房地产2021年报综述.pdf

电话：021-80197619邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿 翰 智 库 专 业 出 品1 所 属 行 业 房 地 产发 布 时 间 2021 年 4 月 28 日2021 年 报 综 述管 理 红 利 时 代 来 临 ， “ 分 化 ” 贯 穿 全 年核 心 观 点 ：2020年 房 地 产 企 业 表 现 以 “ 分 化 ” 贯 穿 始 终 ， 拥 有 优 势的 房 企 更 容 易 在 行 业 中 生 存 和 发 展 。 政 府 对 待 地 产 行 业 坚 持“ 房 住 不 炒 ” 的 基 调 未 曾 改 变 ， 三 道 红 线 和 房 地 产 贷 款 集 中度 管 理 又 为 企 业 设 定 了 发 展 上 限 ， 在 这 样 的 趋 势 下 ， 央 企 、 国 企 和 一 贯 追 求 财 务 稳 健 的 民 营 房 企 具 有 更 大 的 优 势 ， 预 期成 为 推 动 集 中 度 上 行 的 主 要 力 量 。 对 其 他 房 企 而 言 ， 规 模 仍是 首 要 选 择 ， 若 是 具 备 产 品 能 力 、 开 发 能 力 等 任 一 项 优 势 ，都 有 利 于 公 司 加 强 与 其 他 房 企 的 合 作 ， 最 终 实 现 共 赢 。 但 不能 否 认 的 是 ， 头 部 房 企 拥 有 先 发 优 势 ， 有 望 不 断 拉 开 与 其 他中 小 房 企 之 间 的 差 距 。1、 销 售 分 化 ： 行 业 格 局 已 定 ， 房 企 销 售 分 化 加 剧中 国 房 地 产 行 业 长 效 机 制 基 本 完 成 ， 调 控 性 政 策 只 会 逐步 加 码 ， 难 以 宽 松 。 三 道 红 线 从 根 本 上 限 制 房 地 产 企 业 有 息负 债 的 增 速 ， 倒 逼 房 企 去 金 融 化 ， 土 地 集 中 出 让 制 度 要 求 房 企 资 金 池 不 断 加 深 ， 两 相 作 用 之 下 房 企 唯 有 不 断 提 升 经 营 能力 ， 加 强 销 售 回 款 ， 促 进 项 目 去 化 ， 保 障 现 金 增 长 。 除 此 之外 ， 有 息 负 债 增 速 被 禁 锢 意 味 着 房 企 资 源 被 限 制 ， 在 同 等 比例 的 情 况 下 ， 龙 头 房 企 获 得 有 息 负 债 规 模 的 更 加 ， 推 动 资 源进 一 步 向 上 集 中 ， 行 业 格 局 已 经 基 本 形 成 。2、 盈 利 分 化 ： 收 入 放 缓 ， 利 润 率 普 降 ， 2021有 望 反 弹房 企 管 理 层 的 普 遍 观 点 是 2020年 是 公 司 利 润 率 的 低 点 ，随 着 高 价 项 目 的 逐 渐 结 转 ， 从 2021年 起 ， 公 司 的 利 润 率 有 望实 现 触 底 反 弹 ， 并 保 持 稳 定 ， 主 要 原 因 是 一 方 面 房 企 积 极 采用 多 元 化 方 式 拿 地 ， 来 降 低 拿 地 成 本 ， 有 力 的 保 障 利 润 率 存 在 回 升 的 机 会 ； 另 一 方 面 政 府 调 控 政 策 持 续 出 台 ， 在 “ 三 稳 ”的 背 景 下 ， 行 业 利 润 率 水 平 有 望 保 持 稳 定 。3、 投 资 分 化 ： 坚 持 核 心 城 市 ， 严 控 投 资 理 念 长 期 不 改 相 关 研 究 ：2021 年 3 月 地 产 月 报 丨 一 季 度 企 业 销 售 金 额 高增 ， 但 城 市 间 市 场 传 导 效 应 仍 不 明 显 【 第 32期 】 20210406销 售 金 额 较 2019年 增 长 49.6%， 土 地 成 交 表 现 平淡 （ 2021年 1-2月 ） 月 读 数 据 【 第 41期 】 202013152020 四 季 度 策 略 报 告 房 住 不 炒 下 行 业 空 间仍 在 ， 锚 定 资 源 是 未 来 竞 争 关 键 20201026 研 究 员 于 小 雨rain_yxy（ 微 信 号 ）姜 晓 刚18516525402（ 微 信 号 ）何 志 芳18301781335（ 微 信 号 ） 电话：021-80197619邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿 翰 智 库 专 业 出 品2 2020年 房 企 业 绩 会 上 ， 管 理 层 在 投 资 拿 地 方 面 说 过 最 多的 词 就 是 “ 分 化 ” ， 包 括 城 市 群 分 化 、 能 级 城 市 分 化 、 房 企投 资 分 化 ， 但 不 管 是 哪 一 种 分 化 ， 都 意 味 着 房 企 未 来 拿 地 方向 聚 焦 在 核 心 城 市 群 的 一 二 线 和 强 三 线 城 市 。 