2020中国绿色智慧物业发展报告与案例选编.pdf

中国绿色智慧物业 发展报告与案例选编 中国物业管理协会 全国智能建筑及居住区数字化 标准化技术委员会(SAC/TC 426) 2020 2020年8月 绿色智慧物业蓝皮书 中国绿色智慧物业 发展报告与案例选编 2020 中国物业管理协会 全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会(SAC/TC 426) 2020年8月 参编团队及致谢 联合发布： 中国物业管理协会 全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会（SAC/TC 426） 指导专家： 沈建忠 马虹 王鹏 张永刚 联合主编： 中国物业管理杂志社 腾讯云未来社区 青岛海尚海生活服务集团有限公司 全国智标委绿色智慧物业应用推广中心 参编人员：（排名不分先后） 刘政 章显 董汉军 杨萌 黄润新 刘善武 肖龙飞 冯桂斌 李敦林 秦晓冬 刘洪梅 从巍 王西山 周继华 尚治宇 赵滢 孙 玥 赵林夫 颜银燕 刘阳 庞文超 陈运奇 魏丽娟 王新刚 廖景明 张天婴 孙福临 参编单位： 深圳广物智酷咨询有限公司 广东中安金狮科创有限公司 北京千丁互联科技有限公司 深圳市四格互联信息技术有限公司 深圳市保臻社区服务科技有限公司 金科智慧服务集团股份有限公司 深圳市天安云谷物业服务有限公司 碧桂园生活服务集团股份有限公司 重庆新大正物业集团股份有限公司 深圳市彩生活服务集团有限公司 长城物业集团股份有限公司 东莞市富卡信息科技有限公司 深圳市恒顺合鑫科技有限公司 四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司 成都透客科技有限公司 深圳市德立信环境工程有限公司 深圳市常安物业服务有限公司 融创物业服务集团有限公司 上海世茂物联网科技有限公司 重庆瑞坤科技发展有限公司 天启慧眼（北京）信息技术有限公司 深圳市华讯创智科技有限公司 深圳市顺恒利科技工程有限公司 重庆团万家科技有限公司 深圳市欧佳智慧科技发展有限公司 景德镇市艺源互联网产业发展有限公司 深圳市华智物业服务咨询评估有限公司 在报告和选编编制过程中，得到了有关政府部门、研究机构、行业协会 以及相关企业同行专家的大力支持和热情参与，在此向他们致以最诚挚 的敬意和衷心的感谢！同时，本报告未给出的参考文献，凝聚原作者的 真知灼见，编著者从中汲取了不少营养。对编制给予指导与支持的所有 领导、专家、学者及工作人员，在此一并表示衷心感谢！ 党的十九大报告提出要建设“智慧社 会”，并将建设“智慧社会”与建设科技强国、 质量强国、航天强国、网络强国、交通强国、 数字中国一起确立为建设创新型国家的重 要组成部分。2018 年宪法修正案将“生态 文明”写入了我国宪法，即“推动物质文明、 政治文明、精神文明、社会文明、生态文 明协调发展”。绿色、智慧发展，已然成 为我国经济社会发展的根本遵循与使命任 务。 住房和城乡建设部印发的国家智慧 城市试点暂行管理办法和国家智慧城 市（区、镇）试点指标体系（试行）两 个文件指出：建设智慧城市是创新驱动发 展、推动新型城镇化、全面建成小康社会 的重要举措。据世界银行测算，一个百万 人口以上的智慧城市建设在投入不变的情 况下，实施全方位的智慧管理，将能增加 城市的发展红利 2.5 到 3 倍。这对于服务于 千千万万城市、社区、园区、小区、楼宇， 以及工作和生活在其中的业主和客户的物 业管理服务业来说，已然迎来最大的发展 机遇。 2019 年 3 月至 5 月，中国物业管理协 会相继指导举办了“2019 首届智慧物业管 理创新大赛”和“首届中国人工智能与智 慧物业高峰论坛”。沈建忠会长指出，物 业管理行业不仅是智慧社区的受益者，更 应是积极的参与者、推动者，要以更加开 放、包容、协同的心态，投入到智慧社区 创新发展中去，并推动智慧物业的发展。 同年 12 月，全国智能建筑及居住区数字化 标准化技术委员会在住房和城乡建设部、 国家标准化管理委员会指导下，在深圳主 办了“2019 互联互通合作者大会”，大会 以“设备互联、数据互通、场景融通”为 主题，围绕智慧城市、智慧园区、智慧社区、 智慧支付与出行的设备连接与大数据应用， 搭建跨行业交流平台。 2020 年的新冠疫情防控，让社会各界 更加认识到了物业管理在社区服务和治理 中的重要作用，也让行业自身认识到了“危 前言 / Preface 中有机”。