广东房地产开发规模、结构与效益研究.pdf

广东房地产开发规模、结构与效益研究内 容 摘 要 ： 本 文 利 用 2018 年 全 国 第 四 次 经 济 普 查 数 据 ， 对广 东 房 地 产 开 发 投 资 的 规 模 、 结 构 和 效 益 进 行 分 析 ， 并 提 出 了 相关 建 议 。关 键 词 ： 房 地 产 开 发 规 模 结 构 效 益 改 革 开 放 以 来 ， 广 东 认 真 贯 彻 落 实 国 家 方 针 政 策 ， 积 极 稳 妥推 进 住 房 制 度 改 革 。 伴 随 着 经 济 社 会 的 发 展 和 城 市 化 进 程 的 加快 ， 房 地 产 逐 渐 成 为 经 济 增 长 的 引 擎 和 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 ， 为提 高 人 民 生 活 质 量 ， 改 善 居 住 环 境 作 出 了 重 要 贡 献 。一 、 规 模 不 断 扩 大 ， 综 合 实 力 不 断 提 高一 方 面 ， 为 进 一 步 规 范 房 地 产 市 场 的 发 展 ， 遏 制 房 价 过 快 上涨 ， 各 级 政 府 频 繁 出 台 调 控 政 策 ， 房 地 产 企 业 面 临 前 所 未 有 的 压力 与 挑 战 。 另 一 方 面 ， 土 拍 市 场 火 热 ， 地 王 频 现 ， 大 量 企 业 涌 入房 地 产 开 发 市 场 。 从 数 据 看 ， 2018 年 ， 广 东 房 地 产 企 业 增 加 的数 量 为 历 次 普 查 之 最 ； 企 业 资 产 突 破 十 万 亿 ， 单 个 企 业 资 产 超 十 亿 ； 投 资 规 模 和 建 设 规 模 稳 步 扩 大 ， 企 业 的 综 合 实 力 不 断 提 高 。（ 一 ） 企 业 主 体 规 模 稳 步 发 展 。企 业 个 数 增 加 较 快 。 2018 年 ， 全 省 房 地 产 开 发 经 营 企 业 8721家 ， 比 2013 年 增 加 2140 家 ， 是 历 次 普 查 中 企 业 数 增 加 最 多 的 一次 ， 平 均 每 年 增 加 428 家 。企 业 资 产 破 10 万 亿 。 2013-2018 年 ， 广 东 房 地 产 企 业 规 模不 断 扩 大 ， 涌 现 出 恒 大 、 碧 桂 园 、 万 科 等 一 批 综 合 实 力 强 的 大 型房 地 产 企 业 。 2018 年 末 ， 全 省 房 地 产 业 企 业 资 产 总 计 111716.01亿 元 ， 比 2013 年 末 增 长 169.6%， 年 平 均 增 速 21.9%。 平 均 每 家企 业 资 产 12.81 亿 元 ， 比 2013 年 增 加 一 倍 多 。 实 收 资 本 不 断 充 实 。 2018 年 末 ， 全 省 房 地 产 开 发 经 营 企 业实 收 资 本 10708.25亿 元 ， 是 2013年 的 2.3倍 ， 年 平 均 增 速 18.2%。 平 均 每 家 企 业 实 收 资 本 12278.70 万 元 ， 是 2013 年 的 1.74 倍 ，年 平 均 增 速 11.7%。从 业 人 员 增 长 稳 定 。 2018 年 末 ， 全 省 房 地 产 业 开 发 经 营 企业 从 业 人 员 26.69 万 人 ， 比 2013 年 增 加 5.39 万 人 ， 年 均 增 加10770.6 人 ， 年 平 均 增 速 4.6%。 （ 见 表 1）表 1 两 次 经 济 普 查 广 东 房 地 产 开 发 经 营 主 要 指 标 情 况计 量 单 位 2018 年 2013 年 年 平 均 增 长 （ %） 企 业 个 数 个 8721 6581 5.8资 产 总 计 亿 元 111716.01 41432.64 21.9实 收 资 本 亿 元 10708.25 4650.42 18.2从 业 人 员 人 266852 212999 4.6（ 二 ） 投 资 规 模 和 建 设 规 模 不 断 扩 大 。投 资 规 模 快 速 增 长 ， 总 量 突 破 万 亿 。 