2020年三季度中国写字楼租金指数研究报告.pdf

目录 1、写字楼租金指数编制说明 . 1 2、 写字楼租金指数运行分析 . 4 2.1 租金变动： 2020 年 三季度 ，重点城市主要商圈写字楼 平均 租金环比下跌 0.58% . 5 2.2 租金涨跌幅较大的商圈： 疫情影响尚存，近七 成商圈 写字楼 租金 环比下跌，武汉武昌中心 、 天 津华苑 等商圈跌幅较大 . 6 2.3 租金运行趋势研判： 写字楼市场有所回温，但短期内租金仍面临下行压力；经济稳步复苏有望 推动写字楼市场长期平稳发展 . 8 研究主办： 中指研究院 中国房地产指数系统 主要研究成员： 莫天全 黄瑜 曹晶晶 孙晓一 姚卓 陈 文静 程威 周巍 马琛 魏云静 李雪娇 方肖 李璠璠 杜咏咏 辛芸娜 胡国华 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张凯 蒋云峰 李建桥 刘水 牛晓娟 吴建钦 陈茜 张丽丽 李秀英 夏广磊 陈仁梁 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 高院生 胡佳娜 李宁 黄雪 唐懿 唐爽 杨红侠 张文静 李清兰 刘韧坚 荣伍刚 薛建行 袁彬彬 姚一维 黄艳 高小 妹 王玲 薛琳 梁波涛 石蕊 薛晴 童 晓玲 谢俊云 田文刚 李益 峰 戴小红 方颃 刘莉芬 苏宇 1 2020 年三季度 中国 写字楼租金指数研究报告 写字楼租金指数 1是中国房地产指数系统的重要组 成部分，反映了全国重点城市在租写字楼在不同时点上 的租金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租写字楼样本项目租金报价均值表示，主要以典型甲 级写字楼为指数计算的样本。写字楼租金指数主要用于帮助广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机 构、写字楼投资者和房地产经纪公司准确了解中国写字楼市场价格水平和最新发展动向，为政府及各类社会 投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。 样本选取 根据写字楼的分类和特征，结合广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和房 地产经纪公司对写字楼租赁市 场的关注程度，我们按照写字楼的功能分类及等级划分进行写字楼租金指数体 系的构架。该指数以城市商圈指数为最低层级，逐级生成城市综合指数、重点城市总指数。本次重点研究城 市商圈写字楼租金，以典型甲级写字楼为样本标的。 1 写字楼租金指数： 为适应当前中国写字楼市场快速发展需要， 中指 研究院在二十多年指数研究基础上，结合写字楼市 场发展实际情况， 启动 中国房地产指数系统 写字楼租金指数的研究和编制， 并 于 2019 年 7 月首次公开 发布 。 按照写字楼的功能分类及等级划分 进行写字楼 租金指数体系的构架 写字楼租金指数 城市写字楼租金指数 以写字楼商圈 作为指数编制 的商圈样本 商圈写字楼租金指数 以商圈中典型 甲级写字楼 作为指数编制的样本标的 写字楼租金指数编制说明 2 2020 年三季度 中国 写字楼 租金指数研究报告 城市选择 我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点区域 规划政策，我们综合选定了写字楼租金指数编制覆盖的 15 个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、武 汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。 写字楼样本选取 数据来源 写字 楼租金指数的样本数据主要通过 CREIS 中指数据库写字楼版 、商业运营管理机构及经纪公司等中 介机构多种渠道获取。 指数模型 方法选择 为了能够更加准确的反映写字楼租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法和 中位数法来进行写字楼租金指数的编制。其中，加权平均法以样本写字楼建筑面积为权重。 