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01 租房热提前，二季度上海住宅租赁价格稳步提升 为了帮助大家了解当前上海住宅物业市场租金水平，不至于在价格上受骗上当，城市测量师行经过精心准 备，于 2018 年 7 月开始发布上海市住宅物业租金报告，从环线、区域和户型三个方面立体展示上海住宅租 赁市场现状价格水平，为政府、企业、消费者提供及时客观的租赁住房数据信息，欢迎持续关注 注（ 1）文中所示租金价格为 2021 年 7 月整租情况下的平均租金水平；（ 2）户型面积： 1 房 40-55 ， 2 房 75-90 ， 3 房 120-135 02 存量住宅平均租金水平 随着政策调控效果的不断 发酵，住宅交易速度略有放缓， 与一季度相比，二季度上海存量 住宅成交套数下降明显。不过整 体来看，今年上半年月均成交套 数仍接近 3万且各月成交量基本 在 2 万套以上，交易热度尚存。 由于存量住宅交易市场的 相对活跃以及近半年房价的稳 步提升，租赁价格也迎来上行。 根据 RVMS 系统监测， 2021 年 7 月上海住宅物业平均租金 6370 元 /月，较去年同期增加 681 元 /月。 分环线来看，租金涨幅基本 由外至内依次扩大。内中环 3 房 户型上涨最快，中外环和外郊环 表现相似、近三月累计涨幅基本 一致，而郊环外区域租赁市场活 跃度相对较低，租金变化幅度最 小。 03 分区域来看，原黄浦区上涨 较快，紧随其后的是原闸北、原 浦东和宝山区；虹口、杨浦、嘉 定等区租金上涨相对较慢，近三 月累计涨幅不足 4%；金山和崇 明两区租金变化相对较小，近三 月累计涨幅不到 2%。 城市更新的推进令中心城 区房源数量减少、租赁需求增 加，房源供不应求，租金快速提 升。从租金价格来看，超六成行 政区月平均租金较去年同期增 长超过 500 元 /月；远郊区域租 金整体变化不大，其中金山区月平均租金仅较去年同期增加 27 元 /月。 指数方面，近半年各户型均 有明显提升， 1、 2 房租金指数上 涨速度相对更快。 04 分档次来看，售后公房被低 端和中端公寓持续追赶，最新租 金指数已经基本一致；超高端公 寓在二季度末提速，进一步缩小 与其他档次租金指数之间的差 距。 租赁挂牌及成交情况 今年 2 月，上海市住建委等十部门共同制定并印发了关于进一步整顿规范本市住房租赁市 场秩序的实施意见，其中一条明确指出要加强房源信息发布管理，包括真实发布房源信息、推行 房源信息核验、落实网络平台责任、动态监管房源四个方面。这些措施将有效打击虚假房源频出， 减少误导消费者、传递错误信息的情况，对逐步规范租赁市场有着重要意义。 由于相关方的调整，一段时 间内市场上租赁挂牌房源量有 所下降。据统计，今年上半年上 海住宅物业租赁挂牌房源量占 近一年挂牌总量的 44%，且与去 年同期相比降幅达到 37%。 成交方面，受春节假期影 响， 2 月份租赁成交量价均处在 明显低位，但随着假期结束成交 量价大幅反弹。进入二季度，由 于毕业季租赁潮提前启动，租 05 赁成交均价在经历短暂下跌后，至二季度末，租赁成交均价较年初提升约 1000 元 /月。 具体来看，今年上半年挂牌 及成交集中在 11-20 年和 21-30 年房龄的房源、占比均超 过 30%，这与当前上海住宅存量 的房龄分布情况基本相符。此 外， 10 年以下房龄的房源成交 占比相较挂牌占比多出 3个百分 点，租客对于“新”房的需求量 相对大于市场可以供应的量。 面积方面，挂牌与成交都集 中在套均面积 90 平方米以下的 中小户型房源，挂牌总占比达 68%、成交总占比达 73%，中 小户 型在租赁市场上需求颇为旺盛，其中套均 50 平方米以下的小户型房源租赁成交占比最大、达 到 26%。 而从租金段分布来看，中低 端房源租赁需求旺盛的情况更 加显著，月租金在 6000 元以下 的房源挂牌和成交占比均超过 50%，且 9000 元 /月以下房源的 成交占比均高于挂牌占比。 06 各板块及热门租赁小区租金水平 最后我们来看下全市各板块最新平均租金价格，以及不同户型热门租赁小区的最新租赁价格 和租售比情况。所有板块的租金水平均高于去年同期，六成板块的租金同比涨幅超过 10%。 07 热门租赁小区的平均租售比在 1.3%以上，其中一房户型租售比相对较高，平均在 1.4%以上， 个别小区租售比超过 2%。此外，一房热门租赁小区房龄普遍较老、平均超过 26 年，同时热门租 赁小区中超六成为轨交房，公共交通便捷度依然是租赁客群的首选。 08 一房 09 010 二房 011 012 三房 013 014 主办单位：城市测量师行 上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 11、 15-18F 邮编： 200003 网址： 电子邮箱： 电话： 86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用 。 本刊 分析内 容 并不反映个别情况， 对于特定项目 读者应自行寻求专业意见。 城市测量师 行 保留一切版权，未经许可，不得转载 。 城市测量师行 2021 年 更多 楼市资讯、 研究报告 可 以 扫描下方 二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下 方二维码查询、使用
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