2020年第一季度广州写字楼市场季度报告.pdf

2020年第一季度，广州甲级写字楼市场在内地四个主要 一线城市中录得最低的空置率 knightfr ank . c om . cn 2020年 第一季度 广州写字楼市场 季度报告 2 广州写字楼市场报告 2020年 第一季度 广州写字楼市场报告 2020年 第一季度 3 广州甲级写字楼市场参考指标 2020年第一季度 预测 (2020年第二季) 新增供应 租金 空置率 售价 人民币 176元 / 平方米 / 月 5.4%无 人民币 40,111元 / 平方米 资料来源：莱坊研究部 租金及价格 2020年第一季度，广州甲级写字楼平 均租金为每月每平方米人民币176元， 环比小幅下跌1.1% 。虽 然 2020年第一 季度新冠病毒疫情的爆发，对广州甲级 写字楼租金带来下行压力，部分写字楼 业主也选择了开出优惠价格以吸引租 户入驻其写字楼，使得广州甲级写字楼 的平均租金在本季度维持在一个相对 稳定的状态。然而，由于疫情所带来的 对于企业搬迁和扩张的需求影响有一 定的滞后性，预计其对于写字楼的表现 影响会逐步显现。 2020年第一季度，录得的大面积的租 赁成交，其租户主要为专业服务类。除 了广州传统写字楼市场受到专业服务 类租户的青睐外，一些新兴的写字楼子 市场也开始受到了专业服务类租户的 价格租金 图一: 甲级写字楼租金及价格 资料来源：莱坊研究部 元/平方米/月 元/平方米 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 2018 2020 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2019 2020年第一季度广州甲级写字楼市场没有新项目交付上市， 甲级写字楼市场存量为581.4万平方米。由于在本季度， 写字楼供应量保持不变而租赁需求有所上升， 广州甲级写字楼市场的空置率环比小幅下降1.6 个百分点至5.4% 。 2020年第一季度，广州甲级写字楼市 场平均租金环比小幅下跌1.1%至每月 每平方米人民币 176元，而空置率环比 下降1.6 个百分点至5.4% 。在本季度， 尽管有新冠病毒肺炎疫情的发生，但由 于许多租赁需求在疫情发生前已经落 实，并没有因此而受到大的影响。而且 本季度广州甲级写字楼市场上没有新 增供应，故广州甲级写字楼市场的空 置率有所下降，尤其是天河北和珠江新 城这两个子市场：天河北子市场的空置 率下降 3.3个百分点至 4.6%，珠江新 城子市场的空置率下降1.5 个百分点至 5.2%。 广州甲级写字楼市场 空置率小幅下降， 租金基本保持稳定 尽管空置率有所下降，但由于国内及全 球疫情所造成的经济前景的不确定性， 部分写字楼业主选择下调租金以争夺 租户入驻物业，致使本季度广州甲级写 字楼市场的租金有所下降。在本季度， 广州写字楼市场平均租金环比跌幅最 大的子市场为琶洲子市场和越秀子市 场：琶洲子市场的平均租金下跌3.1% 至每月每平方米人民币154元，越秀子 市场的平均租金下跌2.9%至每月每平 方米人民币136元。 2020年伊始，新冠病毒疫情的突发造 成的经济下行压力的加大等负面因素， 对广州写字楼市场的发展带来了一定 影响。但由于目前广州写字楼市场的整 体存量及空置率均低于国内其他一线 城市，使得广州写字楼市场在2020 年 第一季度维持在一个相对稳健的状态， 租金也维持在相对稳定的水平。 从短期看，疫情会对广州写字楼市场造 成一定的影响，包括企业租赁策略的调 整将趋于保守，扩张计划将会被暂时搁 置等。但同时， TMT(科技、媒体、通信) 租户的发展受疫情影响较小，而生物医 药产业甚至有所促进，预计该类型企业 仍有升级、扩租的需求。而为了扶持企 业渡过难关，广东省出台了关于应对 疫情影响加大对个体工商户支持力度 的若干政策措施，里面提及国有企业 要带头帮扶，对国有资产类经营用房的 实际承租户，受疫情影响较大的，免收 第一个月租金，减半收取第二、三个月 租金。 疫情也对写字楼的物业服务水平提出 更高要求，而未来企业的租赁需求也将 更加青睐于物业水平较好、品质较高的 甲级写字楼，而设施老旧的写字楼可能 会面临租户外迁、空置升高等挑战，升 级改造对于老旧的写字楼来说将变得 尤为重要。 预计从2020 年第二季度开始，广州甲 级写字楼市场的新增供应将大幅上升， 新增供应的压力将对空置率和租金造 成一定的影响，预计届时广州甲级写字 楼市场空置率将有所上升，租金的下跌 趋势将变得更为明显。 eXdYuZtVkVkXkW9YMBmMtR8O9R7NpNqQsQmMlOpPrMiNnNvM8OpOoRwMnRsQMYqMpO 4 广州写字楼市场报告 2020年 第一季度 广州写字楼市场报告 2020年 第一季度 5 追捧，典型案例有： 2020年第一季度， 中国平安人寿保险有限公司广东分公 司在白云区的万科三元里中心租用了 4,800平方米的办公空间。 