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内 容 摘 要 ： 本 文 对 2020 年 一 季 度 广 东 房 地 产 开 发 投 资 和 商品 房 销 售 的 情 况 进 行 分 析 ， 指 出 存 在 的 问 题 ， 并 对 上 半 年 房 地 产开 发 趋 势 进 行 预 判 。关 键 词 ： 房 地 产 开 发 投 资 商 品 房 销 售 分 析 2020 年 一 季 度 ， 面 对 新 冠 肺 炎 疫 情 ， 中 央 保 持 房 地 产 调 控定 力 ， 坚 持 “ 房 住 不 炒 ” 定 位 不 变 ， 保 持 房 地 产 金 融 政 策 的 连 续性 、 一 致 性 和 稳 定 性 ， 多 地 密 集 出 台 房 地 产 扶 持 政 策 ， 从 供 需 两端 提 振 市 场 信 心 ， 因 城 施 策 更 加 灵 活 ， 保 持 房 地 产 市 场 平 稳 运 行 。随 着 疫 情 防 控 形 势 持 续 向 好 ， 国 内 疫 情 传 播 基 本 阻 断 ， 复 工 复 产加 快 推 进 ， 广 东 房 地 产 市 场 逐 步 恢 复 。一 、 运 行 特 点（ 一 ） 房 地 产 开 发 投 资 降 幅 收 窄 。房 地 产 开 发 投 资 总 量 居 全 国 第 二 位 。 一 季 度 ， 广 东 房 地 产 开发 投 资 2548.83 亿 元 ， 下 降 8.3%， 降 幅 比 1-2 月 收 窄 7.8 个 百 分 点 。 从 全 国 看 ， 广 东 房 地 产 投 资 总 量 位 居 全 国 第 二 位 ， 少 于 江苏 168.99 亿 元 ， 多 于 浙 江 、 山 东 504.18 亿 元 和 1010.17 亿 元 ；降 幅 大 于 江 苏 （ -0.5%） 、 浙 江 （ -4.2%） 和 山 东 （ -0.3%） 7.8个 、 4.1 个 和 8.0 个 百 分 点 。 受 新 冠 肺 炎 疫 情 影 响 ， 房 地 产 企 业施 工 工 期 大 大 减 少 ， 施 工 进 度 受 到 严 重 影 响 。表 1 粤 苏 浙 鲁 房 地 产 开 发 投 资 情 况 省 份 2020 年 一 季 度 2019 年 一 季 度 2019 年 全 年总 量 （ 亿 元 ） 增 速 （ %） 总 量 （ 亿 元 ） 增 速 （ %） 总 量 （ 亿 元 ） 增 速 （ %）广 东 2548.83 -8.3 2778.68 12.8 15852.16 10.0江 苏 2717.82 -0.5 2732.10 4.9 12009.35 9.4浙 江 2044.65 -4.2 2133.88 12.3 10682.97 7.4山 东 1538.66 -0.3 1543.50 19.9 8614.89 14.1从 构 成 看 ， 建 安 工 程 投 资 降 幅 较 大 ， 土 地 购 置 费 支 撑 作 用 明 显 。 一 季 度 广 东 房 地 产 开 发 投 资 中 建 筑 工 程 投 资 1388.59亿 元 ， 下 降14.4%； 安 装 工 程 投 资 125.96亿 元 ， 下 降 42.2%； 设 备 工 器 具 购 置28.55亿 元 ， 下 降 38.6%， 分 别 拉 低 开 发 投 资 8.4个 、 3.3个 和 0.6个 百 分 点 。 其 他 费 用 中 ， 土 地 购 置 费 816.23亿 元 ， 增 长 16.7%，占 房 地 产 开 发 投 资 比 重 为 32.0%， 比 上 年 同 期 提 高 6.8个 百 分 点 ，拉 动 房 地 产 开 发 投 资 增 长 4.2个 百 分 点 。 10个 完 成 投 资 超 10亿 项目 合 计 完 成 投 资 133.29亿 元 ， 拉 动 投 资 增 长 4.8个 百 分 点 。 图 1 2020 年 一 季 度 按 构 成 分 广 东 房 地 产 开 发 投 资 情 况从 用 途 看 ， 住 宅 投 资 下 降 较 大 。 一 季 度 ， 广 东 商 品 住 宅 投 资1690.83 亿 元 ， 下 降 12.5%； 办 公 楼 投 资 218.50 亿 元 ， 与 上 年 持平 ； 商 业 营 业 用 房 投 资 246.03 亿 元 ， 下 降 6.5%； 其 他 投 资 393.47亿 元 ， 增 长 7.8%。从 地 区 看 ， 东 翼 地 区 投 资 保 持 增 长 。 一 季 度 ， 珠 三 角 核 心 区 完成 投 资 2017.34亿 元 ， 下 降 7.7%。 