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新一线城市居住报告重庆篇 贝壳研究院重庆分院 引言 随着第 七次 人口 普查 的结 果落地 ， 全 国以 及重 庆都 公告了 初步 的普 查数 据结 果。 根 据全 国数据 ，我 国城 镇常 住人 口达 到 90199 万人 ， 城镇化 率为 63.89% ，已属 于城镇 化 快速 增长 的中期 。 重庆 全市 常住 人口 3205 万 人， 在各 省市 中排 名第 19， 直辖 市中 排名第 1，占 全 国 人口的 比重 也在 上升 ，从 2010 年六普的 2.15%提高到 2.27% ，而城 镇人 口达 到 2226 万人， 城镇化 率 69.5% ， 高于 全国 水平， 已步 入城 镇化 快速 发展的 中后 期。 从人口 增幅 可以 看出 ，重 庆过去 十年 增加 了 321 万人 ， 居全 国第 11 位， 年均 增 长率 1.06%，比 六 普 0.12%的增速 大 幅上 升， 人口 流入 有加 速 倾向 ， 而其 中主 城区 就增加 了 289 万 人， 占 到全 市的 90% ， 对人 口的虹 吸能 力进 一步 强化 。 随着全 国城 镇化 发展 逐步 进入深 水区 ， 城 市 间的 分化 也将 越来 越明 显， 重庆 作 为新一 线城 市的成 员 ， 无 疑已占 据部 分先机 ， 那么 重 庆的置 业人 群有 什么 特点 ？和其 他新 一线 城市 又有 何不同 ？ 基于贝 壳研 究院 的 2021 年新一 线城 市居 住报 告 ， 结合重 庆自 身特 色， 我们 对这些 问 题进行 了深入 的分析 和探 索，从 置业特 征、居 住竞 争力、 居住负 担及移 民城 市等角 度出发， 对重庆 置业 人群 的居 住生 态进行 客观 描述 ， 以 期待 向政府 、 公 众描 绘出 相对 形象的 城市 居住 画像。 一、置 业特 征 根据重 庆七 普数 据 ， 重 庆面 临着老 龄化 加速 、 家庭 小型 化、 男女 比例 区域 性失 衡等 问题。 重庆 60 岁及 以上人 口占 比 达到 21.87% ， 位居 全国 前 列， 在过 去十 年新 增得 321 万人中 ，60 岁及以 上人 口占 比 62% ， 新增 人 口缺 乏足 够的 活力， 主 城 区相 对较 好， 60 岁及 以上人 口不 足 30%，区 县 承 担 了更 多的 老龄 化 压力， 年轻 人则 进一 步被 主 城区 吸纳； 七普 性别 比为 102.21， 比 六 普有 所降 低，其中 主城 区 性别 比为 99.89，呈现女 多 男少 的格 局，而区 县的 性 别比 男女 差 距 则进 一步 拉大， 男性持 续 增加； 家庭 规模 则从六 普的 2.7 人下 降到 2.45 人。 人口 趋势 的 变化， 对置 业特 征有 着显 著的影 响。 1、 购房 年龄 研究数 据发 现， 无论 是新 房， 还 是二 手房 ， 一 线城 市置业 人群 年龄 普遍 偏高 。 就二 手房 而言， 一线 城市 购房 平均 年龄约 为 36.6 岁， 高出 新一 线 城市 1.6 岁， 高出 二线 城市 0.6 岁； 就新房 而言 ，一 线城 市购 房平均 年龄 约为 37.2 岁， 高出新 一线 城市 3.2 岁， 高出二 线城 市 2.7 岁。显然， 受限 于较 高的“ 上车” 门槛， 一线 城市 客群 购房 压力较 大， 往往 需要 掏空“6 个钱包” 才能实 现“上车 ” 梦 想， 因 此，反 映在 年龄 结构 上， 一线城 市的 置业 年龄 明显 偏高。 在这两 项指 标上 ， 重 庆均 与新一 线平 均水 平接 近， 整体上 处于 比较 健康 的发 展水平 。 根 据贝壳 研究 院的 调查 ，重 庆在 2630 年龄 段的 购房 者最多 ，占 比 32%；其 次是 3140 岁， 占比 23% 。 