2021年融创中国如何构建头部竞争优势的业务生态？.pdf

1 2021 LeadLeo 2021年 融创中国如何构建头部竞争优势的业务生态？ How does Sunac China build a business ecosystem? Sunac China最高競争優位性備 構築？ 报告提供的任何内容（包括但不限于数据、文字、图表、图像等）均 系头豹研究院独有的高度机密性文件（在报告中另行标明出处者除外 ）。未经头豹研究院事先书面许可，任何人不得以任何方式擅自复制 、再造、传播、出版、引用、改编、汇编本报告内容，若有违反上述 约定的行为发生，头豹研究院保留采取法律措施，追究相关人员责任 的权利。头豹研究院开展的所有商业活动均使用“头豹研究院”或“头豹 ”的商号、商标，头豹研究院无任何前述名称之外的其他分支机构， 也未授权或聘用其他任何第三方代表头豹研究院开展商业活动。 报告主要作者：袁栩聪 2021/04 概览标签：房地产、融创中国、地产多元化、地产业务生态2021LeadLeo 行业峰会策划、奖项评选、行业 白皮书等服务 头豹研究院简介 头豹是国内领先的原创行企研究内容平台和新型企业服务提供商。围绕“协助企业加速资本价值的挖掘、提升、传播”这一核心目标，头豹打 造了一系列产品及解决方案，包括：数据库服务、行企研报服务、微估值及微尽调自动化产品、财务顾问服务、PR及IR服务，以及其他企业 为基础，利用大数据、区块链和人工智能等技术，围绕产业焦点、热点问题，基于丰富案例和海量数据，通过开放合作的增长咨询服务 等 头豹致力于以优质商业资源共享研究平台，汇集各界智慧，推动产业健康、有序、可持续发展 300+ 50万+ 合作专家 2万+ 注册机构用户 公司目标客户群体 覆盖率高，PE/VC、 投行覆盖率达80% 资深分析师 和研究员 5,000+ 细分行业 深入研究 原创内容 100万+ 行研数据元素 企业服务 为企业提供定制化报告服务、管理 咨询、战略调整等服务 提供行业分析师外派驻场服务，平台数据库、 报告库及内部研究团队提供技术支持服务 地方产业规划，园区企业孵化服务 云研究院服务 行业排名、展会宣传 园区规划、产业规划 四大核心服务2021LeadLeo 1、头豹科技创新网()：PC端阅读全行业、千本研报 2、头豹小程序：微信小程序搜索“头豹”、手机扫上方二维码阅读研报 图说 表说 专家说 数说 3、行业精英交流分享群：邀请制，请添加右下侧头豹研究院分析师微信 详情咨询 研报阅读渠道 扫一扫 实名认证行业专家身份头部房企发展渐入“瓶颈”，跨界多元化业务发展寻求转型，抓住二 次增长曲线的机会 房地产行业加速洗牌下， 融创中国如何构建头部竞争优 势的业务生态？ 摘要 01 02 03 融创依托并购战略，低成本获取土储的同时，快速完成新市场进入打开新局面， 并帮助自身快速切入新的赛道，进而抢占先发优势。通过多年并购经历，融创积 累业界的口碑，并在并购领域建立了自身的竞争优势 在激烈的竞争格局下，融创中国凭借收并购拿地方式弯道超车， 交易金额连续三年领跑于行业 融创完成围绕主业的组织结构升级，建立房地产行业极强的壁垒和头部地位。既 能延续主业核心优势，又能反哺母公司支撑业绩进一步增长 融创中国“地产+”战略在优势赛道成功布局，融创服务、文旅、文化形成产业能力， 以高品质的“新供给”促进“新消费”进而赋能城市 融创中国坚持地产与“地产+”联动，延续地产主业优势成功布局多 元化赛道，三大产业集团形成协同效应 头部房企早已在多元化领域战略布局，碧桂园博智林机器人、恒大造车、万科养 殖、融创文旅等等，但多元化业务量占比较小，仍有有很大的发展空间。从成长 潜力看，融创的同比增长速度最快，通过文旅文化打造IP，对市场有一定的影响 力，从而在产业端形成协同发展的效应 在国家“房住不炒”和三稳的调控基调下，市场调控政策趋 紧，通过加杠杆实现快速增长的红利时代已消失。许多房 地产企业不得不“另辟蹊径”，开始跨界多元业务寻求转型， 凭借多元化赛道布局，寻找第二增长曲线。