2021年4月房地产行业观察与债市运行动态.pdf

请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 5 月 12 日 远东 研究行业研 究 摘 要 作 者：申学 峰 邮 箱： 商品房量价方面 ：4 月份 30 大中城 市商品房 成交面积 环比 季节性 下降 4.90% ， 但降 幅小于 过去 10 年 均值 ， 显示 出市场需 求热度依旧 不减 。百 城新建住 宅平均价 格环比上 涨 0.23% 。 土地市场方面 ：4 月份 300 城市成 交土地面 积 高于过 去四 年同期 平均 水平 。 成 交土地楼 面均价同比 上涨了 14% ，其中住 宅用地同比 大幅上涨 了 34% 。 利率方面： 4 月份 房贷利率 继续上升 ， 首套房 和二套房 贷款 平均利率 较 3 月份 分 别上升了 0.03、0.02 个百 分点。 新发行房 地产信托平 均利率下降 了 0.97 个百分点 。 政策方面：发改委 印发2021 年新 型城镇化 和城乡融 合发 展重点任务 ， 政治 局会议 对 “学 区房价格” 等 问题 作出指示 ， 多个城市加 强对房地 产价格的 备案管控 。 重点房企动态方面 ：上海 金茂 50 亿元中期 票据获准 注册 ； 首创置业 拟 发行 50 亿元 境内公 司债 ； 滨 江集团 累计为 子公司提 供担保 达 187.97 亿元 。 债 券 市 场 运 行 动 态 方 面 ：4 月份房地产行业共发行债券 796.72 亿元， 到期债券 617.09 亿元 。共有 1 只 债券发 生违约 ， 逾期本息 21.70 亿元 。 除已 违约案例 外， 分别 有 1 个 主 体和 1 只 债券 的信用 级别被下调 。 行业债券 信用利 差 （余额加 权） 上升 了 5.25bp，其 中 AA 级上升 了 30.94bp 。 展 望未来 ，房地产行业整体的信 用状况 可能 会提高， 但低 财务杠杆房企与 高财务杠杆 房企之间的 信用利差可 能 会扩大 。 房企的存量债券 规模可能还 会有所下降 。 未来需持续关注 城市 更新规模、 土地供应 量及拿地 成本 的变 动 对房企 盈利 的影响 。 相关 研究报告： 1.土地供应 显著增 加，行业 债券信用利 差逐步下 降 2021 年 3 月 房地产行 业观察 与债市运行 动态，2021.4.9 2.土地成交 大幅减 少，重点 城市土地出 让“两集 中” 2021 年 2 月 房地产行 业观 察，2021.3.9 3.商品房成 交热度 不减，房 企融资新规 开始施行 2021 年 1 月房地 产行业观 察 ， 2021.2.10 4.政策频出 规范住 房租赁市 场，一线城 市楼市热 度高 2020 年 11 月 房地产 行业观 察，2020.12.11 5.土地市场 供求走 低，“十 四五”规划 促住房消 费 2020 年 10 月 房地产 行业观 察，2020.11.16 住宅交易价 格管控趋 严，AA 级 债券 信用利差上 升 2021 年 4 月 房地产行业观 察 与债市运 行动态请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 Monthly Industry Observation of China May 12 th , 2021 Summary of Opinions In terms of sales volumes and prices of commercialized buildings, in April, the floor space of commercialized buildings sold in 30 large and medium-sized cities has declined seasonally by 4.90% month-on-month, but the decline is smaller than the average of past 10 years, showing that the market demand remained hot; the average price of newly built residential buildings in “100 cities ” has risen by 0.23% month-on-month. In the land market, in April, the area of transacted land in “300 cities ” was larger than the average of the past 4 years; the average floor price of land sold in “300 cities ” has risen by 