2020年9月长租公寓市场月度报告.pdf

长租公寓 市场 月度报告 中指研究院 2020年 9月 政 策 动 向 市 场 概 况 企 业 动 态 住建部： 发布 住房租赁条例 征求意见稿，住房租赁立法有 了显著推进 上海： 房地产经纪行业协会发风险提示，警惕收房租金过高或 出租金过低 武汉： 首次对住房租赁企业实施信用监管，守信企业可享政府 补贴等优惠 北京： 发布租赁市场专项资金管理办法 成都： 发布住房租赁资金监管新政，租金、押金将存入监管账 户 南京： 签署合作协议，两年筹集 10万套政策性租赁 住房 具体政策详述 地方层面 增强监管 培育市场 中央 层面 整治乱象 规范市场 住建 部：发布 住房 租赁 条例 征求意见稿，住房 租赁立法有了显著推进 9月 7日 ， 住房和城乡建设部发布关于 住房租赁条例 （ 征求 意见稿 ） 公开征求意见的通知 ， 向社会公开征求意见 。 1 2017年住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征 求意见稿， 2018年国务院将住房租赁条例单独提出，列入 年度立法工作计划 ， 2019年 住房租赁条例再次列入 计划， 今年正式发布住房 租赁条例（征求意见稿 ）。 条例 从 租金涨幅、租金贷、租赁企业违规行为等多方面提出相关 规范， 这标志着住房租赁监管正式进入精细化、系统化和 法治化 时代，有助于推动租赁市场平稳健康发展。 点评与启示 条例 （征求意见稿）主要内容 厨房 、 卫生间 、 阳台和地下储藏室等非居住空间 ， 不得出租 用于居住 。 出租人 或者承租人不得单方面解除住房租赁合同 ， 不得单方 面提高或者降低租金 。 住房租赁企业不得以隐瞒 、 欺骗 、 强迫等方式要求承租人使 用住房租金贷款 ， 不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住 房租金贷款 ， 不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容 。 加强对 “ 高进低出 ” 、 “ 长收短付 ” 行为 的监管 。 上海：房地产 经纪行业协会发风险 提示，警惕 收 房租金过高或出租金过低 9月 1日 ， 上海市房地产经纪行业协会 发布 住房 租赁市场风险 提示 ， 应警惕 公司 “ 高进低出 、 长收短付 ” 带来的 风险 。 2 在 疫情的影响下 ， 部分长租公寓企业现金流难以支撑 ， “ 暴雷 ” 现象较为频繁 。 上海 、 合肥 、 广州 、 杭州 、 成都等 租赁热点城市均发布了租赁风险提示 ， 提醒房东 、 租客警惕 “ 高进低出 ”“ 长收短付 ” 等行为带来的风险 。 此现象也将 警示租赁企业关注自身抗风险能力的重要性 ， 提升经营能力 。 点评与启示 选择信誉良好的公寓 品牌； 警惕收房租金过高或出租金过低 ， 应多方了解周边住房的 市场租金 价格； 租客支付房租时 ， 一般不超过 3个月的支付周期 ， 避免一次 性支付较大额度 房租； 签订租房合同时 ， 推荐 使用上海市 住房租赁合同示范 文本； 合法维护自身权益 提示 主要内容 武汉：首次对住房租赁企业实施信用监管，守信 企业可享政府补贴等优惠 9月 3日 ， 武汉市房管局发布 武汉市住房租赁企业信用监管 办 法 ， 将对住房租赁企业实施信用监管 ， 如若企业发生失信行为 将被扣除信用积分 ， 守信企业则将获得奖励积分 。 3 本月武汉实施租赁企业信用 监管 ，守信 企业可享政府补 贴等优惠，失信企业将予以惩戒 ，但失信信息可 进行 修复。 