在激烈的竞争 格局下，融创中国坚持地产与“地产+”联动，延续地产主 业优势成功布局多元化赛道，三大产业集团形成协同效应， 进而构筑了头部竞争优势的业务生态5 2021 LeadLeo 房地产行业综述 - 9 政策分析 - 10 宏观经济分析 - 11 商品房市场分析 - 12 土地市场分析 - 13 行业竞争格局分析 - 14 融创中国企业综述 - 15 企业概况 - 16 发展历程 - 17 融创中国业务生态分析 - 18 业务生态全景 - 19 融创地产 - 20 融创服务 - 25 融创文旅 - 28 融创文化 - 31 融创中国竞争优势分析 - 33 房企多元化业务生态 - 34 土地储备优势 - 35 融创中国战略分析 - 36 产品创新 - 37 收并购拿地 - 38 “地产+”赛道布局 - 39 方法论 - 40 法律声明 - 41 目录 CONTENTS6 2021 LeadLeo Overview of Real Estate Industry - 9 Policy Analysis - 10 Macroeconomic Analysis - 11 Commercial Housing Market Analysis - 12 Land Market Analysis - 13 Analysis of Industry Competition Landscape - 14 Sunac China Enterprise Overview - 15 Company Profile - 16 Development History - 17 Sunac China Business Ecological Analysis - 18 Business Ecology Panorama - 19 Sunac Real Estate - 20 Sunac Services - 25 Sunac Cultural Tourism - 28 Sunac Culture - 31 Analysis of Sunac Chinas Competitive Advantages - 33 Diversified Business Ecology of Real Estate Enterprises - 34 Land Reserve Advantage - 35 Analysis of Sunac China Strategy - 36 Product Innovation - 37 Acquisition of Land by M&A - 38 Real Estate Plus Strategy - 39 Methodology - 40 Legal Statement - 41 目录 CONTENTS7 图表1：房地产市场长效调控机制，2020年 - 10 图表2：楼市调控政策，2020年 - 10 图表3：中国M1、M2同比增速、MLP利率走势，2018-2020年 - 11 图表4：房地产、制造业、基建投资累计同比，2018-2020年 - 11 图表5：全国商品房市场量价情况，2016-2020年 - 12 图表6：各能级城市商品住宅销售面积与销售额同比情况，2020年 - 12 图表7：土地市场成交量价情况，2016-2020年 - 13 图表8：各线城市住宅用地同比增长情况，2020年 - 13 图表9：中国房地产企业门槛（按销售额计），2020年 - 14 图表10：Top100各梯队房企集中度（按销售额计），2020年 - 14 图表11：中国房地产企业Top10销售排名，2020年 - 14 图表12：融创中国合同销售金额增长，2015-2020年 - 16 图表13：融创中国发展历程，2003年-2020年 - 17 图表14：融创中国各业态收入及增长，2018-2020年 - 19 图表15：全国开发项目产品及标杆 - 21 图表16：全国T0P10房企销售额排名，2014-2020年 - 21 图表17：融创中国收入增长情况分析，2016-2020年 - 22 图表18：融创中国资本结构，2018-2020年 - 22 图表19：融创地产土地储备，2020年 - 23 图表20：融创中国土地储备分布，2020年 - 23 图表21：融创中国平均拿地成本，2019-2020年 - 23 图表22：融创地产在核心城市发展地位，2020年 - 24 图表23：融创地产总可售货值及分布，2021年 - 24 图表目录 List of Figures And Tables8 图表24：融创服务经营情况，2017-2020年 - 27 图表25：头部物管企业对比分析，2020年 - 27 图表26：全球LCP树脂产能及占比，2019年 - 30 图表27：融创文旅的收入和客流分析，2018-2020年 - 30 图表28：行业对比收入与客流恢复情况，2020年 - 30 图表29：头部房企多元化业务对比分析，2020年 - 34 图表30：头部房企土地储备与销售面积，2020年 - 35 图表31：头部房企合约销售增速对比，2016-2020年 - 35 图表32：“i+美好生活体系”生活解决方案，2020年 - 37 图表33：融创中国收并购拿地金额占比，2016-2019年 - 38 图表34：融创中国上市以来并购散点图，2010-2019年 - 38 图表目录 List of Figures And Tables9 2021LeadLeo 行业综述 宏观基本面：中央出台“三道红线”管控新规的长效调控机制，行业或将面临供给侧 改革。