地产政策洞察系列之二：房地产税改革渐行渐近全面开征或仍需时日.pdf

地产 政策洞察 系列 之 二 房地产税 改革 渐行渐近 ，全面开征 或 仍需时日 行 业 深 度 报 告 行 业 报 告 地产 2021 年 05 月 31 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 强于大市 （ 维持 ） 行情走势图 相关研究报告 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈系 列之四： 2021 年新开工持续低迷之 惑 2021-05-27 行业月报 *地产 *楼市“小阳春”延 续，首批土拍热度较高 2021-05-21 行业动态跟踪报告 *地产 *地产杂谈系 列之三：商业物管与住宅物管差异之 辨 2021-05-19 行业深度报告 *地产 *地产政策洞察系 列之一：首批集中供地开幕，土拍市场 有何特征 2021-05-12 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y 研究助理 郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 立法改革进展： 房地产税立法 与改革 渐行渐近 。 广义房地产税包括一切 与房地产经济运动过程有直接关系的税，狭义的房地产税通常指房产 税。 2019 年全国房产税 收入 为 2988 亿，仅为全国公共财政税收的 1.9%。 2013 年 11 月，十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时 推进改革”， 拉开房地产税立法改革的序幕； 2021 年 5 月，四部委联合 召开房地产税改革试点 座谈会，释放出 部分城市先行试点 的信号。 我们 认为房地产税立法环节较多、周期较长，短期全面开征可能性较小，未 来房地产税或可能先试点后立法或试点与立法并行。 立法改革背景： 三大因素推动房地产税立法及改革 。 2019 年 国内 6 大房 地产相关税收合计 2.53 万亿，其中持有环节 税收 占比仅 20%， “轻持 有、重交易”特征明显 ； 2020 年 国内 土地出让金占地方本级财政收入的 84%，土地财政依赖明显 ， 而 2019 年经合组织房产税平均税收占比为 5.6%， 美英 占比 更 超 12%； 房产为居民主要财富资产，加快房地产税改 革和立法， 亦 有助于发挥其调节个人收入分配，缓解贫富差距 的 功能。 国内试点经验： 免征范围大且税率低，沪渝房产税试点对税收及楼市 影 响可控 。 2011 年 1 月 沪、渝 开展房产税试点， 2011 年 两地 房产税收入占 同期地方公共财政收入比重分别为 2.1%和 1.4%，较 2010 年基本持平和 下降 0.1pct； 2011 年两地商品房销售面积同比降 13.8%和增 5.1%，同 期全国增 4.4%， 我们认为 上海 销售下行更多为 受限购等冲击 ； 中长期 看， 2020 年 沪、渝 住宅均价较 2010 年上涨 98%和 61%，同期百城住宅 均价上涨 68%， 两地 并未 因 房产税出台影响区域 楼市 中长期表现。 海外经验借鉴： 房产税出台未改中长期趋势，供需仍是决定区域楼市主 因 。 1993 年 4 月征收市政税后，英国 NationalWide 平均房价指数到 1993 年 11 月累计下跌 2.1%， 但 1996 年英国房价重回上涨通道 ； 2005 年 8 月韩国开征综合不动产税， 10 月、 11 月韩国房屋购买价格指数环比 分别降 0.03%、 0.01%，但随后迅速回到上涨通道， 2005 年 12 月房屋 购买价格指数同比上涨 4.0%。 尽管房产税出台能对短期楼市形成一定 影 响 ，从主要国家来看，短期楼市更多受到流动性影响，中长期来看人口 及收入等供需因素等是决定楼市走向的主因。 投 资建议： 无论 是 调节房地产税税收结构，丰富地方政府财政收入来 源，还是更好发挥税收收入分配调节功能，房地产税立法及改革均势在 必行。但考虑到立法涉及环节众多，预计短期全面开征概率较小，未来 房地产税可能先试点后立法或试点与立法并行。从沪渝房产税试点及海 外经验来看，房产税出台或对短期楼市有一定冲击，但冲击大小受到免 征范围、边际税率等因素影响，中长期来看，房产税出台并未改变区域 楼市趋势，楼市更多受到供需等区域基本面因素影响 。 风险提示： 1） 房地产税收税率及进度大幅超预期风险 ； 2） 房地产税试 点及征收范围大幅超预期风险 ； 3）行业金融监管力度超预期风险。 -20% 0% 20% 40% 60% Jun-20 Sep-20 Dec-20 Mar-21 沪深 300 地产 证 券 研 究 报 告 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 18 正文目录 前言 .4 一、 房地产税渐行渐近，短期全面开征概率小 .4 1.1 广义口径税种多，狭义口径税负轻 . 4 1.2 2013 年拉开房地产税立法大幕，改革试点渐行渐近 . 5 1.3 房地产 税试点改革渐行渐近，短期全面开征可能性较小 . 6 二、 三重因素推动下，房地产税立法及改革势在必行 .6 2.1 “轻持有、重交易 ”特征明显，现行房地产税制度亟待改革 . 6 2.2 丰 富地方财政收入来源，降低各地土地财政依赖 . 7 2.3 充分发挥税收调节作用，促进房地产市场平稳健康发展 . 9 三、 免征范围大叠加低税率，沪渝房产税试点影响可控 .9 3.1 免征范围大叠加低税率，房产税对沪渝地方财政贡献有限 . 10 3.2 上 海、重庆房产税试点对房地产市场冲击可控 . 11 四、 海外经验：房产税未改区域楼市中长期趋势 .13 4.1 英国：市政税出台后未改房价长期上行趋势 . 13 4.2 韩国：综合不 动产税短期略有冲击，中长期未改趋势 . 14 4.3 中长期流动性及供需仍是决定楼市走势主因 . 16 五、 投资建议 .17 六、 风险提示 .17 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 18 图表 目录 图表 1 国内现行房产税征收规定 . 4 图表 2 我国房产税占全国公共财政税收的比重不到 2% . 5 图表 3 房地产税改革及立法历程 . 5 图表 4 持有环节的房地产相关税收占比较低 . 6 图表 5 土地出让金占地方财政 收入比例依旧很高 . 7 图表 6 中国房产税占全国税收比重远低于其他国家（ 2019） . 7 图表 7 主要城市存量房交易占比超过 30%. 8 图表 8 全国新房及二手住宅销量走势图 . 8 图表 9 主要国家房产税占 GDP 比 重 . 9 图表 10 上海、重庆个人住房房产税征收标准 . 9 图表 11 主要经济体房地产税征收标准 . 10 图表 12 上海房产税占比及同比变化 . 11 图表 13 重庆房产税占比及同比变化 . 11 图表 14 上海、重庆与全国 2010-2012 年商品房销售面积单月同比 . 11 图表 15 上海、重庆住宅价格走势与百城住宅价格走势趋于一致 . 12 图表 16 2011 年 1 月上海开征房产税后大户型成交占比出现短暂下滑 . 12 图表 17 2011-2020 年上海及重庆住宅累计涨幅与百城涨幅对比 . 13 图表 18 英国住房分级标准 . 13 图表 19 英国征收市政税前后房价变化 . 14 图表 20 2021 年韩国综合不动产税征收税率（房屋） . 15 图表 21 韩国实行综合不动产税前后房价变化 . 15 图表 22 韩国实行综合不动产税前后房价增长率 . 15 图表 23 房价涨幅（左 /%）与住房贷款占银行贷款比（右 /%） . 16 图表 24 各国房价涨幅（左 /%）与人口结构（右） . 17 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 18 前言 2013 年 11 月，十八届三中全会在中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中提出“加 快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税立法被提上日程； 2018 年房地产税立法工作列入五年 立法规划 ； 2021 年 5 月，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局联合 召开房地产税改革试点工作座谈会 ，意味着房地产税立法与改革试点渐行渐近。 那房地产税立法及 改革背景 及 原因是什么？ 房产税出台 又将 对楼市产生哪些影响， 国内外房产税 试点经验 又 有哪些启 示？ 本文将主要围绕以上问题进行探讨及分析。 一、 房地产税 渐行渐近 ，短期全面 开征 概率小 1.1 广义口径税种多，狭义口径税负轻 广义的房地产税是一个综合性概念，包括一切与房地产经济运动过程有直接关系的税， 包括耕地占 用税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税等 。