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2021中国经济运行及房地产市场发展分析报告 内容 提要 1. 货币政策进一步支持经济稳定发展 2. 资本账户开放与服务业发展新机遇 3. 目前 我国房地产市场 的结构性特征 4. 我国 房地产调控新举措 1-11月 1-12月 11月 12月 规模以上 工业 增加值 2.3% 2.8% 7.0% 7.3% 固定资产投资 2.6% 2.9% 20.5% 11.9% 其中： 基建 投资 1.0% 0.9% 3.5% 0% 制造业 投资 -3.5% -2.2% 12.5% 10.2% 房地产 投资 6.8% 7.0% 10.9% 9.3% 社会消费品零售总额 -4.8% -3.9% 5.0% 4.6% 85.29 94.10 57.55 -22.00 -42.84 28.00 -60.00 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 资本形成总额 最终消费支出 货物和服务净出口 投资、消费、净出口对 GDP增长的贡献率（ %） 去年全年 ， 资本形成总额对 GDP增长的贡献率 创历史新高 ， 达到 94.1%；最终消费支出的贡献 率为 -22%， 是历史最低点；净出口的贡献率达 到 28%， 是我国加入 WTO以来的最高记录 。 全年 固定资产投资同比增速为 2.9%。 12月当月 ， 基建投资同比零增长；制造业投资 11月 、 12月 均保持两位数增长 ， 但全年累计增速仍为负； 房地产投资全年同比增长 7.0%， 四季度每月增 速均超过 9%， 房地产投资韧性较强 。 12月社会消费品零售总额同比增速为 4.6%， 较 上月回落 0.4个百分点 ， 全年累计仍为负增长 。 今年前 2个月 ， 我国进出口总值 8344.9亿美元 ， 增长 41.2%。 其中 ， 出口 4688.7亿美元 ， 增长 60.6%， 是 1995年 2月以来的最高涨幅 ； 进口 3656.2亿美元 ， 增长 22.2%； 贸易顺差 1032.5 亿美元 ， 去年同期为逆差 72.1亿美元 。 1. 货币 政策进一步支持经济稳定 发展 1. 货币 政策进一步支持经济稳定 发展 我国 今年经济增速预测 单位：亿元 季度 GDP（当季值，按 2015年 不变价） 全年 GDP一季度 二季度 三季度 四季度 2018 185,190.00 205,905.50 215,098.80 234,108.30 603,471.00 2019 196,802.80 218,190.60 227,683.60 247,627.80 890,304.80 2020 183,449.90 225,064.60 238,945.60 263,745.20 911,205.30 2020当季同比（ %） -6.8 3.2 4.9 6.5 2.3 2021E 212,801.88 244,195.09 253,282.34 278,251.19 988,530.50 增加值占比 21.53% 24.70% 25.62% 28.15% 100% 2021E 当 季同比（ %） 16.0 8.5 6.0 5.5 8.5 6%是留有余地的，是考虑到不以 GDP增速为中心，提质增效，防范风险，以及世界范围 内可能发生意外 情况等 因素 。 今年 GDP增速可能会达到 8%以上 。 2021 政府工作报告 ：今年 GDP增速预期 目标设定为 6%以上 4 1. 货币 政策进一步支持经济稳定 发展 2021 政府工作报告 指出 ， ” 宏观政策要继续为市 场主体纾困 ， 保持必要支持力度 ， 不急转弯 ， 根据形势 变化适时调整完善 ， 进一步巩固经济基本盘 。 ” 稳健 的货币政策要灵活精准 、 合理适度 。 把服务实体经济放 到更加突出的位置 ” 。 今年 1月份 ， 广义货币供应量 M2、 人民币贷款和社会融 资规模存量分别同比增长 9.4%、 12.7%和 13.0%， 比 GDP增速高出不少 ， 但这是应对疫情的特殊需要 ， 而且 货币政策有滞后效应 。 预计全年金融数据会略 有收缩 ， “ 与 名义经济增速基本 匹配 “ （ 政府工作报告 ） 。 当前全球主要央行均实行大规模的货币宽松政策 。 在不 到一年的时间内 ， 美联储资产负债表 从 3.8万亿美元扩 张到 7.3万亿美元 ， 几乎扩张了一倍 。 而我国央行资产 负债表基本稳定 ， 保持在 38万亿元人民币上下 。 盛松成： 货币政策半年内无收紧必要 让子弹再飞一会儿 ，今日头条 ， 2020-12-02 盛松成： 货币政策短期内几无理由收紧 ， 经济参考报 ， 2021-01-06 5 10.10 9.40 13.30 13.00 12.80 12.70 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 13.00 14.00 20 19 -12 20 20 -01 20 20 -02 20 20 -03 20 20 -04 20 20 -05 20 20 -06 20 20 -07 20 20 -08 20 20 -09 20 20 -10 20 20 -11 20 20 -12 20 21 -01 M2 社会融资规模存量 人民币贷款 M2、社会融资规模、人民币贷款同比增速 （ %） 目前 ， 中国十年期国债收益率为 3.3%左右 ， 而美国为 1.5%左右 。 