房企史记：恒大列传（2018-2021）.pdf

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2018 年：财报业绩较好，大额派息，入股广汇，发行高息美元债。（ 1）地产业 务方面， 3 月发布 2017 年财报 、 8 月发布 2018 年 半年报 ，净利润 增幅 均 较高 ，负 债率下降，提 三年目标 ； 9 月宣布分派 2016-2017 年股息，总额 超 160 亿元。 （ 2）多元化业务方面，入股 FF 和广汇，新能源车投资起步。 6 月以 67.46 亿港 元入股 FF，成为第一大股东； 9 月以 144.9 亿元入股广汇集团，持股约 41%； 12 月与 FF 达成和解协议。 （ 3）融资方面， 3 月召开合作伙伴峰会，苏宁 、正威国 际、山东高速等出席； 10 月 -11 月合计发行 28 亿美元债，票息达到 11%-13.75%。 2019 年：推进全员营销，新能源车投资 全面 加速，增持盛京银行。（ 1）地产 业务方面， 2 月董事局主席许家印主持召开集团营销会议，宣布在售项目住宅 9 折优惠； 3 月发布 2018 年业绩，年度净利润达到 665.5 亿元，同增 79.6%。 8 月 启动 年内第二 轮 “全员营销 ； 12 月董事会决议派发 2018 年度股息，总额 超 200 亿元。 （ 2）多元化业务方面，新能源车 投资全面加速 ， 1 月以 9.3 亿美元收 购瑞典电动汽车公司 NEVS 51%股权、 10.6 亿元入股动力电池企业卡耐新能源、 与瑞典柯尼塞格成立合资公司并注资 1.5 亿美元。 3 月以 5 亿元收购泰特机电 70%股份； 5 月收购英国乘用车轮毂电机公司 Protean。 7 月与德国 hofer 动力总 成集团签订战略合作协议，与国家电网合资成立国网恒大智慧能源服务公司； 11 月继续增持 NEVS 股权。 此外于 6 月 20 日，增持盛京银行股份 至约 36.40%， 总价 132 亿元。（ 3）融资方面， 1-4 月发行合计 60 亿美元优先票据，利率 6.25%-10.5%； 4-5 月在境内发行 200 亿小公募，并申请发行 110 亿私募公司债； 6 月浦发银行提供 600 亿元综合授信。 2020-2021 年： 多元化全面放缓， 重心转向降负债， 分为三个阶段 。 （ 1）第一阶段（ 2020 年 1 月 -9 月）：战投延期，利润下降，物业和汽车引战 。 1 月恒大地产战投同意延期； 3 月公布 2019 年业绩，利润大降，负债率抬升。 董事局主席许家印表示将实施高增长、控规模、降负债战略 。 7 月计划拆分 物业管理业务上市； 8 月物业管理业务引入 235 亿港元战略投资； 9 月新一轮全 员营销开始，同月子公司恒大汽车通过配售新股筹集约 40 亿港元，并公告拟 在科创板上市。 （ 2）第二阶段（ 2020 年 9 月 -2021 年 5 月）：借壳终止，战投转普通股，推动 资产出售与股权融资。 9 月 24 日求助信流出后， 9 月 29 日公司公告 863 亿 战投同意转为普通股； 10 月中国恒大通过配售股份融资约 42.56 亿港元； 11 月 公司以 148.5 亿元转让广汇能源股权，宣布终止与深深房重组计划，同月完成剩 余战投处臵 ，深圳人才安居、广州城投等增持 ，山东高速等退出 ； 12 月恒大物 业上市。 2021 年 1 月， 配售 恒大汽车 股份引资 260 亿港元 ； 3 月房车宝引入战 投募资 163.5 亿港元，董事局主席许家印在业绩发布会上提出三年降负债计划。 5 月以每股 40.92 港元配售 2.6 亿股恒大汽车股份。 （ 3）第三阶段（ 2021 年 6 月至今）：负面舆情增多，评级下调 ，加速资产出售。 2021 年 6 月以来公司负面舆情增多，包括票据逾期、涉及诉讼、土地款延缴等， 信用评级连续下调，包括中诚信评级展望调整为负面，惠誉两次下调公司评级由 B+至 CCC+；穆迪下调公司评级至 B2；标普下调公司评级至 B-。期间公司加速 资产出售， 6 月转让 7.39 亿股恒腾网络股份，对应总价 44.33 亿港元 ； 转让嘉 凯城 29.9%股份，价款合计约 27.62 亿元； 8 月再出售恒腾网络股份，总价 32.5 亿港元，同月转让深圳高新投股权。 