一文读懂城市更新.pdf

请仔细阅读在本报 告尾部的 重要法律声明 9626187/21/20190228 16:59 Table_Title 【华西固收 研究 】 一 文读 懂 城 市 更新 20210620 城投 新 论 （ 十三 ） Table_Title2 报 告摘 要： Table_Summary 城市更新 后棚改时 代的土地财政模式创 新 中央层面， 2019 年 中央 经济会 议提 出， 2021 年 3 月 写入 政府工 作报 告和 十四 五规 划。 地方层面， 上世 纪 90 年 代探索 ， 2000 年 以来 上 海/ 广州/ 深 圳先行 ， 2010 年 以来 模 式逐渐 成熟 ， 2020 年 以 来各地 密 集出台 政策 ，已 有至 少 17 省市出 台城 市更 新政 策、 法规。 城市更新 与 棚改、旧改 的区别 范围扩大 、更 市场化 棚改是自上而下、 政 府 主导 的 公 益 性 项 目 ， 其 对象 是 居民住 宅，实施 方式主要是拆迁安置。 城市更 新 的 对 象还包 括 工 业 厂房和商业设施等 ， 实施方式包括提升改造（微改造、综合 治理）和改建扩建（功能改变） 。 城市更新吸引到更多市场 主体参 与， 通常 不是 纯 公 益性项 目。 旧改先于城市更新出现在 中央文件中，而随着城市 更新概念 的提出，旧改也成为 了城 市更新的重要一环。 土地出让方式是否违反 上位法？ 关键看 省级 是否立法 潜在 政策“障碍 ”：国 土 资源部 2007 年 39 号 文规 定，经 营 性用 地 只能 通过 招拍 挂出 让。 省级立 法/ 出台 政策 的地方 ： 可通过 协议出让 等 形式 出让 经营 性 土地； 省级 尚未立法/ 出台政策 的 地方： 不能 绕开 招拍挂 ， 可以 利 用定 向招 拍挂 或 原 始权益 人与 实施 主体 直接 转让 。 。 城市更新融资是否 属于 前融？ 项目贷与 并购 贷有风险 一级 整理环节 ： 涉 及 到 土地 收 储 的 项 目 ， 一 级 整理成 本 可 能 用于抵 扣土 地出 让金 ，因 此 一级 项目 贷可 能涉 嫌提 供前融 ； 招 拍 挂 环 节 ： 实 施 主 体 需要 通 过 招 拍 挂 、 协议出让 、 补缴出 让金等 方式 拿地 ，金 融机 构不能 为此 提供 融资 ； 并 购 股 权 环 节 ： 如 通 过 并购 公 司 股 权 方 式 获 得 土地的 ，可能 面临资 金穿 透审 查 ， 存在 一定合规 风险 。 二级开发环节 ：开 发 环节 融资属 于开 发贷 范畴 ，不 受影响 。 城市更新为什么能够吸 引 开发商参与？ 利润 与拿地 拿地成本 低/ 效率高 ： 由 于 一 级 整 理 成 本 可 抵 扣 二 级 拿 地 成 本 ，开发商可以以更小的投入从前端介入项目 。 由 于各地 政 策允许 绕开 公开 招拍 挂拿 地 ，开 发商 拿地 效率 更高 。 参与一级即可锁定二 级 ： 随着 22 城 市集 中供 地政 策 落地 ， 土 地市场二八分化更加显著， 开发商可以通过参与城市更新 一 级招标 提前 锁定 二级 拿地 资格 ， 是拿 地的 重要 方式 。 市 场 化 属 性 强 ， 开发模式多样 ： 除 了 旧改 以 外 ，其他 城 市 更 新项目具有较强的市场化属于 ， 对于开发能力强、经验丰富 的开发 商 有 很大 的利 润空 间 。 城市更新 对城投来说意 味着什么？ 市场 化 转 型方式 不新增隐性债务 ： 城 市 更新 多属于经营性项目， 不新 增 隐 性 债务 ，同时也 符合城 投市 场化转型趋势 。 评级及 分析 师信 息 Table_Author 首席 分析师 ： 樊信 江 邮箱： SAC NO ： S1120519100006 联系电话：010-59775359 Table_Report 分 析师 ：颜 子琦 邮箱： SAC NO ：S1120520010001 联系电话：021-20227900 分 析师 ：孙 嘉伦 邮箱： SAC NO ：S1120520120001 联系电话：010-59775371 研 究助理： 张伟 邮箱： 联系电话：010-59775334 3.0 3.1 3.1 3.2 3.2 3.3 3.3 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 03/15 03/29 04/12 04/26 05/10 05/24 06/07 一年期国债到期收益率 