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1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 衡量房价用什么指标？ 房价的测量口径众多、方法差异较大，主要 包括统计局、房管局、其他市场机构三类口径。（ 1）地方统计局数据 来自 房地产开发统计体系，由房地产开发企业填报， 范围为全市。国 家统计局发布 70 城房价指数，其中新房数据 35 城来自房管局、 35 城 来自地方统计局，范围为市辖区（不包括县）。（ 2）房管局数据根据新 房和二手房网签备案情况统计，多数 城市统计范围为市辖区 ； （ 3）其 他市场机构数据较常用的是中指百城房价指数，与统计局 70 城指数在 统计范围和方法上有所区别。 综合数据质量、时效性、覆盖广度等因 素，本文主要采用房管局口径数据（中指统计版本），新房数据样本共 153 个，二手房样本较少，作为辅助参考。 涨幅数据由于房管局口径早 期数据缺失较多，采用统计局 70 城指数涨幅做替代分析。 全国房价分布情况。 2020 年 153 个样本城市商品住宅价格均值为 11544.8 元 /平，中位数为 8886.8 元 /平 。 其中均价 3 万以上的城市占 3.9%， 包括深圳、北京、杭州、厦门、上海、广州等； 均价 2-3 万的城 市占 4.6%，主要在长珠三角 ，包括南京、苏州、珠海、无锡、三亚等； 均价 1-2 万的城市占 32.0%，包括两类城市，一是中西部省会城市 ，如 成都、昆明、西安、武汉等， 二是发达城市圈城市 ，如长三角的宁波、 南通、合肥、常州等，珠三角的佛山、中山、惠州等，京津冀的天津、 石家庄、廊坊等。多数城市 均价 在 1 万以下，占比 59.5%。 从涨幅来看， 2015-2020 年东部发达城市群、部分中西部区域中心城市商品住宅价格 涨幅更高 ，近年来全国多数城市涨幅 明显回落。 分区域来看：（ 1）华北区域：均价处中上游， 北京及其周边城市相 对更高 。 从涨幅看 2015-2020 年唐山、呼和浩特、秦皇岛等领先，张 家口、衡水、沧州等较低，多数城市 近年房价涨幅 回落。 （ 2）东北区 域：整体房价水平不高，过去五年涨幅低于全国其他区域。 区域内低 房价城市居多，除了各省省会及大连，其余城市商品住宅均价普遍 在 7000 元 /平以下。 （ 3）华东区域：均价水平和涨幅全国领先。 全国样本 城市 商品住宅均价 TOP10 及二手房均价 TOP10 中，华东区域城市均 占一半，包括杭州、厦门、上海、南京和苏州。江浙沪城市房价普遍 在万元以上 。过去五年区域涨幅分化， 合肥、无锡、杭州、南京等较 高 ， 泉州、烟台等较低， 近年 多数城市涨幅明 显回落。 （ 4）中南区域： 均价处全国中游，深圳领先。 区域内 均价 最高是深圳；其次是广州、 三亚、珠海和东莞等。总体看广东 均价相对更高 但分化也较明显， 韶 关、肇庆、茂名 等 相对不高 。 （ 5）西南区域 均价 水平总体中偏下 ，成 都、昆明相对更高， 过去五年 昆明、贵阳、重庆涨幅较高 ， 近年 多数 城市房价涨幅回落。 风险提示： 数据统计具有不完整性；数据口径差异；限价等因素影 响导致结论有偏差等。 Table_Tit le 2021 年 08 月 28 日 全国 153 个地级市及直辖市房价全景（ 2015-2020） Table_BaseI nfo 固定收益 主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC 执业证书编号： S1450518100003 陈雨田 分析师 SAC 执业证书编号： S1450521070001 Tabl e_Report 相关报告 全国 277 个地级市债务全景 （ 2018-2020） 2021-06-26 全国 288 个地级市财政实力 全景 （ 2018-2020） 2021-07-03 全国 297 个地级市及直辖市 人口流动全景（ 2010-2020） 2021-07-16 2 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 衡量房价用什么指标？ . 3 2. 全国房价分布 . 4 3. 各区域房价分布 . 5 3.1. 华北区域：商品住宅均价处中上游，北京及其周边城市均价相对更高 . 5 3.2. 东北区域：整体均价不高，过去五年沈阳涨幅领先 . 6 3.3. 华 东区域：均价水平和涨幅全国领先 . 8 3.4. 中南区域：均价处全国中游，深圳领先 . 9 3.5. 西南区域：均价处全国中下游，成都、昆明相对更高 . 10 图表目录 图 1：全国 153 个地级市及直辖市 2020 年商品住宅均价分布（元 /平） . 4 图 2：珠长三角、京津冀、海西城市群商品住宅均价相对更高（元 /平） . 4 图 3： 70 城新建商品住宅价格指数年均涨幅分布（ 2015-2020） . 5 图 4：华北地区商品住宅均价处全国中上游，近年涨幅回落（ 2015-2020，元 /平， %） . 5 图 5：华北区域商品住宅均价北京最高，其次是天津和廊坊（ 2015-2020，元 /平， %） . 6 图 6：华北区域二手房价涨幅唐山、呼和浩特、秦皇岛领先，近年回落（元 /平， %） . 