风险提示：信息披露不完整 ，房地产调控超预期等 Table_Tit le 2021 年 08 月 05 日 房企史记 ：恒大列传 （ 2018-2021） Table_BaseI nfo 固定收益 主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC 执业证书编号： S1450518100003 陈雨田 分析师 SAC 执业证书编号： S1450521070001 Tabl e_Report 相关报告 近期房地产政策脉络梳理 （ 2021 年 6 月 -7 月） 2021-07-29 2 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 2018 年：财报业绩较好，大额派息，入股广汇，发行高息美元债 . 3 2. 2019 年：推进全员营销，新能源车投资加速，增持盛京银行 . 5 3. 2020-2021 年： 多元化全面放缓， 重心转向 “降负债 ” . 7 3.1. 第一阶段：战投延期，利润下降，重心转向 “降负债 ”，物业和汽车引战 . 7 3.2. 第二阶段： “求助信 ”流出，借壳终止，战投转普通股，资产出售与股权融资 . 8 3.3. 第三阶段：负面舆情增多，评级下调 ，加速资产出售 . 9 图表目录 图 1：恒大时间轴（ 2018 年） . 4 图 2：恒大时间轴（ 2019 年） . 6 图 3：恒大时间轴（ 2020 年 1-9 月） . 8 图 4：恒大时间轴（ 2020 年 9 月 -2021 年 5 月） . 9 图 5：恒大时间轴（ 2021 年 6 月以来） . 10 表 1：恒大 2018-2020 年美元债发行情况梳理 . 3 表 2：恒大时间线（ 2018 年） . 4 表 3：恒大新能源车投资汇总（ 2018-2020） . 5 表 4：恒大时间线（ 2019 年） . 6 表 5： 2020 年 9 月 “求助信 ”流出后恒大主要应对措施 . 9 3 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1. 2018 年： 财报业绩较好，大额派息，入股广汇，发行高息美元债 （ 1） 地产业务方面，受益棚改货币化安臵下 三四线市场繁荣， 公司销售增速较高 ， 2017 及 2018H1 财报 多项指标表现较好 。 2018 年 1 月 4 日 ， 公司公告 2017 年 销售额 5009.6 亿， 同 增 34.2%，超额完成 4500 亿年度目标； 2018 年 3 月 26 日 ， 公司 发布 2017 年财报 ， 净 利润 370.5 亿，同增 110%，负债率下降。业绩发布会上， 集团董事局主席许家印 表示， 到 2020 年，恒大要实现总资产 3 万亿，年销售规模 8000 亿，年利税 1500 亿且负债率下降到 同行中低水平，成为世界百强企业。 12018 年 8 月 28 日 ， 公司 发布 2018 年度半年业绩， 净利润 达到 530 亿元 ，同增 129.3%； 2018 年 9 月 19 日 ，股东大会批准分派 2016 及 2017 年两个财政年度股息， 派息率 50%， 分红总额超 147 亿元 。 （ 2）多元化 业务 方面，入股 FF 和广汇，新能源汽车产业起步 。 2018 年 3 月 29 日 ， 恒大 集团召开 2018 年度工作会议， 董事局主席许家印 宣布 实施第七次重大战略决策 ， 提出形成 以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局 2。 2018 年 4 月 9 日，中国科学院与公司 签署合作协议， 公司 宣布 将在未来十年投入 1000 亿元与中 科院打造 科研基地 。 2018 年 6 月 25 日，公司 以 67.46 亿港元 入股 FF， 控制 45%股权，为 第一大股东 ； 2018 年 9 月 21 日，公司以 144.9 亿元入股广汇集团， 持股约 41%， 为第二大 股东； 2018 年 12 月 31 日，与 FF 争端平息，达成和解协议， 公司持有 FF 境内相关资产 （作 价 2 亿美元 ），剩余投资折算为 FF 32%优先 股权 。 （ 3）融资方面， 召开合作伙伴峰会，年末 发行高息美元债。 2018 年 3 月 31 日， 恒大战略 合作伙伴峰会召开， 苏宁控股、正威国际、山东高速、远东控股、广田控股、南通三建 、金 螳螂、新明珠陶瓷、索菲亚家居 、易居企业集团 等公司董事长 出席。 32018 年 10 月 31 日， 公司 发行三期合计 18亿美元债，其中 2年期 票息 11%、 4年期 票息 13%、 5年期 票息 13.75%， 其中 董事局主席 许家印及一致行动人合计认购 10 亿 美元 。 2018 年 11 月 19 日， 公司 增发 10 亿 美元债， 2 年期票息 11.0%。 