十年期国债到期收益率 Table_Date 2021 年 6 月20 日 仅供机构 投资者 使用 证券研 究报 告|固定收益 专题 报告 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p1 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p1 84530证券研 究报 告|固定收益专题报告 请仔细阅读在本报 告尾部的 重要法律声明 2 19626187/21/20190228 16:59 从 业 务 模 式 来 看 ， 城 市 更 新 强 调 拆 、 改 、 留 并 举 ， 不 再 一 味采取拆迁安置模式，要求城投在微观的项目层面做到资金 平衡， 而不 是盲 目投 资、 再依赖 政府 注入 其他 资源 来平衡 。 从 供 地 模 式 来 看 ， 城 市 更新 不 必须对 土 地 进 行收 储， 可 以 由 原始权益人将土地使用权有偿转让与实施主体；对于需要通 过收储、出让的，部分省份、直辖市已立法允许协议出让和 补缴出让金形式。供地模式创新简化了城投参与土地一二级 开发的 流程 ，提 高了 城投 在土地 业务 中的 收益 分成 。 从 投 融 资 模 式 来 看 ， 城 市更 新 项 目 通 常 为 一二 级 联动 ， 其 中 一 级 整 理 项 目 贷 和 可 能 发 生 的 并 购 贷 款 都 可 被 变 相 用 于 拿 地，融 资便 利性 更高 。 从地方政府财力的角 度来 看，随着 2019 年以 来棚 改 逐渐接 近 尾声，地方政府缺少有效的土地财政工具 。 虽然城市更新的 内涵是有机更新，而非延续粗放的拆迁安置，但在地方实践 过程中，仍然存在将城市 更新异化为新拆迁的情况 。 无论如 何，城市更新为地方政府 开发、利用土地提供了新 的模式， 释放了政府性基金财 力的 增长空间，间接利好 城投 平台。 哪些城投有望参与城市 更新？ 据不完全统计，全国 已有 17 个省市出台了城市更新 政策、法 规，建议关注当地城 投平 台参与城市更新的情 况。 先 行 先 试 阶 段 ： 上 海 、 大湾 区 （ 广 州 、 深 圳 、 珠海、 东 莞 、 佛山等 ）。 完 善 政 策 阶 段 ： 重 庆 、 成都 、 长 沙 、 南 京 、 徐 州、无 锡 、 昆 明、济 南、 福州 。 探 索 发 展 阶 段 ： 湖 北 （ 省级 、 武 汉 市 及 其 他 地 级市， 重 点 关 注武汉 ）、 天津 。 18 家 下设城市更新子公司 的发债 城投、国企， 其中 包括： 上海地产、上海城投、云南康旅、重庆城投、武汉城建、济 南 城 投 、 济 南 城 发 、 广 州 城 投 、 石 家 庄 国 控 等 知 名 发 债 主 体。 建议密切关注上述 18 家主体参与城市更新 的情 况。 综上所述 ， 在 政 府 购 买 服务 、 委托代建、 棚 户 区 改造 逐渐退 出历史舞台的今天 ， 城 市更 新 有望成为城投平 台 资产 端 最大 爆发 点 。 建 议 密 切 关 注 参与 城 市 更 新 的 城 投 平 台 ，同时应当 注意，各地关于城市更新 的理解与实践仍有较大差 别，应关 注当地 城市更新 模式 对平 台 投融资 的实际影响 。 风险提示 城市更 新政 策变 动风 险 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p2 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p2证券研 究报 告|固定收益专题报告 请仔细阅读在本报 告尾部的 重要法律声明 3 19626187/21/20190228 16:59 正文目录 1. 城 市更 新：后 棚改 时代 的土 地财政 模式 创新 . 5 发展历程：地方探索近二十年，正式写入十四五规划 . 5 概念厘清：城市更新/ 棚户区改造/ 老旧小区改造 . 8 2. 城 市更 新模式 . 9 业务模式：拆除重建/ 有机更新/ 综合整治 . 9 供地模式：协议出让/ 定向招拍挂/ 补缴价款 . 10 投融资模式：财政资金/ 专项债/ 贷款/PPP/ 城市更新基金 . 10 潜在风险：土地出让是否违反上位法，城市 更新融资是否属于地产前融 . 11 3. 城 市更 新案例 ：上 海红 旗村 模式在 全国 推广可 行性 高 . 12 上海：新天地项目是城市更新的前奏，红旗村项目成为上海模式标杆 . 