基建REITs系列深度报告之五：投资篇REITs上市的一小步存量盘活的一大步.pdf

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行 业 研 究 行 业 深 度 研 究 报 告 证券研究报告 industryId 建筑装饰 investSuggestion 推荐 ( investS uggesti onChan ge 维持 ） relatedReport 相关报告 基建 REITs 系列深度报告之 四：资产篇 【十年磨一剑，霜 刃今朝试】 2020-10-09 基建 REITs 系列深度报告之 三：发展篇 【深度剖析国内 REITs 发展的历程、潜力、影响、 趋势】 2020-08-23 基建 REITs 系列深度报告之 二：借鉴篇 【境外 REITs 实践 深度剖 析】 2020-05-20 基建 REITs 系列深度报告之 一：总览篇 【好风凭借力，一 举入高空】 2020-05-08 兴业建谈之二十六： “谈一谈 ” 基础设施 REITs 新政出台意味 着什么 2020-05-05 emailAuthor 分析师： 王翩翩 S0190520050003 孟杰 S0190513080002 assAuthor 投资要点 summary 当前 公募 REITs 政策出台和项目审批明显加速， 首批 9 只 产品发售在即 ， 顺 利落地后后续产品有望再加速 ： 政策方面 ， 发改委和证监会 的顶层设计文件 ， 以及 交易所、协会、中国结算 的 相关细则 构成了完备体系 。 具体项目储备 、 申报层面，发改委推动建立公募 REITs 试点项目库， 4 月底以来试点项目迅 速开展受理、审核和注册等一系列发售前工作 ， 进度显著超市场预期 。 截止 2021 年 5 月 19 日，首批 10 只公募 REITs 产品 中的 9 只 已通过交易所审核和 证监会注册批复，月底即将进行公开询价和发售 。 另一方面 ，我们认为 试点 项目审批较为审 慎，市场仍处于试水阶段，尚未进入常态化、规模化放量阶 段。 首批试点项目 落地 顺利 则 后续项目有望加速上马 。 从产品的 （ 1）基础资产资质 ，即 入池资产所处行业、所处区域、收益结 构、 经营时间、业绩、派息能力、合规 性 和 （ 2） 产品要素 ，即 产品的交易结构、 基金运作方式、配售比例、收益分配比例、投资限制 等多个角度来看， 首批 10 只 已受理的 公募 REITs 产品均满足试点政策 的 基 本 要求 。 从 基础资产资质 、 相关方实力 、 产品要素 、估值 水平 来看， 10 只公募 REITs 产品 资质均较为优异 ， 均具有较高的投资价值 。 同时也注意 到 ，公募 REITs 产品投资价值还受到税惠政策 、利率 走势 、行业政策 等 其他 外部 因素影响 ， 仍存在一定不 确定性 ： （ 1） 入池资产资质较优 ： 所 处行业和地域契合国家 政 策支持方向 ； 均为运营成熟的优质资产 ， 近年均实现盈利， 未来两年 分派率 位于 4.15%11.4%； 除渝遂高速外其余资产权属清晰，合规性满足监管要求 ； 现金流公允 ， 除 盐港 REIT 外 其余 资产 租赁 关联交易金额 占 当年营收或现金流 比重 均 较低 。 （ 2） 相关各方基础设施项目投资管理经验丰富 ： 管理人 均设置 REITs 或不动产投资部门 专门负责开展公募 REITs 业务 ，产品 拟任基金经理 均不少于 3 人 ， 均 具有 5 年以上 基础设施项目 投资管理经 验 ； 托管人 均为 实 力雄厚的 大型银行 ； 原 始权益人 或其控股股东 均为行业内 领军 企业 ， 旗下普 遍拥有众多同类基础设施资产 ，具有丰富的 资产 管理 经验 。 （ 3） 产品要素 均 符合政策规范 ， 未来均有 扩募可能 ： 10 只 产品 原始权益人及其 关联方 的 战略 配售认购份额 在 55%79%之间 ， 大幅超过试点政策要求的 20%的最低比例 ； 10 只 产品 在 交易结构、 运作方式 、 投资限 制 等 产品要素 方面 较为相似 ， 均 符 合政策要求 ； 10 只产品均提出 在 运营业绩良好、近两年未受处罚 情况下可进 行扩募 ，其中 张 江 REIT、浙商杭徽 、渝遂高速 3 只产 品 积极 提出 扩募 的 标的 资产范围 。 title 基建 REITs 系列深度报告之五：投资篇 【 REITs 上市的一小步，存量盘活的一大步】 createTime1 2021 年 5 月 24 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业深度研究报告 （ 4） 基于 已公布招募说明书 披露信息 ， 我们推荐采用 P/FFO 和 PB 指标对 首批公募 REITs产品进行估值比较 。 