商 圈 写 字 楼 租 金 指 数 样 本 选 取 商圈选取： 通过对各城市写字楼商圈 的梳理，统计各商圈所含写字楼项目数量和体 量（建筑面积），结合中指 研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地市场容量 情况，我们在 15 个城市最终选取了写字楼项目数量较多 、 体量较大的重点商圈作 为写字楼租金指数编制的商圈样本。 写字楼项目选取： 根据确定的各商圈写字楼总数量，以该商圈中典型（大型）甲级 写字楼项目作为指数编制的写字楼样本。 写字楼房 源样本选取： 以选定的写字楼项目，其全部挂牌房源及项目中层部分在租 商户作为写字楼租金指数编制的房源样本。 3 2020 年三季度 中国 写字楼租金指数研究报告 计算公式 【 加权平均法 】 单个 商圈写字楼 样本平均租金计算公式如下： = 其中， 代 表第 i 个商圈写字楼 在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 个商圈 第 j 个 写字楼 在第 t 期的日租 金， 为第 i 个商圈 的第 j 个 写字楼 的建筑面积 。 重点城市写字楼平均租金计算公式如下： 重点城市 = 其中， 重点城市 代表 15 个重点城市主要商圈所有样本写字楼在第 t 期的平均日租金， 代表第 i 个商圈写 字楼在第 t 期的平均日租金， 为第 i 个商圈所有样本写字楼总建筑面积。 【中位数法】 单个商圈写字楼样本租金中位数计算公式如下： = (1 ,2 ) 其中， 代表第 i 个商圈写字楼在第 t 期的租金中位数， Median 是指返回给定数值中值的函数， 代表 第 i 个商圈第 j 个写字楼在第 t 期的日租金。 指数发布 中国房地产指数系统每季度定期对外发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及其分析报告。 4 2020 年三季度 中国 写字楼 租金指数研究报告 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重 点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据， 2020年 三季度 ，全国重点城市主要商圈写字楼 平均租金为 4.8 元 /平 方 米天， 环比 下跌 0.58%。从商圈来看， 三季 度 写字楼 租金环比上涨的商圈占 27.5%，较上季度增加 17.5 个百分点； 租金环比下跌的商圈占 68.8%， 较 上季度 减少 18.7 个百分点； 3.8%的商圈租金与上期持平 ，较上季度增加 1.3 个百分点 。 从市场 环境 来看， 我国经济已 逐渐 克服新冠肺炎疫情的不利影响， 呈现稳步复苏态势 。 2020 年 前三 季 度，我国 实现 国内生产总值 722786 亿元 （初步核算） ， 经济 增长 由负转正，同比 增长 0.7%； 其中 三季度同 比增长 4.9%。 三大需求对经济的拉动作用较前两个季度均有明显改善， 消费市场 逐步复苏，投资增长由负 转正，对外贸易保持增长 ；具体来看， 2020 年 前三季度 ，我国 社会消费品零售总额实现 273324 亿元，同比 下降 7.2%，降幅 较 上半年 收窄 4.2 个百分点； 其中三季度 同比 增长 0.9%。 全国 固定资产投资（不含农户） 为 436530 亿元， 同比增长 0.8%； 其中 房地产开发投资 同比 增长 5.6%，增速 较 上半年提高 3.7 个百分点。 货物 进出口总额实现 231151 亿元， 同比增长 0.7%； 其中 出口 额为 127103 亿 元， 同比 增长 1.8%；进出口 相抵，贸易顺差 23054 亿元 。 从各产业运行情况来看， 2020 年 前三季度 ， 我国 规模以上工业增加值同比 增 长 1.2%； 服务业 生产指数 同比 下降 2.6%，降幅较 上半年 收窄 3.5 个百分点 ； 9 月 ， 服务业 商务活动指数为 55.2%， 连续 7 个月位于 荣枯线 以上 。 整体来看， 2020 年三季度，我国经济呈稳步复苏态势， 统筹防疫和发展成效显著 ； 经济运行积极因素增 多， 部分主要经济指标累计增速由负转正。