2020年第一季度上海甲级写字楼市场季度报告.pdf

疫情期间租赁搬迁活动大幅下降, 续租增加 2020年 第一季度 knightfr ank . c om . cn 上海甲级写字楼市场 季度报告 第一季度，上海写字楼市场未有新项目 竣工交付。我们对于写字楼数据库进行 了年度调整后，甲级写字楼市场存量超 过了1,900万平方米。核心商务区及新 兴商务区的甲级写字楼存量分别为504 万和533万平方米，达到总存量的54% 左右。 2020年仅徐汇滨江区域预计将 有近50万平方米的新项目计划入市。 第一季度，上海甲级写字楼市场的平均 空置率环比增加0.6 个百分点至14% 。 市场需求的疲软以及租赁活动减弱是空 置率微升的重要原因。值得注意的是， 疫情的全球化导致贸易、部分零售和制 造行业的相关企业业务量及收入大幅削 减，出于成本的考虑，企业缩减面积预计 将会较为频繁，平均空置率将在今后几 个季度出现较大幅度的攀升。 供应和需求 资料来源: 莱坊研究部 资料来源: 莱坊研究部 图三 ：甲级写字楼供应量、 净吸纳量及空置率 图一 ：上海甲级写字楼市场参考指标 1 1 租金为平均有效租金 资料来源: 莱坊研究部 图四 ：甲级写字楼租金走势 图二 ： 2019-2023年各区域新增写字楼面积 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 平方米 2019 2020 2021 2022 2023 静安区(南) 浦东新区 徐汇区 黄浦区 长宁区 普陀区 虹口区 静安区(北) 闵行区 杨浦区 资料来源: 莱坊研究部 经济疲弱以及疫情影响，致使了第一季 度租金继续下跌。全市甲级写字楼平均 租金环比下跌2.2%至每天每平方米人 民币9.0 元。 新兴及次级商务区的租金下降幅度较 大，环比跌幅达到5.6% 。 核心商务区租金小幅下跌至每天每平 方米人民币11.1 元。很多租约到期的租 户选择续租，业主方也愿意维持原租 金或者小幅减租来达成续租协议，避免 了核心商务区出现租金大幅下跌。南 京西路及淮海中路区域的平均租金维 持在每天每平方米人民币10.9 元和9.9 元。小陆家嘴区域的平均租金环比微跌 0.8%至每天每平方米人民币11.9 元。 超过80%的国有企业背景的业主方给 予所在楼宇的中小型企业2020年二月 和三月这两个月的租金减免，以此来缓 解深受疫情影响的企业的经营压力。 租金走势 2011 2012 2014 2015 2017 2019 20202018201620132010 0 6 8 10 12 4 2 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q1Q2Q3Q4 人民币/ 平方米/天 千平方米 32 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Q1 供应量（左轴） 净吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 3,000 2,500 18% 16% 14% 12% 10% 6% 8% 4% 0% 2% 2,000 1,500 1,000 500 0 上海甲级写字楼市场报告 2020年第一季度上海甲级写字楼市场报告 2020年第一季度 由于受到新冠肺炎疫情的影响，第一季 度未有新项目竣工交付。由于当前项目 延期交付，预计未来十二个月将迎来一 个供应高峰期，将有不少于220万平方 概览和展望 区域 项目 租户 面积(平方米) 交易类型 火车站 金融街中心1 期 寰图 4,800 新租 徐家汇 腾飞大厦 国际纸业 1,033 新租 南京西路 恒隆广场2 座 箕星药业 700 新租 北外滩 北外滩广场 银河德睿资本管理 1,503 新租 前滩 前滩中心 威立雅水务 4,500 新租 小陆家嘴 瑞明大厦 嘉禾基金 2,400 新租 资料来源: 莱坊研究部 注：所有成交均有待落实 表一 ：甲级写字楼主要租赁成交， 2020年第一季度 米的新供面积进入市场。此次全球性的 疫情使得国内进出口贸易及相关行业 受波及极大，短期内租赁市场需求仍将 持续疲软。 2020年第二季度市场平均 按季变幅： 2.2% 下季预测： 按季变幅： 0.6个百分点 下季预测： 按季变幅： 下季预测： 2020年 第一季度空置率 14% 2020年 第一季度租金 9.0 元/平方米/天 - 平方米 2020年 第一季度新增供应 空置率将持续攀升，市场租金将维持下 行态势。 - 各主要区域甲级写字楼存 量 、 租金和空置 率 资料来源: 莱坊研究 部 注: 存量单位为万平方米；租金为平均有效租金, 人民币/平方米/天；空置率为平均空置率 上海甲级写字楼市场报 告 年第一季 度 2020年第一季 度 ， 上海房地产投资 市 场共录得四宗写字楼整购交 易 ， 市 场 总 投资金额超过人民 币 35亿 元 ， 买家多 为 基金公 司 、 险资以及开发企 业 。 1月 ， 海航集团出售上海海航大厦项 目 投资市 场 予中国信达资产管 理 。 上海海航大厦 位 于 浦 东 ， 项目总建筑面积 为 87,395平 方 米 ， 海航集团持有写字 楼 1-5层 、 12-20 层 ， 以及全部商业面 积 5,895平 方 米 。 2月 ， 吉宝置业中国通过签订股权转 让 协 议 ， 以人民 币 4.93亿元的股权转让 价 款收购第九城市在中国的几家全资 子 公 司 100%股 权 ， 进而持有张江微电 子 港 3号楼项 目 。 该项目位于上海张江 高 科技园区的核心地 带 ， 为一栋四层研 发 楼 ， 总建筑面积约 为 14,518平 方 米 。 上海写字楼市场数据 图 （ 年第一季 度 ） 外滩金融聚集带 存量: 48 .5 租金: 8 .9 空置率: 16 .4% 人民广场 存量: 88 .7 租金: 8 .5 空置率: 5 .0% 上海火车站 存量: 50 租金: 6 .5 空置率: 30 .9% 南京西路 存量: 130 .8 租金: 10 .9 空置率: 6 .1% 虹桥商务区 存量: 134 .8 租金: 7 .4 空置率: 22. 9% 中山公园 存量: 40 .9 租金: 7 .2 空置率: 2. 9% 北外滩 存量: 63 .1 租金: 8 .0 空置率: 37 .7% 小陆家嘴 存量: 278 .7 租金: 1 1.9 空置率: 7 .3% 淮海中路 存量: 95 .3 租金: 9 .9 空置率: 4 .3% 前滩 存量: 60 租金: 6 .4 空置率: 35 .1% 徐汇滨江 存量: 22. 3 租金: 6 .6 空置率: 1. 4% 新虹桥 存量: 121. 1 租金: 7 .4 空置率: 22. 2% 徐家汇 存量: 49 .4 租金: 7 .6 空置率: 3 .4% 世纪大道 存量: 94 .3 租金: 8 .6 空置率: 14 .7% 核心商务区 中央商务区 次级商务区 新兴商务区 1,909 万平方 米 市场总存量 约 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市 场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。 重要声明：莱坊：本文件 及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示 任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内 容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有， 并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部 分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。 可从以下网址查看莱坊其他报告： 粤港澳大湾区优质 零售物业市场同内 地主要城市比较研究 北京写字楼市场报告 2020年第一季度 近期研究报告 上海写字楼市场报告 2019年第四季度 广州写字楼市场报告 2020年第一 季度 深圳写字楼市场报告 2019年第四季度 政策将如何扶持企业 渡过疫情难关 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 杨悦晨 董事，上海及北京研究及咨询部主管 +86 21 6032 1728 王兆麒 大中华区研究及咨询部副董事 +852 2846 7184 陈铁东 中国区战略顾问部高级董事 +86 21 6032 1769 殷元敖 上海研究及咨询部高级经理 +86 21 6032 1730 张延军 高级董事及上海办公楼服务部主管 +86 21 6032 1713 研究及咨询部 上海写字楼服务部