2020年上半年广东房地产开发情况分析.pdf

内 容 摘 要 ： 本 文 对 2020 年 上 半 年 广 东 房 地 产 开 发 投 资 和 商品 房 销 售 的 情 况 进 行 分 析 ， 指 出 存 在 的 问 题 ， 并 对 全 年 房 地 产 开发 趋 势 进 行 研 判 。关 键 词 ： 房 地 产 开 发 投 资 商 品 房 销 售 分 析 今 年 以 来 ， 广 东 全 面 落 实 因 城 施 策 ， 稳 地 价 、 稳 房 价 、 稳 预期 的 长 效 管 理 调 控 机 制 ， 随 着 疫 情 进 入 常 态 化 防 控 阶 段 ， 部 分 楼盘 优 惠 力 度 加 大 ， 房 地 产 市 场 逐 步 恢 复 ， 开 发 投 资 增 速 由 负 转 正 ，商 品 房 成 交 量 有 所 回 升 ， 销 售 面 积 降 幅 收 窄 ， 开 发 企 业 资 金 面 好转 。 一 、 运 行 的 主 要 特 点（ 一 ） 房 地 产 开 发 投 资 今 年 以 来 首 次 实 现 正 增 长 。上 半 年 ， 广 东 房 地 产 开 发 投 资 7433.89 亿 元 ， 同 比 增 长 2.5%，为 今 年 以 来 首 次 实 现 正 增 长 ， 增 幅 比 一 季 度 提 高 10.8 个 百 分 点 ，分 别 高 于 整 体 固 定 资 产 投 资 、 工 业 投 资 2.4 个 和 10.2 个 百 分 点 。 图 1 2019 年 以 来 广 东 房 地 产 开 发 投 资 情 况1.投 资 总 量 居 全 国 第 一 位 ， 进 一 步 拉 开 与 经 济 总 量 相 近 省 份差 距 。 从 总 量 看 ， 上 半 年 广 东 房 地 产 开 发 投 资 分 别 比 江 苏 、 浙 江 和 山 东 多 1156.51 亿 元 、 2125.05 亿 元 和 3242.47 亿 元 ； 与 一 季度 相 比 ， 反 超 江 苏 （ 一 季 度 少 于 江 苏 168.99 亿 元 ） ， 与 浙 江 、山 东 之 间 的 差 额 分 别 扩 大 1620.87 亿 元 和 2232.30 亿 元 。 从 增 速看 ， 广 东 分 别 低 于 江 苏 、 浙 江 和 山 东 0.6 个 、 0.2 个 和 0.4 个 百分 点 ； 和 一 季 度 相 比 ， 增 速 差 距 分 别 收 窄 7.2 个 、 3.9 个 和 7.6个 百 分 点 。2.住 宅 、 办 公 楼 、 商 业 营 业 用 房 等 均 实 现 正 增 长 ， 增 速 比 一季 度 快 速 回 升 。 上 半 年 ， 广 东 商 品 住 宅 投 资 5070.24 亿 元 ， 同 比增 长 1.1%， 增 幅 比 一 季 度 提 高 13.6个 百 分 点 。 办 公 楼 投 资 574.54亿 元 ， 增 长 3.3%， 增 幅 比 一 季 度 提 高 3.3 个 百 分 点 ； 商 业 营 业 用 房 投 资 684.11 亿 元 ， 增 长 2.5%， 增 幅 提 高 9.1 个 百 分 点 ； 其他 投 资 1104.99 亿 元 ， 增 长 8.5%， 增 幅 提 高 0.7 个 百 分 点 。3.土 地 购 置 费 快 速 增 长 ， 建 安 工 程 降 幅 显 著 收 窄 。 上 半 年 ，广 东 房 地 产 开 发 投 资 土 地 购 置 费 3007.88 亿 元 ， 同 比 增 长 12.2%。随 着 复 工 复 产 进 一 步 加 快 ， 建 安 工 程 降 幅 大 幅 收 窄 ， 其 中 建 筑 工程 完 成 投 资 3469.36 亿 元 ， 占 整 个 房 地 产 开 发 投 资 的 46.7%， 下降 2.6%， 降 幅 比 一 季 度 收 窄 11.8 个 百 分 点 ； 安 装 工 程 完 成 投 资315.28 亿 元 ， 下 降 30.7%， 降 幅 收 窄 11.5 个 百 分 点 ； 设 备 工 器具 完 成 投 资 82.09 亿 元 ， 下 降 14.5%， 降 幅 收 窄 24.1 个 百 分 点 。4.