房地产投资韧性较强，其增速疫后触底反弹至高位平稳 房地产市场：一线城市商品住宅市场需求高，市场结构分化明显。一线城市宅地 供求规模明显增大，土地市场成交火热，进一步推动楼面价上涨 行业竞争格局：2020年房地产行业整体梯队门槛上升，行业竞争加剧，Top10房 企以头部竞争优势稳固地位，竞争格局分化将进一步加剧10 2021LeadLeo 中国房地产行业现状政策分析 政府坚持房地产行业“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控总基调，各地政府“因城施策”稳预期。 中央出台“三道红线”管控新规的长效调控机制，行业或将面临供给侧改革 房地产市场长效调控机制，2020年 来源：CREIS，头豹研究院编辑整理 三道红线 “踩线”条数 归属档 有息负债规模年增速限制 剔除预收款后的资产 负债率70% 3 红色档 不得增加 2 橙色档 5% 净负债率100% 1 黄色档 10% 现金短债比1 0 绿色档 15% 政策分类 城市 限购升级（区域扩围、 限离婚购房等） 深圳、宁波、杭州、东莞、 无锡、南京 限贷升级（首套或二 套首付比例提高等） 深圳、无锡、沈阳、常州、 长春、湖州 税收调节（增值税免 征年限提升等） 深圳、无锡、沈阳、成都 新增限售（优先购房 限售等） 杭州、宁波、东莞、常州、 衢州、台州 土地出让条件收紧等 杭州、无锡、沈阳、南京、 长春、绍兴、衢州、台州 加强市场监管 深圳、杭州、宁波、南京、 郑州、长春、海口、三亚、 成都、徐州 停止疫情期间部分纾 困政策 无锡、常州、银川 加强预售资金监管 成都、西安、昆明、唐山、 石家庄、广州 升级楼市调控政策,2020年 2020年，房地产长效机制加速 完善，在“房住不炒”基调指导下， 地方政府因城施策更加灵活， 以稳房价、稳地价、稳预期为 调控思路 上半年，疫情对房地产市场供 需两端均造成了冲击，房企销 售回款受限，叠加房企资金及 偿债压力加大；同时，各类企 业延迟复工，施工节奏放缓， 住房竣工交付压力上升。因而 多个城市从供需两侧出台房地 产相关扶持政策，减缓疫情对 房地产市场的冲击 下半年，政策环境趋紧，多个 热点城市迎来政策调控升级。 其中约20个城市从限购、限贷、 限售等方面加码。整体来看， 除深圳等超热点城市外，多数 城市政策调控力度较为温和。 此外，部分城市从供给端切入， 增加土地出让条件等，短期给 土地市场降温的同时，将从中 长期改善市场供求关系 2020年8月多部委联合推动房地产融资长效机制，出台“三道红 线”以约束针对房企融资债务规模，这对于房地产行业而言是一 次供给侧改革，即使“绿色房企，有息负债规模年增长亦不得超 过15%，这限制房企杠杆拿地，同时部分房企高杠杆债务滚动的 扩张模式将难以为继 对于绝大多数中小房企，在融资能力、成本管控、产品溢价、 对上下游议价能力和占款能力上均处于明显劣势。行业将更注 重利润而非规模，而财务稳健的大型房企也将强者愈强 房住不炒 中央定调，因城施策 稳房价、稳地价、稳预期 根本定位 房地产长效机制 调控思路 头豹洞察11 2021LeadLeo 中国房地产行业现状宏观经济分析 疫后央行掀起货币宽松浪潮，M2-M1增速剪刀差收窄反映企业生产经营活跃，维持资金流动性在合理充 裕状态，推动房地产市场稳健发展。房地产投资韧性较强，其增速疫后触底反弹至高位平稳 来源：Wind，头豹研究院编辑整理 房地产、制造业、基建投资累计同比，2018-2020年 疫后投资数据呈现稳定恢复态势，增速在疫后3月底谷反弹，结构继续优化， 其中房地产投资高位平稳，基建投资增速放缓，制造业投资逐渐恢复。随 着投资各项政策措施的持续显效发力，投资资金增长速度加快，房地产投 资、基建投资、制造业投资三领域增速均在回升。