地产政策洞察系列之四：借行业政策东风物企迎发展机遇.pdf

地产政策洞察系列之四 借行业政策东风，物企迎发展机遇 行 业 深 度 报 告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行 业 报 告 地产 2021 年 8 月 12 日 中性 （ 维持 ） 行情走势图 相关研究报告 行业深度报告 *地产 *地产政策洞察之 一：首批集中供地开幕，土拍市场有何 特征 2021-05-12 行业深度报告 *地产 *地产政策洞察之 二：房地产税改革渐行渐近，全面开征 或仍需时日 2021-05-31 行业动态跟踪报告 *地产 *地产政策洞 察系列之三：多措并举力促提速，租赁 发展进行时 2021-07-04 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y 研究助理 王懂扬 一般从业资格编号 S1060120070024 wangdongy 打击行业乱象 ，规范行业标准： 当前物管行业仍存在费用收益不透明、 服 务内容不规范，物管公司到期不退场等诸多行业乱象， 已严重 折损业主满 意度 。 据克而瑞调查显示， 疫情后 约 32%的小区正在考虑更换物业公司 。 年初以来十部委及地方政府重拳出击，清除 监管 “灰色地带”， 7 月住建部 等八部门，再 次 针 对行业 乱象 明确需要整改的 细节问题。 从行业影响上看， 政策 提及的“与业主 合理分配公区 收益 ” 及 “ 社保规范 化 ” 对上市 品牌物 管影响 有限 ，其 公共收益已被严格 审计，基本不存在侵占业主 收益问题 ， 即使按照极端情况假设， 测算 社保规范化于品牌物管全年整体收益影响仅 1-2%； 而 中小物管规范化运作 能力 及智慧化投入 均 不足，或在行业规范化 进程中加速出清，为上市品牌物管带来收并购机遇 。同时 存量盘 物业换手 率或更高，有助于品牌物管加速第三方拓展 渗透 。 物业费市场化定价， 搭建 物企 招投标信用 体系： 年初 十部委提出物业费价 格应由市场竞争形成、建立物管费动态调整机制、提倡酬金制计费方式等 措施， 旨在 解决长期以来存量盘难以提价的行业痛点问题， 品牌物 管有望 凭借提供质价相符的优质服务，获得相应的物管费 溢价。 同时 政策鼓励 组 建小区业委会，建立并完善物企招投标信用制度 ，为 优质物企参与招投标 等市拓营造更加规范化的市场环境。 公建物业市场化亦是近年政策支持 的 重要方向，如老旧小区配套物业服务、“三供一业”移交社会化管理等 ， 物企 各展其能，把握城市服务蓝海 。 探索 “物业 +”模式 ，发展智慧型服务： 中央及地方多次出台政策推动物企 扩大经营边际 ， 鼓励有条件的物企向养老、托幼、家政、 房屋经纪 等领域 延伸。政策倾向帮扶物企做大生活服务业， 强化物业在社区单位中的重要 性 ， 为物企增值服务打开新方向 。同时随着服务层次递进深入， 政府 多次 引导物企构建并通过智慧物业平台提供服务，除可减少人工依赖，实现降 本增效外，还可与增值服务紧密结合，构建“线上平台 +线下空间”相融 合的服务新生态 。 从 13 家 主流物管公司的收入构成上看， 社区增值服务 营收占比均值已从 2017 年的 8.2%提升至 2020 年的 15%， 但服务类型 仍 以社区生活服务、业主资产运营服务、社区空间运营服务为主， 政策多次 提及的 社区养老服务 尚处于起步探索阶段 。 投资建议： 我们认为 从年初的十部委发文到 7 月住建部等八部门联手整治 行业 乱象 ，中央及地方频频出台物管政策旨在规 范服务标准，提升行业市 场化程度，解决存盘盈利及物企 信用体制等诸多痛点，致力于行业中长期 的 健康 可持续发展；同时出台诸多鼓励性政策，增厚物 企服务内容，推动 科技应用，打开行业拓展空间，或将进一步加速行业 优胜劣汰，巩固品牌 物管的优 势地位。投资建议方面，我们 持续 看好行业空间广阔、短期中报 业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金 -40% -20% 0% 20% 40% Aug-20 Dec-20 Apr-21 沪深 300 地产 证 券 研 究 报 告 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 20 优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科 服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。 