2030年北京发展展望分析报告.pptx

2030年 北京发展 展望 分析 报告 P R E F A C E 前 言 创新 、 协同 、 开放 、 绿色 的发 展模 式 将成 为 新十 年 北京 经 济增 长 和 商业 地产 发 展的 主 旋律 各项经济指标显示 ， 北京经济已逐 步走出疫情阴霾 ， 正沿 “ 对勾型 ” 轨 迹复苏 ， 2020年 GDP同比录得 1.2% 的稳定增长 ， 2021年一季度 更跃升 至 17.1%。 北京商业地产市场经受住了疫情的 考验 ， 市场各参 与 方 “ 危 ” 中寻 “ 机 ” ， 求新求变 ， 重新思考和调整发 展模 式 ， 市场基本面在困境下彰显 超常 韧性 。 继去年下 半 年触底回升 之 后 ， 2021年第一季度 ， 写字楼净 吸纳量 连续三个季度保持上升态势 ， 超过 疫情以前两年的全年水平 ； 零售物 业尤其是区域型购物中心新 租需求 逐步回暖 ； 仓储物流在生鲜 类需求 的带动下去化加速 ， 空置率 重回 2% 以下的低位 ； 投资市场在科 技中心 办公购置需求带动下 ， 成为 季内全 国交易最活跃的市场 。 振奋人心的开端使得市场对北京商 业地产新十年的发展抱有更多的期 待 。 适逢 2021年初北京 “ 十四五 ” 规 划发布 ， 北京未来发展蓝图进 一步 清晰和明确 ， 落实首都城市 战略定 位 ， 更加突出创新发展 、 京津冀协 同发展 、 开放发展 、 绿 色发展 ， 以 及建设国际一流的和 谐宜居之都的 目标 ， 将打开北京 “ 后疫情 ” 时代发 展的新局面 。 凭借首都地位和得天独厚的人才资 源 ， 北京已成为全国现代服务业和 创新经济发展的桥头堡 。 下一个十 年 ， 为了挖掘新的增长动力 ， 北京 正致力于完善其城市发展平台的功 能优势和基础设施 ， 并培养出更多 新经济 、 新模式和新产业 ， 进一步 影响商业地产的发展走向并予以赋 能 。 如需阅览 大中华区 2030报告 请点击链接 2 应运而胜 I 北京 2030年展望报告 世邦魏理仕研究 部 | 2021 CBRE, INC. PAGE 10 PAGE 11 I N V E S T 投 资 之 道 07 城市更新 PAGE 14 08 新兴区域 PAGE 15 09 新基建 T A B L E O F C O N T E N T S 目 录 新 十 年 新 地 产 新 趋 势 新 机 遇 G R O W 持 续 增 长 01 现代化经济体系 PAGE 5 02 可持续发展 PAGE 6 03 互联互通 PAGE 7 W O R K 未 来 办 公 04 内循环 PAGE 9 05 双引擎 06 多中心 PAGE 16 3 G R O W 01 持续增长 在实 现 北 京 “ 十 四 五 ” 规 划 所 提 出 的 经 济 增 长 和 人 均 收 入 年 均 增 长 均达 到 5%左 右 的 目 标 过 程 中 ， 现 代 化 经 济 体 系 、 可 持 续 发 展 以 及 互 联互 通 三 大 发 展 路 径 将 为 商 业 地 产 开 创 前 所 未 遇 的 新 格 局 和 新 机 遇 -4% -8% 0% 4% GDP同比增长 人均收入同比增长 图表一 ： 北京关键经济指标运行情 况 及 “ 十 四 五 ” 目 标 12% 8% 经济增长 、 人 均收入年均增 长均 达 5%左右 2019 Q1-Q4 2020 2021-2025 图表二 ： 产业重点发展区域及定位 G R O W 现代化经济体系 立足 首都 城 市战 略 定位 和 资源 ， 北京 正 在 以 创新 作为 战 略核 心 构建 现 代化 经 济体 系 ， 将 成为 未 来 商 业 地 产 发 展 的 源 动 力 在 “ 全国政治中 心 、 文化中 心 、 国际交往 中 心 、 科技创新中 心 ” 的首都城市功能建 设 推进 下 ， 北 京 市政府正 在 积极有序地 推 动 一系列政策颁布和设施建 设 。 