但 新冠肺炎疫情仍在世界范围内蔓延，外部不确定因素仍然较多 。 国内疫情 面临外防输入、内防反弹的压力，经济 持续复苏向 好基础仍需巩固 。 受此影响， 写字楼 市场 短期 仍 面临下行压力，尽管市场活跃度有所提高 ，但整体需求仍未恢复至疫情前的水平 ，全国重点城市主要商圈写 字楼租金环比继续下跌；分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均下跌。 写字楼租金指数 运行分析 5 2020 年三季度 中国 写字楼租金指数研究报告 根据 全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据 ， 2020 年 三季度 ，全国重点城市主要 商圈写字 楼租金 整体水平 环比 下跌，平均租金为 4.8 元 /平 方 米天， 跌幅为 0.58%。 从城市等级看 2020 年 三季度 ，一线城市中， 27.8%的商圈写字楼租金环比上涨， 72.2%的商 圈写字楼租金 环比下跌。具体来看，一线城市 36 个主要商圈中， 北京 科技园区、 广州北京路 等 10 个商圈 写字楼租金环比上涨； 广州体育中心、 上海漕河泾 等 26 个 商圈写字楼租金环比下跌。 2020 年 三季度 ，二线城市中， 27.3%的商圈写字楼租金环比上涨， 65.9%的商 圈写字楼租金环比下跌， 6.8%的商圈写字楼租金与上期持平。 11 个城市 44 个主要 商圈中， 南昌主要商圈写字楼租金环比上涨；成都、南京、武汉主要商圈写字楼租 金环比 均 下跌； 重庆、杭州、天津等 7 个城市 主要商圈写字楼租金 环比 涨跌互现 。 一线 二 线 写字楼租金变动情况 6 2020 年三季度 中国 写字楼 租金指数研究报告 2020 年 三季度 ， 新冠肺炎疫情得 以有效控制，写字楼市场整体有所回温，但尚未完全恢复至疫情前的水 平； 在 中国房地产指数系统写字楼租金指数 监测的 15 个 重点 城市主要商圈中， 近 七 成 商圈 写字楼 租金环比 下跌 ，较二季度下降近两成 。 部分 楼龄较长的 传统商圈 写字楼租金仍下降较多；此外部分存量较大的新兴商 圈，业主仍考虑 采取“以价换量”的方式吸纳租户，写字楼租金亦继续下跌 。在写字楼租金环比下跌的商圈 中， 武汉武昌中心商圈 环比跌幅最大，为 2.85%，租金下跌至 2.7 元 /平 方 米天； 天津华苑、苏州湖西等 5 个商圈 写字楼 租金环比跌幅亦在 2.0%以上 ； 上海漕河泾、天津小白楼 街 等 18 个商圈租金环比跌幅在 1.0%- 2.0%之间 ； 成都春熙路 、广州琶洲 等 31 个商圈 写字楼 租金环比跌幅在 1.0%以内。 2020 年 三季度， TMT 产业、专业服务业以及金融业依旧为写字楼市场需求主力，受惠于 互联网 产业、 多媒体产业以及生物、医药等高新技术产业 的 良好 发展 ，该类企业较为集中的商圈写字楼租金相对较为稳定； 此外，随着新冠肺炎疫情得到有效控制， 商务活动有序恢复 ，部分 交通便利且拥有高品质大型综合体 的 核心 商圈 写字楼租金亦缓步回升。 在 中国房地产指数系统写字楼租金指数 监测的 15 个 重点 城市主要商圈中， 北 京科技园 区 、 广州北京路等 22 个商圈写字楼租金环比有所上涨， 但 涨幅均在 1.0%以内。 图： 2020 年 三季度 写字楼租金 环比 涨 跌 幅较大的商圈 数据来源： CREIS 中指数据 库写字楼版 -5% 0% 5% 10% 15% -4 -2 0 2 4 6 北 京 科 技 园 区 商 圈 广 州 北 京 路 商 圈 深 圳 宝 安 中 心 区 商 圈 南 昌 红 谷 滩 中 心 区 商 圈 杭 州 申 花 商 圈 天 津 友 谊 路 商 圈 苏 州 狮 山 商 圈 海 口 国 兴 商 圈 青 岛 五 四 广 场 商 圈 上 海 中 山 公 园 商 圈 上 海 人 民 广 场 商 圈 深 圳 前 海 商 圈 天 津 小 白 楼 街 商 圈 上 海 漕 河 泾 商 圈 成 都 人 民 南 路 商 圈 南 京 新 街 口 商 圈 广 州 体 育 中 心 商 圈 苏 州 湖 西 商 圈 天 津 华 苑 商 圈 武 汉 武 昌 中 心 商 圈 平均租金（左） 环比涨幅（右） 环比跌幅（右） 租金涨跌幅较大的商圈 7 2020 年三季度 中国 写字楼租金指数研究报告 为了更好地反映写字楼市场形势变化，我们选取 15 个重点城市的主要商圈，对典型甲级写字楼平均租 金进行了统计。 表： 2020 年 三季度 15 城主要商圈写字楼租金（单位：元 /平 方 米天） 城市 商圈 样本 平均租金 样本 租金中位数 环比涨跌 城市 商圈 样本 平均租金 样本 租金中位数 环比涨跌 北京 金融街商圈 15.4 16.1 -0.45% 重庆 杨家坪商圈 2.1 2.0 -0.12% CBD 商圈 9.1 8.6 -0.53% 南坪商圈 1.9 1.3 0.00% 燕莎商圈 7.8 7.3 -0.44% 杭州 武林商圈 4.7 4.1 0.09% 亚运村商圈 7.5 6.3 -1.36% 黄龙商圈 3.8 3.4 -0.91% 中关村商圈 7.4 6.7 -0.43% 钱江新城商圈 3.6 3.5 0.33% 望京商圈 7.2 6.9 -1.58% 西溪商圈 3.3 3.3 0.09% 丽泽桥商圈 5.8 5.9 0.27% 申花商圈 3.2 3.1 0.58% 上地商圈 5.4 5.4 -0.63% 钱江世纪城商圈 2.2 2.1 -0.10% 科技园区商圈 4.6 4.6 0.89% 成都 春熙路商圈 3.6 3.6 -0.94% 上海 陆家嘴商圈 8.3 6.3 -0.46% 东大街商圈 2.9 3.0 -1.06% 南京西路商圈 7.4 6.4 0.15% 人民南路商圈 2.7 2.7 -2.02% 静安寺商圈 6.9 5.4 -1.30% 金融城商圈 2.6 2.4 -1.06% 徐家汇商圈 6.3 4.8 0.35% 大源商圈 2.3 2.2 -0.11% 淮海中路商圈 5.9 6.0 -0.73% 天津 小白楼街商圈 4.1 4.3 -1.85% 人民广场商圈 5.8 6.3 -1.62% 劝业场街商圈 2.9 2.7 -1.47% 中山公园商圈 5.8 4.5 0.39% 友谊路商圈 2.5 3.1 0.53% 虹桥商圈 5.6 5.1 0.08% 华苑商圈 1.3 1.5 -2.75% 南京东路商圈 5.4 5.8 -1.27% 南京 新街口商圈 2.9 2.4 -2.11% 北外滩商圈 5.3 5.2 -0.41% 珠江路商圈 2.8 2.2 -0.46% 漕河泾商圈 4.3 4.4 -1.93% 奥体商圈 2.7 2.6 -0.07% 张江商圈 4.1 3.7 0.37% 武汉 中北路商圈 3.1 2.8 -0.35% 五角场商圈 3.7 3.8 -0.19% 武昌中心商圈 2.7 2.7 -2.85% 广州 珠江新城商圈 5.1 4.8 -1.45% 武广万松园商圈 2.2 1.8 -0.59% 天河北 商圈 4.7 3.8 0.06% 光谷商圈 2.1 2.1 -1.34% 体育中心商圈 3.8 4.0 -2.25% 金融港商圈 1.9 1.5 -1.28% 琶洲商圈 3.8 3.8 -0.94% 苏州 湖西商圈 2.5 2.5 -2.74% 环市东商圈 3.4 3.3 -0.16% 湖东商圈 2.3 2.2 -1.53% 北京路商圈 3.0 2.8 0.78% 狮山商圈 2.2 2.2 0.51% 深圳 后海商圈 6.3 6.3 -0.16% 青岛 五四广场商圈 4.3 4.4 0.42% 福田中心区商圈 6.2 5.8 -0.39% 中央商务区商圈 3.0 3.0 -0.29% 地王商圈 5.7 5.3 -1.40% 崂山区政府商圈 2.5 2.2 0.00% 车公庙商圈 4.7 4.1 -0.53% 海尔路商圈 2.4 2.3 -0.74% 前海商圈 4.0 3.7 -1.76% 长沙 五一广场商圈 3.9 3.9 -0.83% 宝安中心区商圈 3.8 4.3 0.73% 伍家岭商圈 2.9 2.9 0.19% 南山中心区商圈 3.8 4.1 -1.15% 南湖路商圈 2.6 2.6 0.00% 龙岗中心城商圈 3.6 2.5 -0.80% 芙蓉广场商圈 2.5 2.6 0.17% 重庆 江北嘴商圈 2.5 2.2 -0.91% 南昌 红谷滩中心区商圈 1.8 1.8 0.62% 解放碑商圈 2.3 2.3 -0.60% 海口 国兴商圈 3.9 4.0 0.47% 加州新牌坊商圈 2.2 2.3 0.16% 滨海大道商圈 3.1 3.1 -0.64% 观音桥商圈 2.2 2.3 -0.29% 国贸商圈 2.3 2.3 -1.57% 数据来源： CREIS 中指数据库写字楼版 8 2020 年三季度 中国 写字楼 租金指数研究报告 2020 年三季度，经济及产业的稳步复苏推动写字楼 市场需求缓步恢复。