表 1：恒大 2018-2020 年美元债发行情况梳理 起息日期 发行人 金额（美元） 期限（年） 利率（ %） 2018/11/6 景程有限公司 6.5 4.0 13.00 2018/11/6 景程有限公司 5.9 5.0 13.75 2018/11/6 景程有限公司 15.7 2.0 11.00 2018/12/27 中国恒大 2.0 1.5 8.00 2019/1/25 中国恒大 8.8 2.4 6.25 2019/1/25 中国恒大 10.3 3.2 8.25 2019/1/25 中国恒大 11.0 1.2 7.00 2019/2/21 中国恒大 1.0 1.3 8.00 2019/3/6 景程有限公司 6.0 2.0 9.00 2019/4/11 中国恒大 14.5 3.0 9.50 2019/4/11 中国恒大 8.5 4.0 10.00 2019/4/11 中国恒大 7.0 5.0 10.50 2019/5/24 中国恒大 10.5 2.0 8.90 2020/1/22 中国恒大 10.0 3.0 11.50 2020/1/22 中国恒大 10.0 4.0 12.00 2020/1/24 景程有限公司 20.0 2.8 11.50 2020/1/24 景程有限公司 20.0 3.8 12.00 资料来源： 彭博 ，安信证券研究中心 1 来自新华网， 2 来自 公司 官网， 3 来自界面新闻， 年的合约销售目标为 6000 亿元人民币。 2019-1-15 收购瑞典电动汽车公司 NEVS 子公司恒大健康发布公告，以 9.3 亿美元收购 瑞典 电动汽车公司 NEVS51%股权并获得多数董事席位，这意味着恒大正式入主 NEVS。 2019-1-23 增发美元债 增发 3期合计 30 亿美元的优先票据，其中 2020 年到期 11 亿美元、利率 7.0%； 2021 年到期 8.75亿美元、利率 6.25%； 2022 年到期 1.025 亿美元、利率 8.25%。 2019-1-24 入主卡耐新能源 恒大健康以 10.6 亿入股动力电池企业卡耐新能源 ,持股 58%成为其第一大股东 2019-1-25 成立恒大新能源汽车有限 公司 恒大新能源汽车有限公司成立，注册资本 20 亿美元，后更名恒大国能新能源汽车集团有限公司。 2019-1-29 与柯尼塞格合作 恒大集团旗下瑞典电动汽车公司 NEVS 与柯尼塞格在瑞典首相府签订合作协议。双方组建合资公司， 恒大 NEVS 持股 65%，柯尼塞格持股 35%。根据协议， NEVS 以无条件股东出资的形式对项目公司进行 一系列注资， 金额总计 1.5 亿美元 。 2019-2-27 召开集团营销会议 恒大集团董事局主席许家印亲自主持召开全集团营销会议 ，其 在会议上宣布， 恒大集团将在 3 月 1 日至 31 日一个月间，每周开一次集团系统全员营销总结大会 ， 会议现场 会随机抽取单位一把手做 经验分享或检讨总结。在价格上， 所有在售项目住宅（含公寓及写字楼）可有 9折优惠（受备案价 影响价格除外），商铺 8折优惠。 2019-3-13 延长与深深房重组有效期 与深投控及深深房重组协议有效期从 2019 年 3月 31 日进一步延申至 2019 年 12月 31 日。 2019-3-15 收购荷兰 e-Traction，拥有轮毂电机技术 以 5 亿元收购了泰特机电有限公司 70%股份，后者 100%持有荷兰 e-Traction 公司股份，拥有轮毂电机驱动技术。 7 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2019-3-20 完成地产业务内部重组 深深房 3月 20 日公告筹划重大资产重组事项停牌进展称，标的公司恒大地产已完成房地产业务的内部重组，并取得香港联交所对中国恒大集团控股的恒大地产在 A 股重组上市的正式分拆批复。 2019-3-26 发布 2018 年业绩 发布 2018 年业绩，年度净利润（剔除汇兑损益）为 722.1 亿元，同增 106.4%。董事会主席许家印 表示， 恒大的多元化产业布局已经全面完成，集团形成了以地产为基础，旅游文化、健康养生为两 翼，新能源汽车为龙头的产业格局。未来五年内，恒大不会再涉足其他大产业 。 2019-4-15 惠誉评级 已确认中国恒大集团（恒大集团）及其子公司恒大地产集团有限公司（恒大地产）的长期发行人违 约评级为 B+，展望维持正面。 2019-5-25 境内发债 恒大地产集团于 深交所提交一宗 110 亿元公司债券发行申请，期限不超过 7年 ； 此前恒大地产集团在上交所申请发行的 200 亿元公司债券已于 5月 21 日上市交易。 2019-5-30 收购英国轮毂电机公司 与轮毂电机公司英国 Protean 在伦敦签订协议，恒大全资收购 Protean，获得乘用车轮毂电机技术。 