狭义 的 房 地产 税 通常指 房产税。目前国内房产税 依据 1986 年颁布的中华人民共和国房产税暂行条例征收，税基 为房 产原值减除 10%-30%后 的余值； 税率 为 1.2%；若 房屋出租， 则税基为租金收入，税率为 12%， 并对 个人非营业住房 等 5类房产 免征。 2019年全国房产 税 收入 为 2988亿，仅为全国公共财政税收 的 1.9%。 图表 1 国内现行 房产税征收 规定 类型 相关固定 地区 城市、县城、建制镇和工矿区 。 纳税人 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳 ； 产权出典 的，由承典人缴纳。 ； 产权所有人、承典人不在房产所在地的 ， 或者产权未确定及租典 纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳 。 税基 房产原值一次减除 10至 30后的余值；房产出租 则以 租金为计税依据。 税率 房产余值： 1.2%；房租收入： 12%。 免征范围 1）国家机关、人民团体、军队自用的房产； 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 4）个人所有非营业用的房产； 5）经财政部批准免税的其他房产。 征收单位 房产所在地地税机关 。 征收方式 按年征收、分期缴纳。 资料来源： 中华人民共和国房产税暂行条例 ， 平安证券研究所 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5 / 18 图表 2 我国房产税占全国公共财政税收的比重不到 2% 资料来源 :国家税务总局 ，平安证券研究所 1.2 2013 年拉开 房地产税立法 大幕，改革试点渐行渐近 1950 年开征房产税 后 历经 多次调整， 2013年开启房地产税立法改革。 国内房产税开征最 早 可追溯 到 1950 年的全国税务实施要则 ； 1986 年颁布的中华人民共和国房产税暂行条例成为房产 税征收依据 ； 2011 年上海、重庆率先开展房产税改革试点； 2012 年国务院指出要稳步推进房产税 改革试点 。 2013 年 11 月，十八届三中全会在中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 中提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，此后房地产税立法被提上日程； 2018 年房地产税立 法工作列入五年立法规划 。 图表 3 房地产税改革 及立法 历程 时间 文件 /事项 主要内容 1950-1 全国税务实施要则 规定除农业税外，全国统一征收 14 种税，其中包括房产税、地产税等，并统一建立各级税务机构 1950-6 调整税收 合并地产税和房产税，统称为房地产税 1951-8 城市房产税暂行条 例 全国范围内执行房产税，以标准房价为计税依据，按年计征，税率，产权所有人或出典人缴纳 1984-10 改变税种 恢复征收停征超过十年的房产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税 1986-9 第 90 号文件，颁布中 华人民共和国房产税暂 行条例 保留对外资企业和外国人继续征收城市房产税，正式面向 全国内资企业和国内居民开征房产税，对个人非营业用的 房产全部免征房产税 2003- 中共中央关于完善社 会主义市场经济体制若 干问题的决议 提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动 产征收统一物业税 2008-12 改变条例 废止城市房产税暂行条例，依照中华人民共和国房产 税暂行条例全面征收房产税 2011-1 改革试点 在上海、重庆启动房产税改革试点 2013-11 十八届三中全会中共 中央关于全面深化改革 若干重大问题的决定 提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税立法 被提上日程 2014-11 国务院 不动产登记暂行条例发布 1.2% 1.4% 1.4% 1.6%1.6% 1.7% 1.8% 1.8% 1.9% 0% 1% 1% 2% 2% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 