风险提示： 1）若后续收购标的估值持续走高且整合难度加大，第三方外拓难度提升，存在市场化发 展不及预期风险； 2）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，若科技赋能降本增效 不及预期，基础物管服务面临盈利能力下行风险； 3）社区增值服务发展仍处量变积累过程中，细分 领域盈利模式跑通尚需时日，存在推进进程不及预期风险。 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 20 正文目录 前言 .5 一、 规范：健全行业规范标准，提升业主满意度 .6 1.1 中央及地方联手打击行业乱象，提升物业服务规范度 . 6 1.2 行业加速优 胜劣汰，品牌物管相对优势凸显 . 9 二、 市场化：倡导物业费动态调整，完善物企信用体系 .10 2.1 打通单盘盈利曲线，搭建招投标信用评级标准 . 10 2.2 城市服务迈向纵深，物企打造差异化竞争优势 . 12 三、 鼓励：发展 “物业 +”模式，打造智慧型服务 .14 3.1 探索 “物业 +”模式，鼓励开展增值服务 . 14 3.2 大力发展智慧服务，促进线上线下融合 . 18 四、 投资建议 .19 五、 风险提示 .19 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4 / 20 图表 目录 图表 1 全国物管行业管理规模逐年攀升 . 5 图表 2 物管行业上市热潮如火如荼 . 5 图表 3 2021 年以来物管行业中央重 要政策 . 5 图表 4 疫情过后，约 32%的小区正在考虑更换物业公司 . 6 图表 5 规范物管行业的中央重要政策（ 2021 年至今） . 7 图表 6 规范物管行业的地方政策（ 2021 年至今） . 7 图表 7 极端假设下， 社保规范化于品牌物管全年收益影响仅 1-2%（以融创服务为例） . 9 图表 8 物管行业龙头市占率仍较低（按面积计算） . 9 图表 9 2017-2020 年物管行业有效收并购事件数量攀升 . 9 图表 10 2017-2020 年百强物企收缴率、续约率均在 90%以上，业主满意度较高 . 10 图表 11 2017-2020 年百强物企住宅物业费略有下降 . 10 图表 12 物管行业市场化相关鼓励政策 . 11 图表 13 中央及地方鼓励老旧小区配套物业服务、 “三供一业 ”移交社会化管理政策 . 13 图表 14 保利物业公建物业在管面积占比已过半 . 13 图表 15 2020 年碧桂园 “三供一业 ”营收占比已达 17.3% . 13 图表 16 主流物管公司收并购环卫公司，涉足城市服务领域 . 14 图表 17 物管行业增值服务等方面的鼓励政策 . 14 图表 18 主流物管公司提 供增值服务类型（截至 2020 年） . 16 图表 19 社区增值服务收入为物管公司收入重要组成部分 . 17 图表 20 2020 年百强物企社区增值服务收入占比情况 . 17 图表 21 物管公司收并购延伸至增值服务领域 . 17 图表 22 物管公司养老业 务实践 . 17 图表 23 物管行业智慧化服务相关鼓励政策 . 18 图表 24 2020 年新上市物管公司 IPO 募资使用计划 . 19 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5 / 20 前言 当前物业公司已不再是依赖地产母公司的附属板块，处于快速发展的野蛮生长期，正大力发展市场 化外拓，拓展服务边界。随着资本聚焦在 物业 ， 物业服务的价值 逐渐被公众及社会 认可 ， 2020年以 来 物业重要性被疫情再次放大，物管行业迎来多个重量级政策，为物企创造更好的政策发展环境， 其中融入基层治理、生活服务、智能化建设等 相关内容 ，对物管业务开展提出新要求并指明 发展方 向。 近期资本市场方面，物管板块 或受其他行业监管政策错杀影响， 出现股价扰动， 引发市场对行业监 管趋严担忧。 但我们认为八部委提及的社保规范、公共 收益整治等方面，意在规范行业发展，政策 鼓励风向并未转变 ，对 于 品牌 物管公司收益冲击有限 。同时近期物管公司 已 相继发布中报盈喜预告， 行业及龙头物管基本面仍延续向好。 本篇报告梳理了 2020年以来物管行业的主要政策，从规范行业发展、引导行业市场化、鼓励支持服 务拓展等角度，观察并理清政策风向。 