2021-2022房产新居住行业分析报告.pptx

2021-2022房产新居住行业分析报告 过去二十年，是房地产行业的高速发展期 过去的 20年，我们见证了中国房地产行业的 “ 黄金时代 ” 。自改革开放以来，人们的生活水平不断提高，而房地产业也随着经济 的发展，在国民经济中占据着日益重要的地位。 20年后的今天，房地产已经成为 最重要的支柱产业之一 ，我国现存 千亿级房企达 到 36家，百亿级达到 116家，均位列世界第一 。走过 20年，我们看到了地产行业的高速发展与辉煌成就。 2000-2019年房地产业增加值 &对 GDP贡献 2018、 2019年百亿级以上房企数量 8 7 6 5 4 3 2 1 0000 0000 0000 0000 0000 0000 0000 0000 0 0.08 0.07 0.06 0.05 0.04 0.03 0.02 0.01 0 6 9 5 7 3 0 29 27 30 2 4 9 2 7 6 3 000亿以上 1000-3000亿 500-1000亿 300-500亿 100-300亿 018年 2019年 房地产业增加值 (亿元 ) 房地产业对 GDP贡献（ %） 2 2 数据来源：国家统计局、中指研究院、公司公开资料整理 下一个十年，以美好生活为指引，开启房地产行业的新篇章 2019年我国居民恩格尔系数为 28.2%，服务消费占比首次超过 50%。但同时， 我国的人均居住面积和人均居住消费支出与发达国家仍有较大的差 距 ，换言之，我国房地产行业在未来的转型发展，适应广大居民的新需求，仍有着广阔的空间。 下一个十年，房地产将由 “ 大开发时代 ” 转向 “ 大运营时代 ” 。在房地产相关服务方面，发达国家多进入住房存量阶段，其 物业管理、经纪与代 理等服务 更为成熟，贡献值更高。 2019年英国收费或合同基础上进行的 房地产服务活动增加值 为 229.7亿英镑，在全国 GDP中占比 1.0%；我国虽 未公布全国的物业管理及房地产中介服务增加值，但以石家庄、大连市为例，在全市 GDP中占比分别仅 0.3%、 0.5%。 世界各国房地产增加值占 GDP比重（ 2018年） 人均居住消费支出（美元） 中外居住基本情况对比（ 2019年） 4 3 3 2 0000 5000 0000 5000 美国 1 5.0% 0.0% 1 1.4% 英国 日本 德国 9 .5% 1 人均居住消费仍 处在较低水平 法国 8 .0% 8.0% 7 .0% 7 .1% 20000 1 5000 0000 韩国 4.4% 5 .0% .0% 1 5000 中国 0 0 0 10 20 30 40 50 60 70 中国 美国 英国 日本 德国 法国 韩国 房地产增加值占 GDP比重 人均居住面积（平米） 3 数据来源：国家统计局、世界银行、 OECD数据库 趋势前瞻 房地产行业发展进入 “ 慢牛时代 ” 0 0 0 0 1 2 3 4 房地产行业 “ 马太效应 ” 日益显著 “ “ “ 家经济 ” 成为未来房地产企业的重要发力方向 地产科技 ” 将迎来黄金发展期 多元创新 ” 成为新的行业风向 0 0 5 6 “ 大型资产管理平台 ” 是超大型房企未来的转型终局 4 01 房地产行业发展进入 “ 慢牛时代 ” 近年来，国家不再强调以房地产作为短期刺激经济增长的手段，而更多地推行新的理念与有关政策，促进房地产行业平稳健康发展。房住 不炒的概念被提出，房产的居住属性增强；融资收紧，三道红线对房企的财务与负债控制提出了更高的要求，这将压抑企业地产开发业务， 侧面推进业务的转型 。 未来 5年，房地产从过去的 “ 高增长、高杠杆、高周转、高利润、低成本 ” 的 “ 四高一低 ” ，进入 低增长、低利润、低杠杆、低成本和高 周转的 “ 四低一高 ” 新阶段 。截至 2020年，房地产行业销售额、投资额增速都已经波动下降到了较低的水平，而这一趋势将随着政策收 紧在未来延续。同时，新开工面积与销售面积间的差值逐渐增大，也体现出人们对住房的需求从 “ 买房 ” 转向了新的方向。 