长沙首批集中供地深度：“依旧很稳”.pdf

电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 1 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征 5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征 5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来” 话 说东北区域首批集中供地 “同省异梦” 话 说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？ 话 说环渤海四城首批 集中供地 岛外放量， 土地 市场出现降温 厦 门第二批集 中供地深度解读 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号 ) 王玲 w18705580201（微信号） 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） 文 婧 windaxia0799（微信号） 所属行业 房地产 发布时间 2021 年 6 月 23 日 集中供地系列 “依旧很稳” 长沙 首批集 中 供地 深度 解读 核心观点： 1.市场热度一般，溢价率较 2020全年有所下降。 36 宗地流拍 3宗，其余地块六成为底价成交，平均溢价 率 8%，较 2020年全年水平下降 3个百分点。定向性质 的 地块 占到三到四成， 以及 一些 地块 本身允许 的溢价 空间 有限 ，都 是长沙首批集中供地热度不高的原因。 2.区域、地块热度分化明显。 天心区供地少而精，仅供 一 宗地，但楼面价水平与热度 均一骑绝尘；长沙县温度低，所供 两 宗地 一 宗 以 底价成交 一 宗流拍。除所处区域外，地块质量、出让条件等也影响地块热 度，若多个因素 均一般 则 易出现流拍。 3.获地企业基本都是熟面孔，外来头部企业依然占上风。 保利依然积极，绿城 通过 摇号夺得备受瞩目的天心区地 块，中海等暂未出现。 4.房企盈利空间有保证。 此次供地 的 地货比平均为 0.5，比较适中， 两 宗地货比相 对高的地块暂未设定房价上限，政府后续价格监制会留出一 定盈利空间。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 2 引言 6 月 9日 ， 随着现场 摇号环节 结束 ， 长沙 首批集中供地出让 正式 落下帷幕 。 以 稳著称的 长沙 市场 ， 此番 热度如何？ 供应和 成交又有 哪些特点 ？ 本文 将全面分析长沙首批集中供地供 应与成交 ， 得出结论。 目录 一、 宅地供应明显增长，首次试行竞自持租赁住房面积 . 2 1.1 宅地供应明显增长，首批供应量适中 . 2 1.2 内五区是供应主力，长 沙县暂未放量 . 2 1.3 首次试行竞自持租赁面积 ,三至四成地块或为定向出让 . 3 1.4 天心区唯一宗地起始楼面价近万，远超其他地块 . 3 二、 定向地块多 +有限溢价空间，土地市场热度一般 . 4 2.1 天心区供地少而精，楼面价和成交热度一骑绝尘 . 5 2.2 外来头部企业牢牢占据上风，保利拿地多、绿城运气佳 . 6 2.3 地块 冷热分化明显，地货比适中 . 7 三、 结语：长沙土地市场依旧很稳 . 8 一、 宅地 供应明显增长， 首次 试行竞自持租赁住房面积 1.1 宅地 供应明显增长， 首批供应量 适中 2021年长沙市 六区一县 计划供应宅地 1027.69 万方，相较 2020 年增长 60%。首批集中 供地 ， 长沙 供应涉宅地 36宗，共 334.4 万方，占全年计划 33%， 占比 适中 。 1.2 内五区是供应 主力 ， 长沙县暂未放量 首批 集中供地 六区一县均有供应， 其中内五区是供应主力。内五区供地 28 宗，占比达 78%，供应面积占比 超过 70%， 其中 岳麓区供应最多，供出总宗数的 1/3，供应面积也第一 。 这与长沙市 2021 年度 住宅用地 供应计划 的 区域分布 大体一致， 2021 年内五区计划供应面积 占比 65%，岳麓区单区占比达 25%，长沙县计划供应量仅次于岳麓区，但此次供应 并 不多 ， 预计 后续供地中 供应量 将会有明显提升，成为主力区域之一。 同时，此次集中供地多个热门板块 如梅溪湖 、麓谷、高铁会展新城等 均有供出，热门板 块供应宗数占比超六成。 