资源描述
2021-2022中 国 REITs新 时 代 发展 前 景 研 究 报 告 核 心 观 点德 邦 策 略 知 行 吴 开 达 团 队 自 5月 23日 提 出 “战 略 看 多 首 批 公 募 REITs”以 来 , 陆 续 外 发 报 告 11篇 , 从 分 析 框 架 、 基 本 面 与 估值 、 微 观 交 易 结 构 、 市 场 规 则 、 发 售 跟 踪 、 海 外 对 比 、 潜 在 红 利 等 多 方 面 进 行 专 题 解 析 , 详 细 回 答 了 市 场 关 心 的 以 下 问 题 : 为 何 看 多 首 批 公 募 REITs, 从 政 策 思 路 、 资 产 定 价 与 微 观 交 易 结 构 等 方 面 如 何 理 解 ? 投 资 指 南 : 如 何 从 基 本 面 和 估 值 角 度 分 析 REITs? 发 售 跟 踪 : 发 售 超 募 , 战 略 看 多 持 续 验 证 , 从 配 售 数 据 来 看 , 又 发 现 了 哪 些 新 增 量 ? 专 题 解 析 : 厘 清 误 区 : 如 何 甄 别 REITs, 鹏 华 前 海 万 科 是 REITs吗 ? 规 则 解 析 : 公 募 基 金 缘 何 缺 席 首 批 公 募 REITs, 规 则 和 海 外 借 鉴 方 面 如 何 理 解 ? 投 资 者 对 比 : 中 外 REITs的 投 资 者 结 构 有 哪 些 区 别 , 投 资 者 偏 好 与 策 略 选 择 有 哪 些 借 鉴 经 验 ? 税 务 展 望 : 公 募 REITs还 有 哪 些 税 收 红 利 待 释 放 ? 核 心 观 点 战 略 看 多 首 批 公 募 REITs, 政 策 导 向 、 资 产 质 量 、 定 价 方 式 和 微 观 交 易 结 构 均 为 我 们 指 明 方 向 。 分 歧 中 孕 育 机 会 , 理 解 市场 , 乐 观 剩 余 , 顺 势 而 为 。 首 批 公 募 REITs顺 应 政 策 导 向 , 底 层 资 产 透 明 , 皆 为 优 质 的 基 础 设 施 项 目 。 4%净 现 金 流 分 派 率 要 求 隐 含 折 价 修 复 空 间 , 资 产 成 长 性 增 强 收 益 保 障 。 稀 缺 性 凸 显 , 高 战 配 占 比 叠 加 锁 定 期 限 制 , 二 级 市 场 供 给 受 限 , 彰 显 战 略 投 资 者 乐 观 预 期 。 卖 空 约 束 下 , 没 有 份 额 的 看 空 者 不 是 真 正 的 看 空 者 , 公 募 REITs上 市 初 期 将 被 乐 观 者 边 际 定 价 。 新 事 物 预 期 分 歧 较 大 , 认 知 尚 存 差 距 , 超 额 收 益 往 往 蕴 含 在 从 0到 1的 机 会 当 中 。 二 级 市 场 正 缺 投 资 方 向 , 公 募 REITs上 市 将 带 来 新 的 “靶 向 ”。 核 心 观 点 投 资 与 估 值 指 南 : REITs态 势 分 析 法 : 优 势 (S)收 益 优 势 : 产 品 分 红 稳 定 ; 提 供 国 内 优 质 投 资 标 的 ; 具 有 抵 御 通 胀 的 特 性 。 弱 点 (W)产 品 发 行 初 期 市 场 估 值 易 偏 离 真 实 价 值 ; 封 闭 式 运 作 降 低 了 产 品 的 市 场 流 动 性 , 上 市 后 易 发 生 折价 交 易 ; 缺 乏 复 合 型 人 才 , 缺 乏 对 底 层 资 产 的 管 理 经 验 , 管 理 人 员 储 备 不 足 。 机 会 (O)投 资 项 目 质 量 高 , 依 托 于 国 家 政 策 扶 持 领 域 , 收 益 预 期 较 好 ; 初 期 发 行 产 品 风 险 较 低 , 监 管 对 底 层 资 产 的 高 要 求 带 来 上 市 溢 价 发 行 ; 增 强 市 场 活 跃 度 与 拓 展 融 资 渠 道 。 