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1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 房企旧改项目转化进度如何？ 2020 年，传统布局旧改项目的房企佳 兆业、时代、富力、龙光等，均有一定体量的项目成功转化，融信等 近年新进入旧改的房企转化也相对顺畅。 （ 1）转化项目总建面最大的 是时代， 2020 年共成功转化 8 个项目、总建面 262 万方；（ 2）其次是 佳兆业和富力，分别转化项目 179.8 万方、 130 万方。（ 3）奥园、龙光、 雅居乐也获得一定体量的项目转化，其中奥园和龙光转化项目货值 382.0、 305.0 亿元；雅居乐转化项目建面 34 万方。（ 4）近年新进入者融 信的旧改项目 2020 年转化也相对顺畅，新增确权 93 万方。 旧改越来越成为部分房企获取土地的重要渠道 。 我们计算房企当年新 增土储中来自旧改的比重，时代高达 61.1%；富力和佳兆业也达到 33.7%、 31.9%。奥园、融信 、龙光、雅居乐分别为 15.7%、 10.7%、 7.9%、 4.1%。 房企旧改项目 的 销售和收入贡献如何？ 佳兆业 2020 年旧改项目实现 销售 363.4 亿元，占总销售金额的约三分之一；已独立确认旧改收入的 龙光 和 时代， 2020 年 旧改业务收入占营业收入的 8.5%、 14.1%。 房企旧改项目最新储备情况如何？ 房企旧改业务储备规模分为三个 梯队。 （ 1）第一梯队项目储备充足，旧改项目储备总建面在 2000 万方 以上，且较上年有所增长。 龙头为佳兆业， 2020 年末旧改项目可售面 积预计 1.08 亿平，旧改土储 /表内土储为 3.8 倍； 其次是 时代 ， 旧改土 储建面 5337.0 万方， 同增 24.1%；奥园、龙光旧改土储货值 6730.0 亿 、 7100 亿， 同增 77.2%、 187.3%；富力旧改项目储备建面超过 4000 万方， 同比 基本持平 ； 花样年旧改土储建面 2047.0 万方， 同增 4.8%。 （ 2）第 二梯队房企旧改储备建面多在 900 万方以上。 首开股份 2020 年末旧改 用地面积 1589.1 万方，在第二梯队房企中最高；雅居乐 、 合景、华润 旧改项目建筑面积 分别为 1150 万方 、 1300 万方（ 2020H1）、 1630 万方 （ 2020H1） 。 （ 3） 第 三梯队为绿地、世茂、招商蛇口等房企，涉及城市 更新项目数相对较少。 当前房企旧改项目的 区域 竞争格局如何？湾区城市为旧改房企布局 的核心区域，且将持续深耕。 从存量上看， TOP50 房企中共有 19 家布 局大湾区旧改项目，其中，佳兆业、龙光和奥园布局大湾区比例高达 99%、 95%和 95%，富力 54%旧改项目位于大湾区，恒大 55%项目位于 大湾区，华润、合景、禹洲等房企旧改项目全部位于大湾区。 除大湾 区之外，华北的郑州、太原、石家庄，华东的上海、福州、厦门亦为 旧改房企的布局城市或计划进入城市。 风险提示： 样本选择偏差、 指标 口径 差异等 Table_Tit le 2021 年 05 月 15 日 2020 年主流房企旧改 项目 有哪些变化？ 城市更新系列报告三 Table_BaseI nfo 固定收益 主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC 执业证书编号： S1450518100003 陈雨田 报告联系人 Tabl e_Report 相关报告 主流房企旧改业务知多少？ 城市更新系列之企业篇 2020-10-11 旧改业务全解析：旧改类型、 孵化步骤、融资渠道、风险 与收益 城市更新系列之 业务 篇 2020-12-04 2 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 房企旧改项目转化进度如何？ . 3 2. 房企旧改项目销售和收入贡献如何？ . 4 3. 房企旧改项目最新储备情况如何？ . 4 4. 房企旧改业务的地域分布有何特点？ . 6 图表目录 图 1： 2020 年主要房企旧改贡献土储占新增土储的比例（ %） . 3 图 2：佳兆业、时代旧改土储 /表内土储倍数领先（倍） . 4 图 3： TOP50 房企中七成以上涉足旧改业务（家， %） . 6 图 4：粤系、闽系房企参与旧改最多（家） . 6 表 1：主要房企旧改项目转化情况（ 2020 年） . 3 表 2：主要房企旧改项目销售和收入情况（ 2020 年） . 4 表 3：第一梯队房企旧改项目储备情况（ 2020 年） . 4 表 4：第二梯队房企旧改项目储备情况（ 2020 年） . 5 表 5：城市更新业务参与度第三梯队房企（ 2020 年） . 5 表 6：主要旧改房 企旧改项目区位布局 . 