2020年2月受疫情影响， 房地产投资同比下降18.1%，随后增速迅速反弹至2020年末为5%，增速将持 续扩大，可见房地产投资韧性较强；基建投资投资增长3.4%，而制造业投资 下降2.2%，降幅逐渐收窄 -35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 制造业投资:累计同比 房地产投资:累计同比 基建投资:累计同比 5.0% 3.4% -2.2% 单位：百分比 中国M1、M2同比增速、MLP利率走势，2018-2020年 单位：百分比 0 2 4 6 8 10 12 14 16 M1 M2 MLF 10.90 2.95% 8.10% 中国疫情得到控制后，央行三次降准多次降息释放流动性，掀起货币宽松浪潮。 2020年末M1同比增速为8.1%，增速创近两年新高，房地产市场升温；M2同比 增速为10.1%，M2-M1增速剪刀差收窄反应企业生产经营活力提升，使得投资、 消费进一步修复。此外，中期借贷便利（MLF）操作中标利率全年下调30个基 点至2.95%，将使得个人房贷利率和企业融资成本的下降。中央经济工作会议 提出2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，稳健的货币政策和财 政政策驱动资金流动性维持在合理充裕状态，推动房地产市场健康稳定发展12 2021LeadLeo 中国房地产行业现状商品房市场分析 房地产行业韧性较强，疫后挤压住房需求释放，商品房市场量稳价升，销售面积高达17.6亿平方米，销 售额突破17万亿，双创历史新高。一线城市商品住宅市场需求韧性高，市场结构分化明显 各能级城市商品住宅销售面积与销售额同比情况，2020年 全国商品房市场量价情况，2016-2020年 2020年，疫情冲击下，房地产行业表现较强的韧性，稳住经济基本盘。疫后 央行掀起宽松货币浪潮，加之房企积极营销，挤压住房需求恢复释放，带动 市场规模持续回升，全年商品房市场量稳价升 2020年，全国商品房销面积达17.6亿平方米，销售金额17.4万亿元，同比正 增长，创历史新高。其中商品住宅销售额15.46万亿，同比增长10.8%；办公 楼销售额0.50万亿，同比下降5.3%；商业营业用房销售额0.99万亿、同比下降 11.2%。由于商办类物业主要以企业经营和投资为主，疫情冲击实体经济导致 需求大幅下滑，而商品房销售额增长主要是住宅成交量拉动 纵观各能级城市商品住宅，市场结构分化明显。一线城市总体量价双涨， 销售面积与销售金额同比分别增长23.1%、23.9%，房价的涨幅主要体现在 二手房方面。二线城市分化加剧，是三类城市中唯一成交规模下降的能级 城市。主要原因是前期市场成交热度高，随政策调控成交面积回落明显， 东三省整体疲软，中部与西南分化剧烈。三线城市总体规模有所增长，主 要代表城市为珠三角与长三角城市，总体市场表现较为旺盛 总体来看，一线城市商品住宅市场需求韧性高，市场供应推动成交较为明 显，主城区呈供不应求态势。二三线城市继续延续内部城市分化态势，各 城市对人的留存和吸引力将长期分化 15.7 16.9 17.2 17.2 17.6 11.8 13.4 15.0 16.0 17.4 10 11 12 13 14 15 16 17 18 2016 2017 2018 2019 2020 累计商品房销售面积 累计商品房销售金额 面积单位：亿平方米 金额单位：万亿元 23.1% -4.8% 5.5% 23.9% 3.9% 12.5% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 一线城市（4） 二线城市（28） 三线城市（20） 销售面积同比 销售金额同比 单位：百分比 来源：Worldunion，头豹研究院编辑整理13 2021LeadLeo 中国房地产行业现状土地市场分析 商品房市场火热给房企增添拿地信心，政府加快推地节奏，进而推动土地市场成交量价齐升。一线城市 宅地供求规模明显增大，土地市场成交火热，进一步推动楼面价上涨 来源：CREIS，头豹研究院编辑整理 各线城市住宅用地同比增长情况，2020年 供求方面，一线城市供求规模明显增加，二线和三四线城市成交面积小 幅增长。成交楼面价方面，一线城市、三四线城市成交楼面价上涨幅度 较大，分别为13%、15% 2020年一线城市住宅用地市场热度相对较高，一方面，一线城市土地资 源较为稀缺，2020年大规模供地获得企业更多关注；另一方面，优质地 块推出量明显增加，带动企业竞拍热情提升，土地成交楼面均价及溢价 率均有所提高。