商品房销售额、房地产开发投资额增速 商品房累计新开工面积 累计销售面积（亿平） 商品房销售额（万亿元） 增长率（ %） 2 1 1 0 6 2 8 4 0 5 5 4 4 4 2 0 8 6 4 42 4 2 000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 0 房地产开发投资额（万亿元） 增长率（ %） 38 1 6 1 2 8 4 0 2 000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 5 数据来源：国家统计局 02 房地产行业 “ 马太效应 ” 日益显著 龙头企业得益于规模优势，销售增速始终高于行业平均水平 ： 2016年来，百强房地产企业的销售收入维持高速增长，虽然 2019年受宏 观政策影响，增速放缓，但仍然是行业发展的主力军。 房地产行业马太效应逐渐明显， TOP30已成房企规模发展的分水岭 ：未来集中度提高仍然是大趋势，头部企业享有融资、拿地、销售 等方面的优势，能够获取更多资源得到更快的发展。 头部稳定发展的同时，尾部应当负重前行 ：尾部地产企业在规模、融资成本、增速上均处于劣势，在未来，这部分企业的发展之道应 该走向精细化、专业化，在仍未被探索的市场中抢占先机。抓住痛点，弯道超车，才能够求得生存于发展。 2 016-2019年地产龙头企业的市场份额逐年扩大 2019年各梯度百强房企拿地均价 /销售均价情况 2016-2019年百强房企销售增速均领先行业增速水平 6 5 4 0.00% 0.00% 0.00% 5 0.80% 4 0.50% TOP10 TOP11-TOP30 TOP31-TOP50 TOP51-TOP100 36.80% 36.20% 38.60% 34.80% 35.10% TOP10市场份额 30.00% 0.00% 10.00% .00% TOP11-TOP30市场份额 TOP31-TOP50市场份额 TOP51-TOP100市场份额 TOP101-TOP200市场份额 2 13.70% 12.20% 7.30% 6.50% 45.60% 0 2 016 2017 2018 2019 百强房企销售规模增速 国家统计局商品房销售额增速 6 数据来源：克而瑞、中国指数研究院 03 “ 家经济 ” 成为未来房地产企业的重要发力方向 “ 家经济 ” ，围绕 “ 家 ” 这个场景所释放出来的需求，而产生的产品与服务。 随着家庭可支配收入逐渐提高，以及新一代消费者消费观念的改变，越来越多的家庭选择更加专业、更高品质的服务。 地产商与消费者之间有着天然的距离优势。 2020年，我国也迎来了 物业公司的上市潮， 截至 6月底，本年度递交招股书的物业管理公司 数量已达 13家。基于行业的轻资产属性，高确定性增长，强抗周期抗风险力，以及政策的支持等，资本市场已对行业表示深度认可。 未来，居住属性将重新回归到地产的主流需求地位，围绕社区生活服务的 “ 家经济 ” 或许是地产中长期的主赛道之一。 部分上市企业 “ 家经济 ” 业务营收占比呈增长趋势 “ 家经济 ” 是未来市场规模测算 “ 家经济 ” 单位：亿元 家庭生活服务 家装宅配服务 1 800 1 635 家政服务 社区团购 社区教育 房屋装修 美化家居 房屋翻新 30.0% 1 527 2 5.7% 1600 1400 1200 1 415 2 2 1 1 5.0% 0.0% 5.0% 0.0% 1296 2 2.3% 1 170 1 9.5% 19.6% 1058 1 000 00 600 8 1 0.6% 社区资源服务 其他服务 .6%9.5% 8 9.2%9.6% 8 .9% 物业租赁服务 社区资产经营 房屋经纪服务 旅游服务 商务服务 综合咨询服务 4 2 00 00 0 5 0 .0% .0% 碧桂园服务 绿城服务 2 雅生活服务 佳兆业美好 旭辉永升服务 2 020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E 018年 2019年 7 数据来源：各物企年报，中信建投证券 04 地产科技将迎来黄金发展期 随着 大数据、人工智能、 5G、区块链等技术 的发展，正处在转 型期的地产行业也迎来了技术赋能的机遇，围绕 安全、效率与效 益 的主题，形成覆盖 全行业、全产业链 的数字化，也成为了新的 行业风向标。 