许多物企在做好基础服务的同时， 配合社区治理相关部门利用智慧化手段使 疫情防控更有效率和温度，增强了与广大 业主和客户之间的粘度，为行业创新发展 夯实了基础。进一步推动物业管理服务业 加速向绿色低碳和智慧化的现代物业服务 业转型升级，既是深入贯彻落实“创新、 协调、绿色、开放、共享”五大发展理念 的基本保障，也是形成智慧高效、安全有序、 人与自然和谐相处的智慧城市“住有宜居” 的必然要求。 本研究报告和案例选编作为中国物 业管理协会和全国智能建筑及居住区数字 化标准化技术委员会联合发布的第一本“绿 色智慧物业蓝皮书”，由中国物业管理杂 志社、腾讯云未来社区、青岛海尚海生活 服务集团有限公司以及全国智标委绿色智 慧物业应用推广中心联合主编。报告梳理 了我国物业管理行业以及绿色智慧物业的 发展现状及趋势；分析了物业管理在智慧 城市和智慧社区建设中的机遇；选编了政 府部门、科技企业、物业服务企业及专业 供应商绿色智慧物业实践的典型案例；分 析了新冠疫情防控对物业管理行业发展的 影响；提出了进一步推进绿色智慧物业发 展的对策建议。希望能为读者在决策参考、 案例借鉴和资讯服务等方面提供帮助。 本报告由深圳市住房研究会副会长、 全国智标委绿色智慧物业应用推广中心主 任刘政拟定总体思路并负责统稿，联合主 编单位章显、鲁汉军、杨萌、李敦林、从 巍、尚志宇、赵滢、孙 玥 、陈运奇、周继华、 秦晓冬、刘阳等参与了课题调研和部分章 节内容的编写。由于绿色智慧物业是一个 全新的领域，很多问题还在不断实践和深 入研究与探讨之中，加之编者水平和视野 所限，不妥或谬误之处难免，恳请广大专 业人员批评、指正。 联系邮箱：sac_ 前言 一、物业管理行业发展现状 .9 1.1 物业管理行业已颇具规模，在经济社会发展中发挥着重要作用 .9 1.2物业管理具有准公共产品属性，是社区治理的重要参与者.10 1.3行业集中度不断提升，有利于发挥规模效应及行业的创新发展.10 1.4 物业管理覆盖范围不断扩大，提供社区和城市服务成为趋势 .11 1.5 物业管理行业资本化进程将促进行业持续、纵深整合 .11 1.6 集中度提升、覆盖范围扩大及资本加持，助力智慧物业发展提速 .12 1.7 以新技术和现代管理体系武装的绿色智慧物业是智慧社区的重要组成部分 .12 二、绿色智慧物业发展概况.13 2.1 发展绿色智慧物业是多方主体共同推进的事业 .13 2.2 政策利好是推动绿色智慧物业市场增长的主要因素 .14 2.3 绿色智慧物业的发展阶段 .15 2.4智慧社区是基于现代技术的社会治理创新模式.18 2.5 AI机器人在绿色智慧物业中得到广泛尝试和应用.19 2.6 绿色智慧物业平台的发展趋势 .20 三、新冠疫情防控对物业管理行业发展的影响.22 3.1 物业管理的价值更加突显，行业资本化进程加速 .22 3.2物业项目管控要求提高，智慧化建设得到有效推动.22 3.3物企持续扩大增值服务生态圈，智慧社区建设提速.25 四、关于推进绿色智慧物业发展的建议.26 4.1将绿色智慧物业纳入智慧社区建设统一规划.26 4.2建立物业管理参与社区治理的长效机制.26 4.3 完善共建共享的社区智慧化基础设施 .26 4.4建立多元合作与统一开放的标准体系.27 4.5 充分发挥绿色智慧物业典型案例的示范效应 .27 4.6各司其职、协同合作，发挥各相关行业的专业优势.27 4.7 充分利用符合科技发展趋势的云模式 .28 4.8 搭建平台，增进相关领域的交流与合作 .28 五、绿色智慧物业实践典型案例选编.29 5.1 政府部门典型案例 .29 案例 1：深圳市以智慧社区构建城市社区治理新模式试点 .29 案例 2：重庆市以智能小区科学推进智慧物业发展 .30 案例 3：深圳市以绿色物业管理构建节能低碳生活社区 .32 案例 4：深圳市罗湖区以智慧物业化解老旧小区管理难题 .38 5.2 科技企业典型案例 .40 案例 5：腾讯云未来社区 .40 案例 6：中安金狮 .45 案例 7：千丁互联 .52 案例 8：四格互联 .54 目录 / Contents 9 中国绿色智慧物业发展报告与案例选编 案例 9：保臻科技 .56 案例 10：世茂物联 .58 案例 11：团万家科技 .59 案例 12：富卡科技 .61 案例 13：透客科技 .61 案例 14：欧佳智慧 .65 5.3 物业服务企业及专业供应商典型案例 .67 案例 15：海尚海服务 .67 案例 16：金科服务 .70 案例 17：碧桂园服务 .72 案例 18：长城物业 .75 案例 19：彩生活 .76 案例 20：常安物业 .77 案例 21：新大正 .79 案例 22：天安云谷 .80 案例 23：融创服务 .82 案例 24：蓝光嘉宝 .83 案例 25：德立信 .85 附录一：术语解释.89 附录二：绿色智慧物业相关标准目录选编.90 01物业管理行业发展现状 CHINA GREEN SMART PROPERTY 一、物业管理行业发展现状 物业管理起源于19世纪60年代的英国。