但 我 们 认 为 虽然 三 四 线 城 市 在 当 下 遭 到 冷 落 ， 但 房 企 若 在 三 四 线 城 市 做 到极 致 的 深 耕 同 样 有 一 线 生 机 。 在 集 中 地 供 地 的 背 景 下 ， 房 企集 中 布 局 一 二 线 和 强 三 线 城 市 ， 预 期 导 致 土 拍 压 力 增 加 ， 市场 竞 争 力 加 大 ， 而 三 四 线 城 市 随 着 房 企 的 逐 渐 退 出 ， 竞 争 压力 反 而 降 低 ， 生 存 空 间 增 大 。 纵 观 其 他 面 临 困 境 的 房 企 ， 多数 在 大 本 营 地 区 尚 未 取 得 高 认 可 度 的 同 时 ， 盲 目 向 外 扩 张 ， 最 终 导 致 公 司 项 目 铺 的 太 开 ， 导 致 现 金 流 承 压 ， 最 终 不 得 不收 缩 布 局 。4、 融 资 分 化 ： 三 道 红 线 指 标 普 遍 改 善 ， 资 金 成 本 下 降 明 显2020 年 年 报 一 经 发 布 ， E50 房 企 三 道 红 线 指 标 均 有 不 同程 度 的 优 化 ， 平 均 净 负 债 率 大 幅 下 降 21.7个 百 分 点 至 70.1%，剔 除 预 收 账 款 的 资 产 负 债 率 均 值 为 72.0%， 现 金 短 债 比 稳 定 1倍 以 上 。 在 疫 情 影 响 下 ， 融 资 环 境 边 际 宽 松 ， 使 房 企 融 资 结构 得 以 调 整 ， 资 金 成 本 整 体 下 行 ， 但 是 房 企 发 债 条 件 越 来 越高 ， 融 资 资 金 更 多 是 用 来 借 新 还 旧 ， 而 不 是 做 项 目 开 发 ， 企业 发 债 难 度 再 次 上 升 。 电话：021-80197619邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿 翰 智 库 专 业 出 品3 2020年 房 地 产 企 业 表 现 以 “ 分 化 ” 贯 穿 始 终 ， 拥 有 优 势 的 房 企 更 容 易 在 行 业 中 生 存 和发 展 。 政 府 对 待 地 产 行 业 坚 持 “ 房 住 不 炒 ” 的 基 调 未 曾 改 变 ， 三 道 红 线 和 房 地 产 贷 款 集 中 度管 理 又 为 企 业 设 定 了 发 展 上 限 ， 在 这 样 的 趋 势 下 ， 央 企 、 国 企 和 一 贯 追 求 财 务 稳 健 的 民 营 房企 具 有 更 大 的 优 势 ， 预 期 成 为 推 动 集 中 度 上 行 的 主 要 力 量 。 对 其 他 房 企 而 言 ， 规 模 仍 是 首 要选 择 ， 若 是 具 备 产 品 能 力 、 开 发 能 力 等 任 一 项 优 势 ， 都 有 利 于 公 司 加 强 与 其 他 房 企 的 合 作 ，最 终 实 现 共 赢 。 但 不 能 否 认 的 是 ， 头 部 房 企 拥 有 先 发 优 势 ， 有 望 不 断 拉 开 与 其 他 中 小 房 企 之间 的 差 距 。一 、 销 售 分 化 ： 行 业 格 局 已 定 ， 房 企 销 售 分 化 加 剧中 国 房 地 产 行 业 长 效 机 制 基 本 完 成 ， 调 控 性 政 策 只 会 逐 步 加 码 ， 难 以 宽 松 。 三 道 红 线 从根 本 上 限 制 房 地 产 企 业 有 息 负 债 的 增 速 ， 倒 逼 房 企 去 金 融 化 ， 土 地 集 中 出 让 制 度 要 求 房 企 资 金 池 不 断 加 深 ， 两 相 作 用 之 下 房 企 唯 有 不 断 提 升 经 营 能 力 ， 加 强 销 售 回 款 ， 促 进 项 目 去 化 ，保 障 现 金 增 长 。 除 此 之 外 ， 有 息 负 债 增 速 被 禁 锢 意 味 着 房 企 资 源 被 限 制 ， 在 同 等 比 例 的 情 况下 ， 龙 头 房 企 获 得 有 息 负 债 规 模 的 更 加 ， 推 动 资 源 进 一 步 向 上 集 中 ， 行 业 格 局 已 经 基 本 形 成 。