Top30房企科技化布局：生态化 +强品牌 +强技术联盟成趋势 房企 布局领域 合作伙伴 碧桂园 中国恒大 万科集团 融创中国 保利发展 中海地产 绿地集团 新城控股 华润置地 世茂房地产 龙湖集团 绿城中国 金地集团 阳光城 机器人、现代农业、新零售等 新能源汽车、智能家居、现代农业等 智能家居、智能建筑、未来城市、智能物流等 智能家居、智慧社区、智慧园区等 智能家居及社区、新零售、科技创新、 5G等 智能建筑、智能家居等 Lg电子、腾讯等 中科院、国家电网、德国 HOFER等 阿里巴巴、微软、腾讯、比亚迪等 德尔未来、中国铁塔等 华为、中国铁塔、深圳湾科技等 京东、华为等 全球地产科技的 投融资正在快速上升 ，中国的资本市场也呈现出 同样的趋势，地产巨头们也纷纷开始在科技领域布局。 未来，这一市场将会孕育出一群掌握核心技术的新型地产巨头， 而它们也将成为新时期的行业标杆。 智能家居、智能建筑、智慧园区、 5G等 智慧商场、新零售、高新科技等 智能建筑、智慧园区、 5G等 华为、阿里巴巴、中兴通讯等 荣夏科技等 华为、中国电信等 物联网、人工智能等 云知声、商汤科技等 智能家居、智慧园区等 PlugandPlay等 智能家电、智能家居、智能建筑、智慧社区等 智能建筑、智能家居等 中国建研院、浙江大学、美的集团、大华股份等 小米、中科院等 中国地产科技投资总额及增速上升 全球地产科技投融资金额增速上升 智能家居、智慧社区等 星网锐捷、清华大学等 商汤科技、华为等 招商蛇口 旭辉集团 中南置地 中国金茂 智能家居、智能建筑、智慧园区等 智慧社区、智能家居等 苏宁、华东师范、科大讯飞等 北大等 区块链、建筑机器人、金融科技等 智能建筑、智能家居、高新技术产业等 云迹科技、 PlugandPlay、科大讯飞等 金科集团 智能制造、智慧城市、人工智能、大数据、新零售等 苏宁、德国 SAP、中科院、北交大等 华夏幸福 富力地产 中梁控股 远洋集团 雅居乐 智慧园区、智能家居、智慧社区等 智能家居、高新科技等 阿里云、平安科技、奇治科技等 思维科技、中电光谷等 DK-AI等 智能家居、智慧社区等 智能家居、智慧社区、智慧园区等 科技影视、智能机器人、智能家居等 智慧社区、智能家居等 中国铁塔、浪潮集团等 深兰科技、量子云、中电光谷等 海尔等 融信集团 龙光地产 中国奥园 美的置业 佳兆业 智能家居、智慧社区等 狄耐克、途趣集团等 智能家居、智慧社区等 Lg电子、国科控股等 智能家居、智慧社区等 海康威视、美云智数、云贸易、阿里云等 融中科达、中国联通等 菜鸟网络科技、骑酷科技、天星北斗等 智能家居、智慧社区、智慧园区等 智能家居、智慧社区、智慧园区等 荣盛发展 8 数据来源：国家统计局、 PwC、 Urban Land Institute、公开资料 05 多元创新成为新的行业风向 2012-2019中国房企商品房销售收入与其他收入（亿元） 1 12925 1 20000 00000 110240 0.016 0.014 0.012 0.01 未来只会做住宅生意的房企，将无法在行业中持续生存。因为如今的 9 5897 1 90092 房地产企业，已经到达了传统业务 增速的转折点 ：主营业务收入在 8 0000 70707 70174 6 6467 2 014和 2019年均出现了下降。如果不进行战略调整或 “ 二次创新 ” ， 60000 51028 4 0000 0000 0 根据 第二曲线理论 ，缺乏新的增长点的传统行业将迎来衰败期。 开启 多元创新 ，培育 “ 第二曲线 ” ，将是大势所趋。同时，我们也看 到，地产行业的 其他业务收入占比 越来越大，以 “ 互联网 +” 引导的 新一轮行业创新，已经悄然从 服务、金融、资管 等方面展开。 2 3545 3700 1594 1973 1893 2112 2475 2881 2 012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 主营业务收入（亿元） 其他业务收入（亿元） 其他业务占比 “ 第一曲线 ” 增量时代：以传统基础业务为增长点 资产运营 金融 融资 拿地 “ 第二曲线 ” 社区服务 开发 存量时代：从新型领域寻求新的增长点 变现 科技 9 2 013 数据来源：国家统计局、招商证券 05 多元创新成为新的行业风向 地产企业进行多元创新必须坚持 3个原则：发挥自身优势；清晰盈利模式；遵守产业发展规律。 大型房企已经进入 “ 生态闭环战 ” 阶段，在各个细分赛道抢占先机。同时，多元创新并不是一蹴而就，也更非漫无目的，应当遵循 一条科学 的路径 ，基于自身情况，围绕主业去构建企业良性生态闭环系统。对于单个企业而言，寻找细分市场中 新的切入点 ，抢占先机是最好的战略。 