我国现代物业管理始于20世纪80 年代，1981 年深圳市物业管理公司的成立标志着我国物业管理行业的诞生。历经 近四十年的实践，我国物业管理行业发展取得巨大成绩，且在新的时代呈现出绿色 化、智慧化的发展趋势。 1.1物业管理行业已颇具规模，在经济社会发展中发挥着重要作用 随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理的覆盖范围不断扩大。 根据中国物业管理协会编著的2019 中国物业管理行业年鉴，截至 2018 年末， 全国物业管理总面积达到 279.3 亿平方米，相比 2008 年增加 153.84 亿平方米，年 复合增长率为8.33%；全国共有物业服务企业约23.4万家，较2013年10.5万家 增长了 122.8%，年复合增长率为 17.38%，物业管理行业从业人员约 636.9 万人， 近5年增长225.3万人，复合增长率为9.12%，2018年行业从业人员已经占到第 三产业从业人员的 3.02%，每年吸收就业人数近 50 万。2018 年物业管理行业总营 收达到9066.1亿元，较2013年增加4974.4亿元，实现了产值的翻倍增长，复合 增长率达 17.25%。物业管理已成为我国服务业的重要部分，推动了我国现代服务 业的持续发展以及社会就业，在经济社会发展中发挥了重要作用。 1.2物业管理具有准公共产品属性，是社区治理的重要参与者 社区是城市的细胞，物业管理寓于社区管理，社区管理寓于城市管理，三者 相辅相成、密不可分。在物业管理活动中，物业服务企业配合政府部门，在社区治 理、城市管理中承担了较多的公共管理服务事务，物业管理具有一定的公共产品属 性。其中，物业管理在社区治安管理、消防安全管理、流动人口管理等方面发挥了 重要作用，是社区治理的重要参与者。在 2020 年新冠疫情防控工作中，物业服务 10 11 01物业管理行业发展现状 CHINA GREEN SMART PROPERTY 企业充分履行了自身的社会责任和专业义务，坚守社区一线，协助辖区基层政府全面完成了 防控联防和秩序维护工作，为抑制新冠疫情的蔓延提供了重要保障。 1.3行业集中度不断提升，有利于发挥规模效应及行业的创新发展 作为现代服务，现阶段我国物业管理行业的发展表现出劳动密集型、集中度低的特征。 近五年来，在资本加持之下，物业管理行业的集中度持续提升。根据中国物业管理协会发 布的2019物业服务企业发展指数测评报告，截至2018年末，500强物业服务企业的 管理面积均值为2377.35万平方米，市场占有率约为42.56%。百强物业管理企业的管理面 积均值为8007.68万平方米，同比增长33.89%，优势向头部企业集中，百强管理面积总值 占 500 强管理面积总值的 67.37%。同时，百强企业市场占有率较上年增加 4.42 个百分点至 28.67%，集中度进一步提升。 图表 1-1 2010-2018 年百强与 500 强物企管理面积均值情况 图表 1-2 2010-2018 年百强与 500 强物企市场份额情况 1.4物业管理覆盖范围不断扩大，提供社区和城市服务成为趋势 我国物业管理从诞生之初只为商品房住宅小区提供服务，到目前已经覆盖了商业物业、 办公物业、产业园区、学校、医院，以及博物馆和美术馆等公共物业，城中村、老旧住宅小 区，而且，正在朝着城市社区综合服务商的方向发展。其中，具有代表性的，碧桂园服务启 动了“城市共生计划”，向“智慧产城运营服务商”转型，为城市的环境维护、绿化养护、 基础设施维护、公共秩序维护等提供专业化的技术支持与服务。万科物业、长城物业等物企 都明确提出开创城市服务领域，创新城市运营服务业务。 1.5物业管理行业资本化进程将促进行业持续、纵深整合 自 2014 年彩生活成为第一家上市物企以来，物业管理行业的资本化热度持续提升。