2021年资产管理战略转型模式分析报告.pdf

感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ nullnullnullnull年 资产管理战 略转型模式 分析报告 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 房地产行业是中国 经济的重要组成部分 房地产行业 ，是中国经济的重要组成部分，其发展特征与中国经济的发展阶段有着密切的联系。改革开放初期，我国经济增 长主要是粗放型的“量”的增长，因而房地产行业解决的主要矛盾是人民居住面积“量”的不足。当前，我国经济发展形势 主要是“由量向质” 的提升，因而房地产行业需要解决的矛盾以及参与经济的主要方式，明显发生了变化 0 10 20 30 40 50 60 丹麦 荷兰 卢森堡 法国 芬兰 爱尔兰 比利时 德国 瑞典 奥地利 中国 (2016) 英国 西班牙 葡萄牙 意大利 中国 (2010) 希腊 中国 (1978) 图： 2016年欧洲国家与中国的城市 人均居住面积 对比 （单位：平方米 /人） 房地产占固定资产投资比重 上升 固定资产拉动经济提升的比例逐渐 降低 图： 2000-2019年固定资产投资、房地产开发投资及占比 （单位： 亿元， %） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 200000 400000 600000 800000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 全社会固定资产投资 房地产开发投资 房地产开发投资占比 1978年 ，我国人均住房面积仅有 6平方米， 住房短缺 现在 ，人均居住水平显著提升， 达发达国家水平 房地产行业需要解决的矛盾 &参与经济的主要方式 发生变化 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 新的经济发展特征对房地产行业发展方式提出转型需求 在整体 经济转型 过程中 ，顶层设计对于原来粗放型的发展方式提出了转变的要求，相应的房地产市场发展也出现了新的特 征： 综合性片区化、组团化发展，复合多功能物业开发、多元化发展方式 2016-2018年上半年：控风险阶段 2020年下半年 强硬去杠杆阶段 2020年上半年 纾困难阶段 2019年 强监管阶段 2018年下半年 过渡性阶段 生产要素 改进 产业链 转移 城市的扩张发展 单纯的住宅建设变为综合性片区化的发展 产业链的转移升级及新特征的涌现 要求进行复合多功能物业开发，以满足 经济发展的要求 城市扩张 产业升级 金融监管 土地集约化 & 宏观 审慎体系的提出 房企层面金融管理愈发趋紧，原来单纯靠 加杠杆、做规模的发展方式愈发艰难 产业要素 分工 金 融 政 策 调 控 力 度 加 大 ， 融 资 趋 紧 京津冀 长三角 粤港澳 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 房地产行业问题突出，房企可操作空间变窄 在这些综合转变的过程中 ，行业问题变得尖锐突出： 周转 加 快 、 利润率变低 、 负债变高 等，加上“三道红线”、“房地产贷 款集中度政策”、“两集中”等政策加码，房地产企业的可 操作空间变窄 数据来源： wind，各上市房企年报 表：部分上市房企 2014-2019年“三条红线”踩线情况及违约风险隐患 经营现金流量净额为负 依靠筹资现金流入作为补充 融资政策环境持续收紧 可融资金额受限 融资金额无法覆盖为 负的经营现金流量净额 出现违约风险隐患上升 证券代码 证券简称 经营性现金流净额 踩线数量 带息债务金额 *额度 +经营性现金流净额2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 0059.HK 天誉置业 -1509.73 547.49 -673.57 1 3 3 -1506.27 553.90 -664.04 2329.HK 国瑞置业 70.56 60.11 -102.69 3 3 3 100.39 105.35 -59.50 600340.SH 华夏幸福 -162.28 -74.28 -318.19 1 2 3 -91.84 -19.33 -111.33 600683.SH 京投发展 -1.87 1.47 -72.42 3 3 3 20.25 26.02 -41.21 600223.SH 鲁商发展 15.55 20.95 -33.07 3 2 3 33.24 26.01 -18.66 1902.HK 银城国际控股 -34.12 5.82 -20.93 3 3 3 -27.55 14.34 -5.62 0845.HK 恒盛地产 -94.69 -22.72 -42.76 3 3 3 -53.00 12.44 -7.58 002305.SZ 南国置业 16.50 23.44 -20.30 3 2 3 31.31 28.77 -5.15 600743.SH 华远地产 6.84 -31.02 -42.55 2 2 3 12.86 -22.84 -8.99 6111.HK 大发地产 16.29 -12.88 -1.74 3 3 3 21.18 -3.90 6.73 600708.SH 光明地产 16.79 -87.34 -47.89 3 3 3 49.10 -54.35 6.11 2118.HK 天山发展控股 -33.66 27.80 11.18 2 3 3 -31.04 38.72 23.71 000402.SZ 金融街 -72.54 -90.29 26.60 2 2 3 -47.27 -59.10 147.35 600376.SH 首开股份 -204.53 116.43 17.24 2 3 3 -165.19 270.32 199.44 0817.HK 中国金茂 -47.03 102.30 63.70 2 3 3 -23.07 209.30 213.29 000732.SZ 泰禾集团 -125.53 139.31 236.15 3 3 3 -12.54 342.56 442.44 1622.HK 力高集团 23.99 31.40 -93.98 1 2 2 27.62 35.02 -88.27 3639.HK 亿达中国 -1.55 -14.52 -15.77 2 3 2 5.96 10.96 -6.24 000042.SZ 中洲控股 -51.84 30.02 -8.43 3 2 2 -36.93 39.33 -0.13 600266.SH 城建发展 -139.36 -86.21 -7.59 2 3 2 -128.73 -27.15 14.79 1862.HK 景瑞控股 -34.98 -26.28 9.90 1 1 2 -21.58 -11.99 19.43 600663.SH 陆家嘴 -53.58 43.17 5.17 3 2 2 -3.17 60.54 20.07 600185.SH 格力地产 -21.02 -12.17 17.25 3 2 2 -4.15 -4.96 25.35 000656.SZ 金科股份 -84.86 13.29 22.39 2 2 2 -62.76 47.01 63.09 000961.SZ 中南建设 -29.38 194.32 81.96 2 2 2 -10.28 220.81 110.93 0337.HK 绿地香港 -72.87 -86.17 -241.45 3 3 1 -46.58 -59.79 -222.95 0754.HK 合生创展集团 29.53 26.28 -145.51 1 1 1 69.56 70.74 -97.23 0813.HK 世茂集团 -68.38 80.37 -203.29 0 0 1 32.63 211.82 -94.16 000736.SZ 中交地产 -36.14 57.96 -46.12 2 2 1 -33.05 63.55 -35.14 000797.SZ 中国武夷 -16.53 -10.85 -14.47 0 1 1 -10.00 -5.49 -9.26 1233.HK 时代中国控股 25.12 31.57 -58.59 0 1 1 56.32 64.86 -10.96 0832.HK 建业地产 -12.22 -0.45 -33.03 1 1 1 2.21 15.24 -12.30 600077.SH 宋都股份 0.08 35.78 -5.19 1 0 1 2.53 44.18 -1.08 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 房地产行业寻求发展的二次动力 在这样的背景下，房企的运营理念在发生改变。简单粗暴的“盖 +卖”适应性变得越来越低。大部分开发商开始将目光投向了 产业链 延伸 的上下游，逐步试探、思考哪些环节可以发展，成为行业、企业生长的二次生长动力 资产处置成本投入 培育 存量资产 运营管理 传统销售 模式 金融模式 运营模式 开发商 拿地 销售 酒店 写字楼 商业 公寓 运营 大宗交易 证券化退出 开发 租金现金流 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 凯德模式 当房企成为“每一个”角色 事实上，在成熟的商业模式中，房地产企业的角色，不是选择成为“哪一个”，而是可以成为“每一个”。