14% year-on-year, and average floor price of residential land has risen sharply by 34% year-on-year. In terms of interest rate, mortgage interest rates continued to rise in April, and the average interest rates for first and second home loans increased by 0.03 and 0.02 percentage respectively from the previous month; the average interest rate of newly issued real estate trusts fell by 0.97 percent. In terms of policies, the National Development and Reform Commission issued the Key Tasks for New Urbanization and Urban-Rural Integration Development in 2021; the Political Bureau meeting gave instructions on school district housing prices and other issues; many cities have strengthened the control on real estate transaction prices. In terms of key real estate companies, Shanghai Jinmao Investment Management Groups RMB 5 billion medium-term notes were approved for registration; Beijing Capital Land Ltd. intends to issue RMB 5 billion corporate bonds; Hangzhou Binjiang Real Estate Group has provided a total of RMB 18.80 billion in guarantees for subsidiaries. In terms of bond market operation, in April, the real estate industry has issued RMB 79.67 billion bonds, and RMB 61.71 billion bonds have matured; one bond have defaulted with RMB 2.17 billion overdue principal and interest; except for defaulted cases, one corporate and one bond has been downgraded; bond credit spreads of real estate industry have increased by 5.25bp monthly, and AA bonds credit spreads has increased by 30.94bp. Looking ahead, the overall credit status of the real estate industry companies may improve, and the credit spread between low-financially leveraged and high-financially leveraged real estate companies may widen; the size of remaining bonds issued by real estate companies may decrease. In the future, we need to focus on the impact of changes in city renovation, land supply and land costs on the profitability of real estate companies. The price control of residential transactions has become stricter, and the credit spread of AA bonds has risen -April 2021 Real Estate Industry Observation and Bond Market Operation Report Author: Shen Xuefeng E-mail ：1 / 14 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 5 月 12 日 远东 研究行业研 究 一、 行业 运行 动态 （一 ） 商品房量价 1. 30 大中 城 市商品房成交面积 小幅下降 根据 Wind 数据，4 月 份 30 大中城市 1 商品房成交面积 合计 1744.61 万平方 米， 环比 下降 4.90%（图 1） 。 而过 去 10 年间 4 月份 的平均环 比降幅为 5.36% ， 与历史 同期平均水 平相比， 今年 4 月份 的商品房 成交环比 降 幅更小， 商品房成交 依旧保持 了热度。 分城市类型看 ， 一线 城市 商品房成交 面积 环比 下降 13.79% ， 二线城市 环比下 降 0.40% ， 三线城市环 比下降 5.58% 。4 月份一 线城市如 深圳、 上海的楼市 成交量受 调控政策 影响 出现 了较 为明 显 的 下降 。 图 1 ：30 大中 城 市商 品房 成交面积 （2014.01-2021.04 ，单位： 万平方米 ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 2. 十大城市商品房 库存量小幅增加 根据 Wind 数据 ，4 月 末 十大城市 2 商品房 可售面积合计 8248.53 万 平方米 ， 环比 增加 0.35% （图 2 ） 。 十大 城市 商品房库存 出现了小 幅上升 ， 库存 的去化速 度也略有 下降。 但从去年 12 月至今， 十大城市 的商品房 去化周 期 3 已大 幅 下降了 2.71 个月， 整体的去库 仍非常 明显 。 1 30 大中 城市 包括 一线 城市 （北 京、 上海 、广 州 、深 圳） 、 二线 城市 （天 津、 成都 、杭 州、 南京 、青 岛、 苏州 、厦 门、 大连 、 武汉 、 南昌 、福 州、 长春 、长 沙、 哈尔 滨） 和三 线城 市（ 无锡 、东 莞 、佛 山、 惠州 、包 头、 扬州 、安 庆、 岳阳 、韶 关、 南宁 、江 阴 、昆 明、 石家 庄、 兰州） 。其 中杭 州、 南昌 、武 汉、 哈尔 滨、 昆明 、扬 州、 安庆 、南 宁、 兰州 、江 阴、 佛山 为商 品房 数据 ，其 它 城市 为商 品住 宅数 据。 2 十大 城市 包括 北京 、上 海、 广州 、深 圳、 杭州 、南 京、 青岛 、苏 州、 南昌 、厦 门 。 其中 杭州 、南 昌为 商品 房数 据， 其它 城 市为 商品 住宅 数据 。 3 去化 周期=商 品房 可售 面积 ( 最近12 个 月商 品房 累计 销售 面 积 1 2) 。 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 1月 2 月 3月 4月 5月 6月 7 月 8月 9月 10 月 11月 12月 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 近10 年 均值2 / 14 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 5 月 12 日 远东 研究行业研 究 图 2 ：十大 城市 商 品房 库 存情 况 （2014.01-2021.04 ，单位： 万 平方米， 月） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 3. 百城住宅 平均价格 延续上涨 根据中国房 地产指数 系统调查 数据，4 月份 百城 新建住宅 平均价格 15952 元/ 平方米 ， 环比上 涨 0.23% ， 同 比上 涨 4.05% （图 3 ）。 百城 住宅均价 延续涨势 ， 且环比 涨幅较 3 月份 扩大 了 0.03 个百分点 。但是 从 2016 年 以来，房 价的上涨速 度已经明 显放缓， 未来可能 上涨速度 可能 会逐步走低 ，房价会 整体进入 平稳低速 增长阶段 。 图 3 ： 百城 新建住 宅 平均 价格 与同比 增速 （2014.01-2021.04 ，单位： 元/ 平 方米，% ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 从涨跌城市数量来看 ，4 月份 百城中 房 价同比上 涨的 城市有 83 个，较 上月减少了 2 个 ；房价 同 比下跌 的 城市 有 10 个， 较上月增 加了 1 个 （图 4 ） 。 整 体来看 ， 房 价 同比上涨 的城市数 量减少 ， 部分经 济欠发达 地区的 房价 可能 表现较弱， 未来不同 城市间的 分化可能 会更加明 显 。 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 十大城 市: 商品 房可 售面 积:当 月值 去化周 期( 右) -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 样本住 宅平 均价 格: 百城 平均 百城住 宅价 格指 数: 同比( 右3 / 14 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 5 月 12 日 远东 研究行业研 究 图 4 ： 住宅 价格指数 同比 上涨 、持平 及下跌 城市数 量 （2014.01-2021.04 ，单位：个 ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 4. 全国城市 二手房出售挂牌量 显著 低于历史同期 根据北京国 信达数据 发布的全 国城市二 手房交易 数据 ， 4 月份 城市二手房出售挂牌 价指数 下降 了 0.08 （图 5 ） ， 二手房市场 的供应量 仍低于往 年同期 。 自 2019 年以来 全国二手房 挂牌量 总 体呈下降 趋势 ， 二 手房供应 量明 显减少。 4 月份 城市二手房出售挂牌 价指数 上涨 了 1.36， 在二 手房供应量 减少的情 况下，二 手房价格 上涨速度 有所 加快。 图 5 ：全国 城市二 手房指 数 （2015.01-2021.04 ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 （二 ） 土地市场 1. 出让土地楼面均价继续上涨 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 百城住 宅价 格指 数: 同比 上涨 城市 数 百城住 宅价 格指 数: 同比 持平 城市 数 百城住 宅价 格指 数: 同比 下跌 城市 数 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 0 50 100 150 200 250 300 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 城市二 手房 出售 挂牌 量指 数: 全国 城市二 手房 出售 挂牌 价指 数: 全国( 右4 / 14 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 5 月 12 日 远东 研究行业研 究 根据中国指 数研究院 数据，4 月份 300 个城市土地成交 面积 8020 万平 方米 （图 6） ， 实际 土地供应 量高于 过去 四年 历史同 期平均水 平。 值 得注意的 是，4 月份住宅 类用地推出 土地面积 环比增加 了 43% ， 很 多新增的 挂 牌土地预 计会在 5 月 份完成实 际出让， 因此 可能 会带动 5 月份 的 土地成交 量增 长。 图 6 ：300 个 城市土地 成交 面积 （20172021 ，单位： 万平 方米 ） 资料 来源 ： 中 国指 数研 究院 ，远 东资 信整 理 其中一线城 市的土地 成交面积 环比大幅 上涨了 75% ， 同比上涨了 36% ， 一线城 市的土地 供应量增 长较多 。 相对 来说三线城 市的土地 成交出现 了明显下 降， 成 交面积 环比下降了 20% ， 同比下 降了 20% 。 房 地产企业 更热 衷于竞拍 一线城市的 土地，开 发一线城 市的项目 收益能够 得到 高房价的保 障。 土地成交价格方面 ，4 月 份成交 土地楼面 均价同比 上 涨了 14% ， 其中 住宅类土 地楼面均 价同比增 长了 34%。住 宅用地价格 上涨趋势 仍十分明 显， 需要 关注土地 成本 对房地产企 业盈利能 力的影响 。 拿地成 本较高且 土地 项目位于 非核心城市 的房企可 能会面临 一定的亏 损风险。 （三 ） 房地产相关 利率 1. 房贷利率 小幅上涨 根据融 360 统 计的个人 购买住房 贷款利率 数据，4 月 份首套平均 房贷利 率 5.31% ， 较 3 月份上升 0.03 个 百分 点 ； 全国二 套房贷款 平均利 率 5.59% ， 较 3 月份上升 0.02 个百分 点 （图 7 ） 。 房 贷利率出 现了小 幅上行， 可能主要 是受两方面 因素影响： 一是今年 房地产贷 款集中度 管 理制度开始 实施， 各银 行有压减 房地产贷 款的动力， 部分银行 通过上调房 贷利率减 少 房贷需 求； 二是 去年疫情 期间 施行的 边际 非常 宽松 货币政策 开始逐步 退出， 货 币政 策向常态 恢复后利率 会略有上 升。在 房 地产调控 政策基调 偏紧 的情况下， 房贷利率 可能 还会 有所上涨 。 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7 月 8月 9月 10月 11月 12月 2017 2018 2019 2020 20215 / 14 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 5 月 12 日 远东 研究行业研 究 图 7 ：个人 购买住 房贷款 利率 （2014.01-2021.04 ，单位 ：% ） 资料 来源 ：Wind ，远 东资 信整 理 2. 新发行 房地产信托 平均收益率下降 根据用益信 托网数据，4 月份房地 产信托成 立规模 为 396.31 亿元 （图 8） ， 环比下降 12.73% 。 在 信托行 业 监管 趋严、 通道 业务压降 的背景下 ， 去年 下半年以 来 房地 产信托规模 总体呈下 降趋势 。4 月 新成 立房地产 信托 的 平均收 益率 为 7.20% ， 较 3 月份下降 0.97 个 百分点 。 在 “三 道红线” 融 资新规下 ， 房企负 债规模会 逐步压减 ， 整 体信用风 险预计会有 所降低， 相应地房 地产信托 收益率可 能还 会有所下降 。 图 8 ： 房地 产集合 信托发 行情 况 （2015.01-2021.04 ，单位： 亿 元，% ） 资料 来源 ： 用 益信 托网 ，远 东资 信整 理 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 首套平 均房 贷利 率 全国二 套房 贷平 均利 率 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 10.0 0 200 400 600 800 1000 1200 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 房地产 集合 信托 新成 立规 模 新成立 房地 产信 托平 均收 益率(右6 / 14 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 5 月 12 日 远东 研究行业研 究 二 、 行业 政策 动态 4 月份 ， 国家发 改委印发 了 2021 年新型城 镇化和城 乡融合发展 重点任务 ，政治局 4 月 30 日召开会 议 提及 房地产相关 问题。 多个重点 城市发布 供地计划 、 土 地集 中出让公告 ， 多个 城市加强 了对房地 产销售价 格的备 案管控 。 （一 ） 中央 政策动态 1. 国家发改委印发 2021 年新型城镇化和城乡融合 发展重点任务 4 月 13 日，国家发 改委印发 了2021 年 新型城镇 化 和城乡融合 发展重点 任务 ， 明确 今年 城镇化建 设的 6 项 重点任务为： 促进农 业转移人 口有序有 效融入城 市； 提升城市 群和都市 圈承载能 力； 促进 大中小城 市和小城 镇协调发展 ； 加快 建设现代 化城市； 提升城 市治 理水平 ； 加快推进 城乡融合 发展 。 从具体的落 地措施来 看， 在促 进人口 城镇化率 方面， 未来将 有序 放开放宽 城市落户 限制 ， 城区常住人口 300 万 以 下城 市落 实全 面取 消落 户限 制政 策 ； 同时中央财 政 会 继续对 地方的人 口 市民 化 给予 资金以及 新增 建 设用地 的奖 励 。 目前中国的 城镇化率 仍明显低 于发达经 济体， 未 来的提升空 间仍很大。 人 口城镇化 率提升后， 新 增的 城镇人口 可以带动房 地产市场 的需求增 长，有利 于房地产 企业 维持盈利水 平。 在都市圈发 展方面， 为配合人 口城镇化 进程， 未 来要 继续 增强中 心城市对 周边地区 辐射带动 能力 ， 培育发展现 代化都市圈 。 中央 支持福 州、 成 都、 西 安 及其 他有条 件中心城市 编制都市 圈发展规 划。4 月 16 日 ， 江苏 、 安徽 已联 合发布了南京都市圈发展规划 ， 这是第一个中央 批复的都市圈发展规划，未来其他 中心城市预计会陆 续跟进。 现代化都市 圈通过增 加轨道交 通、 优化 综 合交通枢 纽 布局 来扩大 城市空间， 可以创造 新的房地 产需求， 可 以关注都 市圈发展对 房企业绩 的影响。 在解决住房 问题方面 ， 提到了 加快培育发展住房租赁 市场 ， 扩大保障 性租赁住 房供给 ； 单列租 赁住房用 地计 划， 探索利用农村集体建设用地和企事 业单位自有闲置土 地建设租赁住房，支持将非住宅房 屋改建为保障性租 赁住房。 从长远来看 ，住房租 赁市场 会 有长足的 发展，可 以关 注租赁领域 房企的发 展。 在城市更新 方面，在老城区推进以老 旧小区、老旧厂 区 、老旧街区、城中村改造为主要内 容的城市更新行 动 。 计划 2021 年新开工改造 5.3 万个老旧小区 ； 在城市 群、都市圈 和大城市 探索老旧 厂区和大 型老旧街 区改 造 ；将一 批城中村改 造为城市 社区或其 他空间。 目前城市 更新 已成为房地 产企业经 营的重要 业务之一 ， 如广州 地区 今年以来 就陆续推出 了很多城 中村改造 项目， 而 且这些项 目的 投资规模非 常庞大。 在城市核 心区域的 土地项目 逐渐 稀缺的情 况下，这些 旧区改造 项目为房 地产企业 提供了新 的业务 来源。 2. 政治局 4 月 30 日召开会议 提及“学区房价格”问 题 中共中央政 治局 4 月 30 日 召开会议 ， 会议特别 强调 ，要坚持房 子是用来 住的、不 是用来炒 的定位， 增加 保障 性租赁住房 和共有产 权住房供 给， 防止以学区房等名 义炒作房价 。 在此之 前的 3 月 22 日，上海 市就已 率 先对学区 房 问题进行 整顿 ， 高中开 始不论生 源按校招 生 ， 导致学 区房价格出 现了明显 回落 。 此次中 央特别提 及 “ 学区房 价格” 问题， 预计 未来可能 很多城市 会跟随出 台相关的 房屋 价格销售限 制措施， 城市优势 地段的住 宅价格上 涨速 度预计会 因此而显著 放缓。相 应地近期 房企开发 的一些城 市核 心区域项目 的收益可 能会受到 一定程度 的影响。7 / 14 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 5 月 12 日 远东 研究行业研 究 会议同时 强 调， 要压实 地方各级 党委和政 府责任， 实 行党政同责， 从严查处 各类违法 违规占用 耕地或改 变 耕地 用途行为， 遏 制耕地 “ 非农化” 、 严格管 控 “非粮 化 ” ； 要坚持节约集约， 合理确定新增建设用地规模 ， 提高土地 开发利用效率 ；要继续推动城乡存 量建设用 地开发利 用，完善政府引导市场参与的城镇 低效用地再开发政 策体系 ； 要强化土地 使用标准 和节约集 约用地评 价，大力 推广 节地模式。 从上述几项 关于房地 产土地的 要求来看 ， 中央对 于建 设用地的供 应仍是偏 紧的态度 ， 要求城 市开发建 设尽 可能 使用存量土 地 。 未来 大城市的 土地项目 可能会是 处于 相对稀缺的 状况， 房 地产企业 的拿地能 力会很大 程度 上决定其 经营发展前 景。 尤其是部 分负债水 平很高的 房企受制 于 “三道红线” 而很 难再通过 新增债务 筹措拿地 资金 ， 在与低 负债水平房 企竞 拍土 地项目 时 会处于竞 争劣势。 （二 ） 地方政策动态 1. 多个重点城市 发布供地 计划 、土 地集中出让 公告 珠海市和深圳市公布了 2021 年度 国有建设用地供应 计划 。 其中珠海 市计划供 应 住宅 用地 242.5 公顷， 商 服用 地 204.0 公顷 ， 工矿 仓储用地 590.3 公 顷。 深圳 市计划 供应居住 用地 363.3 公顷， 供应商服 用地 52.3 公顷 ， 供应产 业用地 171.4 公顷。 两个城市 计划供应 的土地大 部分 为国有存量 建设用地 ，少部分 为新增建 设用地。 长春市和济南市完成了今年首批集中土 地出让 。其中 长春市 51 宗待出让 土地中有 11 宗终 止挂牌， 最终 成交 38 宗住宅用 地， 其中 32 宗为底价 成交，2 宗 流拍， 全部集中在 市辖区， 成交 总金额 为 193.08 亿元。 济南 市共挂牌 出让 83 宗地 块，总出 让面积 约 268.4 万 平方米， 约 合 4026 亩。 重 庆、 北京 等城市 按照 “两 集中” 要求 发布 今年第 一批 次住 宅用 地出让 公告 。其中 重 庆市 中心 城区集中 供应 6400 亩，其他市 辖区集中 供应 4880 亩 ， 出 让总量 占 全年土地供 应计划约 37% 。 北京 市针对 2021 年第 一 批次通过 挂牌方式出 让的 29 个项目 ，公布了 土地合理 上限价 格、竞建 “ 公共租赁 住房 ” 上 限面积、 竞政府持 有商 品住宅产 权预设份额 等。 青岛 市公示第 一批用地 名单 ， 地 块数 量共计 63 宗 ， 占地面 积 175.88 万平， 合计约 2427 亩 。 涉宅地 共 57 宗，面积约 2129 亩。 苏州 市公布今 年首批 集中 供地的相关 情况 ，共计 32 宗地块， 其中包括 了住宅 用地和商 住用地 23 宗、4 宗综合 用地、4 宗 商业用地 以及 3 宗 安置房用地， 起拍总价 约为 405.9 亿元， 预 计将于 5 月底正式 开拍。 2. 多个城市 加强了对房地产 销售 价 格的 备案管控 4 月份多个城 市针对 房价上涨 发布了新 的价格管 控通 知，实施交 易价格备 案、限制 土地成交 价等措施 。 其中一线城 市方面， 广 州市发布 关于稳定 房地产市 场 的意见， 要求 全面加强 新建商品 房价格备 案管理， 严 格规 范房地产市 场信息发 布 。 