二 、 盈 利 分 化 ： 收 入 放 缓 ， 利 润 率 普 降 ， 2021有 望 反 弹房 企 管 理 层 的 普 遍 观 点 是 2020年 是 公 司 利 润 率 的 低 点 ， 随 着 高 价 项 目 的 逐 渐 结 转 ， 从2021年 起 ， 公 司 的 利 润 率 有 望 实 现 触 底 反 弹 ， 并 保 持 稳 定 ， 主 要 原 因 是 一 方 面 房 企 积 极 采用 多 元 化 方 式 拿 地 ， 来 降 低 拿 地 成 本 ， 有 力 的 保 障 利 润 率 存 在 回 升 的 机 会 ； 另 一 方 面 政 府 调控 政 策 持 续 出 台 ， 在 “ 三 稳 ” 的 背 景 下 ， 行 业 利 润 率 水 平 有 望 保 持 稳 定 。三 、 投 资 分 化 ： 坚 持 核 心 城 市 ， 严 控 投 资 理 念 长 期 不 改2020年 房 企 业 绩 会 上 ， 管 理 层 在 投 资 拿 地 方 面 说 过 最 多 的 词 就 是 “ 分 化 ” ， 包 括 城 市 群 分 化 、 能 级 城 市 分 化 、 房 企 投 资 分 化 ， 但 不 管 是 哪 一 种 分 化 ， 都 意 味 着 房 企 未 来 拿 地 方 向聚 焦 在 核 心 城 市 群 的 一 二 线 和 强 三 线 城 市 。 但 我 们 认 为 虽 然 三 四 线 城 市 在 当 下 遭 到 冷 落 ， 但房 企 若 在 三 四 线 城 市 做 到 极 致 的 深 耕 同 样 有 一 线 生 机 。 在 集 中 地 供 地 的 背 景 下 ， 房 企 集 中 布局 一 二 线 和 强 三 线 城 市 ， 预 期 导 致 土 拍 压 力 增 加 ， 市 场 竞 争 力 加 大 ， 而 三 四 线 城 市 随 着 房 企的 逐 渐 退 出 ， 竞 争 压 力 反 而 降 低 ， 生 存 空 间 增 大 。 纵 观 其 他 面 临 困 境 的 房 企 ， 多 数 在 大 本 营地 区 尚 未 取 得 高 认 可 度 的 同 时 ， 盲 目 向 外 扩 张 ， 最 终 导 致 公 司 项 目 铺 的 太 开 ， 导 致 现 金 流 承压 ， 最 终 不 得 不 收 缩 布 局 。四 、 融 资 分 化 ： 三 道 红 线 指 标 普 遍 改 善 ， 资 金 成 本 下 降 明 显2020年 年 报 一 经 发 布 ， E50房 企 三 道 红 线 指 标 均 有 不 同 程 度 的 优 化 ， 平 均 净 负 债 率 大 幅下 降 21.7 个 百 分 点 至 70.1%， 剔 除 预 收 账 款 的 资 产 负 债 率 均 值 为 72.0%， 现 金 短 债 比 稳 定 1 倍 以 上 。 在 疫 情 影 响 下 ， 融 资 环 境 边 际 宽 松 ， 使 房 企 融 资 结 构 得 以 调 整 ， 资 金 成 本 整 体 下 行 ，但 是 房 企 发 债 条 件 越 来 越 高 ， 融 资 资 金 更 多 是 用 来 借 新 还 旧 ， 而 不 是 做 项 目 开 发 ， 企 业 发 债难 度 再 次 上 升 。 电话：021-80197619邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿 翰 智 库 专 业 出 品4 目 录一 、 销 售 分 化 ： 行 业 格 局 已 定 ， 房 企 销 售 分 化 加 剧 .5（ 一 ） 2020年 销 售 增 速 全 面 放 缓 ， 8 成 房 企 完 成 全 年 目 标 .5（ 二 ） 预 设 去 化 率 稳 定 在 60%-65%， 结 构 性 去 化 存 压 .7（ 三 ） 2021年 销 售 目 标 增 速 再 降 ， 房 企 分 化 加 剧 .8（ 四 ） 三 道 红 线 为 房 企 设 定 上 限 ， 行 业 格 局 已 定 .10二 、 盈 利 分 化 ： 收 入 放 缓 ， 利 润 率 普 降 ， 2021有 望 反 弹 .10（ 一 ） 营 业 收 入 增 速 放 缓 ， 未 来 或 将 保 持 平 稳 .10（ 二 ） 2020年 利 润 率 普 降 ， 2021 年 或 保 持 稳 定 .11三 、 投 资 分 化 ： 坚 持 核 心 城 市 ， 严 控 投 资 理 念 长 期 不 改 .13 （ 一 ） 2020年 严 控 投 资 ， 坚 持 布 局 核 心 城 市 .131、 