2021年1月长租公寓市场月度报告.pdf

1 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 2 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 多头发力，引导长租市场稳健发展 摘 要 政策动向 ： 中央层面，中国人民银行 将加大住房租赁市场发展金融支持 ；住建部表示将 整治 租赁市场“高进低出” 、 “长收短付”，防止“爆雷”，推动住房租赁条例 。地方层面，北京出 台 关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见 ，宁波政府出台 实施意见 加快 培育和发展住房租赁市场，中山出台实施方案 加快培育和发展住房租赁市场 。 市场概况 ： 1 月， 租赁土地市场 整体 继续 回温 ，租赁相关用地成交面积较上月有明显上升 ， 共成交 49 宗 /127.4 万。 上海、杭州和南京成交的较多， 其中，上海 成交 14 宗自持地块 ，总自 持面积为 73.5 万； 杭州 成交 23 宗自持地块 ，总自持面积为 25.9 万；南京 成交 2 宗自持地 块 ，总自持面积为 10.1 万 。 企业动态： 上海住房租赁产业联盟成立，天津住房租赁企业发布“九不”承诺，宁巢明石 公寓项目顺利竣工，万科 30 亿住房租赁专项公司债完成发行 。 3 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 一 、 政策动向 1、 人民银行 ： 将加大住房租赁市场发展金融支持 1 月 15 号，在国务院新闻办新闻发布会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示中国人民银行按 照“租购并举”方向，加快研究金融支持住房租赁市场政策，将于近期公开征求社会意见。他还提到，中 国人民银行将稳妥实施房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平 稳健康发展。 点评与启示： 房子是用来住的，不是用来炒的。 人民银行近年来始终坚持这个定位，紧紧围绕稳地价、 稳房价、稳预期的目标全面落实房地产长效机制，加强房地产金融管理。从全年房地产新增贷款比重来看， 其占各项贷 款的比重从 2016 年的 44.8%下降到了 25%。因而，作为保障居住的另一端，租赁住房的金 融支持渠道亟待打通。人民银行给了市场一个良好的预期，下一步就是在风险可控的情况下逐步释放对租 赁市场的金融支持了。 2、 住建部 ： 整治租赁市场“高进低出”“长收短付”，防止“爆雷”，推动住房租赁条例 1 月 7 日，记者对住房和城乡建设部部长王蒙徽进行了采访。在规范发展住房租赁市场方面，王蒙徽 说，要推动出台住房租赁条例，加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出” “长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担，对租金水 平进行合理调控。 此外，要支持人口净流入的大城市发展共有产权住房，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常 住人口。另外，还要开展 灵活就业人员参加住房公积金制度和住房公积金支持租赁住房发展试点 。 点评与启示： 一个目标，多管齐下。 “加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障 体系”，这是远景，愿景，也是必将达到的目标。尽管国家对住房租赁市场的发展始终重视，但是目前还 存在着供求不合理、权利保障力度弱、市场规范性较差等诸多的问题。住建部此处针对了诸多关乎民生的 问题，给出了实招、妙招。完善政策协同机制、联动省市精准调控、建立预警和考核机制、完善舆情监测、 完善市场机制，多管齐下，共同保障市场，完善长效机制 。 3、 北京 ： 关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见 1 月 5 日 , 北京市住房和城乡建设委员会等 发布 关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管 理的意见 。 4 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 加强组织领导： 建立工作专班、明确职责分工、实行建设计划管理； 落实主体责任： 各区政府是推进项目建设的第一责任主体； 进一步完善设计建设方式： 优化指标配置、鼓励业态混合兼容、高标准设计建设、优化建设方式； 加强租赁运营管理： 鼓励配租、对接单位和企业、禁止“以租代售”； 加大税费减免及金融支持力度： 租赁住户的能源使用执行居民价格、享受税收优惠、鼓励推进融 资。 点评与启示： 加强管理，鼓励发展。 管理先行，单独建立领导专班，将事情落实到专班，落实到个人， 才能把事情落到实处。