Top20房地产企业在各细分领域的布局情况 地产企业的多元创新路径 沿地产上下游布局 家装 2 科创 3 如物业管理、家居 家装、绿色建筑、 住宅产业化等行业； 节能 环保 2 跨行业创新 商业 9 金融 9 物流 1 比如房企布局科技、 院线影视、农业、 医疗、环保、金融、 教育等行业； 教育 文艺 体育 4 文旅 6 游轮 1 14 汽车 服务 1 房企 医疗 养老 农业 2 “ 地产 +” 业务展开 物业 12 产业 地产 / 小镇 9 12 创新 办公 2 长租 公寓 如文旅地产、养老 地产、体育地产、 产业地产等 13 1 0 数据来源：克而瑞 2018-2019中国地产多元化战略投资发展白皮书 06 大型资产管理平台是超大型房企未来的转型终局 超大型房企将覆盖住宅开发 +物业投资 +资产管理 ：以目前超大型房企超过 5000亿、 6000亿甚至 7000亿的年度销售额而言，房地产及 “ 房 地产 +” 业务的市场空间难以支撑多家超大型房企持续增长，进入更多非房地产行业可能是维持业务规模和增长的必由之路。资产管理不仅 限于房地产基金投资（如凯德、普洛斯），还可包含科技、能源、公用事业、消费等多元行业（如黑石）。 黑石是全球最大资产管理公司之一 万科在资产管理（股权投资）领域探索 投资领域涵盖房地产、能源、科技、医疗等多元行业 时间 投资基金 基金计划出资规模 投资标的 房地产投资方面，公司投资业态包括零售、住 宅、物流、办公、酒店等，通过折价收购 运 营增值 择机出售的方式实现资本增值。截至 2 017.5 017.5 中城乾元基金 不超过 53.85亿元 股权投资 $ 128B $ 161B 招银成长壹号、 招银成长玖号 公司或下属控股子公司所持有的 42 项商业地产项目 2 128.91亿元 60亿元 中国境内确定区域的拟建、在建及 已建成的物流地产项目 2 020年 H1，黑石房地产投资在管规模达 1610 2 2 017.10 017.12 物流地产投资基金 华人文化基金 亿美元，为全球最大的房地产基金管理公司之 一。私募股权基金方面，截至 2019年 6月末黑 石在管规模达 1750亿美元，所投资公司超过 97家，涉及领域包括能源、医疗、工业等诸多 行业。 $ 74B 包括但不限于中国媒体、娱乐、体 育和影视等行业项目 75.20亿元 $ 175B 存量资产盘活类标的和企业转型升 级过程中的资产整合、股权重组、 企业并购类标的 金晟硕庆、 2 2 017.12 100亿元 金晟硕丰基金 房地产 对冲基金解决方案 私募股权投资 信贷和保险 中信资本医疗健康专项 基金 2 018.7 17亿元 包括但不限于医疗服务等行业项目 科技、物流等领域的优秀子基金 019.10 和谐鼎泰基金 11.01亿元 1 1 数据来源：公司官网、中达证券研究 . 地产科技行业发展现状 1 2 3 . 2020地产科技行业发展热点 . 地产科技行业的挑战与未来 1 3 政策 市场 技术 资本 1 4 政策利好，带来地产业转型契机 u 2019年发布新型城镇化建设重点任务，加强城市基础设施建设，强化创新驱动，推进物联网与智慧城市的一体化及规模化发展。 u 2020年上半年政策明确了新基建的范畴，并数次强调要坚定不移地推动新基建的发展。而在 11月发布的十四五规划建议明确提 出加强数字社会建设，提升社会治理等数字化智能水平。 新基建与智慧城市政策推动新技术赋能地产 首 次 提 出 “ 新 型 基 础 设 施 建 设 ” 概 念 ， 强 加快第五代移动 通信、工业互联 网等建设；加强 首次提出 “ 新 促 进 物 联 加 快 推 进 建 型基础设施建 网 产 业 体 筑 信 息 模 型 设 ” 概念，强 系 的 形 成 （ B I M ） 技 调 加 快 5 G 商 及 产 业 规 术 在 全 过 程 用、人工智能、 模 的 快 速 的 集 成 应 用 智能服务机 器人、智能 家居产品被 列入人工智 能重点发展 领域。 开展时空大数 重点突出智 据平台构建试 慧城市 “ 感 - 点，鼓励其在 联 -知 -用 -融 ” 智慧社区的应 的基础理论 用，如办公、 与关键技术， 调加快 5G商用、 数字社会、数字 人 工 智 能 、 工 业 互 联 网 、 物 联 网 等 技 术 发 展及应用。 政府建设，提升 公共服务、社会 治理等数字化智 能化水平。 工业互联网、 发展。 物联网等技术 等 ， 推 广 智 能建筑。 物业等场景。 推动智慧城 市落地。 发展及应用。 