫情防控的影响，封城、售楼处关闭等影响 ， 导致全国多数地区销售量价齐跌，以 投资需求和企业自购为主的商办物业更是如此。 住宅量价表现却迥异， 在全球持续宽松的背景下，以长 三角与大湾区核心城市为首，房价显著上涨，并进入了“房价上涨 拿地热情高涨 土地成交楼面价 大幅上涨 在售新房楼盘因限价而一二手倒挂 赚钱效应下的众人摇号打新 购房情绪 进一步高涨 房价上涨”的自我增强循环中，且 热度 向周边 扩散 。 随着这些区域核心城市热度逐渐扩散，叠加年内多地在房地产供给侧和需求侧给与的支持政策，全国商 品房销售自二季度之后开始迅速回暖并持续超预期，最终全年销售面积与均价均实现正增长。虽然三季 度部分房价涨幅过快的城市迎来了密集调控潮，但不改整体回暖大局，住宅均价的高增 长是全年销售增 长的主要力量。 图表 9 商品房销售额、销售面积及均价 同比 (%) 图表 10 历年全国不同类型物业销售面积增长情况 数据来源： 国家统计局、 Wind、 世联研究 数据来源： 国 家 统计局、 Wind、 世联研究 10.8 -5.3 -11.2 -30.0 -10.0 10.0 30.0 50.0 70.0 90.0 住宅 (%) 办公楼 (%) 商业营业用房 (%) 2.6 8.7 5.9 -10 0 10 20 30 40 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0 销售面积同比 (%) 销售金额同比 (%) 均价同比 (%) 8.1 14.8 -3.7 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 住宅 (%) 办公楼 (%) 商业营用房 (%) 3.2 -10.4 -8.7 -30.0 -10.0 10.0 30.0 50.0 住宅 (%) 办公楼 (%) 商业营业用房 (%) 2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 13 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 相比住宅销售的持续超预期，商办市场因其主要受企业自购与个人投资需求支撑，受宏观经济的影响明 显，加之普遍库存高企（各城市去化周期大多在 5 年以上），自 2018 年以来持续低迷， 2020 年上半年 均量价齐跌显著。 二季度 之后随着经济企稳，企业与个人投资信心逐渐恢复，销量 略 有改善。 价格方面，不同地区与不同类型物业的分化均较大，长三角、珠三角、西北以及少数区域核心城市如成 都、西安、唐山等房价上涨明显，多城被住建部点名。 具体到不同物业类型来看，住宅市场全年均价上涨主要因为土地成交楼面价逐年 增长因素在，成本上升 是新房销售均价上升的主要因素，即使上半年在促销力度 较大时 ， 销售均价较 2019 年相比仍有 45% 的增长。 随着三季度之后多个房价过快上涨的热点城市调控升级，市场情绪略有降温。此外，“三道红线”对房 企债务及融资进一步收紧，头部房企急于回款而在全国多数地区（除少数热点城市外）掀起大力度促 销 以价换量，使得 4 季度全国住宅销售均价环比下降 3.7%，其中主城区相对坚挺，郊县与三四线价格环 比回落最为明显。 商铺市场类似，全年价格促销力度较大，三季度随楼市火爆而有升温，但四季度受价格战影响 较大 ，价 格整体重 回负增长 。 写字楼市场与商铺市场类似，但四季度价格跳涨格外突兀，由于成交价格数据统计局未公布，我们认为 这主要是结构性因素影响。从 近 年数据看，江浙粤 +京沪的写字楼成交额占比过半，而这些区域的住宅 市场全年呈现量价齐涨，对写字楼市场亦有一定带动，且 18 年之后楼面价跳涨的 办公用地逐渐入市， 成为供应主力 ，拉高了均价 。 3、 量价表现区域分化 极大 ，长三角与珠三角表现亮眼 量价表现分化不仅体现在各个片区及城市之间，也体现在城市内部主城区与郊县之间。从各地区与城市 的销售表现来看，分化较大，其中长三角、珠三角、西北以及成都、 唐山等部分核心城市最火热，量价 齐涨，其余大部分省份的省会城市主城区价格坚挺并慢涨，但郊县与三四线整体以价换量明显。尤其在 8 月“三道红线”之后，部分民营 房企掀起价格战以加速回款，这些郊县与非核心城市群的三四线城市 多数楼盘在此前基础上降价 5001000 元 /，文旅盘与商办市场折扣力度 则 更大 。 