12 广州：猎德村项目开创自主改造模式，永庆坊引领微改造新潮流 . 13 深圳：开发商深度参与城市更新，佳兆业成 旧改之王 . 14 4. 城 投平 台与城 市更 新 . 14 城市更新对城投平台意味着什么？ . 14 重点区域：上海/ 大湾区/ 湖北/ 天津 . 15 重点主体：18 个下设城市更新子公司的城投/ 国企 . 15 5. 风 险提 示：城 市更 新政 策变 动风险 . 16 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p3 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p3证券研 究报 告|固定收益专题报告 请仔细阅读在本报 告尾部的 重要法律声明 4 19626187/21/20190228 16:59 图表目录 表 1 ：2019 年以来中央关 于 城市更新 的会议 与政策 . 5 表 2 ：2015 年以来 17 个城市出台城 市更新 政策 . 6 表 3 ：各省市城 市更新 子公 司 . 15 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p4 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p4证券研 究报 告|固定收益专题报告 请仔细阅读在本报 告尾部的 重要法律声明 5 19626187/21/20190228 16:59 1. 城 市更 新： 后棚 改时 代的 土地 财政 模式 创新 发展历 程 ：地方 探索近二 十年 ， 正式 写入十 四五规划 （1 ）中央层面：2019 年首 次提出，2021 年 写入五 年计划 2019 年 12 月，中央经济 工作会议首次强调 ： 要 加 大城 市困 难 群众 住房保 障 工作 ， 加强 城市 更 新和 存 量住 房 改造 提升 ， 做 好 城 镇 老 旧 小 区 改 造 ， 大 力 发 展 租 赁 住 房 。 要 坚 持 房 子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒 的 定 位 ， 全 面 落 实 因 城 施 策 ， 稳 地 价 、 稳 房 价 、 稳 预 期 的 长 效 管 理 调 控 机 制 ， 促 进房地 产市 场平 稳健 康发 展。 2021 年 3 月 ，首次写入政 府工作报告 ： 2021 年 3 月 5 日 ，李 克强 总理作 政府 工作 报告 ，明 确 十 四五 时期 要深 入推 进 以 人 为 核 心 的 新 型 城 镇 化 战 略 ： 加 快 农 业 转 移 人 口 市 民 化 ， 常 住 人 口 城 镇 化 率 提 高到 65 ，发 展壮 大城 市群 和都 市圈 ，实 施城 市更新 行动 ，完 善住 房市 场体系 和 住房保 障体 系， 提升 城镇 化发展 质量 。 2021 年 3 月， 首次出现在 五年规划文件中 ： 十四五 规划 和 2035 年 远景目标纲 要提出 ，加快 转变城市发 展方式 ，统筹 城 市 规 划 建 设 管 理 ， 实 施 城 市 更 新 行 动 ， 推 动 城 市 空 间 结 构 优 化 和 品 质 提 升 。 城 市 更新成 为我 国重 塑城 市产 业结构 、提 升消 费水 平、 改善人 居环 境的 重要 路径 。 表 1 ：2019 年 以来 中 央关 于城 市 更 新的 会 议与 政 策 名称 时间 部门 主要内容 中央财政城镇 保障性安居工程 专项资金管理办 法 2019/9/17 - 1 、公 租房保障和 城市棚户 区改造。租 赁补贴。 主要用于 向符合条 件的在 市场租赁 住房的城 镇住 房 保障家庭发放租赁补贴；公租房筹 集。主要用于新建（改建、配建、 购买）实物公租房的支出； 城市棚户区改造。主要用于城市棚 户区改造项目中的征收补偿、安置 房建设（购买）和相关配套 基础设施建设等支出，不得用于城 市棚户区改造中安置房之外的住房 开发、配套建设的商业和服 务业等经 营性设 施建设 支出。 2 、老旧 小区改造 。主要用于 小区内水 电路气等 配套基础 设施和公 共服务 设施建设 改造，小 区内房 屋公共区域修缮、建筑节能改造， 支持有条件的加装电梯支出。 3 、住 房租赁市场 发展。主 要用于多渠 道筹集租 赁住房房 源、建设 住房租 赁信息服 务与监管 平合 等 与住房租 赁市场 发展相 关的支 出。 