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一站式城市更新投资管理平 台 | 城市更新 产业运营 园区基金 深圳工改工的趋势与机遇 二 二年十一 月 深圳市 合一产业咨询有限公司 冀豫东 合一城市更新集团执行合伙人 产业园区业务执行总裁 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 综改方案 40条首批授权清单之土地审批权下放： 工商业混合用地、工改综合迎新机会 1. 政策定大势 1.1 综改方案 首批授权清单 2020.08，自然资源部 发布关于支持粤港澳大湾区和 深圳市深化自然资源领域改革 探索意见的函 支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的 农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准 。 2020.10 中共中央、国务院印发 深圳建设中国特色社会主义先行示范区 综合改革试点实施方案 （ 2020 2025年） 支持在土地管理制度上深化探索。 将国务院可以授权的永久基本农田以外的 农用地转为建设用地审批事项 委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间 规划要求的前提下，推进 二三产业混合用地 。支持 盘活利用存量工业用地 ，探索解决 规划调整、土地供应 、收益分配、历史遗留用地 问题。 深圳建设中国特色社会主义先行示范区 综合改革试点首批授权事项清单 公布 40条首批授权事项清单。 1、预计将增加建设用地： 321万 非永久基本农田 18万 + 深汕非建设用地 303万 = 321万 2、工改综合占比： 18% 截至 2020年 9月， 全市已批专规的工改项目中，按拆除规模统计，工改综合项目的拆除规模约 90.72万，在所有工改项目中占比 18%，随着 综改方案 及首批授权清单的陆续落地，预计未 来工改综合的比例将有一定上升空间。 数据来源：合一城市更新集团研究中心 综改方案 40条首批授权事项清单（节选）： 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 工业区块线、双一百、更新条例： 加强工业保护，加快更新进度 1. 政策定大势 1.2 工业保护“三重锁“ 一、划定 270平方公里工业用地红线 2017.11 深圳市城市建设与土地利用十三五规划 规定 到 2020年深圳工业用地将不低于深圳土地 30%，划定 270 km“ 工业红线 ” 。 2018.08 深圳市工业区块线管理办法对建筑层高 、 套内建面 、转让限制等 做出更严格的要求。 二、双一百产业空间划定保留提升区、整备改造区 2020.06 关于打造高品质产业发展空间促进实体经济高质量发展的实施方案打造“两个百平方公里级”高品质产业空间 。 截止 2020年 10月，深圳市十个区已全部公布 保留提升区 100平方公里 、 整备改造区 100平方公里 的空间范围草案。 三、市人大常委会三审 更新条例（草案） ，全流程监管。 2020.07 深圳经济特区城市更新条例（草案） 开始征求公众意见， 10月 27日市人大常委会第三次审议。 签约率 95%， 适用“个别征收 +行政诉讼 ” ； 改造模式三变二 ，合并综合整治和功能改变类更新类型 ； 全流程强监管，规范市场行为 。 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 资本市场“三箭齐发”： 公募 REITs、知识产权证券化、注册制 高科技园区、特色产业园区、 具有成熟经营模 式 与 运营能力 的项目率先试点公募 REITs 1 2020.4.30 证监会、发改委 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)试点相关工作的通知 2020.8.3 发改委 关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)试点项目申报工作 的通知 2020.8.7 证监会 公开募集基础设施证券 投资基金指引（试行） 2020.10 中共中央、国务院、 深圳建设中国特色社会主义先行示范区 综合改革 试点实施方案 （ 2020 2025年） 深圳建设中 国特色社会主义先行示范区 综合改革试点首批授权 事项清单 2 3 4 一、 公募 REITs试点配套规则推出 知识产权证券化 开启“深圳模式”， 知识产权 质押与保险、知识产权运营基金、知识产权证 券化立法等陆续起航 二、 知识产权证券化 ，科技成果转化加速 近期深圳知识产权 ABS井喷： 2019年 12月，“平安证券 -高新投知识产权 1号资 产支持专项计划”，为 深圳市首单知识产权 ABS产品 ， 整体规模 10亿元 2020年 3月，“南山区 -中山证券 -高新投知识产权 1 期资产支持计划（疫情防控）”成功发行，发行规模 3.2亿元 2020年 6月，“龙岗区 -平安证券 -高新投知识产权 1-10号资产支持专项计划”审核通过 2020年 7月，“坪山区 -南方中心 -长江 -1-10期知 识产权资产支持专项计划”审核通过，发行规模 10亿 元 2020年 8月，“南山区 -中山证券 -高新投知识产权 2 期资产支持计划（中小企业）”成立，为 深圳市首单 中小企业专项知识产权证券化项目 ，也是南山区知识 产权 ABS系列产品的第二期 2020年 8月 ，创业板注册制 IPO受理企业已达 365家， 29家已注册生效， 首批 18家完成新股 发行并于 24日上市交易。 创业板注册制规则创新： 放宽涨跌幅至 20%； 设置 30%、 60%两档停牌指标； 设置上下 2%的有效竞价范围。 