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东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性 产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 专 题 报 告 【 宏 观 经 济 证 券 研 究 报 告 】 宏观经济 地级市角度看人口普查 研究结论 2021年 生育政策的变化根本原因在于人口。第七次全国人口普查数据公布后， 31 个省市陆续发布了地方人口普查公报，从这些数据中我们 可以从地级市的 角度， 窥探到过去十年人口流动的趋势、各地老龄化的差异等等信息。 城镇化还在加速推进，各城市对人口的吸引力呈现分化的态势，超大城市仍 在扩张，越来越多的城市迈入大城市的范畴，而部分三四线城市已面临人口 流出 ：（ 1）北上广深四个一线城市人口合计占全国的 5.88%， GDP 占全国 12.6%（ 2020 年），十年前这两个数据分别是 4.95%和 12.9%，在经济集中 度没有太多变化的情况下人口集中度在提升；（ 2）新一线城市和二线城市的 常住人口普遍增长 ， 成都和重庆主城都市圈的常住人口首次突破 2000 万 ， 中 西部地区的郑州、西安、长沙无论在人口总量还是人口增速上都力压长三角地 区的明星城市苏州和杭州； （ 3）部分三四线城市人口收缩， 其中既有 东三省， 也有 长三角、珠三角 。 东三省中，辽宁省抚顺市 10 年来人口下降近 20%，吉 林省白山市下降 26.7%，长三角地区中，安徽省铜陵市降幅达 16%，珠三角 地区 中 ， 广东省梅州市常住人口下降了 8.7%； （ 4）中西部地区核心城市的 格局已经基本 确立 ， 六大核心城市重庆、成都、西安、武汉、郑州和长沙的常 住人口分别较“六普”增长 11.1%、 38.5%、 53%、 26%、 46.1%和 42.5%； （ 5） 各个省份 “单中心”集聚的背后是更加活跃的省内 人口流动， 河南省省 内流动人口较 2010 年增长了 163.8%，湖北省省内流动人口比 2010 年增长 了 74.2%；（ 6） 东北三省人口流失 严重 ，地级市中仅有沈阳市、大连市和长 春市的常住人口实现增长，黑龙江所有地级市人口均流出，其省会城市 哈尔滨也是全国唯一一个常住人口下降的省会城市。 老龄化同样呈现地区间的不均衡：（ 1）上 海、重庆和江苏已进入中度老龄化， 其余 省份 全部进入轻度老龄化；（ 2）云南省的人口结构变动异于全国 ， 呈“两 降一升” 低龄和劳动人口下降，老人增长 （全国则是“两头上升、中间下 降”） ；（ 3）广东省的人口结构相对健康，老龄化水平处于地位，低龄人口 占比提升；（ 4） 在披露人口年龄结构的省份中，吉林和辽宁各个地级市的老 龄化程度均超过全国平均水平 ， 其中辽宁省的抚州市 60 岁以上人口占比达 31%，为公布年龄段数据的地级市中该比例最高的城市。 从人口红利 向 人才红利 转变。 2010 年至 2020 年，全国 15 岁以上人口的平均 教育年限由 9.08 年提高至 9.91 年，每 10 万人中拥有大学文化程度的由 8930 人上升至 15467 人 。各个城市中， 北京每 10 万人中受过大学教育的人数遥 遥领先，超过 4 万，较 10 年前增长近三分之一。此外，中部的两个省会城市 也位居前列。 从受过大学教育人数的增幅来看，深圳以 64.4%的增幅 居于榜 首 ，而北京和上海则分别增加 33%和 54.7%，郑州的增幅也达到 53%，与上 海基本持平，跃居成为中部的人才高地。 城市住宅价格普遍上涨，部分二、三线城市的涨幅并不亚于一线和新一线城 市 。我们发现， 人口增长的幅度与住宅价格之间的关系并不明确，人 口数量 的相关性更强， 千万级人口的城市住宅价格均有较大涨幅 。 风险提示 （ 1） 生育政策效果不及预期，出生人口更大幅度下滑； （ 2） 户籍政策超预 期调整。 Table_BaseInfo 报告发布日期 2021年 08 月 02 日 证券分析师 陈至奕 021-63325888*6044 执业证书编号： S0860519090001 证券分析师 孙金霞 021-63325888*7590 执业证书编号： S0860515070001 证券分析师 王仲尧 021-63325888*3267 执业证书编号： S0860518050001 香港证监会牌照： BQJ932 联系人 陈玮 相关报告 复苏的兑现 下半年宏观经济展望： 2021-06-02 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 城镇化的新特征 ： “大城市化 ” . 3 新一线崛起，三四线收缩 . 3 大城市持续扩容 3 部分三四线城市人口收缩 5 人口聚集趋势：中西部核心城市表现突出 . 6 中西部中心城市展现强大的虹吸效应 6 东北人口加速流出 7 老龄化的地区差异 . 7 思索与展望 . 8 从人口红利到人才红利 . 8 生育政策调整预计收效有限 . 8 人口如何影响住宅市场 . 