2021年2月房地产行业观察.pdf

请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 3 月9 日 远东 研究行业研 究 摘 要 作 者：申学 峰 邮 箱： 商品房量价方面 ：2 月份 ，30 大中 城市商品 房成交面 积尽 管季节性下 降，但仍 高于 2018 和 2019 年同期 。 其中 十大城市 的商品库存 去化周期 大幅下降 了 1.6 个 月。 百城 新建住 宅平均价 格环比上涨了 0.20% ，一线城市房价上涨幅度继续高 于二、三 线城市。 城 市二手房 出售挂牌 量指数大 幅下跌 46.15 ， 挂牌价 指 数上涨了 1.11 。 土 地市场 方面 ：今年初以来新成交土地面积 大幅减少 ，在 2 月份最后 的两周期 间 100 大中城 市成交 土地占地 面积 仅 229.60 万平方米， 创 2017 年 以来最低 。 房企新 土地项 目大幅 减少的同 时，拿地成 本大幅上 升，中指 研究院的 统计显示 2 月份 300 城 市成交土地 楼面均价 环比上涨 了 8% ，同比上 涨了 37% 。 金 融市场 方面 ：2 月份房贷利率上升，首套 房和二套 房贷 款平均利率 较上月分 别上升了 0.04 、0.03 个百 分点。 受春节影 响， 全月房 企在境内 发行债券 的规模较 上月度下 降了 67.37% 。 政策方面：2 月份 国家自然 资源部 出台了 22 个重点城 市土 地 出让“ 两集中” 的重磅 新规 ， 引起 了房地 产行业 的广泛 关注 。 广东 、上海 等多省市 上调 了中 小银行房 地产贷款 占比 上限 。 重点房企动态方面 ：建发 股份注册 申请 100 亿元公司 债券 获中国证监 会批复 ； 合景控股 116 亿元 公司债券 获上 交所受理 。 展 望未来 ，房地产行业整体的信 用状况 可能 会提高， 主要 在重点城市经营 的房企信用 状况 表现可 能 更好 ；头 部 房企的竞 争优势可能会扩 大 ；房企的 融资规模会 有所 减少。 未 来需重点 关注土地 成 本变动对 房企盈利 的影响。 相关 研究报告： 1.商品房成 交热度 不减，房 企融资新规 开始施行 2021 年 1 月房地 产行业观 察 ， 2021.2.10 2.政策频出 规范住 房租赁市 场，一线城 市楼市热 度高 2020 年 11 月 房地产 行业观 察，2020.12.11 3.土地市场 供求走 低，“十 四五”规划 促住房消 费 2020 年 10 月 房地产 行业观 察，2020.11.16 4.多地收紧 调控稳 房价，房 企信用债频 暴雷 2020 年 9 月房地产行 业观察， 2020.10.22 5.房企信用 风险事 件频出， 中央祭出 “三道 红线” 2020 年 8 月房地 产行业观 察 ， 2020.09.16 土地成交大 幅减少， 重点城市 土地出 让“两集中 ” 2021 年 2 月 房地产行业观 察请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 Monthly Industry Observation of China March 9 th , 2021 Summary of Opinions In terms of sales volumes and prices of commercialized buildings, in February, the floor space of commercialized buildings sold in 30 large and medium-sized cities declined seasonally, but was still larger than in the same period of 2018 and 2019; the commercialized buildings destocking cycle in 10 major cities dropped significantly by 1.6 months; the average price of newly built residential buildings in “100 cities ” rose by 0.20% month-on-month, and the rate of rise in first-tier cities continued to be higher than in second- and third-tier cities; the citys second-hand housing index of listing volume fell sharply by 46.15, and the second-hand housing index of listing price rose by 1.11. In the land market, the area of transacted land has decreased sharply since the beginning of the year, and the area of transacted land in 100 large and medium-sized cities was only 2.296 million square meters during the last two weeks of February, which is the lowest since 