金 融资本对物业管理行业的青睐，源于对社区经济发展的预期，社区是一个具有复合性需求的 生态圈，涵盖了购物、餐饮、住房、出行、金融、理财、家政、健康、养老、休闲娱乐等多 个方面，其蕴含的商业价值巨大。与此同时，社区的综合治理是城市管理的基础，物企与社 区有着天然的紧密联系，未来在参与社区治理、城市治理中将有更大的市场空间。在今年的 新冠疫情防控中，物企在基层社区治理中的价值已经得到了资本市场的认可，疫情期间上市 12 13 二、绿色智慧物业发展概况 近10年来,通过引进先进技术，物业服务企业等主体在绿色智慧物业 领域已做了大量的探索尝试，取得了较好成绩，并将推动绿色智慧物业持续 创新发展。 2.1发展绿色智慧物业是多方主体共同推进的事业 物业服务企业并不是绿色智慧物业建设的唯一参与方，围绕同一建筑物， 物业管理与服务的参与者除物企之外，往往还涉及：建筑物开发者、建筑物 所有者（建筑物所有者对于不同的建筑差异也较大，政府办公楼、医院、学 校等建筑物的所有权往往属于单一的组织、机构或个人；住宅和部分园区及 商业项目等区分所有权建筑物，由分散的多个业主持有私有本部分所有权， 同时全体业主共同持有公共部分所有有权）、建筑物运营企业、专业服务商、 政府相关管理部门等。各个参与方分别从不同维度投资、建设、维护和使用 绿色智慧物业体系。各个角色在不同阶段又会相互转化和交叉。 从建筑物开发者角度：绿色智慧物业首先聚焦在建筑物本身设计和建设 的绿色和智慧化，本报告不做详细论述。 从建筑物所有者角度：建筑物所有者作为针对建筑物的物业管理的主体， 应该主导绿色智慧物业的规划、投入和建设。 从物业服务企业角度：智慧物业管理包含两个维度：智慧的物业企业治 理和智慧的物业项目管理。智慧的物企治理主要指运用各项新的软硬件技术， 结合不断创新的优化的管理方法，充分调动企业自身的人力、资金、物资等 资源，大力支撑物企的核心业务。 01物业管理行业发展现状 CHINA GREEN SMART PROPERTY 02绿色智慧物业发展概况 CHINA GREEN SMART PROPERTY 物企股价整体上呈现强劲的上涨势头，截至 2020 年 4 月 30 日，相较 2019 年末收盘 价，物管板块平均涨幅为 26.3%，同期恒生指数下跌 12.6%。 截至2019年底，共有21家物企在港股上市，有3家物企在A股上市。仅 2020 年 1 月至 7 月，共有 6 家物企陆续登陆港股市场，兴业物联、烨星集团轮番打 破物企上市超额认购记录，成为港股新晋“超购王”。在资本的加持下，物企已由原 来主要依靠内生性增长演变为通过并购整合这种外生性增长来迅速扩大物业管理规 模，提高市场占有份额，进而推动物业管理行业的持续、纵深整合。 1.6集中度提升、覆盖范围扩大及资本加持，助力智慧物业发展提速 物业管理行业的集中度不断提升，导致单一企业的管理规模不断扩大，必然会对 管理效率和管理手段提出更高的要求，因此数字化、智慧化的物业管理成为必然趋势。 物业管理行业的覆盖范围不断扩大，势必带来业务的多样性、复杂性和灵活性， 传统的管理手段显然无法满足需求，数字化、智慧化的物业管理成为必然趋势。 资本的加持，为物业行业的数字化、智能化的投入提供了有力支撑；移动互联、 IOT、5G、大数据、人工智能、区块链等不断涌现的新技术为数字化、智慧化的物业 管理提供了可能；物业管理行业近十年的智慧化探索，为行业积累了宝贵的经验和教 训，同时也积累了人才和平台提供企业，使物业管理的数字化、智慧化能得以健康顺 利发展；物业管理的客户也从接受到习惯到依赖科技的应用带来的便利，使物业管理 的数字化、智能化的发展更加顺畅。 1.7以新技术和现代管理体系武装的绿色智慧物业是智慧社区的重要组成部分 环保、绿色跟全人类的生存质量息息相关，是每一个行业都日渐重视和全力践行 的。因此，环保、绿色在物业管理行业的实践已经成为智慧物业发展的必经之路。 各类节能光源、新的制冷技术、新型的各类传感等诸多的硬件产品新技术为智慧 绿色物业提供了技术基础；各类信息化新技术、图像识别技术、大数据、新型收支方 式等软件及软硬结合领域的各项新技术，使一体化建设绿色智慧物业管理体系成为可 能；多年的环保、节能、高效率的物业设备设施和服务的管理体系的积累，为智慧绿 色物业的发展提供了更系统化的方法论和体系。 14 15 2.2政策利好是推动绿色智慧物业市场增长的主要因素 支持绿色智慧物业建设的部分政策包括： 图表 2-1：绿色智慧物业建设相关支持政策梳理 时间 政策 内容 2019.2 粤港澳大湾区 发展规划纲要 建成智慧城市群。