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2021年中国“新商办”行业发展研究报告1 贝壳研究院 2021年3月 摘要 商办市场在中国发展超过25年，已经逐渐成为仅次于住宅市场的第二大市 场。购物中心遍布全国各大城市，满足消费者日常生活和娱乐的需求；标准化写 字楼也成为企业落地的首选。从政策端看，“十四五”规划中对科技创新和数字 经济的重视会利好信息技术类企业的选址及扩张，对经济双循环的强调将会扩大 内需，利好商业零售行业；全国各地自贸区的建立，利好物流业、服务业和金融 业的商办类租户。从市场规模看，近十年全国商办面积复合增长率均超过10%， 商办类企业数量接近2,500万个，共有约75万名商办类从业人员，预计2021 年我国商业地产代理佣金规模达 527.4 亿元。 商办经纪行业在庞大的市场规模背后，却存在较为明显的行业发展瓶颈。商 业地产的房源类型多元，行业非标化严重；高度分散并且较为落后的线下数据获 取方式导致了不可忽略的市场信息鸿沟；相对于住宅地产，商办行业相对较长的 产业链配合几乎完全在线下整合的大量信息和数据，作业效率较低；受到线下市 场信息的范围限制，商办经纪成交呈现商圈区域型特征，交易呈现小规模地缘化， 录客量和成交转化率一直维持在较低水平。相对而言，和商办市场几乎同时在中 国开始发展的住宅市场的经纪模式已经打通线上线下，在形成数字化和规模化后， 交易额呈倍数级增长。据统计，在过去20年我国商品房交易额累计115万亿元， 过去 10 年 100 万亿元，过去 5 年 65 万亿元。 2020年，我国常住人口城镇化率超过60%。虽然历年增速逐步放缓，但普 遍预计未来10年我国城镇化率仍将继续上升10个百分点。商办市场是服务业的 重要载体之一，近年来各地服务业增加值占比逐年上升，加上越来越多的人口进 入各大城市群，商办市场会迎来更多的需求。 需求驱动市场进化，行业进阶大势所趋 。 贝壳研究院认为，在传统的租赁合 作模式下，受限于当前较为封闭的市场信息壁垒，待租面积和目标租户之间无法 实现信息共享，供需错配明显，交易效率较为低下。面对日益激烈的市场竞争， 业主除了需要及时调整租赁策略，更要加强与目标租户的有效对接。 商办从业者 要加快拥抱数字化、打造权威市场数据库、革新经营理念并与高品质渠道合作， 迎接万亿资产市场变革。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告2 贝壳研究院 2021年3月 一、我国商办市场现状 1.1 定义及分类标准 按照物业类型划分，商办市场主要分为商业零售和办公（写字楼）两大类。 商业零售分类如下： 商业街：以平面形式按照街的样式布置的单层或多层沿街商铺类型。 住宅配套商业/社区商业：分为住宅底商和独立商业两种类型。包含住宅建筑 底层以及面向住宅居民的独立楼栋。 购物中心：在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内， 由多种零售店铺和服务设施集中向消费者提供综合性服务的商业集合体。 百货商场：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售， 满足顾客对商品多样化选择需求的零售业态。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告3 贝壳研究院 2021年3月 参考标准 甲级写字楼 乙级写字楼 产权 单一产权 单一产权或 50% 以下的 小业主散售 标准层面积 不低于 1,500 不低于 1,000 得房率 整层不低于 65% 整层不低于 55% 单元内净高 不低于 2.7 米 不低于 2.5 米 空调系统 中央风机盘管或 VAV 系统 中央风机盘管 电梯 每部客梯服务面积 不超过 8,000 基本满足电梯供应需求 停车场 配备专用地上、地下停车 场；地下停车场设有自动 计费系统和防盗安全系统 基本满足停车需求 电力供应 双回路供电，并有供应 急使用的备用发电机组 满足普通办公需求 物业管理 知名物业管理公司或本地优质 物业管理公司，并提供24小时 内的保安服务和维护服务 满足普通办公类楼宇的物业 管理需求 办公分为甲级写字楼和乙级写字楼，贝壳研究院对甲乙级写字楼的标准划分如下： 2021年中国“新商办”行业发展研究报告4 贝壳研究院 2021年3月 集体土地分类如下： 集体经营建设用地：农村集体建设经营性用地，是指具有生产经营性质的农 村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地 兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所 使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。 