五 十 强 项 目 带 动 作 用 明 显 ， 十 亿 项 目 快 速 增 加 。 上 半 年 ， 房 地 产 开 发 投 资 前 50 强 项 目 本 年 完 成 投 资 1159.82 亿 元 ， 占 房地 产 开 发 投 资 的 15.6%。 完 成 投 资 超 10 亿 元 项 目 有 98 个 ， 比 一 季 度 增 加 88 个 ， 合 计 完 成 投 资 1747.93 亿 元 。5.珠 三 角 核 心 区 由 负 转 正 ， 沿 海 经 济 带 持 续 正 增 长 。 上 半 年 ，珠 三 角 完 成 投 资 6035.19 亿 元 ， 同 比 增 长 2.8%， 增 幅 比 一 季 度提 高 10.5 个 百 分 点 ； 沿 海 经 济 带 （ 东 西 两 翼 ） 完 成 投 资 862.74亿 元 ， 增 长 5.3%， 增 幅 提 高 4.5 个 百 分 点 ； 北 部 生 态 发 展 区 完成 投 资 535.96 亿 元 ， 下 降 5.5%， 降 幅 收 窄 20.4 个 百 分 点 。 从总 量 看 ， 广 州 和 深 圳 2 个 地 市 开 发 投 资 超 过 1000 亿 元 ， 珠 海 、佛 山 和 惠 州 3 个 地 市 的 开 发 投 资 超 过 500 亿 元 。 从 增 速 看 ， 有12 个 地 市 的 房 地 产 开 发 投 资 实 现 正 增 长 ， 其 中 揭 阳 、 珠 海 和 汕头 在 土 地 购 置 费 拉 动 作 用 下 ， 投 资 分 别 增 长 122.5%、 30.6%和 26.4%； 深 圳 在 前 期 土 地 购 置 费 以 及 建 安 工 程 的 带 动 下 ， 投 资 增长 22.0%； 肇 庆 在 上 半 年 受 疫 情 影 响 小 施 工 工 期 相 对 有 保 证 的 情况 下 ， 投 资 增 长 18.0%； 汕 尾 新 增 入 库 项 目 较 多 ， 叠 加 基 数 较 小的 因 素 ， 投 资 增 长 59.0%。（ 二 ） 商 品 房 销 售 面 积 降 幅 持 续 收 窄 。随 着 疫 情 进 入 常 态 化 防 控 阶 段 ， 生 产 生 活 秩 序 稳 步 恢 复 ， 广东 各 地 基 本 开 放 楼 盘 营 销 中 心 ， 部 分 楼 盘 优 惠 力 度 加 大 ， 商 品 房销 售 逐 步 恢 复 。 上 半 年 ， 广 东 商 品 房 销 售 面 积 5262.42 万 平 方 米 ，同 比 下 降 16.8%， 降 幅 比 一 季 度 收 窄 12.3 个 百 分 点 ； 商 品 房 销售 额 7456.92 亿 元 ， 下 降 16.1%， 降 幅 比 一 季 度 收 窄 9.3 个 百 分 点 。 其 中 ， 住 宅 销 售 面 积 4582.87 万 平 方 米 ， 下 降 16.2%， 降 幅比 一 季 度 收 窄 11.1 个 百 分 点 ； 住 宅 销 售 额 6444.91 亿 元 ， 下 降 14.7%， 降 幅 比 一 季 度 收 窄 10.7 个 百 分 点 。 从 项 目 看 ， 上 半 年 广东 销 售 前 50 强 项 目 合 计 销 售 面 积 508.94 万 平 方 米 ， 比 一 季 度 增长 128.3%， 占 全 部 商 品 房 销 售 面 积 的 9.7%。 图 2 2019 年 以 来 广 东 商 品 房 销 售 面 积 情 况分 地 区 看 ， “ 一 核 一 带 一 区 ” 销 售 市 场 均 有 所 回 暖 。 上 半 年 ，珠 三 角 核 心 区 商 品 房 销 售 面 积 下 降 21.4%， 降 幅 比 一 季 度 收 窄 10个 百 分 点 。 沿 海 经 济 带 商 品 房 销 售 面 积 下 降 5.1%， 降 幅 比 一 季度 收 窄 8.7 个 百 分 点 。 北 部 生 态 发 展 区 商 品 房 销 售 面 积 下 降9.9%， 降 幅 比 一 季 度 收 窄 26.0 个 百 分 点 。（ 三 ） 房 地 产 开 发 企 业 资 金 面 有 所 好 转 。