威 胁 (T)基 金 存 续 期 与 其 基 础 资 产 项 目 特 许 经 营 权 期 限 不 匹 配 ; 行 业 特 征 威 胁 : 易 受 到 经 济 下 行 和 利 率 波 动 的 影 响 , 面 临 着 房 地 产 行 业 带 来 的 周 期 性 风 险 以 及 市 场 不 稳 定 风 险 ; 政 策 性 风 险 : 行 业 政 策 和 法 律 合 规 的 不 完 善 。 公 募 REITs相 关 规 则 基 金 管 理 人 也 可 以 选 择 符 合 基 础 设 施 基 金 询 价 对 象 规 定 的 专 业 机 构 投 资 者 作 为 战 略 配 售 对 象 。 3.2. 公 募 REITs的 基 金 份 额 的 发 售公 募 REITs的 认 购 价 格 应 当 通 过 向 网 下 投 资 者 询 价 的 方 式 确 定 。 3.2. 公 募 REITs的 基 金 份 额 的 发 售 3.2. 公 募 REITs的 基 金 份 额 的 发 售 参 考 已 经 发 布 的 公 募 REITs询 价 公 告 , 公 募 REITs一 般 整 个 募 集 过 程 会 持 续 近 3周 的 时 间 3.2. 公 募 REITs的 基 金 份 额 的 发 售 在 现 行 的 税 收 规 则 下 , 对 比 其 他 投 资 REITs项 目 的 方 式 , 投 资 公 募 REITs可 以 享 受 到 一 定 的 税 收 优 惠 3.3. 公 募 基 础 设 施 REITs定 价 方 法根 据 美 国 CFA协 会 的 总 结 ,REITs的 基 金 份 额 通 常 可 以 使 用 三 种 估 值 方 法 : 04 发 售 情 况 与 投 资 者 结 构 分 析 4. 首 批 9家 公 募 REITs发 售 情 况 跟 踪定 价 让 利 二 级 : 4. 首 批 9家 公 募 REITs发 售 情 况 跟 踪 现 金 认 购 下 , 信 托 、 保 险 、 银 行 资 金 优 势 明 显 。 4. 首 批 9家 公 募 REITs发 售 情 况 跟 踪 券 商 做 市 需 求 与 保 险 资 金 风 险 收 益 特 征 要 求 , 使 得 券 商 自 营 、 保 险 资 金 成 为 本 次 网 下 认 购 的 主 力 军 。 4. 首 批 9家 公 募 REITs发 售 情 况 跟 踪私 募 基 金 参 与 产 品 数 量 多 , 平 均 认 购 金 额 小 , 投 资 项 目 类 型 分 布 较 为 均 衡 。 积 极 性 较 高 但 受 限 于 流 动 资 金 。 4. 首 批 9家 公 募 REITs发 售 情 况 跟 踪 4. 首 批 9家 公 募 REITs发 售 情 况 跟 踪 4. 首 批 9家 公 募 REITs发 售 情 况 跟 踪项 目 热 度 与 募 资 规 模 影 响 机 构 获 配 比 例 , 公 众 偏 好 高 现 金 分 派 率 。 首 批 公 .J. REITs 最 新 徽 款 、 回 ii:.及 预 计 土 市 时 间 安 排俯 瞰 附 嗣 俯 瞰 缸 翩 翩 翩 翩 缸 趾 跚 跚 2021-05-31 2021-05-31 2021-06-03 (508006.0 F)黄 料 来 源 : REITs 公 告 德 研 究 所 主 : 根 据 蛇 口 产 国 询 价 公 告 , 预 计 份 额 土 市 日 为 2021 卑 6 月 21 日 成 f门 预 计 首 批 公 革 REITs 可 能 于 6 月 21 日 同 时 .c.市 公 众 报 资 蕾 2021-05-31 2021-05-31 2021-06-03 15:00戳 止浙 商 迈 券 j户 杭 南 高 速 R EIT (508001.0F) 同 下 Jl!