城市草根调研系列报告之十一：苏州篇：严调控下楼市平稳房贷收紧影响渐显.pdf

城市草根调研系列报告 之十一 ：苏州篇 严调控下楼市平稳 ，房贷 收紧 影响 渐 显 行 业 深 度 报 告 行 业 报 告 地产 2021 年 08 月 04 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 中性 （ 维持 ） 行情走势图 相关研究报告 城市草根调研系列报告之十：成都篇 * 五月楼市略有降温，后续或以稳为主 2019-05-28 城市草根调研系列报告之九：南京篇 * 节后楼市回温， 2019 或好于 2018 2019-03-25 城市草根调研系列报告之八：杭州篇 * 市场回归理性，预期正起变化 2018-11-05 城市草根调研系列报告之七：厦门篇 * 严调控量缩价调，市场信心有待恢复 2018-09-02 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y 研究助理 王懂扬 一般从业资格编号 S1060120070024 wangdongy 房价涨幅收窄， 2021H1 成交放量： 2015-2016 年 苏州 楼市进入快速上行 通道， 2016 年末销售均价较 2015 年初增长约 83.3%。但苏州在调控政策 上“先人一步”，最早于 2016 年 10 月出台严格的限购限贷政策， 接连调 控后房价涨幅明显收 窄 ， 2017 年以来 楼市整体运行平稳 。 经 历 4 年盘整 后， 2021H1 成交有所放量 ，全市累计销售面积同比增长 19.2%，较 2019 年同期增长 20.2%。分片区看， 吴江区、吴中区 为供应及成交主力，近 5 年 2 区合计供应面积、销售面积 约 占全市区的 50%。板块热度方面， 各片 区楼市冷热不均，工业园区、高新区的狮山、科技城为热点板块 ， 其中园 区奥体板块为近年新晋热门。 2020 年 以 来 商品房 供应稳中有升，土拍制度为房企留有收益空间： 2020 年 全市商品房 批准预售面积明显放量， 带动市区销供比 近年首次回落至 1 以下。 当前全市库存面积及出清周期 整体健康， 2021H1 末 商品房可售面 积 1150 万平米，出清周期约 12.9 个月， 较 上年末 下降 2.75 个月。 苏州 2021 年住宅 用地计划 供应 面积同比增长 9.9%， 首批集中供地 共出让 32 宗地块， 约占全年供地计划的 40.3%； 出让规则延用“一次报价”制度， 土地溢价率 控制 在 15%以内， 为房企留有收益空间 ， 其中 14 宗宅地进入 一次报价区间，整体热度较高 ，预计后续 土拍制度有望持续完善。 城市基本面向 好，产业人口 为楼市有力支撑 ： 苏州位于紧邻上海的长三角 核心区域， 可与上海实现同城生活， 经济发展亦受上海带动明显，吸引 诸 多 高校毕业生等外来人口前来筑巢， 人口持续净流入，带来源源不断的购 房 刚性 需求。 同时苏州 GDP 位于全省第一 、 全国前列，“藏富于民” 人均 购房能力较强 ； 从 房价收入比看， 2019 年苏州房价收入比 远低于全国及 长三角一二线城市， 侧面反映当前房价尚不存在明显泡沫 。 开发商及 楼盘调研小结： 1） 5-6 月 房贷利率快速上行， 已对 成交有所压制， 非热门板块楼盘蓄客 、 去化承压； 2） 除园区价格倒挂盘，其余楼盘较难 实现开盘即售罄，板块分化明显； 3） 首批供地热度较高，“一次报价”制 度仍允许马甲竞拍，后续土拍制度或进一步完善。 风险提示： 1）调控政策持续从严， 若调控力度超预期，或带来 楼市下行 风险 ； 2)若后续土拍维持较高热度，或存在土地出让限制性条件增多可能， 加剧房企拿地难度； 3） 行业金融监管力度超预期风险 ，热点城市房贷利 率存在进一步上行压力。 -40% -20% 0% 20% 40% Aug-20 Nov-20 Feb-21 May-21 沪深 300 地产 证 券 研 究 报 告 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 21 正文目录 前言 .5 一、 近四年成交平稳， 2021H1 片区冷热不均 .5 1.1 房价涨幅明显收窄， 2021H1 成交有所放量 . 5 1.2 苏州 “四限 ”政策严格，调控 “先人一步 ” . 