2019-6-1 与广州市政府签署合作框 架协议 广州市人民政府与恒大集团战略合作框架协议暨南沙系列重大投资合作协议签署活动在广州举行 2019-6-11 浦发银行战略合作授信 600 亿 恒大集团与浦发银行举行战略合作协议签字仪式， 浦发银行提供 600 亿元 综合授信。 2019-6-20 恒大南昌认购盛京银行股 份 全资子公司恒大南昌认购盛京银行 22 亿股股份，总代价 132 亿元 ，交易完成后 恒大南昌于盛京银行投票权的权益将由约 17.28%增加至约 36.40%。 2019-7-1 德国 hofer 公司揭牌 恒大与德国 hofer 动力总成集团在斯图加特签订战略合作协议，双方在德国合资成立的恒大德国hofer动力科技公司正式揭牌。 2019-7-1 国网恒大智慧能源服务公 司揭牌 国家电网与公司合资成立“国网恒大智慧能源服务公司”在深圳揭牌。 2019-7-2 增资卡耐基能源 2.27 亿人民币收购上海卡耐基新能源 12.2%股权 2019-7-26 增资卡耐基能源 1.78 亿人民币收购上海卡耐基新能源 9.59%股权 (累计 79.86%） 2019-8-1 在“金九银十”期间实施 全员营销 恒大正启动新一轮“全员营销”。 8月 3日至 9月 6日是本轮“全员营销”的执行时间。在该时间段内，购买住宅者可享受 8.3 折优惠。恒大员工推荐购房可享受 9.5 折优惠加 1万元购房券 。 2019-9-11 嘉凯城设立 19亿类 REITs 嘉凯城拟以下属项目公司持有的若干城市客厅资产设立商业广场类 REITs 资产支持专项计划，进行资产证券化运作， 中国恒大集团拟为上市公司的回购及其他担保义务提供保证担保。 2019-11-1 恒大新能源汽车战略合作 峰会在广州召开 恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会在广州举行。 2019-11-10 增资 NEVS 以 4.28 亿港币增发认购 +28.53 亿美元现金或等价资产增资 +0.91 亿美元收购 NEVS 股权， NEVS 持股比例由 68%升至 82.4% 2019-12-8 分红 董事会决议派发 2018 年度股息为每股 1.578 港元，涉及资金总额为 208.02 亿港元。 资料来源： 公司公告、公司年报、公司官网等 ，安信证券研究中心 3. 2020-2021 年： 多元化全面放缓， 重心转向降负债 3.1. 第一阶段（ 2020 年 1 月 -9 月）：战投延期，利润下降，重心转向降负债， 物业和汽车引战 2020 年 1 月 13 日， 恒大地产第一批及第二批 700 亿战投同意延期回购，与第三批 600 亿 约定期限 保持一致，延期至 2021 年 1 月 31 日前 ； 2020 年 3 月 31 日 ，恒大发布 2019 年业绩， 公司核心利润 408.2 亿元，同降 48%；净负债率 159.3%，同增 7.4 个百分点。 集 团董事局主席 许家印在 业绩发布会 宣布：恒大从 2020 年开始转变发展方式， 全面实施高 增长、控规模、降负 债的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来 6 。 2020 年 7 月， 根据经济观察网报道， 公司集中推出旗下 223 个地产物业出售，包括写 字楼、酒店、购物中心等 。 2020 年 7 月 31 日， 公司 计划拆分物业管理业务在港上市； 2020 年 8 月 13 日，公司公告物业管理业务 引入 235 亿港元战略投资， 包括中信、光大控股、云 峰基金、红杉资本等； 2020 年 9 月 6 日， 新一轮全员营销开始， 董事 局主席许家印主 持集团营销大会，要求金九银两个月，单月销售额 冲刺 1000 亿， 全国楼盘全线 7 折。 2020 年 9 月 15 日 ，子公司恒大汽车 通过配售新股，引入腾讯、红杉资本、云锋基金等，筹 集约 40 亿港元 ； 2020 年 9 月 18 日， 子公司 恒大汽车公告拟 在 科创板上市 。 6 来自中证网。恒大集团董事 局 主席许家印 在业绩发布会上表示 ， 高增长 就是要实现销售高速增长，今年要实现销售 8000 亿元，到 2022 年要实现 销售 1 万亿元；控规模 就是要严控土地储备规模，实现土地储备负增长，未来三年每年要降低 3000 万平方米左右，到 2022 年降低到 2 亿平方米左右； 降负债 就是要把有息负债每年平均下降 1500 亿元，到 2022 年要把总负债降到 4000 亿元以下。 