分 市 看 ， 深 圳 和 珠 海 在 土 地 购置 费 的 带 动 下 ， 开 发 投 资 分 别 增 长 2.1%和 18.2%； 肇 庆 在 疫 情 影 响 小 施 工 工 期 相 对 保 证 的 情 况 下 ， 投 资 略 增 0.2%； 其 余 六 市 投 资 增速 均 出 现 不 同 程 度 下 降 。 其 中 投 资 体 量 较 大 的 广 州 下 降 8.4%， 佛山 下 降 14.6%， 惠 州 下 降 14.9%。 东 翼 地 区 在 新 增 入 库 项 目 多 且 计划 总 投 资 较 大 的 影 响 下 ， 叠 加 基 数 原 因 ， 完 成 投 资 204.55亿 元 ，增 长 41.4%。 其 中 汕 尾 、 潮 州 和 揭 阳 分 别 增 长 57.3%、 21.7%和164.5%， 仅 汕 头 下 降 9.0%。 西 翼 完 成 投 资 140.26亿 元 ， 下 降 28.9%。北 部 生 态 发 展 区 完 成 投 资 186.68亿 元 ， 下 降 25.9%（ 见 表 2） 。表 2 2020 年 一 季 度 分 市 房 地 产 开 发 投 资 本 年 完 成 投 资 （ 万 元 ）当 前 期 上 年 同 期 增 长 （ %）广 东 省 25488348 27786822 -8.3广 州 市 4554610 4973662 -8.4深 圳 市 4498343 4406945 2.1珠 海 市 1941038 1642065 18.2汕 头 市 672492 739344 -9.0佛 山 市 3044132 3562498 -14.6韶 关 市 262514 386207 -32.0河 源 市 219939 491213 -55.2梅 州 市 390149 369733 5.5惠 州 市 1974128 2318848 -14.9汕 尾 市 384541 244522 57.3东 莞 市 1340745 1504020 -10.9中 山 市 856786 1466649 -41.6 江 门 市 1158459 1169949 -1.0阳 江 市 270177 374225 -27.8湛 江 市 499987 1105873 -54.8茂 名 市 632496 492631 28.4肇 庆 市 805144 803511 0.2清 远 市 755680 1008040 -25.0潮 州 市 200848 165025 21.7揭 阳 市 787600 297748 164.5云 浮 市 238540 264114 -9.7按 经 济 区 域 分珠 三 角 核 心 区 20173385 21848147 -7.7沿 海 经 济 带 3448141 3419368 0.8北 部 生 态 发 展 区 1866822 2519307 -25.9 （ 二 ） 商 品 房 销 售 面 积 下 降 近 三 成 。受 疫 情 影 响 ， 今 年 2 月 份 全 省 各 地 楼 盘 的 营 销 中 心 基 本 关停 ， 商 品 房 线 下 销 售 活 动 基 本 停 滞 ； 虽 然 部 分 企 业 采 取 线 上 销 售 ，但 总 体 效 果 较 为 有 限 。 3 月 份 售 楼 活 动 有 所 恢 复 ， 但 销 售 下 滑 幅度 仍 较 大 。一 季 度 ， 广 东 商 品 房 销 售 面 积 1802.30 万 平 方 米 ， 同 比 下 降29.1%， 比 1-2 月 收 窄 6.1 个 百 分 点 ， 降 幅 高 于 全 国 2.8 个 百 分点 ， 高 于 江 苏 、 浙 江 和 山 东 13.8 个 、 12.3 个 和 7.5 个 百 分 点 （ 见图 2） ； 商 品 房 销 售 额 2557.51 亿 元 ， 下 降 25.4%， 比 1-2 月 收窄 5.4 个 百 分 点 。 图 2 2020 年 一 季 度 粤 苏 浙 鲁 商 品 房 销 售 情 况从 用 途 看 ， 广 东 住 宅 销 售 面 积 1583.40 万 平 方 米 ， 同 比 下 降27.3%； 住 宅 销 售 额 2202.52 亿 元 ， 下 降 24.0%。 办 公 楼 销 售 面 积 下 降 41.1%， 销 售 额 下 降 21.8%； 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 下 降34.5%， 销 售 额 下 降 40.0%； 其 他 房 屋 销 售 面 积 下 降 42.5%， 销 售额 下 降 40.6%。从 销 售 额 前 50 强 企 业 看 ， 企 业 销 售 收 入 占 比 提 高 。 一 季 度 ，销 售 额 前 50 强 企 业 合 计 销 售 收 入 608.69 亿 元 ， 占 全 部 房 地 产 开发 企 业 的 23.8%， 比 上 年 同 期 提 高 2.9 个 百 分 点 。