7 1.3 片区冷热不均，板块 分化显著 . 8 二、 供应稳中有升，土拍制度相对合理 . 11 2.1 全市商品房供应稳中有升， 2021H1 市区销供比有所抬头 . 11 2.2 首批集中供地热度较高，竞价规则为房企留有收益空间 . 12 三、 城市基本面向好，产业人口为楼市有力支撑 .15 3.1 位于长三角都市圈核心区位，人口虹吸效应保障住房购买力 . 15 3.2 产业经济发达，房价收入比良好 . 16 四、 典型楼盘情况 .18 4.1 吴江区：旭辉吴门里 . 18 4.2 姑苏区：同文华庭 . 19 4.3 中海明耀华庭 . 20 五、 风险提示 .20 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 21 图表 目录 图表 1 2021H1 东部销售面积累计同比居全国前列 . 5 图表 2 2021Q2 全国单月销售增速大幅放缓 . 5 图表 3 苏州 2014 年以来商品住宅销售价格 . 5 图表 4 苏州历年商品房累 计销售面积及同比 . 6 图表 5 苏州商品房累计销售金额及同比 . 6 图表 6 2021Q2 苏州房贷利率快速上行 . 7 图表 7 2021H1 苏州市区 成交结构（按面积划分） . 7 图表 8 2021H1 苏州市区成交结构（按总价划分） . 7 图表 9 苏州现行限购、限贷与限售政策 . 8 图表 10 苏州市区各区商品住宅 2016-2021H1 批准上市套数 . 9 图表 11 苏州市区各区商品住宅 2016-2021H1 批准上市面积 . 9 图表 12 苏州市区各区商品住宅 2016-2021H1 销售套数 . 9 图表 13 苏州市区各区商品住宅 2016-2021H1 销售面积 . 10 图表 14 苏州市区各区商品住宅销售价格 (截至 2021H1) . 11 图表 15 苏州市区各区商品住宅可售面积及出清周期（截至 2021H1） . 11 图表 16 苏州 2015-2020 年商品房批准预售面积 . 11 图表 17 苏州 2015-2021H1 商品房可售面积及出清周期变化 . 12 图表 18 苏州市区六区 2017-2021H1 商品住宅销供比 . 12 图表 19 苏州首批集中供地地块（按性质划分） . 13 图表 20 苏州首批供地涉宅用地（按地域划分） . 13 图表 21 苏州首批集中供地部分地块出让限制性要求 . 13 图表 22 苏州首 批集中供地部分地块出让情况 . 14 图表 23 苏州处以 “上海 ”为核心的长三角中心区域 . 16 图表 24 苏州 2010-2018 年小学生人数增速全省第一 . 16 图表 25 江苏省各市外来人口（ 2019） . 16 图表 26 江苏省各市 2014-2019 年年均户籍增量人口 . 16 图表 27 各市 GDP 于江苏省 GDP 占比（ 2020） . 17 图表 28 苏州 GDP 结构（ 2019） . 17 图表 29 苏州近年 GDP 及同比增速 . 17 图表 30 苏州 GDP 全国城市排名 . 17 图表 31 江苏省各市人均可支配收 入（ 2020） . 18 图表 32 全国及长三角主要城市房价收入比（ 2019） . 18 图表 33 旭辉吴门里区位 . 19 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 21 图表 34 旭辉吴门里售楼处 . 19 图表 35 同文华庭楼盘位置 . 19 图表 36 同文华庭售楼处沙盘 . 19 图表 37 中海明耀华庭位置 . 20 图表 38 中海明耀华庭在建中 . 20 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5 / 21 前言 2021 年上半年全国楼市延续分化， 长三角、珠三角为代表的东部区域 销售 增速 （ 2021H1东部 累计 销售面积 同比增长 31%） 远高于全国同期增速 （ 27.7%） 。随着按揭逐步收紧、房贷利率上行， 2021Q2 以来部分区域楼市逐步降温，全国销售增速 逐步 放缓。 那么 此前楼市表现较好的长三角区域市场如 何？ 为更好地了解楼市实际情况， 近期 我们实地 走访了苏州、宁波、嘉兴等 地开发商及楼 盘 ， 本篇 报告 以苏州为典型剖析其 未来 楼市走 向。 