2 建筑业信息化发 展纲要（ 2016- 2 016.08 2017.01 物联网 发展规划 2017.04 建筑业发展 “ 十 三五 ” 规划 2017.12 2019.01 智慧城市时空 国 家 重 点 研 发 2020年中央政治局 大数据平台建 计 划 物 联 网 常务委员会议 2019.06 2020.03 2020.11 中共中央关于制定 国民经济和社会发 展第十四个五年规 划和二三五年远 景目标的建议 促进新一代人工 智能产业发展三 年行动计划 020） （ 2016-2020） 设大纲 与 智 慧 城 市 关 键 技术及示范 （ 2018-2020） 来源：公开资料，整理 1 5 市场转型，推动存量精细化运营 u 我国老龄化进程加快。 65岁及以上人口占比从 2010年的 8.87%，上升到 2019年的 12.57%，中国即将进入深度老龄化社会。 u 城镇化率明显放缓。建成区面积增速下降明显，中国一二线城市发展模式由增量扩张型向存量更新转变。 u 市场增量需求不足，推动地产行业由粗放发展向精细化运营转变。 2010-2019年中国老年人口占比及人口出生率情况 2010-2019年中国城镇化率趋势 1 1 1 4 2 0 8 14 12 10 8 16 12 8 8.9% 10.0% 1 2.95 5 2 .0% .2% 1 1 2.43 1.39 4.7% 1 2.37 4.5% 4 .3% 4 1 .0% .9% 4.0% 1 2.1 12.08 12.07 3 .5% 1 1.93 11.94 10. 3.2% 1 1.9 1 2.57 2 .6% 2.5% 4.6 2 .4% 2.2% 2.0% 1.8% 5.8 1 .7% .0 0.0% 6 1 0.85 5 .6 5 .4 5 .2 5 .0 1 0.47 10.48 4.8 4 .4 4 .0 1 0.06 4 9 .67 9 .39 9 .12 8 .87 0 -10.0% 2 010 2011 2012 6 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 5岁及以上人口占比（ %） 人口出生率 () 建成区面积 (万平方公里 ) 建成区面积增速 城镇化率增速（常住人口） 1 6 来源：国家统计局， 来源：国家统计局， 技术突破，赋予地产数字化生命力 u 地产企业借助科技实现地产数字化转型，盘活存量土地资源，从传统产销模式向资管模式转变，节地利用，高效开发，精细运营。拥 抱地产科技或许可以成为未来地产企业突破瓶颈的重要手段与战略的主要发力点。 随着新技术应用成熟度提高，地产科技将迈入 3.0时代 1 7 来源：牛津大学， 资本入局，重塑地产科技生态 u 中国地产科技投融资总额波动上升，地产科技领域投资者对行业未来发展持乐观态度。 u 中国地产科技投融资的场景则主要集中在商业赋能、物业管理、企业服务领域，并且存在较多被收并购的案例。 2014-2020年中国地产科技领域投资总金额及增速 2019年中国地产科技投融资领域分布 69% 6 3% 200 150 100 180 3%3% % 2 6% 2 2% 商业赋能 7 43% 2 5% 1 26 物业管理 企业服务 交易服务 智能家居 工程施工 项目开发 其他 - 9% 1 2% 85 7 7 6 9 5 5 5 0 3 3 1 4% 2 0% 0 2014 2015 2016 2017 2018 投资增速 2019 2020 1 6% 投资总金额（亿人民币） 来源：仲量联行 , 1 8 来源：仲量联行 , 地产科技行业 SPC竞争力分析模型 行业龙头未现，需加快提升产品与技术创新能力 新经济企业竞争力 Strategy & Shared Value 战略与价值观 Product & Tech-driven 产品与技术驱动 Customer & Operating 顾客与经营能力 1 9 大场景 大运营 大跨界 数字化营销 互联网与地产破界 融合 智慧社区 智慧物流 2 0 大场景：科技的场景化与场景的科技化 u 场景是地产科技的载体，科技赋予场景新的内容，场景也为科技增添了一抹空间质感。 u 地产科技的应用场景，涉及到城市生活的方方面面，如社区、家庭、购物中心、产业园区、智慧旅游等。如何针对不同的场景特点及 不确定的市场，制定不同的地产科技解决方案，是每一个房地产科技公司、房地产企业都需要面对的问题。 