上 半 年 国 家 实 行 相 对 宽 松 货 币 政 策 ， 继 续 保 持 流 动 性 合 理 充裕 ， 加 上 楼 市 前 端 交 易 回 暖 ， 企 业 资 金 周 转 加 速 。 广 东 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 11002.75 亿 元 ， 同 比 下 降 5.9%， 降 幅 比 一 季 度收 窄 10.1 个 百 分 点 。 其 中 国 内 贷 款 增 长 14.9%， 增 幅 提 高 2.1个 百 分 点 ； 利 用 外 资 增 长 60.3%， 增 幅 提 高 7.8 个 百 分 点 ； 自 筹资 金 增 长 8.8%， 增 幅 提 高 7.6 个 百 分 点 ； 定 金 及 预 收 款 下 降22.2%， 降 幅 收 窄 15.2 个 百 分 点 ； 个 人 按 揭 贷 款 下 降 2.7%， 降幅 收 窄 6.1 个 百 分 点 ； 其 他 到 位 资 金 下 降 49.2%， 降 幅 收 窄 10.9个 百 分 点 。二 、 需 关 注 的 二 个 问 题（ 一 ） 商 品 房 待 售 面 积 增 长 过 快 。上 半 年 ， 广 东 商 品 房 待 售 面 积 6306.78 万 平 方 米 ， 比 上 年 同 期 增 加 765.09 万 平 方 米 ， 增 长 13.8%， 增 幅 同 比 提 高 7.7 个 百分 点 。 分 类 型 看 ， 住 宅 待 售 面 积 增 加 369.48 万 平 方 米 ， 增 长14.0%； 办 公 楼 待 售 面 积 增 加 139.15 万 平 方 米 ， 增 长 45.3%； 商业 营 业 用 房 待 售 面 积 增 加 68.36 万 平 方 米 ， 增 长 6.3%； 其 他 房屋 待 售 面 积 增 加 188.09 万 平 方 米 ， 增 长 12.4%。（ 二 ） 土 地 价 格 短 期 上 涨 过 快 。今 年 以 来 ， 部 分 城 市 土 地 成 交 价 款 增 长 较 快 ， 带 动 全 省 短 期内 土 地 价 格 明 显 上 涨 。 上 半 年 ， 广 东 房 地 产 开 发 企 业 土 地 成 交 价款 合 计 462.72 亿 元 ， 同 比 增 长 78.6%； 土 地 购 置 面 积 合 计 346.67万 平 方 米 ， 下 降 0.9%； 土 地 成 交 均 价 为 13347.62 万 元 ， 比 上 年 同 期 和 上 年 全 年 分 别 增 长 80.2%和 16.0%。三 、 对 全 年 房 地 产 市 场 趋 势 研 判 有 利 因 素 ： 一 是 国 家 实 行 相 对 宽 松 货 币 政 策 ， 并 将 维 持 稳 健取 向 ， 继 续 保 持 流 动 性 合 理 充 裕 。 二 是 中 央 加 快 启 动 新 一 轮 基 建 ，有 效 扩 大 内 需 ， 对 冲 疫 情 影 响 ， 投 资 有 望 进 一 步 提 振 。 三 是 广东 省 推 进 粤 港 澳 大 湾 区 建 设 三 年 行 动 计 划 （ 2018-2020 年 ） 中建 设 粤 港 澳 人 才 合 作 示 范 区 、 打 造 港 澳 青 年 创 新 创 业 基 地 、 完 善便 利 港 澳 居 民 在 大 湾 区 内 地 购 房 (租 房 )政 策 等 具 体 细 则 的 实 施 ，将 带 动 湾 区 产 生 大 量 就 业 机 会 ， 新 增 人 口 住 房 需 求 将 逐 步 释 放 。不 利 因 素 ： 一 是 境 外 疫 情 形 势 仍 然 严 峻 ， 仍 然 存 在 输 入 风 险等 不 确 定 因 素 。 二 是 企 业 资 金 改 善 空 间 有 限 。 三 是 受 疫 情 冲 击 影响 ， 居 民 收 入 预 期 普 遍 下 调 ， 购 房 需 求 更 为 谨 慎 。 综 上 所 述 ， 预 判 全 年 广 东 房 地 产 开 发 投 资 增 速 继 续 加 快 ， 商品 房 销 售 面 积 降 幅 继 续 收 窄 。供 稿 单 位 ： 固 定 资 产 投 资 统 计 处撰 稿 ： 黄 俊 彪 郑 瑶责 任 编 辑 ： 黄 俊 彪