2019 年中央经济 工作会议 2019/12/21 - 要 加 大 城 市 困 难 群 众 住 房 保 障 工 作 ， 加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改 造 ， 大 力 发 展 租 赁 住 房 。 要 坚 持 房子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒 的 定 位 ， 全 面 落 实 因 城 施 策 ， 稳 地 价、稳房 价 、稳 预期的 长效管 理调 控机制， 促进房 地产市 场平稳 健康 发展 国务院办公厅 关于全面推进城 镇老旧小区改造 工作的指导意 见 2020/7/10 国务院 1 、重点改造 2000 年年底前建成的 老旧小区。 老旧小 区改造 对象范 围 ，应为建 成年代 较早、 失养失 修失管、市政配套设施不完善、社 会服务设施不健全、居民改造意愿 强烈的城镇住宅小区（含单 栋住宅楼 ），要 重点改 造 2000 年 年底前建 成的老 旧小区 。 2 、改造内容分为基础类、完善类 、提升类。 基础类，应为满足居民安全需要和 基本生活需求的改造内容，包括市 政配套基础设施改造提 升、小区 内建筑 物公共 部位维 修等 ； 完善类，应为满足居民生活便利需 要和改善型生活需求的改造内容， 包括环境及配套设施改 造建设、 小区内 建筑节 能改造 、有 条件的楼 栋加装 电梯等 ； 提升类，应为丰富社区服务供给、 提升居民生活品质的改造内容，包 括养老、托育、卫生防 疫、助餐 、家政 保洁等 各类公 共服 务设施配 套建设 。 3 、在改 造资金上 ，应按照谁 受益、谁 出资原则 ，积极推 动居民出 资参与 改造。 目 前，在住 建部推 动下，国家开发银行、中国建设银 行已与全国 5 省 9 市签约战略合作协议，未来五年内将提供 4360 亿元贷款，重点支持市场力量参与 的城镇老旧小区改造项目。 2020 年中央经济 工作会议 2020/12/16 - 实施城市 更新行 动，推 进城镇 老旧 小区改造 ，建设 现代物 流体系 。 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p5 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p5证券研 究报 告|固定收益专题报告 请仔细阅读在本报 告尾部的 重要法律声明 6 19626187/21/20190228 16:59 名称 时间 部门 主要内容 政府工作报告 2021/3/5 - 1 、实施 城市更新 行动，合理 确定城市 规模、人 口密度、 空间结构 ，建设 海绵城市 、韧性城 市，推 进城市大脑建设， 提高城市治理现代化水平。实施现 代化中小城市培育工程，加快县城 补短板强 弱项，提升县城综合承载能力和治 理能力。 2 、启 动城市更新 行动，实 施城市生态 修复和功 能完善、 防洪体系 建设、 内涝治理 工程，推 进城 市 地下管网 地理信 息系统 和运行 安全 监测系统 建设， 改造城 镇老旧 小 区 1000 个 以上， 新建城 市绿道 500 公里 ，新增 城市公 共停车 泊位 5.2 万个 ，建成 充电桩 1.5 万个 。增 加保障性 租赁住 房供给 ，新开 工棚户区 改造 14.92 万套 、基本 建 成 12.63 万 套。依 法稳妥 在人口 较 大县城开 展街道 设置试 点，推 进经济发 达镇行 政管理 体制改 革。 中华人民共和 国国民经济和社 会发展第十四个 五年规划和 2035 年远景目标纲 要 2021/3/12 - 加快推进城市更新 ，改造提升老旧小区、老旧厂区、 老旧街区和城中村等存量片区功能 ，推进老 旧楼宇改造，积极扩建新建停车场 、充电桩。 实施城市更新行动，推动城市空间 结构优化和品质提升。 资料来源： 政府官网 ，华西证券研究所 （2 ）地方层面： 实 践先行 发展 20 余年， 17 城已出台相关政策 上海、 广州 、深 圳是 城市 更新创 新实 践的 排头 兵 ， 自上世 纪 90 年代 实践 先 行 ， 在 2010 年以 来加 强 立 法 与政策 完善 ，目前 已 树立 各具特 色的 上海 模式 、广 州模式 、 深圳模式。2021 年， 随 着城 市 更 新 出 现在 政 府 工作报 告 和 “ 十 四五 ” 规划 中，各 地积极 出台 、完 善城 市更 新政策 、法 规 ， 据不 完全 统计 ， 至少 有 17 个省 市 已 出台 相关政 策 。