2021年3月长租公寓市场月度报告.pdf

1 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 2 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 增加供给，推动立法，引导市场稳健发展 摘 要 政策动向 ： 深圳住房和建设局 发布了 2021 年工作计划，将加快推进住房租赁的立法工作； 北京发布 2021 年度建设用地供应计划 ，其中租赁用地达 300 公顷； 西安 发布 2021 年住房租赁 试点工作实施方案，将加快完善西安市租赁住房供应体系；南京 住房保障和房产局等公开征求 意见，将对全市住房租赁展开资金监管。 市场概况 ： 3 月， 租赁土地市场 整体 较为平稳 ，租赁相关用地成交面积较上月 略有回升 ，共 成交 13 宗 /28 万。 合肥 成交 7 宗自持 相关 地块 ，总自持面积为 22.82 万； 杭州 成交 4 宗自 持 相关 地块 ，总自持面积为 4.38 万； 青岛、 南京 成交 地块中 自持面积 分别 为 0.31 万、 0.48 万 。 企业动态： 华润有巢 国际公寓泗泾站社区投入运营 ； 万科泊寓等 10 家住房租赁企业代表进行 了“阳光租赁”宣誓仪式并签署自律经营承诺书 。 3 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 一 、 政策动向 1、 深圳 ： 发布 深圳市住房和建设局 2020 年工作总结和 2021 年工作计划 3 月 16 日，深圳市住建局发布了深圳市住房和建设局 2020 年工作总结和 2021 年工作计划，其 中明确了规范住房租赁市场的相关举措 。 一是加快推进立法工作。 出台促进深圳市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施和开展住房租赁资 金监管通知，力争年内将深圳经济特区房屋租赁监管条例（草案）提交深圳市政府审议。 二是多渠道增加租赁住房供应。 建设筹集租赁住房 10 万套。规范城中村房屋租赁规模化改造，提升 居住品质。 三是整顿租赁市场秩序。 加强执法力量建设，通过联合执法加大市场秩序整治。推进行业信用体系建 设，探索建立“负面清单”和“黑名单”制度。对租金水平进行合理调控。 四是继续抓好中央财政支持住房租赁市场发展试点。 五是提升住房租赁信息化建设水平，完善租赁住房数据库信息，优化升级租赁平台。 点评与启示： 推进立法，打牢最坚固的基础。 在市场发展的各种基石中，最重要的就是法的确立。但 是立法工作从来不是一蹴而就的，而是需要根据市场发展的客观规律、特殊性质等明确市场参与主体的权 利和义务。深圳市住建局将住房租赁立法推进的工作放在了规范租赁市场最重要的位 置上，表明其长久发 展市场的决心。一旦法律确立，政府和市场参与主体都有了坚实的基础，市场也会朝着最有效率的方向进 行资源配置。 2、 北京 ： 发布 北京市 2021 年度建设用地供应计划 3 月 17 日，北京市规划和自然资源委员会和北京市发展和改革委员会发布了北京市 2021 年度建 设用地供应计划，其中明确了租赁用地的供给。 土地供应向租赁住宅倾斜，在单列租赁住宅用地的基础上，按照商品房供应下限等比例安排租赁住宅 供应指标，将租赁住宅占住宅用地比重由 2020 年的 13%提高到 30%， 2021 年的租赁住宅用地的规模达 到了 300 公顷。 同时，通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住宅有效供应，逐步扩大保 障性租赁住宅覆盖面，同时兼顾市场化租赁住宅需求，着力稳地价、稳房价、稳预期。 点评与启示： 加大供应，发展市场。 2021 年，北京在租赁用地上有很大的倾斜力度，占住宅用地比 重从 13%上升到了 30%。供应的加大将有助于市场的发展。供给加大，市场向着买方倾斜，则经营住房 4 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 租赁的企业将在倒逼机制下提升自己的管理和服务，否则用脚投票的客户将不再将就。其次，供应加大有 助于培育专业化的运营机构。最后，加大供应有助于调整市场的预期，提振市场的信心。 3、 西安 ： 发布 西安市 2021 年住房租赁试点工作实施方案 3 月 18 日，西安市人民政府办公厅发布西安市 2021 年住房租赁试点工作实施方案，贯彻落实党 的十九届五中全会精神，加快完善西安市租赁住房供应体系，推动住房租赁试点工作顺利开展，确保完成 年度目标任务。 