首批 10只公募 REITs产品 2022年 P/FFO 平均值 为 15.9 倍 ， 2020 年 PB 平均值为 2.7 倍 。 估值水平 与资产类型密切相 关 。 对比 美国 REITs 经验 来看 ， 首批试点产品估值 较为 合理 ： 不同资产类型 的估值水平存在显著差异 ， P/FFO 指 标 明显呈现 “园区 仓储 市政 高速 ”的 特点 。 对比 美国 RETIs 市场整体估值 ，以及仓储 、园区等龙头 REITs 估值来 看 ， 首批试点产品 估值 与美国同类产品 较为接近 ， 定价 较为合理 。 REITs 产品 股息 率 高于权益 产品 和无风险利率 ， 长期回报率 接近权益 。 从 新 加坡 经验来看， RETIs 流动性可能 不差于权益 产品 ： （ 1） 收益率方面 ： 从美 国 REITs 市场长期 经验来看 ， REITs 较其他投 资品种 具有 稳定股息和长期回 报率优势 ， 是股 债 之外的一大重要投资品 种 ， 理论最佳配置比例达到 17%， 契合长 期资金 需求 。 我们 进一步 考察过去 515 年间的美国 、日本 、新加坡 、 中国香港四地的 REITs 产品收益率表现 ， 从 股息率来看， REITs 指数股息率 约为 4%6%， 较 无风险利率高约 1.53.5pct， 较权益指数股息率高 约 02pct。 从 10 年期 整体 。 回报率 来看， REITs 指数 整体回报率与权益指数较为接近 。 （ 2） 流动性方面 ： 公募 REITs 在我国属于全 新投资品种 ， 当前 市场 尚 处于 摸 石头过河阶段 。 首批 公募 REITs 产品上市后流动性 存在一定 不确定性 ， 因此 市场 对公募 REITs 流动性 存在一定程度 担忧 。 我们 借鉴 亚太第 三大 的 新加坡 REITs 市场 经验 ， 统计 2015-2020 年间各季度 末 日换手率 均值 ，结果为 REITs 指数 STI 指数 当地 大盘指数 。 从近 5 年离散 指标 来看 ， 新加坡 REITs 流动 性 好于大盘 。 另一方面 ， 慎重起见， 交易所 新规强制要求公募 REITs 产品 引 入流动 性服务机制 、 为试点 保驾护航 。 首批 REITs 上市的一小步 ， 是 我国 巨量存量资产盘活的一大步 ： 测算 我国 可 REITs 化 基建 资产 潜在规模在 2.3 万亿 元 3.5 万亿 元 之间 ， 后续 REITs 产品 有 望加速 上马 、加速 巨量 存量资产 盘活 。 首创水务 产品入池资产包括 PPP 项目 ， 印证了我们 此前 关于 “PPP 和 REITs 结合 必 要 且可行 ”的 判断 ，预 计未 来 将有 更多 PPP 项目进入 公募 REITs 资产包 。 首批 10 只 产品 原始权益人包括 5 家上市公司 ， 我们在 系列报告四 中 筛选出了 其中 4 家 并予以提示 。 展望未来 ， 有 三类 潜在 REITs 资产 值得重视 ： （ 1） 第 一类 是 入选首批试点的 仓储 、 高速 、市政 、 园区 行业的其他优质资产 。 相关 上市公司有动力 、有资产 申报 公募 REITs 项目 ， 并且有 已成功案例可供参考 。 （ 2） 第二类 是 此前有 披露申报试点 ， 但 未入选 首批试点 的 其他行业的 优质资 产 。 （ 3） 第三类 是 其他行业的 符合 试点 政策要求的 优质资产 ，包括 新基建 类 、 能源 类 、交通类 上市公司 运营资产 。 建筑龙 头积极 参与首批 REITs 试点，再次建议重视 REITs 驱动估值重塑的逻 辑 ： 头部 建筑央企 和国企 在手运营资产规模庞大，参与 公募 REITs 试点 意愿 整体上较为积极 。 中国铁建已率先参与首批 项目 ， 中国交建 、中国中铁等 央 国 企 也有望加快入场 。 REITs 将驱动市场对拥有优质运营资产 的建企价值重 估 ， 我们再次建议重视 REITs 对中游建企构成 “估值 +业绩双重利好 ”的逻辑 。 