中美利差在去年高达 2个百分点 ， 当前缩 窄至 1.7个百分点 ， 但仍处于历史高位 。 当前 ， 人民币兑美元汇率 6.5左右 。 去年下半年人民币 兑美元升值近 8%。 当前 资本加速流入我国的趋势正在形成 。 截至去年 12月末 ， 境外机构和个人持有人民币债券 、 股票 规模分别达到 3.34万亿 、 3.41万亿 ， 同比分别增 长 47.4%、 62.1%， 增速明显快于往年 。 债券市场是外资流入我国的重要渠道 。 2020年外资净 增持境内债券达 1861亿美元 。 预计 今年仍 将有 1800亿 美元 以上外资流入国内债市 。 2. 资本 账户开放与服务业发展新机遇 6 境外投资者投资我国境内人民币资产情况 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 20 19 -01 20 19 -02 20 19 -03 20 19 -04 20 19 -05 20 19 -06 20 19 -07 20 19 -08 20 19 -09 20 19 -10 20 19 -11 20 19 -12 20 20 -01 20 20 -02 20 20 -03 20 20 -04 20 20 -05 20 20 -06 20 20 -07 20 20 -08 20 20 -09 20 20 -10 20 20 -11 20 20 -12 股票 债券 贷款 存款 （单位：亿元） 当前我们面对的国内外形势发生了重大变化 ， 应更强调双向开放 ， 而非仅仅 “ 引进来 ” ， 尤其是需要提升 我国对外直接投资的规模和质量 ， 鼓励中资企业 “ 走出去 ” ， 投资先进技术和资源能源 。 12月 30日 ， 中欧领导人共同宣布如期完成中欧投资协定谈判 。 该协定突破了我国当年入世时的承诺 ， 是我国当前签订的最高开放水平的协定 ， 首次在包括 服务业 和非服 务业在内的所有行业以负面清单形式作出承诺 。 去年 服务业实际使用外资增量增长 13.9%， 占比 77.7%。 而过去 ， 外商来中国投资 70%以上在制造业 。 目前 ， 我国产 能过剩主要集中在制造业 ， 而大部分服务业供给不足 ， 医疗 、 教育 、 养老 、 家政 、 文化娱乐 等优质服务供给 严重 不足 。 盛松成：推进资本账户双向开放迎来较好时机 ， 中国证券报 ， 2020-08-10 盛 松 成 等： 推动资本账户双向开放，避免实体经济脱钩 ，第一 财经 ， 2020-08-20 2. 资本 账户开放与服务业发展新机遇 7 8 服务业主要 包括十五个产业部门 ， 例如 ： 批发和零售业 金融业 房地产业 交通运输 、 仓储和邮政业 住宿和 餐饮业 租赁和商务服务业 信息传输 、 计算机服务和软件业 教育 卫生 、 社会保障和社会福利业 文化 、 体育和娱乐业 2. 资本 账户开放与服务业发展新机遇 批发和零售业 18% 交通运输、仓储 及邮电通信业 9% 住宿和 餐饮业 3% 金融业 16%房地产业 13% 其他 41% 各国服务业 占 GDP的比重 （ 2019年） 81.0 53.9 62.4 70.2 71.3 63.3 49.9 66.3 54.0 66.1 61.2 67.9 56.8 69.8 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 美 国 中 国 德 国 法 国 英 国 巴 西 印 度 意 大 利 俄 罗 斯 澳 大 利 亚 南 非 西 班 牙 韩 国 荷 兰 服务业又称第三产业 。 1978至 2020年 ， 第三产业占 GDP比重 从 24.6%上升至 54.5%， 第一产业占比从 27.7%下降至 7.7%， 第二产业占比从 47.7%降至 37.8%。 随着经济发展 ， 未来我国服务业在经济中的地位 将持续提高 。 年初 由于疫情影响 ， 房地产投资和销售都受到很大冲击 ， 今年 1-2月 ， 房地产投资增速仅为 -16.3%， 为 1999 年有记录以来的最低 值 。 但 随后房地产 投资和销售额逐月 改善 ， 5月以来的当月同比 增速均超过 了 8%， 仍然 发挥着稳定经济的 作用 。 房地产业与我国 42个产业中的 39个存在着产业关联关系 ， 是产业关联关系最强的行业之一 。 2020年 ， 房地产业增加值同比增长 6.7%， 占 GDP比重 7.3%， 对 GDP增长的贡献率为 13.9%， 超过 2019年 。 月份 房地产投资同比增长 商品住宅成交金额同比增长 商品住宅成交面积同比增长 2020-03 1.14% -12.08% -13.85% 2020-04 6.97% -2.58% -1.48% 2020-05 8.09% 16.22% 9.34% 2020-06 8.54% 12.61% 4.04% 2020-07 11.67% 17.74% 9.88% 2020-08 11.77% 29.36% 14.66% 2020-09 12.01% 17.97% 7.70% 2020-10 12.70% 25.97% 15.98% 2020-11 10.9% 20.11% 11.28% 2020-12 9.3% 20.22% 11.54% 9 3.