2021 年或将成为城市更新从地方探 索向 全国推广的起点 。 表 2 ：2015 年 以来 17 个 城市 出 台 城市 更 新政 策 政 策名 称 时 间 地方 主 要内 容 昆明 市城市 更 新 改造 管理办 法 实 施细 则的通 知 2015/3/2 昆明市 人民政 府 1 、 综合 整治 类项 目 所需 费用 按 照市 、区 政 府投 资事 权划 分 有关 规定 承 担， 也可 由辖 区政 府组 织、 土 地使 用权 人 、社 会投 资人 出资。 划入拆除重建城市 更新改造项目 内的综合 整治类项目，其费 用可纳入城市 更新改造 项目土地一级开发 成本。 2 、 土 地 性质 与建 筑使 用 功能 不相 符 或者 容积 率 调整 的， 土 地使 用权 人 应签 订土 地使用 权 出让 合同 补 充协 议或 者 补签 土地 使用权 出 让 合 同， 按照相 关规定 缴纳 土地价 款。 上海 市城市 更 新 实施 办法 2015/5/15 上海市 人民政 府 1 、在符合区域发展 导向和相关规 划土地要 求的前提下，允许 用地性质的兼 容与转换 ，鼓励公共性设施 合理复合集约 设置。 2 、在同一街坊内， 对符合相关要 求的地块 可进行拆分合并等 地块边界调整 。 3 、 在地 块所 处高 度 分区 的范 围 内， 建筑 高 度可 进行 适当 调 整， 超过 高 度规 定， 应当 进行 规划 论证 。 风貌 保护 、 净空 控制 等地 区按照 相关规定执行。 4 、 按照 城市 更新 区 域评 估的 要 求， 为地 区 提供 公共 性设 施 或公 共开 放 空间 的， 在原 有地 块建 筑总 量 的基 础上 ， 可获 得奖 励， 适当增 加经营性建筑面积 ，鼓励节约集 约用地。 增加风貌保护对象 的，可予建筑 面积奖励 。 5、现有物业 权利 人或 者 联合 体为 主 进行 更新 增 加建 筑量 和 改变 使用 性 质的 ，可 以采取 存 量补 地价 的 方式 。城 市 更新 项目 周边不 具 备 独 立开 发条件 的零星 土地 ，可以 扩大 用地方 式结 合城市 更新项 目整 体开发 。 6 、 城市 更新 项目 的 土地 使用 条 件应 当根 据 经批 准的 控制 性 详细 规划 确 定。 以拆 除重 建方 式实 施的 ， 可以 重新 设 定出 让年 期； 以改建 扩建方式实施的，其中不涉及用途改变的 ，其出让年期与原出让合同保持一致，涉 及用途改变的，增加用途部分的出让年期 不得超 过相应用途国家规定的最高出让年期。 现 有 物 业 权 利 人 或 者 物 业 权 利 人 组 成 的 联 合 体 ， 应 当 按 照 新 土 地 使 用 条 件 下 土 地 使 用 权 市 场 价 格与 原土地 使用条 件下 剩余年 期土 地使用 权市 场价格 的差额 ，补 缴土地 出让 价款。 7 、 城 市 更新 按照 存量 补 地价 方式 补 缴土 地出 让 金的 ，市 、 区县 政府 取 得的 土地 出让收 入 ，在 计提 国 家和 本市 有 关专 项资 金后， 剩 余 部 分 由 各 区 县 统 筹 安 排 ， 用 于 城 市 更 新 和 基 础 设 施 建 设 等 。 对 纳 入 城 市 更 新 的 地 块 ， 免 征 城 市 基 础 设 施 配 套 费 等 各 种 行 政 事 业 收 费 ，电 力、通 信、市 政公 用事业 等企 业适当 降低 经营性 收费。 广州 市城市 更 新 办法 2015/12/1 广州市 人民政 府 1 、 旧村 改造 项目 用 地， 村集 体可 选择 保 留 集体 土地 性质 或 按规 定转 为国 有 土地 ；复 建安 置地 块只 能 确权 给集 体经 济 组织 ， 转为国有 土 地 的 可 采 取 划 拨 方 式 供 地 ， 融 资 地 块 转为 国 有 土 地 ， 可 采 取 公 开 出 让 给 市 场 主 体 或 协 议 出 让 给 村 集 体 经 济 组 织 、 村 全 资 子 公 司 或 原 农村 集体经 济组织 与按 规定公 开选 择的市 场主 体组成 的合作 企业 等方式 供应 土地。 2 、引 导市 场金 融机 构根 据改 造项 目的 资金 筹措 、建 设方 式和 还贷 来源 等具 体情 况， 在 以 土 地 使用 权 和在 建 工 程抵 押 担保 发 放贷 款 的 基 础 上 ， 探 索 贷 款 投 放 和 担 保 新 模 式 ， 创 新 信 贷 金 融 产 品 ， 优 先 保 障 符 合 条 件 更 新 改 造 项 目 的 信 贷 资 金 需求。