8 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 3： 恒大时间轴（ 2020 年 1-9 月） 资料来源：公司公告、公司年报、公司官网等，安信证券研究中心 3.2. 第二阶段（ 2020 年 10 月 -2021 年 5 月）：求助信流出，借壳终止，战投 转普通股，资产出售与股权融资 2020 年 9 月 24 日， 媒体转载恒大集团有限公司关于恳求支持重大资产重组项目的情况报 告， 提到 恒大如果无法借壳上市，需要支付 1300 亿元战投本金和 137 亿 分红， 可能 导致现 金流断裂，进而引发金融系统性风险。 2020 年 9 月 29 日 ，公司公告称 863 亿战投同意不要 求回购 并继续持有恒大地产权益 ，剩余战投 正在办理审批手续 或正在商谈； 2020 年 10 月 14 日， 中国 恒大 配售股份融资 约 42.56 亿港元； 2020 年 11 月 1 日 ， 中国恒大以 148.5 亿元转 让广汇能源 约 41%股权 ； 2020 年 11 月 8 日， 中国恒大与深深房 A 发布公告 ， 宣布终止 重 组计划 。 2020 年 11 月 22 日， 剩余战投处臵完成， 其中 200 亿权益由深圳市人才安居集团 持有， 100 亿权益由广州市城投投资有限公司持有 ， 94 亿权益由深业集团及其他原战略投资 者继续持有， 剩余 43 亿战略投资者本金 由恒大现金支付后回购 ;山东高速等退出 。 2020 年 12 月 2 日 ， 恒大物业上市 ，募资 140.8 亿港元 ； 2021 年 3 月 29 日， 房车宝 引入战投 募资 163.5 亿港元 。 2021 年 3 月 31 日， 董事局主席许家印 在业绩发布会上提出三年降负债 计划： 2021 年 6 月 30 日将净负债率降至 100%以下， 2021 年 12 月 31 日现金短债比达到 1 以上， 2022 年 12 月 31 日将资产负债率降至 70%以下。 2021 年 5 月 13 日 ， 公司 以每股 40.92 港 元配售 2.6 亿股恒大汽车股份 。 9 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 、 图 4： 恒大时间轴（ 2020 年 9 月 -2021 年 5 月） 资料来源：公司公告、公司年报、公司官网等，安信证券研究中心 表 5： 2020 年 9 月求助信流出后恒大主要应对措施 时间 事件 事件详细 2020-9-29 战投转普通股 公司 公告，与持有恒大地产总额 1300 亿人民币的战略投资者进行商谈。 与持有恒大地产总额 863 亿人民币的战略投 资者签订补充协议 ， 补充协议明确战略投资者已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股 权比例保持不变。 同时，公司已与持有恒大地产总额 155 亿人民币的战略投资者商谈完毕，该等战略投资者正在办 理审批手续。公司正与剩余持有恒大地产总额 282 亿的战略投资者进行商谈。 2020-10-14 配售股份 中国 恒大拟配发及发行最高约 26.29 亿股新股份，预计可得融资净额约 42.56 亿港元 。 2020-11-1 出售广汇能源 中国恒大以 148.5 亿元转让广汇能源 40.964%股权。 2020-11-8 与深深房重组 计划终止 中国恒大与深深房 A 发布公告 ，中国恒大正式决议终止与深深房的重组计划，深深房将于 11 月 9 日正式复牌。 2020-11-22 战投处臵完成 公司公告，在 1300 亿战投中， 1257 亿战投已签订协议转为普通股 ，其中 863 亿元战略投资者此前已签订协议继续持 有； 394 亿元战略投资者已签订补充协议：其中 200 亿权益由深圳市人才安居集团持有， 100 亿权益由广州市城投投 资有限公司持有，另外 94 亿权益由深业集团及其他原战略投资者继续持有；剩余 43 亿战略投资者的本金已由恒大 现金支付后回购。 根据山东高速公告，其持有股权转让给深圳市人才安居集团。 2020-12-2 恒大物业上市 公司 公告，于全球发售 (包括优先发售 )完成后，恒大物业于 2020 年 12 月 2 日在联交所主板上市。于全球发售 (包括优先发售 )完成后，本公司透过其全资附属公司间接控制恒大物业已发行股本总额合共约 59.04%。 2021-1-18 提前偿还港元 可换股债券 公司公告，根据可换股债券的条款， 已安排 165.45 亿港元自有资金， 于 2021 年 2 月 10 日提前偿还 2023 年到期的 161亿港元可转股债券本金及相应利息。 