6 3 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2020 年我们先后撰写 主流房企旧改业务知多少？ 城市更新系列之企业篇 、 旧改业 务全解析：旧改类型、孵化步骤、融资渠道、风险与收益 城市更新系列之业务篇 ，对 房企旧改业务进行深入剖析。本文以 2020 年年报为数据来源，追踪 主流 房企旧改业务的最 新进展，供投资者参考。 1. 房企旧改项目转化 进度 如何？ 2020 年， 传统 布局 旧改项目的房企佳兆业、时代、富力、 龙光、奥园等 ， 均有一定体量的 项目成功转化，融信等近年新进入旧改的房企转化也 相对顺畅 。（ 1）转化项目总面积最大的 是时代， 2020 年 共成功转化 8 个项目、总建面 262 万方（ 220 万方进入土储）； （ 2） 其次是 佳兆业和富力， 分别转化项目 179.8 万方、 130 万方 。 其中 佳兆业 转化项目 包括香港西环项 目、深圳南山墩项目、广州霞迳村项目等 9 个， 可售面积 179.8 万方，货值 6391.0 亿元 ； 富力转化 广州富颐华庭、西安富力开远城 等项目，合计 130.0 万方。 （ 3） 奥园、龙光、雅居 乐也获得一定体量的项目转化， 其中奥园和龙光 转化项目货值 382.0、 305.0 亿元；雅居乐 转化项目建面 34 万方。 （ 4） 近年 新进入者融信 的 旧改项目 2020 年转化 也相对顺畅 ，新增确 权 93 万方。 目前，公司旧改项目 主要 为郑州 的 奥体世纪、江湾城、时光之城等，自 2017 年开始确权，目前已累计确权 519 万方，剩余待确权 457 万方。 表 1：主要房企 旧改 项目转化情况 （ 2020 年） 公司名称 年内 转化面积（万方） 年末 旧改 项目储备面积（万方） 年内转化项目数 （个） 年末 旧改 储备 项目数（个） 时代中国 262 5337 8 160 富力地产 130 4000 - 80 佳兆业 180 10800 9 201 奥园集团 382（ 货值，亿 ） 6730（ 货值，亿 ） 60 融信集团 93 976 - 10 龙光集团 305（ 货值，亿 ） 5222（ 货值，亿 ） - 109 雅居乐 34 1150 1 151 资料来源：公司 年报、公司官网 ， 安信证券研究中心 旧改越来越成为部分房企获取土地的重要渠道。 我们计算房企当年新增土储中来自旧改的比 重， 时代高达 61.1%；富力和佳兆业也达到 33.7%、 31.9%。奥园、融信、龙光、雅居乐分 别为 15.7%、 10.7%、 7.9%、 4.1%。 图 1： 2020 年 主要房企 旧改贡献土储占新增土储的比例 （ %） 资料来源：公司 年报、公司官网 ，安信证券研究中心 备注： 富力和佳兆业为 旧改 转化土储 面积 /新增土储权益面积 ； 奥园和龙光为 旧改 转化货值 /新增土储货值 ； 时代、雅居乐为 旧改 转化土储 /新增土储建筑面积 。 61.1 33.7 31.9 15.7 10.7 7.9 4.1 0 10 20 30 40 50 60 70 时代中国 富力地产 佳兆业 奥园集团 融信集团 龙光集团 雅居乐 当年新增土储中来自城市更新占比 4 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2. 房企旧改项目 销售和收入贡献 如何？ 旧改项目对部分房企销售金额和营业收入的贡献越来越高。 佳兆业 旧改 项目 贡献三分之一合 约销售 ，龙光、时代 旧改业务确认的 收入占 营业收入的比重达到 8.5%、 14.1%。 2018-2020 年佳兆业 旧改 项目合约销售额分别为 258.5 亿、 334.9 亿和 363.4 亿元，约 贡献 全部销售额 的三分之一；龙光 2019 年、 2020 年分别 确认 旧改 业务收入 49.0 亿元和 60.2 亿元， 2020 年占 营业收入的 8.5%，净利润率 15-20%；时代 2019 年、 2020 年分别 确认 旧改 业务收入 21.7 亿、 54.5 亿元， 2020 年占 营业收入的 14.1%。 表 2：主要房企 旧改 项目 销售和收入情况 （ 2020 年） 公司名称 旧改 贡献合约销售 （亿） 合约销售金额 （亿） 旧改 贡献合约销售占总销售的比重（ %） 旧改 业务收入（亿） 营业收入（亿） 旧改 业务收入占营业收入的比重（ %） 佳兆业 363.4 1069.0 - - 511.9 - 龙光集团 - 1209.6（ 权益 ） - 60.2 710.8 8.5 时代中国 - 1003.8 - 54.5 385.8 14.1 资料来源：公司 年报、公司官网 ， 安信证券研究中心 3. 房企旧改项目最新储备情况如何？ 房企 旧改 业务规模可分为三个梯队。 第一梯队 项目储备充足 ，且较上年有所增长，包括 佳兆 业、时代、富力、恒大、奥园、龙光 、花样年七 家粤系房企，旧改项目储备总建面在 2000 万方以上。 （ 1）龙头为佳兆业 ，其旧改项目土储仅土地面积即超过 5000 万方，可售面积预 计 1.08 亿平，涵盖 201 个项目，旧改土储 /表内土储为 3.8 倍； （ 2） 时代 2020 年末旧改 土 储 建面 5337.0 万方，涵盖项目 160 个，旧改土储 /表内土储为 2.5 倍，较 2019 年上升 0.6 倍； （ 3）花样年 旧改土储建面 2047 万方，货值 4215 亿，涵盖大湾区项目 48 个，旧改土储 /表内土储为 1.2 倍 ，较上年基本持平 ； （ 4） 奥园 旧改项目 60 个、 货值 6730.0 亿， 是表内土 储货值的 1.1 倍，较上年提升 0.6 倍； （ 5）龙光 旧改 土储 建面 3278.0 万方，货值 7100 亿， 涵盖项目 109 个，旧改土储 /表内土储为 0.8 倍，较上年上升 0.2 倍； （ 6）富力 旧改项目 储备 建面 超过 4000 万方，涵盖 80 个项目，旧改土储 /表内土储为 0.6 倍，较上年基本持平； （ 7） 恒大 拥有旧改项目 100 个，其中 6 个深圳项目共计 122 万方。 图 2： 佳兆业、时代旧改土储 /表内土储倍数领先（倍） 资料来源：公司公告 、公司官网 ，安信证券研究中心 注：奥园未披露旧改项目建筑面积，按旧改货值 /表内土储货值计算 。 表 3：第一梯队房企 旧改 项目储备情况 （ 2020 年） 公司名称 旧改土地储备（万方） 表内土储（万方） 旧改土储货值（亿） 旧改项目数（个） 旧改土储 /表内土储（倍） 佳兆业 10800 2875.0 - 201 3.8 时代中国 5337 2158.6 - 160 2.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 佳 兆 业 时 代 中 国 花 样 年 奥 园 集 团 龙 光 集 团 富 力 地 产 合 景 泰 富 首 开 股 份 融 信 集 团 华 润 置 地 雅 居 乐 禹 洲 集 团 万 科 地 产 2020 2019 5 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 花样年 2047 1713 4215 48（湾区） 1.2 奥园集团 - 5718.0 6730.0 60 1.1 龙光集团 3278.0 3922.0 7100.0 109 0.8 富力地产 4000 6426.3 - 80 0.6 中国恒大 - 23100.0 - 100 - 资料来源：公司公告 、公司官网 ， 安信证券研究中心 第二梯队 包括 首开、合景、 雅居乐 等 ，旧改总建面 多 在 900 万方以上。 （ 1） 首开股份 2020 年末 旧改用地面积 1589.1 万方，在第二梯队房企中最高，旧改土储 /表内土储为 0.5 倍； （ 2） 雅居乐 旧改项目建筑面积 1150 万方，涵盖项目 151 个，旧改土储 /表内土储为 0.2 倍； （ 3） 合景和华润 尚未披露最新数据，从 2020H1 数据来看，合景旧改可售面积约 1300 万方，旧 改土储 /表内土储为 0.3 倍； 华润 旧改 可供出售面积 1630 万方，旧改土储 /表内土储为 0.2 倍。 （ 4） 融信 旧改项目预计总建面 976 万方，涵盖项目 10 个，旧改土储 /表内土储为 0.3 倍。 表 4： 第二梯队房企旧改项目储备情况（ 2020 年） 公司名称 旧改土地储备（万方） 表内土储（万方） 旧改土储货值（亿） 旧改项目数（个） 旧改土储 /表内土储（倍） 首开股份 1589.1（总用地面积） 3495.6 - - 0.5 万科 363.4（权益） 9508.2（权益） - - 0.03 合景泰富 1300（ 2020H1） 2442 - 34 0.5 华润集团 1630（ 2020H1） 5821 - - 0.3 雅居乐 1150 5301 3600 151 0.2 融信集团 976（预计建面） 3495.6 - - 0.3 资料来源：公司公告 ， 安信证券研究中心 注：合景、华润 未披露最新数据，采用 2020H1数据替代。 第三梯队为绿地、世茂、招商蛇口等房企， 城市更新项目储备数量相对较少 。 其中世茂、招 商蛇口、 阳光城、金地、华夏幸福主要涉足深圳的城市更新项目；绿地、远洋 、绿城、融 创 主要涉足石家庄的城市更新项目；金科、中梁主要在济南、烟台等城市布局 ；旭辉、正荣、 中海主要在上海、福州等城市布局 。 表 5： 旧改 业务参与度第三梯队房企（ 2020 年） 房企 代表性 项目 绿地 股份 石家庄大经街西区旧城改造项目 等 世茂 集团 深圳龙华清湖三旧改造项目 等 招商蛇口 深圳三联旧改、深圳黄金台旧改 等 阳光城 上海金玉佳苑（大团旧改）项目、深圳联城城市更新项目 等 金地 集团 深圳市岗厦旧城改造项目 等 旭辉 控股集团 福州仓山区金浦旧厂房出让项目 等 金科 股份 济南市七里河路西片区地块旧城改造项目 等 中梁 地产 烟台芝罘区北上坊旧改项目 等 华夏幸福 深圳市坪山区碧岭顶等 融信 集团 郑州 旧改项目 “ 奥体世纪 ”、“ 时光之城 ”等 绿城中国 石家庄桂语听澜、赵卜口 融创中国 石家庄融创中心、太原融创中心 正荣 地产 福州市晋安区六一路以东洋下危房地块水头旧屋改造地块 等 越秀地产 广州里仁洞村、南沙东流村 中海地产 上海建国东路项目 1、上海红旗村项目、太原北寒村项目 远洋 中国 石家庄长安区旧改项目 等 资料来源：公司半年报 ， 安信证券研究中心 6 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 4. 