2020年第二季度上海甲级写字楼市场季度报告.pdf

金融机构办公租赁需求大幅增加 2020年 第二季度 knightfr ank . c om . cn 上海甲级写字楼市场 季度报告 资料来源: 莱坊研究部 图一 ：上海甲级写字楼市场参考指标 1 2 1 租金为平均有效租金 图二 ： 2019-2023年各区域新增写字楼面积 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 平方米 2019 2020 2021 2022 2023 南静安区 (南京西路) 浦东新区 (陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博) 徐汇区（徐家汇、徐汇滨江，淮海中路) 黄浦区 (人民广场、淮海中路、外滩） 长宁区 (中山公园、新虹桥、临空商务区） 普陀区（长风） 虹口区（北外滩、四川北路） 北静安区（大宁、上海火车站） 闵行区（虹桥商务区、莘庄） 杨浦区（五角场、大连路、杨浦滨江） 资料来源: 莱坊研究部 2 二季度写字楼样本数据库进行了调整，不能与之前季度报告数字作直接比较 2 上海甲级写字楼市场报告 2020年第二季度 第二季度，上海甲级写字楼市场有三个 新项目共82,286平方米交付。市场主 要租赁需求来源于金融、生物医药以及 专业服务行业。浦东区域的金融类企业 概览和展望 及机构的租赁活动显著增加，这与浦东 良好的金融业营商环境关系密切。 下半年将有超过200万平方米的新项 按季变幅： 3.8% 下季预测： 按季变幅： 0.1个百分点 下季预测： 按季变幅： 下季预测： 2020年 第二季度空置率 19.1% 2020年 第二季度租金 8.65 元/平方米/天 82,286 平方米 2020年 第二季度新增供应 目计划竣工交付，因此，预计平均空置 率将继续攀升，市场租金降幅趋缓。 - 第二季度三个新交付项目中，两个位于 浦西，一个位于浦东。位于南京西路区域 的静安宝华中心竣工交付，为市场带来 近 31,000平方米的办公面积。位于静安 区大悦城附近的盈凯文创广场也在本季 度交付，该项目由嘉华集团和苏河湾控 股联合开发，办公面积约为14,450平方 米。浦东花木区域录得佳兆业金融中心 竣工交付，为市场带来37,000平方米的 办公面积。 第二季度，上海甲级写字楼市场的平均 空置率环比减少 0.1个百分点至 19.1%。 市场净吸纳量回归正值至87,300平方 米。甲级写字楼市场租赁需求还是主要 来自于传统金融行业、专业服务以及生 物医药行业，这些行业在新增的租赁成 交中占比超过60%。国内证券公司甬兴 证券和广发证券分别在泰康保险大厦租 用 6,000和 5,000平方米的办公面积。 供应和需求 资料来源: 莱坊研究部 图三 ：甲级写字楼供应量、 净吸纳量及空置率 资料来源: 莱坊研究部 图四 ： 甲级写字楼租金走势 第二季度，全市甲级写字楼平均租金继 续环比下跌 3.8%至每天每平方米人民 币 8.65元。核心商务区以及新兴商务区 内部分空置面积较高的楼宇通过大幅 降租来吸引租户，因此这两个区域的平 均租金均出现下降，分别环比下跌1.2% 和 4.1%至人民币每天每平方米11 元和 7.1 元。不少业主给予租户更多的装修补 贴以及更长的装免期，吸引了不少有租 赁需求但预算有限的租户。通过这些租 赁优惠措施，业主既保证了空置面积的 有效去化，同时也避免了自身租金的大 幅下跌。 租金走势 2011 2012 2014 2015 2017 2019 20202018201620132010 0 6 8 10 12 4 2 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q1Q2Q3Q4 Q2 人民币/ 平方米/天 千平方米 3 供应(左轴) 净吸纳(左轴) 空置率(右轴) 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2020Q22016 2017 2018 2019 2020Q1 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 -500 上海甲级写字楼市场报告 2020年第二季度 区域 项目 租户 面积(平方米) 交易类型 小陆家嘴 瑞明大厦 安盛保险 3,600 新租 世纪大道 泰康保险大厦 甬兴证券 6,000 新租 小陆家嘴 富士康大厦 海华永泰律师事务所 5,200 新租 小陆家嘴 泰康保险大厦 广发证券 5,000 新租 花木 佳兆业金融中心 中建建筑设计院 3,400 新租 五角场 上海合生国际广场 办伴 6,000 新租 资料来源: 莱坊研究部 注：所有成交均有待落实 表一 ：甲级写字楼主要租赁成交， 2020年第二季度 位于新兴商务区内的写字楼。