2020年第一季度北京写字楼市场季度报告.pdf

2020年 第一季度 新冠疫情下市场动力受阻 租金继续下行 knightfr ank . c om . cn 北京写字楼市场 季度报告 第一季度，北京仅有一栋甲级写字楼 项目竣工交付，即位于燕莎区域的华 瑞大厦。该大厦的写字楼总建筑面积 约为54,122平方米，其中写字楼面积 34,263平方米，商业面积5,095平方 米，包括地上18层（实际楼层）和地下3 层。 第一季度受疫情影响较大的一些小微 企业租户出现退租或缩减租赁面积的 情况，因此全市甲级写字楼的空置率上 涨 3.1个百分点至15.2% 。从成交行业来 看，第一季度甲级写字楼的主力需求仍 以金融行业为主，租赁成交也主要集中 在疫情爆发前的一月份。 供应和需求 资料来源: 莱坊研究部 资料来源: 莱坊研究部 图三 ：甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率 图一 ：北京甲级写字楼市场参考指标 1 1 租金为平均净有效租金 资料来源: 莱坊研究部 图四 ：甲级写字楼租金走势 图二 ： 2019-2022年及以后各区域新增供应 其他 丽泽 望京-酒仙桥 奥运村 中关村 东二环 金融街 燕莎 中央商务区 0 500 1,000 1,500 2,000 2019 2020 2021 2022及以后 千平方米 资料来源: 莱坊研究部 千平方米 第一季度，全市甲级写字楼平均租金 环比下降3.1% 至每月每平方米人民币 347.7元。在新冠肺炎疫情的影响下，市 场需求动力受到限制。大多数业主方一 方面通过下调租金报价来挽留现有租 户和吸引新租户，另一方面也采取积极 的应对措施，例如VR看房或直播看房等 方式来增加看房量以寻求开展业务的 新渠道。 在经济形势不确定以及疫情的双重影响下， 全市大部分区域的平均租金都出现不同程度 的下跌。中央商务区和东二环区域的平均租 金分别环比微降0.1% 和 0.3%至每月每平方 米人民币378.5元和319.9元。金融街区域平 均租金环比下降2.3%至每月每平方米人民 币 649.3元。中关村区域的平均租金环比微降 0.3%至每月每平方米人民币374.2 元。 奥运村区域是第一季度唯一录得租金上升的 区域。近一年来，该区域有多栋高品质写字楼 竣工交付 ，亚投行总部也选址于此，该区域市 场整体表现得以提升，租金不断攀高。第一季 度，奥运村区域的平均租金环比上升1.6%至 每月每平方米人民币328.2元。 租金走势 2011 2012 2014 2015 2017 2019 202018201620132010 0 50 150 300 350 400 450 250 200 100 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q1Q2Q3Q4 人民币/ 平方米/月 好转，但在国际范围疫情正处于爆发 期，跨国企业的租赁需求可能将受到影 响。因此我们预计未来一年北京甲级写 字楼空置率将保持在高位，租金仍然面 临下行压力。 32 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 300 600 900 1,200 1,500 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q1 供应(左轴) 净吸纳(左轴) 空置率(右轴) 北京写字楼市场报告 2020年第一季度北京写字楼市场报告 2020年第一季度 2020年第一季度，适逢春节假期，并 遭遇新冠肺炎疫情，北京甲级写字楼 市场受到一定冲击。部分原计划在第 一季度入市的项目延迟了交付时间。截 至 2020年 3 月，北京甲级写字楼租赁 市场的存量达到约1,141万平方米。市 概览和展望 区域项目租户面积（平方米）交易类型 中央商务区博瑞大厦二期 华夏银行 19,897 新租 中央商务区中国人寿金融中心 瑞士再保险 3,350 新租 中央商务区远洋国际中心二期 葛洲坝 2,452 扩租 奥运村城奥大厦 Fun Plus 15,000 新租 丽泽汇亚大厦 豪顿华工程 3,000 新租 资料来源: 莱坊研究部 注：所有成交均有待落实 表一 ：甲级写字楼主要租赁成交， 2020年第一季度 场整体需求疲软，看房量大大降低。