我国商办市场增速可观，近十年商办面积年均复合增长率（CAGR）均超过 10%；商办行业从业人员众多，已经具备相当规模；商办类企业数量接近2,500 万个，中小企业占大多数，近十年企业数量增速接近 17%。 1.2 市场规模 按照一级市场划分，商办土地被划分为国有土地和集体土地。国有土地分类 如下： 商业服务业设施用地：各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用 地中的服务设施用地以及公共管理与公共服务用地内的事业单位用地。 工业用地：独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣 （灰）场地等用地。工业用地的布置直接影响到城市功能结构和城市形态。 物流仓储用地：物资储备、中转、配送、批发、交易等的用地，包括大型批发 市场以及货运公司车队的站场（不包括加工）等用地。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告5 贝壳研究院 2021年3月 图1：中国商办市场规模（截至2020年） 图2：中国房地产销售额规模及预测（2013-2022）（单位：十亿人民币） 注：其他地产指：未包含在住宅地产、商办地产分类下的其他地产，如学校、图书馆和体育场等。 数据来源：国家统计局，贝壳商业平台，贝壳研究院整理 数据来源：沙利文，贝壳研究院整理 预计2021年，我国房地产销售总规模达17.5万亿元人民币，其中住宅 14.3万亿，商办地产2.6万亿；商办地产行业在2013年至2018年年均复合增 长率达13.1%，受宏观环境影响，预计2019年至2022年年均增速下降至7.4%， 但依旧超过住宅地产。根据商业地产的销售属性，以代理渗透率100%，代理费 用为2%为测算依据， 预计2021年我国商业地产代理佣金规模达527.4亿元 人民币。 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019E 2020E 2021E 2022E 住宅地产 商办地产 其他地产 2021年中国“新商办”行业发展研究报告6 贝壳研究院 2021年3月 图 3：各类地产行业年均复合增长率 图 4：测算依据 数据来源：沙利文，贝壳研究院整理 数据来源：国家统计局，沙利文，中国估价师协会，中国物业管理百强报告，贝壳研究院整理 数据服务为底层基础服务，可衍生出挂牌、咨询、交易及租赁等大营销服务， 继而可撬动物业管理、金融服务等专业服务。据测算，我国商办市场直接数据服 务的市场规模在60亿至70亿元，但可撬动的大营销及股价行业规模约为450 亿元，资产规模则接近 2,700 亿元。 1.商业地产数据服务向上下游都提供服务 （ 1）需求端计算 机构数 *订阅费 =(开发商数量 +持有机构 )+(商业地产服务商 +咨询机构数量 +评估机构数量 )*订阅费 （ 2）供给端测算 -根据商业地产 2种状态 规模 *Take Rate=交易规模 *Take Rate+存量运营规模 *Take Rate =交易 GMV*Take Rate+存量面积 *出租率 *租金 *Take Rate 2.围绕数据的增值服务 大营销 =（租赁额 +交易额） *Take Rate 评估行业规模 =估价师数据（无论交易、贷款还是年度审查、资产管理，都需出具评估值） 3.金融服务 资产证券化上市服务 +大宗交易投融安排 2021年中国“新商办”行业发展研究报告7 贝壳研究院 2021年3月 图 5：测算结果 数据来源：国家统计局，沙利文，中国估价师协会，中国物业管理百强报告，贝壳研究院整理 1.基础数据服务 60-70亿 （ 1）需求端测算 数据 数据来源 开发商数量 97,938 国家统计局 商业地产开发商占比 14.73% 沙利文 订阅费 500,000 市场规模（亿） 72.1 （ 2）供给端测算 数据 数据来源 交易 GMV（ 亿） 19,690 沙利文 Take Rate 0.20% 规模 1（亿 ） 39.38 商铺租赁 GMV（亿） 3,583.9 国家统计局，贝壳商业地产 写字楼租赁 GMV（亿） 681.1 国家统计局，贝壳商业地产 Take Rate 0.5% 规模 2（亿） 21.325 市场规模 60.7 2.