图表 1 2021H1 东部销售 面积 累计同比居全国前列 图表 2 2021Q2 全国单月销售增速大幅放缓 资料来源 ： 国家统计局 ， 平安证券研究所 资料来源 ：国家统计局 ， 平安证券研究所 一、 近四年 成交平稳， 2021H1 片区冷热不均 1.1 房价涨幅 明显 收窄 ， 2021H1 成交有所放量 2015-2016 年 苏州 楼市进入快速上行通道 ， 接连调控后 房价涨幅明显收窄： 苏州楼市于 2015-2016 年 步入 房价快速 上行通道 ， 2016年末销售均价较 2015年初增长约 83.3%。 但苏州在调控政策上“先 人一步”， 最早 于 2016 年 10 月出台较为严格 的限 购限贷政策， 遏制房价 过快上涨势头，而后历经 多次调控加码，房价进入窄幅波动、缓慢向上通道 。 图表 3 苏州 2014年以来商品 住宅销售价格 资料来源 :中指院，平安证券研究所 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2021/02 2021/03 2021/04 2021/05 2021/06 东部销售面积累计同比 中部销售面积累计同比 西部销售面积累计同比 东北销售面积累计同比 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 2020/05 2020/08 2020/11 2021/02 2021/05 销售面积同比 销售金额同比 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 2014年 01月 2015年 02月 2016年 03月 2017年 04月 2018年 05月 2019年 06月 2020年 07月 销售价格 (元 /) 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6 / 21 2016年 销售 面积 达到峰值， 2021H1成交有所放量 ： 由于房价 过快 上涨催化， 2016年 1-2月 累计销 售面积 、 1-3月 累计销售金额 同 比增速达到近 5年峰值， 分别 同比增长 181.2%、 230.1%， 2016年 全年 销售面积 2494.1万平米 ， 为 近 5年 最高位。 随着 2016年 “外地人限购”等调控政策出台， 2017 年以来 楼市热度 回归平淡 ，成交周期性 特征 明显淡化， 全年成交量回落至 1900-2200 万平米区间 。 经历长达 4年 多 的楼市调整 后 ， 2021H1全市 成交有所回暖 ， 累计销售面积 同比增长 19.2%，较 2019 年同期增长 20.2%。 图表 4 苏州 历年 商品房累计销售面积及同比 资料来源 :WIND，平安证券研究所 图表 5 苏州商品房累计销售金额及同比 资料来源 :中指院，平安证券研究所 进一步来看，结合实地调研情况，近期苏州楼市 已出现 几点变化： 房贷 额度 收紧、房贷利率上调 、放款周期 明显 拉长 ： 2020 年 末银保监出台“房贷两集中” 管 理制度，限制各大银行房贷占比上限。 苏州房贷收紧现象 较为 明显 ， 首套房 房贷利率 从 2020 年 末 的 5.1%左右 上调 至当前 的 5.9%，二套房上调至 6.1%-6.2%区间 。放款周期 方面， 2020 年 放款周期约 1-4 周 ， 但 目前 需 2-3 个月，部分二手房 甚至 出现 停贷。 -100 -50 0 50 100 150 200 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 % 苏州商品房销售面积 :累计值（万平方米 ) 苏州 :商品房销售面积 :累计同比 (右轴 ) -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 商品房累计销售额 (亿元 ) 累计同比（右轴） 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 7 / 21 图表 6 2021Q2 苏州房贷利率 快速 上行 资料来源 :WIND，苏州本地宝，平安证券研究所 分销 依赖度加大 ： 楼盘销售中， 分销占比逐年提升。苏州自 2016年开始限购， 2017年 起 开始 出现阶段式分销，最初 给 分销渠道 2万提成或者 1个点 左右佣金，目前 2-3 个点 佣金比例 为常 态 。 