资 司 E 2021-05-31 2021-06-02 2021-06-03 9:00-15:00 2021-06-21战 披 资 司 E 2021-06-01 2021-06-08 17:00戳 止 9:15-11:30众 键 资 司 E 2021-05-31 2021 -05-31 募 集 期 结 束 后 的 4个 工 作 日 内中 航 首 钢 生 物 质 REIT 13:00-15:00(180801.0F) 网 下 报 资 司 E 2021-05-31 2021-06-01 募 集 期 结 束 后 的 2个 工 作 日 内 9:15-15:00 2021-06-21占 ll 钱 资 富 2021-05 -31 2021-06-01 募 集 期 结 束 后 的 4个 工 作 日 内 9:15-17:00公 众 组 Iii番 2021-05-31 2021 -05-31 2021 -06-03 9:00-15:00华 安 张 ill6大 园 RE汀 认 购 每 天 9:00-15:00( 508000.0 F ) 饲 下 馆 资 司 E 2021-05-31 2021 -06-01 2021-06-03 缴 曹 虫 子 戳 止 日 17: 00 2021-06-21战 略 银 资 番 2021-05-31 2021-06-03 17:00截 止 去 尘 众 Jl!资 司 E 2021-05-31 2021 -05-31 募 集 期 结 束 后 的 4个 工 作 日 内 15:00截 止中 金 普 滔 斯 仓 储 物 流 RE IT ( 508056.0F ) 饲 下 银 资 蕾 2021-05 -31 2021-06-02 募 集 期 结 束 后 的 2个 工 作 日 内 9:00-15:00 2021-06-21战 略 银 资 窑 - 6-01 -06-08 15:00戳 止场 内 15:00i.人 购 戳 止东 吴 苏 州 工 业 园 区 产 业 园 REIT 公 众 组 资 富 场 外 17:00i.人 购 截 止(508027.0F) 同 下 顿 资 富 2021-05-31 2021 -06-02 2021-06-03 9:00-15:00 2021-06-21占 . 银 资 司 E 2021-06-01 2021-06-08 15:00截 止场 内 9:15-11:30红 土 JI 新 盐 回 港 仓 储 物 流 REIT 公 众 组 资 啬 2021-05 -31 2021-05-31 募 集 期 结 束 后 的 2个 工 作 日 内 13:00-15:00场 外 9:00-17:00 2021-06-21(180301.0F ) 同 下 细 资 2021-05-31 2021-06-01 募 集 期 结 束 后 的 2个 工 作 日 内 9 : 30-15:00战 脑 银 资 蕾 2021-05-31 2021-06-01 17:00截 止 9:30-11:30、 众 组 资 富 2021-05-31 2021 -05-31 募 集 期 结 束 后 的 4个 工 作 日 内博 时 招 商 蛇 口 产 业 园 RE IT 13册 15:00( 180101.0F) 饲 下 报 资 富 2021-05-31 2021-06-01 募 集 期 结 束 后 的 2个 工 作 日 内 9:30-15:00 2021-06-21At脑 银 资 众 Jl!资 番富 国 首 JI 水 务 院 IT 2021-05-312021-05-31 2021-06-0 12021-05-31 ” JOl结 束 后 的 2个 工作 日 内 认 购 当 曰 17:00前 敏 默 15:00截 止同 下 Jl!