从 地 区 看 ， 东 翼 地 区 商 品 房 销 售 面 积 下 降 最 小 。 一 季 度 ， 珠三 角 核 心 区 商 品 房 销 售 面 积 下 降 31.3%， 沿 海 经 济 带 下 降 13.8%（ 其 中 东 翼 地 区 下 降 6.8%,西 翼 地 区 下 降 17.5%） ， 北 部 生 态 发展 区 下 降 36.0%。 分 市 看 ， 21个 地 市 中 仅 汕 尾 、 茂 名 和 揭 阳 商 品 房 销 售 面 积 有 所 增 长 ， 分 别 为 113.2%、 10.0%和 22.2%， 其 余 地市 销 售 面 积 同 比 增 速 均 有 下 降 。 其 中 河 源 销 售 面 积 下 降 最 多（ 61.1%） 。 广 州 、 深 圳 、 佛 山 等 地 分 别 下 降 31.6%、 6.3%和41.9%(见 表 3） 。 表 3 2020 年 一 季 度 分 市 商 品 房 销 售 情 况商 品 房 销 售 面 积 （ 平 方 米 ） 商 品 房 销 售 额 （ 万 元 ）当 前 期 去 年 同 期 增 长 （ %） 当 前 期 去 年 同 期 增 长 （ %）广 东 省 18023033 25406889 -29.1 25575134 34274378 -25.4广 州 市 1778276 2600847 -31.6 4080381 5922353 -31.1深 圳 市 1068506 1139881 -6.3 5687626 6098719 -6.7珠 海 市 583126 906774 -35.7 1273506 2144991 -40.6汕 头 市 347747 665823 -47.8 312325 587403 -46.8佛 山 市 2462033 4238200 -41.9 3543068 5338829 -33.6韶 关 市 486291 759336 -36.0 300224 466768 -35.7 河 源 市 340053 874395 -61.1 233099 566194 -58.8梅 州 市 600066 831590 -27.8 364712 514706 -29.1惠 州 市 1946055 2806969 -30.7 2081366 3076003 -32.3汕 尾 市 449328 210705 113.2 323614 133229 142.9东 莞 市 984267 1248855 -21.2 2158283 2265249 -4.7中 山 市 749250 1240817 -39.6 850477 1347702 -36.9江 门 市 818354 1250138 -34.5 633584 972484 -34.8阳 江 市 708203 852252 -16.9 400774 539912 -25.8湛 江 市 870912 1311506 -33.6 808282 1159159 -30.3茂 名 市 828454 752915 10.0 523459 505606 3.5 肇 庆 市 1005423 1161493 -13.4 632385 822711 -23.1清 远 市 896749 1331663 -32.7 665809 1057443 -37.0潮 州 市 187518 290846 -35.5 130507 180610 -27.7揭 阳 市 437845 358260 22.2 301346 249136 21.0云 浮 市 474577 573624 -17.3 270307 325171 -16.9按 经 济 区 域 分珠 三 角 核 心 区 11395290 16593974 -31.3 20940676 27989041 -25.2沿 海 经 济 带 3830007 4442307 -13.8 2800307 3355055 -16.5北 部 生 态 发 展 区 2797736 4370608 -36.0 1834151 2930282 -37.4（ 三 ） 商 品 房 销 售 价 格 较 为 平 稳 。 一 季 度 ， 广 东 商 品 房 销 售 均 价 （ 商 品 房 销 售 额 /商 品 房 销 售面 积 ） 同 比 增 长 5.2%， 其 中 住 宅 均 价 增 长 4.6%。根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 3 月 份 70 个 大 中 城 市 商 品 住 宅 销 售价 格 变 动 情 况 数 据 显 示 ， 广 州 、 深 圳 、 惠 州 、 湛 江 价 格 指 数 同 比分 别 上 升 1.7%、 5.2%、 4.9%和 1.9%， 韶 关 下 降 0.8%， 与 上 年 同期 相 比 ， 广 州 、 湛 江 和 韶 关 分 别 回 落 10.2 个 、 6.3 个 和 5.8 个百 分 点 ， 深 圳 和 惠 州 分 别 上 升 4.8 个 和 1.9 个 百 分 点 。