其中 ， 建 设 “ 两区 ” （ 国 家 服 务 业 扩大开放综合 示 范区和中 国 (北京 )自由贸易试 验 区 ） 并落 实 相关 的制度创新成 果 ， 被 “ 十四 五 ” 规划 明 确为构建 现代化经 济 体 系 的先导任 务 ， 为北 京 全市及各区 域 未来的经 济 和产业发展方 向 做出更清晰具体的指引 。 重点区域 产业 方向 细分领域 CBD 数字 经 济 ， 高 端 化 、 国际 化 商务 商 业服务 跨境金 融 、 专业服务 、 数字经济国际合作 ； 国际金融开放前沿 区 ， 跨国公司地区总部和高端商务服务集聚区 ； 国际消费时尚 地标 金融街 跨境金 融 、 专业服务 、 数字经济国际合作 ； 服务业扩大开放综 合示范区 丽泽 服务业扩大开放综合示范 区 ； 数字金融示范区 城市副中心 （ 通州 ） 创新 金 融 ， 文 化创意 ， 智能 制 造 运河商务 区 ： 国际商务服务新中 心 ， 全球财富管理中心和国家 绿色金融改革创新示范 区 ； 张家湾 ： 创新设计和城市科技产 业 ； 台湖 ： 演艺功能 ； 宋庄 ： 文化创意产业 ； 台马科技板块和中关 村通州园 ： 新一代信息技术 、 医药健康 、 机器人与智能装备等 智能制造产业 中关村科学 城 科 技 ， 高端 制 造 ， 生 物健 康 大信 息 、 大健康 （ 脑科 学 、 量子信息 、 人工智 能 、 集成电路设 计 ） 怀柔科学城 材料与能源 、 材料与生命 、 生命与智能 、 能源与智能等 未来科学城 生命科 学 、 医药健康领 域 ， 氢能燃料电 池 、 储能 、 能源互联网 装备等技术突破及成果转化 石景山 先进智造业企业总部和研发 、 中试环节 经济技术开 发区 （ 亦 庄 ） 新一代信息技 术 、 高端汽车和新能源智能汽 车 、 生物技术和大 健康 、 机器人和智能制造 首都国际机 场与临空经 济区 现代 流 通 ， 会 展 ， 临 空经济 多式联 运 、 智慧口岸 、 单一窗口等平 台 ， 空港型国家物流枢 纽 ； 国际会 展 、 跨境电商 、 口岸贸 易 、 健康医 疗 、 产业金融等高端 服务业 大兴国际机 场与临空经 济区 国际生命健康 ； 数字产业园 ， 国际互联网数据专用通道和新型 数据中 心 ； 国际会展中 心 ； 航空科技 、 航空物流 等 ， 国家物流 枢纽 、 智慧物流示范区 ； 航空租赁 、 离岸金 融 ， 临空国际金融 服务港 可持续发展 创新 驱动 的 发展 模 式取 决 于优 秀 人才 的 吸引 和 留存 ， 其 中 提升 城 市生 态 环境 品 质任 重 而 道远 为了强化和发 挥 科技和人 才 优 势 ， 政 府正在 从 推动绿 色 、 健 康 、 安 全北京建设等 方 向打造更 高 品质的 宜 居之 都 。 近年政府 颁 布和实 施 了多项严格的 环 境保护政 策 ， 取得 了 显著的 效 果 ， 未来 将 进一步 推 动北京城市空 间 和产业转 型 升 级 ， 房 地产的 能 源和材料 使 用 、 建筑 工程和物业管理等模式也将发生转变 。 