2020年 10月， 深圳建设中国特色社会主义 先行示范区 综合改革试点首批授权事项清单 ， 支持深圳在资本市场先行先试， 建立新三板挂 牌公司转板上市机制。 注册制首批 18家企业上市 ，涨跌幅 20%， 开启资本市场由增量到存量改革序幕， 新三板挂牌公司转板上市胎动 三、 注册制 落地，新三板改革启幕 1. 政策定大势 1.3 为自持开启资本通道 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 三道红线 2020年 8月 20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，明确提出要实施 好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透 明度。这一从房企融资端进行管理调控的规则，业内称之为 “三道红线”： 剔除预收款后的资产负债率大于 70% 净负债率大于 100% 现金短债比小于 1倍 四挡管理 根据“越线”的数量将房地产企业分为“红橙黄绿”四档决定其融资时有 息负债年增速的上限。 绿色： 全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至 15%； 黄色： 一个指标“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至 10%； 橙色： 两个指标“踩线”， 有息负债规模年增速不得超过 5%； 红色： 三个指标“踩线”，不能新增有息债务。 根据诸葛找房数据研究中心监测的 100家上市房企数据统计 房企踩线占比 86% 不同业绩规模房企各档占比 数据来源：各房企年报 合一观点： 一方面目前市场上特别 优质、回报率高的底层资产不多 ；另一方面， 过去传统地产的高投资回报率，导致社会融资成本居高不下。三道红线有望终结 传统地产“三高”现象，推动 金融脱虚向实 ，对于房地产基金所谓的“实”，就 是要 沉下去做底层运营、房地产投后管理。 1. 政策定大势 1.4 三线四挡重塑行业逻辑 三道红线 终结传统地产“三高”，工改工步入 自持运营、资产投后管理 时代 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 1. 政策定大势 1.5 六严 政 策产权分割与禁改功能工业保护 转让限制 产业监管 产业落地 （从立项开始要求） 销售地价涨幅不确定 六严 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 1. 政策定大势 1.6 四鼓励 政 策四项鼓励 自持自用 年限 （ M1） 综合整治 混合更新 容积率放宽 关键词：运营 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 数据概览 截至 2020年第 3季度 深圳市拆除重建类城市更新工改工项目 项目数量 214个 拆除规模 1,054公顷 计划公告 项目数量 109个 拆除规模 363公顷 计容建面 1,489万 按规模 规划批复率 34% 规划公告 项目数量 95个 拆除规模 316公顷 开发建设用地面积 241公顷 按规模 计划实施率 30% 按规模 规划实施率 87% 实施主体公示 备注：工改工项目包含工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0等三类 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 在监管、市场压力下， 2020年 3季度工改工项目计划、实施 规模大幅下滑 2. 数据看趋势 2.1 计划、规划、实施规模 计划公告 规划公告 实施主体公示 2020年 3季度 （公顷） 10.49 18.15 7.07 同比 -76% 106% -68% 环比 -66% 36% -37% 计划公告 规划公告 实施主体公示 2020年 1-3季度 （公顷） 62.53 36.29 22.6 同比 -48% 32% -46% 2020年 3季度 深圳城市更新工改工计划、规划、实施阶段 拆除规模变化 2020年 1-3季度 深圳城市更新工改工计划、规划、实施阶段 拆除规模变化 深圳城市更新工改工计划、规划、实施阶段 数量、拆除规模 3 8 4 10.49 18.15 7.07 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 计划公告 规划公告 实施主体公示 项目数量（个） 拆除规模（公顷） 19 15 10 62.53 36.29 22.6 0 10 20 30 40 50 60 70 计划公告 规划公告 实施主体公示 项目数量（个） 拆除规模（公顷） 深圳城市更新工改工计划、规划、实施阶段 累计数量、拆除规模 2020年 3季度 2020年 1-3季度 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 2021-2023年 办公供应 预计： 新增 2,395万 +存量 552万 =2,947万 2019年去化量（租 +售） 150万，去化周期 20年 截至 2020年 3季度 1、工改 M0主导： 全市城市更新规划公告 工改工项目中， 近五年工 改 M0占比超 80%； 2、未来办公供应预测： 基于已批专规项目及 2019年招拍挂出让用地盘 点， 预计 2021-2023年办公（含工改工、净地出让）供应量高达 2,947万 ，去化周期长达 20年。 备注： 存量 及去化 数据来自戴德梁行 、世联行 研究，新增供应数据来自 2018-2019 年深圳市城市更新规划公告项目 统计，净地出让数据来自 2019年【深土交告】。 