图表 1 全国物管 行业管理规模逐年攀升 图表 2 物管 行业上市热潮如火如荼 资料来源 ：中指院， 平安证券研究所 资料来源 ：中指院， 平安证券研究所 注： 已 交表未上市企业统计时间截至 2021H1 图表 3 2021 年以来物管行业中央重要政策 政策类型 时间 发文部门 政策文件 政策内容 规范类 政策 2021 年 1 月 住建部等十 部门 关于加强和改进住宅物业管 理工作的通知 从提升物业管理服务水平、强化物业服务监督管理等 6 个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。 2021 年 7 月 住建部等八 部门 关于持续整治规范房地产市 场秩序的通知 重点整治物业服务等房地产相关领域的突出问题。 支持类 政策 2021 年 3 月 十三届全国 人大 四次会议 中华人民共和国国民经济和 社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要 文件 6 次提及物业 ,1 次提及小区 ,25 次提及社区。 2021 年 3 月 国务院 关于实现巩固拓展脱贫攻坚 成果同乡村振兴有效衔接的意 见 提升安置区的社区管理服务水平。 165 175 185 195 211 239 259 13.2% 6.1% 6.1% 5.4% 7.9% 13.7% 8.2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 50 100 150 200 250 300 管理面积（亿平米） 同比（右轴） 1 2 2 1 6 12 18 4 28 0 5 10 15 20 25 30 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6 / 20 2021 年 3 月 商务部流通 发展司 关于公开征求城市一刻钟便民 生活圈建设指南 (征求意见稿 ) 意见的通知 鼓励由物业公司、居民代表等组成社区商业管理机构或 自律组织 ,建立多方共商共管机制。 2021 年 4 月 住建部等 关于加快 发展数字家庭 提高 居住品质的指导意见 推进数字家庭系统基础平台与智慧物业管理等平台的对 接 ,完善标准体系建设。 2021 年 6 月 发改委民政 部 关于印发“十四五”民政事业 发展规划的通知 规划中社区治理体系和社区养老成为重点工程。 资料来源：各部门官网，平安证券研究所 一、 规范：健全行业规范标准，提升业主满意度 1.1 中央及地方联手打击行业乱象，提升物业服务规范度 行业仍存乱象，亟需 规范 性 政策清除监管“死角”： 当前物管行业仍存在费用收益不透明 、业委会难 成立 、服务内容不规范，物管公司到期不退场等诸多行业乱象，存在监管的“灰色地带”。根据 2020 克而瑞物业服务消费意愿调查 显示， 疫情后 约 32%的小区正在考虑更换物业公司 ，侧面反映物管 行业乱象已在一定程度上折损业主满意度。 随着业主法治教育加强，业主在社区的权力边界越发明 确，维护和行使权力的主动性 逐步 提升 ，因物业不规范而导致的矛盾纠纷事件层出不穷。 图表 4 疫情过后， 约 32%的小区正在考虑更换物业公司 资料来源 :克而瑞，平安证券研究所 中央重拳发文整治，地方已有效跟进落实： 2021年 1月十部委发文要求，城市住建 部门 需公布物业 服务清单，明确物业服务内容和标准，物业行业协会 监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则， 供业主和物业服务企业协商物业费时参考。 年初以来，四川、陕西、安徽、河北等地相继出台相关 政策，涉及 健全物业行业机制 与标准 ， 公共收益、经费开支、维修资金使用等 规范 透明化 ， 完善物 企退出机制 等内容，为此前十部委发文的有效落实跟进。 7 月住建部等八部门再次对物业服务中的 乱象进行总结，明确需要整改的各项细节问题。 正在考虑更换物业公 司 , 32% 不考虑更换物业公司 , 35% 不清楚更换事宜 , 30% 不关心 , 3% 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 7 / 20 图表 5 规范物管行业的中央重要政策（ 2021年至今） 时间 颁布部门 政策名称 主要内容 要点 2021 年 1 月 住房和城乡建设 部等 10 部门 关于加强和改进住 宅物业管理工作的通 知 完善物业服务价格形成机制；城市住房和 城乡建设部门要公布物业服务清单，明确 物业服务内容和标准。物业行业协会要监 测并定期公布物业服务成本信息和计价 规则，供业主和物业服务企业协商物业费 时参考。 