推进新型智慧城市试点示范和珠三 角国家大数据综合试验区建设，加强粤港澳智慧城市 合作，探索建立统一标准，开放数据端口，建设互通 的公共应用平台，建设全面覆盖、泛在互联的智能感 知网络以及智慧城市时空信息云平台、空间信息服务 平台等信息基础设施，大力发展智慧交通、智慧能源、 智慧市政、智慧社区。 2019.1 智慧城市时空大数据 平台建设技术大纲 （2019版） 建设智慧城市时空大数据平台试点，指导开展时空大 数据平台构建；鼓励其在国土空间规划、市政建设与 管理、自然资源开发利用、生态文明建设以及公众服 务中的智能化应用，促进城市科学、高效、可持续发展。 2018.6 “互联网+民政服务” 行动计划 力争到2020年前形成较为完善的“互联网+社区治理” 标准体系。采取政府与社会资本合作等方式，引导互 联网企业和各类社会力量、市场主体参与社区治理和 服务，有序推进智慧社区建设。 2018.5 数字中国建设发展报告 （2017年） 各地积极探索PPP模式，构建包容普惠、汇聚众智、 多元共生的新型智慧城市生态体系，积极推动智慧社 区、智慧养老等应用服务。积极参与国际标准制定。 我国成为智慧城市领域多个国际标准化组织机构的发 起国和核心成员，国家标准智慧城市技术参考模型 成果为国际标准提供重要支撑。 2017.7 关于加强和完善 城乡社区治理的意见 按照分级分类推进新型智慧城市建设要求，务实推进 智慧社区信息系统建设，积极开发智慧社区移动客户 端，实现服务项目、资源和信息的多平台交互和多终 端同步。 2.3绿色智慧物业的发展阶段 2.3.1信息化阶段 信息化阶段重点完成了各个业务需求的从线下迁移到线上的过程，主要聚焦在 业务和管理本身。这一阶段的建设，在完成了业务可控和管理便捷的同时，为数据 的产生和积累打下了良好的基础。 但这一阶段的多个业务系统之间的协同、执行端和客户端的普遍缺失，导致了 数据的碎片化和广度深度的欠缺。因此，从构建绿色智慧物业角度出发的信息化， 应从架构和数据利用方式上全盘考虑各个业务系统。构建便于数据共享和一致性的 统一架构。 充分引入移动互联技术和物联技术，让员工、客户、设备设施、第三方机构能 更深入地参与到系统中，使系统更加智能、便利的同时，更能产生和积累更加完整， 更加丰富的数据，为数智化阶段最好准备。 2.3.2智能化阶段 随着 5G 的商用和边缘计算、传感技术及人工智能领域的技术进步，智能物联 逐渐成为了智慧物业的重要组成部分和数据来源。目前主要的应用场景有： 2.3.2.1智慧社区安防管理 “智慧社区安防系统”按照统一规划、统一标准、统一平台、统一管理的设计 思路，通过社区内的视频监控、微卡口、人脸门禁和各类物联感知设备，实现社区 数据、事件的全面感知，并充分运用大数据、人工智能、物联网等新技术，建设以 大数据智能应用为核心的“智能安防系统”, 形成公安、综治、街道、物业多方联 合的立体化社区防控体系，有效提升对特殊人群、重点关注、涉案等人员的管理能力， 不断提高预测预警和研判能力、精确打击能力和动态管理能力，提升社区防控智能 化水平，提升居民居住安全指数。 2.3.2.2智慧社区停车管理 智慧停车管理系统，利用图像识别、物联网、互联网和移动互联网、云技术等 前沿技术，实现云停车、车牌识别、无感支付、自动缴费等现代化智慧停车管理解 决方案。让数据共享，打破了信息孤岛。不仅加快车辆出入效率，提升停车管理水平， 同时为企业提供综合化数据分析平台，为企业发展决策提供核心数据。 02绿色智慧物业发展概况 CHINA GREEN SMART PROPERTY 16 17 支持车位引导、车位预定、停车诱导、反向寻车、无感支付等功能，建立一体 化的停车场后台管理系统，实现停车位资源的实时更新、查询、预订与导航服务一 体化，实现车位共享和停车位资源利用率的最大化和社区居民停车服务的最优化 。 2.3.2.3智慧社区智能家居 智能家居主要包括智能安防、智能门禁、智能卫浴、智能照明控制、智能窗帘 控制、智能家电控制、智能传感控制、智能网关控制、智能背景音乐、智能可视对讲、 智能家庭影院、智能情景控制、智能移动终端等功能。社区居民可通过手机进行远 程控制、设置、监控，保障家庭安全，同时提升居家品质，提升生活幸福感和满足感。 2.3.2.4智慧社区智能感知 智能感知设备主要包括社区内的智慧抄表、智慧路灯、智慧垃圾分类箱、智慧 井盖等智能感知设备，一方面帮助物业人员快速了解社区整体环境，快速服务客户， 另一方面，提升整体社区的环境品质，为社区居民打造智能、高效、绿色的生活环境。 