风险提示： 宏观经济下行风险；利率上行风险； RETIs 支持政策不达预期； RETIs 产品流动性风险 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 行业深度研究报告 目 录 1、首批公募 REITs 产品发售在即，产品均符合试点政策要求 . - 6 - 1.1、首批公募 REITs 产品公开发售在即 . - 6 - 1.2、 REITs 政策出台和项目审批明显加速，首批顺利落地后后续产品有望再加速 . - 7 - 1.3、首批产品的资产资质和产品要素 均满足试点政策要求 . - 11 - 2、首批 10 只公募 REITs 产品投资价值分析 . - 13 - 2.1、产业园类公募 REITs 产品 . - 13 - 2.1.1、博时招商蛇口产业园 REITs . - 13 - 2.1.2、华安张江光大园 REITs . - 21 - 2.1.3、东吴 -苏州工业园区产业园 REITs . - 27 - 2.2、收费公路类公募 REITs 产品 . - 35 - 2.2.1、浙商证券沪杭甬高速 REITs . - 35 - 2.2.2、平安广州交投广河高速 REITs . - 41 - 2.2.3、国金铁建重庆渝遂高速 REITs . - 47 - 2.3、市政垃圾和污水处理类公募 REITs 产品 . - 53 - 2.3.1、中航首钢生物质 REITs . - 53 - 2.3.2、富国首创水务 REITs . - 59 - 2.4、仓储物流类公募 REITs 产品 . - 65 - 2.4.1、中金普洛斯仓储物流 REITs . - 65 - 2.4.2、红土创新盐田港仓储物流 REITs . - 73 - 2.5、首批公募 REITs 产品估值分析 . - 80 - 2.6、首批公募 REITs 产品投资价值分析总结 . - 82 - 3、 REITs 作为投资品的整体收益率和流动性分析 . - 86 - 3.1、收益率：从四地经验来看， REITs 股息率更高，长期回报率接近权益产品 . - 86 - 3.2、流动性：从新加坡经验来看， RETIs 流动性可能不差于权益产品 . - 89 - 4、未来 REITs 潜在资产展望 . - 91 - 4.1、首批 REITs 上市的一小步，是我国巨量存量资产盘活的一大步 . - 91 - 4.2、未来三类潜在 REITs 资产值得重视 . - 92 - 4.3、建筑龙头积极参与首批 REITs 试点，再次建议重视 REITs 驱动估值重塑的逻 辑 . - 97 - 5、风险提示 . - 99 - 图 1、入池资产一：蛇口网谷产业园万融大厦 . - 15 - 图 2、入池资产二 ：蛇口网谷产业园万海大厦 . - 15 - 图 3、万融大厦各行业租赁面积比例 . - 16 - 图 4、万海大厦各行业租赁面积比例 . - 16 - 图 5、蛇口网谷工业园 REITs 原始权益人股权结构 . - 19 - 图 6、蛇口网谷产业园 REITs 产品交易结构 . - 20 - 图 7、张江光大园各行业租赁面积比例 . - 23 - 图 8、张江光大园各租赁年限占租赁面积比例 . - 23 - 图 9、张江光大园 REITs 原始权益人股权结构 . - 25 - 图 10、张江光大园 REITs 产品交易结构 . - 26 - 图 11、苏州工业园国际科技园五期 B 区项目 . - 28 - 图 12、苏州工业园 2.5 产业园一期、二期项目 . - 28 - 图 13、国际科技园五期 B 区各行业租赁面积比例 . - 30 - 图 14、 2.5 产业园一、二期各行业租赁面积比例 . - 30 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 行业深度研究报告 图 15、苏州工业园 REITs 原始权益人股权结构 . - 33 - 图 16、苏州工业园 REITs 产品交易结构 . - 34 - 图 17、浙商证券沪杭甬 REITs 原始权益人股权结构 . - 39 - 图 18、浙商证券沪杭甬 REITs 产品交易结构 . - 40 - 图 19、广州 交投高速公路项目平面图 . - 42 - 图 20、广州交投高速公路 REITs 原始权益人股权结构 . - 45 - 图 21、广州交投高速公路 REITs 产品交易结构 . - 46 - 图 22、重庆渝遂高速 REITs 原始权益人股权结构 . - 51 - 图 23、重庆渝遂高速 REITs 产品交易结构 . - 52 - 图 24、入池资产原始权益人股权结构 . - 57 - 图 25、中航首钢生物质 REITs 交易结构 . - 58 - 图 26、富国首创水务 REITs 原始权益人股权结构 . - 63 - 图 27、富国首创水务 REITs 产品交易结构 . - 64 - 图 28、中金普洛 斯仓储物流 REITs 资产池分区域统计 . - 66 - 图 