图表 ： 长沙 第一批 集中供地 区域 分布 区域 供应 宗数 供应面积（万方） 岳麓区 12 93.2 雨花区 8 78.1 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 3 区域 供应 宗数 供应面积（万方） 开福区 6 57.4 天心区 1 6.6 芙蓉区 1 3.2 内五区 28 238.7 望城区 6 56.0 长沙县 2 39.7 合计 36 334.4 资料来源 ： 亿翰智库 、长沙市 自然资源 和规划局。 注 ： 1.长沙首批 集中 供地 范围是六区一县， 不包括 2个 代管县 。 因此 本文所指长沙或长沙市 均指 长沙市 六区一县 。 2.供应 面积 指 土地 出让 的 占地面积。 1.3 首次试行竞自持租赁面积 ,三至 四成地块 或为 定向 出让 出让方式上， 以 限价 +摇号 挂牌 出让 为主，其余方式 还有 价高者得、限价 +竞自持 +摇号， 值得注意的是， 此次 为 长沙市首次试行触顶后竞自持租赁住房面积。 2020年 10月 ， 长沙市 自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合印发 的 长沙市商住经营性用地出让限地 价 /溢价竞自持租赁住房实施细则 明确指出，长沙需配套建设租赁住房的商住经营性用地， 将采取“限地价 /溢价 +竞自持面积 +摇号”方式组织网上挂牌出让 ， 住宅、商业性质 租赁住 房 自持年限 分别 为 10 年 、 5年。 此次供地 地价限制幅度 9%-50%之间，平均 19%，采用 限价 +竞自持 +摇号出让 的地块 最 高 竞自持比例平均 为 95%。 同时 ， 六成地块限房价， 超五成 地块为 房地价 均 限 的 限竞房 。 出让 条件 方面 ， 三到 四成 地块 的 出让条件比较严格， 指向性明确 。此次出让 中 ， 近四成 地块对竞买人资质、规模、行业地位或者建设经验等有明确要求，超过 35%地块有产业引进 或者总部建设或 引进要求， 涉及 产业主要是第三产业，包括酒店、长租公寓、外贸、生物医 药科技、科技金融、汽车文化产业等。 1.4 天心区 唯一 宗地 起始楼面价 近万，远超其他地块 长沙 36 宗地 起始总价 388.2亿元， 地块起始 价 最低 0.5亿元，最高 27亿元，平均 10.8 亿元。起始楼面价平均 为 4611 元 /平，天心区所供唯一一宗地块起始 楼面 价 达 9500元 /平， 远超 出其他地块，芙蓉区所供唯一宗地 为 5900元 /平，其余区域起始楼面均价在 3000-5000 元 /平 之间。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 4 图表 ： 长沙 第一批集中供地 起始 楼面价 分布 区域 供应 宗数 平均 起始楼面价（ 元 /平 ） 天心区 1 9500 芙蓉区 1 5900 岳麓区 12 4992 开福区 6 4779 雨花区 8 4451 望城区 6 3370 长沙县 2 3100 合计 /平均 36 4611 资料来源：亿翰智库、长沙市自然资源和规划局。 二、 定向地块多 +有限 溢价空间 ， 土地 市场热度一般 长沙 首批集中供地 供出 36 宗 涉宅 地 ， 最终 成交 33 宗，流拍 3 宗，成交总价 381.2 亿 元， 楼面均价 5235 元 /平。 此次 出让 整体 市场热度一般， 33 宗 地块中 近六成 地块 为 底价成 交，平均溢价率 8%， 4宗触顶 后 需 竞自持的地块最终 3宗 达到竞自持， 平均竞自持比例 11%。 与 2020 年 相比， 此次 集中供地 楼面均价提升超 50%，溢价成交比例上升 2 个百分点 至 42%，但溢价率低于 2020年 3个百分点，跌破 10%。 长沙首批 集中 供地 热度并不高 有两个 直接原因， 第一 是 定向 性质的地块占比 有 三到四成， 而这些 地块几乎都是 底价 成交的，第二是 其余地块 中 很多 地块的限价 幅度 较低 ， 因此 即便触 顶成交 溢价率 依然不高 。 从下表 我们可以清晰地看到， 即便 都是触顶成交 ， 除 天心区 2021 长沙市 048 号 和 岳麓区 2021长沙市 041 号 允许 接近 50%的溢价外，其余 10 宗 地块限价幅度均 不高 ， 5宗 地块甚至仅在 9-10%之间 。 图表 ： 长沙首批集中 供地 12宗 触顶成交地块限价幅度 情况 编号 地块编号 区域 限价 幅度 1 2021长沙市 048号 天心区 49% 2 2021长沙市 041号 岳麓区 47% 3 2021长沙市 043号 岳麓区 25% 4 2021望城区 016号 望城区 20% 5 2021长沙市 036号 岳麓区 20% 6 2021长沙市 038号 岳麓区 18% 7 2021长沙市 042号 岳麓区 14% 8 2021长沙市 031号 开福区 10% 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 5 编号 地块编号 区域 限价 幅度 9 2021长沙市 044号 岳麓区 10% 10 2021长沙市 046号 雨花区 10% 11 2021长沙市 047号 开福区 10% 12 2021长沙市 045号 芙蓉区 9% 资料来源 ： 亿 翰智库 、长沙市 自然资源 和规划局。 