分 地 市 看 ， 东 莞 和 佛 山 在 房 价 备 案 限 价 放 开 和 库 存 不 足 的 影响 下 ， 商 品 房 销 售 价 格 增 长 20.9%和 14.2%， 涨 幅 比 上 年 同 期 提高 16.3 个 和 3.7 个 百 分 点 。 潮 州 在 海 博 熙 泰 项 目 销 售 影 响 下 ， 商 品 房 销 售 价 格 增 长 12.1%。二 、 需 关 注 的 几 个 问 题（ 一 ） 商 品 房 待 售 面 积 增 加 。一 季 度 ， 广 东 商 品 房 待 售 面 积 6433.54万 平 方 米 ， 比 上 年 同 期增 加 769.92万 平 方 米 ， 增 长 13.6%， 增 幅 同 比 提 高 20.3个 百 分 点 。分 类 型 看 ， 办 公 楼 待 售 增 长 较 快 。 住 宅 待 售 面 积 比 上 年 同 期 增 加449.09万 平 方 米 ， 增 长 16.4%； 办 公 楼 待 售 面 积 增 加 82.59万 平 方米 ， 增 长 27.4%； 商 业 营 业 用 房 待 售 面 积 增 加 66.28万 平 方 米 ， 增长 6.1%； 其 他 房 屋 待 售 面 积 增 加 171.96平 方 米 ， 增 长 11.2%。（ 二 ） 企 业 到 位 资 金 承 压 。 因 商 品 房 销 售 受 阻 ， 以 销 售 回 笼 资 金 为 主 的 定 金 及 预 收 款 和个 人 按 揭 贷 款 增 速 下 降 明 显 ， 企 业 资 金 来 源 主 要 依 靠 国 内 贷 款 和 自 筹 资 金 。 一 季 度 ， 广 东 房 地 产 开 发 企 业 实 际 到 位 资 金 4785.47亿 元 ， 下 降 15.9%。 到 位 资 金 投 资 比 由 上 年 同 期 的 2.05:1 下 降到 1.88:1。 其 中 ， 国 内 贷 款 1329.49 亿 元 ， 增 长 12.7%； 利 用 外资 2.97 亿 元 ， 增 长 52.5%； 自 筹 资 金 1279.17 亿 元 ， 增 长 1.2%；定 金 及 预 收 款 1256.06 亿 元 ， 下 降 37.3%。 个 人 按 揭 贷 款 750.02亿 元 ， 下 降 8.8%； 其 他 到 位 资 金 167.76亿 元 ， 下 降 60.0%。三 、 对 上 半 年 房 地 产 市 场 的 趋 势 判 断目 前 ， 国 内 疫 情 防 控 已 取 得 阶 段 性 成 效 ， 经 济 社 会 秩 序 正 加快 恢 复 ， 而 国 外 疫 情 集 中 爆 发 并 呈 加 速 蔓 延 态 势 ， 对 全 省 经 济 发展 、 金 融 系 统 的 稳 定 均 带 来 新 的 不 确 定 性 。 面 对 更 加 复 杂 的 国 内 外 环 境 ， 房 地 产 企 业 将 面 临 更 大 的 压 力 和 挑 战 。有 利 因 素 ： 一 是 稳 健 的 货 币 政 策 要 更 加 灵 活 适 度 ， 保 持 流 动性 的 合 理 充 裕 ， 二 季 度 降 息 降 准 可 期 。 二 是 中 央 加 快 启 动 新 一 轮基 建 ， 有 效 扩 大 内 需 ， 对 冲 疫 情 影 响 ， 投 资 有 望 得 到 提 振 。 三 是5 年 期 LPR 存 在 一 定 下 行 空 间 ， 房 贷 利 率 或 将 伴 随 LPR 的 下 调 有所 下 移 。 不 利 因 素 ： 一 是 企 业 资 金 改 善 空 间 有 限 ； 二 是 受 疫 情 冲击 影 响 ， 居 民 收 入 预 期 普 遍 下 调 ， 购 买 需 求 将 更 为 谨 慎 。 三 是 疫情 防 控 背 景 下 房 地 产 新 开 工 面 积 受 到 明 显 影 响 ， 一 季 度 广 东 新 开工 面 积 下 降 23.5%， 叠 加 人 员 流 动 限 制 影 响 ， 后 期 新 开 工 难 以 大规 模 补 足 。 综 合 以 上 因 素 ， 预 判 上 半 年 广 东 房 地 产 开 发 投 资 和 商 品 房 销售 面 积 降 幅 继 续 收 窄 。 供 稿 单 位 ： 固 定 资 产 投 资 统 计 处撰 稿 ： 赖 晓 燕责 任 编 辑 ： 黄 俊 彪
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