主要任务 对房地产市场影响 推动 能源新技术应用 与智慧城市 、 城市建筑融合 ， 将 可再生能源利用 作为 能源 各级规划体系的约束性指标 使用 / 通过产业结构 、 能源结构 、 技术进步 、 生产力布局 、 节能减排等 ， 实现碳 产业 排放强度和总量下降 发展 打造中关村 、 北京经济技术开发区 、 怀柔科学城 、 未来科学城和平谷 区 绿 色技术创新集聚区 ， 制定实施汽车制造 、 生物医药 、 电子设备制造等 重点 行业绿色提升计划 投资者或用户提升有关 ESG 和企业可持续发展的标准 ， 并增 加 对此类投资策略的关注度 零碳建筑将进一步普及 ， 并成为改造升级的主要方向和智慧楼 宇的主要应用场景 节能环保产业 ， 以 及传统产业 的 节能环保享 受 政府鼓励和 补 贴 ， 将成为北京投资和消费增长的重要引擎 高耗能 、 低产出产业 将受严格管控 ， 其承载空间将进一步缩减 科学调控 、 精准配置产业用地 ， 腾退低效集体产业用地 ， 健全产业用地全 空间 生命周期管理机制 ， 提高地均产出 集约 / 提高 装配式建筑 占新建建筑比例 ， 制定各行业 施工扬尘管控技术规 范 ， 新 工程 建建筑推广 近零能耗建筑 ， 有条件施工工地探索施行全封闭管理 管控 制定 产业园区绿色改造计划 ， 促进园区内产业原料互供 、 资源能源环境基 础设施共建共享 产业用地供应整体缩减 ， 进驻企业门槛提高 老旧厂房 、 低效产业园区 、 超十年楼龄写字楼 、 传统商圈面临 大规模以提质增效为目的的改造升级 工程的环境相关因素对 投资 、 开发决策影响增加 ， 政府对用户 使用物业行为的监管 要求提升 ， 可持续发展成为投资者和用户 工程尽职调查和可 行性研究的必修课题 0. 0 20 降 10% 0.1 0. 3 0. 2 0. 4 0. 5 0 60 40 80 100 PM2.5年均值 (微克 /立方米 ) 万元地区生产总值能耗 (吨标准煤 ， 右 轴 ) 6 图表三 ： 北京 “ 十四五 ” 可持续发展主 要 目标 、 任务 和 影 响 降 13.5% 互联互通 相关城市 /区 域 连接北京的新开通或在建轨道 / 公路 （ 开通年份 ） 环京周边地区职住协同 （ 居住 、 养老 ） 廊坊 （ 北三县 、 固安 ）、 保定 （ 涿州 ）、 天津 （ 武清 ） 新机场北线高速 （ 2020）、 京雄城际 （ 2020年底 ）、 承平高速 （ 2022）、 京滨城际 （ 2022）、 京唐城际 （ 2022）、 城际铁路联络线 （ 2022） 科技研发转化 、 现代服 务业 、 高端制造业发展 带 （ 办公 、 工业 ） 高速 （ 2022） 装备制造 、 生物医药 、 保定 、 石家庄 石雄城际 （ 2025） 节能环保等先进制造业 发展带 （ 工业 ） 天津 （ 滨海 、 宝 坻等 ）、 雄安 京雄城际 （ 2020年底 ）、 京滨城际 （ 2022）、 京唐城际 （ 2022）、 京雄 产业转型升级发展带 （ 工业 ） 唐山 （ 曹妃甸 ）、 秦皇岛 京唐城际 （ 2022）、 京秦高速 （ 北京 - 唐山 2018， 唐山 -秦皇岛 2022） 北京空港 、 陆港与津冀 港口融合 ， 京津冀机场 群 （ 物流 ） 庄等 天津 、 廊坊 、 唐 以上 山 、 沧州 、 石家 生态屏障和水源涵养功 能区 ， 云计算产业基地 （ 旅游 、 数据中心 ） 张家口 、 承德 京张高铁及崇礼 、 延 庆支线 （ 2020）、 京沈高铁 （ 2021年初 ） 保定 张家口 张家口 城区 唐山 唐山 城区 保定 雄安 霸州 城区 新 区 廊坊 涿州 宝 坻 宁 河 玉 田 固安 廊坊 武清 北京城区 副中心 天津 滨 海 新区 天津 东 西 青 城区 怀来 高碑 店 秦皇岛 基础设施在未来几年的 集 中交 付 ， 是 京 津冀 协 同 发展的关键驱动因素 “ 十四五 ” 期 间 ， 京津冀城市群发展将进入关键时 期 。 