市 场整体空置率环比上升3.1 个百分点至 15.2%，平均租金环比下跌3.1% 至每 月每平方米347.7元。 展望2020年，尽管国内疫情正在逐渐 按季变幅： 3.1% 下季预测： 按季变幅： 3.1个百分点 下季预测： 90%按季变幅： 下季预测： 2020年 第一季度空置率 15.2% 2020年 第一季度租金 347.7 元/平方米/月 54,122 平方米 2020年 第一季度新增供应 各主要区域写字楼存量、租金和空置率 资料来源: 莱坊研究部 注: 存量为万平方米；租金为平均净有效租金, 人民币/平方米建筑面积/月；空置率为平均空置率 4 北京写字楼市场报告 2020年第一季度 大宗交易市场上， 2月 12日，新加坡政府 投资公司宣布以人民币80多亿元收购 韩国 LG集团的北京 LG双子座大厦。该物 业临近北京中央商务区，是一个高品质 的商业综合体，由两座甲级写字楼和一 个商业裙楼组成，总建筑面积 140,480 平方米。项目位于北京的主干道长安街 沿线，地下可直达永安里地铁站。 投资市场 LG电子表示，为预防全球经济的不确定 性，确保资金流动性，决定出售位于北 京核心商圈的 LG双子座大厦。该项目于 2002年 6月 26日正式动工， 2005年竣 工，总投资4 亿美元。双子座大厦由LG 控 股（ 香 港 ）持 有 100%股权， LG电子持有 LG控股49%的股份，是其最大股东， LG 化学和LG 商社持有其余51%的股份，分 别持有26%和 25%。 LG电子将以约合6,688亿韩元，折合人民币 39.4亿元的价格将49% 的股份出售给新加坡 政府产业投资有限公司下属全资子公司新加 坡 Reco Ziyang Pte Ltd.， LG化学和 LG商社也 将出售其余 51%股份，总售价 1.37万亿韩元，折 合人民币80.46亿元。 北京写字楼市场数据图 亦庄（新兴市场） 租金: 126.5 中央商务区 存量： 259 租金: 378.5 空置率: 15.2% 燕莎 存量： 86 租金: 357.3 空置率: 11.1% 望京-酒仙桥奥运村 丽泽（新兴市场） 丰台（新兴市场） 租金: 148.2 金融街 租金: 200 存量： 117 租金: 649.3 空置率: 11.9% 中关村 存量： 128 租金: 253.2 空置率: 14.7% 存量： 92 租金: 328.2 空置率: 13% 存量:100 租金: 374.2 空置率: 5.6% 东二环 存量： 102 租金: 319.9 空置率: 9% 1,141 万平方米 市场总存量 约 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市 场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。 重要声明：莱坊：本文件 及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示 任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内 容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有， 并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部 分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。 可从以下网址查看莱坊其他报告： 粤港澳大湾区优质 零售物业市场同内 地主要城市比较研究 北京写字楼市场报告 2019年第四季度 近期研究报告 上海写字楼市场报告 2019年第四季度 广州写字楼市场报告 2019年第四季度 深圳写字楼市场报告 2019年第四季度 政策将如何扶持企业 渡过疫情难关 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 杨悦晨 董事，上海及北京研究及咨询部主管 +86 21 6032 1728 王兆麒 大中华区研究及咨询部副董事 +852 2846 7184 陈铁东 中国区战略顾问部高级董事 +86 21 6032 1769 崔佳佳 北京研究及咨询部分析员 +86 10 6113 8039 朱毓敏 董事及北京办公楼服务部主管 +86 10 6113 8021 研究及咨询部北京写字楼服务部