大营销 277.9亿 数据 数据来源 交易 GMV（ 亿） 19,690 沙利文 Take Rate 1.16% 招商蛇口年报 规模 1（亿 ） 228.4 商铺租赁 GMV（亿） 3,583.9 国家统计局，贝壳商业地产 写字楼租赁 GMV（亿） 681.1 国家统计局，贝壳商业地产 Take Rate 1.2% 规模 2（亿） 49.4 市场规模 277.9 3.估价 175亿 数据 数据来源 市场规模（亿） 175 中国估价师协会 4.资产管理 2,697亿 数据 数据来源 资产证券化规模（亿） 897 中国商业地产资产管理规模为 2017年发行的商业地产 REITs规模 NPI 4% Take Rate 12% 佣金规模（亿） 4.74 物业管理面积（亿） 26.4 物业费 7.8*80% 2019年中国物业管理百强报告 物业管理规模 (亿） 1,800 2021年中国“新商办”行业发展研究报告8 贝壳研究院 2021年3月 二、行业政策分析 2.1 科技创新和数字经济 科技创新一直以来都是国家战略的重要组成部分之一。据国家统计局数据， “十三五”以来我国科技实力和创新能力大幅提升，全社会研发投入从2015年1.42 万亿元增长到2020年预计2.4万亿元左右，研发投入强度2020年预计会达到 2.4%左右，其中基础研究经费比2015年增长近一倍，2020年预计超过1,500 亿元。世界知识产权组织发布的“全球创新指数”显示，我国排名从2015年第 29 位跃居到 2020 年第 14 位。 “十四五”期间科技创新被提到了一个新高度， 其中明确指出需围绕支撑实体经济发展，大规模推进科技成果转化应用，依托国 家自创区和高新区，培育一批高新技术产业集群和高技术企业，加快发展新业态、 新模式，培育壮大发展新动能。 “十四五”规划中要求加快数字化发展，发展数字经济，推进数字产业化和 产业数字化。推动数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数字产 业集群。据中国信息通信研究院研究显示，数字经济增加值已由2011年的9.5 万亿元增加到2019年的35.8万亿元，占GDP比重从20.3%提升到36.2%。 数字技术支撑的新产品、新服务、新业态和新商业模式成为经济增长的主要贡献 力量。 贝壳研究院认为，国家对科技创新和数字经济的重视会极大利好信息技术类 企业的发展，该类企业也一直是写字楼市场的重要租户之一。近年来各大互联网 企业在一线和强二线城市迅速扩张，大部分都会选择在当地互联网企业聚集的商 圈租赁写字楼用来办公。 贝壳研究院预计，在“十四五”期间，信息技术类企业 会成为一线和强二线城市写字楼租赁业务的新增长极。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告9 贝壳研究院 2021年3月 2.2 以国内大循环为主体、国内国际双循环 “十四五”规划提出，要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相 互促进的新发展格局。在坚持以供给侧结构性改革为主线的过程中，要高度重视 需求侧管理，坚持扩大内需这个战略基点，始终把实施扩大内需战略同深化供给 侧结构性改革有机结合起来。“十四五”规划下的新一轮扩大内需以提升自主创 新能力为主攻方向，着力打通生产、分配、流通、消费各个环节，培育新形势下 我国参与国际合作和竞争新优势。 据国家统计局数据，2008年至2017年， 内需对中国经济增长的年均贡献 率达到 105.7%，超过 100%； 2019 年内需贡献占比达 89%，其中最终消费支 出对经济增长的贡献率达到57.8%，内需特别是消费已经成为我国经济增长的第 一拉动力。中共中央党校教授张占斌认为，为了更好实施新一轮扩大内需战略， 需以满足消费需求为立足点，把扩大内需与推动产业转型升级结合起来，把供给 与需求结合起来，做大做强国内市场；以满足消费需求、引导消费需求、创造消 费需求为方向，以补短板为着力点，加快消费型基础设施建设，促进投资和消费 相互促进、循环增长。 贝壳研究院认为，在“十四五”期间以国内大循环为主体的基调下，配合扩 大内需这个战略基点，国内的实体商业零售行业会获得长足发展，但仍需注重加 速实体商业数字化进程并整合线上线下资源、仔细打磨业态分布、合理规划室内 动线，达到充分释放消费者购买力的目的。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告10 贝壳研究院 2021年3月 2.3 各地自贸区陆续落地 2013年9月，作为中国第一个自贸区，上海自由贸易试验区正式挂牌成立。 