6 图 7：东北平均房 价水平及涨幅不高（ 2015-2020，元 /平， %） . 7 图 8：东北区域省会及大连商品住宅均价相对更高（ 2015-2020，元 /平， %） . 7 图 9：沈阳二手房价格涨幅领先（ 2015-2020，元 /平， %） . 8 图 10：华东区域商品住宅均价水平较高（ 2015-2020，元 /平， %） . 8 图 11：华东区域杭厦沪均价最高，江浙沪整体均价高于其余省份（ 2015-2020，元 /平， %） . 9 图 12：华东区域二手房均价变化情况（ 2015-2020，元 /平， %） . 9 图 13：中南区域商品住宅均价处全国中游（ 2015-2020，元 /平， %） . 9 图 14：中南区域深圳商品住宅均价 领先，其次是广州、三亚、珠海等（元 /平， %） . 10 图 15：中南区域二手房均价变化情况（ 2015-2020，元 /平， %） . 10 图 16：西南地区当品住宅均价处中下游水平（ 2015-2020，元 /平， %） .11 图 17：西南区域成都和昆明商品住宅均价水平相对更高（ 2015-2020，元 /平， %） .11 图 18：西南区域二手房均价变化情况（ 2015-2020，元 /平， %） .11 表 1：常见房地产价格数据口径一览 . 3 3 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1. 衡量 房价 用 什么指标？ 房价的 测量 口径众多 、方法差异较大，不同口径的统计范围、数据质量、时效性、覆盖广度 不同，主要包括统计局、房管局、其他市场机构三类口径。 统计局数据分为地方统计局和国家统计局两类。 （ 1） 地方统计局数据通过房地产开发统计体 系中的商品房销售 金额和 面积计算，该套数据由房地产开发企业填报， 统计范围为全市（含 下辖县市） 。 部分城市按月披露，部分城市在统计年鉴中按年披露，后者数据时效性稍差。 （ 2） 国家统计局 发布 70 城房价指数， 该套数据包括新房和二手房，其中新房 35 个城市采用房管 局的网签数据、 35 个采用房地产开发统计体系中的商品房销售金额和面积计算；二手房采用 房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价 结合的方式 统计。 统计范围为 市辖区，不包括县。 指数按 月 披露，基期为 2010 年 1。 房管局数据根据新房和二手房网签备案情况统计， 部分城市 在房管局网站进行披露。部分市 场机构汇总披露该数据，如中指、克而瑞、 Wind 等。多数城市统计范围为市辖区，该套数 据优点是时效性高、涵盖城市较广。 其他市场机构数据 中较常使用的是中指百城房价指数，和统计局 70 城房价指数的区别主要 包括，（ 1）统计范围不同， 70 城统计市辖区，百城新房指数中 部分城市统计 市辖区， 部分 包 含下辖县市； （ 2）统计方法不同， 新房数据 70 城来自房管局或地方统计局，百城采用 实地 调查、企业填报、中介及经纪代理公司提供、政府及企业公开信息等方式 统计 ； 二手房 70 城来自房地产经纪机构上报、房管部门提供等方式，百城来自 房天下 等 平台网站的挂牌数据。 综合考虑数据质量、时效性、覆盖 广度等因素，本文房价数据主要采用房管局口径数据（中 指统计版本），新房数据样本共 153 个，二手房样本较少，作为辅助参考。 涨幅数据 由于房 管局口径早期数据缺失较多，采用统计局 70 城指数涨幅做替代分析。 2 表 1：常见房地产价格数据口径一览 类别 数据渠道 指标名称 时间 调查范围 覆盖类型 统计方法 统计局 地方统计局 商品房销售额、商 品房销售面积 月度或 年度 全市，含下辖县市 商品房：住 宅、办公 楼、商业营 业用房 由房地产开发企业填报。商品房销售额、销售面积分 别指房地产开发企业当年出售商品房屋的合同总价 款、合同总面积，两个指标一致。 国家统计局 70 个大中城 市 商品住宅 销售价格 指 数 新建商品住宅销 售价格指数 月度 市辖区，不包括县 商品住宅、 保障性住 房 直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、 计划单列市等 35 个城市 直接采用当地房管部门的网 签数据，暂时没有网签数据的其他 35 个城市 根据统 计系统房地产开发统计报表中各个项目的分类销售 面积和金额数据计算 。 二手住宅销售价 格指数 月度 市辖区，不包括县 二手住宅 非全面调查， 采用重点调查与典型调查相结合的方 法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供 与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。 房管局 网签备案数 据 商品房（住宅）、 二手房成交均价 日 /周 /月度 不同城市有差异，以市辖 区为主 部分包含 保障性住 房；部分仅 算期房。 基于新房、二手房网签或备案数据统计 第三方 市场机 构 中指百城价 格指数 新建住宅样本平 均价格、样本价格 中位数、价格指数 月度 城区、郊区以及房地产市 场较为发达的下辖县市， 根据各城市实际情况确定 商品住宅、 别墅、保障 性住房 通过中指研究院和房天下分布在各城市的直属人员 实地调查采集项目数据信息；企业填报数据；中介及 经纪代理公司提供的数据信息；政府及企业公开信 息。 