2020地产科技的应用场景 “ 大事记 ” 地产科技核心技术及应用场景 领域 事件 核心技术 智慧社区 智慧社区 智慧社区 广州移动和越秀地产签署 5G+智慧地产战略合作协作 湖南移动联合房企打造 “5G 智慧社区 ” 人工智能 边缘计算 无人驾驶 云计算 AR/VR 机器人 大数据 区块链 物联网 绿米联创与中国电信签署 5G智慧社区战略合作协作 中国移动发布智慧家庭 “ 四新 ” 策略：智家新赛道、生态新模式、合 作新标杆、智家新标准 智慧社区 智慧物流 智慧物流 科技力 X 场景力 华为与中国移动、倍福中国和华恒公司联合发布了 5G全场景智慧物 流系统 社区 家庭 购物中心 产业园区 智慧交通 智慧文旅 跨境物流服务商纵腾集团宣布完成 C1 轮 5 亿元融资，近两年 内融资额超过 12 亿元 智慧园区 智慧办公 阿里巴巴与中国移动合作建设 5G智慧园区 同煤集团与中国联通在智慧办公领域深度合作 应用场景 广东省文化和旅游厅与广东移动签署了战略合作协议，共同推动文旅 行业和 5G科技深度融合 智慧旅游 21 来源：公开资料，整理 政策引导，加速推动智慧社区的建设 u 近年来，城市发展在下沉，市场也在下沉，社区作为距离消费者的最后一公里，成为了社会关注的热点。 u 智慧社区作为科技地产的重要应用场景，是社区治理的一种新模式和新形态，以新一代信息技术为核心，融合人、事、地、物、情、 组织等多种数据资源，提供面向政府、物业、居民和企业的社区管理与服务类应用，以满足居民的日常生活需求为基础，实现多元共 治，多方共享。 u 2020年，多个省市在制定十四五规划建议时， 将建设智慧社区作为 “ 十四五 ” 期间重要工作方向 。上海、深圳、北京、浙江省 等率先开展了智慧社区试点建设工作，目前，上海市已完成 50个智慧社区试点建设工作，杭州市也明确提出，到 2021年年底前，培 育创建省级试点项目 15个左右。 2020智慧社区建设部分相关文件 /会议 发文机关 政策名称 关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见 关于加快培育壮大新业态新模式促进北京经济高质量发 相关内容 建设智慧养老信息平台。鼓励物业服务企业对接智慧城市和智慧 社区数据系统。 住房和城乡建设部 中共北京市委 重庆市政府 拓展智能停车、智慧养老等智慧社区和智慧环境应用。 展的若干意见 搭建智慧社区服务平台，打造集生活服务和社区治理于一体的社 区生活管家。 关于新形势下推动服务业高质量发展的意见 智慧社区实施 “ 美丽家园 ” 三年行动计划，逐步提升既有小区特 别是老旧小区的数字化和智慧化水平，打造智慧物业生态平台。 南京市政府 南京市数字经济发展三年行动计划（ 2020 2022年） 关于高质量推进杭州市未来社区试点建设的实施意见 关于加快推进智慧社区、智慧街区建设的实施意见 杭州市人民政府办公厅 青岛市政府办公厅 2021年年底前，培育创建省级试点项目 15个左右。 2 020年，部分地区至少各建成 3个智慧社区、 1个智慧街区示范点。 到 2022年，全市 40%的城市社区建成智慧社区。 2 2 来源：公开资料，整理 案例：美的置业 5M智慧社区 u 美的置业 “5M 智慧健康社区 ” ，是集 “ 云智慧管理、多功能健康园林、人性化家居、全方位社区服务、全系统精工品质 ”5 大系统 于一体的创新型社区。 u 空间科技化。 AI智慧社区营造订阅自然、悦动环、花样减压等不同主题空间，通过科技的力量给居民带来更新奇、有趣的体验。 u 科技空间化。 AI智能家庭让每一个新技术都成为一个生活场景，通过场景的力量使每一个技术都成为生活中不可分割的一部分。 空间的科技化：主题空间营造 AI 订阅自然 悦动环 花样减压 智慧社区 5 M 智慧健康社区 赋予空间科技力 场景营造 X 地产科技 科技的空间化：功能的智慧延伸 AI 智慧家居 家庭智慧屏 无感探测器 社区 APP 赋予科技空间力 2 3 来源：公开资料，整理 地产科技助力智慧物流高效运转，高标仓或为物流行业技术升级重要切入点 u 在疫情的影响下，线上零售再次迎来新的发展机会，网络购物用户规模持续增加。预计在未来很长一段时间内，国内电商市场还有一 定的增长空间，对生鲜配送、冷链、高标仓库等物流设施需求会进一步增加，物流地产运营商将在科技层面加大投入力度，将自动化、 智能化和物流地产更好地融合在一起。 