完善物业服务价格形成 机制，明确物业服务内 容和标准 2021 年 7 月 住房和城乡建设 部等 8 部门 关于持续整治规范 房地产市场秩序的通 知 重点整治物业服务等的突出问题；因城施 策突出整治：未按照物业服务合同约定内 容和标准提供服务；未按规定公示物业服 务收费项目标准、业主共有部分的经营与 收益情况、维修资金使用情况等相关信 息；超出合同约定或公示收费项目标准收 取费用；擅自利用业主共有部分开展经营 活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益； 物业服务合同依法解除或者终止后，无正 当理由拒不退出物业服务项目。 整治物业服务中的突出 问题 资料来源：住建部官网，平安证券研究所 图表 6 规范物管行业的地方政策（ 2021年至今） 时间 颁布部门 政策名称 主要内容 要点 2021 年 1月 四川省住房和 城乡建设厅等 部门 关于加快物业服务 业转型升级发展助推 城市基层治理能力提 升的指导意见 推动完善物业服务业产业体系；完善党建引 领社区物业自治机制；加强党建引领社区物 业服务发展；构建物业服务社区管理监督机 制；强化物业服务事中事后监管机制；制定 完善物业服务法规；健全物业服务行业标准； 开展物业服务业发展跟踪监测； 健全物业行业机制与标 准 2021 年 2月 陕西省人民政 府 关于加强社区物业 党建联建提升物业管 理服务水平的指导意 见 把社区物业党建联建纳入城市基层党建四级 联动体系 ,形成治理合力 ;街道党组织推进综 合执法力量常态化进网格、进小区 ,解决 违法 建设、噪音污染等问题 ,街道、社区党组织加 强对住宅小区公共收益管理使用等情况的监 督。 加强社区物业党建及公 区收益监督 2021 年 2月 成都市住建局 等 7 部门 成都市物业行业党 建示范建设实施方 案 重点在组建物业行业党委、完善物业行业党 委工作机制、开展党的组织和工作覆盖攻坚 等四个方面发力，着力健全物业行业党的组 织体系。 健全物业行业党组织体 系 2021 年 3月 安徽省住房和 城乡建设厅 关于贯彻落实住房 和城乡建设部等部门 定期公布小区公共收益、经费开支、维修资 金使用等事项。推进物业服务事项公开。 公共收益、经费开支、 维修资金使用等透明化 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 8 / 20 要求加强和改进住宅 物业管理工作的通 知 2021 年 4月 河北省住房和 城乡建设厅 河北省城镇住宅小 区物业服务监管办 法 进一步加强和规范城镇住宅小区物业服务工 作，提升物业服务行业监管水平，切实改善 人居环境；引导老旧小区居民通过集中连片 管理模式选聘物业服务企业，平衡物业服务 企业收益，提高整体服务水平； 强化以“合同”为基础 的物业监管内容 2021 年 4月 北京市人民政 府 主管部门或行业协会定期发布物业费用成本 监测和计价规则；完善物业企业退出机制； 规范物业企业服务，保洁、安保、公共空间 与绿化维护等基本项目必须做好。对履约不 到位、未按规定公示、收费不规范等行为及 时督促整改。对严重违法违规、情节恶劣的， 依法清出市场。推进设立物业行业党委，发 挥物业行业协会作用，加强行业自律。 加强物业费用监测，完 善物企退出机制 2021 年 7月 厦门建设局 物业服务企业侵占 小区业主公共收益专 项整治实施方案 重点整治物业侵占公共收益，建立完善长效 机制，要将公共收益纳入日常物业管理监督 检查内容；鼓励业主委员会制订住宅小区公 共收益具体使用管理办法，并经业主大会表 决通过。提倡公共收益单独列账，并按规定 公布账目。鼓励业主大会引入第三方代理记 账机构实施公共收益记账制度，代理记账费 用可从公共收益中列支。 加强公共收益监管 2021 年 7月 漳州市城管局 等五部门 关于开展全市范围 内物业服务企业侵占 住宅小区业主公共收 益专项整治的实施方 案 对物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益 或公共收益收入、分配不公开等问题制定整 治措施。 整治公共收益侵占问题 2021 年 7月 西安住建局 关于规范物业服务 公开公示制度的通 知 规范物业服务行为，增强物业服务透明度， 保障业主知情权，公示内容包括物业服务合 同、服务标准、收费项目、收费标准、收费 依据、收费方式等。 