全样本监测，已获得政府颁发的销售许可证的在 售楼盘全部纳入计算范围。样本价格 为项目实际价 格，即项目对外报价减去优惠后的价格 。 1 参考统计局住宅销售价格统计调查方案（ 2011）。 2 新房数据样本 153 个，二手房数据样本 95 个，价格涨幅样本 70 个。 4 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 二手住宅样本平 均价格、样本价格 中位数、价格指数 月度 市辖区 商品住宅、 别墅、保障 性住房 依托房天下及链家、安居客、 58 同城等二手住宅平 台网站公开挂牌数据，固定样本小区覆盖城市市辖区 挂牌房源的 80%。 资料来源：统计局， CREIS 等，安信证券研究中心 2. 全国房价分布 2020 年 全国多数城市商品住宅均 价在 1 万以下，东部发达城市群、中西部省会城市均价相 对更高。 2020 年， 153 个样本城市商品住宅销售价格均值为 11544.8 元 /平，中位数为 8886.8 元 /平，近六成城市均价低于 1 万 /平。（ 1）均价 3 万以上的城市 6 个，占比 3.9%，包括深圳、 北京、杭州、厦门、上海和广州；（ 2）均价 2-3 万的城市占比 4.6%，主要位于长三角和珠 三角，包括南京、苏州、珠海、东莞、无锡、三亚等；（ 3）均价 1-2 万的城市占 32.0%，包 括两类城市，一是中西部省会城市，如成都、昆明、西安、武汉等，二是发达城市圈城市， 如长三角的宁波、南通、合肥、常州等，珠三角的佛山、中山、惠州等，京津冀的天津、石 家庄、廊坊、唐山等。（ 4）多数城市房价在 1 万以下，占比 59.5%。 图 1： 全国 153 个地级市及直辖市 2020 年商品住宅均价分布（元 /平） 资料来源： CREIS，安信证券研究中心 图 2： 珠长三角、京津冀、海西城市群商品住宅均价相对更高（元 /平） 资料来源： CREIS，安信证券研究中心 0 5000 10000 15000 20000 珠 三 角 长 三 角 京 津 冀 海 峡 西 岸 滇 黔 山 东 半 岛 成 渝 山 西 中 部 西 北 北 部 湾 东 北 长 江 中 游 中 原 2020年商品住宅均价 5 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2015-2020 年，东部发达城市群、中西部区域中心城市新建商品 价格 涨幅更高。 2015-2020 年 70 城 新建商品住宅价格年均涨幅 中位为 7.2%， 6 城年均涨幅在 10%以上，包括西安、 徐 州、合肥、 武汉、 无锡 和 扬州 ；呼和浩特、石家庄、昆明、南宁、广州、唐山、秦皇岛等涨 幅也较高，年均在 9%以上 。 近年 房价涨幅 有明显 回落， 70 城 商品住宅价格年涨幅中位降至 4.2%， 65.7%的城市 2019-2020 年新建商品住宅价格 涨幅在 5%以下。 图 3： 70 城新建 商品住宅价格指数年均涨幅分布（ 2015-2020） 资料来源： 国家统计局，安信证券研究中心 3. 各区域房价分布 3.1. 华北区域：商品住宅均价处中上游，北京及其周边城市均价相对更高 华北区域 商品住宅均价水平居全国第 2 位，仅次于华东区域， 2020 年为 11832.8 元 /平， 2015-2020 年 年均涨幅为 7.5%， 2019-2020 年涨幅降至 3.5%。 图 4： 华北地区商品住宅均价处全国中上游 ， 近年 涨幅 回落（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS、统计局 ， 安信证券研究中心 备注：西北样本过少，不做统计。均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 0 5000 10000 15000 华东 华北 中南 西南 东北 2020年商品住宅均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） 6 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 华北地区北京 商品住宅均价最高 ， 其次是天津和廊坊 。 2020 年北京商品住宅均价为 45734.2 元 /平，在华北城市中领先；其次是天津和廊坊，在 16000 元 /平左右；秦皇岛、石家庄、沧 州、唐山、呼和浩特和太原处于第三梯队， 2020 年商品住宅均价在 11000 元 /平左右。鄂尔 多斯、大同、包头、张家口、邢台较低，在 7000 元 /平以下。 从涨幅来看 ， 2015-2020 年唐 山、呼和浩特、秦皇岛涨幅领先，年均涨幅在 9%以上，包头、太原涨幅较低；近年多数城 市房价涨幅明显回落。 图 5： 华北区域商品住宅均价北京最高，其次是天津和廊坊（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS， 各统计局，安信证券研究中心 备注：均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 图 6： 华北区域二手房价涨幅唐山、呼和浩特、秦皇岛领先，近年回落（元 /平 ， %） 资料来源： CREIS， 统计局，安信证券研究中心 备注：均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 3.2. 