智能抄表支持通过 Lora/NB-loT 等物联网技术实时传输水、电、气、热表的 数据，实现自动抄表、自动计费、自动报表、自动查询、远程控制、智能化管理等 功能，并能对存在的问题进行报警，实现仪表的科学高效的管理，帮助物业服务人 员对整体仪表的监控和管理，提升工作效率。 智慧路灯拥有基本的自适应照明模块，同时集成高清摄像头、Wi-Fi探针、 环境传感器、物联网中继器、诱导屏、充电桩等设备设施，实现智能照明、信息发 布、通讯与控制、视频监控、道路感知、环境监测、电动车充电和紧急呼叫等功能。 智慧路灯实现了高度功能集成，节省空间和提升效率，成为智慧社区最为亮丽的一 道风景。 智慧垃圾分类箱通过垃圾桶、车辆、场地监控等智能设备，结合Lora/NB- loT 等物联网技术，实现对垃圾满溢、撒漏、私自倾倒等问题的自动监管功能，解 决生活垃圾、餐厨垃圾、建筑垃圾等各类垃圾的分类和收运管理问题，实现对社区 垃圾收运全流程的系统化、智慧化管理。 智慧井盖通过加装 Lora/NB-IoT 井盖监测设备，实现对井盖的倾斜、水位、 位置移动等数据的自动采集和异常情况报警等功能，实时获取井盖发生位移、异常 开启等状态，实现对井盖的远程智能监测和全方位管理。 2.3.2.5智慧社区能耗监控 智慧能耗管理系统对社区主要商业、建筑物内机电设备运行监测及计算，能耗 和物耗采集分析，产生运行及能耗统计数据，智慧控制实现建筑物节能减排。应对 社区大型公共建筑的能源消耗如：电、水、气（汽）、冷热量的使用过程数据，监 测、记录、分析、指导。24小时监控掌握大型公共建筑实际用能状况，加强能源 领域的宏观管理和科学决策，促进建筑节能的发展。支撑社区相关人员更好的监督 和指导各个重点耗能企业持续推进节能减排工作。 2.3.3数字化阶段 完成了信息化和智能（物联）化阶段后，就会有源源不断的大数据产生，并最 终形成数据流，企业在挖掘数据流背后的大数据价值的同时，会形成各式各样的数 据商品，并广泛应用到企业服务和商业模式，源源不断地产生更精准更丰富的服务， 促进整个智慧物业的自我生长的良性循环。整个生态也由此形成了数字化应用的完 美闭环。 图表 2-2：绿色智慧物业数据运营模型 02绿色智慧物业发展概况 CHINA GREEN SMART PROPERTY 18 19 2.4智慧社区是基于现代技术的社会治理创新模式 智慧社区（城区）是充分利用移动互联、IOT、5G、大数据、人工智能、 区块链等不断涌现的新技术，通过基础业务数字化、数据沉淀、数据运营、服务 优化的逻辑，使物业服务的物业本体管理、物业服务、社区综合治理更加智慧、 便捷、高效。 2.4.1系统建设原则 在建设整个系统时，需本着“技术先进、系统实用、结构合理、产品主流、 低成本、低维护量”作为基本原则，进行系统构架。 技术的先进性：整个系统选型、系统建设均要符合高新技术的潮流，在满足 功能的前提下，系统具有先进性，并且在今后一段时间内保持一定的先进性。 架构合理性：采用先进成熟的技术来架构各个子系，统组成稳定可靠大系统， 使其能安全平稳地运行，有效地消除各子系统可能产生的瓶颈，选用合适的设备 来保证各子系统具有良好的扩展性。 经济性：在满足系统功能及性能要求的前提下，尽量降低系统建设成本。采 用经济实用的技术和设备，利用现有设备和资源，综合考虑系统的建设、升级和 维护费用，不盲目投入。 实用性：系统保持良好的实用性和易用性，能够根据用户的使用习惯 , 组织 相关功能和操作 , 功能全面，能满足目前日常业务处理和未来预见的相关需求。 规范性：控制协议、编解码协议、接口协议、视频文件格式、传输协议等应 符合相关国家标准、行业标准。 可维护性：系统和采用的产品应该是简单、实用、易操作、易维护。系统的 易操作和易维护是保证非计算机专业人员使用好本系统的条件。 安全性：对系统采取必要的安全保护措施，防止病毒感染、黑客攻击，防雷 击、过载、断电和人为破坏，具有高度的安全和保密性。 2.4.2技术架构建议 系统架构技术采用B/S方式。系统支持SOA（面向服务架构）方法、EAI（企 业应用集成）技术、Ajax，数据库支持 MY SQl，支持多节点管控。 图表 2-3：智慧社区的总体构架 02绿色智慧物业发展概况 CHINA GREEN SMART PROPERTY 2.5 AI机器人在绿色智慧物业中得到广泛尝试和应用 近年来，随着“机器替人”在我国的进一步推进，不仅工业机器人的增速突 飞猛进，服务机器人市场也开始出现大爆发。