此举有助于引导租赁企业的发展方向，加强对企业的监管， 进一步保障租赁市场秩序。 点评与启示 需扣分的失信行为 住房 租赁合同应备案而未备案的 ， 扣 3分 ； 拒绝 协助公安机关或社区 （ 村 ） 采集出租房屋信息的扣 3分 ； 采取 虚假 、 多报等方式骗取住房租赁市场发展专项资金的 ， 扣 3分 ； 在 本市从事住房租赁经营活动的机构未及时办理备案手续的 ， 扣 3分 ； 签订 住房租赁合同前 ， 未核对委托人身份信息 、 房屋权属证明等资料 ， 造成签订的住房租赁合同无法 履行的 ， 扣 3分 ； 违规 改变房屋内部结构分割出租的 ， 扣 3分 ； 按照 武汉市房屋租赁管理办法 第三十条规定 ， 被其他行政部门作 出行政处罚决定的 ， 扣 3分 。 北京：发布 租赁市场专项资金管理办法 9月 7日 ， 北京市 住房城乡建设委 、 市财政局联合印发了 北京 市发展住房租赁市场专项资金管理暂行 办法 。 4 为了进一步增加租赁住房供给 ， 北京向 符合要求的集体 土地建设租赁住房 、 改建租赁住房项目发放补贴 ， 并且对租 金涨幅提出一定的限制 。 在稳定市场租金的同时 ， 扩大租赁 住房房源规模 ， 也将降低租赁企业的运营成本 。 点评与启示 办法 主要内容 租赁房源类型 租金涨幅 补助标准 集体土地建设 租赁住房 3年后租金等费用的涨幅原则 上不得超过周边同类房屋租金 的平均涨幅。 成套住房 4.5万元 /套，非成套住 房 3万元 /间，集体宿舍 (使用面积 20平方米以上，居住人数 4至 8 人 )5万元 /间。 改建租赁住房 首期租金不高于周边同类房屋 的租金，投入使用后 3年内租 金不得上涨， 3年后租金涨幅 原则上不得超过周边同类房屋 租金的平均涨幅。 使用面积 15平方米以下的 1万元 / 间，使用面积 15平方米及以上的 2万元 /间。 成都：发布 住房租赁资金监管新政，租金、押金 将存入监管账户 9月 11日 ， 成都市住房和城乡建设 局等四 部门联合出台了 关 于开展住房租赁资金监管的通知 ， 对 开展住房租赁资金监管 的一系列事项进行了明确 。 通知 主要内容 5 受疫情影响，今年以来长租公寓企业空置率高、现金流 承压等问题严峻 ，为了降低企业、租客的风险，杭州、西 安、成都等城市均发布建立资金监管账户相关政策。此举 有利于 缓解 企业由于经营不当，资金链断裂而造成的恶劣 影响，维护市场平稳发展。 点评与启示 住房租赁企业应在驻蓉商业银行中开立全市唯一的住房租赁 资金监管 账户 ， 并 与承办银行签订住房租赁资金监管协议 ， 明确监管内容 、 方式及流程 ， 该账户 不得支取现金 ， 不得归 集其他性质的资金 。 承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的 ， 住房租 赁企业应将收取的租金 、 押金和利用 “ 租金贷 ” 获得的资金 存入监管 账户 。 南京：签署合作 协议，两年筹集 10万套政策性租 赁住房 9月 12日 ， 南京市 住房保障和房产局 、 中国建设银行南京分行 与江北新区 、 11个市辖区签署 发展政策性租赁住房和支持城 镇老旧小区改造战略合作协议 ， 与安居集团 、 万科置业等 5 家政策性租赁住房的实施主体签署 发展政策性租赁住房战略 合作协议 。 6 2020年 5月至今 ， 已有 11个城市 与建行签订了发展政策 性租赁住房战略合作协议 。 此次建行在南京的资金支持计划 进一步 落实 ， 将 推动政策性租赁 住房入市速度 ， 为租赁企业 降低融资成本 ， 调动市场主体参与的 积极性 。 