2017; while the supplies of new land projects have dropped drastically, the costs of acquiring new land for real estate enterprises have risen sharply, the average floor price of land sold in “300 cities ” in February increased by 8% month-on-month and 37% year-on-year. In the financial market, mortgage interest rates rose in February, and the average interest rates for first and second home loans increased by 0.04 and 0.03 percentage respectively from the previous month; affected by the Spring Festival, the scale of domestic bond issuance by real estate companies in the whole month fell by 67.37% from the previous month. In terms of policies, in February, the Ministry of Natural Resources issued a new significant regulation that land sale in 22 key cities will be centralized from two aspects., which aroused widespread concern in the real estate industry; Guangdong, Shanghai and many other regions have raised the upper limit of the proportion of real estate loans for small and medium banks. In terms of key real estate companies, Xiamen C Guangzhou KWG Holdings application for RMB 11.6 billion corporate bond issuance was accepted by the Shanghai Stock Exchange. Looking ahead, the overall credit status of the real estate industry companies may improve, and the real estate companies mainly operating in key cities may perform better in terms of credit status; the competitive advantages of leading real estate companies may expand; the financing scale of real estate companies will be reduced. In the future, we need to focus on the impact of changes in land costs on the profitability of real estate companies. Land transactions have dropped sharply, and land supplies in key cities will be centralized -February 2021 Real Estate Industry Observation Author: Shen Xuefeng E-mail ：1 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 3 月9 日 远东 研究行业研 究 一、 行业 运行 动态 （一 ） 商品房量价 1. 30 大中 城 市商品房成交面积 根据 Wind 数据，1 月 份 30 大中城市 1 商品房成交面积 合计 958.25 万平方米 ， 环比 减少 45.08% （图 1 ） 。30 城 商品房成交 面积 受春 节季节性 影响显著 减少 ，但 仍高于 2018、2019 年的 2 月水 平， 反映 出 大中城 市商品 房成交 依 然较活跃。 分城市类型看 ， 一线城 市商品房 成交面积 236.36 万 平 方米， 环比减少 50.91% ； 二线城 市商品房 成交面 积 453.90 万平方米， 环比 减少 36.23% ；三线城 市商品房 成交面 积 267.99 平方 米， 环比 减少 51.41%（图 1）。与 往年 春节月 份 相比， 今年 2 月一线 城市成交 面积 明显 增加， 原因 可能是受疫 情影响就 地在大城 市过年的 人数增加， 促 进了一线 城市购房消 费。 图 1 ：30 大中 城 市商 品房 成交面积 （2014.01-2021.02 ，单位： 万平方米 ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 2. 