户型上出现“ 舒适让步功能 ”趋势： 从成交结构上看 ， 面积 90-120 平米 、总价 200-300 万 住 房 仍 为 成交 主力。 但由于 居民购买力上升幅度不及房价涨幅， 以及 监管对于“ 偷面积 ”、“ 赠送 面积 ”等行为审查严格，苏州户型设计已出现“舒适让步功能”的趋势。比如 2015 年 房价大 幅上涨前 ， 100平米左右住房通常设计为 “2+1（书房） ”户型带 1卫， 105平米左右户型才会配 置 2卫 。 而 目前 100平米左右住房通常设计为 “ 3房 2卫”户型 ， 120平米左右住房可设计成 4 居室。 图表 7 2021H1 苏州市区成交结构（按面积划分） 图表 8 2021H1 苏州市区成交结构 （按总价划分） 资料来源 ： 中指院 ， 平安证券研究所 资料来源 ：中指院 ， 平安证券研究所 1.2 苏州“四限”政策严格，调控 “先人一步” 苏州楼市政策 精准 调控效果 较好 ： 2021年 年初 以 来 长三角城市 楼市热度较高，房地产政策 陆续加码， 调控城市 范围 逐渐扩大。 苏州自 2016年 10月起便 已 出台严格限购政策，如 ： 外地户 籍在苏州限购 4.60 4.80 5.00 5.20 5.40 5.60 5.80 6.00 % 90平米以 下 , 9.94% 90-120平 米 , 50.92% 120-140平 米 , 20.77% 140-180平 米 , 14.05% 180-200平米 , 1.11% 200平米以 上 , 3.20% 200万以下 , 21.9% 200-300万 , 32.7% 300-400万 , 25.6% 400-500万 , 11.4% 500万以上 , 8.3% 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 8 / 21 区域购房，需在购房之日前 2 年内连续缴纳 1 年以上社保等 ； 后续又相继加码 ，如张家港市商品房 （含新房、二手房）限售 2年 ，“ 新房限售 3年、二手房限售 5年 ”由苏州园区 推广至全苏州市区等。 2019 年 7月苏州再次出台升级版 “四限 ” 政策， 对外地购房进一步限制，完善差异化信贷政策，并 基本沿用至今。 苏州地处热度较高的长三角 核心 区域，但近年楼市运行整体平稳， 即 得益于 调控 政 策“ 先人一步 ” 且持续完善 ， 实施效果 整体较好 。 图表 9 苏州现行限购 、 限贷 与 限售政策 限购政策 非苏州户籍 苏州户籍 首套房 二套房 拥有二套及以上住房且房贷 未结 拥有三套房及以上住房 购房之日前 3 年内在苏州市范围 内 2 年及以上个人所得税缴纳证 明或社会保险（城镇社会保险）缴 纳证明 限购 不限购，停贷 限购 差异化信贷政策（首付比例） 首套房 (从未购置住房或无房无 贷） 二套房（有一套房且房贷 已结清 /有一套房且无房 贷记录） /首套房（无房且 房贷已结清） 二套房（有一套房且房贷未结 清） 拥有两套及以上住房 30% 50% 80% 停贷 限售政策（限售年份） 新房 二手房 3 年 5 年 注： 1、限购范围：苏州市区（姑苏 区、吴中区、相城区、吴江区、高新区、工业园区）、昆山市、太仓市； 2、个税及社保缴纳范围：苏州大市范围， 含 苏州 市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、高新区、工业园区）、昆山、太仓 、 常熟、张家港等 4 市范围 ； 3、限售 计算起止时间：自取得不动产产权之日起； 4、 限售范围：苏州市区（即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、高新区、工业园区） 。 资料来源：苏州住建局，平安证券研究所 1.3 片区 冷热不均， 板块分化显著 吴江区、吴中区 为供应及成交主力： 苏州市区 6 区中，高新区、姑苏区、工业园区的产业配套较为 集中，但房价高企且供应较少 。相比之下， 吴江 和 吴中 2 区 占地面积较大、供应充沛且房价较低， 与之匹配的购房受众群体更为宽泛， 叠加近年苏州地铁、地上公路等交通日益完善 ，逐步成为 苏 州 市区供应及成交主力 。 近 5 年 2 区合计 供应 面积、 销售面积 约 为 苏州市区 总供应、总销售的 50%。 