规范物业服务行为，增 强物业服务透明度 2021 年 7月 厦门市物业管理综合 平台 厦门上线“厦门市物业管理综合平台 ”，业主 可查看日常专项维修资金及小区公共收益公 示情况、住宅小区物业服务质量星级、物业 服务企业及项目经理信用等级公示情况等 增强物业服务透明度 资料来源：各地政府官网，平安证券研究所 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 9 / 20 1.2 行业加速优胜劣汰，品牌物管相对优势凸显 公共收益及社保规范对上市物管冲击有限，中小物管或加速出清： 上市品牌物管的公共收益，需经 严格的会计审计，较为规范， 基本不存在侵占小区公共区域收益问题 。社保方面，物管行业虽为人 力密集型行业，但外包人员以保洁人员为主，大多为 社保 免缴 的 大龄员工，且上市品牌物管在签订 外包协议时，已包含缴纳社保等规定，外包机 构亦在逐年完善社保 缴纳 制度；即使按照极端情况假 设， 测算 社保规范化 对 品牌物管全年整体收益影响仅 1-2%，冲击 可控 。同时近年品 牌物管加大科技 投入，以科技赋能提升人员效率，精简冗余人员，缓解人工成本刚性上涨压力，改善整体毛利率。 但中小物管规范化运作 能力 及智慧化投入有限，或将在行业规范化进程中加速出清，为上市品牌物 管带来收并购机遇。同时 2021 年 4 月 北京市委书记蔡奇调研检查 物管工作时强调，将完善存量物 管公司退出机制。 业主更换物业公司难度 将 进一步 降低 ，存 量盘 物业 更换频率或相较之前更高，有 助于品牌物管加速第三方外拓渗透 。 图表 7 极端 假设 下 ， 社保规范化于品牌物管全年收益影响仅 1-2%（以融创服务为例） 基本假设 基本假设 1： 假设公司按照最低基数为员工缴纳社保，公司代缴部分约为税前工资的 25%（各地略有不同）。 基本假设 2： 考虑公司外包人员多从事清洁、绿化、安保、维修维护服务等服务，超过当地社保缴纳年龄（一般为 50 岁） 的大龄员工居多，假设 50%的外包员工符合当地社保缴纳年龄。 基本假设 3： 假设公司此前从未为外包人员规范缴纳社保 。 测算过程 社保成本： 1、据公司招股书介绍， 2020H1 融创服务分包成本约为 3.1 亿元，估算 2020 年分包成本约为 6.2 亿元，假设 全部为外包员工工资。 2、 估算 2020 年外包员工的总社保约为 0.78 亿元。 (6.2*50%*25%=0.78 亿元） 营收冲击： 融创服务 2020 年营收为 46.2 亿元，极端假设情况下估算 的 社保成本仅为全年总营收的 1.7%。（ 0.78 亿元 /46.2 亿元 =1.7%） 资料来源： 公司招股书， 平安证券研究所 图表 8 物管行业龙头市占率仍较低（按面积计算） 图表 9 2017-2020 年物管行业有效收并购事件数量攀 升 资料来源 ：中指院， 平安证券研究所 资料来源 ：中指院， 平安证券研究所 7.6% 10.2% 11.1% 11.4% 9.2% 10.2% 28.4% 29.4% 32.4% 38.9% 43.6% 49.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% TOP10 TOP100 1 4 12 27 76 0 10 20 30 40 50 60 70 80 物管行业有效收并购事件数量 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 10 / 20 图表 10 2017-2020 年百强物企收缴率、续约率均在 90%以上，业主满意度较高 资料来源 :中指院，平安证券研究所 二、 市场化：倡导物业费动态调整，完善 物企信用体系 2.1 打通 单盘盈利曲线， 搭建招投标信用评级标准 提倡物管费市场化定价， 有望解决存 盘盈利痛点： 住宅物业费常年稳定在 2-3 元 /平米 /月 （ 2017-2020 年 百强 物企住宅 物业费 甚至出现小幅下滑 ） ，提价难度较大，但人工成本刚性上升，存量物业存在单 盘盈利能力边际下降风险。 2021 年 1月十部委提出物业费价格应由市场竞争形成、建立物管费动态 调整机制、 提 倡酬金制计费方式 等措施，后续多地政府相继出台相关政策落实，有助于解决长期以 来存量盘难以提价的行业痛点问题。同时品牌物管也可凭借提供质价相符的优质服务，获得相应的 物管费溢价。 