严 控 风 险 ， 谨 慎 投 资 .142、 坚 守 核 心 城 市 群 ， 东 拓 南 进 .153、 把 握 一 二 线 ， 专 注 高 能 级 城 市 .15（ 二 ） 2021年 关 注 高 能 级 城 市 ， 严 控 投 销 比 .151、 房 企 聚 焦 高 价 值 区 域 ， 但 三 四 线 尚 存 生 机 .152、 拿 地 金 额 控 制 在 销 售 额 的 40%或 者 回 款 的 50%.183、 城 市 更 新 地 位 不 断 提 升 ， 扩 土 储 ， 增 利 润 .20四 、 融 资 分 化 ： 三 道 红 线 指 标 普 遍 改 善 ， 资 金 成 本 下 降 明 显 .22（ 一 ） 三 道 红 线 指 标 普 遍 优 化 ， 预 期 2023 年 全 部 达 标 .22 1、 净 负 债 率 大 降 22pcts， 控 负 债 和 提 权 益 是 主 要 手 段 .222、 最 难 调 降 指 标 之 一 ， 预 期 2023年 全 部 转 绿 .233、 合 理 控 制 现 金 短 债 比 ， 避 免 过 高 或 者 过 低 .24（ 二 ） 资 金 成 本 普 降 ， 房 企 融 资 预 期 分 化 加 剧 .25 电话：021-80197619邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿 翰 智 库 专 业 出 品5 2020年 终 将 被 铭 记 。 这 一 年 我 们 众 志 成 城 ， 全 力 以 赴 抗 击 疫 情 ； 这 一 年 美 国 以 “ 莫 须有 ” 的 罪 名 制 裁 中 国 多 家 实 体 ； 这 一 年 全 世 界 都 在 看 着 中 国 屹 立 。 时 代 裹 挟 着 、 逼 迫 着 、 催促 着 我 们 成 长 。 这 一 年 ， 房 地 产 行 业 也 迎 来 转 折 ：第 一 ， 经 营 模 式 的 转 折 。 国 家 “ 房 住 不 炒 ” 决 心 坚 定 ， 行 业 调 控 力 度 持 续 加 大 ， 三 道 红线 对 企 业 的 融 资 增 速 设 定 严 格 的 标 准 ， 房 地 产 行 业 从 土 地 红 利 阶 段 、 金 融 红 利 阶 段 过 渡 到 管理 红 利 阶 段 ；第 二 ， 利 润 率 的 转 折 。 2020年 房 企 结 转 收 入 的 项 目 多 是 在 2016年 、 2017年 土 地 市 场 较热 时 所 拿 项 目 ， 受 限 价 政 策 影 响 较 为 严 重 ， 致 使 2020年 行 业 利 润 率 进 入 低 点 ；第 三 ， 投 资 模 式 的 转 折 。 坚 定 以 销 定 投 的 策 略 ， 保 证 现 金 流 安 全 ， 投 资 布 局 聚 焦 核 心 城市 群 和 高 能 级 城 市 ， 加 大 多 元 拿 地 方 式 力 度 ， 城 市 更 新 成 为 房 企 布 局 重 心 。 一 、 销 售 分 化 ： 行 业 格 局 已 定 ， 房 企 销 售 分 化 加 剧2020年 ， 房 地 产 行 业 遭 受 到 较 大 冲 击 ， 上 半 年 疫 情 影 响 房 企 的 销 售 、 竣 工 和 结 转 ， 但黑 天 鹅 事 件 的 影 响 是 暂 时 性 的 ， 随 着 疫 情 的 好 转 ， 负 面 影 响 逐 渐 消 弭 ， 下 半 年 接 连 而 来 的 调控 政 策 才 是 影 响 行 业 预 期 的 真 正 原 因 。 一 方 面 ， “ 房 住 不 炒 ” 的 基 调 不 变 ， 各 类 限 价 、 限 购政 策 层 出 不 穷 ， 旨 在 精 准 打 击 投 资 性 需 求 ， 保 障 刚 需 ， 对 房 地 产 企 业 的 影 响 较 为 有 限 ， 更 多是 针 对 二 手 房 的 炒 房 现 象 ； 另 一 方 面 ， 三 道 红 线 对 房 地 产 融 资 全 面 收 紧 ， 房 企 资 金 面 承 压 ，销 售 增 速 放 缓 ， 因 此 多 数 企 业 制 定 2021年 销 售 目 标 时 较 为 保 守 。（ 一 ） 2020 年 销 售 增 速 全 面 放 缓 ， 8 成 房 企 完 成 全 年 目 标2020 年 ， E50 房 企 合 计 实 现 合 约 销 售 金 额 98214.1 亿 元 ， 同 比 增 速 为 13.0%， 较 2019年 的 增 速 进 一 步 放 缓 8.6个 百 分 点 ， 合 计 实 现 销 售 面 积 71776.3 万 平 米 ， 同 比 增 长 13.6%， 较 2019年 增 速 下 降 7.0个 百 分 点 。 