东北区域：整体均价不高，过去五年沈阳涨幅领先 东北区域商品住宅均价水平居全国末位， 2020 年为 8121.6 元 /平， 2015-2020 年年均涨幅为 6.8%， 2019-2020 年涨幅为 3.8%。 -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 10000 20000 30000 40000 50000 北 京 天 津 廊 坊 秦 皇 岛 石 家 庄 沧 州 唐 山 承 德 邯 郸 衡 水 保 定 张 家 口 邢 台 呼 和 浩 特 包 头 鄂 尔 多 斯 太 原 大 同 河北 内蒙古 山西 2020年商品住宅均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 北 京 天 津 石 家 庄 廊 坊 唐 山 保 定 秦 皇 岛 邯 郸 张 家 口 衡 水 呼 和 浩 特 太 原 大 同 河北 内蒙古 山西 2020年二手房均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） 7 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 7： 东北平均房价水平及涨幅不高（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS、统计局 ， 安信证券研究中心 备注：西北样本过少，不做统计。均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 大连、沈阳、哈尔滨 均价 相对更高 ， 过去三年沈阳涨幅领先。 大连 商品住宅均价水平 居东北 地区第一位， 2020 年为 15127.4 元 /平；其次是沈阳和哈尔滨， 2020 年商品住宅均价为 11000.7 元 /平、 10273.9 元 /平。 东北低房价城市居多 ，除省会及大连，商品住宅均价普遍在 7000 元 /平 以下。 从涨幅来看， 2015-2020 年沈阳商品住宅、二手住宅价格涨幅均领先，年 均超 6%；涨幅较低的有大连、牡丹江、吉林 市 等。 近年多数城市涨幅回落。 图 8： 东北区域 省会及大连商品住宅均价相对更高（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS， 统计局，安信证券研究中心 备注：均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 0 5000 10000 15000 华东 华北 中南 西南 东北 2020年商品住宅均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 0 10000 20000 哈 尔 滨 牡 丹 江 大 庆 长 春 吉 林 市 大 连 沈 阳 丹 东 锦 州 鞍 山 黑龙江 吉林 辽宁 2020年商品住宅均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） 8 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 9： 沈阳 二手房价格涨幅领先（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS， 统计局，安信证券研究中心 备注：均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 3.3. 华东区域：均价水平和涨幅全国领先 华东区域商品住宅均价水平较高， 2020 年为 13101.0 元 /平， 2015-2020 年年均涨幅 7.7%， 高于全国其他区域。 2019-2020 年涨幅回落至 4.4%。 图 10： 华东区域商品住宅均价水平较高（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS、统计局 ， 安信证券研究中心 备注：西北样本过少，不做统计。均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 江浙沪整体 均价 水平 相对更 高 。 2020 年全国 153 个样本城市商品住宅均价 TOP10 及二手房 均价 TOP10 中，华东区域城市均占据一半，分别为杭州、厦门、上海、南京和苏州。江浙 沪城市房价普遍在万元以上。厦门、杭州商品住宅均价明显高于省内其他城市。 各城市房价涨幅差异较 大。 2015-2020 年商品住宅均价涨幅较高的有合肥、无锡、杭州、南 京等，年均涨幅在 8%以上。涨幅较低的城市包括泉州、烟台等。 2019-2020 年多数城市涨 幅有明显回落。 -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 哈尔滨 长春 吉林市 大连 沈阳 黑龙江 吉林 辽宁 2020年二手房均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 0 5000 10000 15000 华东 华北 中南 西南 东北 2020年商品住宅均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） 9 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 11： 华东区域杭厦沪均价最高，江浙沪整体均价高于其余省份（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS， 统计局，安信证券研究中心 备注：均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 图 12： 华东区域二手房均价变化情况（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS， 统计局，安信证券研究中心 备注：均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 3.4. 中南区域：均价处全国中游，深圳领先 中南区域平均房价水平居全国第 3 位， 2020 年商品住宅均价为 11009.0 元 /平， 2015-2020 年年均涨幅为 7.1%， 2019-2020 年为 2.6% 图 13： 中南区域商品住宅均价处全国中游（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS、统计局 ， 安信证券研究中心 备注：西北样本过少，不做统计。均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计。 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 0 10000 20000 30000 40000 50000 上 海 合 肥 芜 湖 马 鞍 山 安 庆 蚌 埠 阜 阳 淮 北 六 安 滁 州 池 州 铜 陵 宿 州 厦 门 福 州 漳 州 莆 田 泉 州 三 明 南 平 南 京 苏 州 无 锡 南 通 常 州 扬 州 泰 州 盐 城 镇 江 徐 州 宿 迁 连 云 港 淮 安 南 昌 赣 州 九 江 吉 安 抚 州 上 饶 宜 春 济 南 青 岛 烟 台 临 沂 淄 博 泰 安 日 照 济 宁 德 州 东 营 潍 坊 菏 泽 杭 州 绍 兴 宁 波 温 州 舟 山 衢 州 金 华 嘉 兴 丽 水 湖 州 安徽 福建 江苏 江西 山东 浙江 2020年商品住宅均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 0 10000 20000 30000 40000 50000 上 海 合 肥 芜 湖 马 鞍 山 六 安 厦 门 福 州 泉 州 莆 田 漳 州 南 京 苏 州 南 通 无 锡 常 州 扬 州 盐 城 徐 州 连 云 港 泰 州 淮 安 宿 迁 镇 江 南 昌 赣 州 九 江 济 南 烟 台 泰 安 临 沂 威 海 日 照 济 宁 淄 博 杭 州 宁 波 温 州 金 华 绍 兴 嘉 兴 衢 州 湖 州 安徽 福建 江苏 江西 山东 浙江 2020年二手房均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 0 5000 10000 15000 华东 华北 中南 西南 东北 2020年商品住宅均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） 10 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 中南地区房价第一梯队为深圳 ， 2020 年商品住宅均价为 55290.4 元 /平； 第二梯队包括广州、 三亚、珠海和东莞 等 ， 2020 年商品住宅均价在 2.0 万 /平 -3.0 万 /平之间； 第三梯队包括海口、 佛山、郑州、武汉、中山、南宁、长沙等， 商品住宅均价在 1.0 万 /平 -2.0 万 /平之间；其余 城市多在 1.0 万 /平以下。 总体来看， 广东平均房价较高但分化也较为明显， 深圳、广州、珠 海、东莞、佛山、中山、惠州等相对较高，梅州、韶关、肇庆、茂名等相对较低。 从涨幅来 看， 武汉、 南宁、广州 2015-2020 年商品住宅均价 年均 涨幅居前，在 9%以上， 韶关、常德 等 涨幅居后。 2019-2020 年多数城市涨幅回落。 图 14： 中南区域深圳商品住宅均价领先，其次是 广州、三亚、珠海等 （ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS， 统计局，安信证券研究中心 备注：均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 图 15： 中南区域二手房均价变化情况（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS， 统计局，安信证券研究中心 备注：均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 3.5. 