以凯德为例，在 其运作模式下，他既是房地产开发商，又是物业运营商，还是资产管理服务商 CapitaLand China 凯德集团中国子公司 住宅房产 开发、综合性房地产 开发和运营（包括来福士系列） CapitaLand Mall Asia 商用地产 投资、开发和运营 The Ascott Limited 雅诗阁集团在中国子公司 服务公寓 地产投资和服务公寓 管理，下有附属雅诗阁信托 Funds and Reits Management 基金和房地产投资信托管理 与私募基金一起，实现商办项目 资本运作和退出 开发商 运营商 资产管理服务商 凯德中国业务公司 现金投资 资产升值收益 资产置入 资金支持 稳定分红 增发融资 项目管 理团队 参股收益 注入成熟物业 收购商业物业 开发 /运营 转化为公众投资 私募投资人 私募基金 CRCT 公众投资者资金链条 项目运作链条 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 中国房地产市场 发展进行时 凯德模式的前世今生 增量开发为主 由于新加坡土地资源宝贵，以国有为主导，私人土地甚少，且一再减少私宅地段供应，本土房地产市场空间较小，加之亚洲 金融危机导致新加坡币贬值，致使凯德的发展受限。与此同时，中国 1994年住房制度改革， 2000年福利分房取消，中国房 地产增量市场发展势头正猛，因此凯德开始转向中国，经营增量市场 1994 2000 1994年 7月 18日国 务院下发 关于深 化 城镇住房制度 改革 的决定 2000年初，中国的 福利分房制度终 止 ， 货币化分房 方案全面启动 19981971 1981 中国 新加坡 凯德集团当时碰到的问题与大多数国内现在的房企类似，面临房地产市场内部开发空间变小、外部各种 环境与发展不利等问题，其当时的选择方式是 拓展其他增量市场 ，并 未发生战略转型 本土市场空间 较小 经营环境 艰难 80 年代 后期 始于 1997年 7月 2日 泰国放弃固定汇 率，后在 1998年演 变成 亚洲金融危 机 从 1971年起，新加 坡允许居民向市场 出售组屋， 开放 祖屋转售市场 从 1981年起，新加 坡允许符合条件的 居民提取公积金购 买私人住宅，至此 私人住宅市场 开 始发展 新加坡 超过 85% 的人口住在政府组 屋 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 凯德模式的前世今生 商用化 +运营化 +金融化 基于对中国房地产以及城市化进程的研判 ，凯德从 2000年逐步转向了商用化的发展。商用化的发展一方面需要专业运营团 队，另一方面是自持型运营重资产的选择。重资产持有 倒逼 凯德启动更多资本平台，建设自身的金融能力，其中私募基金与 REITs都是这一阶段诞生的。私募与 REITs的联动是凯德未来做规模，做战投的基础 2003.10 凯德置地 中国 住宅 基金 北京上元项目、东 城项目各 20% 股 份 ； 上海天山河畔花园 14.55%的股权，上 海闵西郊林茵湖畔 项目 20%的 股权 ； 广州天河项目 20% 权益 2005.10 凯德置地 中国发展基金 2005年以 1.08亿美 元的价格，完成了 购买浙江宁波市一 处综合性房地产项 目的交易 ； 2007年收购了中国 35 家购物中心，资 产总值达 35亿美元 2006.6 嘉德商用产 业中国发展 基金 嘉德商用产 业中国孵化 基金 商业项目 2006.12 嘉茂零售 中国信托 西直门嘉茂、望 京购物中心、九 龙购物中心、安 贞华联商厦、七 宝购物中心、郑 州购物中心、呼 和浩特的 金宇 购物中心、芜湖 嘉信茂广场 嘉德商用 产业中国 发展基金 II 商业项目 2007.9 来福士 中国基金 中信凯德 科技园基金 2008年上海、北 京、成都、杭州 来福士注入来福 士中国基金 ； 2010年 宁波来 福士城注入来福 士中国基金 2008 2008 工业地产 基金 名称 资产 状况 成立 时间 注 1：凯德集团总裁（中国区与投资管理）罗臻毓媒体访谈 现金投资 资产升值收益 资产置入 资产支持 稳定分红 增发融资 项 目 管 理 团 队 参股收益 注入成熟物业 收购商业物 业 开发 /运营 转化为 公众投资 私募 投资人 私募 基金 CRCT 公众 投资者资金链条 项目运作链条 2000-2003年，凯德确定商用化 +运营化 +金融化的战略方向后，整个 商用化过程 与 金融能力建设 几乎 是 两条平行线 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 凯德模式的前世今生 综合体战略 十年后，我国房地产开发行业逐步走向白银时代，增量不足的趋势已经开始显现，依靠土地增值的制造业模式，转向深刻理 解并引导消费者需求的服务业模式，城市发展出现了新的特征和综合的问题。