目前 各区 商品住宅 库存较为健康，存量主要集中于吴中区、吴江区 ， 2 区合计 占苏州市区 总库存 的 54.7%。 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 9 / 21 图表 10 苏州 市区各区 商品住宅 2016-2021H1 批准上市套数 资料来源 :中指院，平安证券研究所 图表 11 苏州市区各区 商品住宅 2016-2021H1 批准上市 面积 资料来源 :中指院，平安证券研究所 图表 12 苏州市区各区 商品住宅 2016-2021H1 销售套数 资料来源 :中指院，平安证券研究所 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 姑苏区 苏州工业园区 高新区 (虎丘区 ) 相城区 吴中区 吴江区 套 2016 2017 2018 2019 2020 2021H1 0 50 100 150 200 250 300 350 400 姑苏区 苏州工业园区 高新区 (虎丘区 ) 相城区 吴中区 吴江区 万平米 2016 2017 2018 2019 2020 2021H1 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 姑苏区 苏州工业园区 高新区 (虎丘区 ) 相城区 吴中区 吴江区 套 2016 2017 2018 2019 2020 2021H1 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 10 / 21 图表 13 苏州市区各区 商品住宅 2016-2021H1 销售面积 资料来源 :中指院，平安证券研究所 苏州各片区 楼市 冷热不均 ， 工业园区、 高 新区的狮山、科技城为热点板块 ： 草根调研了解到， 整个 工业 园区、 高 新区的 狮山、科技城为 苏州 热点板块， 其中 工业 园区奥体 板块 为近年新晋热门。热点 盘摇号 中签率仅为 5%-10%， 而 冷门片区开盘去化率仅为个位数 。 从 调研 房企城市公司 了解到， 2021H1 苏州市区各区平均去化率如下： 工业 园区 2021H1 平均去化率 61%。 高新区 2021H1平均去化率 55%，其中 狮山、科技城板块 热度不亚于 工业园区， 高 新区 其余 板 块 则 热度平平 。 吴江区 2021H1平均去化率 52%。 吴江太湖西城、运东为热门板块，运东承接刚需， 且 距 姑苏 区通勤时间较短 ； 其余板块 则 热度一般。 吴中区 2021H1 平均去化率 51%，同样冷热不均。 相城区 2021H1 平均去化率 44%，望亭、阳澄湖 板块开盘去化率最低不足 10%。 姑苏区 2021H1平均去化率 42%， 姑苏区是老城区、传统市中心，推盘较少。 去化率低主要因： 一是 客群有限（以姑苏区当地改善客户为主 ） ； 二是 户型偏大、 总价偏高（ 350w为起步价，大 部分 户型 在 120 平米及以上，不乏 复式、叠拼 ） 。 0 50 100 150 200 250 300 350 400 姑苏区 苏州工业园区 高新区 (虎丘区 ) 相城区 吴中区 吴江区 万平米 2016 2017 2018 2019 2020 2021H1 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 11 / 21 图表 14 苏州市区各区商品住宅销售价格 (截至 2021H1) 图表 15 苏州市区各区 商品住宅 可售面积及出清周期 （截 至 2021H1） 资料来源 ： 中指院 ， 平安证券研究所 资料来源 ： 中指院 ， 平安证券研究所 二、 供应 稳中有升，土拍制度 相对 合理 2.1 全市 商品房 供应 稳中有升， 2021H1 市区 销供比有所抬头 供应及可售面积充沛，出清周期处近年低位 ： 从 批准预售 面积上看 ， 2015-2019 年 全市商品房批准 预售面积基本稳定在 900-1000万平米 左右， 2020年批准预售面积明显放量， 市区当年 销供比 近年 首次回落至 1 以下。 随着 2021H1 成交有所放量 ， 全市库存面积及出 清周期 整体健康， 2021H1 全 市商品房可售（存量）面积 1150万平米， 出清周期约 12.9个月 ， 较上年末下降 2.75个月 ； 市区 住 宅 销供比 亦较 2020 年 的 0.85 大幅提升至 1.21。 