图表 11 2017-2020 年百强物企 住宅物业费略有下降 资料来源 :中指院，平安证券研究所 98.5% 98.3% 98.4% 98.4% 94.1% 93.8% 93.1% 93.6% 收缴率 续约率 2.3 2.25 2.09 2.05 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2017 2018 2019 2020 百强物企住宅物业费（元 /平米 /月）百强物企住宅物业费（元 /平米 /月） 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 11 / 20 组建 小区业委会 ， 建立并完善物企招投标信用制度 ： 业委会为物业管理区域内业主形成的重要民间 组织，肩负聘请物管公司并监督其履约、物业纠纷调解等重要职能。 针对当前成立业委会的小区仍 有限的现状（如旭辉永升服务截至公司上市前，仅有 34.7%的在管住宅小区设立业委会） ，政府在“十 四五”规划中提及，将督促业委会履行职责，改进社区物业服务管理；北京首次明确物管会 “五步 走” 的 组建流程 ,以列举方式明确 物管会的具体职责 。 同时十部委发文，将完善物业管理招标投标制 度并建立物企信用管理制度，强化信用信息在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业、政府采购 等方面的应用。多地亦明确表示将建立物企信用监督体系，为物业项目招投标搭建信用评估标准。 优质物管公司有望顺应政策倡导，在更加规范化的市场环境中，把握招投标等市场化外拓机遇。 图表 12 物管行业市场化相关鼓励政策 时间 颁布部 门 政策名称 主要内容 要点 中央 2021 年 1 月 住房和 城乡建 设部等 10 部门 关于加强和改进住 宅物业管理工作的通 知 完善物业服 务价格形成机制； 物业服务价格主要通过 市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业 服务合 同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因 素动态调整；提倡酬金制计费方式； 引导业主与物业 服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业 服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部 门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动 幅度，建立动态调整机制。 提倡酬金制计 费方式，建立物 业费动态调整 机制 2021 年 3 月 中央 中华人民共和国国 民经济和社会发展第 十四个五年规划和 2035 年远景目标纲 要 完善城市社区居委会职能，督促业委会和物业服务企 业履行职责，改进社区物业服务管理。 督促业委会履 行职责 地方 2020 年 11 月 青岛住 建局 关于支持物业服务 企业开展中介服务 促进房地产中介服务 行业健康发展有关意 见的通知（征求意见 稿） 完善物业中介活动信用评价制度，逐步构建以信用为 基础的新型监管机制 。 建立物企信用 体系 2021 年 3 月 安徽省 住房和 城乡建 设厅 关于贯彻落实住房 和城乡建设部等部门 要求加强和改进住宅 物业管理工作的通 知 物业服务收费标准应当遵循合理、公开以及质价相符 的原则，主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务 企业在物业服务合同中约定。 物业费标准应 当遵循质价相 符的原则，由市 场竞争形成 2021 年 3 月 北京市 住房和 城乡建 设委员 会 北京市物业管理委 员会组建办法 首次明确 物管会的 “五步走 ”组建流程 ,同时以列举 的方式明确 物管会的具体职责。 明确物管会组 建流程及职责 2021 年 3 月 哈尔滨 市住房 关于印发哈尔滨市 物业服务企业信用评 建立物业服务企业“红黑名单”制度； 年度信用等 级评定为 AAA 级的物业服务企业，列入诚实守信“红 建立物业服务 企业“红黑名 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 12 / 20 和城乡 建设局 价管理办法的通知 名单 ”， 报送市信用管理部门实施联合奖励；年度实 行一票否决的物业服务企业，列入严重失信企业“黑 名单”， 2 年内不得参与物业项目招投标活动，报送 市信用管理部门实施联合惩戒。 单”制度 2021 年 4 月 江西省 丰城市 人民政 府 关于进一步加强物 业管理工作的实施意 见 完善物业服务价格形成机制； 物业服务价格主要通过 市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业 服务合 同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因 素动态调整； 提倡酬金制计费方式；建立物业服务企 业信用管理制度 。 