房企 旧改业务的 地域分布有何特点？ 根据 2020 年年报， TOP50 房企中已有 78%涉足旧改项目。 分地域来看，粤系、闽系房企参 与数量最多，其中粤系房企有 19 家参与旧改，包括时代、佳兆业、富力、龙光、奥园等布 局较早的房企；闽系房企有 7 家参与旧改，包括融信、禹洲等，其中很多房企为近年新进入； 京津冀系房企 6 家参与旧改；江浙系和川渝系参与数量相对较少，分别为 5 家和 2 家。 图 3： TOP50 房企中 七成以上 涉足旧改业务 （家， %） 图 4：粤系、闽系房企参与 旧改 最多（家） 资料来源：公司公告 ， 安信证券研究中心 资料来源：公司公告 ， 安信证券研究中心 大湾区城市为旧改房企布局的 核心区域，且将持续深耕 。 从存量上看， TOP50 房企中共有 19 家房企布局大湾区旧改项目，其中，佳兆业、龙光和奥园布局大湾区比例高达 99%、 95% 和 95%，富力 54%旧改项目位于大湾区，恒大 55%项目位于大湾区，华润、合景、禹洲等 房企旧改项目全部位于大湾区。 除大湾区之外，华北的郑州、太原、石家庄，华东的上海、福州、厦门亦为旧改房企 的布局 城市或计划进入城市 。 雅居乐目前已进入包括郑州、太原、石家庄在内的华北城市 5 个，计 划进入华东、西部和西南地区城市；融信旧改项目主要位于郑州和太原，包括奥体世纪、江 湾城和时光之城等项目；首开旧改项目主要位于北京和河北，包括固安县大韩寨村旧城改造 项目、北京市西城区复内项目等；绿城目前拥有石家庄旧改项目，已中标杭州项目 4 个，衢 州项目 1 个；建发、正荣、旭辉等闽系房企旧改项目主要位于上海、福州和厦门等地。 表 6：主流 房企旧改项目区位布局 （ 2020 年） 房企名称 旧改 项目区位布局 大湾区 华北 华东 佳兆业 深圳及广州占比 86%（按货值计） ，大湾区 99% 龙光 11 个城市， 95%在大湾区 时代 深耕粤港澳大湾区，逐步布局长三角、成渝、长江中游等区域 富力 92% 位于一线及二线城市， 54% 位于粤港澳大湾区 奥园 粤港澳大湾区占 95% 恒大 深圳 55 个，太原 8 个，石家庄 2 个，郑州 2 个，其他城市 10 个 华润 立足湾区，重点拓展广州、深圳、东莞、佛山和惠州 合景 广州、佛山、深圳、东莞 雅居乐 广州、东莞、中山、珠海、惠州、佛山、郑州、太原、石家庄、西安 禹洲 深圳、珠海、惠州 融信 郑州、太原 花样年 深圳、广州、东莞、惠州、佛山、中山 首开 北京、河北 保利 昆明 绿地 石家庄 绿城 石家庄 39, 78.0% 11, 22.0% 参与城市更新 不参与城市更新 20 7 6 5 2 0 5 10 15 20 25 粤系 闽系 京津冀系 江浙系 川渝系 参与 不参与 7 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 世茂 深圳 招商蛇口 深圳 阳光城 上海、深圳 金地 深圳 旭辉 福州 金科 济南 中梁 烟台 华夏幸福 深圳 正荣 福州 远洋 石家庄 滨江集团 杭州、深圳 蓝光 东莞 卓越 大湾区 建发 厦门 融创 石家庄、太原 越秀 广州 中海 上海、太原 资料来源： 公司公告 ， 安信证券研究中心 8 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 分析师声明 池光胜声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实 守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、 研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得 证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投 资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资 咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相 关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告， 并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”） 的客户使用。