29、项目各行业租户租赁面积比例 . - 68 - 图 30、项目租户租约剩余期限比例 . - 68 - 图 31、中金普洛斯 REITs 原始权益人股权结构 . - 71 - 图 32、中金普洛斯 REITs 产品交易结构 . - 72 - 图 33、盐田港现代物流中心项目总平面图 . - 74 - 图 34、 盐田港现代物流中心 项目所在地 . - 74 - 图 35、盐田港现代物流中心 REITs 原始权益人股权结构 . - 78 - 图 36、盐田港现代物流中心 REITs 产品交易结构 . - 79 - 图 37、 美国 REITs 指数股息率 vs 大盘指数股息率 vs 无风险利率 . - 87 - 图 38、日本 REITs 指数股息率 vs 大盘指数股息率 vs 无风险利率 . - 87 - 图 39、新加坡 REITs 指数股息率 vs 大盘指数股息率 vs 无风险利率 . - 88 - 图 40、中国香港 REITs 指数股息率 vs 大盘指数股息率 vs 无风险利率 . - 88 - 图 41、美国 REITs 指数和大盘指数历年总回 报率和年化总回报率对比 . - 88 - 图 42、日本 REITs 指数和大盘指数历年总回报率和年化总回报率对比 . - 88 - 图 43、新加坡 REITs 指数和大盘指数历年总回报率和年化总回报率对比 . - 88 - 图 44、中国香港 REITs 指数和大盘指数历年总回报率和年化总回报率对比 . - 88 - 图 45、亚太主要市场 2002-2019 年 REITs 规模变化（亿美元） . - 89 - 图 46、新加坡 IEDGE、 STI、大盘日换手率对比 . - 90 - 图 47、新加坡 IEDGE 指数日换手率数据分布 . - 90 - 图 48、新加坡 STI 指数日换手率数据分布 . - 90 - 图 49、新加坡大盘指数日换手率数据分布 . - 90 - 图 50、估算我国全国基础设施存量规模（亿元） . - 91 - 图 51、估算各省基础设施存量规模（ 2018 年，亿元） . - 91 - 表 1、首批受理的 10 只 REITs 产品基本信息 . - 6 - 表 2、公募 REITs 试点政策和项目申报进度梳理 . - 8 - 表 3、首批受理的 10 只 REITs 产品基本信息 . - 12 - 表 4、博时招商蛇口产业园 REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） . - 16 - 表 5、入池资产派息率（单位：万元） . - 16 - 表 6、资产关联交易情况 . - 17 - 表 7、蛇口网谷产业园 REITs 基金经理情况 . - 18 - 表 8、张江光大园 REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） . - 22 - 表 9、 张江光大园入 池资产派息率（单位：万元） . - 22 - 表 10、张江光大园 REITs 基金经理情况 . - 24 - 表 11、苏州工业园 REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） . - 29 - 表 12、苏州工业园 REITs 入池资产资本化率（单位： 万元） . - 30 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 5 - 行业深度研究报告 表 13、 2.5 产业园已签约关联租户情况 . - 31 - 表 14、东吴工业园 REITs 基金经理情况 . - 32 - 表 15、杭徽高速入池资产信息 . - 36 - 表 16、浙商证券沪杭甬 REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） . - 37 - 表 17、浙商证券沪杭甬 REITs 入池资产派息率测算（单位：万元） . - 37 - 表 18、浙商证券沪杭甬 REITs 基金经理情况 . - 38 - 表 19、浙江沪杭甬高速路产情况（ 2020 年） . - 39 - 表 20、广州交投高速公路 REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） . - 43 - 表 21、广州交投高速公路 REITs 入池资产派 息率测算（单位：万元） . - 43 - 表 22、广河高速（广州段）未来车流量预测 . - 43 - 表 23、广河高速项目关联交易情况 . - 