资 富 2021-05-31 2021 -06-01 募 集 期 结 束 后 的 2个 工 作 日 内 9:00-15:00 2021 -06-21战 略 报 资 蕾 2021-05-31 2021-06-01 2021-06-08 截 止 日 17:00戳 止9:30-17:00公 众 银 资 司 E 2021-05-31 2021-05-31 2021-06-07 徽 款 截 止 6月 1日平 安 广 州 交 投 广 河 高 速 公 路 16:00REIT 9:30-15:00, 2021 -06-21( 180201.0F) 饲 下 1量 资 司 E 2021-05-31 2021 -06-01 2021 -06-08 自 截 止 6月 1日16:00 战 略 披 资 蕾 2021-05-31 2021-06-01 2021-06-08 055.1. 鹏 华 前 海 万 科 是 REITs 吗 ?5.2. 类 固 收 之 鹏 华 前 海 万 科 REITs5.3. 公 募 REITs与 类 REITs对 比5.4. 房 地 产 REITs之 越 秀 房 产 信 托 基 金5.5. 就 业 机 会 明 显 增 加 , 经 济 创 收 效 果 显 著5.6. 股 息 收 益 持 久 稳 定 , 发 展 空 间 广 大 宽 阔5.7. 首 批 公 募 REITs的 战 略 定 位 与 海 外 启 示 如 何 甄 别 REITs? 5.1. 鹏 华 前 海 万 科 是 REITs 吗 ?REITs的 甄 别 在 于 底 层 资 产 以 及 投 资 运 营 的 不 同 , 鹏 华 前 海 万 科 并 不 能 类 比 于 首 批 9只 公 募 REITs;鹏 华 前 海 万 科 REITs更 像 债 券 基 金 , 与 股 债 相 关 性 过 高 , 其 投 资 于 确 定 的 、 单 一 的 目 标 公 司 股 权 的 比 例 不 超 过 基 金 资 产 的 50%, 投 资 于 固 定 收 益 类 资 产 、 权 益 类 资 产 等 的 比 例 不 低 于 基 金 资 产 的 50%, 本 质 上 是 一 个 混 合 基 金 ; 5.2. 类 固 收 之 鹏 华 前 海 万 科 REITs2020年 鹏 华 前 海 万 科 净 利 润 1.9亿 元 , 其 中 1.5亿 来 自 于 投 资 收 益 。 5.3. 公 募 REITs与 类 REITs对 比公 募 型 REITs的 核 心 要 义 在 于 “公 募 ”与 “股 权 ”, 实 现 了 基 础 设 施 投 资 领 域 从 私 募 到 公 募 、 债 权 到 股 权 、 融 资 到 资 产 管 理 的 转 变 。 5.4. 房 地 产 REITs之 越 秀 房 产 信 托 基 金全 部 物 业 项 目 皆 为 内 地 房 产 , 越 秀 房 产 信 托 基 金 是 中 国 房 产 REITs的 先 行 者 。 越 秀 房 产 信 托 作 为 中 国 香 港 首 批 上 市 REITs, 市 值 规 模 已 经 突 破 110亿 元 人 民 币 。 核 心 资 产 全 部 位 于 内 地 市 场 也 从 侧 面 体 现 了 国 内 产 业 园 区 REITs的 可 行 性 , 其 发 展 也 可 为 国 内 REITs的 发 展 提 供 借 鉴 意 义 。 越 秀 房 托 具 有 标 准 化 的 REITs结 构 , 通 过 转 让 SPV股 权 持 有 物 业 与 美 国 “公 司 型 ”REITs相 同 。 5.5. 就 业 机 会 明 显 增 加 , 经 济 创 收 效 果 显 著总 体 而 言 , 2019 年 美 国 REITs 和 相 关 企 业 的 总 经 济 贡 献 相 当 于 260万 个 全 职 FTE工 作 岗 位 , 创 造 了 总 计 1733 亿 美 元 的劳 动 收 入 , 总 计 增 加 了 1350亿 美 元 的 消 费 支 出 以 及 直 接 促 进 210亿 美 元 的 财 产 税 收 入 。 