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青岛房地产市场 2020年回顾及 2021年展望 2021.1.12 办公楼市场 2020年青岛市办公楼市场概况 整体市场 甲级办公楼 乙级办公楼 总存量（平方米） / 4,829,623 新增供应（平方米） / 118,000 空置率（ %） / 28.4% 平均租金（元 /平方米 /天） / 2.7 总存量（平方米） / 485,553 新增供应（平方米） / 0 空置率（ %） / 36.9% 平均租金（元 /平方米 /天） / 4.1 总存量（平方米） / 4,344,070 新增供应（平方米） / 212,688 空置率（ %） / 27.5% 平均租金（元 /平方米 /天） / 2.7 36.9% 2.6483万 高空置率 租金下降总体量 2 元 /平方米 /天 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 3 市场需求整体偏弱，市场活跃度较上一季度略有提升 甲级办公楼市场供需变化 乙级办公楼市场供需变化 18% 19% 23% 27% 25% 26% 27% 27% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 新增供应 净吸纳 空置率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% -200,000 -100,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 新增供应 净吸纳 空置率 2020年两座乙级项目入市：位于金家岭和香港中路 2.华润中心二期 市南区 香港中路 建筑面积 ： 92,500平方米 1. 上实中心 T4 崂山区 金家岭 建筑面积 ： 25,500平方米 乙级办公楼 2 4 1 5 市场整体租金仍在下行区间 126 82.0 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 青岛办公市场租金变化 *（单位：元 /平方米 /月） 整体办公市场 甲级办公市场 乙级办公市场 金融企业主导需求， 办公改善型需求提升 经济放缓，疫情加 剧下行压力 -3.0% -2.5% -2.0% -1.5% -1.0% -0.5% 0.0% 65 70 75 80 85 90 95 香港中路 金家岭 市北 CBD 新都心 青岛各分市场 租金水平 *（ 单位：元 /平方米 /月 ） 有效净租金 租金同比变化 6 青岛 办公楼市场展望 预计未来短期内业主对于出租率的诉求远大于租金增长，推动市场租金进一 步下探，但长期来看降幅将逐渐减小，并止跌企稳。 专业服务业等传统产业将带来稳定的市场需求，线上教育、新媒体、大健康 等新兴行业将逐渐活跃，形成传统产业与新兴产业双核驱动。 2021年的新增供应总量约为 47万平米，或有少数项目在疫情及经济疲软的影 响下，将出现短期延误现象。 零售市场 世贸 52+于 2020年第三季度开业 高新区首家购物中心 2020年青岛市零售市场概况 总存量 (平方米 ) 4,316,806 -19,236 购物中心 3,468,463 +25,764 百货商场 848,343 -45,000 国民生产总值（人民币 亿） 8739.59 2.2% 零售额（人民币 亿） 3514.9 3.0% 人均可支配收入（人民币） 41,394 1.2% 空置率 9.2% 0.7 百分点 首层租金（人民币 /平方米 /天 ) 7.7 5.7% 指标 价值 同比 * 青岛经济指标 2020年前 3季度 同比 来源：仲量联行研究部，青岛市统计局，截止至 2020年第四季度 注：世贸 52+图片来源于世贸集团网站 来源：仲量联行研究部 , 2018年第四季度 受疫情影响，整体空率持续置上升 -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% -100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 百货商场 新增供应 吸纳量 空置率 -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% -100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 购物中心 新增供应 吸纳量 空置率 建筑面积（千平方米） 空置率 建筑面积（千平方米） 空置率 全年零售市场租金承压下行 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 150.0 160.0 170.0 180.0 190.0 200.0 210.0 220.0 230.0 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 购物中心 指数同比增长 首层租金指数 餐饮行业引领需求回升，新能源汽车成为市场新亮点 茶饮 新能源汽车 新能源汽车行业扩张，以比亚迪、蔚来、小鹏 为代表的新能源车企在购物中心开设旗舰店或 设立展厅。 短暂的疫情反复，加速了餐饮行业洗牌，大型 连锁品牌餐饮纷纷加速开店步伐，其中茶饮品 牌表现强劲。 12 青岛 零售市场展望 2021年将迎来多个新项目开业，预计整体空置水平平稳下降，多数中低 端项目预计调整自身定位来应对市场挑战。 零售市场分化表现预计加剧，智能电子、新能源汽车行业的快速扩张将 推动市场需求复苏。 租金在中短期内将继续承压下行，随着需求回升进入可持续的上升通道。 如有任何问题，欢迎随时 13
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