北京不断升级 的 产业发展能 量 将需要 周 边区域 的 空间 支 持 ， 随 着 基础设 施 的完 善 ， 从 城区经城际 轨 道或高 速 公路一 小 时可 达 的交通 圈 将进一 步 往南 部 、 东 部和东北部 拓 展 ， 为 承 接北京 的 居住 养 老 、 科 技 研发制 造 、 仓储物流 和数据中心外溢需求提供更广阔的发展腹地 。 图表四 ： 环京重点城 市 /区域功能定位 及 相关 基 础设 施 图表五 ： 环北京城区城际铁路或高 速 公路 一 小时 交 通圈 北京 成熟一小时 交通圈 未来新进入一小时 交通圈或连通北京 时间进一步缩短 承德 承德 城区 承德县 兴隆 北京 环京协同功能带 北辰 丽 津南 城区 永清 蓟 州 涞水 北 三 县 7 应运而胜 I 北京 2030年展望报告 世邦魏理仕研究 部 | 2021 CBRE, INC. W O R K 02 未来办公 以升 级 搬 迁 和 扩 租 活 动 为 特 点 的 内 循 环 ， 金 融 和 TMT行 业 需 求 双引 擎 ， 以 及 办 公 区 域 格 局 加 速 向 多 中 心 化 发 展 ， 将 重 塑 北 京 未来 办 公 市 场 的 增 长 结 构 内循环 双引擎 多中心 内循环 北京 写 字 楼 租 赁 市 场 开 启 “ 内 循 环 ” 时 代 ， 升 级 、 换新 搬 迁诉 求 显著 ， 扩租 需 求依 然 旺盛 W O R K 近年北京办公需求结构正从以新注册公司的外生需求为主导转变 为以搬迁和扩租的内生需求为主导 。 当前北京相当数量企业 ， 尤 其是大部分 TMT企业仍落位于品质较低的楼宇 ， 在市场高品质写字 楼放量之下 ， 租户在实施搬迁计划 ， 满足区位升级 、 品质升级和 以旧换新等诉求上 ， 都获得了更大的选择度 ， 市场的流动性和活 跃度都将进一步提升 。 与此同时 ， 本次疫情将对办公产品需求演变产生深远影响 ， 如企 业加强对绿色健康楼宇标准和物业管理品质的考量 ， 重新评估办 公场所的人员使用密度 ， 更广泛采用灵活办公策略 ， 对柔性的租 赁条款 、 办公空间和服务提出更高和更个性化的要求等 。 这些演 变趋势也促使投资者突破传统开发思维 ， 而采取更具创造性和兼 容性的改造更新策略 。 图表六 ： 近年优质办公新租交易面 积 ， 分 活 动类型 图表七 ： 2020年搬 迁 新租 交 易面 积 占比 ， 分搬 迁 目的 区位升级 品质升级 以旧换新 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 30 60 90 120 150 2018 2019 2020 搬迁 +扩租占总新租交易面积比 9 万平方米 搬迁 扩租 凭借首都地位和得天独厚的人才资源 ， 以及未来以 “ 两区 ” 为先 导 的现代化经 济 体 系 规划 ， 北京对金融和 TMT企业吸引力将不断提升 。 与此同时 ， 不同的选址 布 局偏 好 将引导两大行业企业在不同区位集聚 ： CBD、 金融街和中关村分别 是 外资金融 、 中 资金融和成熟 TMT企业总部首选 ； 而望京 、 中关村外围园区 、 丽泽和通州 等 区域 则 凭借商务成本 、 产业政策和职住平衡上的优势 ， 为大型中资企业的总部 、 后台 、 研 发和卫星办公室等不同办公场景提供更多元化的选择 。 