2、 性别 分析 七普数 据显 示， 我国 男性 人口 为 72334 万人 ，占 51.24% ；女性 人口 为 68844 万人， 占 48.76% ， 中国男 性比 女性 多 3490 万人 ， 而“ 六普” 男 性比女 性 多 3398 万人 ， 男女 人 口差 稍有 扩大。 但 在 重庆， 这一 比例 有调转 势 头。 尽 管全 市的 性别比 仍 然达 到了 102.21， 但 在全国 七普 的 31 个省 市中 ， 仅排 第 25 位， 与 六普 相比， 也有 明 显下降 ； 但 如果 只看 主城 区， 则 呈现 出 女多男 少的 特征 ，这 与重 庆女性 购房 占比 一直 高于 全国平 均水 平有 明显 的相 关性。3、 居室 结构 七普数 据显 示 ， 我国 家庭 小型化 趋势 明显 ， 至 于为 何？除 了受 到人 口流 动， 独生子 女 政 策， 婚姻 观念 改变 因素 影响 外， 生育 率下 降、 失独 家庭 增多及 主动 独居 等也 是重 要影响 因素 。 重 庆 也不 例外 ，过去 40 年， 户 均人 口规 模逐 步下 滑， 六 普平 均每户 2.7 人， 七普下 降 至 2.45 人。反应到 购房 居室 结构 上， 二居室 为成 交主 力户 型， 占到 40.4%，但 这一 比例 在全 国 来看 并不高 ， 且 与三 居室 相差 无几。 根据 贝壳 研究 院的 监测， 重庆 过去 两年 ， 二 手房的 二居 室成 交占比 逐月 下滑 ， 三 居室 成交占 比逐 月上 升； 而新 增二手 房的 居室 占比 中， 三居室 已逐 步 超 过二居 室， 成为 市场 供应 的主流 ，市 场整 体有 逐步 向改善 型转 变的 趋势 。 二、居 住竞 争力 贝壳研 究院 在 2021 年新一 线 城市 居住 报告 中 ，对 4 个一 线城 市，15 个新 一线城 市 及 16 个二 线城 市 ， 合计 35 个城市 进行 了居住 竞争力 指 数模 型分 析。 分城市 级别 看， 一线 城市 居住竞 争力 指数 明显 高于 新一线 及二 线城 市， 一线 城市居 住竞 争 力 指数 均值为 85.5， 新一 线 城市 约为 70.2， 二线 城市约 为 63.2 。 一 线城 市居 住 竞争 力指数 明显较 高， 并且 随着 城市 能级下 降， 该指 数也 依次 下降， 两者 表现 出强 相关 关系。 从 区 域格 局看， 粤港 澳大湾 区 的居 住竞 争力 指数 最高 ， 为 78.0，成 渝（ 成 都 、重 庆 ）和 海峡西 岸城 市群 （福 州和 厦门） 则紧随 其后 ，城 市竞 争 力指 数约为 76.7 及 73.7 。 按城市 群分 ， 则 分化 比较 明显， 粤港 澳、 成渝 及海 峡西岸 城市 群指 数较 高， 辽中南 及哈 长指数 较低。 除此之 外， 城市群 内部分 化也比 较显 著，粤 港澳、 京津冀 及长 三角比 较显著粤港澳 中， 深圳 及广 州指 数较高 ， 东 莞指 数相 对较 低； 京 津冀 中， 北京 居住 竞争力 指数 位居 前列， 但石 家庄 相对 较低 ， 分化 现象 明显 ； 长 三角 中， 杭 州、 上海 、 苏 州较 高， 但 无锡 、 合 肥相对 较低 。 成渝双 城竞 争力 整体 较高 ， 重 庆为 73.01，成 都 为 80.35，在 35 城中 分别 位居第 12、第 5 ，两者 相差 不大 ，主 要得 益于居 住便 利性 和居 住负担 两 项指 标表 现较 好。 三、居 住负 担 1、 居住 负担 分城市 级别 看， 一线 城市 居住负 担明 显高 于其 他城 市级别 ， 一 线城 市居 住负 担指数 算数 平 均 数约为 89.1，新 一线 城市约 为 65.2，二 线城 市约 为 63.5，三 线城 市约为 59.3，四线城 市 约为 55.1。表 现出 的特 征为， 城市 级别 越高 ，居 住负担 相应 越高 。 重庆的 整体 居住 负担 与新 一线平 均水 平接 近， 相对 适中。 在调查 中， 有 67% 的 人群在 自 有住 房居 住，33%的人群 在 租赁 住房 居住 ，而 重庆 的 房价 收入比 和房 租收 入比 分别 为 10.48 和 21.04，在新一 线城市 中均 属于 偏低 水平 ，租住 压力 较 小。