西南区域：均价处全国中下游，成都、昆明相对更高 西南区域平均房价水平居全国第 4 位， 2020 年商品住宅均价 9260.9 元 /平， 2015-2020 年年 均涨幅为 7.0%， 2019-2020 年涨幅为 2.5%。 -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 深 圳 广 州 珠 海 东 莞 佛 山 中 山 惠 州 湛 江 汕 头 茂 名 肇 庆 韶 关 梅 州 南 宁 柳 州 桂 林 北 海 防 城 港 三 亚 海 口 郑 州 洛 阳 开 封 新 乡 商 丘 许 昌 南 阳 驻 马 店 平 顶 山 武 汉 襄 阳 宜 昌 荆 州 黄 石 黄 冈 鄂 州 孝 感 长 沙 岳 阳 株 洲 永 州 常 德 郴 州 衡 阳 湘 潭 广东 广西 海南 河南 湖北 湖南 2020年商品住宅均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） -8% -4% 0% 4% 8% 12% 16% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 深 圳 广 州 珠 海 东 莞 惠 州 中 山 汕 头 柳 州 桂 林 三 亚 海 口 郑 州 洛 阳 新 乡 武 汉 襄 阳 宜 昌 黄 冈 长 沙 岳 阳 广东 广西 海南 河南 湖北 湖南 2020年二手房均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） 11 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 16： 西南地区当品住宅均价处中下游水平（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS、统计局 ， 安信证券研究中心 备注：西北样本过少，不做统计。均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 成都、昆明商品住宅均价水平相对更高， 2020 年均超 1.5 万元 /平， 2015-2020 年昆明、贵 阳、重庆涨幅较高，年均涨幅分别为 9.5%、 8.5%、 8.3%。 2019-2020 年多数城市房价涨幅 回落。 图 17： 西南区域成都和昆明商品住宅均价水平相对更高（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS， 统计局，安信证券研究中心 备注：均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 图 18： 西南区域二手房均价变化情况（ 2015-2020，元 /平 ， %） 资料来源： CREIS， 统计局，安信证券研究中心 备注：均价数据来自中指；涨幅根据统计局 70 城指数统计，为 2015 年 12 月至 2020 年 12 月期间涨幅。 Table_Aut hor Statement Table_Aut hor Statement 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 0 5000 10000 15000 华东 华北 中南 西南 东北 2020年商品住宅均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 0 10000 20000 重 庆 贵 阳 遵 义 成 都 绵 阳 眉 山 南 充 泸 州 乐 山 昆 明 丽 江 贵州 四川 云南 2020年商品住宅均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 0 5000 10000 15000 20000 重 庆 贵 阳 成 都 泸 州 南 充 绵 阳 眉 山 乐 山 昆 明 贵州 四川 云南 2020年二手房均价 2019-2020年涨幅（右） 2015-2020年年均涨幅（右） 12 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 分析师声明 池光胜、陈雨田声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽 责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专 业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得 证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投 资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资 咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相 关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告， 