房产税 房产税占全国税收比重亿元 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6 / 18 2015-8 全国人大常委会 将房地产税纳入立法规划 2016-3 两会 将房地产税列入预备项目 2017-12 财政部 提出房地产税“立法先行、充分授权、分步推进”原则 2018-9 全国人大常委会 房地产税立法工作列入五年立法规划，法律草案正在拟定中 2021-5 房地产税改革试点工作 座谈会 听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产 税改革试点工作的意见 资料来源： 国务院、住建部、财政部等政府网站， 平安证券研究所 1.3 房地产税试点改革渐行渐近，短期全面开征可能性较小 2021 年 5 月，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局联合召开房地产 税改 革试点工作座谈会 ， 听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作 的意见 。我们认为尽管房地产税改革总的原则仍是“ 立法先行、充分授权、分步推进 ”， 但房地产 税立法环节较多、周期较长， 2021年立法工作亦未提及房地产税立法，预计 短期 全面开征可能性 较小，未来 房地产税可能先试点后立法或试点与立法并行，试点经验为立法创造更好条件 。 二、 三重因素推动下， 房地产税立法 及 改革 势在必行 2.1 “ 轻持有、重交易” 特征明显，现 行 房地产税 制度 亟待改革 改变当前 房地产 税收 “ 轻持有、重交易 ” 的特征 。 尽管国内房地产相关税收种类 繁多 ，但 主要 集中 在房地产开发建设 及交易 环节 ，持有环节税收相对较低 。 2019 年包括房产税在内的 6 大房地产相 关税收合计 2.53 万亿，占到全国财政税收收入的 16%，税负已处于较高水平 ； 但其中 跟 房地产持 有环节相关的房产税和城镇土地使用税合计 5184 亿，甚至不及土地增值税产生的税收，房地产税 收结构 “ 轻持有、重交易”特征明显。 图表 4 持有环节的房地产相关税收占比较低 资料来源 :国家税务总局 ，平安证券研究所 2988 2195 6213 6465 4821 1390 1234 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 房产税 城镇土地使用 税 契税 土地增值税 城市维护建设 税 耕地占用税 .印花税 亿元 2019年房地产相关税收 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 7 / 18 2.2 丰富地方财政收入来源，降低各地土地财政依赖 土地财政仍为各地主要财政收入，而 房产税 则 为各国税收 重要补充 。 从地方财政收入来看，目前土 地出让金仍是地方本级财政收入的主要来源， 2020 年全国土地出让金 8.4 万亿，占地方本级财政 收入的 84%。 中长期来看 ， 随着城镇化进程放缓 ， 新房成交逐步萎缩， 未来地方财政对土地出让金 的依赖 模式 将难以为继。 从国外来看， 房产税占全国税收比重远高于 国内 ， 2019 年经合组织房产 税平均 税收 占比为 5.6%，其中美国、英国占比达 12.1%和 12.4%， 已 成为各国税收重要组成部分。 图表 5 土地出让金占 地方财政收入比例依旧 很高 资料来源 :财政部 ，平安证券研究所 图表 6 中国 房产税占全国税收比重远低于 其他国家（ 2019） 资料来源 :OECD，平安证券研究所 存量房成交占比持续攀升，庞大存量房价值潜在税收贡献潜力大。 目前国内北京、深圳、南京 等城 市 二手房成交占比已超过新房， 2019 年全国二手房住宅成交 7.5 万亿，占一二手住宅成交总额的 32.6%。 2019年 城镇居民人均住房建面 已达 39.8平 ，按照 2020 年全国城镇化率 63.8%、 14 亿总 人口， 全国住宅约 1w/平的均价，预估存量住宅价值达 355 万亿， 不考虑税收减免，若简单按照 1% 征收房产税， 极端情况 仅住宅 可实现年 房产税 收入 3.55 万亿 ，当然考虑税收减免及税率差异，实 际税收贡献或远小于此。 