十大城市商品房 库存 显著下降 1 30 大中 城市 包括 一线 城市 （北 京、 上海 、广 州 、深 圳） 、 二线 城市 （天 津、 成都 、杭 州、 南京 、青 岛、 苏州 、厦 门、 大连 、 武汉 、 南昌 、福 州、 长春 、长 沙、 哈尔 滨） 和三 线城 市（ 无锡 、东 莞 、佛 山、 惠州 、包 头、 扬州 、安庆 、岳 阳、 韶关 、南 宁、 江阴、 昆明 、 石家 庄、 兰州） 。 其 中杭 州、 南昌 、武 汉、 哈尔 滨、 昆明 、扬 州、 安庆 、南 宁、 兰州 、江 阴、 佛山 为商 品房 数据 ，其 它城 市 为商 品住 宅数 据。 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2014-01 2014-07 2015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 30 大中 城市: 商 品房 成交 面积: 当月 值 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2014-01 2014-07 2015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 30大中 城市:商 品房 成交 面积: 一线 城市:当 月值 30大中 城市:商 品房 成交 面积: 二线 城市:当 月值 30大中 城市:商 品房 成交 面积: 三线 城市:当 月值2 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 3 月9 日 远东 研究行业研 究 根据 Wind 数据，2 月 末 十大城市 2 商品房可售面积合计 8479.85 万 平方米， 环比 减少 3.04% （ 图 3）。 十 大城 市商品房库 存自 去年 12 月份开始 有所 下 降， 库存 下降 的同时月 度销售面 积 保持了 增长， 带动 去化周期 3 较去年底大 幅 下降了 1.6 个月。 从去年中 至今的库 存去化周 期数 据来看，十 大城市的 商品房 出 现了显著 的去库 。 图 2 ：十大 城市 商 品房 库 存情 况 （2014.01-2021.02 ，单位： 万 平方米， 月） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 3. 百城住宅价格 延续 根据中国房 地产指数 系统调查 数据，2 月份 百城 新建住宅 平均价格 15884 元/ 平方米 ， 环比上 涨 0.20% ， 同 比上 涨 4.01% （图 3 ）。百城 住宅均价 延续涨势 ， 同比 涨 幅较上月扩 大 0.45 个百分 点 。同比 涨幅扩大 主要原因 是去年 2 月份房地产 市场受到 了疫情冲 击，今年 2 月同比 的基 数偏低 。 2 十大 城市 包括 北京 、上 海、 广州 、深 圳、 杭州 、南 京、 青岛 、苏 州、 南昌 、厦 门 。 其中 杭州 、南 昌为 商品 房数 据， 其它 城 市为 商品 住宅 数据 。 3 去化 周期=商 品房 可售 面积 ( 最近12 个 月商 品房 累计 销售 面 积 1 2) 。 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 十大城 市: 商品 房可 售面 积:当 月值 去化 周 期( 右3 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 3 月9 日 远东 研究行业研 究 图 3 ： 百城 新建住 宅 平均 价格 与同比 增速 （2014.01-2021.02 ，单位： 元/ 平 方米，% ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 分城市类型看 ，一线 城市环比 上升 0.33% ，同比 上涨 3.10% ； 二线城市 环比上升 0.21% ， 同比 上涨 3.80% ；三 线城市环比 上升 0.15% ， 同比上 涨 5.05% （图 4） 。 其 中一线城市 的 环比涨 幅上升 ， 二 、 三线城 市的环比 涨 幅下降， 一线城市的 房价表现 好于样本 城市平均 水平。 图 4 ： 一 、 二 、三 线城市 新建 住宅价 格 指数 同比涨幅 （2014.01-2021.02 ，单位：% ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 从涨跌城市数量来看 ， 2 月 份百城中 有 83 个 城市 同比 上涨， 6 个城 市与上月 持平， 11 个城市 同比下跌 （图 5 ） 。 与上月相比， 房价 同比 上涨 的城 市增加了 3 个， 环比 下跌的城市 减少了 3 个， 上涨城 市数增加 主要是因 为 去年疫情 冲击导致同 比基数偏 低 。 -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 样本住 宅平 均价 格: 百城 平均 百城住 宅价 格指 数: 同比( 右) -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 百城 住 宅价 格指 数: 一线 城市: 同比 百城住 宅价 格指 数: 二线 城市: 同比 百城 住 宅价 格指 数: 三线 城市: 同比4 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 3 月9 日 远东 研究行业研 究 但环比上涨 的城市数 亦增加了 2 个，环 比下跌城 市数 减少了 7 个，2 月份 百城整体 房价表现 偏强。 