二线城市住宅用地市场表现分化，宁波、杭州等城市宅 地市场热度较高，而青岛、济南、天津等城市宅地市场热度一般 一线城市 二线城市 三、四线城市 成交楼面均价 土地出让金 成交面积 供应面积 20% 27% 43% 13% 3% 6% 8% 2% 3% 9% 25% 15% 单位：百分比 全国各类土地出让金额及建面，2016-2020年 金额单位：万亿元 面积单位：万平方米 31.31 34.49 42.89 42.87 49.25 3.69 5.18 5.91 6.78 8.05 0 2 4 6 8 10 20 25 30 35 40 45 50 2016 2017 2018 2019 2020 规划建筑面积 土地出让金 14.45 13.12 15.8 19.94 20.55 2.73 4.13 4.67 5.56 6.62 0 1 2 3 4 5 6 7 10 12 14 16 18 20 22 2016 2017 2018 2019 2020 规划建筑面积 土地出让金 全国住宅土地出让金额及建面，2016-2020年 土地市场成交量价情况，2016-2020年 2020年土地市场方面，在疫 情得到控制以及宽松货币政 策环境下，商品房销售超预 期创历史新高，全年土地市 场整体的推地节奏加快，进 而推动土地市场量价齐升 全年招拍挂成交土地出让金 8.05万亿，同比增长18.8%， 其中住宅用地出让金6.62万 亿，同比增长19.2%，住宅用 地出让金占总出让金的82.2% 全年招拍挂规划建筑面积 49.25亿、同比增长14.9%， 其中住宅用地23.1亿，同 比增长12.4%，住宅用地供应 建面占总建面的46.9% 全年土地平均楼面价为1,635 元/，同比增长3.4%；住宅 类用地成交的平均楼面价为 2,867元/，同比增长6.0%。 各类土地的供求规模上涨， 推动成交楼面价上涨 金额单位：万亿元 面积单位：万平方米14 2021LeadLeo 中国房地产行业现状行业竞争格局分析 2020年房地产行业整体梯队门槛上升，行业竞争加剧，其中Top50房企竞争格局激烈，梯队集中度提升。 Top10房企以头部竞争优势稳固地位，竞争格局分化将进一步加剧 1940 1819 2102 3210 3396 3620 3886 4557 6690 5702 2780 2850 3003 3567 3634 5028 5750 7011 7035 7880 0 2000 4000 6000 8000 招商蛇口 华润置地 世茂集团 绿地控股 中海地产 保利发展 融创中国 万科地产 中国恒大 碧桂园 2020年全口径金额 权益金额 单位：亿元 各房企梯队门槛上升，Top50房企竞争 优势进一步深化，头部房企地位稳固。 2020年各房企梯队门槛均呈上涨态势， 其中Top50房企竞争格局激烈，门槛提 高至670亿元，涨幅27%；TOP10门槛提 升 18.5% 至 2,404.2 亿 元 。纵观全年 Top100房企梯队，TOP10房企额集中度 达26.3%，与去年相比持平，市场份额 平稳发展；TOP11-30及TOP31-50梯队 房企集中度相比去年明显提升，市场份 额稳步增长 随着房企竞争格局愈加激烈，梯队分化 加深，TOP100之后房企竞争门槛愈高。 房企以头部竞争优势占据市场主导地位， 聚集更多的市场资源，中小规模房企发 展空间受限，而国家宏观调控的力度加 大将进一步加剧房企市场格局分化。 Top10的头部房企碧桂园、恒大、万科、 融创、保利位居行业前五，头部地位将 愈加稳固 中国房地产企业Top10销售排名，2020年 头豹洞察 来源：CRIC，头豹研究院编辑整理 中国房地产企业门槛（按销售额计），2020年 头部企业梯队 2028 959 528 202 2404 1120 670 221 18.5% 16.8% 26.9% 9.4% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Top10 Top30 Top50 Top100 2019年 2020年 同比变化 单位：亿元 Top100各梯队房企集中度（按销售额计），2020年 梯度 2019年 2020年 集中度变化 Top10 26.3% 26.3% 0 Top11-30 17.5% 18.4% +0.9% Top31-50 9.1% 9.9% +0.8% Top51-100 10.6% 11.0% +0.415 2021LeadLeo 企业综述 企业概况：2020年合同销售收入高达5,753亿元，十年复合增速达53%，位列行业 第四，稳居中国龙头房企地位 发展历程：融创中国2003年起步于天津，2010年香港主板上市，7年跨越式发展， 从深耕城市到全国化布局，跻身行业四强16 2021LeadLeo 融创中国综述企业概况 融创中国至今上市十年，以地产为核心，坚持“地产+”发展战略，积极并购，实现跨越式发展。