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 20000 40000 60000 80000 100000 亿元 土地出让金 占地方本级财政收入比例 11.6% 8.9% 2.8% 8.1% 11.4% 8.1% 12.4% 12.1% 1.9% 5.6% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 房产税占税收比重 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 8 / 18 图表 7 主要城市 存量房交易 占比超过 30% 资料来源 :各地房管局 ，平安证券研究所 图表 8 全国新房及二手住宅销量走势图 资料来源 :贝壳招股说明书 ，平安证券研究所 国内 房产税占 GDP 比重亦远低于主要国家。 从国际经验来看，主要国家房产税占 GDP 比重区间 为 0.2%-4.1%，而国内占比仅为 0.3%，参考国际经验按照 2020年 101.6万亿 GDP总额计算，则 对应房产税收入区间 0.2万亿到 4.2 万亿， 房产税作为地方税种， 将成为地方财政的重要补充。 2.6 4.2 6.6 6 6.5 6.7 7.5 8.4 9.5 10.8 126.2 7.3 9.9 11 12.6 13.9 15.5 14.5 15.2 15.5 15.6 0 5 10 15 20 25 30 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021E 2022E 2023E 2024E 存量房销售（万亿元） 新房销售（万亿元） 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 9 / 18 图表 9 主要国家房产税占 GDP 比重 资料来源 :OECD，平安证券研究所 2.3 充分发挥税收调节作用， 促进房地产市场平稳健康发展 除改革 当前 房地产相关 税收结构 “ 轻持有、重交易 ”的现状， 丰富 地方财政 收入来源外 ， 由于 当 前 房产税 对个人非经营性住房免征，并未发挥 税收调节个人收入分配，促进社会公平的功能。 考虑房 产为国内居民主要财富资产， 加快房地产税改革和立法，有助于发挥其 调节个人收入分配，缓解贫 富差距的功能，同时某种意义上 抑制市场投机炒房， 缓解部分核心城市供需压力， 避免房价过快上 涨， 促进 房地产市场平稳健康发展。 三、 免征范围大叠加低税率 ，沪渝房产税试点影响可控 理论上 房产税征收将提高住房持有成本，导致短期二手房供给增加，同时提高投资投机成本，抑制 部分 需求释放，供需此消彼涨将导致 短期 房价承压，但实际影响还跟免征额度及税率相关。从国内 经验来看， 2011 年 1 月上海和重庆试点 对个人住房 征收房产税 ，对超过特定 套数、 交易单价或者 面积的住房征收一定的房产税 。对比主要国家房产税征收标准，由于存在较高的免征标准，上海及 重庆整体房产税负担不及国外。 图表 10 上海、重庆 个人住房 房产 税征收标准 城市 纳税范围 纳税对象 纳税条件 税率 计税基础 重庆 主城九区 独栋商品房和高档住 房 交易单价在上两年 成交均价 3倍以下 0.50% 房屋交易价值（条 件成熟时，以房屋 评估值为计税基 础） 3 倍到 4倍 1% 4 倍含以上 1.20% 无户籍、无企业、无 工作的个人 新购首套及以上 0.50% 3.9% 4.0% 1.1% 3.1% 3.1% 2.6% 4.1% 3.0% 2.4% 0.3% 1.9% 0.8% 0% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 4% 5% 房产税占 GDP比重 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 10 / 18 上海 本市居民新购第二套 及以上 家庭全部住房面积 人均不超过 60 平米 0 应税住房的市场交 易价格的 70%；价 格低于市场均价 2 倍 (含 2倍 )的，税 率可暂减为 0.4%; 人均超过 60 平米 超过部分 0.6% 非本市居民新购住房 首套及以上 0.60% 资料来源 ：上海市税务局，重庆市财政局， 平安证券研究所 图表 11 主要经济体房地产税征收标准 经济 体 房地产税 税基 实际 税率 征税背景 美国 房地产税 评估价 0.27-2.4% 建国初期起征，为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持 日本 固定资产税 评估价 1.40% 固定资产 税是一个“综合性”税种，主要是用 作地方税收来源。 