2013 年 ， 全 省 房 地 产开 发 投 资 6489.59 亿 元 ， 2018 年 增 加 到 14412.13 亿 元 ， 总 量 稳居 全 国 第 一 ， 是 2013 年 的 2.22 倍 ， 五 年 间 投 资 保 持 两 位 数 增 长 ，年 平 均 增 速 为 17.3%。 2019 年 ， 广 东 房 地 产 开 发 投 资 突 破 1.5 万亿 ， 为 15852.16 亿 元 ， 增 长 9.9%（ 见 图 1） 。 图 1 2013-2018 年 广 东 房 地 产 开 发 投 资 情 况市 场 规 模 稳 步 扩 大 ， 居 民 居 住 条 件 明 显 改 善 。 从 供 给 端 看 ，2018 年 末 ， 广 东 房 地 产 开 发 企 业 施 工 面 积 达 79582.63 万 平 方 米 ，是 2013 年 的 1.71 倍 ， 年 均 增 长 11.4%； 竣 工 面 积 7768.18 万 平方 米 ， 是 2013 年 的 1.23 倍 ， 年 均 增 长 4.4%。 从 需 求 端 看 ， 2018年 末 广 东 商 品 房 销 售 面 积 14330.44 万 平 方 米 ， 位 居 全 国 第 一 ，是 2013 年 的 1.46 倍 ， 年 均 增 长 7.8%（ 见 图 2） ； 商 品 房 销 售 额18734.73 亿 元 ， 是 2013 年 的 2.09 倍 ， 年 均 增 长 15.9%。 图 2 2013-2019 年 广 东 房 地 产 企 业 施 工 、 竣 工 和 销 售 情 况二 、 结 构 优 化 ， 对 国 民 经 济 的 贡 献 加 强随 着 房 地 产 业 的 不 断 深 入 发 展 ， 企 业 市 场 化 程 度 逐 步 提 高 ，结 构 不 断 调 整 优 化 ， 经 济 效 益 稳 步 提 升 。 房 地 产 业 关 联 度 高 ， 带动 力 强 ， 已 经 成 为 国 民 经 济 的 重 要 产 业 ， 对 拉 动 经 济 增 长 发 挥 了重 要 作 用 。（ 一 ） 市 场 化 程 度 不 断 提 高 。非 国 有 资 本 成 为 主 流 。 2018 年 ， 广 东 房 地 产 开 发 企 业 实 收资 本 中 国 家 资 本 1601.27 亿 元 ， 占 比 15.0%。 非 国 家 资 本 中 法 人资 本 占 比 最 大 ， 为 57.8%， 比 2008 年 提 高 24.8 个 百 分 点 。 个 人 资 本 、 港 澳 台 资 本 和 外 商 资 本 分 别 占 10.6%、 13.3%和 2.3%。 私 人 控 股 企 业 占 主 导 地 位 。 从 登 记 注 册 类 型 看 ， 2018 年 末广 东 房 地 产 企 业 法 人 中 内 资 企 业 7923 个 ， 占 比 90.8%， 比 2013年 提 高 3.5 个 百 分 点 。 其 中 ， 私 营 有 限 责 任 公 司 3913 家 ， 占 开发 企 业 的 44.9%； 其 他 有 限 责 任 公 司 3531 个 ， 占 比 40.5%， 二 者合 计 占 比 超 八 成 。 从 控 股 类 型 看 ， 国 有 控 股 企 业 501 家 ， 占 比5.7%； 集 体 控 股 219 家 ， 占 比 2.5% ； 私 人 控 股 6112 家 ， 占 比70.1%； 港 澳 台 控 股 、 外 商 控 股 和 其 他 分 别 占 7.1%、 2.1%和 12.5%。对 比 2013 年 ， 仅 私 人 控 股 提 高 8.6%， 其 他 控 股 类 型 比 重 均 有 不同 程 度 下 降 （ 见 表 2） 。表 2 两 次 经 普 广 东 房 地 产 开 发 企 业 控 股 情 况 2018 年企 业 个 数 2013 年企 业 个 数 2018 年 比 重 （ %） 2013 年 比 重 （ %） 比 重 差 （ %）合 计 8721 6581 100.0 100.0 0.0国 有 控 股 501 447 5.7 6.8 -1.0集 体 控 股 219 350 2.5 5.3 -2.8私 人 控 股 6112 4046 70.1 61.5 8.6港 澳 台 商 控 股 618 626 7.1 9.5 -2.4外 商 控 股 182 228 2.1 3.5 -1.4其 他 1089 884 12.5 13.4 -0.9（ 二 ） 商 品 住 宅 投 资 占 比 近 七 成 。