2021-3-29 房车宝引 战 房车宝 发布战略投资者入股 公告，总共募资 163.5 亿港元，引入 17 位战略投资者 ，包括 弘毅投资、中信、中融、周大福等 ，计划 年底或明年初上市。 2021-3-31 举办业绩发布 会，提出降负债 目标 董事局主席许家印给出 未来三年降负债目标计划： 2021 年 6 月 30 日将净负债率降至 100%以下， 2021 年 12 月 31 日 现金短债比达到 1 以上， 2022 年 12 月 31 日将资产负债率降至 70%以下，全面达到监管要求，实现三条红线全 部转绿。 2021-4-23 发行境内债 恒大地产成功发行 2021 年公司债券 (第一期 )， 实际发行规模为 82 亿元，票面利率为 7.00%。 2021-4-24 广州恒大引入 合众人寿 乐居财经获悉，恒大地产集团有限公司退出投资企业广州恒大（增城）房地产开发有限公司。此次变更前，广州恒 大（增城）房地产开发有限公司由恒大地产集团有限公司 100%持股。此次变更后，恒大地产集团有限公司持股比例 下降至 5%，新增合众人寿保险股份有限公司，持股 95%。 2021-5-13 配售恒大汽车 股份 公司 公告，以每股 40.92 港元配售 2.6 亿股恒大汽车股份。目前，中国恒大集团及其一致行动人在恒大汽车合共持有67.64%股份。 资料来源： 公司公告、公司年报、公司官网等 ，安信证券研究中心 3.3. 第三阶段（ 2021 年 6 月至今）：负面舆情增多，评级下调 ，加速资产出售 2021 年 6 月以来公司负面舆情增多 。 2021 年 6 月 7 日， 公司 发布申明 回应，称推出阶段 性特大优惠措施 仅限于尾盘 、 大户型等产品 ； 个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情 况，集团高度重视并安排兑付 ； 与盛京银行开展的金融业务，均符合国家的相关法律法规 。 2021 年 6 月 29 日， 三棵树 披露恒大 票据 预期； 2021 年 6 月 30 日 ， 三棵树称恒大 5137.1 10 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 万元票据已兑付完毕。 2021 年 7 月 19 日， 媒体报道广发银行宜兴支行 申请冻结恒大资产； 2021 年 7 月 22 日 ，恒大 发布声明表示一直与广发银行 保持良好的业务合作关系，双方经过 沟通已经 解决近期诉前财产保全民事裁定事宜 ； 2021年 7月 28 日 ，淮北矿业起诉六安恒达， 要求恒大集团承担连带清偿责任； 2021 年 7 月 30 日 ， 恒大发布澄清公告 称淮北矿业涉诉无 法律和合同依据，已提出异议。 2021 年 6 月以来公司信用 评级 连续 下调 。 2021 年 6 月 9 日 ，中诚信 将 恒大地产主体 及部分 债项 列入 评级观察名单 ； 2021 年 6 月 22 日 ，惠誉将公司 评级从 B+下调至 B，展望 负面 ； 2021 年 6 月 30 日 ， 穆迪将 公司 评级下调至 B2，并表示 可能进一步下调 。 2021 年 7 月 26 日， 标普将 公司 评级由 B+降至 B- ； 2021 年 7 月 27 日， 中诚信 评级 展望 调整为负 面； 2021 年 7 月 28 日， 惠誉将 公司 评级由 B下调至 CCC+，展望负面。 期间公司加速资产出售。 2021 年 6 月 20 日， 中国 恒大 转让 7.39 亿股恒腾网络股份，对应 总价为 44.33 亿港元 ； 2021 年 6 月 21 日， 转让嘉凯城 29.9%股份，价款合计约 27.62 亿元 ； 2021年 8月 1日 ，中国恒大再次出售恒腾网络股权，总价 32.5亿港元 ，持股比例降至 26.55%； 2021 年 8 月 2 日， 恒大退出深圳高新投股东， 7.08%股权转让予万科旗下子公司。 图 5： 恒大时间轴（ 2021 年 6 月以来） 资料来源： WIND，安信证券研究中心 11 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_Aut hor Statement 分析师声明 池光胜、陈雨田声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽 责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专 业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称本公司）经中国证券监督管理委员会核准，取得 证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投 资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资 咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相 关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告， 并向本公司的客户发布。 