2、 购房 价格 贝壳研 究院 所做 调查 显示 ，全国 35.9%受访 者购 买的房 屋 总价在 100 万元 以内，61% 的 受访者 购房 支出 在 200 万 元以内 ， 合计 占比 超过 90% 。 整体上 ， 一线 城市 购房 压力 大， 购房 支出 远高 于其 他城 市。 一 线城 市购 房者 总支 出在 100 万以内 的占 比仅 为 19.39% ，而新 一线 城市 、二 线城 市和其 他城 市的 这一 占比 分别 为 33.3% 、 38.2% 和 44.8%， 差异 显著。 其次，100 万以 内为主流价 格 区间 。 无 论是 70 后， 还是 80 及 90 后，100 万以内均 是 主流价 格区 间。 随着 价格 区间逐 步增 加， 各年 龄段 的购房 占比 依次 降低 ，其 中，80 后 购房 占比降 幅相 对缓 慢。 重庆与全 国结 果相 似，200 万 以 下合 计占比 92% ， 但 因重庆 整体 房价 在全 国仍 处于相 对 偏低的 水平 ，因 此总 价段 更偏向 低总 价，100 万以 下占比 达到 了 60% 。 3、 租房 痛点 调 查 显示，47%的租 客反 映房 东 涨价 是最 大的 痛点， 其 次有 21.3% 和 19.4%的受访 样 本认 为租房 的最 大痛 点来 自同 租室友 和家 电老 化， 此外 还有 12.3%的租 客认 为租 房最 大 的痛 点是 维修不 便。 重 庆有 33% 的 人 群在 租赁住 房 中居 住， 租 赁痛 点占 比与全 国调 查相 似，43% 的租 客 仍然 认为房 东涨 价是 最大 的痛 点； 同时 ， 收入 更高 的人 群， 对涨 价的 容忍 度也 更 高， 月收 入 1 万 以上的 人群 ，担 心房 东涨 价的只 占 28% ；但 在性 别 方面， 重庆 女性 对于 房东 涨价更 为敏 感， 这一点 与全 国稍 有不 同。四、移 民城 市 根据贝 壳研 究院 的定 义， 按照交易 量进 行百 分统 计， 本地 消费 者交 易 百分 占比 越 低， 其 他城市 消费 者交 易百 分占 比相应 越高 ，因 此， 本地 百分占 比较 低的 城市 为“ 移 民城市” 。 从城市 群角 度看 ， 粤 港澳 大湾区 无疑 是典 型的 移民 城市群 ， 外来 购房人 群占 比较高 ， 其 次是中 原城 市群 和长 三角 城市群 。 外来 人口 的加 速流 入为房 地产 市场 带来 了源 源不断 的购 房 需求， 尤其 是粤 港澳 大湾 区外来 人口 的置 业需 求最 为显著 。 城市角 度来 看， 深 圳、 珠 海、 东莞 、 郑 州、 苏 州等 城市移 民指 数较 高。 深 圳 凭借大 湾区 规划利 好、 经济 发展 活力 强、相 对宽 松的 落户 条件 等优势 ，对 人口 表现 出强 大的吸 附力 。 成渝双 城则 表现 出了 明显 的分化 ， 成 都的 移民 指数 高达 89.65，排名 靠前 ，而重 庆 移民 指数仅 为 50.10，排 名靠 后。 究其 原因， 主要 还是 城市 腹 地的 差别， 成都 为四川 首 府，腹 地 广阔， 而重 庆以 市的 名义 承载省 的规 模， 在外 来人 口的指 标上 天然 具有 一定 劣势。 另一个 指标 ， 省 内成 交占 比 也能说 明一 定问 题。 成都 省 内成交 占比 为 79.8%，重 庆 为 68.6% ， 两者相 差并 不大 ，说 明成 都的外 来购 房者 中， 同省 内的占 比较 高。 但 就 全国 范围 来看， 除四 个一 线 城市 以外， 省内 购房 客户 依 然是 大 部分 城市 的需 求主力 。 在 这 方面， 无论 成 都还 是重 庆 都不 例外， 对 外省 客户 的 吸引 力仍 然不 高， 需要 城 市整 体进一 步的提 升， 发挥 成渝 双城 经济圈 的带 动作 用
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