2020年9月，国务院印发北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案及浙江自 由贸易试验区扩展区域方案的通知。至此，我国自贸区由2013年的18个增加至 目前21个。据商务部数据显示，2020年，前18家自贸试验区共新设企业39.3 万家，实际使用外资1,763.8亿元，实现进出口总额4.7万亿元，以不到全国千 分之四的国土面积，实现了占全国17.6%的外商投资和14.7%的进出口，为稳 外贸稳外资发挥了重要作用。 通过对前18家自贸区的55个片区进行梳理，有超过34个片区以现代商贸 业为重点发展方向，金融、信息技术和医疗健康分别有27个、25个和20个片 区布局。 图6：2020年前18家自贸区各重点产业的出现频次（单位：次） 数据来源：赛迪顾问，贝壳研究院整理 34 27 25 20 17 15 8 8 8 7 6 0 5 10 15 20 25 30 35 40 现代商贸业 金融 信息技术 医疗健康 高端装备制造业 旅游会展 保税贸易 智能制造 研发设计 新材料 跨境电商 2021年中国“新商办”行业发展研究报告11 贝壳研究院 2021年3月 最新的三个自贸区中，北京自贸区总体方案的关键词为科技创新、服务业开 放和数字经济；安徽自贸区计划重点发展的行业包括科技金融、跨境电商等；湖 南自贸区计划重点打造内陆地区高端现代服务业中心和长江中游综合性航运物流 中心等。 贝壳研究院认为，目前成立的21个自贸区中对现代商贸业、金融、信息技 术和医疗健康四个行业的重视和投入会促进周边写字楼和物流地产的发展：在有 利的政策条件指引下，金融、信息技术和医疗健康类的写字楼租户会更加倾向在 自贸区周边落地；对商务贸易和跨境电商的倾向政策则会利好自贸区周边的物流 地产行业。 2.4 商办用房改建租赁用房 2019年12月13日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国 国家发展和改革委员会、中华人民共和国公安部、国家市场监督管理总局、中国 银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等六部委联合印发关于整顿 规范住房租赁市场秩序的意见，其中明文规定应当制定闲置商业办公用房、工 业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应 当符合建筑、消防等方面的要求。 贝壳研究院认为，近年来国内多数城市对商办市场过度规划，商办类土地持 续放量，市场需求却相对疲软，大量商办空间闲置浪费。国内多数城市的租赁房 源面临结构性错配，租赁房源缺口较大，“商改租”可以有效盘活存量商办物业， 拓宽租赁房源供应渠道。 下一阶段应加大政策鼓励力度，推动重点城市进行“商 改租”，明确改造的实施细则和报批流程、制定适用于“商改租”物业的建筑改 造和标准，并加大财政支持。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告12 贝壳研究院 2021年3月 三、市场监测分析 3.1 2020 年北京写字楼市场全年报告 根据贝壳研究院监测，2020年，受疫情影响，北京市写字楼市场持续承 压，全市甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率 18.5%，比去年提高 7.4 个百分点。 1、写字楼租赁市场需求疲软 北京写字楼市场租赁活动在今年第一季度由于疫情影响几乎停滞，并出现大 量退租现象，二季度开始成交热度逐渐上升。但和往年相比，全年整体需求依然 维持在较为低迷的水平。全年甲级写字楼净吸纳量仅18.8万平方米，尽管在四 季度出现交易高峰，但和去年全年相比，净吸纳量依然降低 16.0%。 本章节以北京写字楼市场为例，通过三个不同角度监测市场变化，分析关键 指标，并对市场前景做出预测研判。 图7：北京甲级写字楼净吸纳量（单位：万平方米） 数据来源：贝壳研究院 2021年中国“新商办”行业发展研究报告13 贝壳研究院 2021年3月 新冠疫情冲击全市经济。受新冠疫情冲击，上半年北京全市经济增长和居 民消费需求均出现负增长，其中社会消费品零售总额同比下降16.3%；尽管在 2020年前三季度，本市地区生产总值（GDP）由上半年同比下降3.2%转为同 比增长0.1%，服务业增加值由上半年同比下降3.0%转为同比增长0.1%，但 全市经济依然处于恢复状态。 退租商圈集中在望京和CBD。