2020年合 同销售收入高达5,753亿元，十年复合增速达53%，位列行业第四，稳居中国龙头房企地位 企业名称：融创中国控股有限公司（01918.HK） 总部地址 中国天津市（2003年成立） 主营业务 高端住宅和商业地产的开发 品牌宗旨 以“至臻致远”为品牌理念，致力于通过高品质的产 品与服务，整合优质资源，为中国家庭提供美好生 活的完整解决方案 主要股东 截至2020年，融创的股权分布较分散，大众持股 53.1%，管理层持股1.7%；而大股东股权结构较集中， 董事会主席孙宏斌对融创拥有绝对控制权（持股 45.2%），有效确保战略的执 发展战略 以地产为核心主业，坚持“地产+”战略，布局六大 板块：融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、 融创会议会展、融创医疗康养 业务覆盖 地产开发、物业服务、会议会展、旅游度假、主题 乐园、商业运营、酒店运营、医疗康养、IP开发运 营、影视内容制作发行等多领域 资本市场 香港联合交易所（2010年上市） 行业排名 中国房企四强 企业介绍 描述 从成立到现在，融创中国经历从深耕 城市到深耕区域；再到积极并购，全 国多元化布局，实现在激烈的竞争格 局下弯道超车，成为中国龙头房企 融创中国十年实现跨越式发展，迈入 中国龙头企业梯队。融创中国成立于 2003年，主营业务是高端住宅和商业 地产开发。2010年赴香港联交所上市， 从上市时全年业绩83亿元，到2020年 合同销售金额高达5753亿元，10年间 实现近70倍的跨越式业绩增长，10年 的复合增速高达53%，现稳居行业第四 截至2020年，融创中国布局110个城 市，共开发约470个项目，7年蝉联全 国房地产销售十强。2018年以来国家 加强宏观调控力度，融创中国加大力 度发展“地产与地产+”联动，发展融创 服务、融创文旅、融创文化文等业务， 构筑多元化业务生态，持续提高头部 竞争优势 来源：融创中国官网，头豹研究院编辑整理 83 192 356 547 659 682 1,506 3,620 4,608 5,562 5,753 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 融创中国合同销售金额增长，2015-2020年 CAGR：53% 单位：亿元17 2021LeadLeo 融创中国发展历程，2003年-2020年 融创中国综述发展历程 融创中国2003年起步于天津，2010年香港主板上市，7年跨越式发展，从深耕城市到全国化布局，跻身 行业四强；通过“地产与地产+”联动实现多元化产业布局，实现构筑头部竞争优势的业务生态 2003-2008年 起步天津，深耕北京 2010-2017年：7年实现跨越式发展，转型全国布局，迈进行业四强 2018-2020年 降杠杆，多元化发展 2018年，组建融创文化集团、文旅集 团；发布融创中式产品谱系；位列全国 房企销售排名TOP4 2019年，成立环球融创会展文旅集团； 发布“融爱家”品牌，全面布局医疗康养 产业，形成以地产为核心主业，涵盖服 务、文旅、文化、会议会展、医疗康养 业务的六大战略板块；广州、无锡、昆 明三大融创文旅城开业；位列全国房企 销售排名TOP4 2020年，融创服务正式在香港联合交 易所主板上市，股票代码01516.HK。