一手散售市场上， 2020年第一季度广 州销售型写字楼的平均售价为每平方 米人民币40,111 元。 受到疫情的影响， 部分写字楼业主开始选择降低销售价 格以吸引更多买家。此外，相较于售价 高于每平方米人民币40,000的销售型 写字楼项目，售价低于该水平的销售型 写字楼项目在本季度更能受到买家的 青睐。在本季度，与中心区相比，外围区 的销售型写字楼成交活动更为活跃，主 要集中在黄埔区、增城区和花都区。典 表一: 甲级写字楼各细分市场参考指标， 2020年第一季度 子市场 租金 （人民币 / 平方米 /月) 租金环比变幅 空置率 空置率环比变幅 （百分点） 珠江新城 199 0.6% 5.2% 1.5% 天河北 173 2.8% 4.6% 3.3% 越秀 136 2.9% 5.6% 0.7% 琶洲 154 3.1% 6.8% 0.8% 表二: 甲级写字楼主要租赁成交， 2020年第一季度 区域 项目 租户 面积 （平方米） 白云 万科三元里中心 中国平安人寿保险有限公司 4,800 珠江新城 凯华国际中心 高露洁 3,200 琶洲 邦华环球贸易中心 合生地产 1,980 供应与需求 2020年第一季度，广州甲级写字楼市 场没有新项目完工交付，因此广州甲级 写字楼市场的存量与上季度持平，为 581.4万平方米。 在第一季度，由于市场上没有新的写字 楼物业供应，同时由于之前累积的写字 楼租赁需求较上一季度有所上升，尤其 是天河北和珠江新城这两个子市场，广 州甲级写字楼市场的整体空置率环比 下降1.6 个百分点至5.4% 。 虽然2020年第一季度广州甲级写字 楼市场处于供需较为稳定的状态，但广 州甲级写字楼市场供应量将在2020 年第二到第四季度大幅上升，预计年 内将迎来65.7万平方米新增供应入 市。 2020年广州甲级写字楼新增供应 量预计占2020年第一季度广州甲级 写字楼存量的11.3% ，预计随着新增供 应写字楼的上市，同时租赁需求受疫情 影响预计会维持在一个较弱的状态， 广州甲级写字楼市场的空置率将逐步 上升。 预计2020年第二季度，位于越秀子市 场的星寰国际商业中心和位于琶洲子 市场的阿里巴巴华南中心将交付，为广 州甲级写字楼市场带来13万平方米的 新增供应。 空置率（右轴）甲级写字楼供应量（左轴）甲级写字楼净吸纳量（左轴） 图二: 甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 资料来源：莱坊研究部 千平方米 0 100 200 300 400 500 600 700 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q1 资料来源：莱坊研究部 资料来源：莱坊研究部 注：所有成交均有待落实 表三: 甲级写字楼主要散售成交， 2020年第一季度 区域 项目 面积 （平方米） 成交单价 (人民币 / 平方米) 黄埔 保利鱼珠港 13,259 35,000 增城 凯达尔枢纽国际广场 1,029 30,000 花都 保利国际金融中心 832 21,000 黄埔 广州国际港航中心 511 35,000 资料来源：莱坊研究部 注：所有成交均有待落实 投资市场 2020年第一季度广州甲级写字楼投资 市场不活跃，没有录得大宗整购交易。 从短期看，疫情会给广州写字楼投资市 场带来一定的影响：投资者对市场持观 望态度，投资决策时间将延长。但从中 长期看，广州写字楼投资市场前景维持 乐观。 2020年 3 月 15日，美联储宣布紧急降 息至零并启动一项规模达7,000亿美 元的大规模量化宽松计划。融资利率的 降低和美元流动性的提高会进一步降 低外资投资买家的资金现金流成本。 根据 RCA数据，广州房地产投资大宗 交易的市场上外资买家在2018-2019 年这两年的投资金额占市场买家总投 资金额的比例超过2015-2017这三年。 而外资买家在2019 年的投资金额占年 度总投资金额的比例为25.5% 。 2016- 2019年这四年间，写字楼的成交金额 占广州房地产大宗交易总成交金额的 比例保持上升的态势，从50.4%升至 86.3%。 因此，美联储的降息对于广州优质的写 字楼项目，将是重大的利好因素，预计 将吸引更多外资投资广州的写字楼物 业。中国已在抗击疫情中取得了重大的 阶段性成果。随着中国经济社会逐步复 工复产，预计中国经济首先进入恢复 期，有助于吸迎外资的流入。而广州作 为粤港澳大湾区中的国家中心城市和 综合性门户城市，其定位在粤港澳大 湾区规划纲要中被不断强化。此外，广 86.3% 为 2019年广州写字楼大宗 交易成交总额占广州 房地产大宗交易 成交总额的 比例 25.5% 为 2019年外资买家在广州 房地产大宗交易市场 的投资金额 占比 型成交案例有：作为广州第二CBD的 重要经济引擎，黄埔临港经济区在本季 度录得保利鱼珠港写字楼项目 13,259 平方米的大宗交易，其成交单价为每平 方米人民币35,000元。 