图 5 ： 住宅 价格指数 同比 上涨 、持平 及下跌 城市数 量 （2014.01-2021.02 ，单位：个 ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 4. 全国城市 二手房出售挂牌量大幅 减少 根据北京国 信达数据 发布的全 国城市二 手房交易 数据 ， 2 月份 城市二手房出售挂牌 价指数 上涨 了 1.11 （图 6 ） ， 上涨幅度略 有 上升。而 城市二手房出售挂牌量指数连续 出现了大 幅下滑， 2 月份 较 上月下跌 了 46.15 并创 2016 年以 来新低。自 疫情后全 国二手房 挂牌量持 续低于往 年水 平，二手房 供应量明 显减少。 图 6 ：全国 城市二 手房指 数 （2014.01-2021.02 ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 百城住 宅价 格指 数: 同比 上涨 城市 数 百城住 宅价 格指 数: 同比 持平 城市 数 百城 住 宅价 格指 数: 同比 下跌 城市 数 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 0 50 100 150 200 250 300 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 城市二 手房 出售 挂牌 量指 数: 全国 城市 二 手房 出售 挂牌 价指 数: 全国( 右5 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 3 月9 日 远东 研究行业研 究 （二 ） 土地市场 1. 2 月份 供地规模 低于历史同期 根据 Wind 数据，2 月份 100 大中城市 成交土地占地面积 显 著下降， 且低于历 史同期 水平。根 据统计， 在 2 月 份最后的两 周，100 城 合计 成交 土地 仅 有 229.60 万 平 方米 （图 7） ，创 2017 年以来的 最低值。 导致成交 土地面积 大幅下降的 原因一方 面是地方 政府的土 地供应显 著减 少； 另一方面， 尽 管近期 房价表现 良好， 但房 企拿地 仍旧 较为 谨慎 ， “三 道红线” 颁布后很 多房企有 降负债 的压 力，对新土 地项目的 投资能力 减弱。 图 7 ：100 大中线城 市 成交 土地 占地面 积（双 周值） （20172021 ，单位： 万 平方米 ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 根据中国指 数研究院 统计的 300 个城市 土地市场 交易 数据， 在土 地供应规 模显著下 降的同时 ， 土地 成交价 格进 一步攀升。 成交土地楼面均价 环比略 涨，仅二 线城市 均价环比 下 滑， 同比 上 涨近四成 。2021 年 2 月，全国 300 个城 市成 交楼面均价为 2937 元/ 平 方米，环 比增加 8% ， 同比 增加 37% ；其 中住宅类 用地（含 住宅用地 及包含住 宅 用地的综 合性用地） 成交楼面 均价为 5719 元/ 平方 米 ，环比 增 加 4% ， 同比增加 5% 。 成交土地溢价率 水平环 比走高 ， 各线城 市溢价同 环比 都上行， 住宅用地 溢价率环 比上涨 4 个百分点 。2021 年 2 月， 全 国 300 个 城市土地 平均溢价 率为 17% ， 较上月 增加 4 个百 分点 ， 较去年 同期上涨 6 个百分 点 ； 其中 住宅类用 地（含住宅 用地及包 含住宅用 地的综合 性用地） 平均 溢价率为 19% ，环 比增加 4 个百分点 ，同比 增加 6 个 百 分 点 。 （三 ） 金融市场 1. 房贷利率 止跌且小幅上涨 根据融 360 统计的 个人购买 住房贷款 利率数据 ， 2 月份 首套平均房 贷利率 5.26% ， 较上月上 升了 0.04 个百 分 点 ； 全国二套房 贷款平均 利率 5.56% ， 较上月 上升了 0.03 个百分点 （图 8 ） 。 房贷利率 出现了小 幅上行 ， 可能 主要是受 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 1月1日 2月1日 3月1日 4 月1 日 5月1日 6月1日 7月1日 8月1日 9 月1 日 10 月1 日 11 月1 日 12 月1 日 2017 年 2018年 2019年 2020 年 2021 年6 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 3 月9 日 远东 研究行业研 究 两方面因素 影响： 一是 今年房地 产贷款集 中度管理 制 度开始实施， 各银行有 压减房地 产贷款的 动力， 部分 银行通过 上调房贷利 率减少 房 贷需求； 二是去年 疫情期间 施行 的极度宽松 货币政策 开始逐步 退出， 货 币政策向 常态 恢复后利 率会略有上 升。 在 3 月 2 日， 银 保监会主 席就在国 新 办新闻发布 会上表示， “ 估计今 年贷款利 率会有所 回 升， 可能 会有所调整 ”。 房贷利率短 期有小幅 上涨的趋 势， 但利 率水平长 期走 低的预期 限 制了上涨 空间。 