目前我国房地产市场的结构性 特征 10 城市 市区面积 居住用地占城市建设用地面积比例 工业用地占城市建设用地面积比例 北京 16410 28.75% 17.99% 上海 6341 28.51% 29.05% 广州 7434 31.87% 27.91% 深圳 1997 22.64% 29.67% 纽约 786 42% 3.5% 东京都区部 628.5 47.6% 6% 我国一线城市居住用地和工业用地占比与国际大都市 比较 数据来源：北京、上海、广州、深圳数据来自 2016 年城市建设统计年鉴 ，全部为 2016年数据；纽约（ 2014 年）、 东京都区部（ 2011 年）数据来自：金善雄、张男钟，图示世界大都市建设情况比较：城市规划与发展 。 注：东京都区部用地中将公共服务、商业、住宅和工业统一归类为宅地，为统一居住用地内涵，本次统计仅将住宅用地 和公共服务用地纳入居住用地。 3.目前我国房地产市场的结构性 特征 11 在 提出 “ 去库存 ” 战略时 ， 我国商品住宅的去化周期约为 4.4个月 （ 按照 2013-2017年商品住宅年 均销售规模 12.31亿平米测算 ） ， 目前约为 3个月 ， 但同时一线城市商办用房库存高企 。 不合理的土 地供应结构造成了商业用房销售的巨大压力 。 2020年 2月 我国一线城市商办用房销售情况 说明：商办用房包括商业用房和写字楼两个组成部分，销量也为两者之和。 数据来源：中指，同策研究院整理 我国商业用地供给过度 城市 商办用房 库存（ 万平米 ） 过去 6个月平均销量（ 万平米 ） 去化周期 （月） 所有一线城市 3301.92 64.11 51.51 北京 488.44 14.6 33.45 上海 2024.96 19.29 104.98 深圳 381.09 13.31 28.63 广州 407.43 16.91 24.09 3.目前我国房地产市场的结构性 特征 12 同一城市房价分化加剧 。 以上海为例 ， 2020年 ， 黄浦区以均价 15万位居各区榜首 ， 青浦 区等外环外区域均价则在 3-6万上下； 2015年房价大幅上涨前 ， 两个区域的均价则分别 在 5万和 2万上下 。 住房需求端结构改变 。 由于二胎的放开以及对高品质居住条件的追求等原因 ， 商品住宅 市场以改善需求为主导 ， 100-140 面积段产品集中热销 。 3.目前我国房地产市场的结构性 特征 13 盛松 成 等 ， 房价 调控的有效方法是供需 并重 ， 中国金融， 2016年第 21期 长期以来， 我国房地产市场侧重 于需求调控，但长期效果并不明显 。需求 调控的效果主要在于短期 , 供给调控则更 加侧重于中长期 , 且供给调控有助于稳定公众预期 。公众 对房价的预期是决定房价的一个重要因素。所以，我一直 呼吁要稳定房价预期 。 2021 政府工作报告 ： 通过 增加土地供应 、安排专项资金、集中建设等 办法， 解决 好大城市住房突出 问题 。 房地产调控基调：“房住不炒”，“稳地价、 稳房价 、 稳预期 ”。 稳定房价是调控的重点 。我们提出， 控制 房价的同时 ，不断 提高居民收入水平， 使得居民 收入的增长长期超过房 价的上涨， 不断缩小房价收入比 ，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决我国房价过高的问题 ， 避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式 调整 。 这是我国房地产调控唯一可选择的道路，也将创造房 地产平稳发展的历史奇迹 。 2019年我国城镇化水平达到了 60.6%，仍然处于快速城镇化时期，按照国家人口发展规划 （ 2016 2030年 ） 的发展目标，我国到 2030年城镇化水平还 将 提高 9.4个百分点 ，有 1.32亿人需要进城。 4. 我国房地产调控新 举措 14 4. 我国房地产调控新 举措 去年人民银行为房地产企业债务融资设置了 “ 三道红线 ” 。 “ 三道红线 ” 目的在于降低房企杠杆率 ， 改善 房企融资结构 。 房地产 金融产品也将更加丰富多元 ， 例如 ， 股权融资 、 资产证券化等 。 去年底 ， 央行 、 银保监会还联合发布了 “ 房地产贷款集中度管理制度 ” 。 该 政策明确 银行房地产贷款余额 占所有贷款余额 的 比例 上限 。 2月 26日 ， 自然资源部 有关负责人 表示 ， 重点城市要对住宅用地 集中公告 、 集中供应 ， 全年供地将不超过 3次 。 该政策的主要目的是稳地价 ， 最终还是为了稳房价 ， 因为房价的主要组成部分是地价 。 从全国范围来看 ， 房价调控收效明显 。 今年 1月 ， 70个大中城市新建商品住宅价格指数为 3.7%， 增速为 近 22个月来的低位 ， 从最高点下降了 7.7个百分点 。 胡 润研究院发表的 2020年度全球房价指数 报告称 ， 中国的房价调控政策收效明显 ， 去年内地只有七 个城市进入全球房价涨幅前 50， 较上一年减少 20 个 。