在此背景下，传统的物业管理领域 开始了“机器替人”的进程，以应对不断上涨的劳动力成本和日益升级的物业服 务需求。 物业机器人采用智能人机交互技术，实现人与机器人的肢体互动、视频互动 与语音互动，专为社区研发全面提升物业的管理与服务水平，能高效、智能的辅 助甚至代替人工完成社区客服及导览工作如社区服务导引、信息查询导览，路径 指引工作、信息查询发布 、安全监控 、人机交互等功能。目前物业机器人主要 应用在三大领域，分别是门岗类、清洁类以及安保类： 门岗类机器人可以人脸识别、智能语音问答、屏幕及动作互动、身份证识别 等技术；并且能对小区进出人员及车辆进行智能管理和记录，与云端网络、小区 物业信息系统与手机 APP 后台互联，实现专业而先进的制度化管理。 清洁类机器人能实现楼梯垃圾清扫、楼梯地面刷洗、扶手清洁、自动返回充 电、自动倾倒垃圾、自动加装清水排污、避让行人、设备状态远程监控等功能， 是物业管理的最佳帮手，不仅解放了人力，优化了物业管理人员结构，还能对社 区信息化建设增添动力。 20 21 安保机器人主要是应用于社区的大门出入口、住宅楼出入口、室外公共场所、 住宅楼内公共区域、停车场等场景，可以做到全天候24小时不间断巡逻，能够 实时监测人脸、人体等音视频信息，识别可疑人员和可疑行为、自动预警报警， 同时还可以通过语音在现场进行互动提醒等，在检测到异常情况时，能够通过提 前设置的多种报警方式进行实时的上报，管理移动终端可以随时查看，不同的事 件机器人也会根据不同的预案进行应急处理，减少安保人员的工作负担，保障应 急工作高速、高效进行。 2.6绿色智慧物业平台的发展趋势 2.6.1中台化+微服务 未来的绿色智慧物业的各项服务会更加定制化、时效化。会因服务对象的差 异，提供不同的服务感受；会因时间节点的变化，提供不同的服务内容。因此智 慧物业系统的业务支持的灵活性，依靠传统的架构是无法实现的，只有通过引入 中台和微服务的能力，将资源、能力与业务流程相融合，并依照需求变化快速响 应迅速生成新服务，才能真正解决未来绿色智慧物业复杂、灵活、多变、个性化 的业务需求。 2.6.2专业化+协同 未来的绿色智慧物业平台必然是庞大、复杂、专业的，很难全部由一方力量 独立完成，势必需要在统一框架下，由各个细分领域专业公司完成各自最专业部 分的基础上，各个专业体系之间开放协同。 协同的另一层含义是：随着绿色智慧物业的管理规模扩大、业务专业化和多 样化发展，必然会面临多维度的业务协同和系统协同。 如：物企内部的不同职能、 不同层级之间的协同；同一体系内不同服务间的协同；行业内不同企业间的协同； 不同行业间的协同等。这就要求构建的绿色智慧物业平台要有充分的灵活性，同 时也必须具备充分的开放的协同能力。 2.6.3物联 随着5G的商用，5G的低功耗、底时延、全在线的优势，必然会催生更多 物联新技术和新产品，从而极大促进整个绿色智慧物业领域的物联水平，进而使 整个系统更智能、数据颗粒度更细、对未来业务的不断优化支撑更充分。 2.6.4大数据+人工智能 随着绿色智慧物业的全业务数字化，全方位的数据沉淀成为可能。随着沉 淀数据量的增加和对行业数据模型的研究积累，数据的巨大价值必然会通过大数 据和人工智能技术在行业的应用，不断推动行业的自我进化。 2.6.5云技术的普遍应用 随着云计算及相关技术和服务的普及和完善，云计算架构的安全性、稳定 性不断提升，灵活性、可扩展性、易维护易部署等优点更加凸显，越来越多的核 心关键业务，都迁移到了公有云上。未来的智慧物业平台建设，也应以 SaaS 方 式为主。 02绿色智慧物业发展概况 CHINA GREEN SMART PROPERTY 22 23 三、新冠疫情防控对物业管理行业发展的影响 新冠疫情的持续传播，对各行各业带来了较为深远的影响，物业管理行业在此 次新冠肺炎疫情防控中起到了至关重要的作用。在举国抗击疫情过程中，治疗一线在 医院，防控一线在社区，物业管理行业充分履行自身社会责任，帮助辖区基层政府全 面完成了封控联防和秩序保障工作。疫情防控对物业管理行业未来发展产生了深远影 响，具体来看： 3.1物业管理的价值更加突显，行业资本化进程加速 从疫情突发后上市物企股价的涨幅情况来看，疫情期间物业管理行业股不但没 有受疫情影响，反而呈现出强烈的增涨势头，其中规模较大的物企股，更是一路上涨， 呈现出良好势头，疫情期间上市物企股获得了资本市场的青睐，势必吸引未来资本倾 向，引发更多的大型房企拆分旗下物企上市或中小企业通过收并购等方式进入资本市 场。