从 2020年 设 立 销 售 目 标 的 房 企 来 看 ， 有 8 家 房 企 未 完 成预 设 目 标 ， 9家 房 企 目 标 完 成 率 超 110%， 尽 管 疫 情 对 房 企 的 销 售 及 结 转 造 成 较 大 影 响 ， 但 事在 人 为 ， 房 企 奇 招 频 出 ， 纷 纷 开 启 降 价 促 销 、 直 播 带 货 等 多 种 技 能 促 进 销 售 回 款 ， 8成 房 企顺 利 达 成 业 绩 目 标 。对 于 2020 年 未 完 成 预 期 销 售 规 模 的 房 企 来 说 ， 2021年 将 是 十 分 严 峻 的 考 验 ， 第 一 ， 2020年 尚 未 实 现 去 化 的 项 目 可 能 延 后 至 2021年 ， 老 盘 再 推 对 企 业 去 化 要 求 较 高 ； 第 二 ， 销 售 不畅 导 致 回 款 减 少 ， 预 期 对 投 资 造 成 压 力 ， 长 此 以 往 ， 不 利 于 企 业 长 期 稳 定 发 展 ， 在 行 业 集 中度 向 上 集 聚 的 背 景 下 更 加 难 以 实 现 翻 盘 。 电话：021-80197619邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿 翰 智 库 专 业 出 品6 图 表 ： 2017年 -2020年 E50 房 企 销 售 变 化 情 况 注 ： 为 保 证 数 据 的 可 比 性 ， 已 剔 除 部 分 往 年 数 据 缺 失 的 企 业 ， 分 别 为 新 力 控 股 、 弘 阳 地产 、 迪 马 股 份 、 祥 生 控 股 集 团 、 金 辉 控 股资 料 来 源 ： 企 业 年 报 、 亿 翰 智 库图 表 ： 2020年 E50房 企 销 售 目 标 完 成 情 况企 业 名 称 2020年 销 售 金 额 （ 亿 元 ） 2020年 销 售 目 标 （ 亿元 ） 目 标 完 成 率建 业 地 产 1026 800 128%时 代 中 国 控 股 1004 823 122%越 秀 地 产 958 802 119%绿 城 中 国 2892 2500 116% 弘 阳 地 产 865 750 115%雅 居 乐 集 团 1382 1200 115%中 国 恒 大 7233 6500 111%招 商 蛇 口 2776 2500 111%龙 光 集 团 1207 1100 110%中 骏 集 团 控 股 1015 930 109%阳 光 城 2180 2000+ 109%华 润 置 地 2850 2620 109%宝 龙 地 产 816 750 109%美 的 置 业 1262 1163.8-1214.4 108%佳 兆 业 集 团 1069 1000 107% 首 开 股 份 1075 1011 106%禹 洲 集 团 1050 1000 105%龙 湖 集 团 2706 2600 104%金 科 股 份 2233 2200 102%正 荣 地 产 1419 1400 101%中 国 奥 园 1330 1320 101% 电话：021-80197619邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿 翰 智 库 专 业 出 品7 企 业 名 称 2020年 销 售 金 额 （ 亿 元 ） 2020年 销 售 目 标 （ 亿元 ） 目 标 完 成 率中 梁 控 股 1688 1680 100%旭 辉 控 股 集 团 2310 2300 100%新 城 控 股 2510 2500 100%合 景 泰 富 集 团 1036 1033 100%世 茂 集 团 3003 3000 100%融 信 中 国 1552 1554 100%中 南 建 设 2238 2300 97%融 创 中 国 5753 6000 96%碧 桂 园 5707 6074 94%富 力 地 产 1388 1520 91% 中 国 海 外 发 展 3607 4000 90%首 创 置 业 709 800 89%大 悦 城 694 900 77%注 ： 碧 桂 园 、 富 力 地 产 及 龙 光 集 团 为 权 益 销 售 金 额资 料 来 源 ： 企 业 年 报 、 亿 翰 智 库（ 二 ） 预 设 去 化 率 稳 定 在 60%-65%， 结 构 性 去 化 存 压从 2021年 房 企 业 绩 会 来 看 ， 出 于 对 行 业 的 谨 慎 预 期 ， 多 数 房 企 对 目 标 去 化 率 的 设 定 相对 保 守 ， 除 绿 城 中 国 与 融 信 中 国 的 去 化 率 目 标 仍 在 70%， 其 余 房 企 的 去 化 率 稳 定 在 60%-65%之 内 。 