尤其是作为服务 业 扩 大开放 综合示范区的丽泽和作为自由贸易试验区的通州两大新兴商务区 ， 其高 品 质的可售 楼宇近年吸引众多金融和 TMT自用买家 ， 未来这些企业人员入驻 ， 有助于 吸 引关联 企业集聚 ， 从而加速商务氛围和租赁市场的成熟 。 金融 双引擎 金融和 TMT作为北京写 字 楼市 场 双引 擎 的重 要 性将 进 一 步提升 TMT 2016 2017 2020 2018 金融 ： 32% TMT： 31% 2019 图表八 ： 近年金融和 TMT占新租面积比 图表九 ： 近期各区域部分超大面积 金 融 /TMT入驻 企 业 中关村及 外围园区 望京 丽泽 通州 金融 银河证券 工商银行 建设银行 中国银行 北京银行 邮储银行 华夏保险 TMT 字节跳动 京东 快手 阿里巴巴 华为 10 多中心 北京办公区域格局多中 心 化加 速 ， 更 多 新兴 区 域随 之 崛起 北京办公区域格局在过去二十年间经历了从以传统核心商务区为主导 ， 到 望京 、 奥体两大拓展商 务 区崛起和成 熟 的发展过程 ， 未来十年将 向 进一步多中 心 化发 展 ， 更多新兴商务区以及商务园区进入大型办公用户的视野 。 基建和政策 基础设施发展使租户在区域间通勤更便捷 ， 未来多条城轨 、 地铁的开 通 ， 将为一批新兴区域注入活力 。 另一方面 ， “ 两区 ” 涵盖的片 区 也 将 借助配套政策吸引产业导入 。 未来科学城 、 望京 、 燕莎 、 CBD、 图表十 ： 多中心化的动因 城市规划 自 2015年政府提出对东西北五环和南四环 以 内商办用地 的 严格控制以 来 ， 该范围内仅成交五块用于出租型商办开发的用地 ， 规划建筑面积 合计 44.7万平方米 ， 中 长期核心市 场 新增供应有 限 推动外围区 域 发展 。 企业办公布局 未来 ， 越来越多的企业采用 “ 总部 +远程 ” 的混合办公模式 ， 既 要 强 化 总部办公促进创新力 、 员工敬业度和团队协作的优势 ， 又要充分 调动 外部空间满足项目公司 、 即时会晤和研发实验等其他办公场景 需求 。 图表十一 ： 未来开通主要城市轨道 及 其新 连 通的 商 务 区 / 商务园区 线路 开通时间 新连通商务区 /商务园区 3号线 2023（ 一期 ） 金融街 、 东二环 、 燕莎 、 金盏 11号 线 2021（ 冬奥支 线 ） 丽泽 、 首钢园 12号线 2022 中关村 、 奥体 、 燕莎 、 望京 14号线中段 2022 丽泽 图表十二 ： 北京自由贸易试验区区划 11 16号线南段 2022 丽泽 、 丰台科技园 17号线 2022 经济技术开发区 22号线 2035 CBD、 运河商务区 27号线 （ 昌平线 ） 南延 2022 中关村 、 上地 28号线 （ CBD线 ） 2022 CBD、 东二环 新机场线北延 2022 丽泽 定位 区划 科技创新片区 北清路 国际商务服务片区 CBD、 顺义空港 、 金盏 、 城市副中心运河 商务区 、 张家湾 高端产业片区 经济技术开发区 、 大兴空港 18号线 2035 CBD、 王府井 、 金融街 、 首钢园 19号线 2021（ 一期 ） 金融街 、 奥体 、 上地 图表十三 ： 丽泽 、 通州和石景山未 来 发展 的 标志 事 件 丽泽 通州 （ 运河商务区 ） 石景山 （ 古城 +首钢园 ） 2021年租赁 +自用 2022年租赁 +自用 优 优质商办体量突破 质商办体量突 破 100 开发强 度 200万平方米 ， 其 万平方米 ， 其中 自持 中自持租赁型办公 租赁型办公 25万平 方 120万平方米 米 未来五年内优质商办 体量突破 100万平方 米 外溢资 源 15分钟达金融街 ， 已实现地铁半小时内 2022年可实现地铁 半小时内达中关 村 、 达 CBD CBD 古城已实现地铁半小 时内达金融街 ， 未来 首钢园 15分钟达金融 街 ， 半小时内达中关 村 商务配套 2021年龙湖丽泽 天 堤港 、 大融城等购 物 街开业 未来两年爱琴海 、 乐 中心将陆续开业 2021年京西大悦城开 业 2022年以前将陆续 除现有八通线和 6号 基础建设 连通 16号线 、 14号 线外 ， 远期规划 将连 线和新机场线 通 22号线 除现有 1号线连通古 城外 ， 2021年首钢园 将接通 11号线 ， 远期 规划将连通 18号线 产业资源 合示范区 ， 文化 、 由贸易试验区 ， 环球 服务业扩大开放综 副中心功能定位 ， 自 科技创新 、 新兴金 影城对文创产业带 动 融等产业定位 文化 、 科技创新产业 定位 ， 冬奥会对文体 产业带动 丽泽 、 通州和石景山等商务区将进入快速发展期 从五个关键维度考量北京各 新兴办公区域的选址价值和优势 ， 并且预判未来十年的发展空间 ， 可见 丽 泽 条件最具先发优 势 ， 有望在未 来 三年内成为 又 一成熟的拓 展 商务区 。 而 通 州 、 石景山也将相继进入快速发展期 ， 在未来不同时期为租户和投资者提供 优 势 选择 ， 为市场长期可持续和多元的发展奠定基础 。 外围办公区域的演变趋势 商务区 +园区集群形 成 在 “ 十四五 ” 规划打造 “ 产 业 +园区 ” 协同开放的 创 新 政策引导和支持下 ， 北京的外围区域将重点发展一批产业园区 ， 与 邻近 的商务区协同形成集群 ， 为企业和投资者选址提供外延视角 。 其中 泛中 关村集群将率先形成成熟的产业生态圈 。 集群核心中关村商务区主 要集 聚产业内处于高速发展阶段的大中型企业以及支持产业发展的金融 、 专 业服务机构 ， 而上地 、 中关村软件园 、 北清路 、 东升等园区则为处 于孵 化阶段的小微企 业 和具有大规 模 集中办公面 积 需求的企业 总 部提供 支点 。 未来大望京 、 丰台等集群也将得到外围园区的优质办公空间补充 ， 各子 市场共享集群内的教育 、 科研 、 商业 、 居住等配套资源以及一致 的产业 政策扶持 。 图表十四 ： 未来将步入成熟期的商 务 区 +园 区 集群 北清路 上地 /中关村 软件园 中关村 电子城 望京 商务区 园区 丽泽 丰台科 技园 东升 金盏 丰台集 群 泛中关 村集群 大望京 集群 12 I N V E S T 03 投资之道 近几 年 投 资 者 对 北 京 的 意 向 明 显 增 强 ， 北 京 整 体 大 宗 交 易 额 也 连创 新 高 ， 但 大 型 机 构 投 资 者 和 境 外 基 金 对 北 京 的 资 产 配 置 仍 低于 其 他 商 业 地 产 国 际 门 户 市 场 。 