按照政府和社会资 本 合 作 项 目 建 设 模 式 （PPP） 管 理 规 定 ， 鼓 励 企 业 参 与 城 市 更 新 改 造 和 安 置 房 建 设 ， 积极引入民间资本，通过直 接投资、间接 投资、 委托代建等多种方 式参与更新改 造，吸引 有实力、信誉好的 房地产开发企 业和社会 力量参与。 3 、 符 合 条 件 的城 市 更新 安 置复 建 房项 目 ，依 据 棚 户区 改 造政 策 ， 按照 安 置复 建 面积 建一免一 的 原则 ， 减免 城 市基 础 设施 配 套费 ， 并可在本市权限范 围内依法减免 其他行政 事业性收费和政府 性基金。 深圳 市城市 更 新 办法 2016/12/6 深圳市 人民政 府 1 、 综合 整治 类更 新 项目 主要 包 括改 善消 防 设施 、改 善基 础 设施 和公 共 服务 设施 、改 善沿 街立 面、 环 境整 治和 既 有建 筑节 能改 造等内 容，但不改变建筑主体结构和使用功能。 综合整治类更新项目一般不加建附属设施 ，因消除安全隐患、改善基础设施和公共 服务设 施需要加建附属设 施的，应当满 足城市规 划、环境保护、建 筑设计、建筑 节能及消 防安全等规范的要 求。 2 、 功 能 改 变 类 更 新 项 目 改 变 部 分 或 者 全 部 建 筑 物 使 用 功 能 ， 但 不 改 变 土 地 使 用 权 的 权 利 主 体 和 使 用 期 限 ， 保 留 建 筑 物 的 原 主 体 结 构。功能改变类更新项目可以根据消除安 全隐患、改善基础设施和公共服务设施的 需要加建附属设施，并应当满足城市规划 、环境 保护、建筑设计、 建筑节能及消 防安全等 规范的要求。 3 、 拆 除 重 建 类 更 新 项 目 应 当 严 格 按 照 城 市 更 新 单 元 规 划 、 城 市 更 新 年 度 计 划 的 规 定 实 施 。 城 市 更 新 单 元 内 土 地 使 用 权 期 限 届 满 之 前，因单独建设基础设施、公共服务设施 等公共利益需要或者为实施城市规划进行 旧城区改建需要调整使用土地或者具备其 他法定 收回条件的，由市 规划国土主管 部门依法 收回土地使用权并 予以补偿。 珠海 经济特 区 城 市更 新管理 办 法 2016/12/18 珠海市 人民政 府 1 、 城市 更新 项目 实 施方 案应 当 包括 更新 单 元内 项目 实施 主 体、 基本 情 况、 投资 计划 、建 设进 度安 排 、搬 迁补 偿 安置 措施 、监 管措施 等内容。 2 、对整治类、改建 类、拆迁类城 市进行更 新 。 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p6 证券研究报告发送给东方财富信息股份有限公司。版权归华西证券所有，请勿转发。 p6证券研 究报 告|固定收益专题报告 请仔细阅读在本报 告尾部的 重要法律声明 7 19626187/21/20190228 16:59 政 策名 称 时 间 地方 主 要内 容 上海 市城市 更 新 规划 土地实 施 细 则 2017/11/17 上海市 人民政 府 1 、 明确 物业 持有 要 求。 规划 用 途为 商业 办 公用 地的 ，由 区 政府 根据 区 域情 况明 确持 有要 求： 一般 地 区商 业物 业 的持 有比 例为 不低于 80% 、办公物业为不低于 40% ， 且 持 有 年 限 不 低 于 10 年 ； 近 阶 段 商 业 办 公 楼 宇 供 应 量 较 大 的 区 域 ， 商 业 物 业 的 持 有 比 例 提 高 到 100% ，办公物业持 有比例不低 于 60% 或 100% ，持有年限不低 于 10 年或长期持 有。 出让人应将商业、 办公物业的持 有比例和 持有年 限载入土地出让合 同，并在出让 合同约定 商业、办公可售部 分以层为单元 进行销售 。 2 、 加 强 土地 使用 权转 让 管理 。土 地 受让 人应 当 按照 土地 出 让合 同约 定 进行 开发 建设， 出 让 合 同对 土 地使 用权 人 的出 资比 例、股 权 结 构 、实 际控制 人变化 等有 约定的 ，需 事先征 得出 让人同 意。 3 、 加强 与不 动产 登 记工 作衔 接 。