图表 16 苏州 2015-2020年商品房批准预售面积 资料来源 :WIND，平安证券研究所 30.8 46.0 239.4 173.8 125.3 214.9 6.4 5.8 10.7 11.9 6.8 10.6 0 2 4 6 8 10 12 14 0 50 100 150 200 250 300 姑 苏 区 工 业 园 区 吴 中 区 相 城 区 高 新 区 吴 江 区 可售面积（万平米） 出清周期（月）（右轴） 941.4 966.3 908.6 892.9 990.7 1,441.4 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 苏州 :商品房批准预售面积 (万平米）苏州 :商品房批准预售面积 (万平米） 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 12 / 21 图表 17 苏州 2015-2021H1商品房可售面积及出清周期变化 资料来源 :中指院 ，平安证券研究所 图表 18 苏州市区六区 2017-2021H1商品住宅销供比 资料来源 :中指院，平安证券研究所 注：苏州市区六区指姑苏区、工业园区、高新区、吴中区、吴江区、相城区 2.2 首批集中供地 热度 较高，竞价规则 为房企留有收益 空间 首批集中供地热度较高， 吴江区、高新区为供地主力： 2021年苏州市区 住宅用地供地计划 为 615.2 万平方米 ， 较 2020年计划（ 560万平 方米 ）增长 9.9%，保持稳中有升趋势。 根据苏地网挂 20215 号公告，苏州 市区于 4月、 7月、 10月 统一发布住宅用地出让公告 ， 首批供地 面积 247.8万平 ，约 占全年供地计划的 40.3%，共出让 32 宗地块 。 从区域 布局 来 看，安置房用地 集中于吴江区，其余 25 宗涉宅用地 6 区均有分布，其中 吴江区、高新区为供地主力 ，工业园区和姑苏区供应量较少。 0 5 10 15 20 25 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 商品房可售面积 (万平方米 ) 商品房出清周期 (月 )(右轴） 1.00 1.10 1.15 0.85 1.21 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 供应面积（万平米） 销售面积（万平米） 商品住宅销供比 (右轴 ) 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 13 / 21 图表 19 苏州首批集中供地 地块（按性质 划分 ） 图表 20 苏州首批供地涉宅用地（按地域划分） 资料来源 ： 中指院 ， 平安证券研究所 资料来源 ： 中指院 ， 平安证券研究所 出让规则延用“一次报价”制度，房企拿地收益预期较稳： 苏州首次集中供地，竞买规则 延续 2019 年以来的 “一次报价”制度 ，即土地竞价超过一定价格的，网上竞价中止， 转为“一次报价”，按最 接近所有报价平均价的原则确定竞得人，有效 将 土地 溢价率控制在 15%以内，地块挂牌楼面价 及土 地溢价率 保持平稳态势。在相对合理的范围内，为房企 后期开发留有较为稳定的收益预期，激发房 企参拍热情 。 从首批成交热度来看， 14宗宅地进入一次报价区间， 考虑土拍热度较高，后续 批次 不 排除出台“禁马甲”等 措施 完善土拍措施。 限制性地块占比较多， 央 国企及品牌房企拿地优势较大： 多宗地块设置较为 复杂特殊的出让条件， 如要求房企配建载体 、 产业投资 、 总部引进 、 学校引进等。地块出让的同时升级区域 内配套，对房 企 实力和资源是一大考验，实力雄厚的品牌房企在 拿地能力 和 拿地意愿 上都相对更 强。 从房企拿地 情况看，恒力拿下 4宗宅地，华侨城连落 3子，万科、中梁、中锐各摘得 2宗宅地，苏高新集团、中海、 美的、保利、绿城、雅 居乐、新力等品牌房企均有所斩获 。从拿地企业来看，在“三道红线” 束缚 下，集中供地对企业的资金优势提出更高 要求，央 国 企 拿地 成为主流， 武汉城发 亦首进 苏州。 