对运营的管理，一面禁止“以租代售”，保障租赁住房供给，一面对标住宅交易市 场，支持业态混合兼容，优化建设设计。同时，在多维度提供保障，减免税收，支持融资，保障市场的良 性发展。 4、 宁波：发布 关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 1 月 22 日， 宁波市人民政府办公室 发布 宁波市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场 的实施意见 。 增加房源供给： 提供租赁住房用地，允许改建房屋用于租赁，集中配建租赁住房，盘活存量闲置 房源，配建高端租赁住房； 培育市场供应主体： 扶持专业化住房租赁企业，规范住房租赁中介机构； 加大政策支持力度： 完善住房租赁支持政策，加大财政资金支持力度，加大税收政策支持力度， 加大金融政策支持力度； 加强租赁住房监管： 健全管理体制，完善信息系统，强化市场监管 。 点评与启示： 指标先行，培育为主。 宁波制定了清晰的指标，截至 2022 年底，新增租赁住房不少于 13 万套（间），培育房源 100 套（间）以上或面积达 3 万平以上的专业化住房租赁企业 20 家以上。目前， 市场上供应的出租房屋多为分散房源、老旧住宅，房源供需不够匹配，租房体验不够称心。因此，做大做 强租赁市场，一大卡点就是打通供给的渠道，让更多租赁住房流入市场，才能落实好“租购并举”，让租 房成为更好的选择。 5 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 5、 中山 ： 加快培育和发展住房租赁市场实施方案（修订稿） 1 月 7 日， 中山市住房和城乡建设局 发布 加快培育和发展住房租赁市场实施方案（修订稿） 。 培育市场供应主体： 发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务； 鼓励住房租赁消费： 完善住房租赁支持政策，明确各方权利义务； 完善公共租赁住房： 推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力； 支持租赁住房建设： 鼓励新建租赁住房，允许改建房屋用于租赁； 加大政策支持力度： 落实税收优惠，提供金融支持，完善供地方式； 加强住房租赁监管： 健全住房租赁法规制度，落实主体责任，加强行业管理。 点评与启示： 长制久稳。 住房租 赁市场的建设不是一朝一夕的工作，也不是急功近利的工作，中山市 此次 发布的政策不止是稳定市场，更是向建立长效机制的目标迈出了重要的一步。小智治事，大智治制。 “到 2023 年，基本形成部门职责清晰、属地责任明确、监管服务高效的住房租赁管理机制。”坚持制度 的建设，严格制度的执行，加强对制度的监督，才能不忘初心，真正住房租赁市场的建设落在实处 。 6 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 二 、 市场概况 1、 租金： 十大城市中 7 个城市住房租赁 价格 环比 下跌 图： 2019.01-2021.01 十大城租赁价格指数环比和同比 变化 数据来源： CREIS 中指数据 点评与启示： 1 月，环比来看， 上海、杭州、成都的租金环比上涨 ， 北 京 、 广州、深圳、天津、武汉、 重庆、南京环比下跌 ；同比来看， 上海、深圳、南京、成都 租金 上涨 ， 北京、广州、天津、武汉、重庆、 杭州 租金同比 下跌 。 2、 土地：土地供给继续回温 1 月， 6 个城市成交 49 宗自持用地，自持面积约 127.4 万。自 2016 年 11 月首宗自持地块成交至 2020 年 12 月底，全国共计成交自持地块 666 宗，可供给租赁住房 2180 万。 7 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 表 ： 1 月土地成交情况 城市 成交宗数（宗） 自持用地规划建面（万） 上海市 14 73.5 杭州市 23 25.9 南京市 2 10.1 合肥市 3 9.2 青岛市 5 4.8 北京市 2 3.9 数据来源： CREIS 中指数据 上海 ： 1 月共成交 14 宗自持地块 其中， 浦东新区周浦镇西社区 PDP0-1001 单元南块 05-01 地块简要分析 ： 数据来源： CREIS 中指数据 点评与启示： 1 月上海共成交 14 宗租赁地块，总面积为 73.5 万，上图所示地块位于浦东新区周康 板块。地块位于上海市中部偏南，位置相对较好，距离地铁周浦站约 3 公里，交通出行相对方便 。 地块周 围的配套设施较为齐全，有学校、商场等配套，可满足居民的生活需求 。 8 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 杭州： 1 月共成交 23 宗自持地块 其中， 杭钱塘储出 2020 12 号地块简要分析： ： 数据来源： CREIS 中指数据 点评与启示： 1 月杭州共成交 23 宗自持地块，自持面积为 26.0 万。