成 都、重庆两大融创文旅城开业；位列全 国房企销售排名TOP4 2003年7月，成立于 天津，开始了高端物 业项目 2004年，进入重庆， 奠定深耕西南的基础 2007年，深耕北京， 进驻苏南，以无锡为 中心 2008年，开发第一个 “壹号院系”产品 2010年10月，香港联合交易所成功上市，股 票代码HK.1918 2012年，进驻并深耕以上海为中心的长三角 区域；深耕以杭州为中心的东南区域；形成 “京津沪渝杭”五大核心城市的战略布局 2013年，提出品质价值，坚持高端精品战略 2014年，拓展北京区域，进驻济南并持续深 耕，首次跻身全国房企销售排行TOP10 2015年，组建融创物业集团；成立广深区域 公司、华中区域公司，并深耕海南旅游度假 项目；发布“臻生活”高端生活价值体系；位列 全国房企销售排名TOP9 来源：融创中国官网，头豹研究院编辑整理 2016年，并购融科智地，形成北 京、华北、上海、西南、东南、 华中、广深和海南八大区域全国 战略布局；销售额首次突破千亿， 位列全国房企销售排名TOP7 2017年，以438亿元收购万达旗 下13个文旅项目，对万达控股 91%股权，位列全国房企销售排 名TOP4 （2015-2017年，融创中国销售 规模快速增长，融创销售收入复 合增长率达到了131.65%） 异地扩张，深耕城市 香港上市，布局5大核心城市深耕区域 积极并购，快速布局全国 “地产与地产+”联动，突破瓶颈18 2021LeadLeo 业务生态分析 业务生态全景：融创中国坚持地产开发为主业，搭建了服务、文旅、文化三大产 业集团，各板块红利不断释放 融创地产：坚持产品卡位战略，战略前瞻性调整资本结构，获取优质充裕的土地 融创服务：坚持多元化业态发展战略，有望成为中国物业服务领导者 融创文旅：打造涵盖文旅全业态、全产品线的专业化全产业链服务体系 融创文化：融创文化坚定超级IP长链运营模式，持续进行深度布局和优质内容制作19 2021LeadLeo 融创中国业务生态分析业务生态全景 融创中国坚持地产开发为主业，搭建了融创服务、融创文旅、融创文化三大产业集团，“地产+”产业实力 持续提升。融创服务已赴港上市，文旅与文化领域初露锋芒，各板块红利不断释放 业态布局及业务发展概况 融创中国业务生态全景 来源：融创中国官网，头豹研究院编辑整理 资 源 主 导 野蛮生长 聚焦地产 开发投资 与销售 能 力 主 导 保持激进 并购 不断完善 能力 能 力 延 伸 多元化战 略布局 深化C段 服务内容 不同发展阶段特点 融创地产 融创服务 融创文旅 融创文化 融创会展 融创康养 融创中国以地产为核心主业， 持续布局“地产+”，搭建了 融创服务、融创文旅、融创 文化三大下属产业集团，业 态涉及物业、文旅、文化、 会议会展、医疗康养等多个 板块，涵盖地产开发、物业 服务、会议会展、旅游度假、 主题乐园、商业运营、酒店 运营、医疗康养、IP开发运 营、影视内容制作发行等多 领域 随着战略优势释放，布局进 一步深化，行业发展迎来新 周期，各板块业绩全面向好、 资本结构持续优化。近三年 融创地产、物管、文旅板块 复合增长率分别为36%、58%、 38%，对公司带来稳定现金 流及业绩支持 头豹洞察 1,177.1 1,594.7 2,188.8 20.3 28.5 38.8 18.4 28.3 46.2 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 2018 2019 2020 房地产开发 文旅城运营 物业管理服务 单位：亿元 地产复合增长36% 物管复合增长58% 文旅复合增长38% 融创地产多年坚持产品卡位战略布局全国， 中式产品体系更是塑造了行业知名的产品IP， 7年快速发展至行业Top4 通过收购万达文旅高起点布局文旅产业，打 造涵盖文旅全业态、全产品线的专业化全产 业链服务体系，快速形成了布局优势 坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、 真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五 大赛道持续进行深度布局 2020年香港联交所上市，是中国物业服品质 领先品牌企业。融创服务坚持多元化业态发 展战略，通过整合并购打开多业态的新局面 环球融创会展文旅集团是目前全国最大的会 展类项目持有及运营商，在全国范围内持有 及管理的会议、展览中心逾200万平方米 高起点发展，携手顶级医养合作伙伴，打造 国际级医疗康养标杆，为中国家庭整合定制 “全生命周期美好生活”服务体系 核心 主业 三 大 产 业 集 团 六 大 业 务 板 块 融创各业态收入及增长，2018-2020年 ee0a295b64c20 2021LeadLeo 项目产品：坚持产品卡位战略，塑造业内知名产品IP 收入&资本结构：收入复合增长率居行业首位；前瞻性战略调整资本结构 土地储备：多渠道拿地方式获取优质充裕的土地 核心城市深耕：布局超过120个城市，其中55城销售金额前十 融创中国地产主业 如何实现70倍的跨越式业绩增长21 