9 风险提示 . 10 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 今年 5 月 31 日 ， 中共中央政治局召开会议 ，指出要 进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育 三个子女政策及配套支持措施， 之后的 7 月 20 日， 中共中央 国务院关于优化生育政策促进人 口长期均衡发展的决定 正式发布，进一步明确了 促进人口长期均衡发展 的各项举措。 生育政策的变化，根本原因在于人口。 第七次全国人口普查数据公布后， 31 个省市陆续发布了地 方人口普查公报 ，从这些数据中 我们 可以 窥探到 过去十年人口流动的趋势、各地老龄化的差异等 等 信息 ，而这些又将成为长期影响城市和地区发展 ，进而影响相关政策 的重要因素。 本文 就 试图从各 省份的普查数据出发，分析与展望人口特征的变化。 城镇化的新特征： “大城市化” 城镇化还在加速推进，这是本次普查 一个不容忽略的亮点 。 “七普”数据显示我国城镇化率已达到 63.89%， 比上一个十年提升了 14.21 个百分点 ， 比国家统计局 2019 年度社会和经济发展 公报 公 布的 60.6%高出 3.29 个百分点（过去 5 年，国家统计局公布的 城镇化率 年均增长约 1 个百分点 ， 以此推算 2020 年的城镇化率约为 61.6%， 而 更为细致的人口普查数据比这一口径高出 2.29 个百 分点 ）， 推进速度超过预期。 相较于发达国家 80%左右的城镇化率，我国城镇化仍有空间，但增长最快的阶段已经过去， 各城 市对人口的吸引 力 呈现分化的态势 超大城市仍在扩张，越来越多的城市 迈入 大城市的范畴，而 部分三四线城市 （本文对一线、二线等城市的定义参考“第一财经”分类，下同） 已面临人口流出。 新一线崛起，三四线 收缩 大城市持续扩容 随着城镇化进入下半程，人口的流向逐渐从农村到城市，演变为流入大城市和一、二线都市圈 。 根 据全国人口普查公报及各个省份公报， 深圳常住人口较十年前增长近 70%，广州增长 47.05%，北 京和上海分别增长 11.6%和 8%； 北上广深四个一线城市人口合计占全国的 5.88%， GDP 占全国 12.6%（ 2020 年） ， 十年前 这两个数据 分别是 4.95%和 12.9%， 也就是说， 在经济集中度没有太 多变化的情况下，人口集中度在提升 。 尽管政策对超大城市（ 城区常住人口 1000 万 以上的城市）的人口规模做出了限制，例如 2017 年 北京城市总体规划（ 2016-2035）和 2018 年上海市城市总体规划（ 2017-2035）分别提出 要将常住人口总量长期控制在 2300 万、 2500 万左右， 但 强大的经济实力促使四座一线城市在过 去十年继续吸引人口流入 。 不过 ， 北京和上海的流入 速度已有 放缓 ，中心城区人口的绝对数量也较 “六普”有所下降 （ 中心城区人口分别较“六普”下降 72 万和 29 万人 ） 。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 4 图 1： 一线城市 GDP 比重和人口比重差距缩窄 数据来源： 人口普查公报， 东方证券研究所 新一线城市和二线城市 的 常住人口普遍增长 ： 成都和重庆主城都市圈的常住人口首次突破 2000 万， 分别达 2093.8 万和 2112.2 万 ，中西部地区的郑州、西安、长沙无论在人口总量还是人口增速上 都力压长三角地区的明星城市苏州和杭州， 此外 杭州、东莞、郑州、青岛、武汉、长沙和西安七个 城市的常住人口首次达到千万级 。 哈尔滨是东北唯一一个人口达千万的城市，但也是二线城市中少 数人口流出的城市 常住人口较“六普”下降近 6%，勉强维持 1000 亿，其 背后是经济与其他 城市相比较为疲弱 ： 哈尔滨市 GDP 占全国比重由 2009 年的 0.9%降至 2019 年的 0.5%， GDP 同 比增速由 2010 年的 12.7%下降至 2020 年的 0.6%（ 2019 年为 4.2%），降幅超过全国整体水平。 新一线和二线城市持续扩容与经济增长、产业结构改善相关， 落户政策的陆续放松也为人口流入 带来保障。 2020 年来，二线城市户籍改革的步伐加快，包括杭州、苏州、南京在内的多个新一线 和二线城市放宽落户条件，以吸引更多人口流入。 表 1：部分二线城市放宽落户条件 城市 时间 文件 主要内容 杭州市 2021 年 1 月 杭州市居住证积分落户实施细则 “就业及参加社保”指标最高分值由 75 分提高到 120 分 。 2019 年 5 月 全日制大学专科 (含高职 ) 和全日制本科学历人才落户 政策 明确 年龄 35 周岁以下的全日制大学专科（含高职）学历及 45 周岁 以下全日制本科学历人才，在杭工作并由用人单位正常缴纳社保的， 可申请办理落户。 苏州市 2020 年 12月 市政府办公室关于进一步 推动非户籍人口在城市落户 的实施意见 租房即可在苏州落户 。 