物业费由市场 竞争形成，提倡 酬金制，建立物 企信用管理制 度 2021 年 4 月 北京市 人民政 府 完善物业服务市场机制，提高物业费缴费率； 物业收 费实行市场调节价，主管部门或行业协会定期发布成 本监测和计价规则； 完善物业企业退出机制，支持物 业企业兼并重组，推动品牌化、规模化经营。 物业收费实行 市场调节价，支 持物企兼并重 组 2021 年 6 月 上海市 房屋管 理局 关于印发关于进一 步贯彻实施上海市 住宅物业管理规定 的若干意见的通知 物业服务收费实行市场调节价 物业费实行市 场调节价 2021 年 6 月 山西政 府办公 厅 山西省加强和改进 住宅物业管理工作三 年行动计划 (2021- 2023 年 ) 完善物业价格形成机制 .物业服务价格主要通过市场 竞争形成 ,由业主与物业服务企业约定 ,可根据服务标 准和物价指数等因素动态调整 ,提倡酬金制计费方 式，建立动态调整机制，物业行业协会要监测并定期 公布物业服务成本信息和计价规则 ,供业主和物业服 务企业协商物业费时参考；优化市场竞争环境，建立 服务信息公示制度 ；完善企业信用管理制度。 物业费由市场 竞争形成，提倡 酬金制，完善企 业信用管理制 度 2021 年 7 月 湖北住 建厅 关于进一步加强住 宅小区物业管理工作 的通知 加强业主委员会自身建设，提升业主委员会履职能 力；住宅前期物业服务收费实行政府定价，收费标准 由价格主管部门会同同级住建主管部门制定并公布 基准价及浮动幅度，建立动态调整机制；建立信用管 理和信息公开公示制度，建立物业服务企业、物业服 务项目经理信用信息管理制度； 建立物业费动 态调整机制，建 立物业服务企 业、物业服务项 目经理信用信 息管理制度 资料来源：各地政府官网，平安证券研究所 2.2 城市服务迈向纵深 ， 物企打造差异化竞争优势 拥抱城市服务蓝海，物管融入社会基层治理： 目前城市服务的主要内容包括市政园林、城乡环卫、 市政设施管护、环境治理、老旧小区改造、后勤服务等 ； 公建物业市场化亦是近年政策支持的重要 方向，如老旧小区配套物业服务、“三供一业”移交社会化管理、高校后勤市场化等， 公共管理服务 将通过政府 采买方式逐 步走向社会化、市场化、专业化，为物管公司释放广阔的公建物业蓝海。主 流物管公司深入城市服务各有多长，典型如碧桂园与央企合作，承接“三供一业”项目， 2020年营 收贡献占比已达 17.3%，并收购环卫公司切入城市服务蓝海； 保利物业 作为央企龙头，响应国家“乡 村振兴”战略，成立“镇兴 中国”服务模式，已在城镇景区管理 、社会基层治理 等 方面积累丰富经 验。 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 13 / 20 图表 13 中央及地方鼓励老旧小区配套物业服务、“三供一业 ”移交社会化管理政策 时间 颁布 部门 政策名称 主要内容 中 央 2016 年 6 月 国务院办 公厅 关于国有企业职工 家属区“三供一业” 分离移交工作指导意 见的通知 2016 年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业） 职工家属区 “三供一业 ”分离移交工作， 2018 年年底前基本完成。 2019 年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业 ”承担相关费用。 2021 年 6 月 国家发展 和改革委 员会 关于印发“十四五 ” 民政事业发展规划 的通知 推进老旧城区、已建成居住（小）区基本补齐社区养老服务设施，加强 社区养老服务设施用途管理，支持将社区养老服务设施低偿或无偿用于 普惠型养老服务。 2021 年 7 月 国务院办 公厅 关于全面推进城镇 老旧小区改造工作的 指导意见 建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制 ,促进小 区改造后维护更新进入良性轨道。 地 方 2021 年 4 月 北京市住 房和城乡 建设委员 会 关于印发关于引入 社会资本参与老旧小 区改造的意见的通 知 鼓励物业服务企业、养老机构、家政企业等参与老旧小区改造 :明确要通 过多种方式引入社会资本参与 ,并加大对社会资本参与老旧小区改造的 财税和金融支持。 