注 ： 限价 幅度 是指 限 地价 地块 所 允许 的最高溢价空间， 即 最高限价较 起始价 的 上升幅度 。 限价幅度 =(最高 限价 -起始 价 )/起始价 。 2.1 天心区 供地少而精，楼面价和成交热度一骑绝尘 楼面价水平上，天心区断层第一，第二梯队芙蓉区、岳麓区，第三梯队开福 区 、雨花 区， 第四梯队长沙 县 、望城 区 。 天心区所供 一宗地成交 楼面价冲破 14000 元 /平， 直接刷新长沙 市楼面价记录，是 第二名芙蓉区 的两倍 还多 ；芙蓉区也仅供一宗地， 成交 楼面价 6450元 /平， 供地大户岳麓区楼面均价 5711 元 /平；开福 区 、雨花 区 成交 均价在 4500-5000 元 /平之间 ； 长沙 县 、望城 区 成交 均价低于 4000 元 /平。与 2020年相比，除开福区 成交 楼面价有所下降 外，其他区域均有不同程度上升，天心、芙蓉 首批 供地少而精， 楼面价 上升幅度 分别 达 262%、 122%。 图表 ： 长沙 首批集中 供地 成交楼面价区域分布 区域 首批集中 供地 平均 楼面价 （元 /平） 2020 年 平均 楼面价 （元 /平） 变化 天心区 14157 3910 262% 芙蓉区 6450 2906 122% 岳麓区 5711 5092 12% 开福区 4964 5577 -11% 雨花区 4648 3737 24% 长沙县 3600 2302 56% 望城区 3537 2343 51% 总体 平均 5235 3377 55% 资料来源 ： 亿翰智库 、长沙市 自然资源 和规划局。 成交热度上，天心区热度依旧断层，所供 一 宗地触顶 成交 ，溢价率近 50%， 远超其他区 域 ；其次是岳麓区、芙蓉区，溢价率在 10%上下，触顶 地块 的 比例分别为 50%、 100%；望城 区 、开福 区 、雨花 区 溢价率均低于 5%；长沙县热度最低，所供 两 宗地 一 宗 以底价 成交 一 宗 流 拍 。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 6 图表 ： 长沙 首批集中供地 区域 热度情况 区域 成交宗数 流拍 宗数 平均溢价率 触顶 比例 天心区 1 - 49% 100% 岳麓区 12 - 12% 55% 芙蓉区 1 - 9% 100% 望城区 5 1 4% 17% 开福区 6 - 3% 50% 雨花区 7 1 3% 33% 长沙县 1 1 0% 0% 总计 /平均 33 3 8% 50% 资料来源 ： 亿翰智库 、长沙市 自然资源 和规划局。 注 ： 触顶 比例 =达 最 高 限价 地块数 /限地价 地块 总数 。 2.2 外来 头部企业 牢牢 占据上风 ， 保利 拿地多 、 绿城运气 佳 首批 集中供地，外来 头部 企业依然 占据 上风 。 成交 33宗地 中， 外来 企业 独立 拿走 22宗 ， 与 本土企业合作拿 得 4宗 ，其中 头部 企业独立或合作共获得 17宗 ， 国央企 拿地数量 14 宗 ， 略 多 于民企 。 长沙此次 集中 供地 合作拿地 有 5 宗 ， 占比不高， 其中 又 主要是外来央企 +本地 国企的组合 ， 例如保利 与长沙 交投 合作 拿得开福区 两 宗 地块， 中建 信和与长沙轨道交通 集团 合作 竞得 岳麓区 一 宗地 。 具体企业来 看，基本都是熟面孔，例如在前列的保利、阳光城、龙湖、绿地、澳海 等， 都是在 2020年长沙市 拿地或者销售中表现亮眼的企业。其中， 2020 年长沙 市 销售业绩最高 的 保利， 在 首批集中供地拿地力度依然很大，绿城通过摇号拿 下本场最热的天心区地块，预 计打造临江标杆项目。不过，也有 暂时 缺席首批 集中供地的熟面孔，例如中海、时代中国等。 