2018 年 ， 广 东 商 品 住 宅 投 资 9760.93 亿 元 ， 占 开 发 投 资 比重 为 67.7%， 比 2013 年 下 降 2.1 个 百 分 点 。 办 公 楼 、 商 业 营 业 用 房 和 其 他 投 资 分 别 为 1180.57 亿 元 、 1416.57 亿 元 和 2063.06 亿 元 ， 占 比 分 别 为 8.2%、 9.8%和 14.3%。 其 中 ， 办 公 楼 和 其 他 投资 比 重 比 2013 年 分 别 提 高 3.0 个 和 0.2 个 百 分 点 ， 商 业 营 业 用房 投 资 比 重 下 降 1.1 个 百 分 点 。 从 户 型 看 ， 90-144 平 方 米 是 商品 住 宅 的 主 力 。 2018 年 ， 90-144 平 方 米 商 品 住 宅 投 资 5431.06亿 元 ， 占 商 品 住 宅 的 比 重 为 55.6%,90 平 方 米 以 下 和 144 平 方 米以 上 的 商 品 住 宅 分 别 占 27.1%和 17.3%。（ 三 ） 地 区 发 展 不 平 衡 现 象 有 所 缓 解 。随 着 一 、 二 线 城 市 进 入 增 量 市 场 同 质 化 产 品 的 激 烈 竞 争 阶段 ， 以 及 土 地 价 格 的 不 断 上 涨 ， 市 场 空 间 逐 步 萎 缩 ， 经 营 成 本 逐年 提 高 ， 房 地 产 开 发 企 业 开 始 进 军 三 、 四 线 城 市 。 从 两 次 经 普 数 据 看 ， 珠 三 角 核 心 区 房 地 产 开 发 的 主 要 指 标 占 比 有 所 下 降 ， 地 区不 平 衡 现 象 得 到 一 定 缓 解 。 2013 年 ， 珠 三 角 核 心 区 开 发 企 业 个数 占 全 省 比 重 为 71.0%， 开 发 投 资 占 全 省 比 重 为 82.6%， 销 售 面积 占 全 省 比 重 为 73.2%， 营 业 收 入 占 全 省 的 比 重 为 86.0%。 2018年 ， 珠 三 角 核 心 区 的 企 业 数 占 比 下 降 至 67.2%， 完 成 投 资 占 比 下降 至 79.7%， 销 售 面 积 占 比 下 降 至 65.3%， 营 业 收 入 占 比 下 降 至83.7%。 2013-2018 年 ， 虽 然 粤 东 西 北 地 区 房 地 产 开 发 得 到 一 定程 度 的 发 展 ， 但 是 和 珠 三 角 相 比 ， 还 存 在 较 大 的 发 展 潜 力 和 发 展空 间 。（ 四 ） 企 业 经 济 效 益 稳 步 提 升 。 营 业 收 入 较 快 增 长 。 2018 年 ， 广 东 房 地 产 开 发 企 业 实 现 营业 收 入 14796.51 亿 元 ， 是 2013 年 2.02 倍 ， 年 平 均 增 速 15.1%。 尽 管 2018年 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 额 出 现 回 落 ， 但 与 2013年 比 ，全 省 房 地 产 企 业 主 营 业 务 收 入 仍 实 现 较 快 增 长 。 2018 年 ， 房 地产 开 发 企 业 主 营 业 务 收 入 14484.11 亿 元 ， 是 2013 年 的 1.99 倍 ，年 平 均 增 速 14.8%。 其 中 商 品 房 销 售 收 入 13850.31 亿 元 ， 年 平均 增 速 14.9%。企 业 利 润 率 不 断 提 高 。 2018 年 ， 广 东 房 地 产 开 发 企 业 净 资产 （ 资 产 -负 债 ） 22412.68 亿 元 ， 是 2013 年 2.55 倍 ， 年 均 增 长20.6%。 按 单 个 企 业 计 算 ， 2018 年 企 业 净 资 产 25699.67 万 元 ，是 2013 年 的 1.92 倍 ， 年 均 增 长 14.0%。 