预 计未来一 年房贷利 率会 维持 在 2019 年下 半年高点 与 2020 年低点之 间。 图 8 ：个人 购买住 房贷款 利率 （2014.01-2021.02 ，单位 ：% ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 2. 房企发债规模大幅下降 按申万行业 分类，2 月份 房地产行 业在国内 新发行债 券 金额 273.21 亿元 （图 9） ， 较 上月下降 66.91% ； 新 发行 债券数量 31 只， 较上月 下降 67.37% 。 房 地产债券 发 行规模大幅 减少， 除了 与 2 月份 春节的季 节性影响 有 关外， 融 资新规导致 高负债房 企债务扩 张受限也 是重要原 因。 在 2 月发债 的房企中， 未 触及房地 产融资 “三条 红线 ” 的绿档 企业合计发债 111.31 亿元， 占总发行 规模的 40.74% 。绿档房企 负债扩张 空间更大 ，在新监 管下成为 债券 市场的主 要发行人。 而高负债 房企在未 来一段时 间的融资 规模 会明显减少 。 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 首套平 均房 贷利 率 全国二 套房 贷平 均利 率7 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 3 月9 日 远东 研究行业研 究 图 9 ：房地 产债券 发行规 模变 动 （2014.012021.02，单位：亿元 ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 从债券发行 期限来看 ， 期限 为 5 年的 占了总发 行金额 的 43.74% ， 1 年 期及一年 以内的短 期债券占 据了 25.29% 。 中国铁建房 地产集团 有限公司 发行了 2 只 5 年期 债券 ，合计金额 33 亿 元。在房 企整体 融 资收紧的 背景下 ，如中交 房地产集团 、中国铁 建房地产 集团等背 靠大型央 企的 房企 的债券 融资 明显 较民营房 企更多 。 图 10 ：新 发行房 地产债 券期限 分布 （2021.02，单位：亿元 ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 3. 房地产信托新发行 规模下降 根据用益信 托网数据， 2 月份房 地产信托 成立规模 为 236.79 亿元 （图 11） ， 单月 发行规模 创 2018 年 以来新 低。 在信托行业 监管趋严 、 通道业 务压降的 背景下 ， 房地 产信托规模 逐步开始 降低。2 月新成立 房地产信 托的 平均 收益 率 为 7.36% ，最近 两月维持 了稳定。 在房企产 企业降 负债的压力 下，房地 产信托融 资规模预 计还会进 一步 下降。 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 月度房 地产 债券 发行 金额 0 20 40 60 80 100 120 140 1 年 1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 发行金 额8 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 3 月9 日 远东 研究行业研 究 图 11 ：房 地产集 合信托 发行情 况 （2015.01-2021.02 ，单位： 亿 元，% ） 资料 来源 ： 用 益信 托网 ，远 东资 信整 理 二 、 行业 政策 动态 2 月， 重点城市 供地 将实 行 “两集中 ” ， 引导市 场理 性竞争， 稳定市 场预期。 多省 市上调中 小银行涉 房贷 款占 比上限， 灵活因城 施策 。 北京 、 上海等 城市严查 经营 贷违规流入 房地产市 场。 江 西、 南京等多 地放宽落 户 限制， 促 进劳动力和 人才社会 性流动体 制机制改 革。 （一 ） 中央 政策动态 1. 住宅用地出让实行 “两集中” 2 月 18 日，国家 自然资源 部发布住 宅用地 分类调控 文 件，文件要 求 22 个重点城 市 4 住宅用地实现 “ 两集中 ”： 一是集中发 布出让公 告 ， 且 2021 年发布 住宅用 地公 告不能超过 3 次；二 是集中组 织出让活 动。 在中央文件 颁布后， 多地政府 随即开始 落实政策 。2 月 23 日，天津市自 然资源和 规划局 发 布通知 ， 确定 于 3 月、 6 月、 9 月中旬分 三批次统 一发布 住宅用地 出让公 告， 除上述 三个日期 外不得再 发布住宅 用地出让 公告 。 同日， 郑州市自然 资源和规 划局 发布 通知，即 日 起航空港 区 、 郑东新区、 经 开区、 高 新区、 上街 区禁止发 布住宅 用地出让 公告，上述区域住宅用地出让公告 由市局统一组织发 布实施。24 日，青岛市自然资源 和规划局发布通知 ， 全年将 分 3 批次集 中统一发 布住宅用 地的招拍 挂公告并 实施 招拍挂出让 活动，引 导市场理 性竞争。 此次出台 住 宅用地供 应 “两集中” 政策 在房地产 行业 引起了巨大 的 震动。 在此 之前， 全国各 地的土地 供应 只有 年度的计划 ， 每一宗 土地的供 应时间并 不固定， 一 年 中的任何时 间政府都 可以通过 “招、 拍 、 挂” 出 让土 地， 房地 产企业也可 以根据自 身的现金 流选择在 合适的月 份拿 地。