追随房地产发展步伐，凯德越来越意识到综合 开发能力在行业中的重要性，因此在逐步探索之后，综合体战略应运而生 天津国际贸易中心 大连腾飞园区 苏州中心 腾飞新苏 腾飞苏州创新园 北京来福士中心 工业及物流项目 上海来福士广场 长宁来福士广场 北外滩来福士 腾飞大厦 腾飞元创大厦 凯德 星贸 浦发大厦 凯德 国正中心（一期、二期） 凯德虹口商业中心 LuOne凯德晶萃广场 凯德大厦 腾飞科技楼 新加坡腾飞科汇城 腾飞创新中心 凯德广场 新地城 成都来福士广场 凯德 天府 重庆来福士 凯德星贸中心 中新广州知识腾飞园 深圳来福士广场 凯德 公园 1号 杭州来福士中心 新加坡杭州科技园 宁波来福士广场 凯德 上江邑 13个城市 27个办公楼项目 9个产业园区项目 图：凯德中国办公楼 &产业园区项目分布 目前，在北京、大连、广州、 上海、苏州、西安 7个城市运营 管理者 9个腾飞产业园项目 西安 上海 苏州 杭州 武汉成都 广州 深圳 北京 天津 大连 宁波 重庆 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 地产行业在不同阶段，有着不同的使命和需要解决的核心问题 凯德集团的发展，顺应的是经济发展的规律 运营能力是 核心 一方面决定了要开发物业的类型、现金 流、资本上市产生的收益（每种物业的回 报率是不同的） 另一方面决定了资产增值的能力 金融能力是提升效益的 驱动引擎 金融目前是房地产企业加杠杆的工具 未来作为资本化操作手段，助力房企提升效益 开发能力是 基础 物业开发是房企的基本功底 在增量时期是大干快上，解决量的不足 在存量时期，则是有限的土地，综合的需求，复合的业态 的情况下，提供最基础的物业解决方案 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 多元化、金融化、持续运营化或是房企参与方式的新趋势 当前，在或主动或被动的变化形势下，我国房企的发展模式出现了一些明显的变化，给予了积极正面的信号 多元化 碧桂园 金融化 新湖中宝 持续运营化 物业企业上市 1992年成立，原为以 港口开发经营 为主导产业 的上市公司 2007年，主业变为 房地产开发 为主 2008年，扩展 金融 股权投资 2013年，形成 以地产、金融双主业的发展模式 2017年，首次将 高科技投资 纳入战略范畴 1992 2000 2017 2018 2019 开发 住宅 楼盘， 配套相关 物业 服 务，及 教育 服务 加入 酒店 业务 实施产城融合战 略，打造 科技小镇 成立长租事业部， 发展 长租公寓 业务 发展 现代农业 进军 机器人 领域 构建地产、机器人、 现代农业“三驾马 车”的业务架构 地产 金融 &金融科技 高科技 投资 2014 2015 2020 2016 2017 2018 2019 15家 6家 11家 1家 2家 2家 1家 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 政策端引导房企往持有型、经营型物业发展 政府层面，也在引导房企往持有型、经营型物业发展。在拿地方面，逐渐向持有型物业倾斜，目前最多的是住房租赁方面。 同样的，金融政策也在大力支持发展持有型物业资产证券化业务 关于经营型物业的 金融化支持 拿地引导 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 以运营为核心的发展方式将是房企未来发展的主要趋势 在运营理念发生转变以及参与方式多元化、金融化和持续运营化的趋势下，多点投入获取更多短期销售收益、扮演多功能角 色如运营商、资产管理服务商获取长期运营和持有型收益的模式，会成为房企未来发展的主要趋势 开发 拿地 开发 销售 商业 运营 办公 公寓 证券化 退出 金融 短期 销售 收益 中期 运营 收益 长期持有型退出 收益 感谢您下载包图网平台上提供的 PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 谢谢关注 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.