我 们 认 为 ， 随 着 外 部 融 资 被 收 紧 ， 企 业 将 更 加 注 重 内 部 资 金 流 转 ， 加 大 力 度 促 进 销 售 回 款 ， 提 高 库 存 项 目 的 去 化 率 ， 但 目 前 房 企 去 化 还 存 在 结 构 性 问 题 ， 主 要 体 现 在 三 四 线 城 市需 求 偏 弱 及 总 人 口 下 降 方 面 ：第 一 ， 三 四 线 城 市 方 面 ， 由 于 经 历 了 一 波 2017年 至 2018年 的 大 热 行 情 后 ， 供 给 已 近 乎饱 和 ， 且 随 着 棚 改 的 进 行 ， 还 房 政 策 使 得 居 民 刚 需 下 降 ， 强 三 四 线 拥 有 人 口 流 入 的 优 势 ， 还可 支 撑 起 房 地 产 市 场 ， 但 部 分 中 西 部 地 区 的 三 四 线 房 地 产 市 场 已 经 面 临 存 销 比 过 高 的 情 况 。第 二 ， 总 人 口 方 面 ， 时 值 第 七 次 人 口 普 查 数 据 发 布 之 际 ， 尽 管 具 体 数 据 还 未 正 式 公 布 ，但 中 国 面 临 人 口 出 生 率 下 降 是 不 争 的 事 实 ， 楼 市 中 有 一 条 默 认 的 准 则 是 “ 短 期 看 政 策 ， 中 期看 土 地 ， 长 期 看 人 口 ” ， 人 口 规 模 的 下 降 从 根 本 上 降 低 对 住 房 的 需 求 。 但 是 从 能 级 城 市 来 看 ，一 二 线 城 市 因 为 其 本 身 的 吸 引 力 ， 并 不 会 因 为 出 生 率 的 下 降 导 致 需 求 降 低 ； 三 四 线 城 市 中 ，户 籍 人 口 变 化 不 大 ， 但 是 对 于 常 住 人 口 大 幅 减 少 的 城 市 ， 拥 有 大 量 的 返 乡 置 业 需 求 ， 因 此 其 需 求 相 对 较 好 ， 但 是 对 于 户 籍 人 口 和 常 住 人 口 没 有 大 幅 变 化 的 封 闭 型 三 四 线 城 市 而 言 ， 需 求相 对 受 到 抑 制 。总 的 来 说 ， 房 企 个 体 难 以 抵 抗 宏 观 环 境 的 变 化 ， 在 三 道 红 线 下 ， 只 有 资 金 快 速 回 流 才 能保 证 未 来 发 展 有 更 大 的 可 能 ， 房 企 应 坚 持 调 结 构 ， 加 大 营 销 力 度 ， 尽 量 将 库 存 项 目 实 现 完 全去 化 ， 保 证 公 司 可 使 用 资 金 的 充 足 。 电话：021-80197619邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿 翰 智 库 专 业 出 品8 图 表 ： 2021年 E50房 企 去 化 率 设 定企 业 名 称 2020年 去 化 率 2021目 标 去 化 率碧 桂 园 69% 65%中 国 恒 大 65% 61%弘 阳 地 产 - 65%-66%佳 兆 业 集 团 - 65%绿 城 中 国 70% 70%龙 光 集 团 - 60%融 信 中 国 71% 70%世 茂 集 团 63% 60% 新 城 控 股 70% 65%越 秀 地 产 - 60%招 商 蛇 口 62% 62%备 注 ： 目 标 去 化 率 =目 标 销 售 金 额 /全 年 可 售 货 值资 料 来 源 ： 房 企 业 绩 会 、 亿 翰 智 库（ 三 ） 2021 年 销 售 目 标 增 速 再 降 ， 房 企 分 化 加 剧房 企 对 2021 年 的 销 售 增 速 预 期 普 遍 下 调 ， 已 公 布 销 售 目 标 增 速 的 房 企 中 仅 9 家 企 业 设定 的 目 标 增 速 相 对 2020 年 的 实 际 增 速 有 所 上 升 ， 主 要 分 为 两 种 类 型 ：第 一 类 ， 2020年 实 际 增 速 未 能 达 到 预 期 的 房 企 。 此 类 房 企 2020年 未 能 达 到 销 售 目 标 ，部 分 推 盘 货 量 将 延 续 到 2021年 ， 充 足 的 货 值 储 备 为 销 售 目 标 的 实 现 提 供 有 力 支 撑 。 