图表 ： 长沙 首批 集中供地企业拿地表现 序号 企业 拿地宗数 拿地 金额 （ 亿元 ） 拿地 建面 （ 万方 ） 1 绿城中国 2 58.9 59.0 2 保利发展 3 56.2 147.1 3 长沙交投 2 34.1 102.5 4 阳光城 3 31.9 63.7 5 绿地 集团 1 27.0 65.2 6 万科 地产 2 24.9 40.8 7 长沙城发 2 24.4 37.4 8 龙湖 集团 2 21.4 50.0 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 7 序号 企业 拿地宗数 拿地 金额 （ 亿元 ） 拿地 建面 （ 万方 ） 9 利富东方 1 21.2 64.7 10 和顺投资 1 21.0 36.8 11 龙光 集团 1 17.6 36.0 12 建发 房产 1 14.6 37.3 13 五矿 地产 1 13.5 38.6 14 中国 金茂 1 13.1 20.1 15 运达 实业 1 10.4 28.9 16 深业南方地产 1 9.2 8.4 17 南国置业 1 7.1 9.9 18 长沙博翠 房地产 1 5.1 9.3 19 长沙市轨道交通集团 1 5.0 12.4 20 中建信和 1 5.0 12.4 21 中国铁建 1 4.7 7.3 22 福天兴业 1 3.8 13.6 23 望城城投 1 3.8 13.6 24 碧桂园 1 3.5 20.5 25 澳海 集团 2 3.0 9.5 26 天健集团 1 2.4 5.4 27 长沙蒂屋房地产 1 1.4 2.9 28 旭辉 集团 1 1.0 2.6 资料来源 ： 亿翰智库 、长沙市 自然资源 和规划局。 注 ： 以上拿地指标均指全口径 。 2.3 地块 冷热分化明显，地货比 适中 长沙市场整体热度一般， 地块热度 出现 明显分化，热点极热，冷到极冷。 地块热度 主要 受地块区域、本身质量、出让条件等共同影响。天心区 唯 一宗地 所处 区域、质量都属上乘， 同时无配建或产业引进等繁复出让条件， 且 未明确限制房价，最终以 14157 元 /平的 楼面价 一举刷新了长沙楼面价最高纪录。反观长沙县 、 望城区 等区域的部分地块，本身区域、质量 一般 ，再加上配建或 产业引进等 严苛的出让条件， 最后 出现流拍现象 。 此次 集中供地 地货比适中 ， 平均 在 0.5 左右 ，其中天心区 2021长沙市 048号和岳麓 区 2021长沙市 041 号按周边在售新房均价 计算 地货比分别 为 超过 1、 0.8 左右 ，但这两 个 地块 的 房价均为 后续进行 价格监制 ，一般会预留六 至八个点 的 盈利空间 。 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 8 三、 结语 ： 长沙土地 市场依旧很稳 通过全面 分析 长沙 首批集中供地 供应 与 成交 ，我们能够得出以下结论： 1.土地 市场热度一般，溢价率较 2020 全年有所下降 。 36宗地 流拍 3宗 ， 其余 地块六成 为底价成交，平均溢价率 8%， 较 2020年全年 水平 下降 3个百分点。 定向 性质地块占到三 到 四成， 以及 一些 地块 本身 允许 的溢价 空间 有限 ， 都是长沙 首批集中供地 热度 不高的原因。 2.区域、地块热度分化明显。 天心区 供地 少而精， 仅供 一 宗地 ， 但 楼面价水平 与热度均 一骑绝尘 ； 长沙县 温度 低，所供 两 宗 地 一 宗底价 成交 一 宗流拍 。 除 所处 区域外，地块质量、 出让条件等也影响地块热度， 若多个 因素均一般 则 易出现流拍 。 3.获地 企业 基本都是熟面孔， 外来头部企业依然占上风 。 保利 依然 积极，绿城摇号夺得 备受瞩目的天心区地块，中海等暂未出现。 4.房企盈利空间有保证 。 此次 供地 地货比 平均 为 0.5， 比较 适中， 两 宗 地货比 相 对高的 地块暂未设定房价上限 ，政府后续价格监制会留出一定盈利空间 。 图表： 长沙首 批集中供地 出让结果 编 号 地块编号 区域 建面 （万 平） 成交 总 价（ 亿 元 ） 成交楼 面价 （ 元 / 平 ） 溢 价 率 竞 自持 面积 （平） 竞得方 1 2021长沙市023号 岳麓区 20.5 3.5 1720 0% - 碧桂园 2 2021长沙市024号 开福区 43.6 15.1 3461 0% - 保利 发展 +长沙交投 3 2021长沙市025号 开福区 58.9 19.0 3226 0% - 保利 发展 +长沙交投 4 2021长沙市026号 长沙县 28.9 10.4 3600 0% - 运达 实业 5 2021长沙市027号 长沙县 78.5 流拍 - - - - 6 2021长沙市028号 岳麓区 36.4 23.7 6500 0% - 长沙城发 7 2021长沙市029号 岳麓区 36.0 17.6 4876 6% - 龙光 集团 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 9 编 号 地块编号 区域 建面 （万 平） 成交 总 价（ 亿 元 ） 成交楼 面价 （ 元 / 平 ） 溢 价 率 竞 自持 面积 （平） 竞得方 8 2021长沙市030号 雨花区 7.9 流拍 - - - - 9 2021长沙市031号 开福区 44.6 22.1 4950 10% - 保利 发展 10 