总体目标： 西安市 2021 年试点目标任务为新增各类租赁住房 6 万套，其中新建、改建 3 万套，盘活 3 万套。对西咸新区单独下达新建、改建 2000 套、盘活 2000 套任务。新增专业化、规模化住房租赁企 业不低于 6 家。新增租赁住房网签备案率基本达到 100%。 完善租赁住房体系建设： 加快构建政策性租赁住房和市场化租赁住房双轨制体系，结合西安房地产市 场、住房需求、产业发展等情况，完善住房租赁供应体系和管理体系，规范住房租赁市场发展。 多渠道筹措房源： 建立配竞商品住房自持租赁住房制度；建立配竞商品住房自持租赁住房制度；支持 企事业单位利用自有闲置或低效用地建设租赁住房；鼓励工业园区配套建设租赁住房；完善非住宅存 量用 房改建租赁住房制度；盘活闲置存量住房。 培育专业化规模化租赁企业： 鼓励国有企业参与住房租赁市场建设、运营、管理，支持民营和混合所 有制住房租赁企业开展规模化、集约化的住房租赁业务，形成各类型住房租赁企业优势互补、协同发展。 加大政策支持力度： 单列租赁住房土地供应计划；落实租赁住房税收优惠支持政策；支持改建项目享 受民用水、电、气、暖政策；加快研究自持 70 年租赁住房政策；加大金融支持力度。 点评与启示： 有目标、全方位发展住房租赁市场。 西安此次发布的租赁住房市场工作方案目标明确、 措施多元、权责清晰，显示了发展住 房租赁市场的决心。新增各类租赁住房 6 万套，是西安 2021 年最终 要达到的硬性目标。增加租赁用地的供给，是支持目标完成的最大保障。培育专业化规模化租赁企业，让 市场可以长久有效运行。而加大政策支持力度，则可以多元保障目标的有效达成 。 4、 南京 ： 发布 南京市住房租赁机构租赁资金银行监管实施细则（试行） 3 月 12 日，南京市住房保障和房产局等发布南京市住房租赁机构租赁资金银行监管实施细则（试 行）公开征求意见的公告，将对全市住房租赁展开资金监管，设立风险保证金及预警机制。 资金监管范围： 承租人按照合同约定向住房租赁机构支付租金周期在 3 个月以上的，住房租赁机构 应将收取的租金、押金纳入资金监管范围；承租人按照合同约定向住房租赁机构支付租金周期不超过 3 个 月的，由承租人在租赁合同中约定是否开展资金监管； 5 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 风险保证金： 住房租赁机构按照监管协议中承诺，在监管协议签订 30 日内，将上个月应收承租人月 租金总额 5%作为风险保证金存入监管专户；风险保证金按月实施动态调整，住房租赁机构应在每个月前 5 个工作日内确保资金足额到位。 违规处罚： 对存在违反本实施细则及其他违法违规行为的住房租赁机构，房产及相关部门将视情节 轻 重，采取约谈、列入风险警示名单、媒体公开曝光、限制互联网房源发布数量、取消互联网房源发布资格、 暂停办理存量房交易合同及租赁合同网签备案、取消资金扶持资格、依法记入企业诚信档案、列入江苏省 工商行政管理系统黑名单 ,涉嫌犯罪的，将依法移交公安、司法机关。 点评与启示： 多一道阀门的 租金监管。 在二月份一线城市相继出台租赁资金监管的政策之后，南京也 在本月发起了租赁资金监管的公开征求意见公告。此次征求意见的主要目的也是对住房租赁企业的资金 尤其是房租资金实施监管，防止市场系统性风险的聚集。南京此次的监管动作除了对租金进行监管外，还 要求企业缴纳风险保证金，额度为上个月应收承租人月租金总额 5%。这个措施相当于又加了一道阀门， 在企业出现风险的时候对租客有了更大的保护，也引导企业合法经营，努力从经营中获得收益 。 6 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 二 、 市场概况 1、 租金： 十大城市中 8 个城市住房租赁 价格 环比 上涨 ，仅 南京和成都下跌 图： 2019.01-2021.03 十大城租赁价格指数环比和同比 变化 数据来源： CREIS 中指数据 点评与启示： 3 月，环比来看， 南京 、成都 的租金环比 下降 ， 北京、上海、广州、深圳、天津、武汉 、 重庆、杭州的租金 环比上升 ；同比来看， 上海、 深圳、南京 租金 上涨 ， 北京、 广州、 天津、武汉、重庆、 杭州 、成都 租金同比 下跌 。 2、 土地：土地供给 略有 回温 3 月， 4 个城市成交 13 宗自持用地，自持面积约 27.99 万。自 2016 年 11 月首宗自持地块成交至 2021 年 3 月底，全国共计成交自持地块 694 宗，可供给租赁住房 2233 万。 