点评与启示 协议 主要内容 中国建设银行南京分行在未来 3年内 ， 向南京市提供不低于 350亿 元贷款 ， 用于支持市场化运作方式筹集约 10万套 （ 间 ） 政策性租 赁住房；在未来 5年内 ， 向南京市提供不低于 300亿元贷款 ， 支持 市场力量参与的城镇老旧小区改造项目 。 中国建设银行 南京分行与 12家企业就城镇老旧小区改造及城市更 新项目合作签约 ， 涉及总投资约 220亿元 。 与此同时 ， 还将提供系 统建设 、 项目运营 、 产业链整合等综合性服务 。 9月十 大城市 中 四 个城市 租金环比下跌 上海 ： 共 成交 3宗自持地块，均为纯租赁用地 杭州 ： 共成交 6宗自持地块，其中 1宗为人才专项租赁 住房 9月， 6个 城市 成交 16宗 自持用地，自持面积 约 45.1万 。自 2016年 11月首宗自持地块成交至 2020年 9月底 ，全国共计成交 自持 地块 586宗 ，可供给租赁 住房 2040万 。 租金 定基调 强监管 土地 土地市场转暖 部分地块详述 城市 成交宗 数（ 宗） 自持用地规划 建 面（万 ） 上海 3 21.2 杭州 6 6.1 南京 1 8.9 合肥 3 6.1 天津 1 0.7 青岛 2 2.1 表： 9月土地成交情况 租金 ： 9月十大城市中四个城市租金 环 比下跌 9月 ，环比来看 ，北京、广州、武汉、杭州租金环比下 跌，天津租金环比持平，其余五个城市环比上涨； 同比来看 ， 北京、广州、天津、武汉 、重庆 、南京、杭州、成都租金均 下跌 ，上海、深圳租金同比上涨 ， 其中上海涨幅 最大。 点评与启示 - 9 . 0 - 7 . 5 - 6 . 0 - 4 . 5 - 3 . 0 - 1 . 5 0 . 0 1 . 5 3 . 0 4 . 5 6 . 0 7 . 5 1 9 . 0 1 1 9 . 0 5 1 9 . 0 9 2 0 . 0 1 2 0 . 0 5 2 0 . 0 9 1 9 . 0 4 1 9 . 0 8 1 9 . 1 2 2 0 . 0 4 2 0 . 0 8 1 9 . 0 3 1 9 . 0 7 1 9 . 1 1 2 0 . 0 3 2 0 . 0 7 1 9 . 0 2 1 9 . 0 6 1 9 . 1 0 2 0 . 0 2 2 0 . 0 6 1 9 . 0 1 1 9 . 0 5 1 9 . 0 9 2 0 . 0 1 2 0 . 0 5 2 0 . 0 9 1 9 . 0 4 1 9 . 0 8 1 9 . 1 2 2 0 . 0 4 2 0 . 0 8 1 9 . 0 3 1 9 . 0 7 1 9 . 1 1 2 0 . 0 3 2 0 . 0 7 1 9 . 0 2 1 9 . 0 6 1 9 . 1 0 2 0 . 0 2 2 0 . 0 6 1 9 . 0 1 1 9 . 0 5 1 9 . 0 9 2 0 . 0 1 2 0 . 0 5 2 0 . 0 9 1 9 . 0 4 1 9 . 0 8 1 9 . 1 2 2 0 . 0 4 2 0 . 0 8 北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京 杭州 成都 % 同比 -2 . 0 -1 . 5 -1 . 0 -0 . 5 0 . 0 0 . 5 1 . 0 1 . 5 2 . 0 1 9 . 0 1 1 9 . 0 5 1 9 . 0 9 2 0 . 0 1 2 0 . 0 5 2 0 . 0 9 1 9 . 0 4 1 9 . 0 8 1 9 . 