利 润 总 额 3461.84 亿 元 ，是 2013 年 的 2.37 倍 ， 年 均 增 长 18.9%。 平 均 利 润 率 （ 利 润 总 额 /营 业 收 入 ） 为 23.4%， 比 2013 年 、 2008 年 和 2004 年 分 别 提 高3.5 个 、 7.0 个 和 14.7 个 百 分 点 。（ 五 ） 对 经 济 增 长 贡 献 明 显 。随 着 改 革 开 放 的 不 断 深 入 ， 城 市 化 进 程 的 不 断 加 快 ， 广 东 房地 产 开 发 建 设 在 快 速 发 展 的 同 时 ， 也 直 接 拉 动 经 济 增 长 。 1986年 ， 国 家 首 次 建 立 房 地 产 统 计 制 度 ， 当 年 房 地 产 业 增 加 值 11.69亿 元 ， 占 地 区 生 产 总 值 比 重 为 1.8%。 到 第 三 次 全 国 经 济 普 查 时 ，广 东 房 地 产 业 增 加 值 总 量 达 4207.46 亿 元 ， 占 地 区 生 产 总 值 的 比重 为 6.6%， 占 第 三 产 业 的 比 重 为 13.7%。 2018 年 ， 广 东 房 地 产业 增 加 值 8022.41 亿 元 ， 是 2013 年 的 1.91 倍 ， 占 地 区 生 产 总 值 的 比 重 为 8.2%， 比 2013 年 提 高 1.6 个 百 分 点 ； 占 第 三 产 业 的 比重 为 15.2%， 比 2013 年 提 高 1.5 个 百 分 点 。 1986-2018 年 房 地 产 业 对 经 济 增 长 的 平 均 贡 献 率 为 5.1%， 年 均 拉 动 经 济 增 长 0.5 个百 分 点 （ 见 图 3） 。 图 3 房 地 产 业 增 加 值 占 地 区 生 产 总 值 比 重 （ %）（ 六 ） 地 位 和 作 用 不 断 增 强 。大 力 改 善 人 居 条 件 。 随 着 商 品 化 开 发 的 推 进 ， 新 建 住 宅 的 功能 品 质 和 环 境 条 件 明 显 提 高 ， 房 地 产 生 活 设 施 齐 全 、 各 项 配 套 设施 不 断 完 善 。 2013-2018 年 ， 广 东 房 地 产 开 发 企 业 年 均 竣 工 房 屋面 积 7186.14 万 平 方 米 ， 按 每 套 面 积 90 平 方 米 ， 三 人 居 住 计 算 ，5 年 间 解 决 近 1200 万 人 的 住 房 问 题 。 同 时 ， 不 断 发 展 的 房 地 产市 场 大 幅 提 高 了 人 均 居 住 面 积 ， 使 住 有 所 居 ， 乐 业 安 居 正 一 步 步成 为 现 实 。 2018 年 ， 广 东 城 镇 居 民 人 均 居 住 建 筑 面 积 34.49 平方 米 ， 比 2013 年 增 加 4.22 平 方 米 。 拓 宽 就 业 渠 道 ， 增 加 地 方 财 力 。 2013 年 ， 广 东 省 房 地 产 业就 业 人 员 人 数 86.77 万 人 ， 占 就 业 人 员 比 重 为 1.4%； 2018 年 ，广 东 房 地 产 就 业 人 员 比 2013 年 增 加 近 60 万 ， 达 141.47 万 人 ，占 就 业 人 员 的 比 重 提 高 0.8 个 百 分 点 。 快 速 发 展 的 房 地 产 在 创 造大 量 就 业 机 会 的 同 时 ， 也 为 地 方 的 财 政 作 出 了 巨 大 的 贡 献 。 2018年 ， 广 东 房 地 产 业 税 收 收 入 3406.03 亿 元 ， 占 税 收 收 入 的 14.4%。带 动 相 关 产 业 发 展 。 房 地 产 业 的 快 速 发 展 ， 不 仅 带 动 冶 金 、建 筑 、 建 材 、 机 械 、 家 具 、 电 器 等 行 业 的 发 展 ， 有 力 促 进 金 融 、商 务 、 交 通 、 旅 游 等 现 代 服 务 业 的 综 合 发 展 ， 并 大 力 促 进 居 民 消费 。 2018 年 ， 广 东 城 镇 居 民 和 农 村 居 民 居 住 类 支 出 为 8147.75 元 和 3355.77 元 ， 成 为 仅 次 于 食 品 烟 酒 支 出 后 的 第 二 大 支 出 ， 占消 费 性 支 出 的 比 重 为 26.3%和 21.8%， 比 2013 年 提 高 3.2%和0.6%。