与 此 同 时 , 美 国 REITs也 带 动 了 相 关 建 筑 行 业 的 发 展 , 提 供 了 超 120万 相 关 工 作 岗 位 , 创 造 了 794万 美 元 的 劳 动 收 益 。 5.6. 股 息 收 益 持 久 稳 定 , 发 展 空 间 广 大 宽 阔 5.7. 首 批 公 募 REITs的 战 略 定 位 与 海 外 启 示 与 美 国 房 地 产 行 业 为 主 的 REITs定 位 不 同 , 我 国 推 广 REITs更 加 注 重 基 础 设 施 补 短 板 建 设 的 战 略 目 标 。 我 国 目 前 发 行 的 9只 公 募 REITs只 涉 及 到 产 业 园 区 、 仓 储 物 流 、 高 速 公 路 以 及 垃 圾 处 理 和 污 水 治 理 等 行 业 ; 根 据 此 前 证 监 会 发 布 数 据 , 我 国 共 有 64只 REITs产 品 报 备 , 整 体 规 模 超 1300亿 元 ; 截 止 至 2020年 底 , 美 国 REITs发 行 规 模 达 1.25万 亿 美 元 , 共 有 223支 产 品 , 占 全 球 市 场 的 6成 以 上 ; 目 前 亚 洲 活 跃 REITs共 有 178只 , 总 市 值 达 2924亿 美 元 , 其 市 场 规 模 仅 占 美 国 的 30%; 考 虑 到 我 国 基 建 项 目 丰 富 , 盘 活 存 量 与 支 持 新 基 建 的 背 景 下 , 预 计 我 国 REITs将 有 巨 大 的 发 展 空 间 。 参 考 首 批 发 行 情 况 ,假 如 每 年 发 行 800到 1200亿 元 , 我 国 REITs有 望 实 现 在 未 来 十 年 破 万 亿 。 6.1. 被 险 资 “热 捧 ”, 却 受 公 募 基 金 “冷 遇 ”6.2. 投 资 者 分 类 特 征 与 资 产 配 置 偏 好6.3. 美 国 REITs 的 主 要 投 资 者 类 型06 公 募 基 金 缘 何 缺 席 首 批公 募 REITs? 6.1. 被 险 资 “热 捧 ”, 却 受 公 募 基 金 “冷 遇 ” 6.1. 被 险 资 “热 捧 ”, 却 受 公 募 基 金 “冷 遇 ” 公 募 REITs 符 合 现 行 政 策 对 于 保 险 资 金 投 资 范 围 的 要 求 。 根 据 保 险 资 金 运 用 管 理 办 法 1( 保 监 会 令 2018 1 号 ) 第 六 条 的 规 定 , 保 险 资 金 运 用 限 于 :( 1) 银 行 存 款 ; ( 2) 买 卖 债 券 、 股 票 、 证 券 投 资 基 金 份 额 等 有 价 证 券 ; ( 3) 投 资 不 动 产 ; ( 4) 投 资 股 权 ;( 5) 国 务 院 规 定 的 其 他 资 金 运 用 形 式 。 第 十 一 条 中 明 确 了 保 险 资 金 可 投 资 的 不 动 产 范 围 , 包 括 土 地 、 建 筑 物 以 及 其 他 附 着 于 土 地 上 的 定 着 物 , 具 体 办 法 由 中 国 保 监 会 制 定 。 目 前 首 批 发 行 的 9 只 公 募 REITs 产 品 的 基 金 管 理 人 符 合 以 上 监 管 机 构 对 于 保 险 资 金 投 资 范 围 的 限 制 ; 且 我 们 在 战 略 看 多 : 首 批 公 募 REITs, 上 限 +打 满 一 文 中 所 论 述 的 “首 批 公 募 REITs 顺 应 政 策 导 向 , 底 层 资 产 透 明 , 皆 为 优 质 的 基 础 设 施 项 目 ”, 保 险 资 金 如 我 们 所 预 期 对 REITs 的 认 购 展 现 出 极 高 热 情 。 6.1. 被 险 资 “热 捧 ”, 却 受 公 募 基 金 “冷 遇 ” 非 FOF 类 公 募 基 金 投 资 范 围 受 限 于 现 行 政 策 法 规 与 自 身 基 金 合 同 约 定 , 无 法 认 购 公 募 REITs 份 额 。 