当资本与更大的存量物企碰撞时，资本时代的来临会对物业管理行业的转型升级 产生巨大的催化作用。物业管理行业守着社区最大的资产，服务最大的人群，是万亿 级的服务消费领域。面对庞大的社区资源，资本助推下的物业管理行业定能绽放光彩， 这对物业服务企业而言既是压力也是动力。 疫情对于物业行业的影响，除了资本的加持之外还会带来价值的重构。随着资 本对物业管理行业的青睐，行业将进入并购洗牌的高潮，物企转型升级也将得到有利 的窗口期，资本将会对行业的资源赋予新的价值，多元化业务为解决代际交割将提供 更有效的路径。资本作用下的物业管理行业可以让服务更加科技化智能化，大数据 +AI让客户、用户得到更好的体验、更好的价值。依托线下流量入口的定位，以及 持续的成长空间、显著的抗风险和抗周期能力、良好的业务延展性等优势，物业管理 行业资本化属性的标签将会是一种时尚。 03新冠疫情防控对物业管理行业发展的影响 CHINA GREEN SMART PROPERTY 24 25 3.3物企持续扩大增值服务生态圈，智慧社区建设提速 此次疫情暂缓春节前后的人口大规模流动，除抗疫情保运行人员以外，绝大部 分业主因疫情的影响，处于居家封闭状态，这给物业服务企业增加了在线上和业主 对接的机会。线上接触频率的加大，物企对业主的增值服务的渠道也随之拓宽；在 小区封闭状态下，任何小区外的人员想要接触业主，都绕不开物业服务人员。拥有 线上 APP 平台的物企，可以通过平台为业主提供物资采购、线上问诊等服务。同时， 也可以通过开展线上促销等活动，吸引业主从大型商超消费平台转向物企提供智慧 平台消费。在同品等价的情况下，更多业主会愿意物业 APP 平台消费。通过对智慧 平台网上购物的引导，物企在防疫之余进行了适度的平台导流，既满足了业主生活 服务需求，又增加了物企增值服务收入。物企练好基本功是基础，更应该通过新技 术新途径，实现管理标准化、服务智能化，收益多样化的新运营模式。 3.2物业项目管控要求提高，智慧化建设得到有效推动 在疫情防控中，无接触服务成为疫情期间保证业主与工作员工的重要安全保 障，物企大数据平台发挥了关键作用，通过物业管理项目多年业主大数据的沉淀， 全面掌握较为精准的业主基础信息，对社区居民基本情况的摸排采集工作起到了 极大的助力作用，不仅减少接触感染几率，更极大的提升了社区防控工作效率。 此次疫情期间物业智能化应用也在企业运行中大显身手，借助智能安防监控 云平台、智能门岗系统、物业信息化管理系统、业主 APP 等新应用，社区综合防 疫保障的效率和成果显著。可以预期，疫情对于智能化平台的需求会倒逼物企建 立或深化技术革新，以更贴近用户的方式从事物业管理服务工作。 03新冠疫情防控对物业管理行业发展的影响 CHINA GREEN SMART PROPERTY 26 27 四、关于推进绿色智慧物业发展的建议 绿色发展、智慧发展是建设社会主义现代化强国的必然之路，是实现住有 宜居、提升民生福祉的必然选择，是包括物业管理行业在内的社会各行业的时 代责任。经“新冠肺炎一疫”，证明物业管理行业具有承担这一时代责任的决 心和能力。为推进绿色智慧物业纵深发展，本报告提出以下建议。 4.1将绿色智慧物业纳入智慧社区建设统一规划 物业管理是社区管理的组成部分，物业管理寓于社区管理，绿色智慧物业 是社区生态文明建设、智慧社区建设的基础工作，由此，建议从政策制度、资 金预算、工作机制等方面，将绿色智慧物业纳入智慧社区、社区治理建设的统 一规划，对绿色智慧物业建设给予专项扶持，为绿色智慧物业发展提供必要的 政策保障和资金保障。未来，只有运用统一的政策体系、统一的运营标准来指 导物企开展绿色智慧物业建设，才可以将各物企的绿色智慧物业运营平台纳入 同一个智慧社区的管理体系，进而纳入智慧城市的管理体系，以此减少智慧城 市建设过程中对基层社区智慧设施的整合成本，提高智慧城市建设的效率和质 量。 4.2建立物业管理参与社区治理的长效机制 物企与社区有着天然的联系，不同程度地参与了社区治理工作。但是目前 物企参与社区治理缺乏统一的、长效的机制，缺乏规范的政策指导和资金保障 机制，且多数是义务性地提供社区管理服务，增加了企业成本和经营压力。未 来在推进绿色智慧物业建设过程中，建议从政策、制度、资金层面，构建物企 参与社区治理、开展社区管理服务工作的