未 来 核 心 区 域 城 市 更 新 、 新 兴办 公 /商 业 区 域 和 新 基 建 ， 将 创 造 更 多 可 投 资 机 会 ， 并 给 予 投资 者 更 多 元 的 选 择 城市更新 新兴区域 新基建 城市更新 北京 城 市 更 新 类 投 资从 2017年 开 始 腾 飞 ， 未 来 其 投 资 潜 能将 进一 步 释放 ， 带动 核 心区 域 多类 资 产的 流 动性 提 升 I N V E S T 图表十五 ： 近五年城市更新类交易 额 及占 总 体比 未来北京城市更新类投资主要体现以下几大发展动能和趋势 ： 北京独特的市场地位 、 主城区稀缺的土地供应以及日益开放和市场化 的投资环境 ， 使得核心区域资产尤其是办公类资产无论在租金还是资 产价值上都更具防御性和长期成长性 ； 北京核心区位物业设施和运营模式逐渐老化 ， 与使用方对城市的品质 和属性要求不断更新升级之间形成结构性错位 ， 客观上需要运营经验 更丰富的投资者接手 ， 为存量物业注入新的活力 ； 过去五年房地产开发商和境内地产基金主导城市更新类投资 ， 并积累 了丰富的项目操盘经验 ， 未来通过与新进入的机构投资者和境外基金 合作 ， 各取所长 ， 将带动更多成熟优质的资本注入城市更新项目 ； 市场化的城市更新类物业在完成改造和实现资产升值后 ， 还将重新入 市 ， 成为可售的 核 心型或核心 增 益型资产 ， 给 予投资者更 充 裕的选择 ； 北京市 在 2035城市总规和 “ 十四五 ” 规划中都明 确 提出发挥投 资 对优 化 供给结构的关键作用 ， 加快构建适应城市更新的投资体制机制 ， 积极 扩大民间投资 。 不断完善的制度环境 ， 尤其是土地续期政策的厘清有 助解决城市更新投资不确定性 ， 从而吸引更多社会资本参与 。 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 350 300 250 200 150 100 50 0 2016 2017 总交易金额 2018 2019 占比 （ 右轴 ） 2020 亿元 办公更新 商改办 酒改办 商业更新 酒店更新 14 2016-2020 图表十六 ： 近五年城市更新类交易 额 按用 途 占比 当前处于起步期的新兴商务区和园区 ， 由于可售资产尤其是新落成 物业体量可观 ， 受到自用型买家的重点关注 。 随着这些区域逐步往 成熟的外溢拓展区域过渡 ， 将逐渐释放现金流稳定的物业 ， 其日趋 明朗的商务资源和商务氛围 ， 以及高于核心商务区的资本化率将吸 引越来越多投资者布局 ， 投资型交易将随之放量 。 其中 ， 丽 泽 /丰台 和海淀外围园区近期已开始吸引机构投资者和境外投资者的目光 ， 图表十九 ： 人均优质零售物业面积 ， 而通州 、 石景山和亦庄中长期也将进入更多投资者的视野 。 按行政区 新兴商圈的区域型和社区型购物中心对具有较强运营能力的投资者 来说同样具有中长期的投资价值 。 家庭型消费定位对周边居住人群 的黏性以及对电商冲击较好的防御性 ， 为居住人口不断导入而优质 商业设施又相对缺乏的区域提供了发展大型购物中心的机会 。 目前 北京市区域间的商业发展仍不均衡 ， 各区之间人均商业面积差别很 大 ， 海淀 、 石景山 、 通州 、 昌平 、 房山 、 顺义以及外围郊区均有优 质零售物业的供应缺口 。 除了家庭型消费 ， 未来冬奥会场馆设施 、 通州环球影城 、 房山乐高乐园等重要文旅设施交付 ， 将刺激旅游型 消费 ； 而新兴办公区域未来项目交付 ， 也将为丰台 、 通州和石景山 导入商务型消费 。 这些因素都将为新兴商圈购物中心提供有力的消 费需求和场景支撑 。 