都市规划税 评估价 不超过 0.3% 韩国 综合不动产 税 评估价 0.6%-6% 起征于 2005 年，背景是韩国楼市在 2001 至2004 年间连续疯狂上涨。 德国 土地税 评估价 0.26%1% 地方政府税收的重要来源 中国 香港 差饷 应课差饷 估值 5% 差饷 起征于 1845 年，最初是为支付警察粮饷 地租 3% 地租起征于 1841 年 ， 初衷是彰显英国侵占香港后土地最终业权人地位 新加 坡 财产税 年租金 4%-20%（累计 税制） 房产税是新加坡政府传统税种，是对土地稀缺 资源认可 ，并非 调控房地产市场手段 资料来源 ： 各国税务局 ， 平安证券研究所 3.1 免征范围大叠加低税率，房产税对沪渝地方财政贡献有限 免征范围大叠加低税率，房产税对沪渝地方财政贡献有限。 从上海和重庆实施效果来看， 2011 年 上海及重庆房产税收入同比分别增长 19%和 49%，但占同期 地方公共财政收入 比重分别为 2.1%和 1.4%，较 2010 年基本持平和下降 0.1pct，意味对当年财政增量贡献有限。 2020 年 上海、重庆房 产税收入占地方公共财政收入 比重 提升至 2.8%、 3.4%，但考虑过去十年上海、重庆房价 大幅 上涨， 不排除房产价值上升导致占比上行可能性 。整体来看，由于较宽松的免征范围、相对较低的税率， 房产税对上海、重庆地方公共财政收入贡献仍然有限 。 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 11 / 18 图表 12 上海房产税占比及同比变化 图表 13 重庆房产税占比及同比变化 资料来源 ： Wind， 平安证券研究所 资料来源 ： Wind， 平安证券研究所 3.2 上海、重庆房产税试点对房地产市场 冲击可控 沪渝 房产税对区域楼市 走势 影响有限。 从销售 走势 看， 2011 年 1月上海、重庆房产税试点后， 2010-2011 年上海商品房销 售面积分别同比降 39.0%、 13.8%，重庆分别同比增 7.8%、 5.1%，全 国分别同比增 10.6%、 4.4%， 我们认为 2011 年上海 销售下行更多为受到 当年 限购冲击，而并非受 到房产税影响。 从销售结构看，上海房产税起征点为人均住房面积 60平米，房产税试点后大户型 成交占比出现短暂下滑， 2 月上海 140 平米及以上套数成交占比环比下滑 6.0pct至 13.9%，但 5月 之后占比明显恢复，表明房产税影响 亦 或有限。 从房价角度 来看， 2011 年 1 月重庆、上海房价环比上涨 2.1%和 1.9%，甚至高于同期百城住宅涨 幅（ 1.4%），直到 2011 年 6月、 8月两地房价环比才出现下行，但 10 月开始百城住宅均价亦环比 下降，我们认为这更多与 2011年多次降息及多城市逐步限购的大环境相关，上海及重庆 房价并未 因房产税出台发生更大的调整 。 图表 14 上海、重庆与全国 2010-2012 年商品房销售面积单月同比 资料来源 : Wind，平安证券研究所 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 房产税 /公告财政收入 房产税同比（右轴） 公共财政收入同比（右轴） -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 4% 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 房产税 /公告财政收入 房产税同比（右轴） 公共财政收入同比（右轴） -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 2010/02 2010/05 2010/08 2010/11 2011/02 2011/05 2011/08 2011/11 上海 重庆 全国 2011 年 1 月上海、重庆房产税试点 2011 年 1 月上海房产税试点 2011 年 1 月 重庆 房产税试点 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 12 / 18 图表 15 上海、重庆 住宅价格走势与百城住宅价格走势趋于一致 资料来源 : Wind，平安证券研究所 图表 16 2011 年 1 月上海开征房产税后大户型成交占比出现短暂下滑 资料来源 : 中指院 ，平安证券研究所 从中长期来看， 2020年重庆、上海住宅均价较 2010 年末上涨 61%和 98%，同期百城住宅均价上 涨 68%，重庆、上海并未 因 房产税出台影响区域房价中长期表现。 -4.0% -3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 住宅价格环比 :重庆 住宅价格环比 :上海 百城住宅价格指数 :环比 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2010-01 2010-03 2010-05 2010-07 2010-09 2010-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 上海： 140平米及以上成交套数占比 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 13 / 18 图表 17 2011-2020 年上海及重庆住宅累计涨幅与百城涨幅对比 资料来源 : 中指院 ，平安证券研究所 四、 海外经验 ：房产税 未改区域楼市中长期趋势 4.1 英国 ： 市政税出台后未改房价长期 上行 趋势 1993 年英国开征市政税， 根据住房等级实行定额征收 。 1993 年 4月， 英格兰、威尔士和苏格兰实 行以住房价值为基础的市政税 ，首先， 英格兰与苏格兰的住房基于 1991 年 4月 1 日的价值划分为 A-H 八个等级 ， 威尔士的住房基于 2003年 4 月 1 日的价值分为 A-I九个等级 ， 基期之后的新建住 房按照可比的基期价格进行分类 ；其次，以 D级为基准税级，各地方政府根据当年财政预算的支出 缺口确定 D级住房应纳税额 （ 2017 年 英格兰 D 级住宅税额 为 1591 英镑 ） ，其他等级住房的应纳税 额等于 D 级住房纳税额乘以各等级的税收乘数 ，该 乘数介于 6/9-21/9，住房价值和等级越高，则乘 数越大，应纳市政税越多 。 图表 18 英国住房分级 标准 住房 等级 住房价值（英镑） 税收乘 数 2018 年各等级 住房数量占比 （英格兰） 英格兰 苏格兰 威尔士 A 40000 27000 44000 6/9 24% B 40001-52000 27001-35000 44001-65000 7/9 20% C 52001-68000 35001-45000 65001-91000 8/9 22% D 68001-88000 45001-58000 91001-123000 1 15% E 88001-120000 58001-80000 123001-162000 11/9 10% F 120001-160000 80001-106000 162001-223000 13/9 5% G 160001-320000 106001-212000 223001-324000 15/9 4% H 320000 212000 324000-424000 18/9 1% I - - 424000 21/9 资料来源 ：英国政府网， 平安证券研究所 注： 1、英格兰和苏格兰住房价值为 1991年 4月 1日，威尔士为 2003 年 4月 1日； 2、截至 2018年 3月，英格兰住房存量 2420万套； 3、北爱尔兰房地产税称为本土税 （ domestic rate） ， 征税标准与英格兰、苏格兰、威尔士有所差异 61% 98% 68% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2011-2020年住宅均价累计涨幅 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 14 / 18 英国市政税出台后未改房价长期 上行 趋势。 1993 年 4月征收市政税后，英国 NationalWide平均房 价指数 出现短暂回调，到 1993年 11 月累计下跌 2.1%，在经历 2年小幅调整期后， 1996 年英国房 价重回上涨通道，当年 12 月 NationalWide平均房价指数 同比上涨 8.5%， 1997 年 12 月同比上涨 12.6%，截至 2021 年 4月， NationalWide 平均 房价指数较 1993 年 4 月累计上涨 362%，年均增长 5.6%。 图表 19 英国征收市政税前后 房价变化 资料来源 : Wind，平安证券研究所 4.2 韩国 ： 综合不动产税 短期略有冲击，中长期未改趋势 2005 年韩国开征 综合不动产税 ，对楼市影响同样有限。 