受疫情影响，2020年各甲级写字楼商圈均出 现不同程度的退租情况，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要 集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现 大面积退租情况，大多为线下教育类租户。 新租商圈集中在望京，中关村，上地和丽泽金融商务区。上半年全市多数企 业和学校实行居家办公和居家上课政策，在线办公和教育类公司因此受益，也刺 激了手游和短视频娱乐类科技公司业务的增长，因此以互联网公司为代表的信息 技术行业在2020年扩张迅速，新租面积主要集中在望京，中关村和上地。传统 金融，专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向CBD 商圈搬迁或扩张。丽泽金融商务区以优质的楼宇硬件和相对较低的租金价格吸引 了一部分更加注重性价比的写字楼租户，租户以传统金融类和信息技术类居多； 该商圈去化速度较往年明显加快，单宗成交以较大面积为主，更是在今年下半年 录得两宗整租交易。 从甲级写字楼的租赁行业结构看，传统金融（有别于P2P等新兴金融行业）， 信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告14 贝壳研究院 2021年3月 图7：北京甲级写字楼净吸纳量（单位：万平方米） 数据来源：贝壳研究院 33% 23% 12% 4% 28% 传统金融 信息技术 专业服务 房地产 其他 2、写字楼租赁供应持续放量 2018至2020年，北京甲级写字楼市场平均每年迎来100万平方米左右的 新增供应。预计2021年全市市场依然会迎来110万平方米左右的新建甲级写字 楼项目，大多集中于CBD，丽泽金融商务区和位于通州区的运河核心区商圈。 大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平持 续承压。 3、写字楼租金维持下行 受到疫情影响，今年一季度的交易活动几乎停滞，上半年部分企业受到疫情 冲击开始退租；下半年开始部分甲级写字楼租户出于成本考虑，降级搬迁至乙级 写字楼或商务园区。业主也随之调整租赁策略，降低租金预期，因此全市甲乙级 写字楼平均净有效租金持续下行。 根据贝壳研究院监测，2020年末，甲级写字楼平均净有效租金为336元每 平方米每月（不含物业费），比3季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。 乙级写字楼平均净有效租金为167元每平方米每月（不含物业费），比3季度末 下降2.9%，比去年同期下降4.0%。甲级写字楼租金同比降幅超过乙级写字楼 租金同比降幅近一倍。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告15 贝壳研究院 2021年3月 0 50 100 150 200 250 300 350 400 19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 甲级 乙级 图9：2020年北京甲乙级写字楼平均租金（单位：元人民币/平方米/月） 数据来源：贝壳研究院 4、写字楼空置率创历年新高 北京甲级写字楼市场空置率自2019年一季度开始就持续上升，2020年四 季度末达到18.5%的高位。除了疫情冲击带来的暂时性影响，甲级写字楼市场 的新增供应持续放量是其空置率高企的最主要原因。 据贝壳商业楼盘字典数据，北京写字楼市场已超过5000个楼宇，总建筑面 积超过9000万平方米。2019年和2020年共入市大约200万平方米的甲级写 字楼项目，预计 2021 年依然会迎来 110 万平方米左右的新增供应。 乙级写字楼市场的租户黏性相对较低，空置率也在2020年一季度开始持续 走高，年末录得22.2%。2020年内，虽然接纳了部分受到疫情冲击的原甲级写 字楼租户，乙级写字楼本身也流失了部分原有租户。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告16 贝壳研究院 2021年3月 图 10：2020 年北京甲乙级写字楼空置率 数据来源：贝壳研究院 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 甲级 乙级 5、写字楼散售市场库存创新高 2020年，北京写字楼散售成交量达到97万平方米左右，比去年增长6.4%。 但从历史趋势上看，近年来北京写字楼销售量持续下降。2020年新增散售供 应量达到144万平方米左右，比去年增加31.5%，供应有所抬头。去化周期自 2017年起大幅增长，2020年的去化周期录得56.8个月，为近十年来最高点。 