图表十七 ： 新兴区域交易额 ， 按子 市 场 （ 2016-2020年 ） 400 100 0 200 300 丽泽 /丰台 通州 望京 /电子城 海 淀 （ 五环外 ） 奥体 亦庄 /大 兴 昌平 石景山 通州 丰台 海淀 （ 五环外 ） 昌平 大兴 房山 顺义 亿元 2020年 2016-2019年 办公用途 商业用途 新兴办公 、 商业区域大 宗 交易 额 近两 年 开始 爆发式增长 ， 未来随着 城 市的 外 拓还 有 巨大 成长机会 0 0. 4 0. 8 1. 2 1. 6 东城 /西城区 朝阳区 海淀区 丰台区 石景山区 通州区 大兴区 昌平区 房山区 顺义区 平方米 /人 2020 未 来 图表十八 ： 北京甲级写字 楼资本化率 ， 分区域类型 7.0 % 6.0 % 5.0 % 4.0 % 3.0 % 15 应运而胜 I 北京 2030年展望报告 . 图表二十 ： 2020年 以 来北 京 /环 京带 仓 储物 流 、 数 据 中心 资 金投 资 和资 金 募 集典型案例 新基建 北京存量改造 升 级和环 京 区域 增 量开 发 ， 是京 津冀城市群仓储 物流和 数 据中 心 投资 的 主线 国家围绕重点城市群加强基础设施的建设和升级 ， 并开放社会资 本的输入通道 ， 尤其是在 2020年发布基础 设 施 REITs试点并快速推 进项目落地 ， 对作为三大城市群之一京津冀的仓储物流 、 数据中 心和产业园区等资产的流动性提升是重大利好 ， 其中以下领域将 受投资者的重点关注 ： 北京厂房用途转换和普通仓储改造升 级 在北京集约使用产业用地 的政策方向下 ， 仓储物流空间将主要服务于伴随消费升级而来的 生鲜冷链 、 跨境电商 、 医药 、 保税商贸等新业态需求 。 将存量老 旧厂房和普通仓储改造升级为附加值更高的冷库 、 智能仓储等方 向 ， 以满足对配送时效性和仓储条件的更高要求 ， 为成熟运营商 和自建用户企业在北京布局提供机会 。 数据中心是投资者另一关 注热点 ， 未来数字经济的发展更离不开数据中心的配套支持 。 在 北京可开发用地和用电指标的严格管控下 ， 在节地 、 节能 、 可再 生能源使用上具备高标准的数据中心更有可能在北京落地 。 环京区域高标仓储开发 随着京津冀高速公路网络的完善 ， 环京 一 小时交通圈不断扩大 ， 为北京的仓储物流网络提供了广阔的 发展 腹地 。 其中 ， 天津中西部地区凭借充足的可租面积以及自 身成熟 的仓储物流市场运营等优势 ， 成为短期内外溢需求的首 选 。 而长 期看 ， 随着新增供应放量 ， 以及大兴新机场 、 北京和 河北自贸区 的辐射 ， 廊坊将吸引更多来自跨境贸易 、 冷链 、 国 际物流 、 医药 的物流需求落地 。 0% 25% 50% 75% 100% 0 50 100 150 200 万平方米 现有存量 未来三年供应 平均租金占北京平均比 （ 右轴 ） 天津 廊坊 16 聚美优品 领盛 仓储物流 含天津武清 图表二十一 ： 环京带物流区域供应 及 租金 情 况 投资类型 业主 /卖家 投资者 物业类型 位置 平台型投资 京东产发 华平 、 高瓴 仓储物流 含北京大兴 、 天津空港 、 廊坊 资产包投资 宇培 领盛 仓储物流 含天津西青 Jaguar/JHJ 凯雷 仓储物流 含廊坊 物业投资 腾龙物联 中 信产业基金 万国数据 /中信产业基金 万国数据 数据中心 数据中心 北京通州 北京顺义 顺丰 - 仓储物流 含天津空港 资产证券化 苏宁 菜鸟 - - 仓储物流 仓储物流 含北京通州 、 天津北辰 含天津空港 、 廊坊 普洛斯 - 仓储物流 含北京 、 天津 、 廊坊多个区域 谢谢观看 T H A N K YOU