2019年存量 2021-2023年新增供应 合计 M0研发用房 552.38 1,295.67 商业办公 1,099.10 合计 552.38 2,394.77 2,947.15 2021-2023年深圳市 办公 建筑面积 预测（万） 城市更新 净地出让 合计 M0研发用房 793.95 501.72 1,295.67 商业办公 1,050.79 48.30 1,099.10 合计 1,844.74 550.02 2,394.77 占比 77% 23% 2021-2023年深圳市 办公 新增 供应 预测（万） 15% 35% 25% 38% 32% 34% 80% 100% 80% 82% 78% 87% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2015 2016 2017 2018 2019 2020年 1-3季度 深圳市城市更新 规划公告历年工改 M0项目数量占比 工改 M0占比工改 工改 M0占比工改工 工改 M0/ 工改工 工改 M0/ 工改 工改 M0主导 ，同期 办公 供过于求， 去化难度加大 2. 数据看趋势 2.2 计划、规划、实施类型 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 产业集聚区、产业 IP、区位交通优越、具备研试复合功能 等四类产品仍有较大市场空间 2. 数据看趋势 2.3 四类 M0项目存机遇 产业集聚区项目 项目特征： 位于产业聚集片区， 产业集聚效应显著，上下游产 业链完善 产业 IP项目 区位交通优越项目 研试复合功能项目 项目特征： 区位优越，交通便利， 多 位于中心商务区 项目特征： 具备轻生产、研发中试等“刚 需”功能，层高、荷载等硬件配置按 M1 标准或接近 M1标准，产品通用性强 项目特征： 项目主体为实体企业， 自身拥有丰富的产业资源，具备较 强的上下游企业吸附力 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 工改 M1项目稀缺 ， M1厂房市场供求平衡 2. 数据看趋势 2.4 M1项目稀缺 2021-2023年 M1厂房供应 预计： 更新 85万 +存量 187万 =273万 2019年空置率：约 12% 2021-2023年深圳市 新增 厂房 建筑面积供应预测（万） 城市更新工改工 净地出让 合计 厂房 85.49 187.24 272.74 占比 31% 69% 100% 2020年 1-3季度，深圳城市更新 工改 M1项目 一、计划公告 项目数量 10个， 数量占比 53% 拆除规模 28.45公顷， 规模占比 45% 二、规划公告 项目数量 0个， 数量占比 0% 拆除规模 0公顷， 规模占比 0% 三、实施主体公示 项目数量 1个， 数量占比 10% 拆除规模 1.04公顷， 规模占比 5% 截至 2020年 3季度， 深圳 城市更新 工改 M1项目累计占比 计划公告 规划公告 实施主体公示 拆除规模（公顷） 259 24 18 占比 25% 7% 6% 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 城市更新工改工 净地招拍挂项目 土地年限 50年 20/30年 转让限制 分割转让 限整体转让 /不可转让 产业监管及罚则 产业监管： 准入门槛、权利 限制、绩效指标 产业监管： 准入门槛、权利限制、 绩效指标 罚则： 约谈、限期改正、绩 效转期 ， 处罚“温和” 罚则： 刚性约束突破， 违约金 +收 回土地 ；一般违约， 违约金 +罚息 ； 处罚严厉 与净地招拍挂相比， 城市更新工改工项目，土地年限更长、转让限制更 少、产业监管罚则措施相对温和： 与招拍挂出让相比，城市更新工改工项目在 土地年限、转让限制、产业监管尺度 等方面更具优势 2. 数据看趋势 2.5 工改工更新项目优势 城市更新工改工项目优势 ： 土地年限更长 转让限制更少 产业监管执行尺度更宽松 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 政策及市场应变 布局工改工，重点把握 5大趋势性机会 1、转变工改工传统经营思路，重视园区运营，做好长期收益筹划 政府鼓励自持，企业应建立以 长期持有、运营赋能 的为核心的顶层商业模式。 M1用地市场需求相对旺盛，目标企业精准定位，打造符合需求的产品，精准解决项目租售问题。 2、借势金融工具创新，拓宽工改工项目资金渠道 公募 REITs、知识产权证券化、注册制 稳步退出，强化市场主体运营能力，打通产业园区对接资本市场通道，借助 中长期低成本资 金实现“基金操盘” 。 3、根据市场供需精准产品定位 工改 M0去化压力较大，优先布局 产业集聚区、产业 IP、区位交通优越、具备研试复合功能等四类工改 M0项目； 但对成本比较高的 M0项目需要慎重考虑。 工改 M1相对稀缺 ，市场需求较大。不同项目需要针对不同市场、客户做精准的分析和定位，规划设计符合目标企业需求匹配的产 品，才能更好的满足市场需要。 一站式城市更新投资管理平台城市更新 产业运营 园区基金 政策及市场应变 布局工改工，重点把握 5大趋势性机会 4、深圳“双区”发展产业先行，重点关注腰部企业需求 乐信、今日头条、小米 等头部企业落户深圳；随着深圳先行示范、科技创新利好政策出台，以及中美科技战衍生产业转移 ， 未来将 有更多腰部企业落户深圳。 5、二三产混合用地等新领域迎新机会 综改方案 及首批 40条授权清单出台， 将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地 审批 权下放由 深圳批准 ， 推 进 二三产业混合用地 ， 探索解决 规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地 问题 。 T h a n k s 谢谢阅读 合一城市更新集团 深圳市福田中心区福华三路卓越世纪中心 4号楼 3001室 ！