金科新区：北京金融科技发展的新高地.pdf

金科新区 -北京金融科技发展的新高地 国家级金科新区助力北京金融科技企业快速发展 高力快报 | 写字楼 | 北京 | 2021年 6月 18日 2018年，北京首个金融科技与专业服务 创新示范区（金科新区）由北京市政府 正式授牌。 2021年初，金科新区核心区 （动批区域）正式亮相。 金科新区的建立将有效统筹金融机构、 科技公司的研发与发展，同时发展人才 和行业标准，为金融安全基础设施和金 融科技创立新的生态系统。 金科新区核心区地处金融街与中关村之 间，地理位置优越，与周边成熟区域相 比，区域内写字楼项目性价比较高。经 过近 3年的改造发展，目前已聚集了奇 安信等多家行业领先的金融科技公司， 金融科技的聚集效应已经初步形成。 目前，金科新区内的多个项目仍在改造 及规划改造当中，因此我们建议金科新 区内的业主关注每个项目的独特优势， 并积极与渠道方进行合作，以更加市场 化的租金和更加灵活的租赁策略吸引优 质金融科技租户。 同时，利用地理位置及相关政策优势， 抓住来自中关村及金融街相关外溢需求。 观点与建议 数据来源：中关村西城园管委会，高力国际 注：金科新区核心区及金融街也处于西城区范围内 金科新区规划范围 北京金融科技与专业服务创新示范区，简称 “金科新区 ”是国内首个以 “金 融科技 ”为主题的国家级示范区，由北京市西城区与海淀区联合打造。 金科新区包含西城区和海淀区两区域共约 15平方公里范围，其中包含中 关村西城园的 10平方公里政策范围，核心区包含北展区域（动物园服装 批发市场所在区域 -“动批 ”）约 30万平方米（ 323万平方英尺）空间。 核心区地处金融街与中关村的中间位置，而两个区域内写字楼市场目前 已近饱和，可利用的产业空间非常有限。金科新区的设立，将有效承接 来自于两个区域金融及科技类相关企业的外溢需求。 金科新区的设立优势 金科新区核心地区临近金融街与中关村，由于这两个区域目前可租赁 的办公空间已经十分有限，金科新区的设立将能够有效承接来自这两 个区域的大量金融及科技类相关企业的外溢需求。 金科新区规划范围包含西城及海淀两个区域，入驻企业可享受两个区 域叠加的税收、资金补助及住房补贴政策扶持，有效降低了入驻企业 的相关租赁成本。 截至 2021年 4月，金科新区共入驻企业近 500家；此外，区域内共 90家金 融科技企业和专业服务机构、 15家持牌金融机构已完成落户。同时，区 域内的相关配套设施也在逐步改造完成，目前，位于核心区的中心广场 已投入运营。 广安地区 德 胜 地 区北下关地区 金融街 天安门广场 中关村科学城 北展地区（动批） 金科新区核心区 海淀区 西城区 * 高力快报 写字楼 | 北京 | 2021年 6月 18日 2 金科新区的设立历程 北京动物园服装批发市场，简称 “动批 ”，形成于上世纪 80年代。该片区域曾一度成为北 方最大的服装批发集散地，先后聚集了 12家大型服装批发市场，巅峰时期的营业者超过 3 万人。 北京作为全国第一个减量发展的城市，聚集了大量制造业、物流业和服装加工业的动批 区域，已明显与北京的城市定位不符。此外，动批区域的税收产值约为区域管理费用的 50%。因此，为疏解北京的非首都功能，立足于北京全国政治中心、文化中心、国际交 往中心、科技创新中心的四个中心定位，动批区域自 2015年 1月起开始进行疏解，并于 2017年 11月疏解腾退完成。同年，西城区提出将建立金融科技示范区。 2018年 5月，金 科新区由北京市政府授牌，金科新区的建设正式拉开序幕。 数据来源：北京市西城区人民政府 注：针对其他方面的政策，请以政府官方公布的文件为准 “为有序疏解非首都功能， 关闭、转移区域性批发类 商品交易市场，对腾退空 间进行改造升级。 ”- 北 京城市总体规划 (2016 年 2035年 ) 金科新区相关政策及重点条款 为推进金科新区的建设， 2018年 12月，北京市西城区政府联合中关村科技园管委会与北 京市金融街服务局，发布了 关于支持北京金融科技与专业服务创新示范区（西城区域） 建设若干措施 （简称 “金科十条 ”）。此项条例为金科新区量身打造，针对入驻的金融 科技企业和专业服务等机构，在企业入驻发展、降低运营成本、提高自主创新能力等十 个方面给予相关资金及政策的支持。 2020年 9月，第一批被认定的国家级金科新区重点金融科技企业和专业服务机构名单公 布，共 25家单位获得了注册资金补贴和房租补贴。 金科新区的设立历程图 对金融、技术和专业服务企业的补贴 200万元 500万元 10,00万元 20,00万元 50,00万元 一次性补助金额 实缴注册资本金 50,00万元（含） -1亿元 1亿元（含） -5亿元 5亿元（含） -10亿元 10亿元（含） -30亿元 30亿元（含）以上 100万元 10,00万元 补助金额 实收资本增资 1亿元（含） -10亿元 10亿元（含）以上 增资补助 购买办公用房补贴 每平方米 1,500元 租用办公用房补贴 按租房比例： 30%、 50% 补贴期限： 3年；最高： 5,000万元 购买和租用办公空间的补贴 习近平总书记视察北京 时指出，北京要明确四 个中心的城市战略定位 动批市场开始全 面疏解 动批市场最后一家东鼎 市场宣布闭市，动批彻 底退出历史舞台 北京城市总体规划 （ 2016年 -2035年） 发布，明确提出 “减量 发展 ”概念 金融街论坛年会 上，中关村管委 会和西城区政府 签订了共建金融 科技示范区的协 议并接受市政府 的授牌 经国务院批复，升级成为 国家级金融科技示范区。 