受此影响，北京写字楼散售可售存量从2018年起不断累积上升，到目前可售库 存面积达到 430 万平方米左右，比去年增长 13.7%。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告17 贝壳研究院 2021年3月 图11：北京散售写字楼供应存量和成交量（单位：万平方米） 图12：北京散售写字楼去化周期（单位：月） 数据来源：贝壳研究院 数据来源：贝壳研究院 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 散售写字楼新增供应 散售写字楼可售存量 散售写字楼成交量 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021年中国“新商办”行业发展研究报告18 贝壳研究院 2021年3月 从今年销售的分布看，通州，丰台和大兴区域销售增长幅度较为明显，望京 区域销售下降。通州区域的库存一直维持在高位。 6、写字楼散售价格基本平稳 全市散售写字楼面积成交价维持在平稳水平，自2015年起一直在2.63万 元至 2.95 万元每平方米之间波动。 图13：北京散售写字楼成交价（单位：万元人民币/平方米） 数据来源：贝壳研究院 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 3.2 2020 年北京写字楼各商圈解析 据贝壳楼盘字典统计，截至2020年四季度，全市写字楼总存量超9,000万 平方米，其中甲级写字楼存量录得1,074.3万平方米，乙级写字楼存量为701.4 万平方米。全市共有九个主流写字楼商圈，其中金融街、中关村和CBD为核心 商圈，东二环、东长安街、燕莎、望京、亚奥和丽泽金融商务区为次核心商圈。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告19 贝壳研究院 2021年3月 图 14：金融街 所属行政区：西城区 商圈特征：全国金融决策监管中心，央行、证监会和银保监会所在地，对传统金 融类租户的聚集效应极强 租户特征：承租能力较强的传统金融类租户，包括银行、投行、基金、保险、券 商等 典型租户：建信金融科技、高盛、黑石 点评：作为全市租金和空置率表现最好的写字楼商圈，尽管其甲乙级写字楼市场 在2020年四季度均出现了租金环比微降的情况，但入住率均环比微升，市场表 现依然位于全市前列，区域内租户的承租能力和抗压性极强。受到核心城区的规 划限制，未来金融街商圈的新入市写字楼体量极其有限，预计2021年区域内甲 2021年中国“新商办”行业发展研究报告20 贝壳研究院 2021年3月 乙级写字楼的租金和空置率会稳定在上一年水平。然而少数租户在近两年逐渐从 金融街搬迁至其他较为新兴的商圈，核心商圈的去中心化趋势在未来五年内会逐 渐显现。 甲级写字楼市场表现（截至2020年四季度，下同） 乙级写字楼市场表现 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 金融街 1,092,463 642 -1.2% 2.5% -0.2 百分点 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 金融街 1,580,906 452 -0.8% 8.5% -0.6 百分点 数据来源：贝壳研究院 2021年中国“新商办”行业发展研究报告21 贝壳研究院 2021年3月 图 15：中关村 所属行政区：海淀区 商圈特征：依托于区域内的顶级学术和科研机构，为全市高新技术产业的主要聚 集地 租户特征：以信息技术类和教育类租户为主 典型租户：字节跳动、谷歌、学而思 点评：作为核心商圈中市场表现仅次于金融街的商圈，中关村区域内的甲乙级写 字楼在2020年呈现出两极分化的态势：甲级写字楼表现平稳，租金和空置率均 保持稳定；乙级写字楼受到疫情影响，在2020年上半年出现部分项目大面积退 租的情况，二季度空置率超过13%，但下半年开始去化情况有所好转。2021年， 该区域甲级写字楼市场将迎来一个存量改造项目，为市场带来超过8万平方米的 优质写字楼面积，预计会带动区域内空置率上升，租金微降；乙级写字楼依然受 到疫情影响，流失部分线下教育和信息技术类租户，预计2021年空置率保持微升， 2021年中国“新商办”行业发展研究报告22 贝壳研究院 2021年3月 甲级写字楼市场表现 乙级写字楼市场表现 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 中关村 660,384 356 -0.2% 5.2% +0.8 百分点 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 中关村 1,249,335 182 -0.4% 11.4% -0.3 百分点 数据来源：贝壳研究院 租金维持平稳。 