2021 年 4 月 河北省住 房和城乡 建设厅 河北省城镇住宅小 区物业服务监管办 法 引导老旧小区居民通过集中连片管理模式选聘物业服务企业，平衡物业 服务企业收益，提高整体服务水平。 2021 年 7 月 湖北住建 厅 关于进一步加强住 宅小区物业管理工作 的通知 进一步加强和改进住宅小区物业管理工作，鼓励物业服务企业统一管理 在管项目周边老旧小区 资料来源：各部门官网，平安证券研究所 图表 14 保利物业公建物业在管面积占比已过半 图表 15 2020年碧桂园“三供一业”营收占比已达 17.3% 资料来源 ：公司公告， 平安证券研究所 资料来源 ：公司公告， 平安证券研究所 91.3% 86.8% 60.7% 48.4% 44.1% 5.7% 6.0% 3.4% 2.7% 3.0% 3.0% 7.2% 35.9% 48.9% 53.0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2016 2017 2018 2019 2020 保利物业在管面积构成 公共及其他物业 商办 住宅 81.5% 73.7% 59.6% 55.2% 10.5% 16.9% 14.7% 8.8% 7.7% 8.9% 9.0% 11.1% 15.7% 17.3% 0.7% 5.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2017 2018 2019 2020 碧桂园服务收入构成 城市服务 三供一业 其他 社区增值服务 非业主增值服务 物业管理服务 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 14 / 20 图表 16 主流物管公司收并购环卫公司，涉足城市服务领域 公司名称 收并购 环卫 标的 龙光智慧服务 奇岭环境 世茂服务 深圳深兄环境 雅生活集团 北京慧丰 陕西明堂 大连明日 安徽宇润 中航环卫 碧桂园服务 满国康洁 福建东飞 资料来源：公司公告，平安证券研究所 三、 鼓励：发展“物业 +”模式，打造智慧型服务 3.1 探索“物业 +”模式，鼓励开展增值服务 鼓励开展多元增值服务 ，社区养老被多次提及 ： 2020年年底以来，中央及地方多次出台政策推动物 企扩大 经营边际 ，探索 “物业服务 +生活服务”、 “物业服务养老服务”等 模式，鼓励有条件的物企 向养老、托幼、家政、 房屋经纪、快递收发、前置仓等领域延伸 ， 促进线上线下服务融合发展 。其 中社区居家养老服务被单独提及多次，涉及 补齐居家社区养老服务设施短板 、 促进养老产业联动发 展 等方面，在人口老龄化及养老压力加大背景下，社区居家养老为传统家庭养老及 机构养老的有力 补充，后续或出台相关措施完善监督管理并实施激励扶持。从政策倾向看，物业在社区单位中的重 要性愈加凸显，政策倾向帮扶物企做大生活服务业，为增值服务打开新方向，促使物企重新审视住 宅物业的商业模式及发展潜力。 图表 17 物管行业增值服务等方面的鼓励政策 时间 颁布部门 政策名称 主要内容 要点 中央 2019 年 4 月 国务院 关于推进养老服务 发展的意见 探索 “ 物业服务 +养老服务 ”模式，支持物企 开展老 年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。 探索 “ 物业服 务 +养老服 务”模式 2020 年 11 月 住建部 关于推动物业服务 企业发展居家社区养 老服务的意见 推行“物业服务养老服务”居家社区养老模式； 支持参与提供医养结合服务；支持开展老年人营养 服务和健康促进，促进养老产业联动发展，积极推 进智慧居家社区养老服务 鼓励物企开 展居家养老 服务 2020 年 12 月 住房和城 乡建设部 等部门 住房和城乡建设部 等部门关于推动物业 服务企业发展居家社 区养老服务的意见 补齐居家社区养老服务设施短板；推行“物业服务 养老服务”居家社区养老模式；丰富居家社区养 老服务内容；积极推进智慧居家社区养老服务；完 善监督管理和激励扶持措施 鼓励物企开 展居家养老 服务 地产 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 15 / 20 2021 年 3 月 全国人大 中华人民共和国国 民经济和社会发展第 十四个五年规划和 2035 年远景目标纲 要 大力发展普惠型养老服务，支持家庭承担养老功能， 构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老 服务体系。完善社区居家养老服务网络，推进公共 设施适老化改造，推动专业机