上图所示地块位于萧山区。地 块位于杭州市萧山区东北，位置相对较偏，但是紧邻地铁塘新线站，出行较为方便。目前周围的配 套设施 相对较为匮乏，随着项目的不断推进，周围设施也有望不断改善 。 9 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 三 、 企业动态 1、 上海建信 等 ： 上海住房租赁产业联盟成立 ， 携手为城市创造美好的租住生活 1 月 8 日，上海建信住房服务有限责任公司举办上海住房租赁产业联盟成立大会。 上海市房屋管理局、上海市房地产经纪行业协会、地产城方、城投宽庭、华润有巢、魔方、微领地、 旭辉领寓、安歆等十余家知名住房租赁领域的头部企业及产业上下游企业代表出席了成立大会。出席的多 家企业按照自己的优势特长做了不同的业务分享，例如：地产城方提出租住产业应提供“安居 +宜居”的 综合服务；华润置地有巢解读了集体用地转租赁住房相关政策；巴乐兔分享了平台助力行业建立标准和信 用体系。 大会倡议，各联盟企业要以实际行动发挥国有和民营企业功能作用和社会责任担当，在市房管局和房 地产经纪行业协会的指导下，降低租赁住房税费负担，整 顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理调控租金 水平，维护行业健康稳定发展。 点评与启示： 合作谋共赢。 一个人可以走得很快，一群人可以走得更远。上海此次举办的住房租赁产 业联盟成立大会，代表租赁行业的企业进入了多维度的深度合作。这样的行业联合在市场目前较为脆弱的 状态下显然是一剂强心针，优势互补，合作共赢，相信可以打造出租赁住房的新生态。 2、 建信住房天津分公司 等 ： 住房租赁企业发布“九不”承诺 1 月 21 日，建信住房天津分公司、万科泊寓、天津青客公寓等 13 家知名住房租赁企业还向社会发布 了行业自律承诺。 他们承诺不发布虚假房源信息；不隐瞒房屋真实信息；不垄断房源；不违规收取费用；不强制上涨或 恶意克扣住房租赁押金、租金及其他保证金和预定金；不违规开展租金消费贷款业务；承租期内，不采取 威胁、恐吓、暴力等方式驱逐承租人；不以隐瞒、欺骗、捆绑服务等手段迫使当 事人接受住房租赁中介服 务；不为非法生产经营活动提供房屋租赁服务 。 点评与启示： 自律方自强。 人的强大大源于自律，企业和行业也不外乎此。基本的自律让企业在法律 设置的红线内运作，不致因触犯法律而毁于一旦。高标准的自律帮助企业建立良好的声誉，扩大客户规模， 加强客户黏性。天津的 13 家租赁企业公开发布行业自律承诺，接受社会的监督，这样态度已经让他们在 行业竞争中领先一步。希望这 13 家企业和其他的租赁企业可以一同坚守底线，自律自强，在良性竞争中 获得共赢。 10 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 3、 杭州 市钱投集团 ： 宁巢明石公寓项目顺利竣工 1 月 8 日，浙江省首宗成建制开发的人才租赁住房项目 宁巢明石公寓项目竣工。项目位于城东 新城核心位置， 2017 年 10 月由市钱投集团公开出让竞得，定位于人才住房公寓，总用地面积约 3.9 万平 方米，总建筑面积约 15.9 万平方米，户型包含 40、 60、 90 平方米系列，共计 1468 套房屋，房屋全部采 用精装修。 点评与启示： 解决突出问题，实现人才引流。 人才住房是租赁住房供给端的重要组成部分，许多城市 都面临着新进入人才租房难的问题，制约城市的长久发展。近几年杭州的常住人口增加值居于全国前列， 流入人口的住房问题也日渐突出。该项目的完工既在一定程度上补齐了租赁住房的缺口，也彰显了杭州在 人才保障工作上的不懈努力。 4、 万科： 30 亿住房租赁 专项公司债完成发行 本期债券主要分为两个品种，品种一为 3 年期，附第 2 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择 权和投资者回售选择权，品种二期限为 7 年期，附第 5 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和 投资者回售选择权。 本期债券发行时间自 2021 年 1 月 21 日至 2021 年 1 月 22 日，最终，本期债券最终实际发行数量为 30 亿元，品种一实际发行规模 19 亿元，票面利率为 3.38%；品种二实际发行规模 11 亿元，票面利率为 3.98%。 点评与启示： 融资继续聚焦头部房企。 除了万科已发行的 30 亿，华润置地在 1 月份也拟发行 10 亿 元的住房租赁债券。租赁住房题材的融资市场目前只对头部房企大门敞开，短时间内该状况难以改变。但 是随着业务模式的逐渐成熟，相信其他聚焦房屋租赁的企业的融资表现也会逐渐起色。 11 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH) 12 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 中 指 调 查 (CREIS RESEARCH)