图16：CBD（中央商务区） 2021年中国“新商办”行业发展研究报告23 贝壳研究院 2021年3月 所属行政区：朝阳区 商圈特征：以发展现代服务业为核心的城市功能区 租户特征：以传统金融、专业服务和信息技术类租户为主，其中外资租户占比较大 典型租户：中金、麦肯锡、思科 点评：受到疫情的影响，原本计划在CBD商圈新入市的写字楼项目纷纷推迟工期， 仅在2020年二季度迎来一个甲级写字楼项目，三季度新增一个乙级写字楼项目， 导致甲乙级写字楼市场空置率均小幅上涨。2020年全年部分承租能力有限的租 户退租或者搬迁，导致区域内甲乙级写字楼市场租金均持续下降。2021年CBD 商圈会迎来近20万平方米的甲级写字楼项目，预计甲级写字楼市场空置率会持 续攀升，在激烈的市场竞争中租金水平继续下降；乙级写字楼自2020年开始承 接了部分本区域和其他商圈的降级搬迁需求，预计其空置率和租金水会在2021 年维持稳定。 甲级写字楼市场表现 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 CBD 3,286,798 332 -2.3% 15.4% +0.9 百分点 乙级写字楼市场表现 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 CBD 1,327,979 234 -1.4% 11.0% +1.5 百分点 数据来源：贝壳研究院 2021年中国“新商办”行业发展研究报告24 贝壳研究院 2021年3月 图 17：东二环 所属行政区：东城区 + 朝阳区 商圈特征：主要央企国企总部所在地，又称“国企大道” 租户特征：以传统金融和制造业类租户为主 典型租户：中信建投、中央汇金、蒂森克虏伯 点评：东二环作为次核心商圈中历年表现最为稳定的子市场之一，由于2020年 下半年迎接了超过18万平方米的新项目入市，甲级写字楼市场空置率出现大幅 上升；2021年依然会有15万平方米左右的新体量入市，预计空置率会继续上扬。 乙级写字楼市场表现在2020年受到疫情影响出现下滑，预计2021年会小幅回暖。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告25 贝壳研究院 2021年3月 甲级写字楼市场表现 乙级写字楼市场表现 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 东二环 484,120 320 -0.9% 26.2% +6.8 百分点 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 东二环 648,963 231 -1.2% 20.0% +0.3 百分点 图 18：东长安街 所属行政区：东城区 + 朝阳区 商圈特征：北京最早形成的写字楼商圈，坐落于核心城区 数据来源：贝壳研究院 2021年中国“新商办”行业发展研究报告26 贝壳研究院 2021年3月 租户特征：以专业服务和传媒类租户为主，外资企业占比较多 典型租户：毕马威、路透社、美联社 点评：受到2020年新冠疫情的影响，东长安街商圈甲乙级写字楼市场均出现部 分专业服务和传媒类租户退租的情况，租金和入住率持续承压。受到核心城区的 规划限制，未来该区域的新入市体量极为有限，预计2021年该商圈的各项关键 指标均会回暖。 甲级写字楼市场表现 乙级写字楼市场表现 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 东长安街 836,598 305 -1.4% 11.7% +0.4 百分点 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 东长安街 316,820 252 -0.5% 17.0% +0.7 百分点 数据来源：贝壳研究院 2021年中国“新商办”行业发展研究报告27 贝壳研究院 2021年3月 图 19：燕莎 所属行政区：朝阳区 商圈特征：坐落于第三使馆区，外资企业氛围浓厚 租户特征： 以专业服务、制造业和信息技术类的外资租户为主 典型租户： 波士顿咨询、大众汽车、SAP 点评：虽然近年来并没有新项目入市，但燕莎商圈的甲乙级写字楼市场在2020 年的表现出现下滑，租金和入住率持续走低。