写字楼租 金指数监测的全国 15 个重点城市写字楼 市场整体活跃度有所提高， 问询量及带看量 均有所增长 ；部分区位优势显著、高品质楼盘较为集中的核新商圈，以及具备价格优 势且楼龄较短的新兴商圈受到更多关注 ；部分有扩租或升级办公条件需求的企业，利 用疫情期间的窗口期，实现以较低成本进行搬迁的计划。但随着上半年因疫情影响而 推迟入市的项目逐渐进入市场，部分商圈写字楼空置率依旧呈上升态势，市场仍面临 下行 压力，整体向租户方倾斜；为缓解市场压力，加速去化，多数业主仍继续通过下 调租金或采取更灵活 的 租赁条款 等方式 维护老租户并拓展新租户。受此影响，本季度 全国重点城市主要商圈写字楼租金环比继续下 跌；预计下跌态势亦将延续至四季度。 2020 年前三季度， 写字楼租金指数监测的全国 15 个重点城市办公楼新开工面积 共计 2069.8 万平方米，同比小幅下降 3.5%；其中一线城市新开工面积为 1005.7 万 平方米，同比增长 45.7%；二线城市 新开工面积 为 1064.1 万平方米，同比下降 26.9%。 2020 年前三季度，写字楼租金指数监测的全国 15 个重点城市商办用地 2成交规 划建筑面积共计 3056.1 万平方米，同比增长 20.6%；其中一线城市 成交面积 为 909.1 万平方米，同比大幅增长 105.8%；二线城市 成交 面积 为 2147.1 万平方米，同比小幅 增长 2.6%。 整体来看， 未来 2-3 年 ， 写字楼租金指数监测的全国 15 个重点城市 办公楼 供应 或将保持 稳定增长态势 ； 一线城市 或 迎来 写字楼 供应 高峰 。 2 15 个重点城 市 商办用地：仅统计市本级 市场 表现 供应 方面 写字楼租金 运行趋势研判 9 2020 年三季度 中国 写字楼租金指数研究报告 2020 年 前 三季度， 我国实现 服务业增加值 400397 亿元，增速由上半年同比下降 1.6%转为增长 0.4%。 信息传输、软件和信息技术服务业，金融业增加值同比分别增 长 15.9%和 7.0%， 较 上半年提高 1.4、 0.4 个百分点 ， 合计拉动服务业增加值增长 2.3 个百分点 。 整体来看， TMT 产业、专业服务业、金融业为本季度甲级写字楼市场需求 主力；房地产业、零售业、制造业及医疗相关产业亦占据一定市场份额。从企业类型 及租赁类型来看，新设立以及有搬迁需求的 内资企业较多。 从宏观环境来看， 2020 年三季度，我国经济呈现稳步复苏态势， 部分 主要经济指标 累计增速由负转正； IMF10 月 13 日发布的世界经济展望报告预计 2020 年中国经济将增长 1.9%，是全球唯一实现正增长的 主要经济体。 从政策环境来看 ， 2020 年三季度，国家及地方均出台相关政策推动 经济及 产业发展，例如 发改 委等 13 部门 联合印发的 关于支持新业态新模式健康发展 激活消费市场带动扩大就业的意见 ， 商务部印 发的 全面深化服务贸易创新发展试点总体方案 ；以及 北京 市 商务局发布的北京市关于打造 数字贸易试验 区 的 实施方案 ，武汉市自然资源和规划局完成的 武汉市疫后重振规划（三年行动规划） 等。 短期来看， 受经济复苏及政策加持等 积极因素影响， 全国 15 个重点城市写字楼市场 有所回温，市场活力增加、需求缓 步恢复； 但供应增加 继续推高写字楼空置率，写字楼市场依然面临下行压力，业主方或将继 续通过“以价换 量”的方式加速去化，短期内写字楼租金或继续保持下跌 态势。长期来看， 在 构建以国内大循环为主体、国 内国际双循环相互促进的新发展格局 的 背景下，我国经济将继续展现强大的发展韧性和广阔的市场空间，在 常态化疫情防控中扎实做好“六稳”工作、 全面 落实“六保”任务 ；这些积极因素将 支撑写字楼市场 逐渐走 出下行区间 ，写字楼租金亦将缓步恢复平稳运行态势。 需求 方面 展望未来