44 - 表 24、广州交投高速公路 REITs 基金经理情况 . - 44 - 表 25、重庆渝遂高速入池资产主要经营指标（单位：亿元） . - 49 - 表 26、重庆渝遂高速入池资产派息率测算（单位：万元） . - 49 - 表 27、资产关联交易情况 . - 49 - 表 28、重庆渝遂高速 REITs 基金经理情况 . - 50 - 表 29、测算入池资产派息率（单位：万元） . - 55 - 表 30、首钢绿能资产关联交易情况 . - 55 - 表 31、产品主要负责人和拟任基金经理情况 . - 56 - 表 32、富国首创水务 REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） . - 61 - 表 33、富国首创 RETIs 入池资产派息率（单位：亿元） . - 61 - 表 34、富国首创水务 REITs 基金经理情况 . - 63 - 表 35、中金普洛 斯仓储物流 REITs 入池资产简介（截止 2020 年底数据） . - 67 - 表 36、中金普洛斯仓储物流 REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） . - 68 - 表 37、中金普洛斯仓储物流 REITs 入池资产盈利与偿债能力 . - 68 - 表 38、项目已签约关联租户情况（费用单位： /元 /月 /平） . - 69 - 表 39、中金普洛斯 REITs 基金经理情况 . - 70 - 表 40、 盐田港现代物流中心 REITs 入池资产主要经营指标（单位：万元） . - 75 - 表 41、 盐田港现代物流中心 REITs 入池资产派息率测算（单位：万元） . - 75 - 表 42、入池资产前十大租户情况（ 2020 年底） . - 75 - 表 43、入池资产已签约关联租户情况 . - 76 - 表 44、 盐田港现代物流中 心 REITs 基金经理情况 . - 77 - 表 45、 首批 10 只公募 REITs 产品财务指标和估值情况（金额单位：亿元） - 81 - 表 46、首批受理的 10 只 REITs 资产和产品信息 . - 83 - 表 47、具有 REITs 潜力上市公司：仓储资产类 . - 93 - 表 48、具有 REITs 潜力上市公司：高速资产类 . - 93 - 表 49、具有 REITs 潜力上市公司：市政资产类 . - 93 - 表 50、具有 REITs 潜力上市公司：园区资产类 . - 94 - 表 51、具有 REITs 潜力上市公司：新基建类 . - 95 - 表 52、具有 REITs 潜力上市公司：能源类 . - 95 - 表 53、具有 REITs 潜力上市公司：交通运输类 . - 96 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 6 - 行业深度研究报告 报告正文 1、 首批公募 REITs 产品 发售在即 ，产品均符合试点政策要求 1.1、首批公募 REITs 产品公开发售在即 截止 2021 年 5 月 19 日，首批 9 只公募 REITs 产品已通过交易所审核和证监会注 册批复，月底即将进行公开询价和发售，产品审核进度显著超市场预期 。 2021 年 4 月 23 日 -5 月 6 日沪深交易所陆续受理 10 只公募 REITs 产品， 5 月 14 日首批受理公募 REITs 产品中的 9 只产品通过交易所审核， 5 月 17 日该 9 只过审公募 REITs 产品获证监会 注册批复、准予注册， 5 月 19 日沪深交易所 公告 9 只过审公募 REITs 产品的询价公告、基金合同、招募说明书等， 5 月 24 日 -25 日即将进行公开询价， 5 月 28 日 -31 日即将公开发售。 深交所受理其中 4 只产品，均已获审议会议通过 。深交所受理产品包括 博时 招商蛇口产业园、平安广州交投广河高速、红土创新盐田港仓储物流、中航 首钢生物质 ，入池资产类型包括垃圾处理、产业园区、收费公路和仓储物流。 5 月 14 日 4 只产品均获深交所审议通过 。 上交所受理其中 6 只产品，其中 5 只 已获审议会议通过 。上交所受理产品包 括 国金铁建重庆渝遂高速、浙商证 券沪杭甬高速、华安张江光大园、中金普 洛斯仓储物流、东吴 -苏州工业园区产业园、富国首创水务 ，入池资产类型包 括 收费公路、污水处理 、产业园和仓储物流。 5 月 14 日除渝遂高速外的 5 只 产品获上交所审核通过，渝遂高速项目相关材料补齐后也有望尽快通过审核。 