与 美 国 公 开 上 市 交 易 REITs 所 实 行 的 “公 司 型 ”模 式 不 同 , 国 内 首 批 公 募 REITs 采 用 的 是 “公 募 基 金 +ABS” 架 构下 的 “契 约 型 ”模 式 。 目 前 基 金 法 对 基 金 财 产 可 投 资 的 证 券 限 制 在 较 窄 的 范 围 内 , 即 狭 义 上 的 资 本 证 券 , 主要 包 括 表 明 债 权 关 系 的 债 券 以 及 表 明 股 东 权 利 的 股 票 , 以 及 国 务 院 证 券 监 督 管 理 机 构 规 定 的 其 他 证 券 及 其 衍 生 品种 。 同 时 , 在 公 开 募 集 证 券 投 资 基 金 运 作 管 理 办 法 第 三 十 二 条 中 也 明 确 规 定 了 , 基 金 管 理 人 运 用 基 金 财 产 进行 证 券 投 资 , 不 得 违 反 基 金 合 同 关 于 投 资 范 围 、 投 资 策 略 和 投 资 比 例 等 约 定 。 参 考 公 募 基 金 章 程 中 的 内 容 , 现 行规 定 下 , 一 般 公 募 基 金 的 可 投 资 范 围 尚 未 包 括 公 募 REITs产 品 。 FOF 基 金 受 现 行 规 则 下 对 于 投 资 标 的 运 作 时 长 的 限 制 , 无 法 参 与 公 募 REITs的 投 资 。 除 ETF 联 接 基 金 外 , 基 金 中 基 金 投 资 其 他 基 金 时 , 被 投 资 基 金 的 运 作 期 限 应 当 不 少 于 1 年 , 最 近 定 期 报 告 披 露 的 基 金 净 资 产 应 当 不 低 于 1 亿 元 。 而 目 前 所 有 的 公 募 REITs 产 品 均 成 立 不 久 , 不 满 足 1 年 运 作 期 的 要 求 , 因 而 FOF基 金 也 无 法 认 购 公 募 REITs 基 金 的 份 额 。 6.2. 投 资 者 分 类 特 征 与 资 产 配 置 偏 好 6.2. 投 资 者 分 类 特 征 与 资 产 配 置 偏 好 6.2. 投 资 者 分 类 特 征 与 资 产 配 置 偏 好 6.2. 投 资 者 分 类 特 征 与 资 产 配 置 偏 好 6.3. 美 国 REITs 的 主 要 投 资 者 类 型 6.3. 美 国 REITs 的 主 要 投 资 者 类 型 6.3. 美 国 REITs 的 主 要 投 资 者 类 型 6.3. 美 国 REITs 的 主 要 投 资 者 类 型 6.3. 美 国 REITs 的 主 要 投 资 者 类 型 7.1. 成 熟 市 场 中 REITs相 较 于 不 动 产 享 有 更 多 税 收 优 惠7.2. 现 有 税 收 政 策 下 , REITs各 环 节 涉 税 情 况7.3. 国 内 REITs 的 税 务 优 化 路 径07 税 务 优 化 : 公 募 REITs潜 在 红 利 7.1. 成 熟 市 场 中 REITs相 较 于 不 动 产 享 有 更 多 税 收 优 惠 7.1. 成 熟 市 场 中 REITs相 较 于 不 动 产 享 有 更 多 税 收 优 惠 7.2. 现 有 税 收 政 策 下 , REITs各 环 节 涉 税 情 况 7.2. 现 有 税 收 政 策 下 , REITs各 环 节 涉 税 情 况 7.2. 现 有 税 收 政 策 下 , REITs各 环 节 涉 税 情 况 7.2. 现 有 税 收 政 策 下 , REITs各 环 节 涉 税 情 况 REITs 的 投 资 人 一 般 通 过 资 产 支 持 证 券 ( ABS) 收 购 项 目 公 司 的 股 权 / 债 券 以 取 得 基 础 设 施 项 目 完 全 所 有 权 或 经 营 权 利 。 