2021LeadLeo 融创中国业务生态分析融创地产项目产品 融创中国多年坚持产品卡位战略布局全国，中式产品体系更是塑造了行业知名的产品IP，7年快速发展实 现行业地位从跻身前十提升至行业Top4，并连续4年稳居行业领先地位 融创地产行业内发展规模概况 全国开发项目产品及标杆 年份排名 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1 万科 万科 恒大 碧桂园 碧桂园 碧桂园 碧桂园 2绿 地恒 大万 科万 科万 科万 科恒 大 3 万达 绿地 碧桂园 恒大 恒大 恒大 万科 4恒 大万 达绿 地 融创 融创 融创 融创 5保 利中 海保 利保 利保 利保 利保 利 6 碧桂园 保利 中海 绿地 绿地 绿地 中诲 7 中海 碧桂园 融创 中海 中海 中海 绿地 8 世茂 华润 华夏幸福 龙湖 新城 新城 世茂 9华 润 融创 绿城 华夏幸福 华润 世茂 华润 10 融创 华夏幸福 万达 华润 龙湖 华润 招商蛇口 来源：CRIC，头豹研究院编辑整理 全国T0P10房企销售额排名，2014-2020年 上市以来融创地产实现近70倍的跨越式业绩增长，在2014年销 售额首次进入行业Top10梯队。2016-2019年，融创中国从城市 深耕迅速转型全国化布局，城市进入数量从2015年末16个高能 级城市到2019年布局120城市（涵盖各能级），每年新进入城市 约25个，实现从区域型头部迈向行业四强。在全国化布局进程中， 2017年开始销售规模跻身行业T0P4，随后持续的快速增长保持 连续四年稳居行业领先地位。在行业洗牌背景下，2020年融创中 国销售金额增速依然维持在30%以上，逐步缩小与T0P3房企的销 售规模差距，可见其发展势能强劲 融创地产多年坚持产品和服务领先 战略，拥有多年开发项目开发和产 品打造经验。融创中国现已打造业 内认可的产品品质，涵盖从顶级豪 宅到改善型住宅，包括壹号院系、 桃花源系、府系核心产品线及其他 一系列成熟产品线，具备行业领先 的中式产品体系能力。独特且高品 质的产品打造已成为其卡位竞争优 势，并塑造了行业知名产品IP 2020年，融创中国位列“2020中国 房企超级产品 TOP100”的榜 。 此外，“上海桃花源”、壹号院系及 府系分别斩获2019年“中国住宅十 大作品、顶级豪宅产品系TOP10、 轻奢精品产品系TOP10”等极具影 响力的荣誉，形成业内良好的产品 口碑 产品系 类型 高级精品豪宅 定位 融创TOP级产品系， 代表一座城市的“城 市封面” 融创 地 产 产 品 系 壹号 院系 桃花 源系 府系 源系 宜和 山水 九府 宸院 中式顶级别墅 高级高层住宅 高端精品住宅 中式高端合院 高端精品住宅 融创TOP级产品系， 全球中式别墅藏品 大宅 用现代的技术和手 法，结合文化底蕴， 与现代城市生活 引领性的创新产品 线，根植于独特的 城市文脉资源 现代中式产品系， 强调人与城市、建 筑、园林和谐共处 新东方建筑风格产 品系，以新东方创 造的人文居所 头豹洞察22 2021LeadLeo 融创中国业务生态分析融创地产收入与资本结构 融创中国销售稳中有进，市场地位持续提升，近十年销售复合增长率居行业首位。融创中国战略前瞻性 调整，主动降杠杆优化资本结构，契合中央“三道红线”管控，2020年末迅速降为黄档房企 来源：企业年报，头豹研究院编辑整理 融创中国收入增长情况分析，2016-2020年 融创中国资本结构，2018-2020年 2020年，融创中国全年实 现收入2,306亿元,其中地 产开发收入2189亿元，同 比增长37.2%；归母净利 润396亿元，同比增长 52.3%，业绩大幅提升主 要得益于销售结转规模的 扩大 2020年融创中国合同销售 金额为5752.6亿元，同比 增长3.4%。销售增速相对 缓慢的主要原因是位于北 方的项目受疫情的冲击， 北方城市整体的供货市场 恢复较慢。纵观行业 Top5房企十年销售复合 增长，融创以53%的复合 增长率遥遥领先。业绩稳 定增长的同时,融创中国 资本结构也得到显著优化 25 110 166 260 396 353 659 1,247 1,693 2,306 2016 2017 2018 2019 2020 归母净利润 营业收入 融创中国收入及归母净利润，2016-2020年 单位：亿元 149.0% 172.3% 96.0% 62.0% 63.1% 78.0% 1.31 0.93 1.45 0 0.2