u 高标仓是国内房地产企业最喜欢投资的物流基础设施， 国内高标仓供量明显不足 ，通过改造、新建等方式，高标仓数量或将迅速增加， 成为物流地产智慧升级的重要切入点，通过 5G、机器人等新技术的应用，实现高标仓的自动化和智能化，大幅提高效率、降低成本。 2015.12-2020.03我国网络购物用户规模 我国人均仓储及现代化仓储面积与其他国家对比情况 8 7 6 5 4 3 2 1 0 6 5 4 3 2 1 0 7 .1 7.07 5 .4 6 .39 6 .22 6 .1 5 .92 5 .33 5 .06 4 4 .67 4 .41 4 .13 3 .4 1.2 0 .4 0 .2 0 .1 2 015.12 2016.12 2017.12 2018.12 2019.6 2020.3 中国 美国 日本 网络购物用户规模（亿人） 手机网络购物用户规模（亿人） 人均仓储面积（平方米 /人） 人均现代化仓储面积（平方米 /人） 来源：中心证券， 2 4 来源：中国互联网络发展状况统计报告，艾瑞咨询， 大运营：营销数字化转型 u 疫情倒逼房企开启 “ 线上 ” 卖房模式。由于疫情影响，全国 60多座城市陆续发布公告，要求房地产企业、中介机构不得组织举办楼 盘集中宣传、现场看房、签约等活动，房企纷纷开启线上销售，利用 AR/VR等技术手段，让消费者在线上体验找房过程，实现传统 房产的数字化营销转型。 u 贝壳是国内做大的房地产数字化交易平台之一， 2020年前三季度的业务交易总额已经超过 2019年全年业务交易总额；除此之外，贝 壳实现了技术的轻资产输出，贝壳 如视与日本 GA公司首批合作顺利完成，对数千套房源实现 VR化，用户线上停留时长增加 5倍以上。 部分房企线上营销方式 贝壳业务交易总额及市占率 品牌 线上营销渠道 营销形式 9.50% 2 3791 2 2 1 1 5000 0000 5000 0000 10% 2 1277 9 % 龙湖 万科 龙湖 U享家 线上 VR展示、咨询、预约、客户推荐 线上 VR展示、咨询、预约、客户推荐 8% 在线家，分享家，置 业神器， e选房 7 % 5.60% 1531 5.50% 13291 6% 5% 4% 1 碧桂园 恒大 凤凰云 线上展示、咨询、预约、产证进度 线上展示、意向金支付 10500 1 0144 8 896 苏宁、公众号 幸福涵、房天下 3 % 融创 线上展示、预约、客户推荐 线上展示、非电商盈利 5 000 0 2% 1 % 保利 金地 悦家云 0% 2017 2018 2019 2019H1 2020H1 2020Q3 2020前三季度 金地好房、线上售楼 线上展示、咨询、预约、购房进程跟踪 业务交易总额（ GTV，亿元） 市场占有率 2 5 来源：公开资料，整理 来源：贝壳招股说明书，贝壳第三季度财报（未审核）， 大跨界：互联网巨头入局，推动传统地产的破界融合 u 阿里巴巴：早在 2014年就入局银泰百货，推动线下百货商城的数字化转型，付费会员突破百万。今年，天猫与易居发布战略合作， 联合推出 “ 天猫好房 ” 平台，助力房地产行业数字化进程。 u 腾讯：作为房地产数字化交易平台贝壳找房的第二大股东，贝壳 VR已覆盖多个城市，效率大大增加。除此之外，腾讯与博柏利合作， 在深圳打造全球首家数字化社交体验店。 u 京东：正式上线 “ 自营房产 “ 业务，联合中骏集团直播卖房。京东数科并购初创企业猫酷科技，开始涉足商业地产的数字化运营。 开展社区团购业务，用技术和供应链能力赋能线下社区门店。 腾讯与 Burberry合作线下门店 沉浸式体验装置 腾讯 X 博柏利 小程序导购 数字化社交门店 在线互动精灵 2 6 来源：公开资料，整理 2 7 拥抱新时代的地产科技，还有哪些难题？ 地产行业以项目制为主， 即使行业发展速度放缓，部 空间是人的核心载体，地 产行业一旦全面数字化， 将涉及大量关于 “ 人 ” 的 数据，一方面具备极高的 商业价值，另一方面会因 高价值而导致分布在不同 利益集团的数据所得者各 自为营，丧失数据的完整 性与互联价值，同时也可 能涉及隐私安全泄露风险。 并且地产中已存在大量信 许多地产公司在数字化建 分地产企业依然维持着赚快 钱的逻辑，因此，地产企业 缺乏足够的动力与决心推动 地产的数字化转型。数字化 转型是一项长期的战略行动， 需要长期投入，有些地产企 业在大投入后，短期内业绩 提升并不明显，后续缺乏耐 心持续的投入。 