7.2. 现 有 税 收 政 策 下 , REITs各 环 节 涉 税 情 况在 REITs 运 营 阶 段 , 管 理 人 主 动 运 营 管 理 基 础 设 施 项 目 , 以 获 取 基 础 设 施 项 目 租 金 、 收 费 等 稳 定 现 金 流 。 7.2. 现 有 税 收 政 策 下 , REITs各 环 节 涉 税 情 况 7.2. 现 有 税 收 政 策 下 , REITs各 环 节 涉 税 情 况目 前 REITs 份 额 持 有 人 实 现 投 资 收 益 主 要 通 过 两 种 方 式 : 底 层 资 产 收 益 分 红 以 及 REITs份 额 交 易 利 得 。 不论 以 何 种 方 式 实 现 投 资 收 益 , 主 要 涉 及 的 税 费 都 是 个 人 /企 业 所 得 税 。 7.2. 现 有 税 收 政 策 下 , REITs各 环 节 涉 税 情 况 特 许 经 营 权 类 REITs 不 存 在 持 续 期 间 届 满 后 的 产 权 转 让 问 题 , 而 产 权 类 REITs 持 续 期 间 届 满 转 让 项 目 公 司 股 权 或 资 产 所 面 临 的 税 收 问 题 类 似 于 REITs设 立 阶 段 7.3. 国 内 REITs 的 税 务 优 化 路 径 以 发 达 REITs 市 场 的 税 收 政 策 制 定 方 向 为 参 考 , 结 合 国 内 经 济 环 境 与 公 募 REITs 产 品 的 特 征 , 未 来 REITs 产 品 将 有 较 大 的 税 务 优 化 空 间 。 结 合 国 内 实 际 情 况 与 以 上 内 容 中 总 结 的 公 募 REITs 各 环 节 所 涉 及 税 费 , 国 内 REITs 的 相 关 税 收 政 策 可 以 在 以 下 几 个 方 面 进 行 优 化 :1. 交 易 基 础 设 施 不 动 产 时 土 地 增 值 税 的 税 负 优 惠 : 公 募 REITs 产 品 的 所 持 有 的 基 础 设 施 相 关 物 业 进 行 购 入 或 出 售 时 ,可 对 交 易 环 节 所 涉 及 的 土 地 增 值 税 的 税 负 进 行 减 免 。2. 运 营 与 出 售 REITs 基 础 设 施 不 动 产 时 所 得 税 的 税 负 优 惠 : 参 考 成 熟 REITs市 场 中 REITs 分 配 给 投 资 者 的 利 润 部 分 可 以 免 征 所 得 税 , 我 国 基 础 设 施 公 募 REITs 产 品 的 物 业 在 运 营 或 出 售 时 , 也 可 减 免 出 售 后 获 取 用 于 分 红 部 分 利 得 的 所 得 税 。3. 基 础 设 施 公 募 REITs 涉 及 印 花 税 的 税 负 优 惠 : 公 募 REITs 产 品 的 所 持 有 的 基 础 设 施 相 关 底 层 资 产 在 交 易 与 租 赁 环 节 涉 及 的 印 花 税 税 负 可 以 只 向 单 边 征 收 。4. 对 基 础 设 施 SPV 项 目 公 司 适 用 高 新 企 业 的 优 惠 税 率 : 参 考 国 家 战 略 课 题 国 研 公 共 资 产 证 券 化 ( REITs) 课 题( 20150715) 的 主 要 成 果 之 一 , 基 础 设 施 SPV 项 目 公 司 和 优 秀 REITs 运 营 企 业 可 作 为 生 产 性 服 务 业 , 适 用 申 报 高新 企 业 认 定 , 而 所 得 税 可 参 考 高 新 技 术 企 业 按 照 15%税 率 征 收 。 风 险 提 示 基 础 设 施 项 目 经 营 风险 管 理 机 构 的 履 约 风 险 内 部 人 控 制 风 险
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