表 1、 首批受理的 10 只 REITs 产品基本信息 代码 产品 简称 预计发行规模 /亿元 准予募集份额 /亿份 封闭期 交易场所 发行状态 询价时间 180101 博时招商蛇口产 业园 REITs 蛇口产园 22.30 9 50 年 深 圳交易所 注册登记 2021/5/25 508001 浙商证券沪杭甬 高速 REITs 浙江杭徽 41.35 5 20 年 上海交易所 注册登记 2021/5/24 180801 中航首钢生物质 REITs 首钢绿能 12.49 1 21 年 深圳交易所 注册登记 2021/5/24 508000 华安张江光大园 REITs 张江 REIT 14.70 5 20 年 上海交易所 注册登记 2021/5/24 508056 中金普洛斯仓储 物流 REITs 普洛斯 56.18 15 50 年 上海交易所 注册登记 2021/5/24 508027 东吴 -苏州工业园区产业园 REITs 东吴苏园 33.50 9 40 年 上海交易 所 注册登记 2021/5/24 508006 富国首创水务 REITs 首创水务 18.36 5 26 年 上海交易所 注册登记 2021/5/24 180201 平安广州交投广 河高速 REITs 广州广河 86.74 7 99 年 深圳交易所 注册登记 2021/5/25 180301 红土创新盐田港仓储物流 REITs 盐 港 REIT 17.05 8 36 年 深圳交易所 注册登记 2021/5/24 - 国金铁建重庆渝 遂高速 REITs - - - 15 年 上海交易所 已受理 - 数据来源： Wind， 兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 7 - 行业深度研究报告 1.2、 REITs 政策出台和项目审批明显加速，首批顺利落地后后续产品 有望再加速 当前 REITs 试点政策和配套规则体系趋完备， 4 月底以来试点项目迅速开展受理、 审核和注册等一系列发售前工作。 顶层设计层面， 2020 年发改委和证监会出台了 40 号文、通知、指引文 件，推动公募 REITs 启动 。 2020 年为国内公募 REITs 元年，发改委和证监会 在 4 月底出台了关于推进基础 设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点 相关工作的通知，在 8 月初发布了关于做好基础设施领域不动产投 资信托 基金（ REITs）试点项目申报工作的通知、公开募集基础设施证券投资基金 指引（试行），共同构成了 国内 REITs 试点的 “顶层设计 +核心配套文件 ”的 “一 体两翼 ”政策体系，推动公募 REITs 启动。 配套规则层面，沪深交易所、协会、中国结算陆续出台了试点项目相关细则， 为公募 REITs 保驾护航 。 2020 年 9 月沪深交易所发布 公 开募集基础设施证 券投资基金业务办法（试行）、公开募集基础设施证券投资基金业 务审核指 引（试行）、公开募集基础设施证券投资基金发售业务指引（试行）等配 套业务规则的征求意见稿，同月 中证协、中基协也发布了 公开募集基础设 施证券投资基金网下投资者管理细则和公开募集基础设施证券投资基金 尽职调查工作指引（试行）、公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引 的征求意见稿。 2021 年 1-2 月沪深交易所和协会发布前述征求意见稿的正式 文件，包括公开募集基础设施证券投资基金（ REITs）业务办法（试行）、 公 开募集基础设施证券投资基金（ REITs）规则适用指引第 1 号 审核关 注事项（试行 ）公开募集基础设施证券投资基金（ REITs）规则适用指引第 2 号 发售业务（试行）等， 2 月中国结算也 出台相关配套规则规范相关 登记结算业务。 2 月底中基协发布关于开展公募基础设施证券投资基金的 基金经理注册登记 的通知进一步完善基金自律管理。 具体项目储备和申报层面，发改委推动建立公募 REITs 试点项目库， 4 月底 以来试点项目迅速开展受理、审核和注册等一系列发售前工作 。 2021 年 1 月 发改委发布关于建立全国基础设施领域不动产投资 信托基金（ REITs）试点 项目库的通知， 4 月 23 日 -5 月 6 日 沪深交易所陆续受理 10 只公募 REITs 产 品， 5 月 14 日首批受理公募 REITs 产品中的 9 只产品通过交易所审核， 5 月 17 日该 9 只 过审公募 REITs 产品获证监会注册批复、准予注册， 5 月 19 日沪 深交易所公告 9 只过审公募 REITs 产品的询价 公告、基金合同、招募说明书 等， 5 月 24 日 -25 日即将进行公开询价， 5 月 28 日 -31 日即将公开发售。 