1 2 2 0 . 0 4 2 0 . 0 8 1 9 . 0 3 1 9 . 0 7 1 9 . 1 1 2 0 . 0 3 2 0 . 0 7 1 9 . 0 2 1 9 . 0 6 1 9 . 1 0 2 0 . 0 2 2 0 . 0 6 1 9 . 0 1 1 9 . 0 5 1 9 . 0 9 2 0 . 0 1 2 0 . 0 5 2 0 . 0 9 1 9 . 0 4 1 9 . 0 8 1 9 . 1 2 2 0 . 0 4 2 0 . 0 8 1 9 . 0 3 1 9 . 0 7 1 9 . 1 1 2 0 . 0 3 2 0 . 0 7 1 9 . 0 2 1 9 . 0 6 1 9 . 1 0 2 0 . 0 2 2 0 . 0 6 1 9 . 0 1 1 9 . 0 5 1 9 . 0 9 2 0 . 0 1 2 0 . 0 5 2 0 . 0 9 1 9 . 0 4 1 9 . 0 8 1 9 . 1 2 2 0 . 0 4 2 0 . 0 8 北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京 杭州 成都 % 环比 土地 ： 9月上海共成交 3宗 自持地块 ，均为纯租赁 用地 其中，自贸区临港新片区 NHC10101单元 11-02地块简要 分析： 图 ：地块位置 9月上海共成交 3宗 自持地块 ， 均为纯租赁用地 ， 总自持 面积为 21.2万 。 上图所示地块位于浦东新区的临港新城板 块 ， 地块靠近地铁 16号线临港大道站 ， 交通出行较为便利 ， 周边基础设施齐全 ， 临近产业园区 。 未来可满足园区就业人 员的租住需求 。 点评与启示 地铁 16号线 地块名称： 自贸区临港新片区 NHC10101单元 11-02地块 成交总价： 3.5亿元 规划 建筑面积 ： 10.1万 自持 比例 ： 100% 楼 面均价 ： 3507元 / 竞 得 企业： 中国铁建 地块 性质： 租赁用地 土地 ： 9月杭州共成交 6宗自持地块，其中 1宗为 人才专项租赁住房用地 其中 ，银湖街道地块 简要 分析： 图 ：地块位置 9月 杭州 共成交 6宗自持地块 ， 其中 1宗为人才专项租赁 住房建设用地 ， 总自持面积为 6.1万 。 地块位于富阳区 ， 周边有地铁 6号线 （ 在建中 ） ， 并且有商超 、 社区医院等生 活配套 ， 可满足基本的生活需求 。 此外 ， 地块靠近公园 、 动 物园等旅游景点 ， 生态环境较好 。 点评与启示 地铁 6号线（在建中） 地块名称： 银湖 街道 成交总价： 8390万元 规划 建筑面积 ： 3.1万 自持 比例 ： 100% 溢价 率： 0% 楼 面均价 ： 2685元 / 竞 得 企业： 杭州 富阳 富春江房地产开 发有限公司 地块性质： 人才专项租赁住房用地 华发股份： 拟发行 50亿元住房租赁专项公司债券 旭辉领寓： 首个综合租赁社区开业，回归人群 需求 大华集团： 发布租赁住宅品牌， 5年内将达 30万方规模 星河控股： 长租公寓品牌星河郡寓落地 深圳 房企系 融资 扩张增速 具体 动态 详述 华发股份：拟发行 50亿元住房租赁专项公司债券 9月 4日 ， 华发股份发布 公告 ， 审议通过 关于公司公开发行住 房租赁专项公司债券方案的议案 。 1 2019年 9月，华发推出 长租公寓 品牌“华发优生活”，分 为华府、华庭、华寓三大产品线，可满足多元化的租住需求。 此次 50亿元住房租赁债券发行后，将为华发在长租公寓领域 的发展带来更加充足的资金，有助于进一步扩大市场占有量 和行业影响力。 