7 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 表 ： 3 月土地成交情况 城市 成交宗数（宗） 自持用地规划建面（万） 杭州 4 4.38 青岛 1 0.31 合肥 7 22.82 南京 1 0.48 数据来源： CREIS 中指数据 合肥： 3 月共成交 7 宗自持地块 合肥市经开区芙蓉路以北、莲花路以东地块简要分析 ： 数据来源： CREIS 中指数据 点评与启示： 3 月合肥共成交 7 宗租赁相关地块，租赁面积为 22.82 万 。 上图所示地块位置较好， 距离合肥市人民政府的距离仅 4 公里。地块的周边配套设施一应俱全，有中小学和幼儿园、正大广场和万 象城、合肥体育中心等，可以满足住户的绝大部分生活需求 。 8 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 杭州： 3 月共成交 4 宗自持地块 萧山区 XSGL1406-03、 07、 08 地块简要分析 ： 数据来源： CREIS 中指数据 点评与启示： 3 月杭州共成交 4 宗自持地块，面积为 4.38 万。上图所示地块位于杭州市萧山区瓜 沥镇，地处萧山区东部，在萧山国际机场的正南偏东方向，距离 5.5 公里。虽然板块的位置相对资源配置 较弱，但是该地块在瓜沥的位置较好，距离镇政府的不足 1km，周围的配套设施也比较齐备，可以满足 中 长期生活 需求 。 9 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 三 、 企业动态 1、 华润有巢 ： 国际公寓泗泾站社区投入运营 3 月 26 日，上海市第一个集体土地入市建设租赁住房项目 华润有巢国际公寓社区泗泾站社区投 入运营，将陆续推出 825 套租赁住房，租金在 2000 至 4000 元不等。 目前，社区首批推出的租赁房源，已有七成以上被租客锁定。有巢公寓依托轨交 9 号线。不久，社区 管理方将开设班车接驳 9 号线泗泾站，解决租客出行“最后一公里”。 不同于传统的长租公寓，有巢国际公寓泗泾社区营造了一个完整的居住社区模式，除了建成 5 栋纯 租赁住房之余，还配备 1 栋商业中心，并引入超市、便利店、美发店、药店等不同业态满足居住者的日常 生活需求。社区建有近 7000 组团绿地及多功能公共区域，含篮球场、樱花林、健身房、学习区等休闲 娱乐空间，为居住者提供便捷的一站式生活社区服务。 点评与启示： 用心提供好产品。 华润有巢本次亮相 的 产品是上海第一例上市供应的集体土地入市试点 新建租赁住房项目，作为拓荒者，华润有巢提供了真正用心的产品。“住宅建设要求房源和车位配比为 1:0.8， 但是租客对车位的需求量并不高，比优化为 1:0.5，将更多公共空间设计为健身房、跑步 道、休闲会客区、 娱乐区、阅读区等公共服务设施”，这只是一个小细节，但是这样的细节给了租赁社区更高的空间利用效 率，体现了用心的设计。除了提供住宿场所，社区也引入了多种便利的生活设施，让租客来，更让租户长 留。 2、 万科泊寓等 ： 10 家住房租赁企业签自律经营承诺书 近日， 由 深圳 市住房建设局指导，中国建设银行深圳市分行、深圳市房屋租赁行业协会主办的深圳市 住房租赁行业自律倡议活动举行，以贯彻落实中央经济工作会议及全国“两会”关于“规范发展长租房市 场”的重要指示精神，加快建立平稳健康发展的住房租赁市场。万科泊寓、金地草莓、建 信住房等 10 家 住房租赁企业代表进行了“阳光租赁”宣誓仪式并签署自律经营承诺书。 活动中，市住房建设局对住房租赁企业提出希望和要求：一是牢记安全底线，合法合规经营。希望企 业认真落实政府出台的各种政策文件，加强风险防控，履行主体责任，维护市场秩序。二是勤练自身内功， 打造“百年老店”。希望企业找准市场定位，提高服务品质，打造住房租赁行业的“深圳品牌”。更多地关 注产业工人，以及为城市提供基本 公共服务人员的住房租赁需求，为他们提供平价、适宜的租赁住房产品 。 点评与启示： 合法合规，做长久生意。 没有行业自律，劣币就会驱逐良币。行业自律程度不高，对市 场的监管成本会提高，市场中合法合规经营的主体也反而会处于劣势的地位。深圳此次主办的行业自律活 10 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 动，提高了企业的自律意识，强化传达了中央“规范发展长租房市场”的重要指示精神。希望住房租赁企 业可以合法合规运营，打造“百年老店”。 11 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 12 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH)