2021新一线城市居住报告郑州篇.pdf

2021 年新一 线 城市郑州 居 住报告 前言：大数据记录着城市发展与居民生活的真实变迁，而持续研究其背后 的发展脉络，则赋予了数据更多意义。2021 年 5 月 27 日，贝壳研究院 发布了2021 新一线城市居住报告（以下简称“报告”）。报告从置 业特征、居住竞争力、居住负担等角度出发，对城市人群的居住生态进行 了客观描述与分析。本文结合新一线城市郑州情况，对郑州居住生态进行 客观描述。以期待向政府、公众描绘出相对形象的郑州城市居住画像。 PART 1 置业特征 1.1 购 房年 龄： 受限 于较高 的 “上 车” 门槛 ，一线 城市客 群购 房压 力较 大，反 映 在年 龄结 构上， 一线 城市 的置 业年 龄明显 偏高 ，新 房和 二手 房的置 业年 龄分 别 为 36.6 岁和 37.2 岁；而 新一 线城 市及 二线 城市因 尚未 进入 存量 市场 ，新房 置业 年龄 低于 二手 房。郑州 新房 置业年 龄 33.2 岁 ，二 手房置 业 年龄 34.2 岁 数据来 源： 贝壳 研究 院郑 州分院 36.6 35 36 37.2 34 34.5 32 33 34 35 36 37 38 一线 新一线 二线 不同城市能级置业年龄对 比 二手- 平均年龄 新房- 平均年龄数据来 源： 贝壳 研究 院郑 州分院 35.3 36 35.4 34.6 36.3 36 34.1 34.2 35 37.3 34.3 35.5 35.6 34.5 35.9 34.7 36.5 34.7 35.4 35.4 38.3 33.5 35.4 36.3 36.6 33.8 35.6 36.5 36.9 35 36.9 36 36.5 37.6 36 30.5 31.1 32 32.6 32.6 32.8 33.2 33.2 33.2 33.4 33.5 33.6 33.6 33.8 33.9 34 34 34.1 34.1 34.4 34.6 34.9 34.9 35 35.8 36 36 36.1 36.4 36.6 37.2 37.5 38.3 38.3 39.5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 沈阳市 贵阳市 武汉市 太原市 长春市 南昌市 合肥市 郑州市 长沙市 哈尔滨市 石家庄市 济南市 南京市 重庆市 南宁市 苏州市 烟台市 佛山市 青岛市 无锡市 天津市 成都市 广州市 昆明市 厦门市 西安市 东莞市 大连市 福州市 杭州市 上海市 宁波市 深圳市 北京市 珠海市 35城市客群新房/ 二手房购房年龄对比 新房- 平均年龄 二手- 平均年龄1.2 购 房性 别： 在 高学 历 女性占 比提 升、 独生 子女 政策影 响及 传统 婚姻 观念 改变等 多重 因 素影响 下， “ 她经 济” 崛起 。报 告数 据显 示， 一线 城市的 女性 置业 人群 占比 达到 48.79% ， 新一 线及 二线 城 市这一 占比 同样 出现 不同 程度的 增幅 。郑州 女性 置业 占 比达 46% PART 2 如何衡量“住 得好不好”？ 居住竞 争力 榜： 一线 城市 中，深 圳、 广州 竞争 力较 高，新 一线 城市 中， 杭州 、成都 、苏 州、武 汉及 长沙 竞争 力较 高，郑 州排 名 14 ，二 线城 市中， 福州 、厦 门、 珠海 、烟台 及宁 波 竞争力 较高 。 一线城市 中，深 圳在楼 盘品 质及居住 便利方 面排名 较高 ；广州居 住负担 较小， 人居 环境方面 ， 排名比较 靠前； 北京在 人均 环境方面 排名较 低，上 海在 楼盘品质 方面比 较靠后 ，导 致这两个 城 市在一线 城市居 住竞争 力方 面并不靠 前，但 在 35 城中 排名仍居 于前位 。 新一线城 市中， 东莞、 佛山 、杭州、 长沙及 苏州等 城市 楼盘品质 排名较 高；成 都、 杭州、苏 州、武汉 及南京 等城市 居住 便利性排 名较高 ；长沙 、沈 阳、佛山 、郑州 及苏州 等城 市居住负 担较小；郑 州、苏 州、合 肥、 佛山及武 汉等城 市人居 环境 排名较高 。 二线城市 中，佛 州、宁 波、 太原、厦 门及大 连等城 市楼 盘品质排 名较高 ；珠海 厦门 、南宁、 烟 台及大连 等城市 居住便 利性 排名较高 ；烟台 、南昌 、无 锡、哈尔 滨及贵 阳等城 市居 住负担较 小；太原 、无锡 、石家 庄、 烟台及宁 波等城 市人居 环境 方面排名 较高。 数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 PART 3 科学分析“住 房焦虑” 1 、居 住负 担：一 线城 市居 住负担 明显 高于 其他 城市 级别， 城市 级别 越高 ，居 住负担 相应 越高。114 个 城市 中， 深 圳居住 负担 居于 首位 ，其 次是北 京及 上海 ，居住 负担 最 小的 新一 线城市 仍为 长沙 。 郑州 居住 负 担排名 42 对于新青 年群体 而言， 面对 一线城市 相对高 企的上 车门 槛，新一 线城市 的居住 负担 相对较低同时受益 于近年 来人才 吸引 政策的支 持，新 一线城 市持 续吸引高 端人才 的涌入 。伴 随着人才 涌 入，也带 来了购 房需求 ，在 房住不炒 的政策 影响下 ，那 些人才涌 入较多 的城市 ，房 地产市场 保 持着较高 活力。 而新一线 城市杭 州、南 京， 虽然人均 收入相 对可观 ，但 房价、房 租也相 对高企 。二 线城市厦 门、珠海 、嘉兴 、福州 及长 春等区域 核心城 市对周 边人 口有虹吸 效应， 再加上 特殊 的地理位 置 等因素影 响居住 成本， 居住 负担指数 相对于 其他城 市较 高。 数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 55.1 59.3 63.5 65.2 89.1 四线 三线 二线 新一线 一线 负担指数平均数数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 2 、购 房负 担：一 线城 市房 价收入 比整 体要 高于 新一 线城市 ，深 圳、 北京 、上 海、厦 门及 三亚房 价收 入比 较高 ， 郑州 排名 49 四个一线 城市中 ，深圳 居百 城房价收 入比之 首。深 圳、 北京和上 海的房 价收入 比超 过 20，这意 味着普通 居民家 庭不吃 不喝 需要 20 多年才能 够买得 起 属于自己 的一套 房子。 新一线城 市中， 房价收 入比 较高的城 市包括 杭州、 天津 、南京、 东莞及 武汉等 ，其 中杭州房 价 收入比较 高，甚 至超过 了广 州。 62.43 63.12 63.37 63.42 63.56 63.91 63.95 64.38 64.46 64.5 64.75 64.89 64.95 65.18 65.27 65.9 66.47 66.64 66.8 66.96 67.17 67.47 67.85 67.99 68.2 68.34 68.43 68.66 69.02 69.29 70.53 70.82 71.65 76.91 81.84 89.41 92.59 94.03 99.5 宁波 太原 漳州 徐州 台州 成都 重庆 合肥 西安 温州 武汉 廊坊 长春 南京 福州 天津 广州 厦门 上海 深圳 居住负担指数TOP40城市二线城市 中，厦 门、福 州、 珠海、嘉 兴及廊 坊等城 市的 房价收入 比较高 ，其中 ，厦 门房价收 入 比为 20.7，仅次 于深沪 京。 厦门属于 旅游型 城市， 对省 内城市有 明显的 虹吸效 应， 购房需求 较 大但供应 相对不 足，导 致房 价增长过 快，与 城市基 本面 发展产生 显著背 离。而 长沙 、沈阳、 重 庆的房价 收入比 相对偏 低， 其中长沙 是典型 的居住 友好 型城市， 收入涨 幅明显 跑赢 房价。长 沙 房价的增 长基本 与其城 市基 本面发展 相适应 ，得益 于政 府调控政 策的适 时出台 ，有 效遏制了 炒 房投机行 为。数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 3 、 租房 负担 ：新 一线 城市 租住压 力较 小， 重庆 房租 收入比 最低 ， 郑州 排名 39 10.32 10.34 10.35 10.45 10.46 10.48 10.51 10.77 10.78 10.8 10.89 10.9 11 11.08 11.2 11.29 11.48 11.64 11.72 11.83 11.84 12.17 12.22 12.44 12.78 12.84 13.14 13.21 13.57 13.69 13.76 13.89 14.64 15.43 17.45 20.7 22.28 25.14 27.09 济宁 临沂 绍兴 宁波 成都 重庆 湛江 海口 漳州 长春 大连 昆明 徐州 青岛 济南 石家庄 苏州 台州 合肥 盐城 西安 温州 武汉 邯郸 东莞 泰安 南京 廊坊 嘉兴 珠海 福州 天津 广州 杭州 三亚 厦门 上海 北京 深圳 房价收入比TOP40城市数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 从全国 的角 度来 看， 郑 州 不论是 购房 压力 还是 租房 压力均 相对 较小 ，郑 州还 处在一 个快 速 发展的 阶段 ，整 个城 市的 居住竞 争力 有待 提升 ，下 面我们 看一 下郑 州居 住的 特征及 需求 。 PART 4 郑州居 住 人群画像 18.1 18.34 18.39 18.51 18.86 18.96 19.15 19.2 19.22 19.3 19.33 19.4 19.52 19.55 19.59 19.73 19.99 20.06 20.65 20.68 20.69 20.72 20.92 20.93 21.04 21.05 21.35 22.16 22.39 22.56 23.41 24.7 26.43 26.95 28.5 30.62 35.05 37.09 46.58 哈尔滨 郑州 福州 盐城 吉林 青岛 济南 温州 南京 宜昌 太原 赣州 贵阳 嘉兴 西安 武汉 江门 宜宾 泰安 广州 乌鲁木齐 成都 南充 天津 重庆 厦门 邯郸 珠海 南宁 菏泽 海口 大连 长春 湛江 杭州 北京 深圳 上海 三亚 房租收入比TOP40城市1 、收 入及 学历： 本科 、大 专人群 为购 房、 租房 主力 军 数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 2 、住 房焦 虑：对 于自 有住 房客群 而言 ，“ 购房 后房 价下跌 ”成 为最 大的 焦虑 。对于 租房 人群而 言， 租房 时房 东涨 价是最 大的 焦虑 数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 3 、 租房人 群： 总价 段 100 万 以下刚 刚需 接受 度高 2.40% 7.69% 12.98% 76.92% 高中学历 研究生及以上 专科学历 本科学历 学历占比 10.34% 11.36% 47.73% 60.83% 34.17% 5.00% 购房后房价下跌 买不起自己的房 租房时房东涨价 安心居住你的焦虑是什么 自有房人群 租房人群 2.87% 2.27% 11.30% 34.00% 50.00% 301万-400万 401万-500万 201万-300万 101万-200万 100万及以下 租房人群购房目标总价万元数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 4 、 自有住 房人 群：3-5 年换 房需求 大， 总价 段 200-300 万元 改善 房接 受度 更高 数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 5 、 自有住 房人 群换 房因 素： 居住空 间改 善是 换房 最大 的因素 ，2016 年及 以后 换房的 核心 因素主 要是 子女 教育 数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 6 、改 善性 购房： “居 者有 其屋” 向“ 居者 优其 屋” 迈进， 随着 人们 生活 方式 和消费 理念 的不断 更新 ，对 于居 住功 能的认 识向 健康 化、 审美 化、舒 适化 方向 发展 。 有 41%的消 费者 希望有 一个 “安 静没 有噪 音的卧 室” ，人 们对 于睡 眠环境 的要 求排 在首 位 4.17% 10.83% 12.50% 19.17% 20.83% 32.50% 1 年内 10年以后 2 年内 3 年内 5 年以后 没有 换房打算 0.83% 3.33% 10.83% 11.67% 15.00% 25.83% 500万以上 401万-500万 101万-200万 301万-400万 100万及以下 201万-300万 自有住房人群换房目标总价万元 46.91% 40.74% 12.35% 居住空间改善 子女教育 婚姻 换房核心因素数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 7 、智 能家 居设备 ：社 会在 发展， 人们 的消 费能 力也 在提高 ，在 消费 升级 的背 景下， 人们 提高生 活品 质， 以获 得更 好的生 活体 验， 对空 气净 化器、 净水 器、 扫地 机等 需求加 大 数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 8 、社 区服 务设施 ：消 费者 追求更 加美 好的 居住 体验 ，身心 愉悦 ，对 健身 器材 、图书 馆的 需求强 烈 0.48% 1.92% 3.37% 4.81% 5.77% 6.25% 7.21% 7.69% 8.17% 12.98% 41.35% 专门设计的宠物房 精心设计，可以泡澡的卫 生间 咖啡角或小吧台 专门的衣帽间 家庭室内健身房 专门的储物间 能用于种植、休息的阳台 专业的书房 温馨有设计感的厨房 能和朋友聚会的大客厅 安静没有噪音的卧室 改善性住房，您最关注哪类居住空间 17.31% 23.08% 24.04% 25.48% 45.67% 45.67% 53.37% 54.33% 58.65% 可以一边泡澡一边看电影 的智能 浴缸 智能感应垃圾桶 可触屏智能浴室镜 能按摩的床 智控油烟机 智能除臭清洗恒温马桶 指纹/ 人脸识别门锁 全自动扫地机 空气净化器/ 净水器 智能家居，您认为必要的数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 9 、社 区配 套：不 仅要 有诗 和远方 ，更 关注 实实 在在 的生活 体验 ，1 公里 范围 超市、 商业 中 心、医 院等 基础 生活 配套 的需求 最高 数据来源 ：贝壳 研究院 郑州分 院 免责声明：本文所载信息为贝壳研究院郑州分院分析师独立观点，不代表所在机构意见， 亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易投 资建议。本文版权为贝壳研究院郑州分院所有，本文保留一切权利，未经事先许可，任何 机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文。 13.94% 24.04% 25.96% 31.25% 32.21% 41.83% 46.63% 63.46% 幼儿园 洗衣房 家政中心 娱乐室 停车场 维修中心（水电、家电） 图书馆 健身器材 社区服务设施，您认为必要的 44.23% 43.75% 37.98% 37.50% 37.02% 33.65% 31.25% 29.81% 26.92% 20.19% 19.23% 14.42% 生鲜超市 商业中心 大型医院 美食街 绿肺公园 教育机构 轨道交通 健身中心 超级影院 美容美发 休闲娱乐城 银行邮局 1 公里范围内，您认为必要的社区配套