福州市 2020 年 12月 关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施 全面放开落户限制，实现落户“零门槛”：不设学历、年龄、就业创 业限制，外省市人员均可申请落户，同时降低集体户设立条件。 天津市 2020 年 9 月 天津市居住证管理办法（修订版征求意见稿） 将积分落户申报指导分值由 140 分调整为 110 分 东莞市 2020 年 8 月 东莞市人才入户实施办法 明确 具备非普通全日制本科以上学历，社会基本养老保险缴费满 3年，年龄未满 35 周岁的人员 了落户 。 南京市 2020 年 4 月 关于支持促进高校毕业生 本科生落户年龄由 40 周岁放宽至 45 周岁；大专落户年龄限制由 35 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 深圳市 广州市 北京市 上海市 GDP占比 /人口占比（ 2010年） GDP占比 /人口占比（ 2020年） 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 5 在宁就业创业十项措施 周岁放宽至 40 周岁，社保年限要求从 24 个月缩短至半年。 重庆市 2020 年 4 月 重庆市户口迁移登记实施办法 务工经商类遵循“放开放宽”原则，实行差别化落户 ， 将主城区务工及参加社保年限 5 年放宽到 3 年、投资创业年限 2 年放宽到 1 年 。 数据来源：政府网站，东方证券研究所 部分三四线城市人口收缩 相较于一 、 二线城市的持续扩张，部分三四线城市出现人口收缩 ，人口降幅较大的城市不仅包括近 年来人口持续流出的东三省，也有 经济发达地区 的部分城市。 东三省中 ， 辽宁 省 抚顺 市 10 年 来 人 口下降近 20%， 吉林省白山市下降 26.7%，黑龙江省 绥化市 下降 30.8%；长三角地区中 ， 江苏省 盐城市 10 年 来 人口下降 7.6%，安徽省铜陵市降幅达 16%，珠三角中广东省梅州市常住人口下降 了 8.7%。 图 2： 部分 三 、 四 线 城市人口 相比十年前变化幅度 数据来源： 各省市人口普查公报， 东方证券研究所 （横坐标难以完全显示，详细数据可以向东方战略组索取） -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 深 圳 市 北 京 市 西 安 市 郑 州 市 杭 州 市 东 莞 市 合 肥 市 南 京 市 沈 阳 市 天 津 市 厦 门 市 贵 阳 市 昆 明 市 惠 州 市 太 原 市 南 昌 市 兰 州 市 长 春 市 福 州 市 大 连 市 泉 州 市 南 通 市 温 州 市 保 定 市 哈 尔 滨 市 银 川 市 乌 鲁 木 齐 市 湖 州 市 宁 德 市 临 沂 市 阜 阳 市 江 门 市 清 远 市 商 丘 市 宿 迁 市 漳 州 市 秦 皇 岛 市 蚌 埠 市 淄 博 市 济 宁 市 潍 坊 市 芜 湖 市 沧 州 市 汕 头 市 唐 山 市 滁 州 市 周 口 市 湛 江 市 宿 州 市 上 饶 市 泰 州 市 驻 马 店 市 大 庆 市 六 安 市 淮 安 市 南 阳 市 衡 阳 市 咸 阳 市 岳 阳 市 鞍 山 市 拉 萨 市 丽 水 市 鄂 尔 多 斯 市 黔 东 南 苗 族 侗 族 自 治 州 黔 南 布 依 族 苗 族 自 治 州 阳 江 市 铜 仁 市 茂 名 市 日 照 市 恩 施 土 家 族 苗 族 自 治 州 滨 州 市 晋 中 市 开 封 市 鄂 州 市 宜 宾 市 郴 州 市 许 昌 市 景 德 镇 市 娄 底 市 德 州 市 眉 山 市 焦 作 市 三 明 市 宣 城 市 曲 靖 市 乐 山 市 怀 化 市 承 德 市 十 堰 市 德 阳 市 长 治 市 大 同 市 漯 河 市 邵 阳 市 葫 芦 岛 市 抚 州 市 梅 州 市 吕 梁 市 荆 门 市 益 阳 市 渭 南 市 忻 州 市 延 边 州 吉 林 市 齐 齐 哈 尔 市 一线城市 新一线城市 二线城市 三线城市 四线城市 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 6 图 3： 2010-2020 年各地级市常住人口变动（ %） 图 4： 2000-2010 年各地级市常住人口变动（ %） 数据来源： 各省市人口普查公报， 东方证券研究所 数据来源： 各省市人口普查公报，第五次人口普查数据， 东方证券研究所 人口聚集趋势：中西部核心城市 表现突出 中 西部中心城市 展现强大的虹吸效应 中西部地区 核心城市 的格局 已经基本 确立，尽管 整体人口 仍处于持续流出的过程中 。 与第六次人 口普查的结果相比，中部地区人口所占比重下降 0.79 个百分点，西部地区人口比重上升 0.22 个百 分点，但是 中西部的中心城市展现了对周围地区强大的虹吸效应， 六 大核心城市 重庆、成都、 西安、武汉 、 郑州 和长沙 的常住人口分别较“六普”增长 11.1%、 38.5%、 53%、 26%、 46.1%和 42.5%，增速分别较“六普”提升 17.8、 2.4、 38.7、 8.3、 16.5 和 27.8 个百分点。 