金科新区的建设，正式纳 入国家战略 2018年 5月 2019年 1月 金科新区核心区 亮相 2021年 2月2020年 9月 国务院明确指出，金科 新区是国家服务业综合 开放示范区的重要组成 部分 2023年 预计金科新区完成整体 亮相 2014年 2月 2015年 1月 2017年 11月2017年 9月 高力快报 写字楼 | 北京 | 2021年 6月 18日 3 数据来源：高力国际 金科新区办公楼市场概况及展望 当前，金科新区改造完成项目主要位于核心区内。核心区内重点项目如新动力 金融科技中心、奇安信大厦等已经投入使用。此外，海淀区域内的首个项目 - 融汇国际大厦已完成改造并投入使用。 截止到 2021年 5月，金科新区核心区域优质办公楼面积存量约为 317,000平方 米（ 3.41万平方英尺），整体市场空置率 29%。目前该区域的市场平均租金约 为 345元（ 54美元）每月每平米，租金水平约为金融街的 53%且低于中关村区 域的租金水平。因此，项目区位性价比优势明显。 预计 2021年下半年，核心区内中糖大厦也将完成改造。此外，两个批发市场 （天意小商品市场、官园商品批发市场）已关停，其改造方案也在规划过程中。 世纪乐天市场目前仍在改造当中。 同时，德胜、广安区域内的相关项目也有进一步改造计划，但目前发展仍然以 核心区发展优先。 我们认为，虽然金科新区具有高性价比、地理位置及政策扶持的相关优势，但 是仍面临来自丽泽金融商务区的竞争压力。根据高力国际一季度数据显示，丽 泽区域的平均租金水平约为 185.7元（ 29.1美元）每月每平米，低于金科新区。 此外，丽泽区域的楼宇品质普遍较高。因此，相较于金科新区，丽泽区域的项 目性价比优势更为明显。 针对金科新区的未来发展来讲，我们建议政府： 可以对于区域发展、政策优势、营商环境等方面进行更有力度的宣传，让 更多的企业了解到这个新兴区域。 金科新区需要不断引入符合区域产业定位的头部企业入驻，筑巢引凤，形 成更强的产业集群优势。 宝蓝金融创新中心 (天皓成服装批发市场 ) 融耀新华 （新华书店总店包装库房） 奇安信大厦 （万容市场） 北矿金融大厦 （天河白马市场一期） 中铝金融大厦 （天河白马市场二期） 新动力金融科技中心 (四达大厦 ) 京鼎大厦 (东鼎服装批发市场） 天意批发市场 万通金融中心 （ 万通小商品批发市场 ） 西环广场 图例： 已入市租赁项目 （ 项目原名称 ） 已入市自用项目 （项目原名称） 改造中项目 规划改造项目 京盐 融园 （ 中盐集团仓库 ） 金贸大厦 中糖大厦 阳光大厦 （华堂商场西直门店） 金科新区核心区重点项目概览 首创新大都金融科技产业园 （首创新大都饭店） 官园商品批发市场 北京金融科技中心 （世纪乐天市场） 关于高力国际 高力国际 （ 纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码： CIGI） 是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司 。 凭借在 67个国家建立的运营网络 ， 超过 15,000位锐意进取的专业人员紧密合作 ， 努力为房地产用户 、 业主和投资者 提供专家意见 。 逾 25年来 ， 我们的资深领导团队 （ 内部持股比例显著 ） 为股东带来了约 20%的复合年度投资回报率 。 公司年化营收 30亿美元 （ 包括附属公司则为 33亿美元 ） ， 旗下管理的资产总额为 400亿美元 ， 我们能够最 大限度地发挥地产潜力 ， 并且加速客户和员工的成功 。 如需了解更多有关高力国际的最新新闻 ， 请登陆 官网新闻中心 或关注 官方新浪微博 ,也可扫描右方二维码 ， 关注高力国际官方微信： 版权所有 2021 高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源 。 我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性 ， 但我们无法完全保证信息准确 。 对 于任何可能不准确的信息 ， 我们不承担任何责任 。 建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之 前 ， 先咨询专业顾问 。 主要作者： 高心悦 高级分析师 | 研究 | 华北区 + 86 10 8541 1184 Cassie.G 参与者： 杨凤霞 高级经理 | 办公 楼服务 -租户代表 | 华北区 + 86 10 8541 1019 Linda.Y 如需更多资讯，请联系： 邓懿君 董事总经理 | 中国 +86 21 6141 3625 Tammy.T 严区海 董事总经理 | 华北区 +86 10 8518 1593 Charles.Y 夏思坚 执行董事 | 研究 | 亚洲 +852 2822 0511 Andrew.H 陆明 董事 | 研究 | 华北区 +86 10 8518 1633 Ming.L