除了受到新冠疫情的影响，区域内 部分租户向其他商圈搬迁也是其空置率上升的推手。2021年预计空置率会继续 微升，租金进一步下调。业主需要调整租赁策略，加速去化。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告28 贝壳研究院 2021年3月 甲级写字楼市场表现 乙级写字楼市场表现 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 燕莎 816,920 315 -0.9% 12.1% +0.9 百分点 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 燕莎 1,162,904 180 +1.1% 13.3% +1.4 百分点 数据来源：贝壳研究院 图 20：望京 2021年中国“新商办”行业发展研究报告29 贝壳研究院 2021年3月 所属行政区：朝阳区 商圈特征： 距离首都机场最近的主流写字楼商圈，承接了中关村和CBD的部分 外溢需求 租户特征： 以信息技术类租户为主，媒体类租户也占据了一定比例 典型租户： 阿里巴巴、美团、华特迪士尼 点评：受疫情影响，望京商圈的甲级写字楼市场在2020年持续承压，租金和 入住率维持下降趋势。鉴于市场已经有所回暖，近期内没有新项目入市，预计 2021 年该商圈租金和入住率会微升。 甲级写字楼市场表现 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 望京 1,086,733 270 -1.4% 8.7% +0.3 百分点 数据来源：贝壳研究院 2021年中国“新商办”行业发展研究报告30 贝壳研究院 2021年3月 图 21：亚奥 所属行政区：朝阳区 + 东城区 商圈特征： 较为年轻的主流写字楼商圈，平均楼宇品质相对较高 租户特征： 以信息技术、能源和房地产企业类租户为主 典型租户： IBM、中石油、龙湖 点评：亚奥商圈由于在2019年入市大体量新供应，甲级写字楼市场的空置率 在2020年一直处于高位，去化 缓慢 。随着亚洲基础设施投资银行的永久总部在 2020年由金融街迁入亚奥商圈，金融类租户会更加倾向在该区域落地。受到一 个新入市甲级写字楼项目的影响，预计2021年该商圈空置率仍会继续上升，租 金微降。 2021年中国“新商办”行业发展研究报告31 贝壳研究院 2021年3月 甲级写字楼市场表现 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 亚奥 996,003 340 -1.6% 29.4% -1.5 百分点 数据来源：贝壳研究院 图22：丽泽金融商务区（丽泽） 所属行政区：丰台区 商圈特征： 最年轻的主流写字楼商圈，定位北京第二金融街，承接金融街和 CBD 的部分外溢需求 租户特征： 以信息技术、传统金融和专业服务类租户为主，整租租户大多从核心 商圈搬迁而来 典型租户：华为、中国银河证券、威立雅环境集团 2021年中国“新商办”行业发展研究报告32 贝壳研究院 2021年3月 点评：作为2020年全年租赁交易活动最频繁的主流商圈，丽泽金融商务区的部 分楼宇空置率持续下降，去化效率较高。2020年下半年新入市体量近27万平方 米，进一步拉高了该商圈的整体空置率。作为去中心化租户的搬迁首选地之一， 丽泽承接了来自其他成熟商圈的部分外溢需求。 2021年丽泽仍将迎来接近70 万平方米的新增供应，预计空置率仍将大幅上升，租金水平进一步下降，市场竞 争愈发激烈。 回顾2020年北京甲级写字楼市场，危机和机遇并存。年初爆发的新冠疫情 导致部分楼宇出现大面积退租，下半年出现的大体量新入市项目更是将市场竞争 白热化。租金高企的核心商圈表现较为稳定，但去中心化趋势逐渐显现，在不久 的将来会愈发明显。受到疫情影响而推迟工期的大体量新供应预计会在2021至 2022年集中入市，全市空置率会继续上升，整体市场依旧承压。全市乙级写字 楼市场表现较为平稳，一些商圈在流失租户的同时也承接了其他商圈部分租户的 搬迁需求，在新增供应较为有限的乙级写字楼市场，业主依旧需要在确保楼宇品 质的前提下随时调整租金预期，保证入住率。 北京目前依旧存在大量闲置写字楼物业，大部分集中在近远郊区域。对于地 理位置较好的闲置写字楼物业进行升级或者改变使用用途，可以让老旧项目焕发 新的生机；将符合条件的闲置写字楼物业改造成租赁用房，能够有效盘活存量市 场，填补租赁房源缺口，帮助实现宜居宜业。 甲级写字楼市场表现 商圈 总存量 （平方米） 净有效租金 （元/月/平方米） 租金 环比变化 空置率 空置率 环比变化 丽泽 69