总体上看，全国多数城市新建住宅销售均价有增长，这是因为地价上涨带动新推 楼盘成本抬升从而推盘 价提升，但 2019 年及之前在售的楼盘降价力度仍较为明显。 值得一提的是，这一年在房价涨幅明显的城市中，学区房扮演了点火器的角色，涨 幅夸张，带动整体市 场。一方面是因学区房供给稳定而需求随着人民生活水平提高 而不断增长，对于人口净流入的一二线城 市尤其如此，且投资 /投机需求亦是重要力量；另一方面，在疫情的影响下，初高中海外留学被更谨慎 的选择，这部分家庭通常是高净值家庭，购买力较强。 14 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所 有 图表 11 全国各大片区商品住宅销售金额与销售面积增长情况 数据来源： WIND、国家统计局、 世联研究 ； 2020 年中国房地产市场回顾与 2021 年展望 15 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 长三角 量价齐升，江浙为最 疫情后 当地 政府组织有力，复工速度极快，以江浙核心城市的量价齐涨带动土拍市场火热，价格攀升之 下主城区一二手倒挂现象频 繁，“打新”的赚钱效应下出现多个“万人摇号”盘，整体进入土拍地价快 速上涨 周边二手房价格上涨 此前拿 地的新推项目因限价而与周边二手倒挂 “摇号打新” 的自我增强循环中，尤以杭州、宁波、无锡等表现最为突出，带动整体走强，上海在四季度后二手房价 格进入跳涨模式，多个新盘数倍认筹、二手月成交套数创新高，预计热度将扩散，对长三角板块的热度 形成新一轮的支撑。 珠三角 深莞主升之后迎调控，广惠补涨引领全省向暖 上半年广东市场冷热不均，仅深莞惠独领风骚，尤其深莞房价飙涨后迎来调控升级，在调控后需求外溢 转向周边广惠等 ，三季度后在广州和惠州部分片区价格快速上涨带动下，热度开始扩散至省内其他城市， 年底佛山、珠海等异动明显， 预计 2021 年热度扩散并延续。 京津冀 修复加速，表现亮眼 北京在疫情防控期间对人员进出管控极严，周期较长， 被疫情抑制的需求在下半年开始集中释放 ；河北 在唐山量价快速上涨带动下，整体表现优异，但仍呈分化状态，如石家庄一二手价格均有下跌，天津则 二手房价格亦有下跌，但 2020 年土地出让大幅缩减，库存改善， 新房市场整体相对平稳 。展望后市， 在北京部分核心板块二手量价初现异动后，整个京津冀板块有望在核心城市带领下 企稳向好。 西北五省 头部房企密集入驻，地价快速攀升推动新房量价齐涨 近两年，西北片区除陕西之外的其他四省随着头部房企的密集进驻并积极拿地布局，地价快速攀升，省 会房价也快速上涨且纷纷破万，整体市场价格稳步上涨，居民购房情绪较高。在土地市场价格快速攀升 的情况下，热度有望延续。 东三省 疫情反复，分化明显 整个东三省两极分化 极大 ，核心城市主城区板块价格稳步上涨，但郊县普遍大力度以价换量。黑龙江受 俄罗斯 疫情影响导致疫情反复，市场表现较差，加之近两年土地出让连续大增 导致新房供应大增 ，整体 量价齐跌；吉林类似， 尤其在 9 月长春调控之后再度 疲软；辽宁 则 在沈阳价格快速上涨的带动下表现 较好，但在 9 月调控之后，市场观望情绪加剧，预计 全省 分化延续。 山东 总体平稳，以价换量渐扩散 16 深圳 世联行 集团 股份有限公司 版权 所 有 济南与青岛全年整体销售量方面表现较好，但价格方面除主城区较坚挺，郊区二手跌幅 10%左右；郊 县去化较差， 9 月后 房企促销力度明显加大 。全省整体市场分化较大，部分三四线供地加速，库存攀升， 以价换量的力度扩散。预计随着济南与青岛土地缩减后，供需 格局 将略有改善。 河南 竞争最为激烈， 促销手段激进 河南为北方片区 竞争最 激烈之地， 且以 郑州为首 ，省内 三四线 市场相比郑州市场 反而 略强。郑州 市场 2017-2018 年土地巨量供应，库存奇高，从 2019 年下半年市场转冷尤为明显，供销比从 1.25 升至 2， 激进的促销手段繁复 ，多数项目实际成交价格降幅达 10%以上。预计随着郑州土地供应连续大幅缩减 后，供需格局将缓慢改善，但高库存仍需时间消化。 湘赣鄂 冷热不均，分化显著 湖北作为全国疫情的