生物医药企业在第二季度也表现出较强 的租赁需求，日资医药企业更倾向选择 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 资料来源: 莱坊研究部 注: 存量单位为万平方米, 租金为平均有效租金, 人民币/平方米/天，空置率为平均空置率 *为分市场样本调整，不宜将当季数据与上一季度直接比较 4 上海甲级写字楼市场报告 2020年第二季度 2020年第二季度，投资市场表现活跃， 共录得十宗写字楼整购交易，市场总投资 金额超过人民币200 亿元。从二季度成交 可见，内资银行、证券和保险等传统金融 机构对于写字楼资产的配置需求在增加。 5月，上海银行发布公告称以人民币约 48.54亿元收购绿地集团、安信信托及 外滩投资开发共同开发的绿地外滩中 投资市场 心 2号写字楼及地下车位，收购总建筑 面积为52,896平方米，最终成交单价 超过每平方米人民币90,000元。 6 月，微商品牌TST以人民币1 7.6 亿元 收购位于浦东前滩核心区域的晶耀前 滩2号办公楼，成交单价约为每平方米 人民币67,000 元。此前，该项目3 号办 公楼已经以人民币15.17亿元的价格售 予陕西能源。 6月，位于黄浦区打浦桥的上海长城金 融大厦以人民币近31亿元被沪港联合 与阿波罗全球管理购得。长城金融大厦 为一酒店及写字楼综合体项目，总建筑 面积为99,600平方米，其中酒店建筑 面积约为51,100 平方米，由法国雅高 酒店集团运营。 上海写字楼市场数据图（ 2020年第二季度） 外滩金融聚集带 存量: 48 .5 租金: 8 .9 空置率: 14.5% 人民广场 存量: 88 .7 租金: 8 .5 空置率: 7.9% 上海火车站 存量: 50 租金: 6 .7 空置率: 27.8% 南京西路 存量: 133 .9 租金: 10 .8 空置率: 7.2% 虹桥商务区* 存量: 134 .8 租金: 5.5 空置率: 41. 7% 中山公园 存量: 40 .9 租金: 7 .2 空置率: 6.8% 北外滩* 存量: 63 .1 租金: 8 .0 空置率: 40.2% 小陆家嘴 存量: 278 .7 租金: 1 1.7 空置率: 8.2% 淮海中路 存量: 95.3 租金: 9 .9 空置率: 6.2% 前滩 存量: 60 租金: 6 .3 空置率: 28.8% 徐汇滨江 存量: 22. 3 租金: 6 .5 空置率: 9.8% 新虹桥 存量: 121. 1 租金: 7 .7 空置率: 23.5% 徐家汇 存量: 49 .4 租金: 7 .7 空置率: 5.4% 世纪大道 存量: 94 .3 租金: 8 .4 空置率: 17.9% 核心商务区 中央商务区 次级商务区 新兴商务区 2,048 万平方米 市场总存量 约 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市 场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。 重要声明：莱坊：本文件 及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示 任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内 容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有， 并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部 分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。 可从以下网址查看莱坊其他报告： 上海工业市场报告 2020年第一季度 近期研究报告 上海写字楼市场报告 2020年第一季度 广州写字楼市场报告 2020年第二 季度 深圳写字楼市场报告 2020年一季度 中国商业房地产投 资市场主题研究报 告-2020年 6月版 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 杨悦晨 董事，上海及北京研究及咨询部主管 +86 21 6032 1728 王兆麒 大中华区研究及咨询部副董事 +852 2846 7184 陈铁东 高级董事，中国区研究及咨询部主管 +86 21 6032 1769 殷元敖 上海研究及咨询部高级经理 +86 21 6032 1730 李章南 上海办公楼服务部主管 +86 21 6032 1713 研究及咨询部 上海写字楼服务部 北京写字楼市场报告 2020年第二季度