而 22 个重点城 市实施 供地“两 集中”后 ，相关 城市地方 政府 在一年 内只有三 次集中供 应土地的 机会， 在重点 城市布局项目 的房企 也必须在 集中的三 个月份完 成土 地的储备。 4 包括： 北京 、 上 海、 广 州、 深圳、 武汉 、 长 春、 重 庆 （主 城区 ） 、 青岛 、 南 京、 郑 州、 杭州、 成都 、 天 津、 长 沙、 沈 阳、 济南 、 宁波 、 苏州 、福 州、 无锡 、合 肥、 厦门 。 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 10.0 0 200 400 600 800 1000 1200 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 房地产 集合 信托 新成 立规 模 新成立 房地 产信 托平 均收 益率( 右9 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 3 月9 日 远东 研究行业研 究 去年下半年至今，一二线城市的住宅 成交价格上涨较 快，此次新规出台明显是针对近期楼 市偏热现状的干 预。 从政策的影 响来看， 住宅供地 “两集中 ”对房地 产企 业的影响主 要体现在 两方面： 一是房企拿 地成本 的 上涨幅度 可能会降 低。 在土 地 “ 招、 拍、 挂 ” 过程中 ， 房企需 要 预先缴 纳保证金 ， 这 会占 用房企大量 的货币资 金。 政府集 中供地后， 房企就不 可能同时跟 踪太多的 土地项目， 只能根据 自身经营 布 局优选部 分土地展开 竞买。 这样 针对单个 土地项目 的竞争程 度 会降低， 土地 的成交溢 价率会下 降。 其次 在 以往的土 地出让实 践中， 政 府的供地 节奏随意 ， 而且 往往实际 供地数 量少 于年度计划 ， 导致 房地产企 业不能获 得稳定 充足 的土 地 供给， 被迫争抢土 地项目， 进而 抬高了土 地价格。 实施 集中 供地可以约 束地方政 府的供地 行为， 保障土 地供应的 稳定，减 少抢地的现 象 。 二是房企的 现金流管 理难度加大 。 按照 2020 年 的供地 数量， 每年 三次集 中出让土 地 的话 ， 上海 、 杭州、 南京 、 武汉、青岛 等 重点城市 每次 集 中供地 的 数量将超 40 宗。房企在 拿地过程 中需要缴 纳 高额的 保证金、 土地 出让金 ， 拿地行为将 对企业的 融资能力 和现金流 管理能力 提出 更高的要求。 同时， 去年 “三道红 线” 试点以 来， 行 业进入降 负债、降杠杆的阶段， 房企很难通 过借债来满足短期 购地的资金需求，需要更多地通过 项目销售回款 来补 充资金。 因而房企的 销售节奏 需要重新 调整以适 应集中拿 地的 资金需求。 但目前新规 的实施范 围尚局限 于 22 个重点 城市，而 2020 年 22 城商品 房销售面 积占全国 的比重为 24.3% ， 非 重点城市的 市场空间 更大。 房 地产企业 可以通过 在非 重点城市进 行错峰拿 地， 平滑 在重点城 市集中拿 地 引起 的资金 支出波动。 2. 中央规划进一步建设交通网络， 利好重点城市房地 产发展 2 月 24 日， 中共 中央、 国务院 印发 国家 综合立体 交 通网规划纲 要 。 规划 提出， 到 2035 年基 本建成便 捷顺 畅、 经济 高效 、 绿色集 约、 智 能先进 、 安全 可靠的现 代化高质量 国家综合 立体交通 网 ； 实 现国际国 内互联 互通、 全 国主要城市 立体畅达 、 县级节 点有效覆 盖， 有力 支撑 “ 全国 123 出行交通 圈 ” 和 “ 全球 123 快货物流 圈 ” ； 并将加 快建设 20 个左右国 家性综 合交通枢 纽城市， 包括北 京、天津、 上海、南 京、杭州 、广州、 深圳、成 都、 重庆、沈 阳、大连、 哈尔滨、 青岛、厦 门、郑州 、武汉、 海口 、昆明、西 安、乌鲁 木齐等。 目前房地产市场的需求有向重点城市 集中的趋势，背 后的主要驱动就是大城市经济实力强 、基础设施更完 善， 进而吸引了 人口净流 入。 中央规 划进一步 围绕重点 城 市建设交通 网络， 将进 一步增强 重点城市 的经济优 势 ， 吸引人 力资本向其 集中 ， 带 动其房地 产市场发 展。 而实 现 “ 全国 123 出 行交通圈 ” 中的 “ 都市 区 1 小时通勤 ” ， 意味着大 城市的内部 交通环境 改善，城 市半径可以 进一步 扩张 ， 可供房地 产开发利 用的土地 面积增加 。 无论从土地 的供给还 是人口的 需求来看 ， 随着交 通的 进一步完善 ， 大城市 的房地产 市场规模 的增长空 间 比 中小 城市的更大 ，集中在 重点城市 布局项目 的房企业 绩将 受益 。 （二 ） 地方政策动态 1. 南京、江西 放宽或取消城市落户 限制 2 月 6 日， 南 京市政府 办公厅公 布 关于进 一步推动 非户籍人口 在城市落 户的实施 意见 。 南京 将全面 放 宽浦 口、六合、 溧水、高 淳区城镇 地区落户 限制，对 持有 上述四区居 住证、缴 纳城镇职 工社会保 险 6 个 月以上 的人员， 即可办理落 户。 2 月 23 日， 江西省 发布 关于促进 劳动力和 人才社 会性流动体 制机制改 革的实施 意见。 江西全面 放开 全省 城镇落户条件，全面取消城市落户 限制，以具有合法 稳定住所 （含租赁 ）或合法稳定就 业为户口迁移的基 本条件10 / 13 请务 必 阅 读正 文后 的免责 声明 2021 年 3 月9 日