息终端，如何建立一套标 准、准确、精简的数据系 统，统一不同项目的指标 信息，实现项目、产品、 客户数据的共享、联动， 是地产数字化的开头难。 设过程中一味追求强大的 技术与平台，却忽略了与 业务的融合，公司内部技 术人员与业务人员之间存 在较高的认知壁垒。 2 8 未来具有思想力的空间，会是什么样子？ 赋能支持 提高场景切入效率 技术生态 万物互联 相较于基于分散式场景、独立 式技术开发，融合多种技术与 通用能力的赋能平台，能够在 促进开放式创新 5 G加速建筑转型 尽管地产升级是科技赋能的过 程，但是封闭式的技术自我决 策也会使地产数字化转型的成 果被局限。应该以开放包容的 心态， 内外联动 ，共筑生态， 并且 让众多参与主体在高度竞 争的市场中逐步补上短板、走 向成熟 。 万物互联，使地产开发的各 个环节能够打通，并且通过 数据开展更深入的洞察、解 析、反馈， 赋予每个空间个 性化的解决方案 ，真正实现 降本增效提质。 1 2 3 新场景诞生后，直接结合积累 的用户数据、现成的半成品粒 状模块与未变现的资源能力 ， 实现场景的快速转换，节省时 间和成本 。因此，未来综合型 解决方案可能成为地产科技落 地的最优解。 发展地产科技的过程，即赋予空间更多思想力的过程，也是赋予人类更多想象力的过程 2 9 2020家居行业变革多于挑战 挑战 2020年上半年的疫情对整个家居行业都造成了不可忽视的影 响： 2月开始，家居产品的出口与内销需求都受到了严重的压 抑，各行业停工停产，家居企业面临着对管理能力与运营能 力的严峻考验。 出口回暖 布局家装 格局洗牌 上市热潮 跨界联动 发力整装 数字觉醒 变革 挑战带来的是机遇与变革：行业格局洗牌，过时的商业模式 遭到淘汰，新的模式受到追捧，家居企业不再因循守旧，开 始拥抱技术与创新。 随着疫情的缓和，社会复工复产，家居产品积压的内销与出 口需求得到释放，市场逐渐回暖，家居企业将迎来更多更多 样的发展机会。 存量重心 3 1 2020家居行业八大关键词 家居行业出口回暖 疫情对家居行业的负面影响随着时间推移逐渐减小，家居商品的累计出口同比增速逐渐由负转正， 2020年 6月起家电累计出口量已 经超过 2019年同期， 8月家具累计出口量超过 2019年同期 随着 RCEP的落地以及海外疫情的逐渐平息，未来家居外贸需求将进一步被激活 ： 2020年建材、家具出口商品累计同比增速 ： 2020年家电、灯具出口商品累计同比增速 1 0% 7.9% 25% 1 9.1% 1.7% 5 .1% 1 7.3% 20% 15% 10% 1 4.1% 5 % % 1.6% 9 .9% - 2.6% 5.2% 0 4 .2% 1 5% 9.2% -1.1% -5% -2.0% -1.3% - 8.6% 8.4% -3.6% 5.4% -4.3% - 12.2% -10.8% -11.2% 0% 2.7% - - - - - 10% 15% 20% -5% - -12.6% -3.2% - - - 10% -19.0% -8.2% -14.0% 15% -19.8% -15.7% -13.4% 20% -18.7% -25% -20.6% -19.3% 1-2月 3月 25% -21.6% 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 建材及其制品 来源：中国海关总署 家具及零件 家用电器 灯具及零件 来源：中国海关总署 3 2 2020家居行业八大关键词 泛家居上市热 2020年，中国泛家居行业上市热潮依然持续。今年已有 11家泛家居领域企业成功上市，而火星人厨具等五家企业已成功过会。 同时，还有玛格家居、箭牌家居等十余家泛家居领域企业已经辅导备案等待 IPO。 上市 0 1 奥普家居、爱丽家居、公牛集团、中天精装、豪美新材、建霖家居、法狮龙、帅丰电器、亿田智能、 东鹏控股、海象新材 过会 0 2 火星人厨具、彩虹电器、王力安防、罗曼照明、德才装饰 辅导备案 0 3 玛格家居、 箭牌家居、华艺卫浴、泛亚卫浴、永裕家居、慕思寝具、皇派家居、匠心独具、汇森家居、 梦天家居、致欧网络、 日日顺 等 3 3 2020家居行业八大关键词 跨界联动 迎合个性 当前 95后、 00后已分别开始成家立 业，正逐渐成为家居品牌的下一代 消费主体，其强大的消费实力与个 性化表达的消费态度，正逐渐受到 家居品牌的关注。 博洛尼 携手英国著名时装 设计师侯赛因 卡拉扬推 出 “ 秘密 ” 联名家具 全友