不 动产 登 记机 构根 据土 地 出让 合同 约 定， 将土 地出 让合 同中 约定 的 对土 地使 用 权人 处置 土地 的限制 性条款在不动产登记簿中予以注记，注记 内容应当符合不动产登记的操作规范。不 动产登记机构应当配合土地管理部门做好 相关工 作衔接。 关于 优化城 市 更 新项 目前期 工 作 管理 流程的 实 施 意见 2018/1/2 济南市 住房和 城乡建 设局 1 、 划定 城市 更新 单 元。 城市 更 新局 会同 区 政府 或承 担更 新 任务 的市 级 投融 资平 台共 同划 定城 市更 新 单元 具体 范 围。 一个 城市 更新单 元可以包括一个或 者多个城市更 新项目。 2 、 编制 城市 更新 单 元实 施策 划 方案 。在 对 更新 单元 内现 状 情况 全面 调 查摸 底的 基础 上， 由各 区政 府 或承 担更 新 任务 的市 级投 融资平 台（简称方案编制 主体）编制城 市更新单 元实施策划方案 。 广州 市深入 推 进 城市 更新工 作 实 施细 则 2019/4/18 广州市 人民政 府 1 、动态调整 三旧 改造地块标图 建库。明 确 三旧 改造地块标 图建库动态调 整的申报 时间和实施程序。 2 、 推进 旧村 庄全 面 改造 。明 确 旧村 全面 改 造项 目可 在区 、 市统 筹平 衡 ；进 一步 优化 改造 成本 核算 ， 将旧 村全 面 改造 项目 中实 际发生 的费用纳入改造成 本；鼓励旧村 全面改造 采用先收购房屋后 回购的方式实 施补偿。 3 、加大国有土 地上旧厂房 改造收益 支持。 明确自行改造、 协议出让 的 三旧 用 地按 新规划用途市场 评估价的 70 缴交地 价； 适当提 高政府收储项目出 让分成和一次 性补偿的 标准；规范自行改 造项目应移交 的公益性 用地面积及要求。 4 、 推进 成片 连 片 改 造。 明确 旧 城区 连片 改 造项 目招 标确 定 改造 主体 实 施拆 迁的 程序 ；明 确成 片连 片 改造 范围 内 未能 纳入 标图 建库的 建设用地、现状建 筑和农用地、 未利用地 的处置方式；支持 进行土地置换 。 5 、加大城市更新项 目支持力度。 允许城市 更新项目分期缴纳 出让金。 东莞 市城市 更 新 地价 计收和 分 配 办法 （修订 ） 的 通知 2019/7/31 东莞市 人民政 府 1 、 土地 使用 权人 自 行改 造、 集 体经 济组 织 自行 改造 以及 集 体经 济组 织 与企 业合 作改 造等 类型 项目 以 区片 市场 评 估价 、修 正系 数以及 折扣系数为基础， 区分不同的改 造情形， 形成地价计收标准 ，再根据确定 的标准计 收地价款。 2 、 政府 主导 改造 项 目以 收回 、 收购 、征 收 等方 式储 备土 地 后以 招标 拍 卖挂 牌方 式出 让的 ，出 让底 价 参考 新设 定 规划 建设 条件 下的国 有出让土地使用权 市场评估价确 定。 深圳 市人民 政 府 办公 厅印发 关 于 加强 和改进 城 市 更新 实施工 作 暂 行措 施的通 知 2019/12/20 深圳市 人民政 府 1 、合理设定合法用 地比例。 2 、探索政府主导的 重点更新单元 开发。 3 、对于旧工业区综 合整治类增加 生产经营 性建筑面积的项目 ，处置后的土 地可以通 过协议方式出让给 继受单位，使 用年期为 30 年； 新建建筑面积部分 按照本暂行措 施规定缴 纳地价后可按程序 登记在继受单 位名下。 成都 市城市 有 机 更新 实施办 法 2020/4/30 成都市 人民政 府 1 、 关于 城市 有机 更 新的 定义 。 办 法 紧 紧围 绕国 家中 心 城市 、美 丽 宜居 公园 城市 、国 际门 户枢 纽 城市 和世 界 文化 名城 的战 略定位 和新时代 三步走 战 略目 标 ， 将城 市 有 机更 新 定 义 为 对 建成 区 城 市空 间 形 态和 功 能进 行 整 治 、改 善 、 优化 ， 从 而实 现 房 屋使用 、 市 政设施、公建配套 等全面完善， 产业结构 、环境品质、文化 传承等全面提 升的建设 活动。 2 、 关于 更新 专项 规 划。 为体 现 城市 有机 更 新的 差异 性， 办法 明 确 由规 划和 自然 资源 行政 主管 部 门组 织制 定 成 都市 城市 有机更 新专项规划，确定总体规模，明确近中 远期目标，制定更新强度、空间管控、生 态和文化保护、风貌特色营造、轨道交通 场站综 合开发、公共设施完善等规划原则和控规 指标。住房和城乡建设行政主管部门编制 成都市城市有机更新导则，指导城市 有机更 新规范实施。 