其余中西部省 会城市的常住人口增幅也显著提升，如广西省南宁市的常住人口较“六普”增长 31.2%，贵州省贵 阳市增长 38.5%，云南省昆明市增长 31.5%。 中西部这种 以省会为 核心的 特征， 不论对 经济还是 对 人口 都成立 。 从人口和 GDP 占全省的比重来 看，西部核心城市这两个指标的占比均在提升， 2010-2020 年，郑州市 GDP 和人口占全省比重分 别提高了 4.3 和 3.5 个百分点 ； 西安提高了 6.3 和 10.1 个百分点 ，且两项占比均超过 30%；成都 依靠全省四分之一的人口贡献了三分之一的 GDP， 长沙更是凭借 15%的人口贡献了近 30%的 GDP。 “单中心”集聚 的背后是更加活跃的人口流动，尤其是省内流动迅速增长 。 河南省省内流动人口较 2010 年增长了 163.8%，湖北省 省内 流动人口比 2010 年增长了 74.2%。省会城市拥有相对完善的 基础设施和 更多元的产业结构， 实现了“经济发达 -吸引人口流入 -促进经济进一步发展”的良性循 环 。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 7 图 5： 中西部六大核心城市人口加速增长 图 6： 中西部 六大 核心城市人口和经济的聚集效应增强 数据来源： 人口普查公报， 东方证券研究所 数据来源： 人口普查公报， Wind， 东方证券研究所 东北人口加速流出 曾经 的 工业重镇东北三省如今面临较为严峻的人口流失，地级市中仅有沈阳市、大连市和长春市的 常住人口实现增长，黑龙江所有地级市人口均流出，其省会城市 哈尔滨也是全国唯一一个常住 人口下降的省会城市。 这一现象 与 过去十年“经济下滑、产业结构转型不利 -人口流出 -经济进一步 下滑”的趋势 息息相关：东 三省 GDP 占全国的比重由 2010 年的 6.9%下降至 2020 年的 5.1%， 自 2012 年开始一路 下滑， 同时常住人口占全国比重由 2010 年的 8.18%降至 2020 年的 6.99%。 老龄化 的地区差异 普查数据显示 老龄化水平正不断加深， 60 岁以 上人口占比达到了 18.7%，较 2010 年显著提升。 国际上通常认为 60 岁及以上人口占比在 10%至 20%之间即进入轻度老龄化， 20%至 30%之间 为 中度老龄化 ，按照这一标准， 上海、重庆和江苏已进入中度老龄化社会，其余省市也已全部进入轻 度老龄化社会。低龄人口占比方面，经济 相对 发达的省份显著 更低， 上海 0-14岁人口占比不足 10%。 值得注意的是， 云南省的人口结构变动异于全国 。 此次普查中，全国和多数省市的人口结构都呈现 “两头上升、中间下降”的趋势，但是云南的人口结构呈“两降一升” 低龄和劳动人口下降， 老人增长， 结合 云南省人口流出和生育率下降 的特征 ，云南 对 人口普查公报的解读中指出“我省人 口迁移还在持续地向经济较发达的沿海省（市）与较发达的城市群集聚”。 广东省的人口结构相对健康 ， 老龄化水平处于地位，低龄人口占比提升 ，主要原因在于 制造业发达， 吸纳了大量外省流入的年轻劳动力 。 广西和河南也呈现相对健康的人口结构，与广东不同的是，这 两地均为劳动力流出的省份，生育水平 相对较高 可能是重要原因 广西和河南 0-14 岁人口的比 重远超全国平均水平。 -20% 0% 20% 40% 60% 郑州市 武汉市 长沙市 西安市 成都市 重庆市 2010-2020人口增长 2000-2010人口增长 17.5% 9.2% 34.9% 17.1% 28.4% 10.7% 32.0% 22.7% 32.3% 18.8% 21.8% 12.7% 36.0% 21.3% 29.1% 15.1% 38.3% 32.8% 36.5% 25.0% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% GDP比重 人口比重 GDP比重 人口比重 GDP比重 人口比重 GDP比重 人口比重 GDP比重 人口比重 郑州市 武汉市 长沙市 西安市 成都市 2010年 2020年 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 8 在 披露人口年龄结构的省份中，吉林和辽宁各个地级市的老龄化程度均超过全国平均水平（ 60 岁 以上占比 为 18.7%），其中辽宁省的抚州市 60 岁以上人口占比达 31%， 为公布年龄段数据的地级 市中 该 比例最高的城市，此外， 60 岁以上人口前 十的城市 中有一半位于辽宁省，包括抚顺、丹东、 本溪、锦州和辽阳，这些城市 0-14 岁人口比重不及 10%，可以预见未来或将面临更为严峻的老龄 化挑战。 思索 与展望 从人口红利到 人才红利 随着人口老龄化 的加深 ， 劳动力供给将逐步收缩 ，劳动人口减少叠加产业转型 ，对 人才 提出了更高 要求 。 2010 年至 2020 年，全国 15 岁以上人口的平均教育年限由 9.08 年提高至 9.91 年， 每 10 万人中拥有大学文化程度的由 8930 人上升至 15467 人，由人口红利转向人才红利的格局初现。 