典 型 如 碧 桂 园 ， 2020 年 公 司 主 要 布 局 的 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 成 交 热 度 受 疫 情 影 响 较 为 严 重 ， 导致 未 能 达 成 6074 亿 元 的 销 售 目 标 ， 转 入 2021 年 的 权 益 货 量 在 2600 亿 元 左 右 ， 加 上 2021年 的 7000 亿 元 新 推 权 益 货 量 ， 全 年 可 售 货 值 高 达 9600亿 元 ， 去 化 率 只 要 达 到 65%便 可 实 现10%的 目 标 增 速 。第 二 类 ， 商 业 及 文 旅 业 务 比 重 较 大 的 房 企 。 2020 年 的 疫 情 对 线 下 商 场 及 旅 游 业 务 造 成较 大 的 冲 击 ， 对 布 局 商 业 及 文 旅 板 块 的 房 企 销 售 增 速 有 所 影 响 ， 但 随 着 疫 苗 的 逐 渐 普 及 ， 人们 对 于 线 下 消 费 以 及 旅 游 的 需 求 逐 渐 复 苏 ， 对 这 类 房 企 的 销 售 增 速 形 成 利 好 。 典 型 如 融 创 中国 的 文 旅 业 务 及 新 城 控 股 的 商 业 板 块 ， 两 者 在 2021 年 都 能 助 力 公 司 业 绩 增 长 。此 外 不 同 销 售 规 模 的 房 企 降 低 目 标 增 速 的 原 因 也 有 差 异 ： 对 规 模 较 大 的 房 企 来 说 ， 企 业对 规 模 的 诉 求 相 对 较 弱 ， 在 地 产 主 业 以 外 往 往 还 布 局 多 元 化 业 务 ， 为 企 业 的 未 来 发 展 提 前 打 好 基 础 ， 且 由 于 销 售 额 基 数 较 大 ， 因 此 增 速 随 之 放 缓 。 对 还 未 实 现 千 亿 规 模 的 房 企 来 说 ， 依旧 需 要 朝 着 千 亿 奋 斗 ， 此 类 房 企 规 模 诉 求 较 强 ， 因 此 目 标 增 速 往 往 设 定 较 高 ， 如 宝 龙 地 产 及建 发 国 际 集 团 ， 2021年 销 售 目 标 增 速 均 在 30%左 右 。 电话：021-80197619邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿 翰 智 库 专 业 出 品9 图 表 ： 2021年 E50房 企 销 售 目 标 设 定 情 况企 业 名 称 2020销 售 金 额（ 亿 元 ） 2020年 实 际 增速 2021销 售 目 标（ 亿 元 ） 目 标 增 速 （ 相 对 2020年 销 售 金 额 ）碧 桂 园 5707 3% 6278 10%中 国 恒 大 7233 20% 7500 4%融 创 中 国 5753 3% 6400 11%中 国 海 外 发 展 3607 12% - 维 持 两 位 数 增 长新 城 控 股 2510 -7% 2600 4%世 茂 集 团 3003 15% 3300 10%华 润 置 地 2850 18% 3150 11% 龙 湖 集 团 2706 12% 3100 15%招 商 蛇 口 2776 26% 3300 19%绿 城 中 国 2892 43% 3100 7%旭 辉 控 股 集 团 2310 15% 2650 15%金 科 股 份 2233 20% 2500 12%中 国 金 茂 2311 44% 2500 8%富 力 地 产 1388 0% 1500 8%融 信 中 国 1552 10% 1600 3%正 荣 地 产 1419 9% 1500 6%远 洋 集 团 1310 1% 1500 14% 中 国 奥 园 1330 13% 1500 13%雅 居 乐 集 团 1382 17% 1500 9%佳 兆 业 集 团 1069 21% 1300 22%美 的 置 业 1262 25% 1500 19%建 业 地 产 1026.42 1% 1200 17%龙 光 集 团 1207 26% 1450 20%新 力 控 股 集 团 1137 24% 1194-1308 5%-15%华 侨 城 A 1052 22% - 朝 着 两 位 数 增 长 努 力合 景 泰 富 集 团 1036 20% 1240 20%中 骏 集 团 控 股 1015 26% 1200 