6 广州写字楼市场报告 2020年 第一季度 市场展望 鉴于世界经济和疫情的不确定性，预计 在 2020年，企业对于写字楼租赁成本 的控制将变得更严格。 2020年广州甲 级写字楼市场的大量新增供应，预计将 为写字楼业主带来较大的租金下行压 力，而对于租户来说，租金的可谈判空 间则变得更大。 尽管经济的不确定性和疫情会在一段 时间内困扰广州甲级写字楼市场，但疫 情过后，预计市场将重回正常市场环 境。从长期看，广州经济展现出的较大 潜力和韧性能够支撑其商务市场的积 极扩张，大湾区的发展会持续利好广州 的营商环境，重点行业的转型升级效果 会继续显现。 2020年 1 月广州市统计局发布的 2019年广州市经济运行情况显 示， 2019年全市地区生产总值增速为 6.8%；全市社会消费品零售总额增 长 7. 8 %，增速同比提高0.2 个百分点； “互联网+”相关服务快速增长， 1-11 月，互联网和相关服务业、软件和信息 技术服务业营业收入增长20.3% ，成 为全市规模以上服务业中拉动力最强 的行业。 广州市 2019年高质稳健的经济发展为 企业提供了重要的发展基础。而广州在 2020年充足的写字楼供应，能够维持 写字楼租金在一个相对稳定的状态。租 赁成本的稳定，无疑对企业在经济不确 定性的背景下有利好作用。 尽管2020年新冠病毒疫情给许多行业 的发展都带来了负面的影响，但粤港澳 大湾区落地的速度并没有因此而受阻。 2020年 2 月，广东省发展改革委正式 发布广州人工智能与数字经济试验区 建设总体案。方案提出，琶洲地区将与 广州大学城、广州国际金融城和鱼珠地 区共同建设广州人工智能和数字经济 试验区，努力打造成为国家人工智能与 数字经济试验区。该方案也是作为粤港 澳大湾区2020年“一号文”进行发布。 2020年 3 月，预计总投资300亿元人 民币的南沙国际金融岛被纳入广东省 发改委公布的广东省2020 年重点建 设项目计划。南沙国际金融岛拥有国 际金融论坛（IFF）的永久会址项目。会 址项目建成后，国际金融论坛全球年会 将稳定在IFF永久会址上举办。 “广州人工智能和数字经济试验区”建 设方案的发布和“南沙国际金融岛”的 落地，预计将促进写字楼市场的提档升 级和带来长期的发展，并促进相关区域 写字楼的资本值上升。 州各类发展政策在 2020年伊始的不断 推进和落地，使广州写字楼物业的资本 值上升空间大，对外资投资者的吸引力 度加大。 在国内四个一线城市中，广州的写字楼 物业价格相对较低，这也将会成为投资 互联网和相关服务业、 软件和信息技术服务业 营业收入增长20.3% ， 成为全市规模以上服务中 拉动力最强的行业。 者考虑投资广州写字楼项目的一个重 要因素。预计除了位于广州传统商务区 且具有较大提升空间的写字楼项目会 受到投资者的关注外，一些新兴核心商 务区写字楼项目的投资机会也会受到 投资者的关注。 可从以下网址查看莱坊其他报告： 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市 场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。 重要声明：莱坊：本文件 及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示 任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内 容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有， 并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部 分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。 近期研究报告 粤港澳大湾区优质 零售物业市场同内 地主要城市比较研究 北京写字楼市场报告 2020年第一季度 上海写字楼市场报告 2019年第四季度 广州写字楼市场报告 2019年第四季度 深圳写字楼市场报告 2019年第四季度 政策将如何扶持企业 渡过疫情难关 区郁葭 广州研究及咨询部分析员 +86 20 3877 1477 杨悦晨 董事，上海及北京研究及咨询部主管 +86 21 6032 1728 王兆麒 大中华区研究及咨询部副董事 +852 2846 7184 陈铁东 中国区战略顾问部高级董事 +86 21 6032 1769 研究及咨询部 广州写字楼服务部 黄伟伦 副董事，广州办公楼服务部 +86 20 3839 2062 黄一匀 广州分公司总经理 +86 20 3877 1477 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：