北京 市住建委 会同相关 部门 针对社会反 映强烈的 炒作学区 房行为， 对部分价 格快 速上涨区 域 的房地产 经纪机构 进行了专项 执法检 查 。 上海市 发 布二手房指 导价制度， 通过上海 房地产交 易中心网 站 “网上房 地产”公示 了新一批 楼盘的二 手房源价 格。 其他的重点 城市方面， 徐 州市建立 土拍熔断 机制， 严 格价格备案 管理。 宁波市 要求规范 房源核验 发布， 同 步匹 配同类房源 近期网签 价格区间 ， 建 立热点学 区二手房 交易参考价 格发布机 制 。 南通市实 行房地产 “双 控” 调 控新政， 居住用地均 采取 “ 控房价 、 控地 价” 方 式供应 ， 限制 土地成交溢 价率； 同时加强 房价备案 管理 ， 全面实 行 商品房最 高备案价级 片区指导 价制度， 完善以成 本为基础 的价 格备案指导 细则。 东 莞市要求 新建商品 房应根据 可售 楼面地价8 / 14 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 5 月 12 日 远东 研究行业研 究 合理建安成本等因素合理制定销售 价格，从严控制在 售项目价格涨幅；企业应严格执行 商品房销售明码标 价制度， 一次性公开 全部准售 房源及每 套房屋价 格。 嘉兴 市要 求加强商品 房销售价 格管理， 同一项目 内同建筑 类型 每批次销 售备案均价 不得高于 前一批次 备案均价 。 三 、 重点 公司 动态 （一 ） 上海 金茂 2 宗中期票据 获准注册，金 额合计 50 亿元 4 月 1 日，上 海金茂 投资管理 集团有限 公司 2 宗 中期 票据获准注 册 ，金额 合计 50 亿 元。 上海金茂投 资管理集 团有限公 司 是中国 金茂在中 国境 内的重要运 营主体。 根据 2021 年一季 报，上 海金茂 投资 管理集团有 限公司 的 剔除预收 款后的资 产负债率 4 为 0.69 ， 净负债率 5 为 0.07 ， 现 金短债比 6 为 2.70。 公 司的债 务 水平 很低 ，主体 信用等级 为 AAA ，可 以关注后 续债券正 式发行上市 的投资机 会 。 （二 ） 上海 金茂 48.2 亿元竞 得苏州相城区 1 宗商住 地 4 月 8 日， 上海金 茂投资管 理集团有 限公司 通 过旗下 孙公司 以 48.2 亿 元竞得苏 州相城区 1 宗商住地 ，楼 面价 16,370 元/ m 2 ， 溢价率 13.92% 。 该 地块为相 城区高铁 新城齐门北 大街东 、 蠡太路 北地块 ， 地上出 让面积 162,259m 2 、 地下出让面 积 10,447m 2 ，综合 容积率 11.82。 根据 2021 年一季报 ， 上海金 茂投资管 理集团有 限公 司 有货币资 金 558 亿 元，公司 负债水 平很低且 现金充 足。 48.2 亿元的 土地项目 支出不会 对公司偿 债能力产 生明 显影响。 （三 ） 中国 金茂完 成发行 30 亿 元中票，票面利率 3.74% 4 月 16 日， 中国 金茂控 股集团有 限公司完 成向合资 格 投资者发行 金额为人 民币 30 亿 元的第一 期中期 票据 。 首 期票据的期 限为三年 ， 最 终票面利 率为 3.74% 。 金茂 拟将发行首 期票据的 所得款项 用于公司 偿还其在 银行 间债券市 场发行的其 他中期票 据。 根据公司披 露财报， 2020 年末中国 金茂 控股 集团有 限 公司 的现金 资产有 401 亿元， 现金 是短期有 息债务 的 1.34 倍。公司的 现金资产 充足，偿 债能力良好 ，主体 信用 级别为 AAA ， 因而此次 新发行债 券的票面 利率较低 。 （四 ） 奥园拿下广 州黄埔区新 田村旧改项 目 ，总投资 30 亿元 4 月 8 日， 奥园集 团有限公 司 拿下广 州黄埔区 新田村 旧村改造项 目， 项目 临近九 龙大道 、 广河高 速 、 地铁 14 号 线等交通主 干道。新 田村旧村 改造范围 内总建筑 面积 33.01 万平米 ，项目拆 迁安置总 投资额约 人民币 30 亿 元。 4 剔除 预收 款后 的资 产负 债率=(总 负债-预收 账款-合 同负 债)/( 总资 产-预收 账款- 合同 负债) 。 5 净负 债率=(有 息负 债- 货币 资金)/ 权益 。 6 现金 短债 比= 货币 资金/ 短期 有息 债务 。9 / 14 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 5 月 12 日 远东 研究行业研 究 根据 2020 年报 ， 奥园集 团有限公 司 有货币 资金 554 亿 元， 剔除预收 款后的资 产负债率 为 0.73 ， 净负债 率为 0.33 ， 现金短债比 为