18% 时 代 中 国 控 股 1004 28% 1100 10%禹 洲 集 团 1050 40% 1100 5%越 秀 地 产 958 33% 1122 17%大 悦 城 694 -2% 1000 44%弘 阳 地 产 865 33% 995 15%宝 龙 地 产 816 35% 1050 29%建 发 国 际 集 团 908 79% 1200 32%金 辉 控 股 972 74% 1000 3%备 注 ： 碧 桂 园 、 富 力 地 产 及 龙 光 集 团 为 权 益 销 售 金 额 ， 标 红 数 据 为 2021 年 目 标 增 速 比 2020年 实 际 增 速 快 电话：021-80197619邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿 翰 智 库 专 业 出 品10 资 料 来 源 ： 房 企 业 绩 会 、 亿 翰 智 库（ 四 ） 三 道 红 线 为 房 企 设 定 上 限 ， 行 业 格 局 已 定结 合 销 售 目 标 及 去 化 的 情 况 ， 我 们 认 为 多 数 房 企 大 概 率 可 以 完 成 2021年 的 销 售 目 标 。展 望 未 来 ， 中 国 房 地 产 行 业 长 效 机 制 基 本 完 成 ， 调 控 性 政 策 只 会 逐 步 加 码 ， 难 以 宽 松 。 三 道红 线 从 根 本 上 限 制 房 地 产 企 业 有 息 负 债 的 增 速 ， 倒 逼 房 企 去 金 融 化 ， 土 地 集 中 出 让 制 度 要 求房 企 资 金 池 不 断 加 深 ， 两 相 作 用 之 下 房 企 唯 有 不 断 提 升 经 营 能 力 ， 加 强 销 售 回 款 ， 促 进 项 目去 化 ， 保 障 现 金 增 长 。除 此 之 外 ， 有 息 负 债 增 速 被 禁 锢 意 味 着 房 企 资 源 被 限 制 ， 在 同 等 比 例 的 情 况 下 ， 龙 头 房企 获 得 有 息 负 债 规 模 更 大 ， 推 动 资 源 进 一 步 向 上 集 中 ， 行 业 格 局 已 经 基 本 形 成 。 二 、 盈 利 分 化 ： 收 入 放 缓 ， 利 润 率 普 降 ， 2021有 望 反 弹（ 一 ） 营 业 收 入 增 速 放 缓 ， 未 来 或 将 保 持 平 稳2020年 ， 销 售 规 模 的 持 续 上 升 带 动 营 业 收 入 逐 年 增 长 ， E50房 企 总 营 业 收 入 实 现 46047.5亿 元 ， 同 比 增 长 16.0%， 增 速 进 一 步 下 降 ， 较 2019年 下 降 8.7个 百 分 点 。 一 方 面 ， 2020年企 业 结 转 的 项 目 受 限 价 政 策 影 响 ， 未 能 实 现 预 期 售 价 ， 使 得 营 业 收 入 增 速 放 缓 ； 另 一 方 面 ，销 售 指 标 是 营 业 收 入 的 前 瞻 性 指 标 ， 销 售 增 速 的 放 缓 亦 使 营 业 收 入 增 速 下 降 。图 表 ： 2017年 -2020年 E50 房 企 营 业 收 入 （ 亿 元 ） 及 同 比 变 化 资 料 来 源 ： 企 业 年 报 、 亿 翰 智 库此 外 ， 从 预 收 账 款 指 标 来 看 ， 2020 年 底 E50 房 企 预 收 账 款 总 额 为 52074.3 亿 元 ， 同 比增 长 为 13.8%， 虽 较 2019 年 下 降 5.3 个 百 分 点 ， 但 增 速 变 化 趋 向 平 稳 ， 预 计 未 来 结 转 的 营业 收 入 增 速 也 有 望 保 持 稳 定 。三 道 红 线 新 规 后 ， 预 收 账 款 将 成 为 房 企 更 为 重 视 的 一 个 科 目 ： 电话：021-80197619邮箱： 上海|北京|深圳|武汉|成都上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿 翰 智 库 专 业 出 品11 其 一 ， 三 道 红 线 对 房 企 的 外 部 融 资 做 出 了 严 格 的 规 定 ， 绿 档 房 企 每 年 的 有 息 负 债 增 速 不得 超 过 15%， 而 预 收 账 款 不 受 三 道 红 线 的 限 制 ， 将 在 未 来 房 企 投 资 的 资 金 来 源 中 占 据 更 为 重要 的 一 部 分 。其 二 ， 预 收 账 款 是 房 企 已 销 售 未 结