我们认为 REITs 政策出台和项目审批速度明显加快，同时试点项目审批较为审 慎，市场仍处于试水阶段，尚未进入常态化、规模化 放量阶段。首批试点项目顺 利落地后，后续项目有望加速上马。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 8 - 行业深度研究报告 一方面， REITs 政策 出台和项目审批速度明显加快 。 2020 年 4 月底以来，发 改委、证监会、交易所和协会等在一年内陆续出台了 10 余份 公募 REITs 配套 政策文件，指引试点项目申报。 2021 年 4 月底首批 10 单公募 REITs 产品送 审后，交易所和证监会仅用了不到一个月时间即完成了一系列成批的审核批 复工作，审核速度在公开交易权益型证券市场中也较为少见 。 另一方面，公募 REITs 试点项目审批较为审慎，市场仍处于试水阶段，尚未 进入常态化、规模化放量阶段 。 首批受理公募 REITs 产品信 息披露较为完整， 资产资质、产品要素、相关方配置都符合试点政策要求 。 其中国金铁建重庆 渝遂高速产品由于入池资产产权尚不完整、合规存在瑕疵，尚需补齐相关材 料，因此仍未通过审核。 我国公募 REITs 市场潜力巨大，首批试点项目顺利落地后，后续项目有望加 速上马。 我们在基建 REITs 系列深度报告之三：发展篇 【深度剖析国内 REITs 发展的历程、潜力、影响、趋势】中粗略估算我国可 REITs 化的基础 设施资产潜在规模在 2.3 万亿元 3.5 万亿元之间，市场潜力广阔。 发改委也 已推动建立全国及各地的公募 REITs 试 点项目库，预计当前已形成一定规模 储备。我们认为 首批已过审的 9 只公募 REITs 产品 资质优异，有望获得市场 良好反响，相关部门和参与机构在总结首批试点项目成功经验基础上，有望 继续规范、精简申报 流程，加快推进后续的公募 REITs 项目申报 。 表 2、 公募 REITs 试点政策和项目申报进度梳理 出台日期 相关部门 相关文件 主要内容 2020.4.30 发改委、 证监会 关于推进基础设施领域不动产投资信 托基金（ REITs）试点相关工作的通知 正式启动基础设施领域公募 REITs 试 点工作，规 定了项目要求、融资用途限制 、产品的载体和发 行方式、试点期间的监管协作机 制等 证监会 公开募集基础设施证券投资基金指引 （试行）（征求意见稿） 进一步细化通知的部分规定 ，正式规定了 “公募基金 +ABS”产品交易结构 2020.8.3 发改委 关于做好基础设施领域不动产投资信 托基金（ REITs）试点项目申报工作的通 知 对基础设施 REITs 试点项目的申报工作涉及的 重点、要点做了说明，进一步明确了试点支持的 重点行业，包括机场港口、工业互联、智慧能源、 智慧城市等，对产业园的入选资质也制定了更细 致的标准 2020.8.6 证监会 公开募集基础设施证券投资基金指引 （试行） 明确了 REITs 产品定义与运作模式及基金份额 发售方式，聚焦压实机构主体责任、规范基金投 资运作。为国内基 建 REITs 试点提供正式法律政 策支持 2020.9.4 上交所 上海证券交易所公开募集基础设施证 券投资基金（ REITs）业务办法（试行） （征求意见稿） 上海证券交易所公开募集基础设施证 券投资基金（ REITs）发售业务指引（试 行）（征求意见稿） 规范上交所基础设施基金份额发售、上市、交易、 收购、信息披露、退市等行为 深交所 深圳证券交易所公开募集基础设施证 券投资基金业务办法（试行）（征求 意 见稿） 深圳证券交易所公开募集基础设施证 券投资基金业务审核指引（试行）（征 求意见稿） 深圳证券交易 所公开募集基础设施证 规范深交所公开募集基础设施证券投资基金上 市审核、持续监管及交易等行为 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 9 - 行业深度研究报告 券投资基金发售业务指引（试行）（征 求意见稿） 2020.9.22 中证协 公开募集基础设施证券投资基金网下 投资者管理细则（征求意见稿） 明确基金网下投资者注册要求、规范网下投资者 行为 2020.9.23 中基协 公开募集基础 设施证券投资基 金尽职 调查工作指引（试行）（征求意见稿） 公开募集基础设施证券 投资基金运营 操作指引（征求意见稿） 