2005 年 8月 韩国开征 综合不动产税， 10 月、 11 月 韩国 房屋购买价格指数环比分别降 0.03%、 0.01%，但随后迅速回到上涨通道， 2005年 12 月房屋购买价格指数同比上涨 4.0%， 2006 年 12 月房屋价格指数同比上涨 11.6%。截至 2021 年， 韩国 房屋购买价格指数较 2005 年 8月累计上涨 70%，年均增长 3.4%。目前韩国 综合 不动产 税 一般 税率为 0.6%-3.0%， 税率 随 房屋 价值而上升 ，并且对 拥有 3套以上或在调控地区 2套以上 房 屋的持有者将采用更高税率，税率范围 1.2%-6.0%。 综合不动产税对首尔房价影响更小。 尽管综合不动产税主要针对高额不动产征税，但由于首尔楼市 需求旺盛，更易转嫁税收至房价与租金上，因此综合不动产税对首尔房价影响更小，首尔公寓购买 价格指数仅在 2005 年 10 月环比下滑 0.18%，此后一路上涨， 12月同比涨幅达 9.1%，次年 12 月 同比涨幅达 24.1%，均远高于韩国房屋购买价格指数同期涨幅。截至 2021 年，首尔公寓购买价格 指数较 2005 年 8 月累计上涨 105%，年均增长 4.7%。 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 100 200 300 400 500 600 1991/01 1994/02 1997/03 2000/04 2003/05 2006/06 2009/07 2012/08 2015/09 2018/10 英国 :NationalWide:平均房价指数 同比（右轴） 1993 年 4 月 开征 市政税 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 15 / 18 图表 20 2021 年韩国综合不动产税征收税率（房屋） 房屋价值 （韩元） 一般税率 拥有 3 套以上或在调控地区拥有 2 套以上 税率 少于 3 亿 0.60% 1.20% 3-6 亿 0.80% 1.60% 6-12 亿 1.20% 2.20% 12-50 亿 1.60% 3.60% 50-94 亿 2.20% 5.00% 超过 94 亿 3.00% 6.00% 资料来 源：韩国 国税厅 ， 平安证券研究所 图表 21 韩国实行 综合不动产 税前后房价变化 资料来源 : Wind，平安证券研究所 注： 2019 年 1 月为 100 图表 22 韩国实行 综合不动产 税前后房价增长率 资料来源 : Wind，平安证券研究所 0 20 40 60 80 100 120 140 2001/01 2003/01 2005/01 2007/01 2009/01 2011/01 2013/01 2015/01 2017/01 2019/01 韩国 :房屋购买价格指数 首尔 :房屋购买价格指数 :公寓 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 2001/01 2002/11 2004/09 2006/07 2008/05 2010/03 2012/01 2013/11 2015/09 2017/07 2019/05 韩国 :房屋购买价格指数同比 首尔 :房屋购买价格指数同比 :公寓 2005 年 8 月 开征综合不动产税 2005 年 8 月 开征综合不动产税 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 16 / 18 4.3 中 长期 流动性及供需仍是决定楼市走势主因 尽管房产税出台能对短期楼市形成一定冲击，但中长期来看，楼市走势更多由供需决定， 根据我们 此前的报告 放眼海外，楼市解码 是谁撩动了房价的琴弦 ， 从主要国家 经验 来看， 短期楼市 更多受到流动性影响，中长期来看人口及收入等供需因素等是决定楼市走向的主因。 图表 23 房价涨幅（左 /%）与住房贷款占银行贷款比（右 /%） 美国 英国 德国 韩国 资料来源： WIND， 平安证券研究所 15.0 0 5 10 15 20 25 -10 -5 0 5 10 15 20 1964 1969 1974 1979 1984 1989 1994 1999 2004 2009 2014 房价涨幅 房贷占比 17.8 0 5 10 15 20 -20 0 20 40 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 房价涨幅 房贷占比 26.7 22 23 24 25 26 27