并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因 为任何机构或个人 接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确 性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本 报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公 司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告 所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但 不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出 修改，投资者应当 自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表 本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要， 客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证 券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务 顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决 策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情 况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明 示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本 公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失 负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、 复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需 在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本 报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出 的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限 性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 13 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 销售联系人 上海联系人 潘艳 上海区域销售负责人 18930060852 侯海霞 上海区域销售总监 13391113930 朱贤 上海区域销售总监 13901836709 李栋 上海区域高级销售副总监 13917882257 刘恭懿 上海区域销售副总监 13916816630 苏梦 上海区域销售经理 13162829753 秦紫涵 上海区域销售经理 15801869965 陈盈怡 上海区域销售经理 13817674050 徐逸岑 上海区域销售经理 18019221980 钟玲 上海区域销售经理 15900782242 北京联系人 赵丽萍 北京区域公募基金销售负责人 15901273188 北京联系人 张莹 北京区域社保保险销售负责人 13901255777 张杨 北京区域销售副总监 15801879050 温鹏 北京区域销售副总监 13811978042 刘晓萱 北京区域销售副总监 18511841987 王帅 北京区域销售经理 13581778515 侯宇彤 北京区域销售经理 18210869281 游倬源 北京区域销售经理 010-83321501 深圳联系人 张秀红 深圳区域销售负责人 0755-82798036 胡珍 深圳区域高级销售副总监 13631620111 范洪群 深圳区域销售副总监 18926033448 马田田 深圳区域销售经理 18318054097 聂欣 深圳区域销售经理 13540211209 杨萍 深圳区域销售经理 0755-82544825 黄秋琪 深圳区域销售经理 13699750501 喻聪 深圳区域销售经理 0755-88914832 广州联系人 毛云开 广州区域销售负责人 13560176423 赵晓燕 广州区域销售经理 15521251382 Table_Addr ess 安信证券研究中心 深圳市 地 址： 深圳市福田区深南大道 2008 号中国凤凰大厦 1 栋 7 层 邮 编： 518026 上海市 地 址： 上海市虹口区东大名路 638号国投大厦 3层 邮 编： 200080 北京市 地 址： 北京市西城区阜成门北大街 2 号楼国投金融大厦 15 层 邮 编： 100034
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