免责声明 为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确 性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本 报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公 司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告 所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但 不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出 修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告 的摘要或节选都不代表 本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要， 客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证 券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务 顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决 策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情 况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已 经明 示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本 公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、 复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需 在允许的范围内使用，并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心，且不得对本 报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出 的，由于假设、 估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限 性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 12 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_Addr ess 安信证券研究中心 深圳市 地 址： 深圳市福田区深南大道 2008 号中国凤凰大厦 1 栋 7 层 邮 编： 518026 上海市 地 址： 上海市虹口区东大名路 638号国投大厦 3层 邮 编： 200080 北京市 地 址： 北京市西城区阜成门北大街 2 号楼国投金融大厦 15 层 邮 编： 100034 Tabl e_Sal es 销售联系人 上海联系人 朱贤 021-35082852 李栋 021-35082821 侯海霞 021-35082870 潘艳 021-35082957 刘恭懿 021-35082961 苏梦 021-35082790 徐逸岑 021-35082913 秦紫涵 021-35082799 陈盈怡 021-35082737 北京联系人 张杨 15801879050 侯宇彤 18210869281 刘晓萱 010-83321365 王帅 010-83321351 游倬源 温鹏 010-83321350 张莹 010-83321366 深圳联系人 胡珍 0755-82528441 范洪群 0755-23991945 聂欣 0755-23919631 杨萍 0755-82544825 喻聪 0755-88914832 黄秋琪 0755-23987069 马田田 18318054097 张秀红