从各地区来看，北京每 10 万人口中受过大学教育的人数遥遥领先， 超过 4 万人，较 10 年前增长 近三分之一，这一方面是北京产业结构的外在表现，另一方面也与北京丰富的高校以及科研机构资 源相关。同样地，受过大学教育人口比重领先的南京、上海、天津等城市也拥有较为丰富的教育资 源 。此外， 中部的两个省会城市 太原和郑州的常住人口分别超过 500 万和 1000 万，但这一比 重依然位居前列，表明其具有较强的人才吸引力。 从受过大学教育人数的增幅来看，深圳以 64.4%的增幅位居前列，而北京和上海则分别增加 33% 和 54.7%， 郑州的增幅也达到 53%，与上海基本持平，跃居成为中部的人才高地。 图 7： 每 10 万人口中受过大学教育的人数 （人） 数据来源： 各省市人口普查公报， 东方证券研究所 生育政策调整 预计收效有限 第七次人口普查数据公布后， 5 月 政治局会议 宣布实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持 措施。 生育政策的调整旨在解决日益加深的老龄化问题，但近年来出生人口逐年下滑的 一个重要 原因在于 育龄 妇女规模的减少 （而不完全在于生育意愿的减弱）。 育龄妇女数量自 2011 年达到顶 峰后逐年下降，在此背景下，人口出生率不可避免地下滑。 2011 年开始实施的双独二孩政策、 2013 年的单独二孩政策和 2015 年的全面二孩政策均在一定程度上提升了生育率，从而带来了人口出生 20000 25000 30000 35000 40000 45000 北京 南京 上海 太原 呼和浩特 郑州 深圳 兰州市 嘉峪关市 沈阳市 长沙市 广州 厦门市 天津 合肥 银川市 济南市 阿拉善盟 珠海 成都市 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 9 率的回升 （ 据卫健委公布的数据，近年来生育政策调整促使 全国多出生二孩 1000 多万 ） ，但 随着 生育旺盛期的育龄妇女数量的 进一步 下降，叠加当前较低的生育意愿，三孩政策的效果仍待检验。 2019 年全国人口与家庭动态监测调查显示，仅不足半数 有二孩生育意愿的妇女 实现了再生育 ，不 再生育 排名前三的原因是经济负担重、婴幼儿无人照料和女性难以平衡家庭与工作的关系。 在此背 景下， 三孩政策的着眼点 在于相关配套措施， 关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定 提出“ 要将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑 发展普惠托育服务体系，推进教育公平与优质教 育资源供给，降低家庭教育开支。要完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房等支持政策， 保障女性就业合法权益 ” ，而这些政策对“一孩”、“二孩”的生育同样是重要的促进因素。 图 8： 出生率下滑的主因是育龄妇女数量下降 数据来源： Wind， 东方证券研究所 人口如何影响住宅市场 人口增减势必对住宅 供需 产生影响，“人口流入 -需求增长 -住房价格上涨”这一逻辑链条被普遍认 可。 从过去 10 年来看，已公布数据的城市住宅价格普遍上涨， 部分二、三线城市的涨幅并不亚于 一线和新一线城市，而人口增长的幅度与住宅价格之间的关系并不明确 。 我们发现， 人口数量与住宅价格涨幅之间的相关性更强， 千万级人口的城市住宅价格均有较大涨 幅， 其中深圳以 145%的涨幅 排在首位 ，同时深圳也是人口流入最多的城市之一，“七普”人口较 “六普”增长了 70%。 但与此同时， 人口下降并不意味着住宅价格下跌 ，可能是由于 存量人口仍能够支撑起需求，以及 人 口的影响更为长期。 衡水和保定市过去十年人口分别流出了 3%和 17%，但是住宅价格依然上涨了 118%和 117%。 不过 ， 住宅价格涨幅靠后的城市人口 基本 呈现流出，吉林和营口过去十年人口分 别流出 18%和 4%，这两个城市的住宅价格涨幅均未超过 10%。 0.80 0.90 1.00 1.10 1.20 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 2015 2016 2017 2018 2019 人口出生率（ 2003年 =1） 育龄妇女数量（ 2003年 =1） 生育率（ 2003年 =1） 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 10 图 9： 住宅价格在过去十年呈现普涨（ 横轴表示城市人口，纵轴表示人口 在 过去十年间的增 速， 气泡大小表示住宅价格涨幅） 数据来源： Wind，各省市人口普查公报， 东方证券研究所 风险提示 1、 生育政策效果不及预期，出生人口更大幅度下滑 当前生育意愿水平较低，根据国家统计局的调查，目前 生育意愿为 1.8，低于维持人口平衡 所需 的 2.1， 生育政策的优化可能难以扭转下滑趋势 。 2、 户籍政策超预期调整 户籍政策 的调整将影响 人口流动的方向， 一线城市 对人口的控制 将让二线城市更 具 吸引力，从而使 得核心二线城市人口增幅更大。 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 分析师 申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证 券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研 究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数 /深证成指的涨跌幅为基准； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上； 增持：相对强于市场基准指数收益率 5% 15%； 中性：相对于市场基准指数收益率在 -5% +5%之间波动； 减持：相对弱于市场基准指数收益率在 -5%以下。 未评级 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该 股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级 根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公 司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不 确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股 票给予投资评级等信息，投资者需要注意在 此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预 测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准 ： 看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在 -5% +5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在 -5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的 研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究 依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信 息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 HeadertTable_Disclaimer 免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客 户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时 期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但 可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认 为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的 投资 目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专 家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券 或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来 的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的 收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所 有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出 投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为 无效。 本报告主要 以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事 先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报 告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有 悖原意的引用、删节和修改。 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