三 、 几 点 建 议中 央 高 度 重 视 房 地 产 市 场 的 健 康 发 展 。 2016 年 12 月 ， 中 央经 济 工 作 会 议 明 确 提 出 “ 房 子 是 用 来 住 的 不 是 用 来 炒 的 ” ， 2017年 写 入 党 的 十 九 大 报 告 。 2018 年 ， 政 府 工 作 报 告 中 强 调 要 “ 建立 健 全 长 效 机 制 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 ” 。 2019 年 7月 中 央 首 次 提 出 “ 落 实 房 地 产 长 效 管 理 机 制 ， 不 将 房 地 产 作 为 短信 刺 激 经 济 的 手 段 ” ， 为 房 地 产 市 场 的 发 展 指 明 了 道 路 。 （ 一 ） 建 立 健 全 法 律 法 规 ， 确 保 房 地 产 税 征 收 稳 步 推 进 。 一 是 要 在 发 挥 房 地 产 税 作 用 的 前 提 下 ， 体 现 税 收 公 平 ， 保 障政 府 税 收 收 入 ， 拓 展 税 基 。 在 具 体 征 收 中 ， 需 要 将 城 市 范 围 内 的商 品 房 、 办 公 楼 、 商 业 营 业 用 房 等 纳 入 征 税 范 围 。 二 是 要 完 善 税制 结 构 ， 实 现 税 收 调 节 收 入 分 配 的 功 能 。 通 过 适 当 消 减 开 发 环 节的 税 种 以 及 交 易 环 节 的 税 费 ， 重 点 增 加 持 有 环 节 的 税 种 ， 改 革 房地 产 税 制 。（ 二 ） 完 善 土 地 供 应 ， 制 定 结 构 合 理 的 多 元 供 应 模 式 。一 是 要 加 大 土 地 供 应 的 监 管 力 度 ， 探 索 差 异 化 土 地 供 应 方式 ， 使 土 地 供 应 的 优 化 成 为 房 地 产 长 效 机 制 建 设 的 起 点 。 二 是 要加 大 保 障 房 供 应 ， 包 括 廉 租 房 、 经 济 适 用 房 、 政 策 性 租 赁 住 房 等 社 会 保 障 性 住 房 。 增 加 保 障 房 开 发 的 土 地 供 给 和 扶 持 力 度 。 三 是完 善 共 有 产 权 房 土 地 供 应 。 四 是 推 行 长 期 租 赁 ， 将 租 赁 住 房 的 土地 供 应 加 入 供 地 计 划 编 制 中 。（ 三 ） 改 革 财 政 制 度 ， 降 低 政 府 对 土 地 的 依 赖 。一 是 以 经 济 发 展 扩 大 税 源 。 地 方 政 府 要 创 新 经 济 发 展 方 式 ，以 产 业 结 构 的 转 型 升 级 以 及 高 新 技 术 企 业 为 重 点 ， 提 高 产 业 附 加值 ， 扩 大 税 源 ， 降 低 政 府 对 土 地 财 政 的 依 赖 性 。 二 是 以 房 地 产 税来 规 范 土 地 财 政 ， 为 地 方 政 府 提 供 规 模 合 理 的 土 地 税 收 收 入 ， 引导 地 方 政 府 逐 步 放 弃 对 土 地 市 场 的 直 接 干 预 。（ 四 ） 优 化 资 源 配 置 ， 推 动 资 源 均 等 化 建 设 。 资 源 配 置 不 合 理 是 房 地 产 乱 象 的 重 要 因 素 ， 资 源 在 一 二 线 城市 的 过 度 集 中 是 房 地 产 调 控 的 难 点 ， 也 导 致 了 越 来 越 严 重 的 大 城 市 病 ， 如 交 通 拥 堵 、 环 境 污 染 等 。 因 此 ， 必 须 推 动 公 共 资 源 均 等化 建 设 ， 合 理 引 导 公 共 资 源 从 城 市 中 心 地 区 向 周 边 分 散 ， 加 大 中小 城 市 公 共 资 源 建 设 的 投 入 力 度 ， 重 点 优 化 教 育 、 医 疗 等 与 人 民群 众 利 益 密 切 相 关 的 公 共 资 源 的 配 置 。供 稿 单 位 ： 固 定 资 产 投 资 统 计 处 撰 稿 ： 赖 晓 燕责 任 编 辑 ： 黄 俊 彪