2021长沙市032号 雨花区 20.1 13.1 6503 0% - 中国 金茂 11 2021长沙市033号 开福区 2.6 1.0 3900 0% - 旭辉 集团 12 2021长沙市034号 开福区 1.0 0.7 6985 0% - 长沙城发 13 2021长沙市035号 雨花区 65.2 27.0 4144 0% - 绿地 集团 14 2021长沙市036号 岳麓区 0.9 0.6 7199 20% - 澳海 集团 15 2021长沙市037号 岳麓区 38.6 13.5 3500 0% - 五矿 地产 16 2021长沙市038号 岳麓区 5.4 2.4 4500 18% - 天健集团 17 2021长沙市039号 岳麓区 12.4 5.0 4021 0% - 中建信和 + 长沙市轨 道交通集 团 18 2021长沙市040号 岳麓区 33.8 16.2 4800 0% - 龙湖 集团 19 2021长沙市041号 岳麓区 8.4 9.2 10968 47% 10200 深业南方 地产 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 10 编 号 地块编号 区域 建面 （万 平） 成交 总 价（ 亿 元 ） 成交楼 面价 （ 元 / 平 ） 溢 价 率 竞 自持 面积 （平） 竞得方 20 2021长沙市042号 岳麓区 9.9 7.1 7200 14% 15300 南国置业 21 2021长沙市043号 岳麓区 38.6 29.9 7750 25% 22794 绿城 中国 22 2021长沙市044号 岳麓区 9.3 5.1 5500 10% - 长沙博翠 房地产 23 2021长沙市045号 芙蓉区 7.3 4.7 6450 9% - 中国铁建 24 2021长沙市046号 雨花区 2.9 1.4 4730 10% - 长沙蒂屋 房地产 25 2021长沙市047号 开福区 16.9 12.3 7261 10% - 万科 地产 26 2021长沙市048号 天心区 20.5 29.0 14157 49% - 绿城 集团 27 2021长沙市049号 雨花区 64.7 21.2 3280 0% - 利富东方 28 2021长沙市050号 雨花区 37.3 14.6 3907 9% - 建发 房产 29 2021长沙市051号 雨花区 15.1 7.1 4713 0% - 阳光城 30 2021长沙市052号 雨花区 23.9 12.6 5261 0% - 万科 地产 31 2021望城区015号 望城区 33.6 流拍 - - - - 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 11 编 号 地块编号 区域 建面 （万 平） 成交 总 价（ 亿 元 ） 成交楼 面价 （ 元 / 平 ） 溢 价 率 竞 自持 面积 （平） 竞得方 32 2021望城区016号 望城区 8.6 2.4 2785 20% - 澳海 集团 33 2021望城区017号 望城区 13.6 3.8 2800 0% - 福天兴业 +望城城投 34 2021望城区018号 望城区 36.8 21.0 5700 0% - 阳光城 +和顺投资 35 2021望城区019号 望城区 11.8 3.8 3200 0% - 阳光城 36 2021望城区020号 望城区 16.2 5.2 3200 0% - 龙湖 集团 资料 来源： 亿翰智库 、 长沙 市自然资源与规划局 电话： 021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰 商务咨询股份有限公司 亿翰智库专业出品 12 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公 告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部 完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿 翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的 意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或 建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推 测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分， 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