本公司不会因 为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确 性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本 报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公 司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告 所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但 不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息 在不发出通知的情形下做出 修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表 本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要， 客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证 券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务 顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决 策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。 在任何情 况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明 示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本 公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、 复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需 在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本 报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估 值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出 的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限 性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 9 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_Addr ess 安信证券研究中心 深圳市 地 址： 深圳市福田区深南大道 2008 号中国凤凰大厦 1 栋 7 层 邮 编： 518026 上海市 地 址： 上海市虹口区东大名路 638号国投大厦 3层 邮 编： 200080 北京市 地 址： 北京市西城区阜成门北大街 2 号楼国投金融大厦 15 层 邮 编： 100034 Tabl e_Sal es 销售联系人 上海联系人 潘艳 上海区域销售负责人 18930060852 侯海霞 上海区域销售总监 13391113930 朱贤 上海区域销售总监 13901836709 李栋 上海区域高级销售副总监 13917882257 刘恭懿 上海区域销售副总监 13916816630 孙红 上海区域销售副总监 18221132911 苏梦 上海区域销售经理 13162829753 秦紫涵 上海区域销售经理 15801869965 陈盈怡 上海区域销售经理 13817674050 徐逸岑 上海区域销售经理 18019221980 北京联系人 张莹 北京区域销售负责人 13901255777 张杨 北京区域销售副总监 15801879050 温鹏 北京区域销售副总监 13811978042 刘晓萱 北京区域销售副总监 18511841987 王帅 北京区域销售经理 13581778515 游倬源 北京区域销售经理 010-83321501 深圳联系人 张秀红 深圳基金组销售负责人 0755-82798036 侯宇彤 北京区域销售经理 18210869281 胡珍 深圳基金组高级销售副总监 13631620111 范洪群 深圳基金组销售副总监 18926033448 聂欣 深圳基金组销售经理 13540211209 杨萍 深圳基金组销售经理 0755-82544825 黄秋琪 深圳基金组销售经理 13699750501 喻聪 深圳基金组销售经理 18503038620 马田田 深圳基金组销售经理 18318054097
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