图表 21 苏州首批集中供地部分地块出让限制性要求 地块编号 地块位置 限制性要求 苏地 2021 -WG-22号 吴中区太湖新 城东太湖路南 侧、龙翔路西侧 须在 A区内建设 1所床 位数不少于 250张的民营三级甲等儿童医院 ;在竞得土地后 50日内 ， 须引入社会科学文献出版社出版的中国医院竞争力报告 (2019-2020) 中“社会办医医院集团 100强 前 10强的企业或其控股企业运营该医院 ： 所引入 的医院运营方须与 2019中国医院排行榜 (复且大学医院管理研究所发布 )中同 时在“小儿内科 及 小儿外科专科排行榜前 10的医院达成实质性合作。 苏地 2021-WG-24号 吴中区太湖新 城移舟街东侧、 景周街南侧 须在竞得土地后 50日前 ， 引进至少 1家 2011年至 2020年 (连续十年 )中国企业联合 会、中国企业家协会公布的中国企业 500强中前 20强企业全资控股的企业区域总 部 ， 该总部须为其行政总部、投资总部、结算总部、销售总部中至少一种。 苏地 2021-WG-31号 相城区元和街 道相城大道西、 为保证项目商业运营质量 ， 须在竞得之日起 60天内引进一家中国房地产开发企 业商业地产综合实力前 15名企业 (以“中国房地产业协会 正式对外公布的 2021 纯住宅 用地 , 14块 综合用地（含住宅） , 11块 商服用地 , 4块 安置房用地 , 3块 5 2 1 8 5 4 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 20 40 60 80 100 120 140 高 新 区 姑 苏 区 工 业 园 区 吴 江 区 吴 中 区 相 城 区 规划建面（万平米） 宗数（宗） (右轴） 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 14 / 21 纪元路两侧 中国房地产开发企业商业地产综合实力 TOP50为准 )负责商业的管理运营 ,并签 订相关协议。 苏地 2021-WG-35号 高新区浒墅关 马涧路绿化地 北、罗家门路西 自该地块成交后 1年内 ， 须在高新区浒关经开区范围内开工建设计容建筑面积不 少于 33万方的数字经济产业园项目。 WJ-J-2021-002 吴江开发区湖 心东路南侧、兴 东 路侧地块 须在竞得土地内进行高品质住宅开发建设的同时 ,按吴江经济技术开发区规划要 求 ， 在太湖梢规划范围内另行投资建设一座文化旅游商业综合项目。 WJ-J-2021-003 吴江区东太湖 度假区 (太湖新 城 )苏州湾大道 西侧、东太湖大 道北侧 须引进一家国资控股的氯碱通用树脂材料领域龙头企业在吴江区发展业务 ,该氯 碱通用树脂材料领域龙头企业或控股子公司需为中国工业大奖获奖名单企业。 WJ-J-2021-004 吴江高新区 (盛 泽镇 )潜龙渠东 侧地块 须引入高端智能制造项目落地盛泽镇 ， 项目规划总投资不低于 10亿元人民币。 WJ-J-2021-005 吴江高新区 (盛 泽镇 )绸都大道 西侧野河荡东 侧地块 须引入国内 一 流大学建设高校 (42所 )附属中学注册落户盛泽镇 。 WJ-J-2021-009 吴江区震泽镇 镇南路与梅新 路交叉 西南 侧地 块 须引进不少于 2000平米 的创新类互联网门店品牌 ， 品牌所屋关联公司系财富 中国 500强前 40位企业旗下品牌。 资料来源： 中指 院，平安证券研究所 图表 22 苏州首批集中供地部分地块出让情况 地块编号 板块 成交价（万元） 成交楼面价 (元 /平 ) 溢价率 (%) 拿地企业 WJ-J-2021-002 同里 254620.64 9792.78 0 绿地 &恒力 WJ-J-2021-003 (吴江 )太湖新城 103948.91 4930.81 0 中海 &金茂 &新疆中泰 WJ-J-2021-004 盛泽 14883 9938.65 0 恒力 WJ-J-2021-005 盛泽 194902.69 4256.34 0 恒力 WJ-J-2021-006 盛泽 96111.35 9594.35 14.58 中锐 WJ-J-2021-007 盛泽 2887.34 3529.21 0 恒力 WJ-J-2021-008 七都 47842.88 4219.57 1.27 中梁 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 15 / 21 WJ-J-2021-009 震泽 47991.67 5552.5 14.88 