尽调工作指引对项目和业务参与人的尽职调 查工作内容作出了具体要求； 运营操作指引 规范会计核算、基金收益分配及相关信息披露内 容 2020.12.2 上海发改 委 关于协助建立本市基础设施 REITs 项目储备库的通知 进一步贯彻落实关于推进基础设施领域不动产 投资信托基金（ REITs）试点相关工作的通知 和关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 （ REITs）试点项目申报工作的通知有关工 作， 明确入库项目行业范围、基本条件 2021.1.13 发改委 关于建立全国 基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点项目库的通知 调动盘活存量资产、形成投资良性循环积极性， 保障基础资产质量，切实防范市场风险 2021.1.29 上交所 上海证券交易所公开募集基础设施证 券投资基金（ REITs）业务办法（试行） 上海证券交易所公开募集基础设施证 券投资基金（ REITs）规则适用指引第 1 号 审核关注事项（试行） 上海证券交易所公开募集基础设施证 券投资基金（ REITs）规则适用指引第 2 号 发售业务（试行） 规范公开募集基础设施证券投资基金发售行为， 促进市场主体归位尽 责，维护市场秩序，保护投 资者合法权益 深交所 深圳证券交易所公开募集基础设施证 券投资基金业务办法（试 行） 深圳证券交易所公开募集基础设施证 券投资基金业务 指引第 1 号 审核关 注事项（试行） 深圳证券交易所公开募集基础设施证 券投资基金业务指引第 2 号 发售业 务（试行） 中证协 关于发布公开募集基础设施证券投资基 金网下投资者管理细则的通知 2021.2.5 中国结算 公开募集基础设施证券投资基金登记 结算 业务实施细则（试行） 中国证券登记 结算有限责任公司上海 证券交易所公开募集基础 设施证券投资 基金登记结算业务指引（试行） 中国证券登记结算有限责任公司深圳 证券交易所公开募集基础设施证 券投资 基金登记结算业务指引（试行） 规范相关登记结算业务 2021.2.8 中基协 公开募集基础设施证券投资基金尽职 调查工作指引（试行） 公开募集基础设施证券投资基金运营 操作指引（试行） 指出基础设施基金应当将 90%以上合并后年度可 供分配金额以现金形式分配给投资者，收益分配 每年不得少于 1 次。 2021.2.23 深交所 关于公开募集基础设施证券投资基金 相关技术系统上线启用的通知 深交所 基础设施公募 REITs 技术系统正式上线， 审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统将 自 3 月 1 日起启用 2021.2.25 中基协 关于开展公募基础设施证券投资基金 的基金经理注册登记的通知 进一步完善基金经理的自律管理 2021.4.23 深交所 受理 博时招商蛇口产业园、中航首钢生物 质 等 2 只公募 REITs 产品 沪深交易所受理 10 只公募 REITs 产品，等候问 询 上交所 受理 浙商证券沪杭甬、国金铁建重庆渝遂 高速 等 2 只公募 REITs 产品 2021.5.6 深交所 受理 平安广州 交投广河高速、红土创新盐 田港仓储物流 等 2 只公募 REITs 产品 上交所 受理 华安张江光大 园、中金普洛 斯仓储物 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 10 - 行业深度研究报告 流、东吴 -苏州工业园区产业园、富国首 创水务 等 4 只公募 REITs 产品 2021.5.14 上交所 公告对首批除国金铁建重庆渝遂高速外 的 5 只产品的审议会议，审核通过首批 5 单基础设施公募 REITs 项目 首批受理的 5 单基础设施公募 REITs 项目通过审 批 深交所 公告 对博 时招商蛇口产业园 REITs 等 4只产品的审议会议，审核通过 首批受理的 4 单基础 设施公募 REITs 项目全部审批通过 2021.5.17 证监会 公告对博时招商蛇口产业园 REITs 等 9 只产品的注册批复、准予注册，预计发售 时 间为 2021 年 5 月 28 日 -31 日 经过交易所审核的 9 只公募 REITs 获证监会批复 2021.5.19 沪深交易 所 公告 9只过审的基础设施公募 REITs产品 的询价公告、基金合同、招募说明书等， 即将进入公开发售阶段 招商蛇口产业园、平安广州广河高速将于 5 月 25 日询价。其余 7 只产品将于 5 月 24 日进行询价 数