点评与启示 本次发行的债券本金总额不超 过人民币 50亿元 (含 50亿元 )， 债券期限为不超过 7年 (含 7年 )， 可以为单一期限品种 ， 也可以 为多期限的混合品种 。 债券的募集资金用于住房租赁 项目建设 (含配建项目 )、 补充流 动资金和偿还有息债务等符合 国家法律法规规定的用途 。 资金用途债券信息 旭辉领 寓：首 个综合租赁社区开业，回归人群需 求 9月 25日 ， 旭辉领寓全国首个租赁社区 柚米社区上海浦江 华侨城店 正式开业 。 2 2016年旭辉正式进入长租公寓市场，截至目前已布局 18 座 城市，开业房源近 3万间。 2020年租赁市场进入 3.0时代， 此次旭辉推出的租赁社区是符合发展趋势的项目，可满足多 元化的租住需求，有助于提升品牌知名度，引领社区式租赁 的潮流。 点评与启示 项目是旭 辉领寓旗下首个集居 住 、 办公 、 商业 、 娱乐等于一 体的综合型租赁社区 ， 该项目 总投资 20亿左右 ， 占地面积超 过 63,000平米 ， 由 8栋楼宇组成 ， 包括 2栋商办楼 、 1栋独立办公 楼及 5栋公寓楼 。 7月开放预售 以来 ， 项目入住率已超 70% 项目概况 地处闵行区浦江镇核心区位 ， 步行可至轨交 8号 线； 主 打 18-23平米的 标准 户型； 95%的房间 都配有外阳台； 700平米的公共空间 ， 涵盖了共 享厨房 、 阅读角 、 咖啡吧 、 健 身房 、 多功能影音厅及办公区 等 。 项目特点 大华 集团：发布 租赁住宅 品牌， 5年内将达 30万 方规模 9月 23日 ， 大 华集团正式发布租赁住宅 品牌 大 华享寓 ， 未 来 5年内将有 30万方的租赁住宅逐步投入市场 。 3 大华集团作为城市更新领域的龙头企业，本月正式进入 长租公寓市场，并推出满足多元化需求的三大产品线。此外， 9月 8日，大华集团 50亿元租赁住房债券已受理，债券发行 后将为企业在长租公寓领域的扩张带来更多资金，有助于降 低开发成本，进一步扩张房源规模。 点评与启示 大华享寓拥有 X1舒适型产品 、 X3品质型产品 、 X5尊享型 产 品 等 三 大产品线 ， 匹配住客更多元需求 。 未来持续深耕宝山区域 ， 在 三年内成功形成舒适社区 、 品 质社区 、 尊享社区三级品牌体系；五年内在规模上实现稳 步递增 ， 运营超过 30万方的租赁住宅 。 大华享寓 项目位于上海市 宝山区大场老镇的大华老镇嘉年华商圈内 ， 社区在试营业 两周内出租率达 96%， 截至目前已 满租 。 大华享寓首家社区 星河 控股：长 租公寓品牌星河郡寓落地深圳 9月 21日 ， 星河控股集团在深圳发布星河郡寓品牌 ， 至此该公 司在住房租赁市场已创立三个细分品牌 。 4 2017年，星河控股正式布局长租公寓， 共推出星河盟 客、 星河郡 寓及 星河菁 邸三大产品系，可满足毕业生、白领、精 英等多元化的租住需求。随着产品类别的细分，星河长租公 寓的客群也在不断扩张，将助力企业提升品牌知名度，在租 赁市场的竞争中更具优势。 点评与启示 截止 目前 ， 星河控股已 运营 20余 个长租公寓 门店 ， 运营 房间数近 5000间 ， 平均入住 率超过 90%。 业务布局在深 圳 、 广州 、 上海 、 惠州 、 东 莞 、 常州等多座城市 。 星河郡寓 深圳雅宝店 项目 ， 为 独栋物业 ， 定位 高品质租 赁社区 ， 拥有 718套面积在 33-66平方米之间 ， 涵盖单 间 、 一房一厅及两房一厅的 主力户型 。 持续跟踪解读行业动态， 我们从未停歇！ 2020.09