3 、 关于 支持 政策 。 经借 鉴上 海 、广 州、 深 圳等 地的 先进 做 法和 理念 ， 办 法 提出 了土 地、 规划 、 建设 、不 动 产登 记、 财税 等方面 的支持政策，并要 求市级有关部 门据此制 定配套文件，形成 的 政策体系。 开展 居住类 地 段 城市 更新的 指 导 意见 2020/6/28 南京市 人民政 府 1 、 精准 化改 造对 象 。政 策主 要 指导 老城 区 中危 破老 旧的 居 住类 地段 的 改造 工作 ，这 些地 段 的 居民 往 往是 城市 中 的低 收入 人群 ，也是 决胜全面建成小康 社会、决战脱 贫攻坚的 重要保障目标。 2 、 多样 化安 置方 式 。以 等价 交 换、 超值 付 费为 原则 ，可 以 等价 置换 、 原地 改善 、异 地改 善、 放弃 房 屋采 用货 币 改善 、公 房置 换等多 渠道、多方式置换补偿，满足不同群体的 不同居住需求。各区政府也可在文件指导 下自行制订适合本区的补贴、补助标准、 奖励标 准等相关政策。 重庆 市城市 更 新 工作 方案 2020/9/9 重庆市 住房城 乡委员 建 1 、 老旧 小区 改造 提 升。 改善 老 旧小 区居 住 条件 ，重 点改 造 完善 小区 配 套和 市政 基础 设施 ，规 范物 业 管理 ，推 动 建设 安全 健康 、设施 完善、管理有序的 完整居住社区 。 2 、 老旧 工业 片区 转 型升 级。 转 变区 域功 能 ，完 善配 套设 施 ，整 合集 聚 创新 要素 ，促 进产 业优 化升 级 。落 实工 业 遗产 保护 和利 用，加 强生态环境整治修 复。 3 、 传统 商圈 提档 升 级。 拓展 商 圈新 型服 务 功能 ，促 进传 统 商圈 转型 升 级。 完善 配套 设施 ，规 范管 理 运营 ，优 化 商圈 业态 ，突 出商圈 特色。推动传统商 圈转型升级， 全面提升 重庆商圈发展水平 ，增强经济发 展活力。 4 、 公共 服务 设施 与 公共 空间 优 化升 级。 完 善公 共服 务设 施 ，提 高公 共 服务 水平 ，促 进城 市健 康绿 色 发展 。优 化 城市 公共 空间 ，提升 城市交通水平，完 善城市功能布 局，增强 城市社会经济活力 。 5 、其他城市更新情 形。存量住房 改造提升 、存量房屋盘活利 用等区域，符 合城市更 新适用情形的。 佛山 市人民 政 府 办公 室关于 印 发 佛山 市城市 更 新 单元 计划管 理 规 定的 通知 2020/11/3 佛山市 人民政 府 重点对城市更新范围的划定、拆除重建项目单元计划的申报及管理、公益性用地核算的方式、微改造项目的申报及管理进行了明 确。 徐州 市加快 开 展 城市 更新工 作 的 实施 意见 ( 试 行) 的通 知 2021/3/24 徐州市 人民政 府 1 、更新 对象。 具有 下列情 形的, 可列 入城市 更新对象 范围:1. 城 市基础 设施 、公共 管理 和公共服 务设 施亟需 完善的|2. 居 住环境 较 差或者 存在重大安 全隐患 的;3. 现有土 地用途、 建 筑物使用功 能或者 资源利用 明显不 符合社 会经济发展 要求的;4 具有 较高历 史文化价 值需要 保护的;5. 对城市风貌影响 突出的;6, 市政府 研究认 为需要进行 城市更新的。 2 、更新重点。城市更新重点主要包含以下六类: 老旧小区改造、. 城中村改造、老旧街 区改造、老旧厂区改造、自有产权改造更新、 公共服务设施配套 更新。 长沙 市人民 政 府 办公 厅关于 全 面 推进 城市更 新 工 作的 实施意 见 2021/4/1 长沙市 人民政 府 1 、 以辖 区人 民政 府 作为 城市 更 新的 工作 主 体。 由辖 区人 民 政府 牵头 ， 组建 项目 公司 或授 权市 、区 属 国企 为实 施 主体 。根 据长 沙市土 地供应相关规定完 成供地后，可 与社会资 本合作进行土地二 级开发、产业 发展、资 产运营等。 2 、 完 善 更 新 中土 地 登记 、 地价 计 缴、 出 让金 补 缴 、用 地 年限 等 管 理制 度 ，探 索 标 准地 出 让 、 长 期租 赁 、先 租 后让 、 租让 结 合等 土 地配置方式。 福州 市 城市 更新 实施 办法 的 通知 2021/4/2 福州市 人民政 府 一个城市更新项 目可以包 括一个或多 个城 市更新单元。单 元策划方 案实行 一单 元一 策划 ，按年度 汇总生成城 市更新单元 年度 实施计