中梁 W)-J-2021-010 同里 11006.92 460 0 吴江东运房地产 WJ-J-2021-011 (松陵 )南部新城 8870.51 543.16 0 吴江城市建设 WJ-J-2021-012 盛泽 1976.3 425 0 盛泽投资 苏地 2021-WG-16号 姑苏核心 56394.31 27778.25 13.38 华侨城 苏地 2021-WG-17号 姑苏核心 216307.63 28351.5 13.41 华侨城 苏地 2021-WG-18号 通安 200145.42 12328.01 11.72 绿城 苏地 2021-WG-19号 胥 68180.3 11654.11 14.16 旭辉 苏地 2021-WG-20号 吴中核心 102838.11 17735.63 14.42 万科 苏地 2021 -WG-21号 吴中核心 57639.62 14206.92 13.43 美的置业 苏地 2021-WG-22号 （吴中 )太湖新城 372884 13204.92 0 复地 苏地 2021-WG-24号 (吴中 )太湖新城 238386 11727.5 0 中建三局 苏地 2021 -WG-29号 渭塘 11111.27 12246 11.33 万科 苏地 2021-WG-30号 太平 111073.24 14521.2 11.7 中锐 苏地 2021-WG-31号 相城核心 577737.16 13792.87 11.1 华侨城 苏地 2021-WG-32号 科技城 184522.36 15192.71 12.54 武汉城发 苏地 2021-WG-33号 通安 178887.95 15646.9 13.29 保利发展 苏地 2021-WG-34号 浒墅关 86100 5168.09 0 伟光汇通 &新力 苏地 2021-WG-35号 阳山 367828 11409.68 0 苏高新集团 苏地 2021-WG-37号 渭塘 123104 13702.05 9.62 雅居乐 苏园士挂 (2021)02 体育公园 400221.96 25224.08 14.97 南京安居 资料来源： 中指院， 平安证券研究所 三、 城市基本面向好， 产业人口 为楼市有力支撑 3.1 位于 长三角都市圈 核心区位， 人口虹吸效应 保障 住房购买力 位于紧邻上海的长三角核心区域 ： 苏州紧邻上海，位于 上海 100公里都市圈 范围内， 属于 其 紧密联系 圈 层及 强辐射区，经济发展 亦受上海带动明显 。 同时苏州处于长三角的交通接点和沪宁杭的中心位 置， 沪宁铁路、沪宁高速 等多条主干线 贯通南北 。苏州市区至上海市区的高铁时长仅不足半小时， 苏州下属的 县级市 昆山市至上海市区的高铁时长仅 10余分钟， 可与上海实现同城生活。 苏州在省内具备人口虹吸效应： 受益于上海及长三角周边产业带动及联动，苏州 当地电子信息产业、 装备制造业等较为发达，亦吸引高校 毕业生等诸多外来人口 前来 筑巢。 据 江苏省教育厅 介绍，截至 “十三五”末，江苏高校毕业生中近四分之三 留苏就业 ，苏州、南京等城市为毕业生首选，同时 江 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 16 / 21 苏省 为全国 高校数量最多 的省份， 高层次人才呈净流入状态 。 从人口统计数据上看， 苏州 2010-2018 年小学生在校学生人数增速、截至 2019年的外来人口数量、 2014-2019年年均户籍人口增量 均居全 省第一 。人口持续净流入，亦带来源源不断的刚性购房需求。 图表 23 苏州处以“上海”为核心的长三角中心区域 图表 24 苏州 2010-2018年小学生人数增速全省第一 资料来源 ： 百度 ， 平安证券研究所 资料来源 ： WIND， 平安证券研究所 图表 25 江苏省各市外来人口（ 2019） 图表 26 江苏省各市 2014-2019年 年均 户籍增量人口 资料来源 ： WIND， 平安证券研究所 注：外来人口为常住人口和户籍人口的差值 资料来源 ： WIND， 平安证券研究所 3.2 产业 经济发达，房价收入比良好 GDP位于全国前列，“藏富于民” 人均 购房能力 较强： 苏州产业结构以第二、第三产业较为发达，截 至 2020年，苏州于全 省 GDP总量占比达 19.3%， GDP总量居 全 省首 位，全国各城市第 6位。